Aktionærinformation i forbindelse med årsrapport 2007/08

Transkript

1 Bazaar, Gøteborg, Sverige Aktionærinformation i forbindelse med årsrapport 2007/08 Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet Spinderiet, Valby, Danmark

2 Hoved- og nøgletal for koncernen (DKK mio.) 2003/ /05 ) 2005/06 ) 2006/ /08 Hovedtal: Nettoomsætning 1.557, , , , ,8 Værdiregulering investeringsejendomme, netto 0,0 8,4 157,1 111,0 44,5 Bruttoresultat -624,0 413,0 379,0 623,9 553,8 Resultat før finansiering -847,5 253,0 224,9 462,5 386,8 Finansiering m.v. -166,1-158,0-177,7-126,3-41,7 Resultat før skat ,7 94,4 44,6 335,7 345,4 Årets resultat -850,2 81,6 72,6 298,5 271,9 Aktionærernes andel af årets resultat -722,8 33,1 28,3 249,4 249,5 Samlet balance 6.762, ,2 4,739, , ,9 Materielle anlægsaktiver 794,1 628,0 787,2 551,7 598,8 heraf investeringsejendomme 648,0 598,7 761,6 533,7 584,6 Projektportefølje 4.978, , , , ,5 heraf projektbeholdning 4.978, , , , ,3 heraf modtagne forudbetalinger fra kunder 0,0 0,0-35,6-41,7-52,8 Egenkapital ekskl. minoritetsandele 574,1 310,8 899, , ,9 Egenkapital 579,6 343,7 986, , ,8 Samlet ansvarlig kapital ) 1.237, , , , ,8 Pengestrøm fra driften -959, ,5 506, ,9 142,6 Netto rentebærende gæld, ultimo 5.093, , , , ,9 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) -72,0 % 11,2 % 8,5 % 24,3% 19,2% Overskudsgrad (EBIT margin) -54,4 % 11,9 % 13,9 % 17,0% 15,0% Soliditetsgrad (egenkapital) 8,5 % 6,5 % 20,8 % 35,0% 37,7% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0% 37,7% Indre værdi (nom. DKK 20) 40,9 22,2 32,1 41,1 51,3 Resultat pr. aktie (EPS) a nom. DKK 20-51,6 2,3 2,0 8,9 8,9 Udbytte (i DKK pr. aktie) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Børskurs (nom. DKK 20) Nøgletal korrigeret for udstedelse af konvertible obligationer og warrants: Egenkapitalforrentning (ROE) -65,3 % 11,2 % 8,5 % 24,3% 19,2% Soliditetsgrad (egenkapital) 10,0 % 6,5 % 20,8 % 35,0% 37,7% Soliditetsgrad (inkl. ansvarlig kapital) 18,3 % 21,2 % 31,5 % 35,0% 37,7% Indre værdi (nom. DKK 20) 46,1 22,2 32,1 41,1 51,3 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) a nom. DKK 20-49,3 2,3 2,0 8,9 8,8 Ved beregning af nøgletal er Den Danske Finansanalytikerforenings vejledning anvendt. Anvendt beregning for soliditetsgrad er egenkapital ultimo/passiver ultimo. Fra regnskabsåret 2003/04 er Danske Regnskabsprincipper (Produktionsmetoden) anvendt. For efterfølgende regnskabsår er IFRS (Salgsmetoden) anvendt. Fra regnskabsåret 2005/06 og efterfølgende er anvendt regnskabspraksis i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS). Sammenligningstal for 2004/05 er tilpasset. Regnskabspraksis er i regnskabsåret 2006/07 ændret i overensstemmelse med IAS 21. Sammenligningstal for 2004/05 og 2005/06 er ændret tilsvarende. For 2004/05, 2005/06, 2006/07 samt 2007/08 er samlet ansvarlig kapital inkl. minoritetsandele iht. IFRS. 2

3 Resume Resultat på DKK 249,5 mio. efter skat og minoritetsandele lever op til forventningerne. TK Development fastholder sin forventning om vækst i resultatet til i niveauet DKK 300 mio. efter skat i 2008/09. TK Development realiserede et resultat på DKK 249,5 mio. efter skat og minoritetsandele mod forventet DKK mio. og DKK 249,4 mio. året før. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2008 DKK 1.533,8 mio. svarende til en soliditet på 37,7 %. Forrentning af egenkapitalen for 2007/08 udgør 19,2 %. Udviklingen i koncernens projektportefølje er forløbet planmæssigt. Projektporteføljen udgør pr. 31. januar m 2 og er i året forøget med netto m 2 fordelt med aflevering af projekter på m 2 og tilgang af nye projekter på m 2. TK Development har i 1. halvår 2007/08 udnyttet en købsoption til at erhverve halvdelen af IØ Fondens ejerandel i Euro Mall Holding A/S og har dermed øget sin ejerandel til 90 %. For regnskabsåret 2008/09 forventes et resultat efter skat i niveauet DKK 300 mio. 2007/08 præget af høj aktivitet TK Development har i regnskabsåret 2007/08 afleveret projekter på i alt m 2 og har fastholdt et højt aktivitetsniveau på markederne i både Nord- og Centraleuropa. De afleverede projekter omfatter bl.a. shopping- og bydelscentret Spinderiet i Valby, Danmark på m 2, Galeria Biala i Bialystok, Polen på m 2, Targówek Retail Park i Warszawa, Polen på m 2, Ostrava Retail Park i Ostrava, Tjekkiet på m 2, udvidelsen af Plejada Shopping Centre i Sosnowiec, Polen på m 2, Vantaanportti Retail Park, etape II i Helsinki, Finland på m 2 samt yderligere retailparker på flere af koncernens markeder på i alt m 2. Der er fortsat fokus på anvendelse af forward funding, og mere end 90 % af investeringen i koncernens igangværende, solgte projekter er pr. 31. januar 2008 