Forslag til. Lokalplan R Flyvervej 10 på Avnø

Transkript

1 Forslag til Lokalplan R Flyvervej 10 på Avnø Offentlig høring 20. januar 2016 til 16. marts 2016

2 Lokalplanen Teknik- og Miljøudvalget har den 13. januar 2016 vedtaget forslag til lokalplan R Forslaget er offentliggjort på kommunens hjemmeside den 20. januar 2016, og er i høring frem til den 16. marts Du kan sende bemærkninger til forslaget inden offentlighedsperiodens udløb den 16. marts 2016 til tekpost@ vordingborg.dk eller Vordingborg Kommune, Afdeling for Plan og Byg, Valdemarsgade 43, 4760 Vordingborg. Forslagets retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende, lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget til offentliggørelsen af den endelige lokalplan, dog maksimalt et år efter datoen for forslagets offentliggørelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser til lokalplanforslaget er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen efter nærmere fastsatte regler give tilladelse til, at ejendomme, der er omfattet af planen, kan bebygges eller i øvrigt udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Som udgangspunkt afvises klager, der fremsendes uden om Klageportalen. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som afgør hvorvidt anmodningen kan imødekommes. Politisk behandling Teknik- og Miljøudvalg (Forslag) Offentlighedsperiode Teknik- og Miljøudvalg (Endelig vedtagelse) Offentlig bekendtgørelse 13. januar januar marts Om Kommune- og Lokalplaner Kommuneplanen er den overordnede plan, som indeholder overordnede målsætninger for kommunens udvikling, samt overordnede rammer for arealanvendelsen, dvs. hvor der kan være boliger, erhverv, butikker, skoler m.v. En lokalplan indeholder mere detaljerede retningslinjer for anvendelsen af bebyggelse og af ubebyggede arealer, herunder bebyggelsesregulerende bestemmelser, for delområder af kommunen. Lokalplanen skal være i overensstemmelse med kommuneplanen. Selve lokalplanen består af to dele: 1) En redegørelse, der beskriver baggrunden og forudsætningerne for lokalplanen samt indeholder redegørelse for planens virkninger på miljøet. 2) Selve bestemmelserne, der har bindende retsvirkning for ejere af ejendomme, der er omfattet af planen. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, har Vordingborg Kommune den 13. januar 2016 besluttet, at forslaget ikke skal miljøvurderes, da det ikke har væsentlig indvirkning på miljøet. Retlige spørgsmål i forbindelse med Vordingborg Kommunes afgørelse om miljøvurdering kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Du klager via Klageportalen Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Klagefristen er den 17. februar 2016 kl. 23:59. Forsidebillede: Bygningskomplekset Flyvervej 10. Afdeling for Plan og Byg Valdemarsgade Vordingborg tekpost@vordingborg.dk Tlf

3 Indholdsfortegnelse Redegørelse Baggrund og formål 4 Nuværende forhold 4 Lokalplanens indhold 5 Gældenden kommuneplan 5 Øvrig planlægning 6 Miljøvurdering 7 Bestemmelser 1 Formål 8 2 Område og Zonestatus 8 3 Områdets anvendelse 8 4 Nybyggeri 8 5 Bevaringsværdige bygninger 9 6 Bonusvirkning 9 7 Tilladelser fra andre myndigheder 9 Kortbilag 1: Afgrænsning 10 Bilag A: Bevaringsværdige bygninger 11 Bilag B: Natura2000 konsekvensvurdering 12

