Update Det danske ejendomsmarked. The Danish Property Market. Efterår Autumn. Portland Towers, Nordhavn, By & Havn/Peter Sørensen

Transkript

1 Update Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market Efterår Autumn 2015 Portland Towers, Nordhavn, By & Havn/Peter Sørensen 1

2 Foto: Anders Fisker

3 Indhold Dansk økonomi side 5 Kontor side 9 Industri- og logistik side 17 Detail side 21 Bolig side 27 Investeringsejendomme og Capital Markets side 31 Crowdfunding finder vej til ejendomsmarkedet side 35 Økonomisk tomgang side 37 DTZ Egeskov & Lindquist har i mange år produceret en lang række rapporter om de forskellige geografiske og ejendomsmæssige segmenter på det danske ejendomsmarked. Vi samlede i foråret 2015 vores analyser af alle ejendomssegmenter i én rapport Det danske ejendomsmarked. Denne rapport er en kortere opdatering af forårets mere omfattende rapport med fokus på kernedata inden for de forskellige markeder for erhvervsejendomme. Det danske ejendomsmarked udgives fremover hvert år i marts med en opdatering i september. Content The Danish Economy page 5 Office page 9 Industrial and Logistics page 17 Retail page 21 Housing page 27 Investment Property and Capital Markets page 31 Crowd funding Finds its Way to the Property Marked page 35 Economic Vacancy page 37 For many years, DTZ Egeskov & LIndquist has produced a number of reports on the various geographic and property segments of the Danish real estate market. In the spring of 2015 we gathered our analyses of all property segments in one report The Danish Property Market. This report is a shorter update of the more extensive spring report focusing on core data in the various markets for commercial real estate. In the future, The Danish Property Market will be published every March with a September update. 3

4 4 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market Foto: Anders Fisker

5 Dansk økonomi Dansk økonomi er kommet godt fra start i 2015 efter en pæn afslutning på Vækstraten i real BNP for 2014 landede således på 1,1% efter negativ realvækst i både 2012 og Den primære årsag til væksten i 2014 skal findes i et stigende aktivitetsniveau i servicesektoren gearet mod virksomheder. Realvæksten i 2015 forventes at lande et sted imellem 1,5-2%, imens prognosen for væksten i perioden ligger på lige over 2% årligt. Idet den danske økonomi i høj grad afhænger af den økonomiske situation på eksportmarkederne, kræves det, at bl.a. USA s, Tysklands samt Sveriges økonomier ligeledes klarer sig godt de kommende år. De samlet set positive tendenser i disse lande underbygger dermed de aktuelle vækstforventninger til dansk økonomi. Stigende renter Renten tog i begyndelsen af 2015 endnu et hak nedad som følge af den meget lave inflation og spekulationen omkring den danske krone. I slutningen af april/starten af maj begyndte renterne mod forventning at stige. Dette har medført, at renterne på f.eks. fastforrentede 30-årige realkreditlån steg omkring 50 basispoint over få dage. Igennem juni og juli måned var der store udsving i renten til begge sider afhængigt af udmeldingerne omkring den græsk-finansielle krise. Var meldingen negativ, søgte investorerne mod de sikre danske obligationer, hvilket pressede renten nedad, og omvendt. En mindre rentestigning kan være positiv for økonomien, idet den tager toppen af det efterspørgselspres der har været på boligmarkedet. Hvis renten derimod stiger for meget og for hurtigt, kan det få en negativ effekt i form af faldende boligpriser. Renten er dog fortsat lav og meget gunstig for boligejere og ejendomsinvestorer. De mindre justeringer der har været i renteniveauet i løbet af 2015 har ikke isoleret set påvirket afkastkravene på investeringsejendomme og det forventes, at det lave renteniveau vil fortsætte igennem 2015 med en svagt stigende tendens. Foreløbigt græsk pusterum I juli måned fik grækerne en aftale på plads omkring yderligere økonomisk støtte fra Den Europæiske Centralbank (ECB) og IMF. Til gengæld kan grækerne se frem til en årrække med restriktive reformer og streng overvågning af økonomien. Hvorvidt grækerne kan leve op til disse krav fremover, er nu det helt store spørgsmål. Indtil videre har den græske aftale haft en stabiliserende effekt på udsvingene på europæiske aktier og obligationer. Skulle Grækenland stille sig imod en eller flere af reformkravene fremover, kan der dog meget vel opstå store udsving på ny. Ved åbningen af de græske børser i starten af august, efter fem ugers handelspause, faldt det græske FTSE Athex 20 indeks omkring 20% de første par dage. Det gik særligt hårdt ud over de græske bankaktier, og flere investorer måtte se værdien af deres aktier halveret på få dage. De græske aktiekursfald var dog The Danish Economy The Danish economy began 2015 well, following up on a decent conclusion to Indeed, the real GDP growth rate for 2014 was 1.1%, after negative real growth in both 2012 and The primary growth causes for 2014 is to be found in a growing level of activity in the part of the service sector directed towards businesses. The real growth for 2015 is expected to stabilise between 1.5 and 2%, while the prognosis for the growth rate is for just over 2% p.a. Since the Danish economy very much depends on the financial situation in the export markets, one of the preconditions would be that the US, German and Swedish economies also do well over the coming years. The generally positive trends for these nations support the current growth expectations for the Danish economy. Interest Rate Increases At the start of 2015, the interest rates were adjusted downwards once more, as a result of the very low inflation rate and the level of speculation against DKK. By the end of April/early May, however, interest rates unexpectedly started to go up. The result has been that the rate of, e.g., a fixed rate 30-year mortgage loan rose by approx. 50 basis points in just a few days. Throughout June and July, the rates fluctuated substantially up and down in response to messages received regarding the Greek financial situation. When messages were negative, investors turned to the safe Danish bonds, resulting in rates dropping, and vice versa. A small interest rate increase can be a positive boost for the economy, since this would lessen the demand pressures on the property market. If, however, the interest rate were to rise too much and too fast, negative consequences may follow in the form of falling property prices. Interest rates are still low, however, and very beneficial for home owners and property investors. The minor interest rate adjustments throughout 2015 have not, when seen in isolation, had any effect on the yield expectations for investment property, and the expectation is for a continued low interest rate level for the remainder of 2015, with a modest increase trend. Temporary Greek Breather In July, Greece managed to cement an agreement regarding further financial aid from The European Central Bank and the IMF. In exchange, the Greek can look forward to several years of 5

