Temperaturen stiger på det danske boligmarked Arbejdernes Landsbanks nye boligtermometer, der måler på prisændringer, liggetider, afslag og antal handler, viser, at boligmarkedet over det seneste år blevet varmere i hele landet. Vi skal helt tilbage til 2008 for, at boligmarkedet sidst var ligeså varmt. Det er særligt i området omkring København, at boligmarkedet er i fremgang. De høje priser i København har fået mange boligkøbere til at søge mod de omkringliggende landsdele. Det kan mærkes i oplandet omkring København, hvor landets fire varmeste landsdele er Østsjælland, København, Nordsjælland og Københavns omegn. Grunden til, at København ikke topper boligtermometret er, at alle landsdele vurderes i forhold til normalen. Boligtermometret tager dermed højde for, at det som regel går stærkere på det københavnske boligmarked end fx det fynske. Når temperaturen er højere i Østsjælland end i København afspejler det, at udviklingen i Østsjælland afviger mere fra normalen end udviklingen i København. Tabel 1: Temperaturen på enfamiliehuse fordelt på landsdele 3. Kvartal 2016 3. Kvartal 2017 Retning Østsjælland Lun Varm København Lunken Varm Nordsjælland Lun Varm Københavns omegn Lun Lun Bornholm Kølig Lunken Vest- og Sydsjælland Kølig Lunken Østjylland Halvlunken Halvlunken Fyn Kold Halvlunken Sydjylland Kold Kølig Nordjylland Kølig Kølig Vestjylland Kold Kølig Anmærkning: Landsdelene er opstillet i sorteret rækkefølge efter 2017, hvor den varmeste landsdel er øverst. Ser vi på landsplan, så bliver der handlet huse i et raskt tempo. I tredje kvartal 2017 blev der handlet 9.500 huse på landsplan, og det er samme niveau som i 2007. Huspriserne har været stigende siden 2013, og et enfamiliehus handles nu på en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 13.100 kr. Det gennemsnitlige afslag ved en bolighandel har også været faldende og ligger nu på 6,7 %. Det tager i dag i gennemsnit 185 dage at få solgt sit hus, hvor man i 2012 gennemsnitligt skulle vente 228 dage. Husene bliver hurtigst solgt i København med en gennemsnitlig liggetid på 91 dage, mens det i Vestjylland, hvor boligerne ligger længst tid, tager 227 dage. A/S Arbejdernes Landsbank Side 1 af 8
Ikke tegn på regionale eller landsdækkende prisbobler Fremgangen på det danske boligmarked skyldes, at det går rigtig godt i dansk økonomi. De historisk lave renter, kombineret med stigende beskæftigelse og voksende indkomster, gør, at danskernes økonomi er solid. Selv om det går stærkt på boligmarkedet, er det vores vurdering, at der ikke er tale om en boligboble. Den stigende temperatur i vores boligtermometer er primært drevet af et øget antal handler, lavere liggetider og lavere afslag, og i mindre grad af prisstigninger. Med dansk økonomi på vej ind i en højkonjunktur, ser det lyst ud for boligmarkedet i år. Stigende beskæftigelse og indkomster vil sammen med lave renter understøtte fremgangen på boligmarkedet. Vi forventer, at priserne på enfamiliehuse vil stige med 3-4 pct. på landsplan i år. Der er dog lidt ugler i mosen, da regeringens nye strammere låneregler kan få en afdæmpende effekt på efterspørgslen efter boliger. Vi forventer også lidt højere renter i fremtiden, dog ikke nok til for alvor at bremse fremgangen på boligmarkedet det kommende år. Varmt i storbyerne Forlader vi markedet for enfamiliehuse og zoomer ind på ejerlejligheder i Danmarks fire største byer, er det generelt et varmere marked. Aalborg er den varmeste af byerne og når helt op på hedt på vores boligtermometer. Det skyldes, at det