Sct. Jørgens Park. Historie, Love og Bekendtgørelser BEBOER- REPRÆSENTATIONENS

Transkript

1 Sct. Jørgens Park BEBOER- REPRÆSENTATIONENS Historie, Love og Bekendtgørelser

2 Forord Beboerrepræsentationen for Sct. Jørgens Park har fundet det naturlig at stoppe op og se tilbage på de første 25 år med beboerdemokrati. Der skal lyde en stor tak til alle dem der med deres deltagelse stor eller mindre - har bidraget til at vi i fællesskab er kommet så vidt. Uden lyst og vilje til at deltage i de lokale demokratiske opgaver så bliver vi alle fattigere. Vi har sammen med en af Danmarks største private udlejere vist vejen for andre beboerrepræsentationer. Vi har et godt samarbejdsklima på trods af forskellig opfattelse af hvordan lejelovens forskellige skøn og bestemmelser skal forstås. Vi håber at de efterfølgende ord kan give anledning til lidt eftertanke og et lille smil. Sct. Jørgens Park december 2003 Beboerrepræsentationen for Sct. Jørgens Park Et kvart århundrede med beboerdemokrati For mange beboere i Sct. Jørgens Park er beboerdemokratiet en selvfølgelig og naturlig del af det at være lejer, men sådan har det nødvendigvis ikke altid været siden starten sommeren I dag har beboerdemokratiet bidt sig fast og beboermøderne samler en trofast skare på mennesker. Beboerrepræsentationen har haft mange og til dels indviklede sager på tapetet; varmen og ikke mindst varmeregningen er altid genstand for polemik, en inspektørfyring i 1996 havde nær kostet beboerne kroner ekstra, mens et større vandudslip sidst i 1990 erne kostede lejerne i omegnen af kroner. Også en slags penge. Det egentlige startskud for beboerdemokratiet gik den 26. august 1978, hvor den første bestyrelse blev valgt. Knud O. Frandsen blev formand, næstformand 2

3 blev Birger Larsen, mens Merete Brostrøm blev sekretær og Ruth Nielsen samt Stephan Walker blev bestyrelsesmedlemmer. Den gang var lejeloven skruet sådan sammen, at halvdelen af lejerne skulle møde frem til det årlige beboermøde for at kunne vælge en beboerrepræ-sentation; i Sct. Jørgens Park ville det betyde over 400 mennesker. Det opgav man på forhånd og valgte i stedet at lave en beboerforening, som via LLO (Lejernes Landsorganisation) kunne være lejernes talerør over for udlejer. Konkret betød det, at kun de lejere, der samtidig var medlem af LLO, også kunne være medlem af beboerforeningen. Op gennem årene har der været forskellige fælles sociale aktiviteter. I 1978 tog Ruth Hansen initiativ til en hyggeklub. Med starttilskud fra beboerforeningen udviklede det sig til tirsdagsklubben, der har bidt sig fast og eksisterer endnu. Lidt senere i begyndelsen af 1980 erne startede Inger Hansen en weekendtræf-ordning sammen med Humlebien. En hobbyklub i kælderen under blokken nummer 93 til 97 har også været på programmet med støtte fra beboerforeningen. Nævnes skal også Plant et træ-komiteen. Paradisæbletræerne, der blev plantetsom optakt til Næstveds 850 års byjubilæum året efter, pryder stadig i og omkring Sct. Jørgens Park. De blev plantet i Drivkraften var formanden for Danmarks Naturfred-ningsforenings Næstved-afdeling, Poul Torekov, og udlejer Jacob Hartmann. Billig varme Udgifterne til varme i Sct. Jørgens Park har altid været blandt de laveste i Næstved. Med bange anelser skulle den forurenende olie skiftes ud med andre former for varme. Sådan lød rygterne og den politiske dagsorden op gennem 1980 erne og i starten af 1990 erne. Heldigvis havde Beboerforeningen og udlejer Jacob Hartmann sammenfaldende interesser. Et forslag om tvungen tilslutning til fjernvarme på standardvilkår blev skudt ned i Energiministeriet, som med en professionel mødeledelse fortalte varmeværket, at det måtte hjem og tænke sig om. Det gjorde man og fandt frem til en genial og billig løsning. Ved at lægge en ledning til den gamle varmecentral udnyttede man den høje fremløbstemperatur, som Sct. Jørgens Park havde og stadig har brug for videre ude i systemet. Varmen kom ind med en høj temperatur og blev sendt videre med standardtemperatur. Nogle år senere fandt man så ud af, at de målere, der målte energimængden var indstillet forkert. For lejerne i de yderste afkroge af Sct. Jørgens Park har det budt på forsyningsproblemer, at varmeanlægget er opført i flere etaper. En årlig rapport fra 3