4 Redegørelse Baggrund og formål Formålet med denne lokalplan er at sætte rammerne for den fremtidige anvendelse af bygningerne på ejendommen Flyvervej 10 på Avnø. Rammerne omfatter en lang række mulige anvendelser, som tidligere er defineret i kommuneplanens rammebestemmelser. Endvidere skal lokalplanen muliggøre et konkret projekt, som den nye ejer ønsker at realisere. Ejendommen ønskes således anvendt til højskole med fokus på et sundere liv og kostvaner, samt erhverv i form af virksomhed, som skal sælge overskydende madproduktion fra højskolens aktiviteter. Hensigten med lokalplanen er at muliggøre projektet, men samtidig sætte rammerne for øvrige potentielle anvendelsesmuligheder for ejendommen. Nuværende forhold Ejendommens samlede grundareal er på ca ha., men lokalplanen omhandler kun bygningssættet og dets nærmeste omgivelser, hvilket udgør et areal på 1,7 ha. Ejendommens placering ved Avnø. Bygningssættet omfatter en lang række bygninger, og den samlede bygningsmasse (erhvervsareal) på ejendommen er lige over m². Gennem en længere årrække er der på ejendommen etableret værelser, mindre sportshal, en lang række fællesrum, undervisningslokaler og et auditorium fra Ejendommens hovedbygning er opført i 1936 til brug for flyvevåbnet, som havde flyverskole på Avnø. Bygningerne har senest været anvendt som politiskole fra 1994 til 2010, men har stort set været ubenyttede siden Ejendommen ligger i det flade landskab ud til Avnø Fjord, men ligger som følge af den omkringliggende beplantning lidt gemt, når den betragtes fra landsiden. Ejendommen ses dog tydeligt fra vandet, hvor den næsten fremstår uændret siden opførelsen i 30 erne på trods af de mange nyere bygninger, som er placeret landværts hovedbygningen. Luftfoto af ejendommen Flyvervej 10. Rundt om de mange bygninger er der større græsarealer, fredskov og asfalterede parkeringsarealer. Ejendommen ligger lige ved indgangen til halvøen Avnø, hvor Avnø Naturcenter er placeret. Naturcenteret er indrettet i den tidligere flyvestation på selve halvøen, hvor der er udviklet en række projekter, som sikrer formidling og adgang til naturen i området. Avnø er i dag et yndet udflugtsmål, og der er mange besøgende til naturcenteret og naturen på stedet. Hovedbygningen set fra vejen. 4

5 Redegørelse Lokalplanens indhold Med lokalplanen fastsættes ejendommens anvendelsesmuligheder. Der lægges vægt på at ejendommen er egnet til mange formål omfattende erhverv, undervisning og institutionsformål. Med lokalplanen sættes rammerne for den fremtidige anvendelse, som spænder bredt, og der gives tilladelse til et projekt som beskrevet herunder. Højskole Der gives tilladelse til en ændret anvendelse til højskole og den almindelige anvendelse forbundet hermed (eksempelvis forstander/lærerbolig, udlejning af lokaler til tilknyttede aktiviteter), samt tilhørende mindre virksomhed, som med udgangspunkt i højskolens overskydende madproduktion skal sælge fødevarer. Der lægges med lokalplanen vægt på, at den fremtidige anvendelse skal finde sted inden for den eksisterende bygningsmasse. Der er i det konkrete projekt behov for at opføre mindre drivhuse til dyrkning af krydderier. Drivhusene skal i lighed med alt andet nyere byggeri i området placeres landværts hovedbygningen, hvorved ejendommens fremtræden mod vandet ikke ændres. Gældende kommuneplan Kommuneplanrammer Området er omfattet af kommuneplanramme R Rekreativt område Avnø : Plannummer R Plannavn Anvendelse Områdets anvendelse Zonestatus Eksisterende: Fremtidig: Bemærkning Rekreativt område Avnø Rekreativt Rekreativt område til friareal, naturcenter, undervisning og fritidsaktiviteter. Landzone Landzone I de eksisterende bygninger på Politiets forhenværende kursusejendom, kan desuden indrettes vandrehjem, højskole/efterskole og hotel/pensionat i mindre omfang jævnfør retningslinje Selve udearealerne fastholdes, men der påtænkes etableret køkkenhave på en del af ejendommens græsarealer. Der tages med lokalplanen ikke stilling til placeringen af disse køkkenhaver, da det ikke vurderes at være en ændret anvendelse i planlægningsmæssig henseende. Bygningsbevaring Der er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen foretaget en registrering af de bygningsmæssige bevaringsinteresser inden for lokalplanområdet. Registreringen har ført til, at to bygninger udpeges som bevaringsværdige. Registreringen foreligger som bilag A. Udpegningen som bevaringsværdige bygninger bevirker, at kommunen fremadrettet skal give dispensation ved udvendige ændringer på bygningerne. Naturen Hele lokalplanområdet er omfattet af en række naturudpegninger, som også har betydning for anvendelsen af ejendommen. Disse udpegninger kan have indflydelse på realiseringen af større projekter på ejendommen - se mere herom under Øvrig planlægning. Bonusvirkning Lokalplanen indeholder bonusvirkning i forhold til det konkrete projekt. Bonusvirkningen betyder, at anvendelsen til højskole med tilhørende virksomhed ikke forudsætter efterfølgende landzonetilladelse. Øvrige anvendelser, som er beskrevet i lokalplanens anvendelsesbestemmelser vil forudsætte en efterfølgende landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1, mens anden anvendelse vil forudsætte en ny lokalplan. Kommuneplanramme R Rekreativt område Avnø Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanrammen. Kommuneplanrammen rummer mulighed for hotelvirksomhed i mindre omfang (25 værelser/60 sengepladser jf. kommuneplanens retningslinje 23.5). Det virker dog ikke så oplagt, at lave et så lille hotel på stedet, da der kun vil være tale om udnyttelse af 1/3 af ejendommens værelseskapacitet. Såfremt den ønskede anvendelse ligger ud over de i lokalplanen beskrevne anvendelser vil det forudsætte udarbejdelse af en ny lokalplan samt evt. kommuneplantillæg. 5

