Boligforeningen Lillebælt Råderetskatalog Afdeling 1 - Nørre Aaby Østergade 16 Svalevej Lærkevej Rosenvænget 3 Grønnegården Solgården - Solvænget
Dette råderetskatalog er vedtaget på afdelingsmøde d 09-06- 2016. Denne pjece udleveres l hver enkelt bolig. Du kan læse mere i pjecen: Indret dig som du vil på: www.bdk.dk/ beboere/indret-dig-som-du-vil.aspx. Begge pjecer kan læses på vores hjemmeside: www.boligforeningenlillebælt.dk Da det er organisationsbestyrelsens ansvar, at vores boliger til enhver tid har en tidssvarende standard, og kan lejes ud, er det også organisationsbestyrelsen, der afgør i hvilke afdelinger råderetten med godtgørelse ved fraflytning kan anvendes, og til hvilket maksimalt lånebeløb. Side 2
INDHOLDSFORTEGNELSE Hvad er råderet.. 4 Råderet inde i boligen. 6 Råderet uden for boligen. 7 Kollekv råderet. 8 Installaonsret. 10 Skillevægge.. 10 Godtgørelse ved fraflytning 11 Ansøgning om brug af rådere4en.. 12 Bilag 1: Flere forslag l forbedringer og forandringer.. 13 Bilag 2: Lovgivning om råderet. 14 Råderetten er din ret til at lave forandringer i dit hjem Side 3
Hvad er råderet? Muligheder for den enkelte beboer Din bolig er din, mens du bor i den. Derfor har du ret l at bestemme, hvordan den skal indre4es, hvordan fx. ruminddelingen skal være, eller hvordan køkkenet og badeværelset skal indre4es. Hvis du vil ændre noget i din bolig, kan du beny4e dig af rådere4en. Princippet med rådere4en er, at du bestemmer, hvad der skal ændres, og du sørger for, at arbejdet bliver udført og finansieret. Du kan læse alt om reglerne, mulighederne, hvordan du ansøger og økonomien, her i pjecen og du kan læse mere i folderen: Indret dig som du vil på: www.bdk.dk/beboere/indret-dig-som-du-vil.aspx. Der skelnes mellem: Arbejder inde i boligen Arbejder uden for boligen Installaonsre4en Kollekv råderet Alt e;er om de ændringer man får lavet vurderes at være en forbedring af boligen eller blot en forandring af boligen, kan man få godtgørelse ved fraflytning. (se side 11) Side 4
4 regler om råderetten Der skal al0d ansøges om forandringer, og du skal have svar på din ansøgning, før du går i gang med arbejdet. Din ansøgning kan afvises, hvis de ønskede forandringer ikke opfylder reglerne. Du må gerne selv udføre arbejdet, men det skal udføres håndværksmæssigt korrekt. Det er lejerens ansvar at de4e overholdes. Visse ng, som el-arbejde og VVS-arbejde, skal ald udføres af autoriserede håndværkere. De forbedringer af din bolig, som øger boligens værdi, giver dig ret l økonomisk godtgørelse, når du frafly4er. Forbedringer af din bolig, kan aldrig kræves reetableret, når du frafly4er. Hvis du har foretaget forandringer af din bolig uden tilladelse, som ikke er forbedringer, kan disse kræves reetableret, når du fraflytter. Side 5
Råderet inde i boligen (Eksempler på) Arbejder Forbedringsarbejder: Køkken: Bordplade Skabe/inventar Køkkenvask Forbedring Reetablering kan forlanges Forandring Ej reetablering Tegning/ anvisning Bad: Fliser Håndvask Bruseniche Badekar Øvrige rum: Radiatorer Lo;sbeklædning Gulvbelægning Energi- og miljøforbedrende arbejder Tekniske installaoner Nedtagning/flytning af radiator Opsætning, flytning eller Cernelse af skillevægge (se side 10 ) * *Kun godtgørelse hvis arbejdet sker i forbindelse med et større forbedringsarbejde Boligkontoret Danmark har indgået a2aler med fx køkkenfirmaer, så der kan opnås raba6er. Kontakt evt. Boligkontoret og hør nærmere. Side 6