6 forventede og faldene fik således ingen nævneværdig indvirkning på de resterende europæiske markeder. Faldende arbejdsløshed En større andel af arbejdsstyrken finder beskæftigelse, hvilket har bevirket, at den sæsonkorrigerede arbejdsløshed i juni 2015 landede på 4,7% ifølge Danmarks Statistik. Ledigheden er dermed faldet med 0,2 procentpoint siden slutningen af 2014 og ligger nu på, hvad der svarer til ca fuldtidsledige. Idet der forventes generel økonomisk fremgang, forventes det ligeledes, at arbejdsløsheden vil falde yderligere i løbet af 2015 og Stigende privatforbrug De seneste tal for brug af dankortet viste en stigning i antallet af transaktioner på ca. 3% korrigeret for sæsonudsving fra februar til marts På trods af en stigende tendens i brugen af betalingskort vidner det om, at danskerne har fået gang i købelysten. Dette underbygges af, at det danske forbrugertillidsindeks er steget fra 6,0 i december 2014 til 13,9 i marts 2015 det næsthøjeste niveau de seneste 15 år. Forbrugertilliden er dog dalet en smule igen og den lå i juni på 9,8 formenligt som en konsekvens af det stigende renteniveau. Onlinehandelen fortsætter sin fremmarch og nåede i 2014 op på lige over 100 mio. transaktioner på landsplan ifølge Nets. Dette svarer til en fordobling siden 2011 og en stigning på knap 40% siden På den baggrund forventes det, at privatforbruget vil stige de kommende år, samt at handelen online vil overtage en del salg fra de fysiske butikker. Detailhandlen oplever i disse år en markant forandring, primært grundet at forbrugerne lægger deres forbrug andre steder end hvad de har gjort tidligere i de typiske butikker, og dels online handel på internettet både i danske og udenlandske netbutikker, hvor der ses en stigende tendens. Ligeledes udviser forbrugerne en stigende rejseaktivitet, hvilket medfører et stigende forbrug i udlandet, og den voksende deleøkonomi påvirker ligeledes forbrugsmønsteret for den enkelte forbruger. Effekten af ændringen i forbrugsmønsteret er svært at kvantificere, men tendensen i forbrugertilliden udviser en stigende tendens, som vurderes at fortsætte. Aktiekurserne godt fra start i 2015 Det ledende danske aktieindeks (OMX C20 Cap) kom godt fra start i En øget tiltro til dansk økonomi og de danske eksportmarkeder har fået indekset til at stige fra kurs 805,26 primo 2015 til kurs 1.022,45 ultimo april Dette svarer til en stigning på ca. 27% over årets første fire måneder. Samlet set er indekset steget omkring 35% det seneste år. Det forventes, at de danske aktier generelt vil klare sig godt resten af 2015, dog med mere moderate stigninger end først på året. Lige nu svinger indekset omkring kurs alt afhængigt af de daglige meldinger fra de internationale finansielle markeder. restrictive reforms and a strict monitoring of the national finances. Whether the Greek will be able to live up to these requirements in the future remains the question. For now, the Greek agreement has had a stabilising effect on European stocks and bonds. If Greece were to rail against one or more of the reform demands in future, however, significant fluctuations may result once more. At the time of opening of the Greek exchanges at the beginning of August, after five weeks without trading, the Greek FTSE Athex 20 index dropped approx. 20% over the first couple of days. This particularly was felt on Greek bank stock and several investors witnessed a halving of the value of their shares within a few days. The Greek share value drops were expected, however, and so had no appreciable effect on other European markets. Unemployment Reduction A larger proportion of the total workforce is in employment, resulting in a seasonally corrected unemployment figure of 4.7% for June 2015, according to Statistics Denmark. This equates to a 0.2% percentage point drop in unemployment since the end of 2014, equal to approx. 126,000 full-time unemployed. On the basis of the expected financial upturn, it is also expected that unemployment will fall further during 2015 and Rising Private Consumption The latest figures for Dankort usage show an increase in the number of transactions of approx. 3%, when corrected for seasonal fluctuations, from February to March of Despite a growing trend in the usage of payment cards, this bears witness to a rise in private consumption among Danes. This is supported by a rise in the Danish consumer confidence index, from 6.0 in December 2014 to 13.9 in March 2015, the second highest level of the past 15 years. Consumer confidence has dropped a little again, however, and was at 9.8 in June, probably as a consequence of the rising interest rates. On-line shopping continues to grow, and according to Nets accounted for just over 100 million transactions in This equals a doubling since 2011 and an increase of almost 40% since It is expected, on this background, that private consumption will increase over the coming years and that on-line shopping will take some sales from physical stores. The retail trade is going through significant changes these years, primarily as a result of consumers swapping their spending to other physical stores, but also as a result of the increase, which continues to rise, in on-line shopping via the internet in Danish and foreign shops. Consumers also travel more, leading to increased spending abroad, and the increase in sharing economy also has an effect on the spending pattern for individual consumers. The effects from the 6 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

7 Tabel 1.1: Nationalregnskabets hovedposter Table 1.1: National Accounts Principal Items Realvækst i % Real growth in % Bruttonationalprodukt, BNP Gross Domestic Product, GDP Import af varer og tjenester Imports of goods and services Eksport af varer og tjenester Exports of goods and services Privat forbrugsudgift Household consumption Offentlig forbrugsudgift Public consumption Faste bruttoinvesteringer mv. Gross fixed asset formation, etc * 2016* -0,7-5,1 1,6 1,2-0,7-0,5 1,1 1,8 2,2 4,3-12,4 0,9 7,1 0,9 1,5 3, ,2-9,5 1,9 7,3 0,1 0,8 2, ,5-3,6 0,8 0,1 0,4 0,0 0, ,2 3,0 1,3-1,4-0,2-0,5 0, ,3-14,3-4,0 0,3 0,6 0,9 4,0 - - *forventninger, Estimate Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Foto: By og Havn, Ole Malling 7

