Brought to you by Global Reports

Transkript

1 N O R D I C O M 2002

2 2

3 INDHOLD SIDE Hoved- og nøgletal 2002 koncern 5 Ledelsens årsberetning for Nordicom koncernen Nordicom Ejendomme Nordicom Bolig Nordicom Finans Nordicom Trevi 23 Nordicom Detail Selskabsoplysninger 26 Ledelsespåtegning 27 Koncernens hoved- og nøgletal Revisionspåtegning 30 Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelse - koncernen Resultatopgørelse - moderselskabet Noter til årsrapporten Noter hvortil der ikke henføres i årsrapporten Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv i danske aktie- og anpartsselskaber 54 INDHOLD 3

4 4 NORDICOM A/S RESUME Nordicom A/S har i 2002 haft et godt år, hvor selskabet blandt andet har realiseret den højeste omsætning, og det bedste resultat før værdireguleringer, i selskabets historie. Det regnskabsmæssige resultat før skat udgør 82,3 mio. kr., hvilket er en fremgang på 6,8 mio. kr. (9%) i forhold til Det er et tilfredsstillende resultat, som opfylder de tidligere meddelte forventninger til året. Fremgangen kan i det væsentligste henføres til et højere aktivitetsniveau og indtjening indenfor forretningsområdet Nordicom Bolig. Forrentningen af koncernens egenkapital før skat i 2002 udgør 15,6 %, hvilket tilsvarer forrentningen i I slutningen af 2002 annoncerede Nordicom en ændret aktionærpolitik til udbyttebetalinger, der fremover ville udgøre ca. 50% af selskabets overskud efter skat, og fortsat opkøb af egne aktier. På selskabets generalforsamling den 24. april 2003 vil bestyrelsen i overensstemmelse hermed foreslå et udbytte på 9,27 kroner pr. aktie, svarende til et direkte afkast på 6,2%. Nordicoms aktier, som primo 2002 var noteret til kurs 147, er i årets løb steget 3 kurspoint til en ultimo kurs på 150. Børsværdien ultimo 2002 udgør herefter 469,2 mio. kr. svarende til en stigning i 2002 på 9,5 mio. kr. Nordicoms beholdning af egne aktier, som ultimo 2001 nominelt udgjorde 3,1 mio. kr., er i årets løb øget til 10,6 mio. kr., svarende til 3,4 % af selskabets aktiekapital. Nordicom s tidligere oplyste forventning om et resultat før skat i niveau mio. kr. for regnskabsåret 2003 fastholdes. Den forventede fremgang er begrundet i en generel fortsat positiv udvikling i koncernens aktiviteter. Vi har netop lanceret Nordicoms nye website en informationsbase og et arbejdsværktøj som indeholder en lang række nye faciliteter. Bl.a. udviklingen i nøgletal, aktiekurs og eksterne analyser. Her holdes al information løbende ajour f.eks. omkring IR politik og Corporate Governance.

5 NORDICOM A/S, HOVED OG NØGLETAL NORDICOM KONCERNEN PR. 31/ OMSÆTNING, I ALT 405,7 326,5 402,6 116,2 120,0 DRIFTSOMKOSTNINGER, I ALT -247,2-200,9-281,5-44,5-48,6 BRUTTORESULTAT 158,5 125,7 121,1 71,8 71,4 Urealiseret værdiregulering af ejendomme 22,3 40,1 33,8 8,7 15,8 RESULTAT FØR KAPACITETSOMKOSTNINGER OG FINANSIELLE POSTER 180,8 165,8 155,0 80,5 87,2 Kapacitetsomkostninger -34,3-25,2-19,5-14,9-11,3 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 146,5 140,7 135,4 65,7 75,9 Finansieringsomkostninger -64,3-65,2-45,2-24,7-34,9 Ekstraordinære poster 0,0 0,0 0,0-0,6-1,7 NORDICOM KONCERNEN, I ALT FØR SKAT 82,3 75,4 90,2 40,4 39,3 Skat af årets resultat -24,2-23,6-27,0-10,7-6,7 NORDICOM KONCERNEN, I ALT EFTER SKAT 58,1 51,9 63,2 29,7 32,6 BALANCE PR. 31/ AKTIVER Materielle anlægsaktiver 1.682, , , , ,0 Finansielle anlægsaktiver 174,5 140,7 65,7 32,4 29,8 Tilgodehavender og andet 230,3 120,8 356,9 63,9 56,0 AKTIVER, I ALT 2.087, , , , ,8 PASSIVER Egenkapital 546,3 507,2 460,8 455,8 449,8 Langfristet gæld 1.264,0 981,4 853,2 661,7 643,8 Kortfristet gæld 276,8 172,2 357,2 47,2 45,2 PASSIVER, I ALT 2.087, , , , ,8 NØGLETAL FOR NORDICOM KONCERNEN Selskabskapital Forrentning af egenkapital, før skat 15,6 15,6 19,9 9,1 10,7 Forrentning af egenkapital, efter skat 11,0 10,7 13,8 6,6 8,6 Soliditetsgrad % Bruttomargin i % Børskurs, ultimo Aktiekursstigning i kurspoints Indre værdi pr. aktie, ultimo Resultat pr. aktie efter skat Udbytte pr. aktie (kr.) Direkte afkast Nordicoms aktier 6,2 4,1 0,0 0,0 0,0 Kurs/ indre værdi, ultimo 0,9 0,9 0,8 0,7 0,6 Price Earning Cashflow pr. aktie -1,1 35,9 25,3 6,0 1,7 Antal medarbejdere NORDICOM

6 6 LEDELSENS ÅRSBERETNING FOR NORDICOM KONCERNEN 2002 N O R D I C O M N O R D I C O M N O R D I C O M E J E N D O M B O L I G F I N A N S T R E V I D E T A I L N O R D I C O M N O R D I C O M N O R D I C O M De opnåede resultater i 2002 underbygger selskabets strategi om at sprede aktiviteterne på flere forretningsområder. Samtidig er koncernens position blevet styrket inden for alle de igangværende områder, og det driftsmæssige grundlag for fremtiden har både perspektiv og potentiale. Spredningen inden for de fem forretningsområder giver større sikkerhed i driften, og de indbyggede synergier styrker de samlede indtjeningsmuligheder. Hver division opererer inden for sit eget forretningsområde, hvor det er målet at opbygge en stærk og synlig markedsposition, og generere en høj selvstændig værdi. På koncernniveau udgør årets omsætning 405,7 mio. kr., hvilket er en fremgang på 79,1 mio. kr. (24,2%) i forhold til Driftsomkostningerne, som udgør 247,2 mio. kr., er øget med 46,3 mio. kr. (23,1%), og dermed udgør bruttoresultat 158,5 mio. kr., hvilket er en tilfredsstillende fremgang på 32,8 mio. kr. (26,1%) i forhold til Fremgangen i omsætning og bruttoresultat skyldes primært et øget aktivitetsniveau i Nordicom Bolig, som er et resultat af Nordicoms strategi om at sprede koncernens aktiviteter, men også ejendomsdivisionen har haft pæn fremgang.