6 Redegørelse Øvrig planlægning Kystnærhedszonen Da lokalplanen kun fastsætter anvendelsen af eksisterende bebyggelse, og anvendelsen til ferie- og fritidsformål er i overensstemmelse med de i kommuneplanen vurderede turistpolitiske interesser, vurderes planlægningen ikke at være i strid med de planlægningsmæssige interesser i kystnærhedszonen. Jordforurening Strandbeskyttelseslinjen Hele ejendommen er omfattet af strandbeskyttelseslinjen, hvorfor ændringer i tilstanden af arealer forudsætter dispensation. Nye bygninger og udvendige bygningsmæssige ændringer forudsætter ligeledes dispensation fra strandbeskyttelseslinjen. Skovbyggelinje Hele ejendommens bygningssæt er omfattet af skovbyggelinjen, hvorfor nye bygninger og bygningsmæssige ændringer forudsætter dispensation efter naturbeskyttelseslovens 17 stk. 2 pkt. 5 såfremt der er tale om byggeri som ikke forudsætter en planlægningsmæssig tilladelse. Fredning Lokalplanafgrænsningen følger en fredning rundt om ejendommens bygningssæt. Fredningen har således ingen betydning for anvendelsen af bygningerne, men en ændret anvendelse af arealerne uden for lokalplanområdet vil forudsætte tilladelse fra fredningsmyndigheden. Natura2000 Ejendommen er omfattet af: - EF-habitatområde nr. 148: Havet og kysten mellem Karrebæk Fjord og Knudshoved Odde. - Ramsarområde nr. 20: Karrebæk, Dybsø og Avnø Fjorde. - EF-fuglebeskyttelsesområde nr. 81: Karrebæk, Dybsø og Avnø Fjorde. Der er i forbindelse med lokalplanen udarbejdet en væsentligheds-/konsekvensvurdering i forhold til det konkrete projekts påvirkningen af udpegningsgrundlaget i Natura2000 områderne. Væsentlighedsvurderingen foreligger som bilag B i nærværende lokalplan. Konklusionen er, at hverken Natura 2000 områder, arter, naturtyper på udpegnings-grundlaget eller bilag IV arter vil blive påvirket væsentligt, hvis Højskole-projektet gennemføres som planlagt i lokalplanen. Der skal derfor ikke foretages en egentlig konsekvensvurdering forud for lokalplanens vedtagelse. Vurderingen er foretaget i forhold til det konkrete projekt, og der vil således skulle foretages en ny vurdering, såfremt ejendommen påny ændrer anvendelse. Registrerede forureninger (pink), samt nærhed til Avnø Fjord, hvor ændret anvendelse kan forudsætte tilladelse efter jordforureningsloven. Tre arealer på ejendommen er kortlagt som forurenet pga. to nedgravede olietanke og en nedgravet benzintank. Ifølge jordforureningslovens 8 kræver det tilladelse at ændre anvendelsen til følsomt formål f.eks. boliger, højskole, institution og rekreativt område. Pga. placeringen tæt på Avnø Fjord kan bygge- og anlægsarbejde herunder ændringer af belægninger og nedrivning af bygninger ligeledes kræve tilladelse efter jordforureningsloven. Dette skal forinden afklares med Region Sjælland. En tilladelse efter jordforureningsloven kan indebære krav om, at det undersøges om tankene er efterladt i jorden, hvilken stand de er i, om der er indhold i mv. Desuden kan der blive stillet krav om, at der skal foretages undersøgelser af jord, grundvand og indeklima. Spildevand Ejendommen er spildevandskloakeret. Hvis der etableres særlige anlæg, f.eks. svømmebassin, kan der blive stillet særlige krav til spildevandsafledningen. Hvis der etableres hospice o. lign. kan der komme særskilte krav til spildevandet i en tilslutningstilladelse. Vandforsyning Området er drikkevandsforsynet af Svinø By vandværk. Vandværket har haft kapacitet til de tidligere aktiviteter, og vandværket har kapacitet til en eventuel udvidelse af vandforbrug. Varmeplanlægning Ejendommen ligger i det åbne land og har selvstændig varmeforsyning med olie. Der er ingen planer om kollektiv varmeforsyning af området, hvorfor der opfordres til at varmeforsyningen ændres til vedvarende energikilder (varmepumper, træpillefyr eller lign.). 6