finansieret ved forward funding hvor investorerne betaler løbende i takt med byggeriets færdiggørelse. Der forventes salg af et større grundareal i Polen i løbet af 2008/09. Herudover forventes i samme år yderligere indtægter vedrørende grundhandler i Danmark. Markedsforholdene i Polen har været vanskelige på grund af overophedning i byggeriet, og dette har medført en tidsmæssig forskydning af to shoppingcenterprojekter. Prague Outlet Center (Fashion Arena), Prag åbnede i november Der er som omtalt i halvårsrapporten 2007/08 tilbageført DKK 85 mio. af en i tidligere år foretaget nedskrivning på grunden i dette projekt m 2 nye projekter i 2007/08 Koncernen har fortsat udbygningen på de bestående markeder og dermed optimeret den platform TK Development allerede har. Ud over de afleverede projekter har der i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende tilgang af nye projekter på i alt m 2 og dermed en nettoforøgelse af koncernens projektportefølje med m 2 til i alt m 2 pr. 31. januar Af nye projekter kan bl.a. nævnes følgende: Projekt Segment Antal m 2 Kontorprojekt i Vejle, Danmark Kontor Retailprojekter i Danmark Detail Bazaar, Gøteborg, Sverige Detail Kofoten, Kristianstad, Sverige Detail Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige Detail Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland Detail Maskavas Retail Park, Riga, Letland Detail Residential Park, Bielany, Polen Bolig Sterboholy Retail Park, Tjekkiet Detail Most Retail Park, Tjekkiet Detail Resultat efter skat og minoritetsandele, og resultat pr. aktie Projekterne er solgt til bl.a. Ejendomsinvesteringsselskabet Dades A/S, Meinl European Land Ltd., Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft, GE Real Estate Central Europe, St. Martins Property Corporation Ltd. samt en række private investorer. Tilfredsstillende fremdrift i koncernens projekter Fremdriften i koncernens igangværende projekter er forløbet tilfredsstillende. De igangværende byggerier forløber planmæssigt. Udlejningen af koncernens igangværende og planlagte projekter er generelt forløbet tilfredsstillende. Der er opnået de forventede myndighedstilladelser ligesom der i året er indgået salgsaftaler om en række af koncernens projekter til både internationale og private investorer. Egenkapital og egenkapitalforrentning 3

4 I Sverige har koncernen sammen med den svenske boligudvikler JM AB indgået en samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF s fabriksområde i Gamla Staden i Gøteborg. Projektet omfatter i alt m 2 hvor TK Development skal stå for m 2 shoppingcenter og service/erhverv og JM AB for m 2 boliger. TK Development er desuden gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kommune nær Stockholm. Koncernen har opnået ret til et areal i Hyvinkää med henblik på udvikling af koncernens første shoppingcenterprojekt i Finland og har dermed ligeledes udbygget sin position på dette marked. Koncernen har endvidere erhvervet jord til bl.a. retailparker i både Tjekkiet og de nordeuropæiske markeder. Herudover har TK Development erhvervet et større jordstykke i Warszawa, Polen med henblik på at opføre boliger for dermed at forsætte den positive udvikling inden for dette segment. Projektporteføljen i koncernen Koncernens projektportefølje udgør pr. 31. januar 2008 i størrelsesordenen m 2 hvoraf m 2 vedrører solgte projekter, og de resterende m 2 vedrører øvrige projekter. De øvrige projekter omfatter m 2 i TKD Nordeuropa, m 2 i Euro Mall Holding og m 2 i TK Development, moderselskabet. Pr. 31. januar 2007 udgjorde koncernens projektportefølje m 2. Udviklingen i koncernens projektportefølje kan skitseres således: Projektportefølje (mio. DKK) Projektportefølje, brutto Heraf forward funding Bogført værdi af projektportefølje Forward funding i % af bogført værdi af solgte projekter, brutto 51,0% 49,5% 91,1% Udviklingspotentiale i 000 m 2 Solgte projekter Øvrige projekter Total projektportefølje Antal projekter Ved anvendelse af forward funding reducerer koncernen løbende pengebindingen i den solgte projektportefølje. Pr. 31. januar 2008 udgør forward funding mere end 90 % af den bogførte værdi af solgte projekter, brutto. Anvendelse af forward funding forløber planmæssigt og følger koncernens strategi herfor. Stigningen i den bogførte værdi af projektporteføljen er en kombination af at der i året er sket en væsentlig reduktion af bogført værdi af solgte projekter i forbindelse med aflevering af koncernens projekt Spinderiet i Valby hvor der ikke har været aftale om forward funding, og en stigning i bogført værdi af øvrige projekter bl.a. som følge af færdiggørelsen af både Fashion Arena Outlet Center i Tjekkiet og Premier Outlets