7 (mio. kr.) Ejendom 256,3 279,9 290,6 Bolig 115,9 24,3 99,3 Finans 11,3 6,4 2,8 Trevi Detail 22,1 16,0 9,9 OMSÆTNING I ALT 405,7 326,5 402,6 Nordicom Ejendom har i 2002 stået for 63,2% af koncernens samlede omsætning, hvor andelen i 2001 og 2002 var hhv. 85,7% og 72,2%. Ejendomsdivisionens faldende andel er et resultat af koncernens spredningsstrategi, som i 2003 forventes at medføre et yderligere fald i ejendomsdivisionens omsætningsandel. Omsætningen i Nordicom Ejendom var i 2002 fordelt med 105,0 mio. kr. i lejeindtægter fra divisionens udlejningsvirksomhed, og 151,3 mio. kr. i salg af ejendomme. Ved salg af nybyggede boliger har Nordicom Bolig stået for 28,6% af koncernens omsætning, mens renteindtægter fra pantebrevene i Nordicom Finans har bidraget med 2,8%. Inden for Nordicom s nyeste forretningsområde Trevi har der som ventet ikke været omsætning i Nordicom indgik i 2002 licensaftale med den italienske virksomhed Trevi Group om Nordicoms ret til opførelse og salg af Trevi s fuldautomatiske underjordiske parkeringsanlæg. Det er forventningen, at opførelsen af det første Trevi anlæg kan igangsættes i De sidste 5,5% af koncernens omsætning kommer fra salg af babyudstyr fra egne butikker i Nordicom Detail. TABEL 2. HISTORISK UDVIKLING I OMSÆTNING, BRUTTORESULTAT OG OVERSKUDSGRAD. (mio. kr.) Omsætning 405,7 326,5 402,6 Bruttoresultat 158,5 125,7 121,6 Overskudsgrad 39,1% 38,6% 30,2% Med henvisning til gældende regn- mio. kr. Der er ikke foretaget værdire- skabslovgivning har Nordicom ultimo gulering af koncernens projekter eller regnskabsåret vurderet selskabets akti- værdipapirer, men kun på koncernens ver, og taget stilling til eventuelle urea- ejendomme. Værdireguleringen af liserede værdireguleringer af ejendom- ejendomsværdierne sker i et ejendoms- me, projekter og værdipapirer. marked, hvor den stigende ledighed Nordicom vurderer aktiverne til en forsigtig markedsværdi, og det har i 2002 resulteret i opreguleringer på i alt 22,3 indenfor kontorsegmentet i København i øjeblikket skaber en smule usikkerhed, og Nordicom har derfor foretaget en forsigtig regulering. NORDICOM

8 8 som i 2002 udgør 34,3 mio. kr., er steget med 9,1 mio. kr. i forhold til Det var forventet, at kapacitetsomkostningerne ville stige bl.a. som følge af organisationens udbygning, og meromkostningerne hertil udgør da også 3,9 mio. kr. De øvrige kapacitetsomkostninger er påvirket af en del ekstraordinære forhold, som ikke forventes at gentage sig i Herunder kan bl.a. nævnes udvikling af Nordicom s nye web-site, som lanceres samtidig med udsendelsen af selskabets trykte årsregnskab den 10. april. Resultat før finansielle poster udgør 146,5 mio. kr., og det er en fremgang i forhold til 2001 på 5,9 mio. kr., svarende til ca. 4,2 %. Når denne fremgang er mindre end fremgangen i omsætning og bruttoresultat, hænger det sammen med de lavere urealiserede værdireguleringer af aktiver i 2002 (-17,9 mio. kr.). De finansielle omkostninger, som udgør 64,3 mio. kr., er 0,9 mio. kr. lavere end året før. Koncernens gæld på 1.302,4 mio. kr. (gennemsnit for året) er imidlertid ca. 23,8% større end i 2001, og renteudgifterne burde således alt andet lige også have været større. Forklaringen er dels den faldende rente, men også at Nordicom i 2001 havde forholdsmæssige store kurstab på selskabets prioritetsgæld, som har været betydeligt mindre i Koncernens regnskabsmæssige resultat for 2002 udgør 82,3 mio. kr. før skat. Det er en fremgang i forhold til 2001 på 6,8 mio. kr. og opfylder de tidligere meddelte forventninger til året. Resultatet svarer til en egenkapitalforrentning på 15,6 %, og opfylder således også koncernens krav til en årlig forrentning af egenkapitalen på minimum 15%.

9 udgør 24,2 mio. kr., og resultatet efter skat i 2002 udgør således 58,1 mio. kr. De samlede aktiver udgør 2.087,1 mio. kr. ultimo 2002 mod 1.660,9 mio. kr. i 2001, svarende til en balancevækst på 25,7%. Øgede ejendomsinvesteringer og et højere aktivitetsniveau i Nordicom Bolig er forklaringen på stigningen. Nordicom opererer fortsat med et mål for balancen på 1,5 2 mia. kr. Ultimo regnskabsåret udgør koncernens samlede gæld 1.540,8 mio. kr. De samlede afholdte renteudgifter i 2002 på 59,3 mio. kr. svarer til en gennemsnitlig rentesats på 4,6%. Selskabet har realkreditlån for 873 mio. kr. svarende til 57 % af den samlede gæld. Af den øvrige gæld udgør banklån 460 mio. kr. og modtagne deposita 28 mio. kr. Koncernens egenkapital på 546,3 mio. kr. er steget 39,1 mio. kr. i forhold til 2001, og koncernens soliditet kan opgøres til 26%, mod 31% i NORDICOM

10 10 Selskabets aktiekapital på 312,8 mio. kr. er uændret i forhold til Ultimo regnskabsåret udgjorde Nordicoms beholdning af egne aktier nom. 10,6 mio. kr. svarende til 3,4% af koncernens aktiekapital. Opkøb af egne aktier er målrettet til afsikring af koncernens forpligtelser i henhold til de udstedte optioner samt evt. nedskrivning af selskabets aktiekapital. Opkøb af egne aktier er fortsat efter statusdagen, og pt. udgør beholdningen af egne aktier 12,9 mio. kr. svarende til 4,1% af selskabets aktiekapital. Ultimo kursen 150 på Nordicoms aktier på Københavns Fondsbørs er en stigning på 3 kurspoint i regnskabsåret svarende til 2%. Nordicoms børsværdi kan på den baggrund ultimo opgøres til 469,2 mio. kr., svarende til en indre værdi for selskabets aktier på 175, set i forhold til den bogførte egenkapital på 546,3 mio. kr.