Råderet uden for boligen Dvs. fællesarealerne (de grønne områder og indkørsler) og din private have Forandring (Eksempler på) Tegning/ Forbedring Reetablering Ej reetablering Arbejder anvisning kan forlanges Opsætning og ændring af: Altaninddækning Carport Terrasseoverdækning Udestue Markiser Hegn af træ Redskabsskur under 10m² Drivhus under 10m² Indretning af eksisterende udhuse Solafskærmning Solcelleanlæg Flisearealer Side 7
Kollektiv råderet Kollektiv råderet gør det muligt for din afdeling at investere i en modernisering af flere boliger samtidigt. Ved kollektiv råderet er det afdelingen, der finansierer forbedringerne eller optager et lån. Lånet bliver tilbagebetalt gennem en lejeforøgelse for de boliger, som har valgt at takke ja til moderniseringen. Du kan nemlig også vælge kollektiv råderet fra, hvis det ikke er noget, du ønsker i din bolig. Den kollektive råderet kan kombineres med den almindelige råderet. Kollektiv råderet bliver oftest brugt til at investere i nye køkkener, badeværelser eller altaner, men den kan også bruges til helt andre ting. Kollektiv råderet er når I beslutter, at få lave modernisering i hele afdelingen Hvis du har en god idé til kollektiv råderet i din afdeling, er det første skridt at bringe dit forslag til afstemning på jeres næste afdelingsmøde. Forslag til afdelingsmødet skal være din afdelingsbestyrelse i hænde senest to uger før mødet. Den kollektive råderet kan ikke anvendes i alle boligforeningens afdelinger. Dette hænger sammen med en vurdering af hvor høj en husleje den enkelte afdeling kan bære, for at afdelingen stadig kan bevare en optimal vedligeholdelse og for at forebygge udlejningsvanskeligheder. Da det er organisationsbestyrelsens ansvar at vores boliger til enhver tid har en tidssvarende standard og kan lejes ud, er det også organisationsbestyrelsen der afgør i hvilke afdelinger den kollektive råderet kan anvendes og til hvilket maksimalt lånebeløb. Side 8
Anvendelse af kollektiv råderet Eksempler på Forbedringer Nye køkkenfronter og bordplade Nyt køkken Udski;ning af håndvask, bruseniche og skabe i bad Nyt badeværelse Renovering af trægulve Nye døre indendørs Inddækning altan Energi- og miljøforbedrende arbejder, herunder: Montering af termostatvenler E;erisolering Vandbesparende blandingsba4erier Vandbesparende toile4er Tekniske installaoner: Skkontakter Lysdæmpere Bredbåndslslutning Venlaonsanlæng Afskrivningsperiode (Den periode huslejen s0ger) 15 år 20 år 20 år 20 år 20 år Side 9
Installationsret Installaonsre4en er din mulighed for at lave nye installaoner i din bolig. Det kan være, du vil installere en opvaskemaskine, en vaskemaskine eller en ny emhæ4e. Det eneste, det kræver, er, at installaonen er lovlig og kan lade sig gøre rent praksk. Installaonen er din personlige ejendom, derfor kan du også tage den med dig igen, når du fly4er. Du skal reetablere ved fraflytning, hvis du f.eks. har Cernet et skab el.lign. Vedligeholdelsesreglementet Alle arbejder skal udføres og vedligeholdes i overensstemmelse med afdelingens vedligeholdelsesreglement. Skillevægge: Lejeren har ret l at opsæ4e, fly4e eller Cerne skillevægge, hvis lejeren ønsker at ændre ruminddelingen i boligen. Denne ret gælder ikke, hvis væggen er bærende eller har en stabiliserende funkon. Arbejdet giver ikke ret l godtgørelse ved fraflytning. Der er dog den undtagelse, at hvis arbejdet sker i forbindelse med et forbedringsarbejde (fx nyt køkken), så vil udgi;er indgå i den samlede udgi; og vil dermed også give ret l godtgørelse. Der skal ikke foretages reetablering af hverken forbedrings eller forandringsarbejder med skillevægge ved fraflytning. (Kilde BL) Side 10
