DE SENESTE FEM ÅRS SKATTEFRI BOLIGGEVINSTER

Transkript

1 29. september 2006 af Martin Windelin direkte tlf og Bjarne T. Hansen direkte tlf Resumé: DE SENESTE FEM ÅRS SKATTEFRI BOLIGGEVINSTER For fire ud af ti danskere gælder, at de har kunnet tjene mere på at eje et gennemsnitligt parcel/rækkehus på 130 kvm., end en LOer har tjent efter skat ved at gå på arbejde. Boliggevinsterne har de seneste fem år været størst på Frederiksberg med 2,7 mio.kr. for en bolig på 130 kvm. Det svarer til kroner pr. måned eller næsten 15 års arbejde for LO eren. En boligejer med et gennemsnitligt parcel/rækkehus på 130 kvm. har de seneste fem år haft en skattefri boliggevinst på kr., svarende til kr. pr. måned. En LO er skal arbejde 3¾ år for at tjene det samme efter skat. En LO er har de seneste fem år tjent i alt efter skat ved at gå på arbejde, svarende til kr. om måneden. I 44 kommuner har man set over de seneste fem år kunne tjene mere ved at være boligejer med et parcel/rækkehus på 130 kvm., end LO eren har tjent efter skat ved at gå på arbejde. De seneste fem års boliggevinster har i meget vid udstrækning været skattefrie, fordi regeringen har afskaffet den årlige ejendomsværdiskat på 1 pct. og fastfrosset beskatningen på dens 2001-niveau og fordi kapitalgevinster på ejerboliger er skattefrie i Danmark. Fastfrysningen af ejendomsværdiskatten har betydet, at den effektive ejendomsværdibeskatning nu er nede på 0,5 pct. En fastholdelse af ejendomsværdiskattestoppet vil bevirke yderligere fald i den effektive ejendomsværdiskattesats, så længe kontantpriserne stiger. En kommende skattereform bør indeholde en omlægning af skatten fra arbejde til jord og mursten, som også foreslået af OECD, vismændene og Velfærdskommissionen. AT P:\GS\MW\boliggevinster.doc

2 2 DE SENESTE FEM ÅRS SKATTEFRI BOLIGGEVINSTER Der ses i det følgende nærmere på størrelsen af de seneste fem års skattefri boliggevinster. Gevinsternes størrelse sammenlignes med hvor meget, en LO er har tjent efter skat ved at gå på arbejde. Afslutningsvis redegøres der kort for argumenterne for en skatteomlægning, der indebærer en hårdere beskatning af ejerboliger og en lempeligere beskatning af arbejde. Boliggevinsternes størrelse Af tabel 1 ses, at en gennemsnitlig boligejer med et parcel/rækkehus på 130 kvm. de seneste fem år har haft en skattefri boliggevinst på ca kr., svarende til ca kr. pr. måned, jf. boks 1 for en uddybning af de gennemførte beregninger. Boks 1. Lidt om beregningen af boliggevinsterne Beregningen af boliggevinsterne er lavet på baggrund af en gennemsnitlig boligstørrelse på 130 kvm. og de gennemsnitlige kvm-priser i 2. kvartal 2001 og 2. kvartal 2006 på et parcelog rækkehuse i den enkelte kommune. De 130 kvm. er valgt, fordi det gennemsnitlige antal kvm. i et parcelhus i Danmark er ca. 140 kvm., mens det gennemsnitlige antal kvm. i et rækkehus i Danmark er ca. 90 kvm. Parcelhuse udgør ca. 3/4 pct., mens rækkehuse udgør 1/4 pct. af det samlede antal parcel- og rækkehuse i Danmark Derfor er den vægtede gennemsnitsstørrelse på et parcel- og rækkehus ca. 130 kvm. Boligprisudviklingen på ejerlejligheder har generelt været kraftigere end for parcel- og rækkehuse. Derfor kunne det være interessant at lave tilsvarende kommunekort for formuegevinsterne for ejerlejligheder. Imidlertid er antallet af handlede ejerlejligheder i en række af landets mindre kommuner så lille, at den statistiske usikkerhed på prisudviklingen på ejerlejligheder i den pågældende kommune bliver for stor. For en del af landets mindste kommuner er der endda ikke registeret nogen handler i en række kvartaler. Størrelsen af de skattefrie boliggevinster for boligejerne de seneste fem år kan også illustreres ved at sammenligne med, hvor meget en LO er har tjent efter skat ved at gå på arbejde, hvilket er vist i tabel 2. En LO er har skullet arbejde 3¾ år for at tjene det samme efter skat som en landsgennemsnitlig boligejer med et parcel/rækkehus på 130 kvm. har tjent de seneste fem år, jf. tabel 1. 1 Boliggevinsterne har de seneste fem år været størst på Frederiksberg med 2,7 mio.kr. for et parcel/rækkehus på 130 kvm. Det svarer til kroner pr. måned eller næsten 15 års arbejde for LO eren. 1 Den landsgennemsnitlige gevinst for et parcel/rækkehus på 130 kvm. har de seneste fem år været kr., mens efter skat lønindkomst per måned for en LOer i lejerbolig er Det giver / = 45 måneder = 3 ¾ års arbejde.