11 også var tilfældet i 2001, været præget af meget stor usikkerhed og tilbagegang. Set i det lys er den mindre stigning i Nordicoms aktiekurs tilfredsstillende. Totalindekset for Københavns Fondsbørs er i 2002 gået tilbage med 21,37 %. For regnskabsåret 2003 fastholdes de tidligere udmeldte forventninger om et resultat før skat i niveau mio. kr., svarende til en forventet egenkapitalforrentning i niveau 16 20%. Det økonomiske mål for koncernen er fortsat at forrente egenkapitalen med minimum 15% p.a. før skat, som også ser ud til at kunne opfyldes i Det vil fremover være selskabets politik at oplyse om resultatforventningerne for det kommende regnskabsår samtidig med offentliggørelse af resultatet for 3 kvartal. ter på flere forretningsområder fortsætter Nordicom i 2003 med at kombinere de stabile og sikre indtægter fra udlejning og pantebreve med mere udviklingsorienterede indtægter fra salg af ejendomme og boliger. Et væsentligt bidrag til koncernens fremgang vil i 2003, som det også var tilfældet i 2002, komme fra forretningsområdet Nordicom Bolig, som forventer fortsat vækst i både omsætning og indtjening. På den ordinære generalforsamling den 24. april 2003 kl. 10 på Hotel D Angleterre, vil selskabet forslå et udbytte på 9,27 kr. pr. aktie, svarende til en samlet udbyttebetaling på 29,0 mio. kr., og et direkte afkast på 6,2%. Bestyrelsen vil desuden anmode generalforsamlingen om en fortsat bemyndigelse til køb af op til 10% af Nordicoms egne aktier. NORDICOM

12 12 LEDELSENS ÅRSBERETNING FOR NORDICOMS DIVISIONER 2002 NORDICOM EJENDOM Nordicom Ejendomme er beskæftiget med investering i ejendomme, som værdiudvikles og videresælges inden for 5 år. Indtjeningen er baseret på udlejningen af lejemål og avancer ved ejendomssalg. Kernen i virksomheden er ejendomsporteføljen, som ultimo 2002 er opgjort til en værdi på 1.420,4 mio. kr. og består af 70 ejendomme. Nordicom Ejendomme har fokus på centralt beliggende byejendomme og ejendomme til butiksformål. Dette afspejles i ejendomsporteføljens velbeliggende mindre og mellemstore butikscentre og blandede butiks-, boligog kontorejendomme med strøgbeliggenhed i større danske byer. NORDICOM EJENDOM, RESULTAT PR. 31/ / /12-01 ÆNDRING Lejeindtægter 105,0 95,8 9,2 Ejendomssalg 151,3 184,1-32,8 OMSÆTNING, I ALT 256,3 279,9-23,6 Ejendommenes driftsomkostninger -16,2-18,1 1,9 Ejendommenes bogførte værdi ved salg -120,8-151,4 30,6 OMK. RELATERET TIL DRIFT OG SALG, I ALT -137,0-169,5 32,5 BRUTTORESULTAT 119,3 110,4 8,9 Urealiseret værdiregulering af ejendomme 22,3 40,1-17,9 RESULTAT FØR KAPACITETSOMK. OG FINANSIELLE POSTER 141,6 150,5-9,0 Personaleomkostninger -8,0-6,4-1,6 Lokaleomkostninger -0,6-0,2-0,4 Andre kapacitetsomkostninger -4,3-3,6-0,7 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -12,9-10,3-2,7 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 128,6 140,3-11,6 Finansieringsomkostninger, netto -60,2-63,7 3,5 NORDICOM EJENDOM, I ALT 68,4 76,5-8,1 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 1.447, ,2 200,9 Finansielle anlægsaktiver 2,8 0,0 2,8 Tilgodehavender og andet 294,3 207,3 87,0 AKTIVER, I ALT 1.744, ,5 290,8 PASSIVER Egenkapital 372,5 357,7 14,8 Langfristet gæld 1.033,5 792,8 240,7 Hensættelse til udskudt skat 116,0 98,1 17,9 Kortfristet gæld 222,3 204,9 17,4 PASSIVER, I ALT 1.744, ,5 290,8

13 NØGLETAL FOR NORDICOM EJENDOMME 31/ /12-01 ÆNDRING Ejendomme (antal) Samlet etageareal i m Bogført værdi ejendomme i mio. kr Ejendommenes afkast 7,7 7,5 0,2 Gennemsnitlig udlejningspris pr. m Gennemsnitlig investering pr. m2 etageareal Forrentning af egenkapital (før skat), % Afkastningsgrad i % Driftsomkostninger i f.t. lejeindtægter i % Solgte ejendommme i m Købte ejendomme i m Bruttomargin i % Antal medarbejdere EJENDOMME 13

14 14 udgør 256,3 mio. kr., fordelt med 105,0 mio. kr. på lejeindtægter (en fremgang på 9,2 mio. kr.) og 151,3 i ejendomssalg (en tilbagegang på 32,8 mio. kr.). Samlet set er omsætningen reduceret med 23,6 mio. kr. (8,4%). Bruttoresultatet udviser en fremgang på 8,9 mio. kr., som fremkommer ved et overskud fra udlejning på 88,8 mio. kr. mod 77,7 mio. kr. i 2001, og avancer fra ejendomssalg på 30,5 mio. kr. mod kr. 32,7 mio. kr. året før. I alt et bruttoresultat på 119,3 mio. kr. mod 110,4 mio. kr. i Ejendomsavancerne er realiseret ved salg af følgende otte ejendomme: - Smedegade 79/Tjørne Alle, Slagelse. - Stenhusvej 68, Holbæk. - Københavnsvej 70, Roskilde. - Vestergårdsvej 12-14, Næstved. - Skovalleen 44, Nykøbing Falster. - Muslingevej 10, Egå. - Nibevej 13, Ålborg. - Dania 13-15, Næstved. I regnskabsåret er der erhvervet 30 nye ejendomme for i alt 274,5 mio. kr. Ud over porteføljen med de 23 Tæppeland Jensen butiksejendomme, som inkl. købsomkostninger blev erhvervet for 199,1 mio. kr., er der erhvervet syv andre ejendomme for i alt 75,4 mio. kr.: - Smedegade 79/Tjørne Alle, Slagelse. - Løvegade 6, Slagelse. - Schweizerpladsen 3, Slagelse. - Hvedevænget 86, Næstved. - Dyrkøb 3, København. - Vestergade 33, København. - Nørregade 12, Ringsted. De urealiserede værdireguleringer er foretaget efter en vurdering af divisionens ejendomme til en forsigtig markedsværdi, og har ført til en samlet

