Landzonetilladelse Planloven

Transkript

1 Karin Valentin Borre Skovvej Hvalsø Lejre Kommune Center for Byg & Miljø Møllebjergvej Hvalsø Tlf Sagsbehandler: Chila Yunai Tlf. direkte: [email protected] Dato: 11. marts 2014 J.nr.: 13/9239 Landzonetilladelse Planloven Ansøgning I har i ansøgning med tilhørende bilag modtaget af Lejre Kommune den 23. april 2013 søgt om tilladelse til nedrivning af den eksisterende længe (garage) på ca. 86 m² og efterfølgende at opfører en kombineret garage- og beboelsesbygning med et bruttoetageareal på i alt ca. 173 m² på ejendommen beliggende Skovvej 34, 4330 Hvalsø, matr. nr. 5-b, Kirke Hvalsø By, Kirke Hvalsø. Den nye garage- og beboelsesbygning ønskes opført samme sted som den eksisterende længe, med en udnyttet tageetage og i samme arkitektur og materialevalg som den eksisterende længe. Helårshusets samlede bruttoetageareal vil herefter udgøre i alt ca. 437 m². Garagens bruttoetage areal vil udgøre ca. 57 m². Lovhjemmel Det ansøgte kræver tilladelse efter planlovens 35, stk. 1, idet der sker opførelse af ny bebyggelse i landzonen. Naboorientering Planlovens 35, stk. 4 fastsætter, at tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 først kan meddeles, når der er forløber 2 uger efter, at kommunen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlende ejendom. Lejre Kommune har den 13. februar 2014 foretaget naboorientering. Ved fristens udløb er der indkommet følgende bemærkninger: Naturstyrelsen Vestsjælland og en enkel nabo har meddelt at de ingen bemærkninger har. Naboen BG Stone A/S har sendt bemærkninger til det ansøgte, idet de vil sikre sig, at det

2 ansøgte ikke vil påvirke deres gravning i Madelung Grusgrav, herunder ændrede afstandskrav eller støjkrav som følge af opførelse af en bygning til beboelse. Udtalelse fra Roskilde Museum og Kulturmiljøråd Roskilde Museum I henhold til Roskilde Museum er der tale om en stråtækt bindingsværkslænge, der indgår i en trelænget bebyggelse fra Bygningens historie er ikke veldokumenteret, men der er sandsynligvis tale om et husmandssted eller en mindre gård for en skovmand under Bistrup Skovdistrikt. Bebyggelsens alder tyder endvidere på, at den er blevet etableret i forbindelse med udflytningen af gårde i området. Roskilde udtaler ligeledes følgende: Bygningens alder gør den interessant, da der i området kun findes få bevarede husmandssteder og mindre gårde fra begyndelsen af 1800-tallet. Samtidig udgør bygningens beliggenhed ud til vejen, et vigtigt bidrag til det omkringliggende kulturmiljø. Bygningens alder gør, at Roskilde Museum ikke kan anbefale en nedrivning. Museet opfordrer i stedet til, at man istandsætter længen. Såfremt der skulle gives tilladelse til nedrivning af længen, anser museet det for vigtigt, at længen genopføres i samme stil som den nuværende bygning således, at gårdens udtryk med tre stråtækte bindingsværkslænger bevares. Kulturmiljøråd Kulturmiljørådet har med udgangspunkt i en besigtigelse af ejendommen vurderet, at det trelængede gårdanlæg samlet set ikke er af så stor autencitet som oprindeligt antaget, og der ikke kan være tale om en fredningsværdig idet den nordlige sidelænge er af nyere dato og udført med fransk dør i gavlen ud til vej, dog i gammel stil. Hermed er anlægget dog fortsat som helhed bevaringsværdigt i høj grad. Kulturmiljørådet udtaler desuden følgende: Med hensyn til den omhandlende sydlige sidelænge gælder, at den nok i overvejende grad fremtræder i original stand, dvs. med meget af det oprindelige mur- og bindingsværk og bjælkelag bevaret, men der er f.eks. nyere vinduesløsninger i sydsiden. Desværre er den fysiske tilstand temmelig ringe, ikke mindst er stråtaget meget nedslidt, især på sydsiden. Ejer oplyste, at hun kun var interesseret i en ny bygning mage til den nordlige, altså i gammel stil, men som oplyst i sagen også af større længde. Iflg. ejer vil en ny bygning koste henved 1 mill. kr., hvorimod restaurering ville løbe op i 1,9 mill. kr., oplyst af håndværkere. Efter at have talt med bondegårdseksperten Torben Lindegaard Jensen, medlem af Fyns kulturmiljøråd, om mine indtryk, vil jeg konkludere, at det bedste naturligvis ville være, om den forfaldne sidelænge blev sat korrekt i stand, men hertil kræves åbenbart ca. 1 mill kr., som ejer ikke selv vil ofre og derfor skal skaffes på anden vis. Hvor meget kommunen kan tilbyde i tilskud el. lån, er ikke oplyst i sagen. For en fond er der desværre ikke så meget Side 2 af 6