3 3 Tabel 1. Boliggevinsternes top 50 de seneste fem år Nr. Kommune Gevinst pr. måned Samlet gevinst Så mange år skal en LO er arbejde for at tjene det samme efter skat 1 Frederiksberg ,8 2 Gentofte ,1 3 Søllerød ,2 4 Lyngby-Taarbæk ,6 5 København ,4 6 Hørsholm ,4 7 Gladsaxe ,6 8 Dragør ,4 9 Værløse ,3 10 Birkerød ,1 11 Herlev ,9 12 Ledøje-Smørum ,6 13 Hvidovre ,6 14 Rødovre ,5 15 Tårnby ,5 16 Roskilde ,4 17 Brøndby ,2 18 Karlebo ,0 19 Fredensborg-Humlebæk ,0 20 Farum ,7 21 Helsingør ,7 22 Vallensbæk ,7 23 Ballerup ,7 24 Solrød ,2 25 Hillerød ,0 26 Ølstykke ,0 27 Greve ,9 28 Allerød ,9 29 Frederikssund ,8 30 Gundsø ,8 31 Århus ,7 32 Glostrup ,7 33 Lejre ,5 34 Albertslund ,4 35 Høje-Taastrup ,4 36 Græsted-Gilleleje ,1 37 Ishøj ,9 38 Stenløse ,9 39 Køge ,7 40 Hvalsø ,7 41 Frederiksværk ,4 42 Skævinge ,2 43 Helsinge ,2 44 Slangerup ,2 45 Ramsø ,0 46 Sorø ,9 47 Hundested ,7 48 Ringsted ,7 49 Holbæk ,6 50 Jægerspris ,6 Landsgennemsnit ,75 Anm.: Beregningen af boliggevinsterne er lavet på baggrund af en gennemsnitlig boligstørrelse på 130 kvm. og de gennemsnitlige kvm-priser i 2. kvartal 2001 og 2. kvartal 2006 på et parcel- og rækkehus i den enkelte kommune. Se fodnote 1 for beregningen af antal år, en LO er skal arbejde for at tjene det samme efter skat som en boligejer. Kilde: AErådets beregninger pba. tal fra Realkreditrådet, Danmarks Statistik og Skatteministeriet.