4 Energiledelsesordningen foreslår forskellige tiltag, der skal være med til at nedbringe energi- og vandforbruget. Diverse gennemgange af lejernes varmeregninger viser, at det ikke er dyrere at opvarme en lejlighed med ydervægge end en uden, hvilket er hele ideen med fordelingsregnskabet til varmeudgifterne. Dramatisk beboermøde Ændringen af Lejeloven i 1986 fik den betydning, at Beboerrepræsentationen kunne oprettes med et almindeligt flertal på et beboermøde. Det skete så i slutningen af oktober året efter på Sct. Jørgens Skole. Fordi flere end halvdelen af lejemålene havde valgt at blive hjemme skulle beslutningen til urafstemning. Allerede 14. november 1987 åbnede Sparekassen SDS stemmeboksen, der under afstemningen stod på det lokale bibliotek. Af 294 gyldige stemmer var 190 for, mens resten stemte i mod. I overensstemmelse med loven valgte man tre beboerrepræsentanter; Knud O. Frandsen, Birger Larsen og Hanne Andersen. Suppleanter blev John Rung Nielsen, Inger Larsen og Sonja Henriksen. Det første beboermøde den 3. december pænt inden for fristen på to måneder var ikke helt uden dramatik. For det første skulle der træffes en beslutning om at opkræve bidrag til Beboerrepræsentationen. For den det andet mente en lejer, at han ikke havde modtaget nogen stemmeseddel, hvorfor urafstemningen var ugyldig. Årsagen skulle ifølge den pågældende være, at 600 andre lejere heller ikke havde fået en stemmeseddel. Ellers bød mødet på diskussion om kontingentet. Efter kampafstemning endte det med syv kroner, efter alt fra 25 øre og op til tre fire kroner var foreslået. Beboerrepræsentationens første ordinære beboermøde fandt sted den 21. marts Her blev de første vedtægter vedtaget. De nuværende ligner stadig dem fra den gang. Ellers blev det besluttet, at en registreret revisor skulle revidere regnskabet ud over en lokal en af slagsen. Det betyder, at der har været ordnede forhold omkring regnskab og revision. Der har kun været mindre justeringer af vedtægterne siden grundet prisudviklingen. På samme møde var der debat om opkrævningen til Beboerrepræsentationen. Nogle af dem, der havde stemt nej, ville ikke være med til at betale. Beboerrepræsentationen oplyste pligtskyldigst, hvem det drejede sig om, til udlejer. Han valgte at sende det fulde beløb, frem for at bruge tid på at holde styr på den håndfuld, der ikke ville bidrage. Allerede i 1989 var der uenighed mellem Beboerrepræsentationen og udlejer om budgettet. Forhandlinger resulterede i en nedsættelse på ikke mindre end kroner; ikke dårligt i betragtning af, at vi opkrævede kroner i 4