Godtgørelse ved fraflytning Her skelnes mellem: Forbedringer Forandringer Forbedringsarbejder forøger det lejedes værdi og giver ret l godtgørelse ved fraflytning. Godtgørelsen beregnes på grundlag af akoldte og dokumenterede udgi;er, når arbejdet er udført og godkendt af Boligkontoret. Det kan for eksempel være, at du får nyt køkken eller badeværelse. De4e er forbedringer af din bolig, som får boligen l at sge i værdi. Derfor vil du, når du fly4er, få økonomisk godtgørelse for de udgi;er, du har ha; på forbedringerne. Forandringsarbejder forbedrer ikke det lejedes værdi, og giver ikke ret l godtgørelse ved fraflytning. Du kan f.eks. Cerne eller opsæ4e skillevægge, hvis du vil ændre på ruminddelingen i din bolig. Eller du kan foretage ændringer som udski;ning af døre eller gulvbelægning. De4e er boligændringer, som lpasser din bolig bedre l dig. Nogle ændringer kan kræves reetableret, når du frafly4er. Husk derfor al0d at sende en ansøgning, inden du går i gang Det er boligorganisationen, der vurderer om arbejdet kun har interesse for den pågældende lejer og dermed kan kræves reetableret. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte og dokumenterede udgifter, udbetales ved fraflytning Der er en grænse for, hvor meget du kan få i godtgørelse når du fraflytter. Den beregnede godtgørelse afskrives over en periode på op til 20 år, der svarer til forbedringernes forventede holdbarhed, ligesom det reduceres med værdien af de bygningsdele du skifter ud. Det er derfor vigtigt, at du får beregnet godtgørelsens størrelse og udvikling inden, du har fået arbejdet udført, så du kender resultatet ved en eventuel fraflytning. Side 11
Ansøgning om råderet Råderetsarbejder må ikke sæ4es i gang, før der foreligger en skri;lig lladelse fra boligforeningen ved Boligkontoret Danmark. Inden arbejdet påbegyndes, skal det anmeldes skri;ligt, og anmeldelsen skal indeholde lejerens navn og adresse, en beskrivelse af arbejdet, dspunkt for udførelsen, en liste over materialer og inventar som skal anvendes, eventuelle tegninger og et prisoverslag. På vores hjemmeside, www.boligforeningenlillebælt.dk ligger skemaet l ansøgning om beny4else af rådere4en. Det kan også fås ved henvendelse l Boligkontoret Danmark - se adressen på bagsiden af denne pjece. Side 12
BILAG 1: I pjecen her kan læses hvilke råderetsarbejder Afdelingsmødet har godkendt der må udføres i afdelingen. Her er en liste l inspiraon over flere arbejder der evt. kan komme ind under rådere4en, hvis det beslu4es på næste Afdelingsmøde. Forbedringsarbejder: Inde i boligen Køkken: Bordplade, skabe/inventar, vandafvisende vægbeklædning, køkkenvask, afløb. Bad: Fliser, vandafvisende vægbeklædning, toilet, håndvask, bruseniche. Øvrige rum: Radiator, vindueskarme, loftsbeklædning (brædder/gips), gulvbelægning, brændeovn, garderobeskabe, udnytte repos til rum, montering af dørspioner. Uden for boligen: Altanlukning, altanafskærmning, terrasseoverdækning, fliser i haven, markise, udestue, drivhus, hegn om egen have, carport, cykelskur. Forandringsarbejder: Inde i boligen Skillevægge (fjerne, flytte, opsætte), blænde dør, åbne til dør, tapet på malet væg, maling på væg i stedet for tapet, anden vægbeklædning, anden gulvbelægning, anden overfladebehandling af trægulve (lak, lud, olie) Uden for boligen Male anden farve på altan, andre fliser i haven, andre planter i haven Side 13