går rigtig godt i Aalborg på alle de målte parametre. Det er også den eneste af de fire største byer, hvor temperaturen er steget over det seneste år. I både København, Odense og Århus er temperaturen faldet en smule, hvilket primært skyldes en nedgang i antallet af handler. København ligger lige efter Aalborg, med en temperatur der er varm. Det er primært lave liggetider og et højt antal handler, der holder temperaturen i København oppe. Selvom priserne i København er stigende, er det ikke den drivende kraft bag varmen, hvilket måske kan virke overraskende. Men en prisstigningstakt på de nuværende 10 pct. om året er ikke usædvanligt i København og slår derfor ikke særligt ud på varmeskalaen. Boligtermometeret siger ikke noget om, hvorvidt der er tale om boligbobler eller ej. Men det giver et øjebliksbillede af, hvor hurtigt det går i det enkelte område i forhold til det normale for området. I Odense og Århus er temperaturen lun, og her er det også primært et højt antal handler, lave afslag og lave liggetider der driver temperaturen opad fremfor prisstigninger. A/S Arbejdernes Landsbank Side 2 af 8
Tabel 2: Temperaturen på lejligheder fordelt på udvalgte byer 3. Kvartal 2016 3. Kvartal 2017 Retning Aalborg Varm Hed København Varm Varm Odense Lun Lun Århus Lun Lun Anmærkning: Byerne er opstillet i sorteret rækkefølge efter 2017, hvor den varmeste by er øverst. TAL OG FAKTA: Her zoomer vi ind på de 4 komponenter i Arbejdernes Landsbanks boligtermometer. Stigende priser og lavere afslag Priserne har været stigende siden 2013, men dette er også forventeligt i en økonomi hvor beskæftigelsen vokser og renterne falder. Figur 1a: Priserne er stigende Figur 1b: Afslagene på solgte huse er faldende Ser man på det gennemsnitlige afslag for enfamiliehuse (figur 1b), har afslagene været faldende siden 2012. De lavere afslag vidner om, at prisen på udbudte boliger er mere i tråd med markedsværdien, men også, at boligmarkedet igen er ved at blive sælgers marked. Faldende liggetider og flere handler Liggetiderne er faldende fra et højt niveau, og det tager i dag lidt over et halvt år at sælge sit hus i gennemsnit. A/S Arbejdernes Landsbank Side 3 af 8
Figur 2a: Liggetiderne er på vej ned Figur 2b: Antallet af handler er stigende Antallet af handler har været stigende siden 2012 og ligger nu på et højt niveau. Det er svært at sige om det nuværende niveau er for højt, men det vidner om at danskere med boligdrømme igen vil købe en bolig. Sådan har vi gjort Temperaturen på det danske boligmarked vurderes ud fra årlige prisstigninger, gennemsnitlige afslag, antal solgte boliger og liggetider. Alle parametre vurderes i forhold deres gennemsnit, således at boligmarkedet sammenlignes med en normal situation. Det giver mulighed for, at se hvordan boligmarkedet klarer sig i forhold til sit normale niveau. Termometret forholder sig dog ikke til, hvad der driver boligmarkedet, hvorfor det ikke kan sige noget om hvorvidt boligmarkedet er for varmt. I tabel 3 er vores temperaturskala vist. Tabel 3: Arbejdernes Landsbank temperaturskala Kilde: Arbejdernes Landsbank. Brandvarm Hed Varm Lun Lunken Halvlunken Kølig Kold Iskold A/S Arbejdernes Landsbank Side 4 af 8