5 bidrag til Beboerrepræsentationen. Et ganske fornuftigt afkast på nogle hundrede procent, som kom i hus med juridisk og økonomisk opbakning fra LLO i Næstved. I 1990 kom så den første større tvist mellem Beboerrepræsentationen og udlejer. Efter installationen af fjernvarme dukkede spørgsmålet om, hvor meget den koster op. Ifølge loven har udlejer ret til at opkræve en tidsbestemt betaling typisk over 10 år fra omlægningen fra oliefyr til fjernvarme. Kort fortalt skal man også modregne, hvad man sparer på ikke at skulle etablere nyt varmeanlæg samt udgifter til fornyelse. Beboerrepræsentationen og udlejer blev enige om at vælge en opmand, som skulle komme med en afgørelse. Den faldt ud til lejernes fordel, i det betalingen løber over 20 år. Det er blandt andet med til at gøre beløbet, der skal betales, lille. I 1993 overtog STOFA ejerskabet af fællesantennekablerne frem til den enkelte lejer. Huslejen blev mere overskuelig, fordi STOFA-selskabet nu stod for udgifterne til drift, vedligehold og programpakkerne. Hver enkelt lejer aftaler selvstændigt med STOFA hvilken pakke man ønsker. Vask og tør Over en periode på en halv snes år har man diskuteret behovet for at trimme vaske- og tørremulighederne. Beboerrepræsentationen var af den opfattelse, at tørretumblere ikke er hensigtsmæssige, hvis man ser på energiforbruget. Samtidig har flere og flere fået egne vaskemaskiner, og det har gjort det endnu vanskeligere at kortlægge behovet for at vaske tøj. Midt i 1990 erne har der været et udtalt ønske om at få ordentlige tørremuligheder; det vil i praksis sige, at tøjet skal tørre hurtigt. Siden år 2000 har man arbejdet på at renovere vaskefaciliteterne i Sct. Jørgens Park. Beboerrepræsentationen har i den forbindelse givet tilsagn om en stigning i huslejen på to kroner pr. kvadratmeter om året. I stedet for betaling med mønter, skal man nu bruge genopladelige chipkort. Det er beboerrepræsentationen, der betaler udgifterne til anskaffelsen af disse kort, og de indgår derfor ikke i lejeforhøjelsen. Der er nu installeret tørretumblere i alle vaskerum. Det betyder samtidig, at antallet af vasketure er tre ture á fire timer. Som om det ikke var nok, forbedres reservationen også. Med en nøgle er det nu muligt at låse reservationen. Og nøglen kan man parkere under tavlen, så man ikke behøver at tage den med. 5

6 Nye vinduer Mange beboere i den ældre del af Sct. Jørgens Park husker sikkert med gru tilbage på de gamle skydevinduer og alt bøvlet, når de skulle pudses. Beboerrepræsentationen har altid haft det som et punkt på dagsordnen at få skiftet vinduerne i de ældste dele af bebyggelsen. Efter aftale med udlejer blev udgifterne til at skifte vinduerne taget fra den udvendige vedligeholdelseskonto.. Siden starten for over 25 år siden har rimelighed og kulance da også været et kendetegn for administrationen af Sct. Jørgens Park. De nye termoruder har sin helt egen historie. Lovgivningen skelnede ikke mellem ruder, der var itu og punkterede termodruder. Ifølge loven var ruderne enten hele eller i stykker, men i Sct. Jørgens Park fortæller rygterne, at punkterede ruder ofte var itu; det vil sige, at en stol eller andet mere eller mindre tilfældigt gjorde det af med ruden. Det er interessant, fordi vedligeholdelseskontoen dækker vedligehold, mens forsikringen dækker den nye rude. Nu er loven dog ændret, så man kun skal skelne mellem driftsudgifter og udgifter til vedligehold og fornyelse; for eksempel er de nye tørre tumblere forbedringsudgifter, fordi de ikke har været i ejendommen før. Inspektøren fyret Forsommeren 1996 blev inspektøren meldt til politiet efter at være blevet bortvist fra sit job. Årsagen var, at en lejer John Rung Nielsen gennem længere tid havde undret sig over, hvordan man kunne kontrollere forbrugte møntantal med tal fra tællere, når der nu ikke var mønttællere på alle vaskemaskinerne, fordi nogle var taget ned, mens andre var i stykker. Lovgivningen giver beboerrepræsentationen ret til at få oplysninger om indtægter og udgifter på ejendommens budgetter. Således også for vaskemaskinerne, men svarene fra administrationen var uklare på disse spørgsmål. Allerede nævnte lejer undrede sig blandt andet over, at optællingslistens antal af mønter var mindre end dem, som mindst to lejere til sammen havde kommet i mønttælleren den pågældende måned. Antallet af mønter passede fint med det antal kroner, inspektøren oplyste, han havde modtaget for de mønter, der blev leveret til salgsstederne. Kort fortalt så forsvandt der et eller andet sted penge ud af systemet. Inspektøren mente ikke, at der var nogen grund til at fyre ham, og hans fagforening var enig med ham. Der var ikke beviser for, at det var inspektøren, der havde uorden i regnskaberne. Op gennem årene var de aldrig blevet revideret. 6