8 Kinesisk uro skaber usikkerhed Den kinesiske økonomi er efter en lang årrække med høje vækstrater ved at tabe momentum, og forventningerne til den økonomiske vækst i landet fremover er mere afdæmpede. Afmatningen af den kinesiske økonomi skaber øget usikkerhed omkring hele verdensøkonomien, idet Kina udgør en vigtig samhandelspartner for en stor del af verdens lande. Det kinesiske Shanghai Stock Exchange Composite Index (SHCOMP) faldt fra midt juni 2015 til start september 2015 omkring 40%. Faldet kom efter kraftige stigninger i indekset i løbet af foråret, og kursen er således på niveau med kursen ved årets begyndelse. I start september var indekset dog fortsat oppe med ca. 40% set over det seneste år. Implikationer for ejendomsmarkedet Generelt er udsigterne for ejendomsmarkedet kraftigt forbedrede det seneste år. Særligt primære ejendomme har klaret sig godt fra et investeringsperspektiv. Den faldende tomgang og de lave renter har dog gjort det attraktivt for investorerne at skæve til de mere sekundære ejendomme, hvor afkastene endnu ikke har nået et lige så lavt niveau. Særligt boligudlejningsejendomme centralt i København betragtes som værende sikre investeringer grundet en tomgangsprocent nær ved nul og en støt stigende investorefterspørgsel. Det forventes, at hele markedet vil blive yderligere forbedret de kommende år. changes in consumption patterns are difficult to quantify, but there is a measurable rising trend in consumer confidence which is expected to carry on. Share Prices Off to Strong Start in 2015 The leading Danish share price index (OMX C20 Cap) was off to a strong start in Increased confidence in the Danish economy and the Danish export markets resulted in an index rise from at the beginning of 2015 to 1, at the end of April This equates to a 27% rise over the first four months of the year. Overall, the index has gone up by approx. 35% over the past year. There is an expectation that Danish shares generally will do well for the remainder of 2015, although with smaller increases than realised early in the year. Currently, the index is fluctuating around the 1,000 mark, depending on the daily messages from the international financial markets. Chinese Disturbances Cause Uncertainty After a long string of years with high growth rates, the Chinese economy is losing momentum, and the expectations for future economic growth in the country are somewhat more subdued. The slow-down in the Chinese economy creates increased uncertainty regarding the entire global economy, with China being an important trade partner to a large number of the world s nations. The Chinese Shanghai Stock Exchange Composite Index (SHCOMP) fell by some 40% from the middle of June to the beginning of September This drop followed strong increases in the index during Spring, and the index is now at a level with the index at the start of the year. At the beginning of September, however, the index was still up approx. 40% when viewed over the past year. Implications for the Property Market Generally speaking, the prospects for the property market have been significantly improved over the past year. Prime property in particular has done well as seen from an investment perspective. The falling vacancy rate and the low interest rates have combined to make it interesting for investors to look toward more secondary property for which yields have not yet fallen to equally low levels. Particularly residential property in central Copenhagen is considered safe investments due to a vacancy rate near zero and a steadily growing investor demand. The expectation is that the entire market will see increased growth over the coming years. 8 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

9 Kontor Markedet for kontorejendomme i Danmark er fortsat præget af regionale forskelle, både hvad angår tomgangsprocent, afkast- og lejeniveau. Den positive fremgang i dansk økonomi er dog med til at løfte markedet for kontorejendomme generelt. Regionale forskelle i tomgangen Imens kontortomgangen på landsplan har ligget relativt stabilt de seneste fem år, har der været regionale udsving. Tomgangen for hele landet lå primo 3. kvartal 2015 på lige under 10%, som vist i figur 1.1. Generelt har tomgangen i København by fulgt landsgennemsnittet pænt, men de seneste 18 måneder har tomgangen for København By ligget omkring 1,5-2 procentpoint under gennemsnittet. Tomgangen i Københavns omegn er steget et par procentpoint de seneste kvartaler og ligger således på godt 15% pr. 1. juli Dette er det højeste niveau for alle landsdele. Tomgangen i Østjylland ligger ligeledes et stykke over landsgennemsnittet. Ved indgangen til 3. kvartal 2015 var den således på ca. 12%. Stor efterspørgsel i det centrale København Der opleves lige nu et øget efterspørgselspres efter kontorlokaler i det centrale København både hvad angår lejere og investorer. Især unge og kreative virksomheder og medarbejdere tiltrækkes af indre København og brokvartererne, hvor der opleves mere dynamik og leben. En overvejende del af disse virksomheders medarbejdere bor i byen og cykler til arbejde, og behovet for parkeringspladser vægter ikke lige så tungt som hos andre lejere. Det er således ikke unormalt at se flere lejere kæmpe om at få det samme lejemål, hvilket leder til et opadgående pres på lejeniveauerne. På baggrund af den høje efterspørgsel er lejeniveauerne for de allerbedste ejendomme i København steget med kr./m 2 det seneste år. Lejeniveauet i mindre centrale dele af byen har dog ligget stabilt over samme periode. Generelt er udlejningsmarkedet i det centrale København i et højt gear lige nu. Tomgangen er således nedadgående og det opleves oftere og oftere, at nye lejere går forgæves når de ønsker en central placering. Det forventes, at det høje efterspørgselspres i det centrale København vil fortsætte det kommende år. Udflytning af statslige arbejdspladser Statsminister Lars Løkke Rasmussen offentliggjorde den 1. oktober 2015, at regeringen vil flytte ca offentlige arbejdspladser fra København til resten af Sjælland og Jylland. Regeringens planlagte udflytninger af statslige arbejdspladser betyder alt andet lige, at en række lejekontrakter vil blive opsagt i den kommende tid og at tomgangen isoleret set vil stige. Der er imidlertid en række faktorer, som ventes at trække tomgangen i den modsatte retning. Den generelt faldende/stagnerende tomgang er resultatet af en stigende efterspørgsel på kontorer i København, som har udmøntet sig i flere udlejninger, et svagt stigende huslejeniveau, samt en tendens til konvertering af den ældre kontormasse til boliger. Office The office market in Denmark is still dominated by regional differences, both in terms of vacancy rates and yield/rental levels. The positive upturn in the Danish economy does, however, contribute to a general lifting of the office market. Regional Differences in Vacancy Rates While national office vacancy rates have remained relatively stable over the past five years, there have been some regional differences. The vacancy rate for the country as a whole at the end of Q was just under 10%, as shown in Figure 1.1. Generally speaking, the Copenhagen vacancy rate has followed the national average fairly closely, but over the past 18 months, the vacancy rate for central Copenhagen has been some percentage points below the national average. The vacancy rate in the areas surrounding Copenhagen has gone up a couple of percentage points over the past two quarters, arriving at just over 15% as per 1 July This is the highest level for all regions. The vacancy rate in East Jutland is also well over the national average. At the start of Q3 2015, it was at approx. 12%. Great Demand in Central Copenhagen There is currently increasing demand for office space in central Copenhagen, both from tenants and from investors. Particularly young and creative companies and their staff are attracted to central Copenhagen and the immediate suburbs, as these are considered more dynamic and vivid. The majority of staff in these companies live in the city and commute to and from work by bicycle, so that the need for parking is less acute than it is for other tenants. This means that it is not unusual to see several potential tenants vying for the same property, causing upwards pressure on rental levels. Due to the strong demand, rental levels for the very best properties in Copenhagen have increased by DKK / sq m over the past year. The rental levels in the less central parts of the city, however, have remained stable over the same period. Generally speaking, the rental market in central Copenhagen is currently very heated. The vacancy rate is falling, and it is increasingly seen that new tenants do not succeed in securing a centrally located property. The high demand for properties in central Copenhagen is expected to continue in the coming year. 9