3 prestige forbundet ved redning af en sidelænge som af et hovedhus, eventuelt inkl. sidelænge. Da ejer samtidig ikke bare vil fjerne bygningen og lade tomten ligge hen, men vil bygge nyt i gammel stil, således at ejendommen bevarer sit historiske udseende, er det måske ikke de mange anstrengelser værd at kæmpe for bevaring. Denne holdning skal også ses på baggrund af, at andre og vel nok mere værdifulde landejendomme i kommunen lider nød, således som rådet kunne se det ved selvsyn ved rådets møde i Lejre Kommune sidst i august 2013, hvorfor en bevaringsindsats bør koncentreres her. Konsekvensvurdering vedrørende NATURA 2000 og bilag IV-arter Projektet er ikke beliggende i NATURA 2000-område og heller ikke i nærheden af et NATURA 2000-område. Lejre Kommune vurderer, at det ansøgte ikke vil kunne påvirke nogen Natura 2000-områder. Stor vandsalamander og spidssnudet frø findes udbredt på egnede lokaliteter i Lejre Kommune. Det er Lejre Kommunes vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke levesteder for bilag IV-arter. Afgørelse Lejre Kommune meddeler i medfør af planlovens 35, stk. 1 landzonetilladelse til at opfører en kombineret garage- og beboelsesbygning med et bruttoetageareal på i alt ca. 173 m² på ejendommen beliggende Skovvej 34, 4330 Hvalsø, matr. nr. 5-b, Kirke Hvalsø By, Kirke Hvalsø. Lejre Kommune meddeler ligeledes landzonetilladelse til at helårshusets bruttoetageareal udvides til i alt ca. 437 m². Garagens bruttoetage areal vil udgøre ca. 57 m². Nedrivning af den eksisterende garage er undtaget fra krav om landzonetilladelse. Landzonetilladelsen gives på grundlag af oplysningerne i jeres ansøgning med tilhørende tegningsbilag. Vilkår Landzonetilladelsen meddeles på følgende vilkår: - at garage- og beboelsesbygningen opføres i samme arkitektur og materialer som den eksisterende længe, således at gårdens udtryk med tre stråtækte bindingsværkslænger bevares. -at garage- og beboelsesbygningen opføres med samme placering som den oprindelige længe. Side 3 af 6

4 Begrundelse Ejendommen er i henhold til Lejre Kommuneplan 2013 udpeget med landskabelige værdier. I kommuneplanens retningslinje fastsættes det, at tilstanden eller arealanvendelsen i de værdifulde landskaber ikke må ændres, hvis det forringer deres værdi. Det er Lejre Kommunes vurdering, at det ansøgte ikke vil forringe stedets landskabelige værdi, idet der stilles vilkår om at bygningen opføres i samme arkitektur og materialevalg som den oprindelige længe, ligesom der stilles vilkår om samme placering som den oprindelige længe, således at den oprindelige trelængede gårdstruktur og oprindelige udtryk bevares. Det er Lejre Kommunes vurdering, at det ansøgte ikke vil kunne påvirke de fastsatte afstands- og støjkrav, der er gældende i forhold til BG Stone A/S gravemuligheder i Madelung Grusgrav, idet afstandskravet om 50 meter til nærmeste beboelse vil falde inden for de zoner, som i forvejen er pålagt på grund af andre beboelsesejendomme. Støjkravene vil ligeledes være de samme som gælder for andre beboelsesejendomme. Lejre Kommune har i afgørelsen vægtet Roskilde Museums og Kulturmiljørådets udtalelser og har sin afgørelse derfor lagt vægt på, at det samlede trelængede gårdanlæg som længen indgår i er ombygget og genopført i en sådan grad, at gårdanlæggets historiske værdi samlet set er forringet. Lejre Kommune er dog enig i, at længen isoleret set har en stor historisk og arkitektonisk værdi. Lejre Kommune har dog fundet, at vilkår i tilladelsen om placering og udformning vil være rimelige vilkår i modsætning til vilkår om restaurering. Der henvises her til proportionalitetsprincippet og en vurdering af ejendommens bebyggelse som helhed. Det er på den baggrund Lejre Kommunes vurdering, at det ansøgte er i overensstemmelse med planlovens formål og landzonebestemmelser samt retningslinjerne i Lejre Kommuneplan Tinglysning af vilkår I henhold til planlovens 55 er betingelser, der er knyttet til en tilladelse efter 35, stk. 1 bindende for ejere og indehavere af andre rettigheder over ejendommen uden hensyn til, hvornår retten er stiftet. Kommunalbestyrelsen lader betingelser af varig interesse tinglyse på ejendommen på ejerens bekostning. Der er udpantningsret for det udlagte beløb. Offentliggørelse Landzonetilladelsen vil blive offentliggjort på Lejre Kommunes hjemmeside den 13. marts 2014 jf. planlovens 35, stk. 8. Udnyttelse af tilladelsen Tilladelsen må tidligst udnyttes efter klagefristens udløb og eventuelle klager er behandlet i Natur- og Miljøklagenævnet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet. Der henvises til planlovens 60, stk. 4. Side 4 af 6