7 Inspektøren anlagde erstatningssag om ubegrundet bortvisning. Han vandt sagen. Politiet fandt aldrig nogen beviser og henlagde sagen akkurat som statsadvokaten. Inspektøren fik tilkendt kroner i erstatning, som skulle betales af lejerne som lønudgift. Beboerrepræsentationen var ikke enig i, at lejerne skulle betale. Indsigelsen gik til Huslejenævnet, der afgjorde, at lejerne skulle betale. Anken i boligretten i Næstved vandt Beboerrepræsentationen. Herefter ankede udlejer sagen til Østre Landsret i København, hvor Beboerrepræsentationen var så heldig, at en specialist i lejeret afgjorde sagen til lejernes fordel. Sagsomkostningerne blev betalt af udlejer. I parentes skal det bemærkes, at indtægterne fra vaskemønterne steg fra cirka kroner til knap kroner det første år efter inspektørens fyring. Der er vist ingen, der tror, at vaskeomfanget steg til det dobbelte. Ikke et bevis, men et indicium. Folk er jo uskyldige, til de er dømt. Dyr vandlækage I 1997 dukkede en ekstraregning på en million kroner for 1996 op. Årsagen var et merforbrug på kubikmeter vand på måleren i nummer 118. Udstrømningen var sket i en periode fra juni til august, hvor der ikke var nogen inspektør. Derfor var måleren, som det ellers var normalt netop for at opdage denne slags brud ikke blevet aflæst. Det normale forbrug lå på et sted mellem og kubikmeter, så der var tale om et merforbrug på lidt over 20 procent og med en pris pr. kubikmeter på 28 kroner endte ekstraregningen på en million kroner. Skaden blev først opdaget, da nogle beboere ringede og klagede over manglende tryk i vandhanerne. Mængden af det vand, der forsvandt kan bedst illustreres ved at forestille sig et areal på 19 gange 100 meter fyldt op med vand i én meters højde. Efter forhandlinger med udlejer endte det med, at lejerne skulle betale cirka kroner efter reduktion på grund af spildevandsafgift og andre nedslag. Beboerrepræsentationen ankede til Huslejenævnet ved formand Jørgen Gerner Hansen, Svend Lauridsen og lejerepræsentant Finn Oddermose, men tabte. Hvis vi den gang havde vist, det vi ved i dag, hvor Landsretten har afgjort, at vandbrugsændringer ikke kan opkræves over skatter og afgifter og ikke mindst, at engangsudgifter ikke kan optages på budgettet, så havde vi ikke skulle betale. Først blev inspektøren fyret, så forsvandt en masse vand, og som om det ikke var nok, så bød 1996 også på forkerte beregningerne af huslejen pr. kvadratme- 7

8 ter i samme blok. Beboerrepræsentationen fik nogle eksempler på folk, der betalte forskellig leje, hvilket vi prøvede at forklare på mange andre måder end den simpleste; nemlig at der var en regnefejl. Den samlede leje for hver blok var ikke for høj, men fordelingen mellem lejerne var forkert. Den for megen betalte leje varierede fra ganske få kroner til omkring 1000 kroner, som udlejer betalte tilbage. Renten af det for meget opkrævede beløb blev udbetalt samlet til Beboerrepræsentationen. Formand i en og samme person Gennem otte år var formanden for henholdsvis Beboerrepræsentationen for Sct. Jørgens Park og LLO Næstved én og samme person. Formanden var tillige valgt ind i bestyrelsen i LLO Danmark. Bestyrelsesformanden i LLO Danmark og Knud O. Frandsen veje skiltes, da det stod klart, at formandens politik ikke var forenelig med Knud O. Frandsens. Ligeledes skiltes vejene i LLO Næstved, da bestyrelsen dér heller ikke syntes det samme som Knud O. Frandsen. Det skete i november Som en følge deraf opsagde Beboerrepræsentationen den aftale om bistand til foreningens arbejde, som man ellers betalte en samlet sum penge for. Det betød, at Beboerrepræsentationen nu skulle stå på egne ben. Reelt var det formanden begge steder, der udførte sagsbehandlingen, og sekretæren i LLO Næstved, der bistod med skrivning og trykning. Punktet var på beboermødets dagsorden i marts Det endte med, at der var flertal for at fortsætte bistandsaftalen med LLO. 58 stemte for, 41 i mod, mens 12 stemte blankt på mødet, hvor LLO s landssekretær Kurt Jeppesen deltog. Konkret betød det, at Beboerrepræsentationens medlemmers og suppleanters forslag var stemt ned. Det var en klar mistillidsafstemning om, at vi ikke kunne selv. Normalt vil det betyde, at bestyrelsen går, men Beboerrepræsentationen har jo opgaver at udføre over for udlejer, og vi kan ikke vælge nye medlemmer uden, at en ny dagsordnen skal sendes ud. Når der er uenighed blandt beboere foreslår LLO almindeligvist en urafstemning blandt alle beboere. Beboerrepræsentationen for Sct. Jørgens Park besluttede derfor at afholde en urafstemning på grund af uenigheden på beboermødet. Resultatet, der var klart midt i april, viste en ganske klar opbakning til Beboerrepræsentationen, som er dem, der kan beslutte at opsige og indgå sekretariatsaftaler. Af 388 stemmer stemte 299 for, at Beboerrepræsentationens skulle fortsætte. 81 sagde nej. På den tillid, som afstemningen viste, fortsatte vi vores arbejde og sagde sekretariatsaftalen, som den hedder, op. Beboerrepræsentationen, som består af 3 repræsentanter og 3 suppleanter i alt 8