15 40,1 mio. kr. i Samlet set er ejen- svarer til en forrentning af den allokere- dommene vurderet ud fra et kontant de egenkapital før skat på 19%. I forhold baseret startafkast på 7,7%, mens det i til 2001 er det en tilbagegang på 8,1 mio udgjorde 7,5%. kr., som skyldes de lavere urealiserede værdireguleringer på ejendommene. Kapacitetsomkostningerne i ejendomsdivisionen udgør 12,9 mio. kr. i 2002 mod I 2003 er det forventningen, at lejeni- 10,3 mio. kr. året før. Stigningen på 2,7 veauet på kontorudlejningsmarkedet vil mio. kr. skyldes primært højere omkost- være svagt faldende, og at antallet af ninger til personale, som er en naturlig ledige kontorlokaler vil stige. Inden for følge af organisationens udvikling. butiks- og boligsegmentet forventes et uændret leje- og tomgangsniveau. Resultat før finansielle omkostninger udgør 128,6 mio. kr. og er en tilbage- Institutionelle investorer har i noget gang i forhold til 2001 på 11,6 mio. kr. omfang ultimo 2002 udvist en tilbage- (8,3%), som kan henføres til værdi- holdende tendens med ejendomsinve- reguleringer, der er 17,9 mio. kr. lavere steringer, hvilket primært vurderes at i 2002, end de var i hænge sammen med kursfald på aktier, som har medført en indirekte overeks- De finansielle udgifter på 60,2 mio. kr. ponering inden for ejendomme. Det vur- er reduceret med 3,5 mio. kr. i forhold deres derfor ikke at være udtryk for en til året før. Nedgang i omkostningerne generel markedstendens, og markedet er specielt bemærkelsesværdig, fordi for køb og salg af investeringsejendom- divisionens rentebærende gæld samti- me fungerer da også fortsat positivt. dig er øget. Forklaringen er dels den Nordicom Ejendom forventer i 2003 et faldende rente, men også at 2001 var overskud før skat i niveau mio. belastet af ekstraordinært høje kurstab kr. Der vil fortsat være fokus på værdi- på realkreditlån, som ikke er gentaget i udvikling af divisionens ejendomme, samme omfang i ligesom det fortsat er forventningen, at Ejendomsdivisionens resultatet før skat i 2002 udgør 68,4 mio. kr. Det er et tilfredsstillende resultat, som ligger ca. ejendomme, som sælges i løbet af året, erstattes helt eller delvist af nye ejendomsinvesteringer. EJENDOMME 15

16 NORDICOM BOLIG 16 Nordicom Bolig er beskæftiget med opførelse og salg af nye boliger. Siden opstarten i 1999 har Nordicom Bolig udviklet og opført omkring 375 nye boliger i en kombination af nybyggeri og nyindretning af gamle produktionseller kontorejendomme. Boligdivisionen er fokuseret på gode kvalitetsboliger i segmentet lige under liebhaver boliger, hvor divisionens specielle kompetence ligger i at kombinere god arkitektur og bolig-kvalitet med et rationelt byggeri.

17 NORDICOM BOLIG, RESULTAT PR. 31/ / /12-01 ÆNDRING SALG AF BOLIGER 115,9 24,3 91,6 Produktionsomkostninger -96,2-21,2-75,0 BRUTTORESULTAT 19,7 3,1 16,6 Personaleomkostninger -2,2-1,2-0,9 Lokaleomkostninger -0,1 0,0-0,1 Andre kapacitetsomkostninger -1,4-0,9-0,5 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -3,7-2,1-1,5 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 16,0 0,9 15,1 Finansieringsomkostninger -0,1 0,1-0,2 NORDICOM BOLIG, I ALT 15,9 1,0 14,9 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 228,8 152,1 76,7 Finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 Tilgodehavender og andet 43,9 42,8 1,1 AKTIVER, I ALT 272,7 194,9 77,8 PASSIVER Egenkapital 89,7 78,1 11,6 Langfristet gæld 129,2 90,1 39,1 Hensættelse til udskudt skat 7,6 1,0 6,6 Kortfristet gæld 46,2 25,7 20,5 PASSIVER, I ALT 272,7 194,9 77,8 NØGLETAL FOR NORDICOM BOLIG Boligprojekter (antal): 11 stk. 7 stk. 4 stk. Samlet etageareal til opførelse af boliger i m Samlet antal boliger i igangværende boligprojekter Solgte boliger i regnskabsåret (indtægtsført) Forrentning af egenkapital (før skat), % Afkastningsgrad i % Bruttomargin i % Antal medarbejdere 2,5 1,0 1,5 BOLIG 17

18 18 alt 171,0 mio. kr. En del af disse boliger er imidlertid blevet solgt før de er blevet færdigopført, og da boligdivisionens regnskabsprincip er baseret på produktionsstadeprincippet medfører det, at kun 60 af de solgte boliger, svarende til 115,9 mio. kr. i omsætning, medregnes i årsregnskabet for Med produktionsomkostninger på 96,2 mio. kr. har divisionen dermed opnået et bruttoresultat på 19,7 mio. kr., svarende til en bruttoavance på 17%. Omsætningen og avancen fra de solgte boliger, som ikke er medregnet i årsregnskabet for 2002, indtægtsføres efterhånden som byggeriet færdiggøres, hvilket hovedsagligt vil ske i løbet af øgede aktivitetsniveau i afdelingen. Medio året blev der indgået aftale om ansættelse af en ny projektudvikler i boligdivisionen og samtidig overtagelse af fire af dennes igangværende boligprojekter samt tre medarbejdere. Aftalen drejer sig om projekterne: Mariehøjgård i Hørsholm. Lundedalsvej, Emdrup. Gadekjærvej, Valby. Kjeldsbjerggård, Snekkersten. Herefter råder boligdivisionen over 11 projekter med mulighed for at opføre i alt 640 boliger på et samlet etageareal på m2. De forskellige projekter har følgende status pr : Afdelingens kapacitetsomkostninger på 3,7 mio. kr. er en stigning på 1,5 mio. RØNNE ALLE, LYNGBY 44 lejligheder med et samlet etageareal på m2 med dejlig beliggenhed i nærheden af Lyngby Sø. Projektet er 100% færdigt og alle 44 lejligheder er solgt. WHISKYHUSET, ROSKILDE ( 17 lejligheder med et samlet etageareal på m2. En del af de gamle Spritfabrikker i Roskilde. Projektet er 100% færdigt og 3 lejligheder er solgt.