Historiske temperaturer på boligmarkedet Boligtermometeret måler på 4 nøgletal: Prisudvikling (kvadratmeterpriser), liggetider, afslag og antal handler. Disse nøgletal vurderes i forhold til gennemsnittet over de seneste 13 år. Så den aktuelle temperatur viser, hvordan boligmarkedet udvikler sig nu-og-her i forhold til det normale. Er temperaturen fx faldet til lunken efter en varm periode, så er det et udtryk for, at der nu er lidt mindre tryk på boligmarkedet, hvilket ofte ses efter en periode, hvor priserne er steget meget. PS: Hvis du bor i en halvlunken kommune, skal du ikke fortvivle: For det svarer i vores boligtermometer til en fuldstændig normal og forventet udvikling. Temperaturen for enfamiliehuse fordelt på landsdele og kommuner Temperatur 3. kvartal 2017 2016 2015 2014 2013 Landsdel Byen København Varm Lun Varm Lun Lunken København Lun Lun Lun Lun Lun Dragør Varm Lun Lun Varm Lunken Tårnby Varm Lun Varm Lun Halvlunken Landsdel Københavns omegn Lun Lun Varm Lunken Halvlunken Albertslund Lun Varm Varm Lunken Halvlunken Ballerup Lun Varm Varm Lunken Kølig Brøndby Lun Lun Hed Lun Kold Gentofte Lun Lun Lun Lunken Halvlunken Gladsaxe Lunken Lun Varm Lunken Halvlunken Glostrup Lunken Lun Hed Halvlunken Kølig Herlev Lun Lun Hed Lunken Halvlunken Hvidovre Lun Lun Hed Lun Halvlunken Høje-Taastrup Varm Lun Varm Kølig Halvlunken Ishøj Hed Lun Hed Lunken Kold Lyngby-Taarbæk Halvlunken Halvlunken Lun Lunken Lunken Rødovre Varm Varm Varm Lunken Halvlunken Vallensbæk Varm Varm Lun Halvlunken Kølig Fortsættes på næste side A/S Arbejdernes Landsbank Side 5 af 8
Temperatur 3. kvartal 2017 2016 2015 2014 2013 Landsdel Nordsjælland Varm Lun Lun Halvlunken Kølig Allerød Varm Lun Lun Halvlunken Halvlunken Egedal Hed Varm Hed Halvlunken Halvlunken Fredensborg Lun Lun Varm Kølig Kold Frederikssund Varm Lun Lun Kølig Kold Furesø Lun Lun Varm Halvlunken Halvlunken Gribskov Lun Lun Lunken Kølig Kold Halsnæs Varm Lun Lun Kold Kold Helsingør Lun Lunken Varm Halvlunken Kold Hillerød Lun Lun Lunken Halvlunken Kølig Hørsholm Lunken Lun Halvlunken Lunken Kølig Rudersdal Lun Lunken Lun Halvlunken Halvlunken Landsdel Bornholm lunken Lunken Halvlunken Kold Iskold Bornholm Lunken Lunken Halvlunken Kold Iskold Landsdel Østsjælland Varm Lun Varm Kølig Kold Greve Lun Varm Varm Halvlunken Kold Køge Varm Lun Varm Kold Kold Lejre Varm Lun Lunken Lunken Kold Roskilde Varm Lun Lun Kølig Halvlunken Solrød Varm Lun Varm Kølig Halvlunken Landsdel Vest- og Sydsjælland Lunken Halvlunken Halvlunken Kold Iskold Faxe Varm Lunken Lunken Kølig Iskold Guldborgsund Halvlunken Kølig Kølig Iskold Kold Holbæk Lun Lunken Halvlunken Kold Kold Kalundborg Kølig Halvlunken Kølig Kold Iskold Lolland Kølig Kølig Iskold Kold Iskold Næstved Lunken Halvlunken Lunken Kølig Iskold Odsherred Lunken Halvlunken Kølig Kold Iskold Ringsted Lun Varm Halvlunken Halvlunken Kold Slagelse Lun Halvlunken Kølig Kold Kølig Sorø Halvlunken Halvlunken Lunken Kold Iskold Stevns Lun Varm Halvlunken Kølig Kold Vordingborg Lunken Lunken Halvlunken Kold Iskold Fortsættes på næste side A/S Arbejdernes Landsbank Side 6 af 8
Temperatur 3. kvartal 2017 2016 2015 2014 2013 Landsdel Fyn Kølig Halvlunken Kølig Iskold Kold Assens Halvlunken Kølig Kold Iskold Kold Faaborg-Midtfyn Kølig Lunken Kold Iskold Iskold Kerteminde Kølig Kølig Lunken Kold Iskold Langeland Kølig Halvlunken Iskold Kold Iskold Middelfart Kølig Kølig Halvlunken Iskold Kold Nordfyns Halvlunken Halvlunken Kold Kold Kold Nyborg Halvlunken Kølig Kold Kold Kold Odense Lunken Lunken Lunken Kold Kold Svendborg Kølig Kølig Kølig Kold Iskold Ærø Halvlunken Halvlunken Kold Iskold Iskold Landsdel Sydjylland Kølig Kold Kold Kold Iskold Billund Halvlunken Iskold Kold Kold Iskold Esbjerg Lunken Lunken Kølig Kølig Iskold Fredericia Halvlunken Halvlunken Halvlunken Iskold Kold Haderslev Kold Halvlunken Kold Iskold Iskold Kolding