9 seks personer, er fuldt digitaliseret. Siden den gang i 1997 har der ikke været repræsentanter for LLO Næstved til beboermøderne i Sct. Jørgens Park. Vanskelig Lejelov Lejelovgivningen er ikke nem at tolke. Der er naturligvis en række regler, men også masser af skøn og vurderinger. Som det er åbenlyst for alle og en hver, ligger der et butikscenter i Sct. Jørgens Park. Det ejes af samme person, som ejer boligerne i Sct. Jørgens Park. Tydeligt er det også, at der er en fælles varmecentral og fælles ansatte. Driftsudgifterne til maskiner og personale skal fordeles efter nogle bestemte regler, som er blevet ændret meget igennem de seneste 25 år. Tidligere var alle af den opfattelse, at butikscenter og boligblokke var én ejendom med fælles budget, der skulle fordeles efter lejeindtægt. Derefter skulle det opgøres efter antal bruttoetagemetre. Her var vi ikke lige enige om, hvordan arealet skulle gøres op i butikscentret. Bruttoetagemeter opgøres efter nogle regler, som ikke er helt simple. Efter en del skriverier med Grundejernes Investeringsfond, som er den, der holder øje med den ene af de udvendige vedligeholdelseskonti, er vi kommet frem til, at vi ikke er en blandet ejendom, men en boligejendom, der ligger ved siden af en butiksejendom. Tilfældigvis med samme ejer. Det har taget lang til at komme dertil for os, som jo ikke er vant til at tænke juridiske tanker. Når nu driftsudgifterne skal til at fordeles, er der ingen spidsfindige regler. Indtil videre fordeles fælles driftsudgifter efter areal i butikscenteret og i boligejendommen. Andre forhold Forhold som trafik, folks drikkevaner, hundeluftning i butikscentret og så videre er ting, der ligger uden for Beboerrepræsentationens område. Her har man ikke andre midler end alle andre beboere. Vi har dog den klare fornemmelse af, at kommunen lytter til Beboerrepræsentationen, når den meddeler sin opfattelse af tingene. Herunder følger en gengivelse af en del af lejelovens bestemmelser om Beboerrepræsentationens opgaver anno Listen er ikke fuldstændig, fordi Beboerrepræsentationen er nævnt andre steder i lovene: 9

10 Kapitel XI Beboerrepræsentation 64. I ejendomme med mindst 6 beboelseslejemål har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter. Stk. 2. Ved oprettelen af beboerrepræsentation i en ejendom skal mindst 50 pct. af de på et beboermøde fremmødte lejere vælge beboerrepræsentanter. Er der ikke 50 pct. af lejerne til stede på beboermødet, skal en beslutning om at oprette beboerrepræsentation bekræftes ved en efterfølgende urafstemning blandt samtlige lejere. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 lejligheder nedsættes antallet til 1. Stk. 3. I ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Der skal vælges en talsmand til at repræsentere lejerne over for udlejerne. Talsmanden skal handle i overensstemmelse med lejerflertallets beslutninger. Stk. 4. Er der oprettet beboerrepræsentation i en ejendom, fortsætter den, indtil den besluttes ophævet, jf. dog stk. 5 og 6. En beslutning om at ophæve beboerrepræsentationen skal drøftes efter reglerne i stk. 2. Stk. 5. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet. Stk. 6. Beboerrepræsentationen bortfalder, såfremt der ikke har været afholdt beboermøde med valg af boerrepræsentanter i 2 år. Stk. 7. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme. Stk. 8. I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om bebo- 10