BILAG 2: Bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. Kapitel 18 Råderet og godtgørelse for individuelle forbedringer i almene boliger 81. Lejeren har ret til at udføre forbedringer af boligen og ved fraflytning få økonomisk godtgørelse for de afholdte udgifter. Retten omfatter ikke hårde hvidevarer. Ud over at udføre forbedringer har lejeren ret til uden godtgørelse at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevægge i sædvanligt omfang, jf. dog 87, stk. 1. Stk. 2. For arbejder, som gennemføres efter stk. 1, anvendes vedligeholdelsesreglementer fastsat i medfør af 25, stk. 2, i lov om leje af almene boliger tilsvarende. 82. Afdelingsmødet kan ved almindelig stemmeflerhed beslutte, at der kan gennemføres andre arbejder end de arbejder, der er nævnt i 81, stk. 1. Arbejderne skal vedrøre den del af det lejede, som ligger uden for selve boligen. Stk. 2. De arbejder, der er omhandlet i stk. 1, kan være forbedringsarbejder og arbejder, som ikke er forbedringer. Afdelingsmødet kan, for så vidt angår arbejder, der ikke er forbedringsarbejder, beslutte, om lejeren skal foretage reetablering ved fraflytning. Hvis lejeren skal foretage reetablering, skal lejeren betale et rimeligt depositum til sikkerhed for betaling af reetableringsudgifterne. Stk. 3. Afdelingsmødets beslutninger skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse. 81 stk. 2, anvendes tilsvarende. Stk. 4. Boligorganisationen skal for hver afdeling udarbejde en fortegnelse over de arbejder, der kan udføres ifølge afdelingsmødets beslutninger efter stk. 1. Boligorganisationen foranlediger, at lejerne får udleveret denne fortegnelse. Nye lejere skal have fortegnelsen udleveret i forbindelse med lejeaftalens indgåelse. 83. Har afdelingsmødet ikke truffet beslutning efter 82, stk. 1, kan boligorganisationen indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af arbejder, som vedrører den del af det lejede, der ligger uden for selve boligen. Stk. 2. Boligorganisationen kan indgå aftale med den enkelte lejer om udførelse af andre arbejder i boligen end de arbejder, der er nævnt i 81, stk. 1. 84. De arbejder, der udføres efter reglerne i dette kapitel, skal være rimelige og hensigtsmæssige. Arbejderne må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens eventuelle karakter af bolig, der er velegnet for ældre og personer med handicap. Medfører arbejderne særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, forhøjes lejerens leje tilsvarende. 85. Aftaler efter 83 skal indgås skriftligt. Det skal fremgå af aftalen, hvilke arbejder lejeren kan udføre. Eventuelle vilkår, herunder om frister og reetablering ved fraflytning, skal ligeledes fremgå af aftalen. 81, stk. 2, og 82, stk. 2, 3. pkt., anvendes tilsvarende. 86. Inden lejeren iværksætter arbejder omfattet af 81, stk. 1, og 82, stk. 1, skal lejeren skriftligt anmelde de pågældende arbejder til boligorganisationen, som påser, at lejeren har ret til at udføre arbejderne. Forudsætter arbejderne kommunalbestyrelsens godkendelse efter 28 i lov om almene boliger m.v. eller byggesagsbehandling efter byggeloven, meddeler boligorganisationen lejeren, at iværksættelse må afvente kommunalbestyrelsens afgørelse. Nødvendig byggesagsbehandling forestås af boligorganisationen og betales af lejeren. Stk. 2. Er et skriftligt begrundet afslag på en anmeldelse efter stk. 1, ikke meddelt lejeren inden 8 uger efter boligorganisationens modtagelse af anmeldelsen, kan lejeren påbegynde arbejdet. Ved beregningen af fristen ses bort fra juli måned. 87. En lejer, der har gennemført forbedringer, jf. 81, stk. 1, 1. pkt., har ret til økonomisk godtgørelse. Det samme gælder en lejer, som har gennemført skillevægsarbejder, jf. 81, stk. 1, 3. pkt., i forbindelse med forbedringer. Det samme gælder endvidere en lejer, som har gennemført forbedringsarbejder omfattet af 82, stk. 1, og 83, stk. 1. Det er dog en forudsætning, at reglerne i 86 er iagttaget. Side 14