4 4 Tabel 2. Lønindkomst for en LO er q2-2006q2 Lønindkomst (sum) - Indkomstskat og AM/SP-bidrag (sum) = Efter skat lønindkomst (sum) = Efter skat lønindkomst per måned (gns.) Anm.: Da Skatteministeriets familietypeeksempler ikke rummer den gennemsnitlige lønindkomst for en typisk LO-arbejder med ægtefælle og børn, er der som bedste tilnærmelse valgt at anvende familietypeeksemplet med en enlig LO-arbejder i lejebolig uden børn. Kilde: AErådet på baggrund af Skatteministeriets familietypeeksempler. 2 Det ses af tabel 2, at en LO er de seneste fem år har tjent i alt efter skat ved at gå på arbejde, svarende til kr. om måneden. Der er således 44 kommuner, hvor man set over de seneste fem år har tjent mere ved at være boligejer med et parcel/rækkehus på 130 kvm., end har tjent efter skat ved at gå på arbejde. Disse 44 kommuner ligger alle pånær Århus - i hovedstadsområdet. Antallet af beskæftigede i disse 44 kommuner udgør 39 pct. af beskæftigelsen i Danmark og befolkningen i disse kommuner udgør 38 pct. af befolkningen i Danmark Populært sagt betyder det, at det for fire ud af ti danskere gælder, at de har kunnet tjene mere på at eje et gennemsnitligt parcel/rækkehus på 130 kvm., end LO eren har tjent ved at gå på arbejde. 3 På landkortet i figur 1 er vist formuegevinsten i kr. de seneste fem år i samtlige kommuner for en gennemsnitlig boligejer med et parcel/rækkehus på 130 kvm. Det ses, at der har været store regionale forskelle. Den ringeste prisudvikling har været i kommunerne Morsø, Sallingsund, Brovst og Augustenborg, hvor priserne de seneste fem år har været næsten uændrede, idet boligpriserne her har ændret sig med mindre end kr. 2 Jf. 3 Der er her tale om en gennemsnitsbetragtning, som dækker over at nogle personer har haft en bolig på over 130 kvm. i disse kommuner og derfor har tjent mere end her beregnet, mens andre har haft en bolig på under 130 kvm. Hertil kommer, at prisstigningstakten indenfor den enkelte kommune kan have været forskellig, hvilket der imidlertid ikke foreligger statistik for.

5 5 Figur 1. Formuegevinst i kr. de seneste fem år > 1,000,000 (40) 500,000 til 1,000,000 (58) 250,000 til 500,000 (84) 150,000 til 250,000 (63) < 150,000 (31) Anm.: Beregningen af boliggevinsterne er lavet på baggrund af en ejerbolig på 130 kvm. og den gennemsnitlige stigning fra 2. kvt til 2. kvt i kvm-prisen på parcel- og rækkehuse i den enkelte kommune. Kilde: AErådets beregninger pba. tal fra Realkreditrådet og Danmarks Statistik. På landkortet i figur 2 er vist formuegevinst i kr. per måned de seneste fem år i samtlige kommuner for en gennemsnitlig boligejer med et parcel/rækkehus på 130 kvm. I bilag er for samtlige kommuner vist boliggevinsterne i alt og pr. måned de seneste fem år.

6 6 Figur 2. Boligformuegevinst i kr. per måned de seneste fem år > 20,000 10,000 til 20,000 5,000 til 10,000 2,500 til 5,000 < 2,500 Anm.: Beregningen af boliggevinsterne er lavet på baggrund af en ejerbolig på 130 kvm. og den gennemsnitlige stigning fra 2. kvt til 2. kvt i kvm-prisen på parcel- og rækkehuse i den enkelte kommune. Kilde: AErådets beregninger pba. tal fra Realkreditrådet og Danmarks Statistik.

7 7 Skattefrie boliggevinster og forslag om skatteomlægning De seneste fem års boliggevinster har i meget vid udstrækning været skattefrie, fordi regeringen har afskaffet den årlige ejendomsværdiskat på 1 pct. og fastfrosset beskatningen på dens 2001-niveau og fordi kapitalgevinster på ejerboliger er skattefrie i Danmark. De seneste fem års boligformuegevinster beskattes således kun via stigninger i grundskatterne. Regeringen har imidlertid lagt et loft over hvor meget, grundskatterne (grundskylden) må stige per år, så også på dette punkt er boligbeskatningen blevet lempet. Fastfrysningen af ejendomsværdiskatten har betydet, at den effektive ejendomsværdibeskatning nu er nede på 0,5 pct. En fastholdelse af ejendomsværdiskattestoppet vil bevirke yderligere fald i den effektive ejendomsværdiskattesats, så længe kontantpriserne stiger. Enkeltpersoner kan som følge af den almindelige samfundsudvikling opnå store gevinster som følge af værdistigninger på fast ejendom samtidigt med, at mange almindelige lønmodtagere skal aflevere næsten to tredjedele af en ekstra arbejdsindkomst i indkomstskat. Forslag om skatteomlægning Både OECD, vismændene, Velfærdskommissionen og AErådet har foreslået en skatteomlægning, der indebærer en mere effektiv beskatning af ejerboliger og en lempeligere beskatning af arbejde. Argumenterne for en sådan skatteomlægning er blandt andet, at det vil give en mere retfærdig fordeling af skattebyrden, at det vil øge arbejdsudbuddet og dermed forbedre de langsigtede finansieringsmuligheder af velfærdssamfundet, at en hårdere boligbeskatning forventes at dæmpe prisudsvingene på bolig og give en samfundsøkonomisk mere effektiv udnyttelse af folks opsparing.