11 errepræsentation for lejere, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen. Stk. 9. I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere. Stk. 10. By- og boligministeren fastsætter nærmere regler om afholdelse af beboermøde og valg af beboerrepræsentanter samt om afholdelse af udgifter i forbindelse med beboerrepræsentation. 65. Beboerrepræsentanterne har ret til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren. Repræsentanterne har ret til at a) få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelser med udlejeren; b) blive orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer; c) være rådgivende med hensyn til anvendelse af de midler, der er afsat til vedligeholdelse og renholdelse m. v.; d) foreslå gennemførelse af forbedringer, når der samtidig anvises mulighed for finansiering til dækning af de driftsudgifter, der følger af forbedringens gennemførelse; e) føre tilsyn med planlægningen af gennemførelsen af alle større arbejder i ejendommen; f) få adgang til regnskabsmateriale og andre bilag, når arbejder, jf. litra e, er afsluttet, og g) få tilsendt udkast til driftsbudget for ejendommen; driftsbudgettet skal være opstillet som de senest aflagte regnskaber og have samme periode, ligesom eventuelle ændringer i grundlaget for udarbejdelse af budget (i forhold til regnskabet) klart skal præciseres. Stk. 2. Udlejeren skal holde beboerrepræsentanterne løbende orienteret om beboeres klager over andre beboere. Endvidere skal udlejeren orientere beboerrepræsentanterne, når der foretages genudlejning af beboelseslejligheder med oplysning om indestående på kontoen for indvendig vedligeholdelse efter Udlejeren kan ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig, a) fremsætte krav om lejeforhøjelse efter 47 i beboelseslejemål, b) iværksætte forbedringer, der vil medføre lejeforhøjelse for beboelseslejemålene. 11

12 Stk. 2. Beboerrepræsentanterne skal med en rimelig frist skriftligt indkaldes til møde med udlejeren om gennemførelse af planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, når den samlede udgift udgør mere end 20 kr. pr. m_ bruttoetageareal, med henblik på orientering om og drøftelse af det pågældende arbejde, udbudsmateriale og overslag over de huslejemæssige konsekvenser. Samtidig med indkaldelsen skal udlejeren fremsende skriftligt materiale vedrørende ovenstående. Stk. 3. Såfremt arbejder efter stk. 2 udbydes i bunden licitation, skal beboerrepræsentanterne, samtidig med at udlejer indkalder til møde, tilbydes at udpege mindst en bydende i licitationen. Udlejeren skal skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til deltagelse i licitationsforretningen. Stk. 4. Ved gennemførelse af arbejder efter stk. 2 skal udlejeren i byggeperioden skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til samtlige byggemøder og efter arbejdets gennemførelse indkalde beboerrepræsentanterne til afleveringsforretninger og kontroleftersyn. Stk. 5. Udlejeren skal hvert år indkalde beboerrepræsentanterne til en gennemgang af ejendommens bygninger m.v., og på et efterfølgende møde drøfte og fastlægge en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Stk. 6. Er en beslutning efter stk. 1 uopsættelig, skal beboerrepræsentanterne orienteres om, at fristen som følge heraf ikke kan respekteres. 66 a. Beboerrepræsentanterne kan på samtlige lejeres vegne tiltræde forbedringsarbejder, der sammen med forbedringsarbejder, som beboerrepræsentanterne inden for de sidste 3 år har tiltrådt efter denne bestemmelse, medfører lejeforhøjelser på maksimalt 64 kr. pr. m 2 bruttoetageareal. Beboerrepræsentanterne skal, forinden de tiltræder forbedringsarbejderne, afholde beboermøde til drøftelse af de pågældende forbedringsarbejder, og der skal på beboermødet være flertal blandt de fremmødte beboere for forbedringsarbejdernes gennemførelse. Efter beboermødet skal beboerrepræsentanterne snarest skriftligt meddele samtlige beboere om beslutningen samt oplyse, at såfremt 1/4 af beboerne inden 2 uger efter meddelelsen forlanger det, skal beboerrepræsentanterne foranstalte urafstemning blandt ejendommens beboere. Huslejenævnet kan på en lejers begæring tilsidesætte aftalen mellem beboerrepræsentanterne og udlejeren, såfremt den er åbenbart urimelig. Det i 1. pkt. nævnte beløb er opgjort i 1994-niveau og reguleres en gang årligt med 2,0 pct. tillagt en tilpasningsprocent for det pågældende finansår, jf. lov om en satsreguleringsprocent. For 1998 og fremover reguleres beløbet efter 1. pkt. i stedet efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12-måneders-periode 12