7 Redegørelse Miljøvurdering Planen har gennemgået screening ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen har gennemgået om planen har væsentlig virkning på miljøet i forhold til den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv og de indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Screeningen har vist, at der ikke er væsentlig virkning på miljøet af lokalplanen. Lokalplanen skal derfor ikke gennemgå en miljøvurdering 7

8 Bestemmelser 1 Formål 1.1 Det er lokalplanens formål: - at fastsætte de fremtidige mulige anvendelser af ejendommen Flyvervej at muliggøre etableringen af en højskole med tilhørende virksomhed til håndtering af højskolens overskydende madproduktion fra højskolens aktiviteter. 2 Område og Zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses, som vist på kortbilag 1, og omfatter del af matr. nr. 1f Avnøgård Hgd., Køng. 2.2 Matr.nr. 1f Avnøgård Hgd., Køng er beliggende i landzone og forbliver i landzone. 3 Områdes anvendelse Anvendelsesbestemmelserne tager udgangspunkt i kommuneplanens rammebestemmelser for området. Ønskes en anden eller udvidet anvendelse vil det forudsætte udarbejdelse af en ny lokalplan. Begrænsningen i forhold til hotel og vandrehjem tager udgangspunkt i kommuneplanens retningslinje for udnyttelse af overflødiggjorte bygninger i det åbne land. Ønskes der etableret overnatning i større omfang skal der udarbejdes ny lokalplan samt kommuneplantillæg i forhold til det konkrete projekt. Lokalplanen er ikke givet bonusvirkning i forhold til drivhusene i 4.1. Opførelsen af drivhuse forudsætter selvstændig landzonetilladelse og dispensation fra strandbeskyttelses- og skovbyggelinjen. 3.1 Anvendelsen af området fastlægges til: Erhvervsformål: - Hotelvirksomhed (Hotel, Vandrerhjem, Pensionat) - Konferencecenter, restaurant o.lign.. Offentlige formål: - Institutionsformål (asylcenter, hospice, rehabiliteringscenter o.lign.) - Undervisningsformål (efterskole, højskole, kursusvirksomhed o.lign.) 3.2 Ændret anvendelse skal foregå i de eksisterende bygningsmæssige rammer. 3.3 Ved en anvendelse til hotelvirksomhed kan der indrettes op til 60 sengepladser fordelt på maksimalt 25 værelser. 4 Nybyggeri 4.1 Der kan inden for det på kortbilag 1 angivne byggefelt opføres op til 400 m² drivhuse i én eller flere bygninger med en maksimal højde på 4 meter. 8