Kølig Kold Halvlunken Kold Kold Sønderborg Halvlunken Kølig Iskold Kold Iskold Tønder Kølig Kølig Kold Iskold Kold Varde Kølig Kold Kold Iskold Kold Vejen Kold Kold Halvlunken Iskold Iskold Vejle Halvlunken Kold Halvlunken Kold Iskold Aabenraa Kold Kold Kold Iskold Iskold Landsdel Østjylland Halvlunken Halvlunken Lunken Kold Iskold Favrskov Kold Kølig Halvlunken Iskold Kold Hedensted Halvlunken Kølig Kold Iskold Iskold Horsens Lunken Kølig Lunken Kold Iskold Norddjurs Kølig Kold Kølig Kold Iskold Odder Lunken Kølig Lunken Kold Iskold Randers Kølig Halvlunken Kold Iskold Kold Silkeborg Lunken Halvlunken Kølig Kold Kold Skanderborg Lunken Lun Lunken Kold Kold Syddjurs Lunken Kølig Halvlunken Kølig Kold Aarhus Lun Lun Varm Halvlunken Kold Forsættes på næste side A/S Arbejdernes Landsbank Side 7 af 8
Temperatur 3. kvartal 2017 2016 2015 2014 2013 Landsdel Vestjylland Kølig Kold Kold Iskold Kold Herning Kølig Kølig Kølig Kold Kold Holstebro Halvlunken Kold Kold Iskold Kold Ikast-Brande Halvlunken Halvlunken Kold Iskold Iskold Lemvig Kølig Kold Kold Lunken Iskold Ringkøbing-Skjern Kold Kølig Kold Iskold Kølig Skive Kølig Kold Kold Iskold Iskold Struer Kold Iskold Halvlunken Kold Kold Viborg Kølig Halvlunken Kølig Iskold Iskold Landsdel Nordjylland Kølig Kølig Kold Kold Iskold Brønderslev Kølig Kølig Kold Kølig Kold Frederikshavn Kold Kølig Kold Kold Iskold Hjørring Kold Kølig Kold Kold Iskold Jammerbugt Lunken Kølig Kølig Iskold Kold Mariagerfjord Halvlunken Lunken Kold Kold Iskold Morsø Kold Iskold Kold Kold Kold Rebild Halvlunken Halvlunken Kold Halvlunken Kold Thisted Kold Kold Kold Iskold Iskold Vesthimmerlands Kølig Kold Iskold Kold Iskold Aalborg Lun Lun Varm Kølig Kold Kilde: Arbejdernes Landsbank pga. af Finans Danmark Note: Alle variable er sæsonjusterede og der er taget et to kvartalers glidende gennemsnit. Kommuner med mindre end 10 handler er fjernet da der kan være meget store udsving i priser, liggetider med videre. Temperaturen for lejligheder i udvalgte kommuner Temperatur 3. kvartal 2017 2016 2015 2014 2013 København Varm Varm Hed Lunken Lunken Frederiksberg Varm Lun Varm Lunken Halvlunken Odense Lun Lun Halvlunken Kold Kold Aarhus Lun Varm Lunken Kølig Kølig Aalborg Hed Varm Lun Halvlunken Kølig Kilde: Arbejdernes Landsbank pga. af Finans Danmark Note: Alle variable er sæsonjusterede og der er taget et to kvartalers glidende gennemsnit. Redaktion: Cheføkonom Signe Roed-Frederiksen, telefon 24 90 14 10, mail: srf@al-bank.dk. Økonom Anders Christian Overvad, telefon 28 83 60 08, mail: aco@al-bank.dk. Analysen er afsluttet 29. januar 2018. Dette materiale er udarbejdet af Arbejdernes Landsbank, som generel information til personlig brug. Anbefalinger skal ikke opfattes som hverken tilbud om eller opfordring til køb eller salg af de pågældende papirer, tjenesteydelser mv. Materialet er alene udarbejdet på basis af offentligt tilgængeligt materiale. Banken har omhyggeligt søgt at sikre sig, at materialet er korrekt og retvisende. Banken påtager sig intet ansvar for materialets nøjagtighed eller fuldkommenhed. De oplysninger, der er anført, kan have ændret sig i forhold til produktionstidspunktet, ligesom informationen ikke tager udgangspunkt i eller er tilpasset nogen kunders personlige forhold. Derfor opfordrer vi dig til at indhente yderligere og/eller opdateret information i banken. Arbejdernes Landsbank samt medarbejdere i banken kan have positioner i eller foretage køb eller salg mv. af de værdipapirer, som er omtalt. A/S Arbejdernes Landsbank Side 8 af 8