10 Figur 1.1: Kontortomgang ( ) Figure 1.1: Office vacancy rate ( ) Figur 1.2: Afkastkrav på primære kontorejendomme Figure 1.2: Yield expectations for primary properties % Aarhus København/Copenhagen Trekantsområdet/Triangle Area 0 Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist Source: DTZ Egeskov & Lindquist Figur 1.3: Lejeniveauer eks. drift på primære kontorejendomme Figure 1.3: Rental levels excluding running costs for primary office properties DKK Aarhus København/Copenhagen Trekantsområdet/Triangle Area Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist Source: DTZ Egeskov & Lindquist Foto: Anders Fisker 10 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

11 Ifølge en analyse, som Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, AE, offentliggjorde i juli, er det i København og Nordsjælland, der bliver skabt flest job i det spirende opsving. På baggrund af tal fra Danmarks Statistik viser analysen, at der nu er fremgang i beskæftigelsen over hele landet, og siden april 2013 er der skabt lige under nye job. Det er især i hovedstaden, at jobvæksten for alvor har taget fart, og jobvæksten går væsentligt hurtigere her end i resten af landet. I København har jobvæksten de seneste to år ligget på 4,4% og i Københavns omegn på 4,5%, mens den i Nordsjælland har ligget på 3,5%. Østjylland, som har den højeste jobtilvækst uden for København, har til sammenligning ligget på 3,3%. Ifølge en dugfrisk analyse fra Danmarks Statistik er jobvæksten i hovedstaden helt oppe på 4,7% over de seneste to år, svarende til nye arbejdspladser. Der er intet, som peger i retning af, at tendensen for jobvækst skulle vende lige foreløbigt, og det vurderes, at denne vækstrate inden for nye arbejdspladser vil fortsætte de kommende år. En jobvækst omkring 4-4,5% vil, forventeligt trække tomgangen i nedadgående retning og medvirke til absorbering af statens lediggjorte lokaler, såfremt disse ikke konverteres til boliger, hvorved de ultimativt ikke vil bidrage til forhøjet tomgang. Årsager til den høje tomgang i Københavns omegn Imens tomgangen i København by har oplevet en faldende tendens de seneste par år, er tomgangen i Københavns omegn vokset markant de seneste 24 måneder. Set i lyset af den generelt positi- ve økonomiske udvikling, sammenholdt med befolkningstilvæksten i hovedstadsområdet, er udviklingen i tomgangen i Københavns omegn lidt af et paradoks. Det øgede fokus på byudvikling og forbedret infrastruktur og offentlig transport i de mindre centrale dele af hovedstadsområdet peger ligeledes imod den faktiske udvikling. Årsagen skal ikke findes i en flytning af kontorpladser fra Københavns omegn til København by, men derimod en øget byggeaktivitet, som har øget det totale antal kontorkvadratmeter. Nye beregninger fra Ejendomsforeningen Danmark opgør den økonomiske tomgang, som måler lejeværdien af tomme kvadratmeter. Når den økonomiske tomgang ligger under kvadratmetertomgangen, peger det på, at dyrere kvadratmeter oplever mindre tomgang end billige kvadratmeter indenfor et givent geografisk område. Det tyder således på, at der har været en flytning fra ældre og udslidte ejendomme til nyere og moderne ejendomme i Københavns omegn. Såfremt dette er tilfældet, er tomgangsrisikoen ved nye ejendomsprojekter noget lavere, end tomgangstallet på 15% umiddelbart indikerer. Det samme vil i nogen grad gøre sig gældende for gennemrenoverede ældre ejendomme. En anden årsag er det fortsatte fokus på effektive kvadratmeter. Velindrettede ejendomme vil f.eks. kunne huse en medarbejder per 15 m 2, imens en dårligere indrettet ejendom skal bruge op imod det dobbelte. Når en ejendom renoveres, vil ejeren derfor ofte gå efter at effektivisere ejendommen mest muligt hvad angår indretningen. Når flere medarbejdere kan huses på mindre plads, vil det alt andet lige betyde, at tomgangen vil stige. Relocation of Government Jobs On 1 October 2015, Prime Minister Lars Løkke Rasmussen published plans for the relocation of approx. 3,900 government jobs from Copenhagen to the rest of Zealand and Jutland. The planned relocation of government jobs will mean all other things being equal that a number of rental agreements will be terminated and that vacancy rates will go up. However, a number of factors are expected to have the opposite effect on the vacancy rate. The generally falling/stagnating vacancy rate is the result of an increase in demand for office space in Copenhagen, resulting in more rental agreements, a lightly rising rental level and a tendency to convert old office space to residential usage. According to an analysis published in July by The Economic Council of the Labour Movement (ECLM), the most jobs are being created in Copenhagen and North Zealand as part of the burgeoning upturn. On the basis of figures from Statistics Denmark, the analysis shows a growth in employment nationwide, and since April 2013 just under 60,000 new jobs have been created. The job market has been especially buoyant in the capital area, and the growth has been significantly stronger here than in the rest of the country. The growth in jobs in Copenhagen has been 4.4% over the past two years, and in the Copenhagen area it has been 4.5%, while it has been 3.5% in North Zealand. Compare this with East Jutland, where we find the highest job growth outside Copenhagen, with a figure of 3.3%. According to a very fresh analysis from Statistics Denmark, the job growth in the capital has been as much as 4.7% over the past two years, the equivalent of 25,100 new full-time positions. Nothing indicates that this job growth trend is likely to invert any time soon, and it is estimated that this growth rate for new jobs will continue over the coming years. A job growth around 4 4.5% would be expected to pull vacancy rates down and contribute to the absorption of office space vacated by government parties, provided this space is not converted into residential usage. Reasons for High Vacancy Rate in Copenhagen Surrounds While the vacancy rate in central Copenhagen has been falling over the past couple of years, it has been rising significantly in the immediate suburbs of Copenhagen over the past 24 months. In the light of the generally positive economic development, combined with the population growth in the capital area, the vacancy rate development in the suburbs of Copenhagen is somewhat paradoxical. The increased focus on urban development and improved infrastructure and public transportation in the less central parts of the capital also indicate in contrast to the actual development. The reason is not to be found in a move of office spaces 11