Center i Danmark. Begge projekter indgår i joint venture samarbejder hvor der mellem parterne er aftalt en strategi om gennemførelse af byggeri og modning af det færdigopførte projekt forinden salg til endelig investor. Herudover har koncernen erhvervet arealer til brug for planlagte projekter, bl.a. Residential Park, Bielany, Warszawa i Polen, shoppingcentret i Frederikssund, Danmark samt retailparker på flere af koncernens markeder. Projekterne er nærmere omtalt under de enkelte forretningsenheder TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding. Forventninger For regnskabsåret 2008/09 forventes et uændret og dermed fortsat højt aktivitetsniveau. Resultat efter skat forventes at udgøre i niveauet DKK 300 mio. svarende til en forrentning af egenkapitalen på knap 20 %. TK Development har en option til at erhverve den resterende del af IØ Fondens ejerandel af Euro Mall Holding A/S. I ovenstående resultatforventning er indregnet at denne købsoption forventes udnyttet med virkning fra 1. februar I resultatforventningen indgår alene værdiregulering af koncernens investeringsejendomme som følge af indeksering af husleje og eventuel forbedret drift. Der indgår således ikke værdireguleringer som følge af eventuelle ændringer i fastlagte afkastkrav eller som følge af eventuelt salg af én eller flere af de berørte investeringsejendomme. I forventningerne for 2008/09 indgår de markedsmæssige forhold der er nærmere beskrevet i det efterfølgende. Balance og soliditet Netto rentebærende gæld

5 Markeder og forretningsenheder TK Development arbejder inden for to geografiske områder, Nord- og Centraleuropa. Der har på koncernens markeder været en tilfredsstillende økonomisk vækst ligesom der er positive forventninger til fremtiden. Koncernen fokuserer på at udnytte den geografiske markedsposition som er opbygget gennem en årrække og dermed via netværk til retailere og investorer at udnytte det potentiale som forefindes på alle markederne. Projektporteføljen der svarer til 3-4 års aktivitet, underbygger at der er et godt potentiale på de markeder hvorpå koncernen opererer. På væsentlige variable forventer ledelsen på kortere sigt følgende: TK Development, moderselskabet TK Development, moderselskabet er holdingselskab for TKD Nordeuropa og Euro Mall Holding samt de bulgarske aktiviteter. Endvidere er projekterne i Tyskland og Rusland samt enkelte andre aktiver hjemmehørende i denne del af koncernen. Årets resultat i denne del af koncernen udgør DKK -6,0 mio. efter skat. Værdiregulering af koncernens tyske investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme i Tyskland består af erhvervs- og boligudlejningsejendomme som alle, bortset fra en ejendom i Lüdenscheid, er beliggende i randområdet af Berlin. Den samlede værdi af disse ejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK 228,3 mio. Værdireguleringen i regnskabsåret 2007/08 udgør DKK -1,1 mio. Værdireguleringen er baseret på en afkastgrad på 6 %, beregnet ud fra en discounted cashflow model. Lejeniveau er uforandret til let stigende med baggrund i god efterspørgsel fra retaillejere. Jordpriser og byggeomkostninger har været høje og vurderes ud fra en samfundsmæssig afmatning at stagnere og falde, dog med nogen variation fra land til land. Nogle investorer vil forvente yderligere afkast af deres investering med nedadgående priser til følge hvilket er en konsekvens af kreditkrisen med øgede egenkapitalkrav og finansieringsomkostninger. Der forventes fortsat et højt prisniveau for kvalitetsprojekter. Omsætningsaktiver Projektporteføljen består af bl.a. fire grundarealer i Tyskland hvoraf det ene grundstykke er solgt efter regnskabsårets afslutning. Herudover består projektporteføljen af udlejningsejendomme i Rusland samt enkelte andre aktiver. Udlejning af projekterne er forløbet tilfredsstillende. TKD Nordeuropa Den internationale kreditkrise der har ramt de finansielle markeder, har ikke påvirket TK Development direkte. Koncernen har et godt cashflow og en stor likviditetsmæssig buffer, men vil blive påvirket indirekte såfremt investorernes afkastkrav ændres. Flere større projekter til aflevering i de nærmeste år er forhåndssolgt til aftalte afkastkrav. Den samfundsøkonomiske vækst i Centraleuropa vurderes at være fremmende for dels retailkædernes ekspansion og dermed væksten inden for butikssegmentet, dels efterspørgslen efter boliger - begge centrale segmenter for TK Development. Koncernens aktiviteter i Nordeuropa er placeret i den 100 % ejede delkoncern TKD Nordeuropa. TKD Nordeuropa opererer primært inden for projektsegmenterne butiksejendomme (shoppingcentre og retailparker), kontorejendomme og projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter. TKD Nordeuropa har i regnskabsåret 2007/08 realiseret et resultat efter skat på DKK 53,7 mio. Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende projekter samt en tilfredsstillende tilgang af nye projekter. Afleverede projekter Begivenheder efter regnskabsårets udløb TK Development har efter regnskabsårets udløb solgt sine arealer på ca m 2 på Vandtårnsvej, København. Den væsentligste del af koncernens tilbageværende arealer på Hadsundvej, Aalborg, Danmark er i april 2008 solgt og overdraget til Region Nordjylland. I Tyskland er den ene af koncernens grunde solgt og overdraget til en dagligvarekæde i februar Der er ikke herudover indtrådt andre, væsentlige begivenheder efter regnskabsårets udløb end de i ledelsesberetningen nævnte. Der er afleveret projekter på i alt m 2. Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende: Spinderiet, Valby, Danmark Dette multifunktionelle shopping- og bydelscenter på m 2 bestående af butikker, restauranter, kontorer, leisure og boliger åbnede den 15. november Projektet ekskl. boliger er solgt til ejendomsinvesteringsselskabet Dades. Boligdelen bestående af m 2 lejeboliger og m 2 ejerboliger er solgt til henholdsvis DVB og en privat investor. Knap m 2 boliger forventes overdraget til investor i foråret

6 AaB College, Aalborg, Danmark En del af arealet på Hadsundvej, Aalborg er solgt til Aalborg Boldspilklub A/S hvor der er udviklet sportscollege med kursus- og konferencecenter samt kollegieværelser, i alt ca m 2. Første etape er afleveret i tidligere regnskabsår, og anden etape er afleveret i november Retailparker, Sverige Koncernens retailparkprojekt i Örebro, Sverige på m 2 opføres i to etaper. Første etape på ca m 2 er fuldt udlejet og afleveret til Oppenheim Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh i oktober I Botkyrka, Stockholm er koncernens retailparkprojekt på ca m 2 fuldt udlejet. Byggeriet er afsluttet, og retailparken er afleveret til en privat investor i oktober Vantaanportti Retail Park, etape II, Helsinki, Finland Retailparken udgør fuldt udbygget ca m 2. Retailparkens etape I på ca m 2 er solgt i tidligere regnskabsår. Etape II er færdigopført ultimo 2006 og i juli 2007 solgt til en international investor. Retailparker, Finland I Tammisto i Finland har koncernen udviklet og opført en retailpark på m 2. Projektet er i marts 2007 overdraget til en privat investor. Projektet i Lappeenranta omfatter en retailpark på ca m 2. Byggeriet er færdiggjort, og retailparken er overdraget til en privat investor i november Retailparken i Lohja på ca m 2 er ligeledes færdigopført og overdraget til en privat investor i november Projektportefølje I TKD Nordeuropa har der i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende projekter og en tilfredsstillende tilgang af nye projekter. Udviklingspotentialet i den samlede projektportefølje i TKD Nordeuropa udgør pr. 31. januar 2008 i størrelsesordenen m 2 for solgte projekter og m 2 for øvrige projekter, i alt m 2 for den samlede projektportefølje. Pr. 31. januar 2007 udgjorde det samlede udviklingspotentiale m 2. Spinderiet, Valby, Danmark Retailparker, Århus Syd og Esbjerg, Danmark I Århus udvikles en ca m 2 retailpark der opføres i to etaper. Første etape på ca m 2 er færdigopført og i november 2007 afleveret til investorerne, et ejendomsselskab og en bruger. I Esbjerg er opført en retailpark på ca m 2 der er fuldt udlejet og solgt til et ejendomsselskab. Projektet er afleveret til investor i oktober Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark TKD Nordeuropa ejer flere ejendomme i Frederikssund hvor der planlægges opførelse af et shoppingcenter på ca m 2. Herudover bliver der mulighed for opførelse af ca m 2 kontorer samt ca m 2 boliger. Udlejningsgraden udgør 51 %. Byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2008 med åbning af centret ultimo Værftshallen, Østre Havn, Aalborg, Danmark Denne bevaringsværdige værftshal på ca m 2 er solgt til en privat investor. Shoppingcenter, Frederikssund, Danmark Østre Havn/Stuhrs Brygge, Aalborg, Danmark På de tidligere Aalborg Værft-arealer på Stuhrs Brygge udvikler TKD Nordeuropa en business- og boligpark på ca m 2 hvor TKD Nordeuropa løbende erhverver jordarealer til udvikling af nye projekter. Der arbejdes aktuelt med en ændring af lokalplanen således at ca m 2 konverteres fra kontorer til boliger. Planarbejdet forventes afsluttet medio Amerika Plads, København, Danmark Kommanditaktieselskabet Danlink Udvikling (DLU) som ejes ligeligt af Arealudviklingsselskabet I/S og TKD Nordeuropa, ejer tre projekter på Amerika Plads: Felt A, felt C og en parkeringskælder. På felt A planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca m 2 kontorer, og på felt C planlægges opført et bygningskompleks indeholdende ca m 2 erhverv og boliger. Opførelse sker i takt med udlejningen, og der pågår forhandlinger med flere potentielle lejere. Parkeringskælderen på Amerika Plads-området er delvist opført og drives af Europark. Efter færdiggørelse af det samlede parkeringsanlæg forventes dette solgt. Premier Outlets Center, Ringsted, Danmark Projektet (tidligere Ringsted factory outlet) er udviklet i et 50/50-ejet joint venture med Miller Developments der har erfaring med udvikling af factory outlets. Projektet omfatter et factory outlet center og tilhørende restaurationsfaciliteter, i alt m 2 samt p-pladser. Der er tale om det første, betydende factory outlet center i Danmark. Centret åbnede den 6. marts 2008, og udlejningsgraden udgør aktuelt 47 %. Der forhandles med flere potentielle, internationale lejere. Efter indkøring og modning forventes centret solgt. 6

7 Østre Teglgade, København, Danmark Der er tale om et m 2 projektareal med en attraktiv beliggenhed på Teglholmen. Grunden er velegnet til enten et bolig- eller kontorprojekt. Projektet kan opføres etapevis i takt med udlejning og/eller salg. Kontorprojekt, Vejle, Danmark I Vejle har TKD Nordeuropa opnået option på et areal til brug for opførelse af et kontorhus på ca m 2. Lokalplanen for området forventes vedtaget ultimo Der er mulighed for etapeopdeling af projektet der forventes færdigopført medio Entré, multifunktionelt center, Malmø, Sverige Dette multifunktionelle center, Entré i Malmø er solgt til CGI Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft mbh. Salgsprisen er fastsat på baggrund af et afkastkrav på 6 %, og salgsaftalen er baseret på forward funding. Byggeriet er påbegyndt, og udlejningsgraden udgør ca. 65 %. Centret forventes at åbne i foråret 2009 og udvikles som et multifunktionelt projekt på m 2 hvoraf m 2 er butikker, m 2 er restauranter, biograf, fitness og bowling, 300 m 2 er kontorer, og m 2 er boliger. Hertil kommer fællesarealer samt p-kælder med 900 pladser. Bazaar, Gøteborg, Sverige TKD Nordeuropa har sammen med den svenske boligudvikler JM AB indgået samarbejdsaftale med SKF Sverige AB om udvikling af SKF s fabriksområde i Gamla Staden i Gøteborg. Det påtænkte projekt omfatter i alt ca m 2 fordelt med m 2 shoppingcenter, m 2 service/erhverv samt m 2 boliger. TK Development skal stå for de m 2 shoppingcenter og service/erhverv, og JM AB for de resterende m 2 boliger. Det endelige køb af arealet til projektet finder sted når der foreligger en godkendt lokalplan hvilket forventes i løbet af efteråret efter tilladelse fra myndighederne udvidet til m 2, og der er indgået lejeaftale med elektronikkæden Media Markt. Byggeriet er påbegyndt, og aflevering af sidste etape forventes i efteråret Det samlede projekt er solgt til den tyske investeringsfond Commerz Grundbesitz Spezialfondsgesellschaft mbh på basis af forward funding. Retailpark, Nyköping, Sverige Projektet på i alt m 2 omfatter tre lejemål hvoraf to er udlejet. Byggeriet er påbegyndt ultimo Åbning af retailparken forventes henholdsvis medio 2008 og efteråret Projektet er efter regnskabsårets udløb delvist solgt til en privat investor. Kofoten, Kristianstad, Sverige TKD Nordeuropa har erhvervet en ejendom i Kristianstad hvor der planlægges en om- og tilbygning således at der etableres en retailpark på ca m 2. Byggeriet forventes igangsat i foråret 2008 med afslutning ultimo Retailpark, Enebyängen, Danderyd, Sverige TKD Nordeuropa er gennem en kvalifikationsrunde blevet udpeget til at opføre et nyt handelsområde i Danderyd Kommune nær Stockholm. Det samlede projekt forventes at omfatte ca m 2 retailpark, og der er indgået lejeaftale med en dagligvareoperatør på m 2. Byggestart forventes i efteråret 2008 med åbning i efteråret Retailpark, Seinäjoki, Finland I den finske by Seinäjoki har TKD Nordeuropa erhvervet et areal med henblik på etablering af en m 2 retailpark. Byggeriet er igangsat i august 2007 med forventet færdiggørelse i efteråret Aktuel udlejningsgrad udgør 71 %. Projektet er solgt til en privat investor baseret på forward funding. Shoppingcenter, Hyvinkää, Finland TKD Nordeuropa har opnået ret til at erhverve et areal i Hyvinkää i Finland med henblik på opførelse af et ca m 2 kombineret shoppingcenter, hotel, kontor- og lægehus. Herudover omfatter projektet ca m 2 boliger. Lokalplanen forventes vedtaget i løbet af 2008 således at byggeriet kan igangsættes i efteråret 2008 med åbning i løbet af Bazaar, Gøteborg, Sverige Retailpark, Söderhamn, Sverige På koncernens areal i Söderhamn i Sverige udvikles en retailpark på m 2. Projektet opføres i to etaper hvor første etape udgør m 2. Udlejningen pågår, og der er underskrevet lejeaftale for en del af arealet. Åbning af første etape forventes i efteråret 2009 og anden etape medio Der er indgået letter of intent med en privat investor. Retailpark, Ukmerges Street (tidl. Rubicon), Vilnius, Litauen I Vilnius har TKD Nordeuropa erhvervet et areal med henblik på opførelse af en retailpark på i alt m 2. Der er opnået tilladelse til projektet, og byggeriet forventes påbegyndt i foråret 2008 med åbning i januar Udlejningen er påbegyndt, og de første forhåndsaftaler med lejere er indgået. Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Retailpark, Barkarby, Stockholm, Sverige Der er tale om en retailpark der fuldt udbygget bliver på m 2 fordelt på syv butikker. De første tre etaper på i alt m 2 er afleveret til investor. Fjerde og sidste etape er Retailpark, Ukmerges Street, Vilnius, Litauen 7

8 Milgravja Street, Riga, Letland I Riga i Letland arbejdes med salg af koncernens projekt Milgravja Street der omfatter ca m 2 boligbyggeretter. Der er opnået enighed med køber, og handlen forventes gennemført i løbet af efteråret Ulmana Retail Park, Riga, Letland I Riga har TKD Nordeuropa erhvervet et areal hvor der planlægges opført en retailpark på m 2. Udlejningen er påbegyndt, og der er indgået forhåndsaftaler med lejere for størstedelen af arealet. Byggestart forventes i foråret 2008 med åbning i januar Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Galeria Biala, Bialystok, Polen Dette shoppingcenter på ca m 2 der er udviklet i samarbejde med og solgt til Meinl European Land Ltd., indeholder et hypermarked, ca. 90 specialbutikker og leisurefaciliteter. Shoppingcentret er fuldt udlejet og åbnede den 5. december Maskavas Retail Park, Riga, Letland TKD Nordeuropa har opnået option på et areal i den sydlige del af Riga med henblik på udvikling af en retailpark på ca m 2. Byggestart forventes ultimo 2008 når myndighedsforholdene er på plads, med færdiggørelse ultimo Euro Mall Holding Galeria Biala, Bialystok, Polen Targówek Retail Park, Warszawa, Polen Projektet omfatter en m 2 retailpark beliggende ved shoppingcentret Targówek. Projektet består af 11 butiksenheder der er åbnet løbende i takt med færdiggørelsen, og den samlede retailpark er overdraget til Credit Suisse Asset Management Immobilien Kapitalanlagegesellschaft i november TK Developments aktiviteter i Centraleuropa udøves primært gennem Euro Mall Holding som er 90 % ejet af TK Development mens 10 % ejes af IØ Fonden. Euro Mall Holding opererer primært inden for projektsegmenterne butikker (shoppingcentre og retailparker), projekter med segmentmix, herunder multifunktionelle projekter samt i Polen tillige inden for boligsegmentet. Euro Mall Holding har fortsat den positive udvikling fra året før og har i regnskabsåret 2007/08 realiseret et resultat efter skat på DKK 224,2 mio. Der har i regnskabsåret 2007/08 været en tilfredsstillende fremdrift i koncernens igangværende projekter. Værdiregulering af koncernens centraleuropæiske investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme i Centraleuropa består af koncernens 20 %-ejerandele af tre shoppingcentre i Tjekkiet, beliggende i henholdsvis Hradec Králové, Ostrava og Olomouc. Den samlede værdi af koncernens centraleuropæiske investeringsejendomme udgør pr. 31. januar 2008 DKK 356,3 mio. Investeringsejendommene er værdiansat på basis af en afkastgrad på 7 %. Årets værdiregulering udgør DKK 45,6 mio. og vedrører bl.a. forbedrede lejeindtægter, særligt i Shopping Centre Haná i Olomouc hvor der i året er sket genforhandling af størstedelen af lejekontrakterne hvilket har medført en stigning på mere end 5 % af den samlede lejeindtægt i centret. Afleverede projekter Udvidelse af Plejada Shopping Centre, Sosnowiec, Polen Euro Mall Holding har for St. Martins Property Corporation Ltd. forestået udvikling og opførelse af en m 2 udvidelse af centret. Udvidelsen af centret åbnede den 28. november Grundsalg, Reduta, Warszawa, Polen Grunden der omfatter m 2 byggeret, er i regnskabsåret solgt til en udenlandsk investor. Retail Park Ostrava, Tjekkiet Denne retailpark på m 2 er opført på Euro Mall Holdings grund ved Shopping Centre Futurum i Ostrava. Retailparken åbnede den 26. september 2007 og er overdraget til GE Real Estate Central Europe. Udvidelsen af Shopping Centre Futurum, Ostrava, Tjekkiet Euro Mall Holding har for GE Capital/Heitman forestået udvikling og opførelse af en m 2 udvidelse af centret. Udvidelsen åbnede den 22. november Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet Arealerne til projektet (tidligere Prague Outlet Center) er erhvervet i tidligere år. Byggeriet af første etape af factory outlet centret er afsluttet, og centret åbnede den 15. november Udlejningsgraden udgør aktuelt knap 75 %, og den resterende udlejning forløber planmæssigt. Ledelsen har vurderet at risiciene i projektet er væsentligt reduceret i forhold til tidligere år. Med baggrund heri er der i første halvår 2007/08 foretaget en delvis tilbageførsel af den i tidligere år foretagne nedskrivning af projektet. Der er afleveret projekter på i alt m 2. Af væsentlige projekter som bidrager til årets resultat, kan nævnes følgende: 8