8 8 BILAG. BAGGRUNDSTAL TIL ANALYSENS DANMARKSKORT Tabel 3. Boliggevinsterne de seneste 5 år for alle kommuner Kommunekode Kommunenavn i alt pr. md. 101 København Frederiksberg Ballerup Brøndby Dragør Gentofte Gladsaxe Glostrup Herlev Albertslund Hvidovre Høje-Taastrup Ledøje-Smørum Lyngby-Taarbæk Rødovre Søllerød Ishøj Tårnby Vallensbæk Værløse Allerød Birkerød Farum Fredensborg-Humlebæk Frederikssund Frederiksværk Græsted-Gilleleje Helsinge Helsingør Hillerød Hundested Hørsholm Jægerspris Karlebo Skibby Skævinge Slangerup Stenløse Ølstykke Bramsnæs Greve Gundsø Hvalsø Køge Lejre Ramsø Roskilde Skovbo Solrød

9 271 Vallø Bjergsted Dianalund Dragsholm Fuglebjerg Gørlev Hashøj Haslev Holbæk Hvidebæk Høng Jernløse Kalundborg Korsør Nykøbing-Rørvig Ringsted Skælskør Slagelse Sorø Stenlille Svinninge Tornved Trundholm Tølløse Fakse Fladså Holeby Holmegaard Højreby Langebæk Maribo Møn Nakskov Nykøbing Falster Nysted Næstved Nørre-Alslev Præstø Ravnsborg Rudbjerg Rødby Rønnede Sakskøbing Stevns Stubbekøbing Suså Sydfalster Vordingborg Allinge-Gudhjem Hasle Nexø Rønne Aakirkeby Christiansø

10 Assens Bogense Broby Egebjerg Ejby Faaborg Glamsbjerg Gudme Haarby Kerteminde Langeskov Marstal Middelfart Munkebo Nyborg Nørre Aaby Odense Otterup Ringe Rudkøbing Ryslinge Svendborg Sydlangeland Søndersø Tommerup Tranekær Ullerslev Vissenbjerg Ærøskøbing Ørbæk Årslev Aarup Augustenborg Bov Bredebro Broager Christiansfeld Gram Gråsten Haderslev Højer Lundtoft Løgumkloster Nordborg Nørre-Rangstrup Rødding Rødekro Skærbæk Sundeved Sydals Sønderborg Tinglev Tønder Vojens

11 Aabenraa Billund Blaabjerg Blåvandshuk Bramming Brørup Esbjerg Fanø Grindsted Helle Holsted Ribe Varde Vejen Ølgod Brædstrup Børkop Egtved Fredericia Gedved Give Hedensted Horsens Jelling Juelsminde Kolding Lunderskov Nørre-Snede Tørring-Uldum Vamdrup Vejle Aulum-Haderup Brande Egvad Herning Holmsland Holstebro Ikast Lemvig Ringkøbing Skjern Struer Thyborøn-Harboøre Thyholm Trehøje Ulfborg-Vemb Videbæk Vinderup Aaskov Ebeltoft Galten Gjern Grenaa Hadsten

12 Hammel Hinnerup Hørning Langå Mariager Midt-Djurs Nørhald Nørre-Djurs Odder Purhus Randers Rosenholm Rougsø Ry Rønde Samsø Silkeborg Skanderborg Sønderhald Them Århus Bjerringbro Fjends Hanstholm Hvorslev Karup Kjellerup Morsø Møldrup Sallingsund Skive Spøttrup Sundsøre Sydthy Thisted Tjele Viborg Aalestrup Arden Brovst Brønderslev Dronninglund Farsø Fjerritslev Frederikshavn Hadsund Hals Hirtshals Hjørring Hobro Læsø Løgstør Løkken-Vrå Nibe

13 Nørager Pandrup Sejlflod Sindal Skagen Skørping Støvring Sæby Aabybro Aalborg Aars