12 Stagneret tomgang i København by Efter pæne fald i kontortomgangen i København by i løbet af 2014 forventedes det, at tomgangen fortsat ville falde igennem Den er dog i stedet stagneret og ligger lige nu på 7-7,5%, som det fremgår af figur 1.1. Centralt i København er tomgangen dog fortsat nedad. Fra en særdeles positiv afslutning på 2014 og start på 2015 med lave renter og pæn økonomisk vækst, er forventningerne til økonomien nu en smule mere afdæmpede. Det ændrer dog ikke på, at udsigterne for kontormarkedet i København by fortsat kan betegnes som værende positive. Nybyggeri af kontorkvadratmeter i udviklingsområder som Carlsbergbyen, området omkring Ny Ellebjerg station og Nordhavn er medvirkende til et stigende udbud og dermed et opadgående pres på tomgangen. Fortsatte konverteringer af ineffektive kontorejendomme til boliger centralt i København er derimod årsag til et faldende udbud og dermed et nedadgående pres på tomgangen. Samlet set udvikler det Københavnske kontormarked sig i en positiv retning med en stor andel effektive kvadratmeter i form af nybyggeri, samtidig med, at der løbende forekommer en reduktion i antallet af mindre effektive ejendomme. Det forventes således ikke, at tomgangen vil falde de kommende år til bundniveauet før krisen, hvor tomgangen var helt nede på 3%. Et mindre fald i tomgangen på 1-2 procentpoint kan dog blive en realitet, eftersom væksten i dansk økonomi løbende bider sig fast. Stabile afkastkrav for primære ejendomme Efter fald i afkastkravene for primære ejendomme, særligt i København, imod slutningen af 2014 og starten af 2015, har markedet stabiliseret sig en smule. Det er fortsat muligt at låne til en meget lav rente og dermed opnå et pænt løbende driftsafkast på ejendomsinvesteringer. Det forventes, at afkastkravene vil stabilisere sig på det nuværende niveau, når det kommer til primære ejendomme, imens der fortsat er plads til mindre fald i afkastet på sekundære ejendomme, hvis tomgangen på disse begynder at falde. I DTZ Egeskov & Lindquists seneste Forventningsanalyse (forår 2015) så investorerne i overvejende grad positivt på kontorejendomsmarkedets udvikling. Mere end 80% af respondenterne forventede, at afkastniveauet enten vil forblive uændret eller falde over det næste år. Knap 50% af respondenterne forventede, at efterspørgslen efter kontorlokaler ville øges over det næste halve år. Forventningsanalysens resultater skal dog tolkes med varsomhed, da den ikke i tilstrækkeligt omfang formår at fange de regionale forskelle. Dog underbygger det DTZ Egeskov & Lindquists vurdering af, at markedet for kontorejendomme er inde i en positiv udvikling. Stabile til stigende lejeniveauer Med hensyn til lejeniveauer, er der selvsagt også betydelige regionale forskelle i niveauerne. En vurdering af lejeniveauet vil desuden i langt de fleste tilfælde hvile på en konkret vurdering af den from the area surrounding Copenhagen, but in an increase in building activity and the related increase in office space in terms of square footage. New calculations from Ejendomsforeningen Danmark (Danish Property Federation) show the economic vacancy in the form of a measurement of rental value of unlet square metres. When the economic vacancy is lower than the square metre vacancy, the indication is that more expensive space is experiencing less vacancy than is less expensive space within a given geographic area. This indicates a move from older and worn-down properties to newer and more modern properties in the surrounding areas of Copenhagen. Where this is the case, the vacancy risk for new property projects is somewhat lower than immediately indicated by the vacancy rate of 15%. The same will, to some extent, be in force for thoroughly renovated older properties. Another reason is the continued focus on effective square metres. Well utilised property, for example, will be able to accommodate one employee per 15 sq m, where a less well utilised property may require up to twice that. During renovation work, the owner will therefore often seek to make the property as efficient as possible in terms of utilisation. Where more employees can be fit into less space, this will, all other things being equal, result in an increase in the vacancy rate. Stagnating Vacancy in Copenhagen City After decent drops in the vacancy rate for office property in Copenhagen City during 2014, there was an expectation that this would keep falling throughout Instead, the vacancy rate has stagnated at 7 7.5%, as shown in Figure 1.1. Centrally in Copenhagen, however, the vacancy has kept falling. From a decidedly positive end to 2014 and start to 2015, with low interest rates and decent economic growth, the economic expectations have become somewhat more muted. This does not change the fact that the prospects for the office market in Copenhagen City must still be considered positive in nature. Office area new-build in development areas such as Carlsbergbyen, the area around Ny Ellebjerg station and Nordhavn contributes to a growing supply and upwards pressure on the vacancy rate. Continued conversion of ineffective office properties to residential usage centrally in Copenhagen, on the other hand, gives rise to a fall in supply and an attendant downwards pressure on the vacancy rate. Overall, the Copenhagen office market is in a positive development trend with a large share of efficient square metres in the shape of new-builds, simultaneously with an on-going reduction in the number of less efficient properties. It is not expected, therefore, that the vacancy rate will 12 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

13 Eksempler på leje- og salgssager Rental and sales examples Tabel 2.1: Eksempler på kontorudlejninger i 2015 Table 2.1: Examples of office leases in 2015 By City København V Copenhagen V Kilde: DTZ Research Source: DTZ Research Etageareal, m 2 Floor area, sq m Primær nettoleje, kr./m 2 Primary net rent, DKK/sq m Glostrup København S Copenhagen S Brøndby Aarhus København S Copenhagen S København Ø Copenhagen Ø Hellerup Tabel 2.2: Eksempler på kontosalg i 2015 Table 2.2: Examples of office sales in 2015 By City Etageareal, brutto m ² Floor area, gross sq m Kontantpris, kr. Cash sales price, DKK Afkast Yield Frederiksberg ,75% Portefølje Portfolio København Copenhagen ,00% Aarhus København Copenhagen Aalborg ,75% Valby København Copenhagen Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist Source: DTZ Egeskov & Lindquist ,00% Tabel 2.3: Forventninger til kontormarkedet Table 2.3: Office market outlook Driver Tomgang Vacancy rate Plads pr. medarbejder Space per employee Markedsstørrelse Market size Økonomisk vækst Economic growth Samlet Total Trend Kilde: DTZ Research Source: DTZ Research 13