9 Projektportefølje Udviklingspotentialet i projektporteføljen udgør pr. 31. januar m 2 fordelt med m 2 vedrørende solgte projekter og m 2 vedrørende øvrige projekter. Udviklingen i projektporteføljen er forløbet planmæssigt, dels ved at der er afsluttet og afleveret en række projekter, dels ved at der har været en tilfredsstillende fremdrift i de øvrige projekter. Pr. 31. januar 2007 udgjorde udviklingspotentialet i porteføljen m 2. første etape er solgt. Anden etape forventes ligeledes at bestå af ca. 140 enheder. Der er aktuelt indgået salgsaftaler på 55 % af enhederne i anden etape. Byggeriet af anden etape forventes ligeledes afsluttet i efteråret Bygningerne til serviceerhverv påregnes færdigopført medio Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen Projektet omfatter ca m 2 multifunktionelt center i Gdansk, Polen og udvikles i et joint venture med Meinl European Land Ltd. Centret vil indeholde retail, restaurant- og leisurefaciliteter på ca m 2, et kontortårn på ca m 2 samt to boligtårne på i alt ca m 2. Arealet til brug for projektet er erhvervet af Baltic Property Trust gruppen der ligeledes bliver langsigtet investor på kontordelen. Meinl European Land Ltd. har påtaget sig den samlede finansiering af projektet og bliver den langsigtede investor på retail-, restaurant- og leisurearealerne. Boligenhederne forventes solgt til private brugere. Der pågår drøftelser med adskillige lejere der alle signalerer stor interesse for at etablere sig i centret. Byggestart forventes medio 2008 med forventet åbning ultimo Projektet udgør første fase af en større udviklingsplan for hele området. Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen Shoppingcenter, Tarnów, Polen I den polske by Tarnów har Euro Mall Holding erhvervet et areal til brug for opførelse af ca m 2 shoppingcenter. Byggetilladelse til projektet foreligger, og åbning af centret forventes medio Aktuel udlejningsgrad udgør 86 %, og der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Shoppingcenter, Tarnów, Polen Multifunktionelt center Stocznia, Young City, Gdansk, Polen Residential Park, Bielany, Warszawa, Polen Euro Mall Holding har erhvervet et areal i Warszawa med mulighed for opførelse af boligbyggeri bestående af enheder. Projektet planlægges opført i fire etaper. Byggeriet af første etape forventes igangsat i efteråret 2008 med aflevering primo De øvrige etaper forventes afleveret løbende frem til Boligerne forventes solgt som ejerlejligheder til private brugere. Shoppingcenter, Nowy Sącz, Polen Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den polske by Nowy Sącz med henblik på opførelse af et shoppingcenter på i alt m 2. Aktuel udlejningsgrad udgør 95 %. Der er opnået byggetilladelse til projektet. Åbning af centret forventes medio Der pågår forhandlinger med investorer til projektet. Shoppingcenter, Jastrzȩbie, Polen Projektet der omfatter ca m 2 shoppingcenter, gennemføres af Meinl European Land Ltd. med Euro Mall Holding som projektudvikler. Euro Mall Holding har således indgået udviklings- og honoraraftale med Meinl omkring Euro Mall Holdings assistance vedrørende udvikling, udlejning og byggestyring af projektet. Byggestart forventes i efteråret 2008 med åbning af centret primo Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen På Euro Mall Holdings jordarealer i Targówek-området, Warszawa udvikles koncernens første boligprojekt i Polen. Fuldt udbygget vil projektet der opføres etapevis, bestå af 280 boligenheder samt ca m 2 serviceerhverv. Boligenhederne sælges som ejerlejligheder. Opførelsen af første etape på ca. 140 boligenheder er påbegyndt i foråret 2007 og forventes afsluttet i efteråret % af enhederne i projektets Bytom Retail Park, Bytom, Polen På Euro Mall Holdings grund ved shoppingcentret Plejada i Bytom der har en central placering i Katowice-regionen, forventes udviklet en retailpark med et samlet udlejningsareal på ca m 2. Projektet opføres etapevis i takt med udlejningen. Udlejningsbestræbelser pågår, og byggeri igangsættes i takt med udlejning. 9