5 Tilladelsen bortfalder, såfremt den ikke er udnyttet inden 3 år. Der henvises til planlovens 56, stk. 1. Anden lovgivning Der er ved denne tilladelse ikke taget stilling til anden lovgivning end planlovens bestemmelser. Projektet skal dog udføres i overensstemmelse med gældende love og bestemmelser. Naturbeskyttelsesloven Ejendommen er omfattet af en skovbyggelinje jf. Naturbeskyttelseslovens 17. Grundet en ændring i loven, som trådte i kraft den 1. januar 2014, er ansøgningen ikke behandlet i henhold til gældende lov. Dette begrundes i en vurdering af, at det vil være til fordel for ansøger at sagen ikke behandles i henhold til lovens 17, stk. 1 jf. lovens 17, stk. 2, nr.5. Byggeloven Opmærksomheden henledes på, at projektet skal behandles i henhold til byggeloven og de heraf afledte bestemmelser. En ansøgning om byggetilladelse kan tidligst behandles, når klagefristen er udløbet eller når eventuelle klager er behandlet af Natur- og Miljøklagenævnet. Klageberettigede Denne afgørelse er sendt til ejer af ejendommen, Naturstyrelsen, Roskilde Museum, kulturmiljørådet, DN, Friluftsrådet og DOF samt de naboer, der er naboorienteret jf. planlovens 58. Se vedlagte klagevejledning. Klagefrist Rettidig klage skal være modtaget af Lejre Kommune senest 4 uger efter afgørelsen er bekendtgjort jf. planlovens 60. Se vedlagte klagevejledning. Med venlig hilsen Chila Yunai Planlægger Side 5 af 6

6 Klagevejledning Lejre Kommunes afgørelser efter 35, stk. 1 kan jf. 58, stk. 1, nr. 1 påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, som er nedsat i medfør af lov om naturbeskyttelse. I henhold til 60, stk. 1 skal en eventuel klage være indgivet skriftligt inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Klage efter 58, stk. 1, nr. 1, indgives til Lejre Kommune, Byg og Plan, Møllebjergvej 4, 4330 Hvalsø. Lejre Kommune videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet ledsaget af den påklagede afgørelse, de dokumenter, der er indgået i sagens bedømmelse og en udtalelse fra Lejre Kommune med Lejre Kommunes bemærkninger til sagen og de anførte klagepunkter. Der henvises til 60, stk. 2 samt LOV nr. 580 af 18/06/2012. Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr til Natur- og Miljøklagenævnet. Gebyret er på 500 kr. Nævnet vil sende jer en opkrævning på gebyret, når nævnet har modtaget klagen fra kommunen. Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis I får helt eller delvis medhold i jeres klage. Klageberettiget efter 58 er I, miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, herunder en nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker jf. 59, stk. 1. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er endvidere landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Eventuelt sagsanlæg skal i henhold til Planlovens 62 stk. 1 være anlagt inden 6 måneder efter, at afgørelsen er modtaget, eller hvis sagen påklages til Natur- og Miljøklagenævnet inden 6 måneder efter, at endelig afgørelse foreligger. Side 6 af 6