14 enkelte ejendoms stand og indretning mv. Det er derfor forbundet med en vis usikkerhed at sige noget generelt om lejeniveauer både regionalt og lokalt. Som det fremgår af figur 1.3, har lejeniveauerne dog generelt ligget stabilt de seneste år. Ser vi indledningsvist på København, vurderer DTZ Egeskov & Lindquist, at de bedste ejendomme i City og på Havnefronten udlejes med en nettoleje i niveauet kr./m² eksklusiv drift. I København by udlejes lejemål i mindre attraktive ejendomme i niveauet kr./m² eksklusiv drift. I Aarhus (City samt Aarhus Havn) udlejes de bedst beliggende kontorlejemål til omkring kr./m² eksklusiv drift. For de mindre attraktive lejemål i samme område ses lejeniveauer omkring 800 kr. /m² eksklusiv drift. I trekantsområdet ligger lejen for de bedst beliggende kontorlejemål i størrelsesordenen kr./m² eksklusiv drift. For ejendomme med en sekundær beliggenhed og/eller af sekundær kvalitet ligger lejeniveauet betydeligt under niveauerne i figur 1.3. Det er således ikke unormalt at se lejeniveauer på kontor i omegnen kr./m² eksklusiv drift. stigende transaktionsvolumen. Den lave renteniveau og den delvist deraf afledte øgede efterspørgsel har bevirket, at investorerne er villige til at acceptere et lavere afkast. Samlet set er prisen på primære investeringsejendomme derfor steget det seneste år, og afkastkravene er stabiliseret i niveauet under 5%. Fortsætter de positive tendenser i dansk økonomi, hvad angår vækst og beskæftigelse, må det forventes, at lejeniveauet for de mest attraktive kontorlejemål i særligt de store byer vil stige. Omvendt vil en rentekorrektion fra ECB og Nationalbanken kunne betyde, at virksomhedernes investeringsaktivitet og ekspansionslyst dæmpes. Samlet set forventes det, at tomgangsniveauet vil falde, og at lejeniveauerne på kontor vil stige de kommende år. Afkastkravene forventes at holde det nuværende niveau for primære ejendomme i de større byer, imens der forventes et mindre fald i afkastkravet for gode ejendomme i sekundære områder. Markedsudsigter de kommende år Tomgangen på landsplan og lejen på kontorkvadratmeter har begge ligget stabilt de seneste år. Det lave renteniveau siden slutningen af 2014 og frem til nu har dog øget efterspørgslen på investeringsejendomsmarkedet, hvilket kommer til udtryk igennem en drop over the coming years to the bottom level prior to the crisis, at which point the vacancy rate was as low as 3%. A minor vacancy rate fall of 1 2 percentage points may be seen, however, as the growth in the Danish economy gradually takes hold. Stable Yield Expectations for Primary Properties After a drop in the yield expectations for primary properties, especially in Copenhagen, by the end of 2014 and the beginning of 2015, the market has stabilised somewhat. It is still possible to borrow at a very low interest rate and therefore realise a decent on-going operational yield on property investments. It is expected that the yield requirement will stabilise at the current level in terms of primary properties, while there is still room for a small drop in yield for secondary properties if the vacancy rate for these were to start falling. The most recent Property Investor Confidence Index (Spring 2015) from DTZ Egeskov & Lindquist found that investors have a predominantly positive view on the development in the office market. More than 80% of respondents expected yields to either remain unchanged or fall over the coming year. Just under 50% of respondents expected a rise in demand for office space over the next six months. The results of the Property Investor Confidence Index should, however, be interpreted with caution, since it is not sufficiently equipped to take regional differences into account. It does, however, support the DTZ Egeskov & Lindquist assessment that the office market is in a positive development trend. Stable and Rising Rental Levels Concerning rental levels, there will obviously also be significant regional differences. An assessment of rental levels will also, in most cases, be based on a concrete evaluation of the condition and layout etc. of the individual property. This means that there is a degree of uncertainty connected with generalisations regarding rental levels, regionally as well as locally. As shown by Figure 1.3, however, rental levels have generally remained stable over recent years. If we start by looking at Copenhagen, DTZ Egeskov & Lindquist assess that the best central properties and on the harbour-side realise a net rental of approx. DKK 1,600 2,000/sq m excluding running costs. In Copenhagen City, leases in less attractive properties realise a rent of DKK 900 1,100/sq m excluding running costs. In Aarhus (City and Aarhus Harbour) the best situated office spaces realise rental income of DKK 1,200 1,300/ sq m excluding running costs. For less attractive properties in the same area, the level is around DKK 800/ sq m excluding running costs. In the Triangle Region, the rental level for the best situated office leases is approx. DKK 900 1,000/m² excluding running costs. 14 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

15 Foto: Anders Fisker Rental levels for properties of a secondary situation or secondary quality are considerably below those shown in Figure 1.3. It is not unusual to see rental levels for office space in the region of DKK / sq m excluding running costs. will rise over the coming years. Yield expectations are expected to remain at the current level for primary properties in the major cities, while it is expected that yield requirements for good properties in secondary areas will realise a minor drop. Market Outlook for the Coming Years The national vacancy rate and rental levels for office space have both been stable in recent years. The low interest rate level since the end of 2014 and to date has, however, caused an increase in demand in the investment property market, as demonstrated by an increase in the transaction volume. The low interest rate level and the partially derived increase in demand means that investors are willing to accept lower yields. This means that there has been an overall increase in the price of primary investment properties over the past year, and yield expectations have stabilised at a level below 5%. If the positive development in the Danish economy continues, in terms of growth and employment levels, the expectation must be that the rental levels for the most attractive office properties, particularly in the larger cities, will rise. An interest rate adjustment from the ECB and the National Bank could, however, have the reverse effect and put a dampener on the corporate investment activity and expansion drive. Overall, there is an expectation that the vacancy rate will fall and that rental levels for office space 15