19 MARIEHØJGÅRD, HØRSHOLM 21 rækkehuse med et samlet etageareal på m2 beliggende i Hørsholm. Projektet er 85% færdigt og 15 huse er solgt. MONTEBELLO, HELSINGØR 51 lejligheder med et samlet etageareal på m2 beliggende i Helsingør. Projektet er 85% færdigt og 17 lejligheder er solgt. GADEKÆRVEJ, VALBY 18 rækkehuse med et samlet etageareal på m2 beliggende i den gamle bykerne i Valby. Projektet er 60% færdigt og alle 18 lejligheder er solgt. LUNDEDALSVEJ, EMDRUP 60 lejligheder med et samlet etageareal på m2 beliggende ved Emdrup Station. Projektet er 60% færdigt og 14 lejligheder er solgt. BOLIG 19

20 20 PLANTORAMA, EGÅ ÅRHUS 64 rækkehuse i 1 og 2 plan med et samlet etageareal på m2. Salget er ikke påbegyndt. SILOEN I ROSKILDE Ca. 64 lejligheder i en 10 etagers bygning med et etageareal på m2. Salget er ikke påbegyndt. HAVNESTADEN, KØBENHAVN 170 lejligheder med et etageareal på m2 beliggende på Soyakagefabrikkens gamle arealer i København. Salget er ikke påbegyndt. KJELDSBJERGGÅRD, SNEKKERSTEN 16 villaer med et etageareal på m2 i Snekkersten. Salget er ikke påbegyndt. HAMMERSHØJ, HELSINGØR Ca. 115 lejligheder med et samlet areal på m2. Salget er ikke påbegyndt.

21 Boligdivisionen har i 2002 realiseret et ophørt med nye aktiviteter. Alt i alt vur- overskud før skat på 15,9 mio. kr., hvil- deres konkurrencesituationen at være ket er en væsentlig fremgang i forhold nogenlunde uændret. til 2001, hvor overskuddet var på 1 mio. kr. Resultatet ligger i niveau med det Det tager typisk 2 til 3 år at gennem- forventede, og svarer til en forrentning føre et boligudviklingsprojekt, og nye af den dedikerede egenkapital på 19%. sager, som afdelingen måtte igangsætte i 2003, vil derfor typisk først generere I 2003 er det forventningen, at bolig- omsætning i , og den for- markedet fortsat vil være velfungeren- ventede omsætning i Nordicom Bolig i de med en stabil efterspørgsel efter 2003 vil derfor komme fra de 11 sager, boliger, specielt i hovedstadsområdet, som divisionen allerede har i gang. Nordsjælland og i de større byer i Jylland. Det er dog samtidig forvent- Nordicom Bolig forventer i 2003 et ningen, at priserne på boliger i 2003 vil resultat før skat i niveau mio. kr. være stagnerende eller svagt faldende, Med en allokeret egenkapital i bolig- ligesom tiden fra en bolig sættes til salg divisionen på 89,7 mio. kr. lever divisio- til den er solgt, forventes øget i nen herved op til målet om at forrente den dedikerede egenkapital med mini- Flere nye aktører meldte sig som boligudviklere i 2002, ligesom enkelte er mum 25% årligt før skat. BOLIG 21

22 22 NORDICOM FINANS I 2000 blev forretningsområdet Nordicom Finans opstartet med investeringer i erhvervspantebreve. Erhvervspantebreve er et naturligt supplement til Nordicoms aktiviteter inden for ejendomme og boliger, og muligheden for at kunne stille 2. prioritets finansiering til rådighed for købere af Nordicoms ejendomme er med til at styrke koncernens samlede forretningsmuligheder. Porteføljen er indtil videre udelukkende opbygget gennem egen avl, ved udstedte pantebreve i forbindelse med salg af ejendomme fra Nordicom Ejendomme og Nordicom Bolig. svarende til en fremgang på 5,0 mio. kr. Den gennemsnitlige rente på divisionens pantebreve udgør 8% i regnskabsåret. Ved årets udgang havde afdelingen samlede udlån på 171,7 mio. kr. med pant i 15 forskellige ejendomme, hvilket svarer til en stigning på 31,0 mio. kr. Nordicom Finans har i 2002 realiseret et overskud på 6,2 mio. kr. Det er et tilfredsstillende resultat, som ligger 1,6 mio. kr. over resultatet for 2001 og er i niveau med det budgetterede. Resultatet svarer til en forrentning af den allokerede egenkapital på 12%. Omsætningen i Nordicom Finans udgør 11,3 mio. kr. mod 6,4 mio. kr. i 2001, I 2002 forventes et overskud fra Nordicom Finans i niveau 6-8 mio. kr.

23 NORDICOM FINANS, RESULTAT PR. 31/ / /12-01 ÆNDRING RENTEINDTÆGTER 11,3 6,4 5,0 Personaleomkostninger 0,0-0,1 0,1 Lokaleomkostninger 0,0 0,0 0,0 Andre kapacitetsomkostninger -0,3-0,1-0,3 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -0,3-0,2-0,2 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER 11,0 6,2 4,8 Finansieringsomkostninger -4,8-1,6-3,2 NORDICOM FINANS, I ALT 6,2 4,6 1,6 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 Finansielle anlægsaktiver 171,7 140,7 31,0 Tilgodehavender og andet 6,5 3,1 3,4 AKTIVER, I ALT 178,2 143,8 34,4 PASSIVER Egenkapital 54,3 48,8 5,5 Langfristet gæld 0,0 0,0 0,0 Kortfristet gæld 123,8 95,0 28,8 PASSIVER, I ALT 178,2 143,8 34,4 NØGLETAL FOR NORDICOM FINANS Pantebreve, restgæld i mio. kr Forrentning af egenkapital (før skat), % Afkastningsgrad i % Antal medarbejdere NORDICOM TREVI Inden for Nordicom s nyeste forretningsområde Trevi har der som ventet ikke været omsætning i Nordicom indgik i 2002 licensaftale med den italienske virksomhed Trevi Group om Nordicoms ret til opførelse og salg af Trevi s fuldautomatiske underjordiske parkeringsanlæg. Det er forventningen, at opførelsen af det første Trevi anlæg kan igangsættes i TREVI 23