10 Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet På Euro Mall Holdings centralt beliggende jordstykke i Prag udvikles et m 2 factory outlet center. Første etape på ca m 2 åbnede den 15. november Den aktuelle udlejningsgrad vedrørende første etape udgør knap 75 %. Der pågår forhandlinger med flere potentielle, internationale lejere til de resterende lejemål. Projektet er udviklet i joint venture med en international samarbejdspartner med kompetence inden for factory outlets, og denne samarbejdspartner erhvervede i regnskabsåret 2006/07 25 % af projektet. Efter indkøring og modning forventes centret solgt. Aktionærforhold Aktiekapital TK Development A/S aktie er noteret på OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S ( Aktiekapitalen udgør nominelt DKK fordelt på aktier a nominelt DKK 20. Aktierne er ikke opdelt i klasser, og ingen aktier er tillagt særlige rettigheder eller begrænsninger med hensyn til udbetaling af udbytte eller tilbagebetaling af kapital. Hver aktie giver ret til én stemme. Vedtægterne indeholder ingen begrænsninger i aktiernes omsættelighed. Kursudvikling TK Development A/S aktie blev pr. 31. januar 2008 noteret til kurs DKK 63,0 svarende til en markedsværdi på DKK mio. mod DKK mio. pr. 31. januar Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet Liberec Retail Park, Tjekkiet Projektet omfatter ca m 2 retailpark der opføres i etaper. Første etape udgør ca m 2 og vil bestå af 13 enheder. Udlejningen er påbegyndt, og der er indgået bindende lejeaftaler på 70 % af arealet i første etape. Byggeriet er påbegyndt i oktober 2007 med åbning i efteråret Åbning af anden etape forventes i efteråret Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding. TK Development A/S aktie faldt i perioden fra 1. februar 2007 til 31. januar 2008 med 23 % fra en kurs på DKK 82,0 til DKK 63,0. Til sammenligning var udviklingen i OMX Copenhagen Financials og OMXC20 henholdsvis -27 % og -12 %. Den 23. april 2008 blev TK Development A/S aktie noteret til kurs 62,0, svarende til en markedsværdi på DKK 1,7 mia. Kolin Shopping Centre, Tjekkiet Projektet omfatter ca m 2 shoppingcenter. Der er opnået byggetilladelse til projektet, og byggeriet er påbegyndt i oktober Centret forventes at åbne i efteråret Aktuel udlejningsgrad udgør 77 %. Projektet er solgt til GE Real Estate Central Europe baseret på forward funding. Most Retail Park, Tjekkiet Euro Mall Holding har erhvervet et areal i den tjekkiske by Most med henblik på etablering af en retailpark på ca m 2. Detailplan til projektet foreligger, udlejningen er påbegyndt, og byggetilladelse forventes i foråret Projektet forventes færdigopført i foråret Ejerkreds Antallet af aktionærer er i regnskabsåret reduceret fra til ultimo regnskabsåret og fordeler sig således: Øvrige forhold Koncernen er ikke involveret i retssager der hver for sig eller samlet forventes at få væsentlig betydning for indtjeningen i koncernen. For nærmere omtale af sigtelsen rejst af bagmandspolitiet samt sagen mod koncernens divisionsdirektør i Polen henvises til afsnittet Risikoforhold side 49 i årsregnskabsmeddelelsen. Nedenstående tabel viser ejerstrukturen i TK Development A/S pr. 24. april 2008 som oplyst til OMX Nordic Exchange Copenhagen A/S i henhold til Værdipapirhandelsloven, 29. Direkte og indirekte ejerskab Ejer- og stemmeandel (aktionærer) Baugur hf., Tungata 6, 101 Reykjavik, Island 6,00 % Kurt Daell, Lysagervej 25, 2920 Chatlottenlund, Danmark 5,43 % 10

11 TK DEVELOPMENT A/S CVR % 100 % EURO MALL HOLDING A/S CVR TKD NORDEUROPA A/S CVR STOCKHOLM Gamla Brogatan SE Stockholm T: (+46) HELSINKI Korkeavuorenkatu 34 FIN Helsinki T: (+358) AALBORG Vestre Havnepromenade 7 DK-9000 Aalborg T: (+45) RIGA Duntes str. 6 LV-1013 Riga T: (+371) KØBENHAVN Arne Jacobsens Allé 16, 3. t.v. DK-2300 København S T: (+45) VILNIUS Gynėjų str. 16 LT Vilnius T: (+370) BERLIN Ahornstraße 16 D Berlin T: (+49) WARSZAWA ul. Mszczonowska 2 PL Warszawa T: (+48) PRAG Karolinská 650/1 CZ Prag 8 T: (+420) SOFIA Sterling Office 2a Saborna Street, 7 th fl. BG-1000 Sofia T: (+359) Fondskode: Hjemstedskommune: Aalborg Hjemmeside: tk@tk.dk Direktion: Frede Clausen og Robert Andersen Bestyrelse: Poul Lauritsen, Torsten Erik Rasmussen, Per Søndergaard Pedersen, Kurt Daell, Jesper Jarlbæk og Niels Roth 11

12 Shoppingcenter Nowy Sa cz, Polen Denne aktionærinformation indeholder uddrag af TK Developments årsrapport 2007/08. Den fuldstændige årsrapport ligger til gennemsyn på selskabets kontor og er tilgængelig på TK Developments hjemmeside: Shoppingcenter Tarnów, Polen Tivoli Residential Park, Targówek, Warszawa, Polen Galeria Biala, Bialystok, Polen Tom Anton Vestre Havnepromenade Aalborg T: AALBORG KØBENHAVN STOCKHOLM HELSINKI BERLIN PRAG WARSZAWA VILNIUS RIGA SOFIA Kolin Shopping Centre, Tjekkiet