9 Bestemmelser 5 Bevaringsværdige bygninger Kommunalbestyrelsen kan tillade afvigelse fra , hvilket formelt sker ved dispensation fra lokalplanen. Ved behandlingen af dispensationen vil det blive vurderet, hvordan den ønskede bygningsændring harmonerer med bygningens oprindelige udtryk, samt grundlaget for bevaringsudpegningen (se mere herom i lokalplanens redegørelse, samt bilag A). 5.1 Bygninger, som er angivet som bevaringsværdige på kortbilag 1, må ikke nedrives. 5.2 Udpegede bevaringsværdige bygninger markeret på kortbilag 1, må ikke ombygges eller ændres for så vidt angår bygningernes ydre, således etablering, udskiftning eller ændring af tagmaterialer, skorstenspiber, ydervægge, vinduer, udvendige døre og lign. bygningsdetaljer. 6 Bonusvirkning Bonusvirkningen giver mulighed for ændret anvendelse af ejendommen til de i 6.2 angivne formål. Al anden anvendelsen vil forudsætte en tilladelse efter planlovens 35 stk. 1. I forbindelse med landzonesagsbehandlingen vil der også skulle foretages en væsentligheds-/ konsekvensvurdering i forhold til Natura2000 området. 6.1 I henhold til Planlovens 15 stk. 4 har denne lokalplan bonusvirkning, dvs. at den erstatter tilladelser der efter Planlovens 35 stk. 1 (landzonetilladelse) er nødvendige for højskolens realisering. 6.2 Bonusvirkningen omfatter ændret anvendelse af eksisterende bygninger til: - Højskole med tilhørende aktiviteter (eksempelvis udlejning af lokaler til konferencer o.lign.), - indretning af forstander- og lærerbolig, - samt tilhørende virksomhed til håndtering af højskolende overskydende madproduktion fra højskolens aktiviteter. 6.3 Ændret anvendelse af ejendommen og de ubebyggede arealer (ud over bonusvirkningen i 6) forudsætter tilladelse efter planlovens 35 stk. 1 - Landzonetilladelse. 7 Tilladelse fra andre myndigheder Uanset lokalplanens bestemmelser for nybyggeri og ændring af bygninger vil alle udvendige bygningsmæssige ændringer, samt ændringen i tilstanden af ubebyggede arealer forudsætte dispensation fra strandbeskyttelseslinjen. 7.1 Ny-/til-/ombygning, samt ændring i tilstanden af ubebyggede arealer forudsætter dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 15 - Strandbeskyttelseslinjen. 7.2 Ny-/til-/ombygning, som ikke har en planmæssig tilladelse, forudsætter dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 17 - Skovbyggelinjen. 7.3 Anden ændret anvendelse end højskolen (som beskrevet i 6.2) forudsætter udarbejdelse af en væsentligheds-/konsekvensvurdering i forhold til påvirkningen af Natura2000 området. 9