24 24 NORDICOM DETAIL Nordicom opstartede i 1996 detailhandelsdivisionen, som i dag er beskæftiget med udvikling og drift af en regional kæde af m2 store babyudstyrsforretninger under navnet BabyBoom. Forretningerne fokuserer på varer for aldersgruppen 0-6 år, og sælger alt lige fra barne- og klapvogne, møbler og autosæder til sutter og tøj. Fokus ligger på udstyrsdelen, hvor sortimentet er både bredt og dybt. I 2002 udgør det realiserede dækningsbidrag 8,2 mio. kr. mod 5,9 mio. kr. i 2001, svarende til en fremgang på 2,3 mio. kr. eller 39%. Imidlertid er kapacitetsomkostningerne i samme periode øget med 2,9 mio. kr. Resultatet før skat i Nordicom Detail udgør -3,4 mio. kr. i Det er på niveau med det forventede efter nedjusteringen fra 3. kvartal 2002, men det er et højst utilfredsstillende resultat. I konsekvens af det dårlige resultat lukkede divisionen ultimo året de to butikker beliggende i henholdsvis Gladsaxe og Tåstrup og samlede dem i en ny butik på Fisketorvet i København. Desuden er butikken i Ringsted blevet lukket ultimo januar Herefter råder divisionen over fire butikker i hhv. Magasin i København, på Fisketorvet i København, i Roskilde og i Rungsted. I 2003 forventes et resultat i detailhandelsdivisionen i niveau -1 til -2 mio. kr.

25 NORDICOM DETAIL, RESULTAT PR. 31/ / /12-01 ÆNDRING BRUTTORESULTAT 8,2 5,9 2,3 Personaleomkostninger -5,5-5,2-0,3 Lokaleomkostninger -1,2-0,7-0,5 Andre kapacitetsomkostninger -5,1-2,9-2,2 KAPACITETSOMKOSTNINGER, I ALT -11,7-8,8-2,9 RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER -3,5-3,0-0,6 Finansieringsomkostninger 0,1-0,2 0,3 NORDICOM DETAIL, I ALT -3,4-3,2-0,3 AKTIVER Materielle anlægsaktiver 1,3 1,1 0,2 Finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 Tilgodehavender og andet 14,5 13,6 0,9 AKTIVER, I ALT 15,7 14,7 1,0 PASSIVER Egenkapital 10,2 12,0-1,8 Langfristet gæld 0,0 0,0 0,0 Kortfristet gæld 5,6 2,7 2,9 PASSIVER, I ALT 15,7 14,7 1,0 NØGLETAL FOR NORDICOM DETAIL Dækningsgrad i % Forrentning af egenkapital (før skat), % Afkastningsgrad i % Antal medarbejdere Antal butikker DETAIL 25

26 26 SELSKABSOPLYSNINGER SELSKABET Nordicom A/S Kgs. Nytorv 21 DK-1050 København K CVR-nr.: Hjemstedskommune: København BESTYRELSEN Henrik Nørkær Hansen (formand) Aksel Bjødstrup Andreasen Bent Vestergaard Christensen Peter Højland DIREKTION Gunnar Chr. Kristensen REVISION RevisionsFirmaet Edelbo Statsautoriseret revisionsvirksomhed Havnepladsen 3A, Svendborg Mazars A/S Statsautoriseret revisionsaktieselskab Øster Alle 42, 5, Postboks København Ø. GENERALFORSAMLING Selskabets generalforsamling afholdes den 24. april 2003 kl ØKONOMISKE RAPPORTER Der offentliggøres kvartalsmeddelelser i maj og november, halvårsregnskab i august og årsregnskab i marts. KØBENHAVN, DEN 10. MARTS 2003 AKTIEKAPITAL Aktiekapitalen består af aktier á 100 kr. pr. stk. svarende til nominelt 312,8 mio. kr. Der er ikke sket ændringer i aktiekapitalen i Der er en aktieklasse, og selskabets aktier er noteret på Københavns Fondsbørs. DIREKTION Gunnar Chr. Kristensen

27 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for 2002 for Nordicom A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. BESTYRELSE Henrik Nørkær Hansen, Peter Højland formand Aksel Andreasen Bent Vestergaard Christensen ÅRSREGNSKAB 27

28 28 KONCERNENS HOVED- OG NØGLETAL Alle beløb i 1000 kr. RESULTATOPGØRELSEN Omsætning Driftsudgifter BRUTTORESULTAT Værdireguleringer ejendomme RESULTAT FØR KAP.OMK. OG FINANSIELLE POSTER Andre indtægter og udgifter Personale og andre eksterne omk Afskrivninger RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER Finansielle poster RESULTAT FØR SKAT OG EKSTRAORDINÆRE POSTER Ekstraordinære poster RESULTAT FØR SKAT Skat af årets resultat RESULTAT EFTER SKAT BALANCEN AKTIVER Materielle anlægsaktiver Finansielle anlægsaktiver Tilgodehavender og andet AKTIVER I ALT PASSIVER Egenkapital ultimo Langfristet gæld Kortfristet gæld PASSIVER I ALT

29 MIO. KR Nordicom Ejendom Nordicom Bolig Nordicom Finans Nordicom Detail Nordicom Ejendomme erhverver investeringsejendomme som værdiudvikles med henblik på videresalg. Nordicom Bolig opfører og sælger nye boliger. Nordicom Finans investerer i erhvervspantebreve. Nordicom Detail har en kæde af babyudstyrsforretninger under opbygning. NØGLETAL Selskabskapital Forrentning af egenkapital før skat 15,6 15,6 19,9 9,1 10,7 Forrentning af egenkapital efter skat 11,0 10,7 13,8 6,6 8,6 Soliditetsgrad % Bruttomargin % Børskurs, ultimo Aktiekursstigning i kurspoints Indre værdi pr. aktie, ultimo Resultat pr. aktie Udbytte pr. aktie (kr.) Direkte afkast Nordicoms aktier 6,2 4,1 0,0 0,0 0,0 Kurs/ indre værdi, ultimo 0,9 0,9 0,8 0,7 0,6 Price Earning Cashflow pr. aktie -1,1 35,9 25,3 6,0 1,7 Antal medarbejdere i koncernen Nøgletal er beregnet i henhold til Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning. ÅRSREGNSKAB 29