16 Papirøen, By & Havn/Peter Sørensen 16 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

17 Industri- og logistik Der er fortsat stor efterspørgsel efter moderne industri- og logistikejendomme. Markedet omkring Storkøbenhavn er fortsat interessant for investorer grundet den lave tomgang. Den lave rente giver mulighed for at opnå høje afkast af den investerede kapital, hvilket, sammenlignet med andre typer af investeringsejendomme, har gjort moderne industri- og logistikejendomme med lang tilbageværende uopsigelighed særligt attraktive. Markedet synes at være delt i to, og mens der er stor efterspørgsel efter moderne industri- og logistikejendomme, er der tomgang i markedet på mere ukurante ejendomme, herunder værksteder. Stabil tomgang på landsplan Tomgangen for industri- og logistikejendomme ligger fortsat på et lavt niveau på landsplan med en let faldende tendens over de seneste fire år. Ved begyndelsen af 3. kvartal 2015 var tomgangen på ca. 3,4%, hvilket svarer til et fald 0,15 procentpoint i løbet af årets første seks måneder. Tomgangen forventes at ligge stabilt de kommende år, eventuelt med en svagt faldende tendens. Det er de moderne industri- og logistikejendomme, der generelt har en lav tomgang. De ældre og mere utidssvarende industriejendomme er i højere grad ramt af høj tomgang, hvilket understøttes af, at den økonomiske tomgang er lavere end den arealmæssige tomgang. Ifølge tal fra Ejendomsforeningen Danmark er den økonomiske tomgang for industriejendomme samlet set på 14,6%, imens den arealmæssige tomgang ligger på 15,7%. Det bemærkes, at Ejendomsforeningen Danmarks arealmæssige tomgangstal ikke er direkte sammenlignelige med tallene fra Dansk Ejendomsmæglerforenings portal, Oline.dk. Den store forskel i arealmæssig tomgang kan skyldes, at en del industriejendomme ikke er hensigtsmæssige at udleje opdelt i mindre enheder. Dette betyder, at en del tomme industriarealer således ikke fanges af Olines statistik, imens tal baseret på investorernes egne opgørelser fanger denne skjulte tomgang. Der er fortsat en stigende tendens til, at ejerandelen mindskes, imens lejerandelen øges. Dette sker på baggrund af gunstige muligheder for sale and leaseback. Herudover ønsker en stor del af landets virksomheder den fleksibilitet, det giver at leje frem for at eje. Fortsat stabile afkast på prime industri og logistik De bedste industri- og logistikejendomme handles fortsat til afkast i omegnen af 6,75% for de bedst beliggende og mest moderne ejendomme. Afkastet på primære beliggende ejendomme har ligget stabilt i en længere periode. Mange sekundære ejendomme handles dog fortsat til høje afkast i omegnen af 10-12%. En stor del af de utidssvarende ejendomme på sekundære og tertiære beliggenheder kræver endnu højere afkast, hvis en underskrift på købsaftalen skal sikres. Der er således en stor spredning i afkastkravet for industri- og logistikejendomme, hvilket afspejles i, at det ofte vil være svært at finde nye lejere til ældre og ufleksible ejendomme, hvis den nuværende lejer vælger at fraflytte lejemålet. Svagt stigende industriproduktion Fra primo 2013 til 2. kvartal 2015 har industriproduktionen ligget Industrial and Logistics There continues to be strong demand for modern industrial and logistics properties. The market around Greater Copenhagen is still interesting to investors due to the low vacancy rate. The low interest rates enable high yields on invested capital and this, together with other types of investment property, has made modern industrial and logistics properties with long remaining non-terminability particularly attractive. The market appears to be divided into two parts, and while the demand is strong for modern industrial and logistics properties, the market for less current properties, including workshops, is idling. Stable National Vacancy Rates The vacancy rate for industrial and logistics properties continues at a relatively low level across the country, showing a lightly decreasing trend over the last 4 years. At the start of Q3 2015, the vacancy rate was 3.4%, a drop of 0.15 percentage points for the first six months of the year. The vacancy rate is expected to remain stable over the coming years, possibly with a mildly falling trend. Generally speaking, low vacancy rates are experienced for modern industrial and logistics properties. Older and less current industrial properties are more prone to being affected by high vacancy rates, supported by the fact that economic vacancy is higher than square metre vacancy. According to figures from Ejendomsforeningen Danmark (Danish Property Federation), economic vacancy for industrial properties is 14.6% overall, while the square metre vacancy is at 15.7%. It should be noted that the figures on square metre vacancy from Danish Property Federation cannot be compared directly with those from Oline. The large difference in square metre vacancy could be due to the fact that some industrial properties are not feasible to let in smaller parcels. This means that some vacant industrial areas are not captured by the statistics from Dansk Ejendomsmæglerforening s (Danish Association of Estate Agents) portal, Oline.dk, while the figures based on information from investors do show this hidden vacancy. There is a continuation of the trend for a falling ownership share and a growing tenants share. This happens as a result of beneficial sale and leaseback options. Additionally, a large proportion of the country s businesses seek the flexibility inherent in renting rather than owning. 17