13 sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. 67. Er der valgt beboerrepræsentanter, kan et beboermøde vedtage en husorden. Den skal være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette. Stk. 2. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. For hver beboelseslejlighed kan afgives en stemme. 68. Reglerne i dette kapitel kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. Det var så lejelovens ord om hvad Beboerrepræsentationen for Sct. Jørgens Park blandt kan arbejde med. Hvordan man vælger en beboerrepræsentation står der noget om i Bekendtgørelse om beboerrepræsentation. Bekendtgørelse om beboerrepræsentation I medfør af 64, stk. 10, i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 837 af 20. september 1996, fastsættes efter bemyndigelse: 1. Lejerne kan etablere beboerrepræsentation i: 1) en ejendom, der består af mindst 6 beboelseslejligheder; 2) en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, når udlejer ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen; 3) en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, hvis mindst 6 af beboelseslejlighederne ikke bebos af andelshavere. Stk. 2. Stk. 3. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, kan der oprettes beboerrepræsentation, når ejendommene i alt har mindst 13 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne tilfælde skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme. I ejendomme med mindre end 6 og mere end 2 udlejede beboelseslejligheder har et flertal af lejerne samme beføjelser, som beboerrepræsentationen i andre ejendomme. Lejerne skal vælge en talsmand til at 13

14 repræsentere lejerne over for udlejeren. Reglerne i 2-9 finder tilsvarende anvendelse. 2. Enhver lejer af en beboelseslejlighed, et medlem af dennes husstand eller en lejerforening, som har et eller flere medlemmer blandt beboerne, kan indkalde til beboermøde for at vælge beboerrepræsentanter. Stk. 2. Indkaldelse skal ske med mindst 8 dages varsel ved opslag på passende sted og eventuelt samtidig ved brev til samtlige lejere i ejendommen, herunder også til andre lejere end lejere af beboelseslejligheder. Udlejeren indkaldes skriftligt med samme varsel. Stk. 3. Adgang til beboermødet har lejere af beboelseslejligheder, medlemmer af disses husstand, erhvervslejere, fuldmægtige for lejerne, repræsentanter for udlejeren og - såfremt en lejer ønsker det - repræsentanter for en lejerforening, hvoraf pågældende er medlem. Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 1-3 gælder ikke for lejere i fremlejeforhold. 3. Beboermødet kan oprette en beboerrepræsentation og vælge beboerrepræsentanter, når mindst 50 pct. af de fremmødte lejere af beboelseslejligheder giver tilslutning hertil. Stk. 2. Lejerne skal møde personligt eller lade sig repræsentere af et husstandsmedlem eller ved fuldmagt. Stk. 3. Er der ikke 50 pct. af samtlige beboelseslejere tilstede ved beboermødet, skal beslutning om at oprette beboerrepræsentation efterfølgende bekræftes ved en urafstemning blandt lejerne af beboelseslejlighederne. Stk. 4. Beboerrepræsentationen er herefter oprettet, såfremt flertallet af de ved urafstemningen afgivne stemmer går ind herfor. Stk. 5. Urafstemningen er skriftlig. Hvert enkelt beboelseslejemål har 1 stemme. Der kan ikke stemmes ved fuldmagt. Stk. 6. Reglerne i stk. 1-5 finder tilsvarende anvendelse ved beslutninger om at ophæve beboerrepræsentationen. 4. Beboermødet vælger selv sin dirigent. Stk. 2. Beboermødet foretager valg af beboerrepræsentanter og suppleanter for disse. Der skal vælges 3 beboerrepræsentanter. I ejendomme med mindre end 13 beboelseslejligheder skal der vælges 1 beboerrepræsentant. Der kan samtidig ske valg af revisor. Genvalg kan finde sted. Stk. 3. Valgbare som beboerrepræsentanter og revisor er lejere af beboelseslejligheder i ejendommen og medlemmer af disses husstand. 14