30 30 REVISIONSPÅTEGNING TIL AKTIONÆRERNE I NORDICOM A/S Vi har revideret årsrapporten for Nordicom A/S for regnskabsåret 1. januar december 2002, udvisende et resultat på t.kr efter skat og en egenkapital på t.kr Selskabets ledelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor revision at udtrykke en konklusion om årsrapporten. DEN UDFØRTE REVISION Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi tilrettelægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen omfatter stikprøvevis undersøgelse af information, der understøtter de i årsrapporten anførte beløb og oplysninger. Revisionen omfatter endvidere stillingtagen til den af ledelsen anvendte regnskabspraksis og til de væsentlige skøn, som ledelsen har udøvet, samt vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vor opfattelse, at den udførte revision giver et tilstrækkeligt grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. KONKLUSION Det er vor opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2002 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar december 2002 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, danske regnskabsvejledninger samt de krav Københavns Fondsbørs stiller til regnskabsaflæggelsen. København, den 10. marts 2003 RevisionsFirmaet Edelbo statsautoriseret revisionsvirksomhed Jan Ole Edelbo statsautoriseret revisor Eigil Rasmussen statsautoriseret revisor Mazars Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Carsten Ploug Thomsen statsautoriseret revisor Per Otto Bech statsautoriseret revisor

31 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Nordicom A/S er af- lemværender, samt udligning af kapital- lagt i overensstemmelse med årsregn- andele i tilknyttede virksomheder. skabslovens bestemmelser for en klasse D-virksomhed, gældende danske regn- SKAT AF ÅRETS RESULTAT OG skabsvejledninger samt de krav UDSKUDTE SKATTER Københavns Fondsbørs i øvrigt stiller til Udskudt skat beregnes med den aktuel- regnskabsaflæggelse for børsnoterede le skatteprocent af alle forskelle mellem selskaber. regnskabsmæssige og skattemæssige dispositioner, som skyldes, at indtægter Den anvendte regnskabspraksis er og udgifter ikke indgår i resultatop- uændret i forhold til tidligere år. gørelsen og den skattepligtige indkomst i den samme periode. Den bereg- Generelt om indregning og måling i nede udskudte skat er afsat som en for- resultatopgørelsen indregnes indtægter pligtelse i balancen og reguleres over i takt med, at de indtjenes, herunder resultatopgørelsen. Skat af årets skatte- indregnes værdireguleringer af investe- pligtige indkomst fordeles mellem de ringsejendomme samt finansielle aktiver sambeskattede selskaber i forhold til og forpligtelser. I resultatopgørelsen disses skattepligtige indkomster. indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskriv- IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER ninger. Immaterielle anlægsaktiver måles til kostpris. Af- og nedskrivninger indreg- Ved første indregning måles aktiver og nes i resultatopgørelsen. forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER beskrevet for de væsentlige regnskabs- Investeringsejendomme måles til dags- poster nedenfor. værdi og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Årets Ved indregningen og måling tages hen- nettoregulering efter skat bindes via syn til forudsigelige tab og risici, der resultatdisponeringen på en særlig post fremkommer inden årsrapporten under egenkapitalen. Der foretages aflægges, og som be- eller afkræfter ikke afskrivninger på investeringsejen- forhold, der eksisterede på balance- domme. Dagsværdien opgøres med dagen. udgangspunkt i en systematisk vurdering af de enkelte ejendommes forven- KONCERNREGNSKABET tede afkast. Modervirksomheden og de tilknyttede virksomheders årsrapporter konsoli- Udviklingsprojekter, der omfatter ejen- deres linie for linie i koncernregnskabet. domme under opførelse, måles til kostpris. Avancer ved udviklingsprojekter De tilknyttede virksomheder, der indgår indregnes i resultatopgørelsen i takt i koncernregnskabet er aflagt i overens- med at ejendommene sælges, men stemmelse med modervirksomhedens under hensyn til det aktuelle stade for regnskabspraksis. I koncernregnskabet foretages eliminering af interne indtægter, udgifter, mel- byggeriet. ÅRSREGNSKAB 31

32 32 INVENTAR OG DRIFTSMIDLER Er optaget til anskaffelsessum med fradrag af afskrivninger, der er beregnet lineært ud fra aktivernes forventede brugstid. Brugstiden for inventar og driftsmidler forventes at udgøre 5-20 år. KAPITALINTERESSER I TILKNYTTEDE VIRKSOMHEDER Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i modervirksomhedens balance til andelen i tilknyttede virksomheders indre værdi. Indtægt af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter resultatet før skat i den enkelte virksomhed efter regulering af intern avance/tab. Skat af årets resultat i tilknyttede virksomheder indgår i regnskabsposten skat af årets resultat. VAREBEHOLDNINGER Varebeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvor denne er lavere. TILGODEHAVENDER Tilgodehavender måles til kostpris med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering. EGNE AKTIER Egne aktier måles til anskaffelsessum på statusdagen. Endvidere reserveres et beløb svarende til aktiernes bogførte værdi som reserve under selskabets egenkapital. EGENKAPITAL Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. GÆLD Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, indregnes til dagsværdi. Inkonvertible lån er målt til dagsværdi, dog maksimum kurs pari. Årets regulering af disse forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. PANTE- OG GÆLDSBREVE Pante- og gældsbreve måles til kostpris med fradrag af nedskrivninger på grund af varige værdiforringelser. Pantebreve, udstedt på kassekreditlignende vilkår måles og indregnes efter samme principper som investeringsejendomme. Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.

33 RESULTATOPGØRELSE - KONCERNEN FOR TIDEN 1. JANUAR DECEMBER 2002 NOTE Lejeindtægter Ejendomssalg og anden aktivitet OMSÆTNING I ALT Ejendommenes driftsomkostninger Ejendommenes bogførte værdi ved salg og andre omkostninger DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT BRUTTORESULTAT Investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi RESULTAT FØR KAPACITETSOMKOSTNINGER OG FINANSIELLE POSTER Personaleomkostninger Andre eksterne omkostninger Afskrivninger m.v RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER OG SKAT Finansieringsindtægter Finansieringsudgifter ÅRETS RESULTAT FØR SKAT Skat af årets resultat ÅRETS RESULTAT FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Overført til næste år Foreslået udbytte Henlæggelse til reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi Overført til reserve for egne aktier ÅRSREGNSKAB 33