18 stabilt ifølge tal fra Danmarks Statistik. I kriseårene faldt produktionen omkring 20% og er først nu ved at nå op på niveauet fra toppen i 2008 målt i faste priser. Den relativt svage produktionsvækst de seneste år blev i 2. kvartal 2015 brudt af en pæn stigning, hvor væksten var på ca. 2% i sæsonkorrigerede faste priser sammenlignet med kvartalet før. Dette afspejler de generelt positive tendenser i dansk økonomis udvikling siden slutningen af Fortsætter denne positive udvikling i industriproduktionen, forventes det, at efterspørgslen efter industri- og lagerlokaler vil vokse. Til at begynde med vil efterspørgselsstigningen dog ikke blive markant, idet der forventeligt er en overskudskapacitet i lokalerne, som vil blive udnyttet først. Mangel på moderne investeringsog udlejningsejendomme Der er fortsat mangel på moderne industri- og logistikejendomme på både investerings- og udlejningsmarkedet. Manglen på investeringsejendomme er en konsekvens af den generelle tendens til, at brugerne selv ejer deres ejendomme. Denne tendens er dog ved at vende i og med, at sale and leaseback de seneste år er blevet mere udpræget. På udlejningsmarkedet har den lave tomgang begrænset muligheden for at finde attraktive lejemål. Byggeaktiviteten for nye industri- og logistikejendomme er fortsat lav. For ejendomsudviklere vil det ofte ikke kunne betale sig at opføre industri- og lagerejendomme, idet den leje, som kan opnås, ikke modsvarer projektomkostningerne. Når der bygges nyt inden for segmentet, vil det derfor ofte være igangsat af brugerne selv, som kan se en strategisk fordel i en bestemt placering eller indretning af en ejendom. Den lave byggeaktivitet er med til at holde udbuddet af moderne ejendomme lavt. Den industrielle sektor mest attraktiv København i top 5 Ifølge den seneste Fair Value Index rapport fra DTZ, er de fem mest underprissatte europæiske markeder i dette kvartal alle industrielle, men placeret i forskellige dele af Europa: Norden, Benelux og Baltikum. De tre bedste markeder er underprissat med 20% og derover ifølge DTZ s analyse. Mens Bruxelles tilbyder den højeste værdi med en underprissætning omkring 24% under dagsværdi, ligger København på en femteplads og tilbyder dermed meget attraktive investeringsmuligheder. Det er her værd at nævne, at der henvises til det primære Københavnske marked for industri- og logistikejendomme, hvilket ret beset består af området omkring Køge Bugt, som er den absolut bedste beliggenhed i Københavns omegn. Mens det kun er København, som er medtaget i rapporten, er det væsentligt at fastslå, at det er DTZ Egeskov & Lindquists indtryk, at det danske marked for industriejendomme er generelt underprissat, og at der også er store muligheder for investorerne i eksempelvis Trekantsområdet og Aarhus omegn. Continued Stable Yields on Prime Industrial/Logistics The best industrial and logistics properties are still being traded at yields around 6.75% for the best located and most modern properties. The yield for prime locations has been stable for a long time. Many secondary properties are, however, still being traded at high yields in the region of 10 12%. A large proportion of less current properties in secondary and tertiary locations require even higher yields to secure a signed purchase contract. This means there is a wide spread in yield expectations for industrial and logistics properties, reflected in the fact that it will often be difficult to find new tenants for older and less flexible properties if the current tenant chooses to vacate. Gently Increasing Industrial Production From the end of 2013 to Q2 2015, industrial production has been stable, according to figures from Statistics Denmark. During the crisis years, production fell by about 20% and it is only now returning to the level at the heights of 2008 when measured in fixed prices. The relatively week production growth over recent years was broken by solid growth in Q of approx. 2% in seasonally corrected fixed prices when compared with the previous quarter. This is a reflection of the generally positive trends in the development of the Danish economy since the end of If this positive industrial production trend continues, it is expected that the demand for industrial and warehousing space will grow. In the early stage, the demand rate growth will not be significant, since there is expected to be a surplus capacity that will have to be absorbed first. Shortage of Modern Investment and Rental Properties There is still a shortage of modern industrial and logistics properties both in the investment and rental markets. The lack of investment properties is a consequence of a general trend for users owning their own properties. This trend is, however, showing signs of turning, as sale and lease back arrangements have gained popularity in later years. In the rental market, the low vacancy rate has limited the opportunity for finding attractive leases. The building activity for new industrial and logistics properties is still low. For property developers, the construction of industrial and logistics properties will frequently not be worthwhile, as the expected rental income does not compare favourably with the project costs. New-builds in this segment are often initiated by the end-user, who can see a strategic advantage in a particular location or layout of a property. The low building activity contributes to keeping the supply of modern properties at a low level. 18 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market

19 Figur 2.1: Industri/logistik tomgangen i Danmark Figure 2.1: Industrial/logistics vacancy rate for Denmark Figur 2.2: Prime industri/logistik afkast Figure 2.2: Prime industrial/logistics yields 7,80 % 7,70 7,60 7,50 7,40 7,30 7,20 7,10 Aarhus København/Copenhagen Trekantsområdet/Triangle Area 7,00 Kilde: Oline.dk Source: Oline.dk Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist Source: DTZ Egeskov & Lindquist Figur 2.3: Industriproduktionen på landsplan Figure 2.3: National industrial production mio. DKK Figur 2.4: Påbegyndt byggeri i industrien Figure 2.4: Industrial construction kvm/sqm K1 2006K2 2006K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Kilde: Danmarks Statistik Source: Statistics Denmark Foto: By og Havn, Ole Malling 19

20 Eksempler på leje- og salgssager 2015 Example rental and sales cases 2015 Tabel 4.1: Eksempler på industri- og logistikudlejninger i 2015 Table 4.1: Examples of industrial and logistics leases in 2015 By City Etageareal, m ² Floor area, sq m Tabel 4.2: Eksempler på industri/logistiksalg i 2015 Table 4.2: Examples of industrial and logistics sales in 2015 Primær nettoleje, kr./m ² Primary net rent, DKK/ sq m Vejle Brøndby Aarhus Middelfart Søborg Kastrup Aalborg Roskilde Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist Source: DTZ Egeskov & Lindquist By City Etageareal, brutto m ² Floor area, sq m Kontantpris, kr. Cash sales price, DKK Afkast Yield Hørning København S Copenhagen S Horsens ,00% Aarhus ,25% Kgs Lyngby Tabel 4.3: Forventninger til industri/logistikmarkedet Table 4.3: Industrial/logistics market expectations Driver Tomgang Vacancy rate Industriproduktionen Industrial production Infrastruktur Investment in infrastructure Markedsstørrelse Market size Økonomisk vækst Economic growth Samlet Total Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist Source: DTZ Egeskov & Lindquist Trend Kilde: DTZ Egeskov & Lindquist Source: DTZ Egeskov & Lindquist Industrial Sector Most Attractive Copenhagen in the Top 5 According to the latest Fair Value Index report from DTZ, the five most underpriced European markets this quarter are all industrial, but located in various parts of Europe: The Nordic countries, the Benelux countries and the Baltics. The best three markets are underpriced by 20% and above, according to the DTZ analysis. While Brussels offers the best value, with an undervaluation of some 24% below fair value, Copenhagen comes in at a fifth place and therefore offers some very attractive investment opportunities. It is worth mentioning here that the reference is to the primary Copenhagen market for industrial and logistics properties, in other words, the area around Køge Bay, the undisputed best location in the Copenhagen area. While only Copenhagen is included in the report, it is important to emphasise that it is the impression of DTZ Egeskov & Lindquist that the Danish industrial property market is generally underpriced and that there will also be substantial opportunities for investors in, e.g., the Triangle Region and the Aarhus area. 20 Det danske ejendomsmarked The Danish Property Market