10 Kortbilag 1 - Afgrænsning og anvendelse 10

11 Bilag A - Bevaringsværdige bygninger Flyvervej 10 - Bygning 2 - Hovedbygningen incl. sportshal. Arkitektonisk værdi 3 Oprindeligt en smuk bygningskrop, der med tiden er sammenbygget med flere andre bygninger, der slører den oprindelige arkitektur. Kulturhistorisk værdi 2 Tidligere benyttet som flyverstation i forbindelse med Avnø flyveplads. Senere benyttet som kursuscenter af politiet. Miljømæssig værdi 3 Smukt placeret i et åbent, fladt kystlandskab. Bygningernes relation til hinanden indadtil er usammenhængende og præges af knopskydning uden en overordnet plan. Originalitet 3 Bygningen er udført i gode materialer med fin farvesammensætning og har smukke proportioner og en fin detaljering. De tilbyggede kviste og den nyere postmodernistiske indgang skæmmer bygningen. Tilstand 3 Fin stand. Bevaringsværdi 3 Velproportioneret og markant bygning udført i gode materialer. Flyvervej 10 - Bygning 11 - Auditorium. Arkitektonisk værdi 3 Enkel smuk form, udført i smukke materialer, adgang til auditoriet er rimeligt tilpasset det eksisterende byggeri. Kulturhistorisk værdi 4 Undervisningsbygning i moderne formsprog. Miljømæssig værdi 3 Den faste form medvirker til at give definition på de usammenhængede uderum. Originalitet 2 Bygningen er tro mod sin tids arkitektur. Tilstand 2 Fin stand. Bevaringsværdi 3 Veldisponeret bygning i enkelt formsprog og gode materialer. 11

12 Bilag B - Natura2000 væsentlighedsvurdering Ifølge Bek. om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter skal kommunalbestyrelsen inden, der træffes afgørelse, om en lokalplan skal endelig vedtages, være foretaget en vurdering af, om projektet i sig selv eller i forbindelse med andre planer og projekter, kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt. Hvis denne vurdering viser, at projektet kan påvirke et Natura 2000-område væsentligt, skal der foretages en nærmere konsekvensvurdering af projektets virkninger på Natura 2000-området under hensyn til bevaringsmålsætningen for det pågældende område. Lokalplanområdet ligger i Natura 2000 område 169, Havet og kysten mellem Karrebæk Fjord og Knudshoved Odde (EF-fuglebeskyttelsesområde F81 og EF-Habitatområde H148). Udpegningsgrundlaget er gengivet herunder. Inden for lokalplanområder er der ingen af de naturtyper eller arter, som Natura 2000 området er udpeget for. Mod vest grænser lokalplanområdet op til naturtypen Bøgeskov på muldbund. Vordingborg Kommune ligger inden for det naturlige udbredelsesområde for bilag IV arterne Springfrø, Stor Vandsalamander og Markfirben. I 2014 blev Vordingborg Kommune færdig med registreringen af forekomsterne af Markfirben i vores kommune. Den blev ikke fundet i lokalplanområdet, og nærmeste forekomst er ca. 1 km herfra. Det kan ikke udelukkes, at man kan træffe Springfrø og eller Stor Vandsalamander i lokalplanområdet i perioderne, hvor de opholder sig uden for deres ynglevandhuller. Lokalplanen medfører ikke ødelæggelse eller forringelse af leve- eller yngleområder for arterne på udpegningsgrundlaget. Lokalplanen giver mulighed for højskole, samt tilhørende virksomhed til håndtering af højskolende overskydende madproduktion fra højskolens aktiviteter. Der kan opføres mindre drivhuse og etableres køkkenhave på en del af ejendommens græsarealer. En eventuel gene, lokalplanen vil kunne påføre Natura 2000 området, vil i givet fald stamme fra den forøgede publikumsmængde i Avnø-området. Da man netop her har lagt en natur- og besøgscenter, så kan dette forhold også udelukkes for at få negative konsekvenser for Natura 2000 området. Konklusion på væsentlighedsvurderingen Hverken Natura 2000 områder, arter, naturtyper på udpegningsgrundlaget eller bilag IV arter vil blive påvirket væsentligt, hvis Højskoleprojektet gennemføres som planlagt i lokalplanen. Der skal derfor ikke foretages en egentlig konsekvensvurdering forud for lokalplanens vedtagelse. 12