34 34 NOTE AKTIVER ANLÆGSAKTIVER IMMATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 8 Rettigheder Indretning af lejede lokaler MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 9 Investeringsejendomme Inventar og driftsmidler FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER Pantebreve udstedt på kassekreditlignende vilkår Pante- og gældsbreve ANLÆGSAKTIVER I ALT OMSÆTNINGSAKTIVER VAREBEHOLDNINGER TILGODEHAVENDER Kortfristet del af finansielle anlægsaktiver Tilgodehavende lejeindtægter Tilgodehavende fra salg af ejendomme, herunder tilgodehavende refusionsopgørelser Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE 14 Egne aktier Andre værdipapirer LIKVIDE BEHOLDNINGER OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT

35 NOTE PASSIVER EGENKAPITAL 12 Aktiekapital Overkurs ved emission Reserve for egne aktier Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi Foreslået udbytte Overført overskud EGENKAPITAL I ALT HENSÆTTELSER 18 Udskudt skat GÆLD 19 LANGFRISTET GÆLD Prioritetsgæld Deposita Anden langfristet gæld KORTFRISTET GÆLD Kortfristet del af langfristet gæld Banklån Selskabsskat Anden gæld GÆLD I ALT PASSIVER I ALT SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTIGELSER. Koncernens egenkapital udgør pr. 31/ ,3 mio. kr. sammenholdt med 507,2 mio. kr. pr. 31/ Udviklingen i koncernens egenkapital og forretningen af denne efter skat illustreres i nedenstående figur. EGENKAPITAL OG FORRENTNING AF EGENKAPITAL MIO KR. % Nærtstående parter. Egenkapital Forrentning af EK ÅRSREGNSKAB 35

36 RESULTATOPGØRELSE - MODERVIRKSOMHED 36 FOR TIDEN 1. JANUAR DECEMBER 2002 NOTE Lejeindtægter Ejendomssalg og anden aktivitet OMSÆTNING I ALT Ejendommenes driftsomkostninger Ejendommenes bogførte værdier ved salg DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT BRUTTORESULTAT Investeringsejd. opskrivning til dagsværdi RESULTAT FØR KAPACITETSOMKOSTNINGER OG FINANSIELLE POSTER Personaleomkostninger Andre eksterne omkostninger Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virks RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER OG AFSKRIVNINGER Afskrivninger m.v RESULTAT FØR FINANSIELLE POSTER OG SKAT Finansieringsindtægter Finansieringsudgifter ÅRETS RESULTAT FØR SKAT Skat af årets resultat ÅRETS RESULTAT FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Overført til næste år Foreslået udbytte Henlæggelse til reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi Overført reserve for opskrivning efter den indre værdis metode Overført til reserve for egne aktier

37 BALANCE PR. 31. DECEMBER MODERVIRKSOMHED NOTE AKTIVER ANLÆGSAKTIVER MATERIELLE ANLÆGSAKTIVER 9 Investeringsejendomme Inventar og driftsmidler FINANSIELLE ANLÆGSAKTIVER 10 Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder Pante- og gældsbreve ANLÆGSAKTIVER I ALT OMSÆTNINGSAKTIVER TILGODEHAVENDER Tilgodehavende lejeindtægter Tilgodehavende udbytte hos tilknyttede virks. 0 0 Tilgodehavender fra salg af ejendomme, herunder tilgodehavende refusionsopgørelser Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter VÆRDIPAPIRER OG KAPITALANDELE 14 Egne aktier LIKVIDE BEHOLDNINGER OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT ÅRSREGNSKAB 37

38 38 NOTE PASSIVER EGENKAPITAL 12 Aktiekapital Overkurs ved emission Reserve for egne aktier Reserve for investeringsejendommenes opskrivning til dagsværdi Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Foreslået udbytte Overført overskud EGENKAPITAL I ALT HENSÆTTELSER 18 Udskudt skat GÆLD 19 LANGFRISTET GÆLD Prioritetsgæld Deposita Anden langfristet gæld KORTFRISTET GÆLD Kortfristet del af langfristet gæld Banklån Anden gæld GÆLD I ALT PASSIVER I ALT Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtigelser. 22 Nærtstående parter

39 NOTER TIL RESULTATOPGØRELSEN 1 BRUTTORESULTAT - NØGLETAL I MIO. KR Omsætning, i alt 120,0 116,2 402,6 326,5 405,7 Avance ved salg af ejendomme 4,5 8,8 46,4 35,7 50,2 Lejeindtægter, i alt 76,3 73,9 84,5 96,9 105,0 Ejendommenes driftsudgifter, i alt 10,1 12,0 15,1 19,1 16,2 Driftsudgifter i % af lejeindtægter 13,2% 16,3% 17,9% 19,7% 15,4% 2 INVESTERINGSEJENDOMMENES OPSKRIVNING TIL DAGSVÆRDI Koncernen Modervirksomhed Årets opskrivninger, netto Årets tilbageførte opskrivninger, netto ÅRETS OPSKRIVNINGER I ALT Årets nedskrivninger, netto Årets tilbageførte nedskrivninger, netto ÅRETS NEDSKRIVNINGER I ALT IALT Der henvises i øvrigt til note 15, hvor akkumulerede opskrivninger til dagsværdi er vist. 3 PERSONALEOMKOSTNINGER Medarbejdere Direktion Bestyrelse I alt I alt Løn og gager Sociale bidrag Andre personaleomkostninger Modervirksomhed i alt Løn i tilknyttede virksomheder KONCERNEN I ALT Omregnet til heltidsbeskæftigede har koncernen i det forløbne år haft 54 ansatte, heraf 31 i detailhandelen. Virksomheden har stillet bil til rådighed for direktionen. Sidste år udgjorde antal af ansatte 39. Nordicom koncernen har i 2002 investeret i udvikling af organisationen indenfor de værdiskabende områder såvel som backoffice. Herunder er der oprettet hjemmearbejdspladser hos en stor del af personalet, således at Nordicom som arbejdsplads i højere grad tilpasses de individuelle behov. ÅRSREGNSKAB 39

40 40 4 AFSKRIVNINGER M.V. Koncernen Modervirksomhed Indretning lejede lokaler Inventar og driftsmidler Tab ved salg af driftsmidler Småanskaffelser i årets løb FINANSIERINGSINDTÆGTER Koncernen Modervirksomhed Renter af pante- og gældsbreve Renter af bank- og girobeholdninger Renter af tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Renter obligationer Renter selskabsskat Kursgevinst obligationer Kursregulering prioritetsgæld Renter af andre tilgodehavender FINANSIERINGSUDGIFTER Koncernen Modervirksomhed Renter af udstedte konv. obligationslån Renter af banklån Renter obligationer Prioritetsrenter Urealiseret kurstab på prioritetsgæld Realiseret kurstab på obligationer Andre renter og gebyrer Låneomkostninger