Stk. 2. Der kan ikke ydes godtgørelse for særligt energiforbrugende installationer. Stk. 3. Godtgørelsen udbetales af boligorganisationen ved lejerens fraflytning. Organisationen kan foretage modregning i godtgørelsen for lejerens forpligtelser over for organisationen. Stk. 4. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Boligorganisationen skal besigtige forbedringerne m.v. Boligorganisationen kan reducere beregningsgrundlaget for godtgørelsen med værdien af eksisterende installationer og bygningsdele m.v., som er omfattet af forbedringsarbejderne m.v. Boligorganisationen kan endvidere reducere beregningsgrundlaget for godtgørelsen, hvis udgifterne skønnes at være uforholdsmæssigt høje. Stk. 5. Godtgørelsen beregnet efter stk. 4 reduceres med eventuel støtte efter anden lovgivning. Godtgørelsen kan højst udgøre 110.252 kr. Som afholdte udgifter kan alene medregnes udgifter til virksomheder, der er registreret efter lov om almindelig omsætningsafgift. Boligorganisationen kan indgå aftale med kommunalbestyrelsen om, at beløbsgrænsen forhøjes, dog således at godtgørelsen højst kan udgøre 160.252 kr. Stk. 6. De beløb, der er nævnt i stk. 5, er opgjort i 2009-niveau og reguleres én gang årligt med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders periode sluttende i juni måned året før det kalenderår, reguleringen vedrører. 88. Der kan ydes godtgørelse for flere forbedringer m.v. i samme bolig, selv om arbejderne ikke udføres samtidig. Under hensyntagen til nedskrivningen efter 89 kan den samlede godtgørelse til en lejer dog aldrig overstige beløbsgrænserne i 87, stk. 5. 89. Den oprindeligt beregnede godtgørelse nedskrives over mindst 10 og højst 20 år afhængig af arbejdernes forventede holdbarhed, medmindre der aftales en hurtigere nedskrivning mellem lejeren og boligorganisationen under hensyn til arbejdernes karakter. 90. Ved ophør eller ændring af en ordning efter 82, stk. 1, kan der ikke ske indskrænkninger i lejerens ret til godtgørelse for forbedringsarbejder, der er udført efter den hidtil gældende ordning. 91. Den nye lejer, der flytter ind i en bolig, hvor den tidligere lejer har gennemført forbedringer m.v., skal betale afdelingens udgifter til godtgørelse. Ved indgåelse af lejeaftalen kan den nye lejer vælge mellem kontant betaling af udgiften eller en lejeforhøjelse, som modsvarer udgiften, og som ophører, når nedskrivningsperioden udløber, jf. 89. Stk. 2. Vælger den nye lejer en lejeforhøjelse, skal boligorganisationen sikre, at afdelingens udgift til godtgørelsen finansieres på den billigste måde. Ved finansiering med boligorganisationens eller afdelingens midler beregnes rente svarende til normal bankrente for tilsvarende lån. Forrentningen af udgiften skal indgå i lejeforhøjelsen. 92. En lejer, der har betalt afdelingens udgift til godtgørelse med kontant betaling efter 91 og fraflytter boligen, før der er sket nedskrivning af godtgørelsen efter 89, har ret til økonomisk godtgørelse svarende til det nedskrevne godtgørelsesbeløb modregnet eventuelle forpligtelser over for boligorganisationen. Den nye lejer, der flytter ind i boligen, betaler afdelingens udgifter hertil efter reglerne i 91. 93. Uenighed om lejerens rettigheder og forpligtelser efter dette kapitel afgøres af beboerklagenævnet, jf. 41 i lov om leje af almene boliger. 94. Bestemmelserne i 81-93 anvendes tilsvarende på almene ældreboliger, som ejes af kommuner, regioner og selvejende institutioner, og på almene ungdomsboliger, som ejes af selvejende institutioner. Side 15
LÆS MERE OM RÅDERET BL har udgivet en pjece om råderet. Den kan ses på www.bl.dk eller rekvireres på publikationer@bl.dk Boligforeningen Lillebælt www.boligforeningenlillebælt.dk v/ Boligkontoret Danmark Sivlandvænget 27B 5260 Odense S E-mail: fyn@bdk.dk Tlf.: 6312 7580