15 Bestemmelsen i 1. pkt. gælder ikke for lejere i fremlejeforhold. Stk. 4. På beboermødet skal der træffes beslutning om, at et beløb på indtil 240 kr. årligt pr. beboelseslejemål skal opkræves til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde i ejendommen. Opkrævning af større beløb kan ske med tilslutning fra den enkelte lejer. Stk. 5. Det i stk. 4 nævnte beløb reguleres for 1999 og fremover en gang årligt efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i en 12 måneders periode sluttende i juni måned året før det finansår, reguleringen vedrører. Beløbet afrundes til nærmeste hele kronebeløb. 5. Når beboerrepræsentanterne er valgt, påhviler det dem at meddele udlejeren resultatet af valget med angivelse af, til hvem udlejeren med frigørende virkning kan eller skal henvende sig angående spørgsmål, som kan eller skal forelægges for beboerrepræsentanterne. Stk. 2. Beboerrepræsentanterne skal samtidig give meddelelse til udlejeren om størrelsen af det beløb, der er truffet beslutning om i henhold til 4, stk. 4. Udlejeren opkræver beløbet hos beboelseslejerne sammen med huslejen og udbetaler det til beboerrepræsentanterne i takt hermed. Beløbet skal fremgå af huslejeopkrævningen. 6. Beboerrepræsentanterne kan beslutte at søge bistand i en lejerforening. Udlejeren kan ikke modsætte sig, at lejerforeningen som bistand for beboerrepræsentanter deltager med 1 repræsentant i forhandlinger om ejendommens forhold. Stk. 2. Hvervet som beboerrepræsentant bortfalder ved den valgte persons fraflytning. Det samme gælder hvervet som revisor. 7. De valgte beboerrepræsentanter skal i hvert kalenderår inden 1. april afholde beboermøde i ejendommen. Dagsordenen for beboermødet skal mindst omfatte følgende punkter: 1) Aflæggelse af beboerrepræsentanternes beretning samt regnskab for det forløbne år. 2) Fremtidig virksomhed. 3) Fastsættelse af beløb til dækning af udgifterne ved beboerrepræsentanternes arbejde, jf. 4, stk. 4. 4) Valg af beboerrepræsentanter og eventuelt af revisor. 15

16 Stk. 2. Reglerne i 2, stk. 2-4, og i 5 finder tilsvarende anvendelse. 8. Beboermøde afholdes endvidere, når beboerrepræsentanterne finder anledning hertil, eller når mindst 1/4 af beboelseslejerne begærer dette, eller når der på et tidligere beboermøde er truffet beslutning herom. Stk. 2. Reglerne i 2, stk. 2-4, finder tilsvarende anvendelse. 9. Beboermødets beslutninger træffes på grundlag af almindelig stemmeflerhed blandt de mødende beboelseslejere. Hver beboelseslejlighed har 1 stemme. Stemmeret kan udøves af et husstandsmedlem eller ved fuldmagt. Udlejeren kan ikke udøve stemmeret for lejeren ved fuldmagt. Stk. 2. Til beslutninger vedrørende forslag om husorden, jf. lejelovens 67, kræves, at et flertal af samtlige beboelseslejere på et beboermøde stemmer herfor. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst halvdelen af de fremmødte beboelseslejere, afholdes nyt beboermøde inden 1 måned, og på dette møde kan forslaget - uanset antallet af fremmødte - vedtages med halvdelen af de afgivne stemmer. Stk. 3. I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen. Bestemmelserne i stk. 1 og 2 finder tilsvarende anvendelse. 10. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. oktober Stk. 2. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december 1994 om beboerrepræsentation ophæves. Boligministeriet, den 9. september 1997 Ole Løvig Simonsen / Margrete Pump Ovenstående regler har vi præciseret i vore egne vedtægter som findes på vor hjemmeside. Du er velkommen til at kontakte Beboerrepræsentationen for Sct. Jørgens Park på vor tlf.nr. der står i vort blad eller skrive til os. Formand Knud O. Frandsen siger tak for tilliden i 25 år på vegne af beboerrepræsentanterne og suppleanterne. Imprint Grafiske