OBTON EJENDOMME DUBAI II A/S

Transkript

1 Tlf: BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Kystvejen 29 DK-8000 Aarhus C CVR-nr OBTON EJENDOMME DUBAI II A/S ÅRSRAPPORT Årsrapport 2012 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling, den 15. marts 2013 Arne B. Jepsen CVR-NR

2 1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Selskabsoplysninger Selskabsoplysninger 2 Påtegninger Ledelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors erklæringer 4-5 Ledelsesberetning Ledelsesberetning 6 Årsregnskab 1. januar december Anvendt regnskabspraksis 7-9 Resultatopgørelse 10 Balance 11 Noter 12 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BDO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det internationale BDO netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer.

3 2 SELSKABSOPLYSNINGER Selskabet Obton Ejendomme Dubai II A/S Nordhavnsgade Århus C CVR-nr.: Stiftet: 21. februar 2008 Regnskabsår: 1. januar december 1. januar december 2012 Bestyrelse Peter Krogsgaard Jørgensen, formand Anders Marcus Erik Jensen Direktion Anders Marcus Revision BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Kystvejen Aarhus C Pengeinstitut Nordea Bank Danmark A/S Skt. Clemens Torv Århus C Advokat Innova advokatfirma Fiskerivej Århus C

4 3 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar december 2012 for Obton Ejendomme Dubai II A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Århus, den 1. marts 2013 Direktion Anders Marcus Bestyrelse Peter Krogsgaard Jørgensen Anders Marcus Erik Jensen Formand

5 4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til kapitalejerne i Obton Ejendomme Dubai II A/S PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for Obton Ejendomme Dubai II A/S for regnskabsåret 1. januar december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vor konklusion, skal vi henlede opmærksomheden på noten "Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling" og ledelsens omtale i ledelsesberetningen om usikkerheden i forbindelse med måling af fast ejendom.

6 5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Århus, den 1. marts 2013 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Arne B. Jepsen Statsautoriseret revisor Jesper L. Christensen Statsautoriseret revisor

7 6 LEDELSESBERETNING Væsentligste aktiviteter Obton Ejendomme Dubai II A/S ejer en portefølje af velbeliggende ejendomsprojekter i De Forenede Arabiske Emirater. Ejendommene er beliggende i Dubai og Abu Dhabi. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Der er grund til behersket optimisme på vegne af boligmarkedet i Dubai, viser en nyligt udgivet rapport, der fortæller, at antallet af generelle ejendomshandler er steget med 50 % i det første halve år af 2012 ift. året forinden. Boligmarkedet i Dubai befinder sig dog stadigvæk i en situation, hvor der er en enorm distinktion mellem udbud og efterspørgsel på ejendomme både til private og erhverv. Der udbydes stadigvæk markant flere kvadratmeter, end der efterspørges, hvilket er med til at holde kvadratmeterpriserne nede. I øjeblikket estimerer man, at der er byggerier i Dubai som er forsinket eller stadigvæk mangler at blive færdigbygget til en samlet værdi på 750 mia. dollars. Delvis på grund af den europæiske gældskrise og den politiske ustabilitet i Mellemøsten og Nordafrika oplever Dubai stigende interesse fra indiske, pakistanske og iranske investorer, der bliver tiltrukket af det mere stabile marked i Dubai. Det er især de lukrative og kvalitetsbyggede ejendomme med den rette beliggenhed, som bliver mere og mere efterspurgt, hvilket stemmer godt overens med bolig-porteføljen i Dubai II. Der er dog stadigvæk lang vej til det prisniveau, vi så, før krisen ramte - et prisniveau, der de sidste fire år er faldet med op til 65 %. Nedskrivning på to projekter I slutningen af 2012 efterspurgte bestyrelsen en tilkendegivelse på, hvorvidt investorerne i Dubai II ville deltage i en kapitalforhøjelse af den oprindelige indbetalte kapital, da der ikke var tilstrækkelig likviditet i selskabet. Denne kapitalforhøjelse ville medvirke, at selskabet kunne betale de sidste betalingsrater på de 2 projekter, der bliver færdigbygget de næste par år. Der var kun få positive tilbagemeldinger, og derfor besluttede bestyrelsen, at der ikke skulle arbejdes videre med en eventuel gennemførelse af kapitalforhøjelsen. Bestyrelsen har derfor valgt at nedskrive den indbetalte egenkapital på de 2 pågældende projekter i regnskabet for 2012, hvilket påvirker regnskabet negativt med tkr. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Forventninger til fremtiden Til trods for den øget optimisme på ejendomsmarkedet i Dubai, så er der ikke noget, der indikerer, at prisen på det generelle ejendomsmarked stiger. Der vil være enkelte lokaliteter i Dubai, hvor prisen på erhvervsejendomme vil opleve små stigninger, men det er ledelsen i Obton Ejendomme Dubai II A/S s vurdering, at ejendomsmarkedet i Dubai er langt fra fordums styrke. På en lidt længere tidshorisont (3-5 år) er bestyrelsen i Obton Ejendomme Dubai II A/S meget optimistiske til ejendomsmarkedet i Dubai, der har vist tegn på generelle forbedringer. Investorer fra de asiatiske lande, hvor Kina spiller en stor rolle, har vist stigende interesse i Dubai. Interessen er rettet mod nyere og moderne lokaler, der har den rette beliggenhed i Dubai, og det passer godt med de ejendomme, som vores selskab kan tilbyde. Det er derfor stor fokus på driften og optimeringen af ejendommene i selskab med henblik på udlejning og et eventuelt salg

8 7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for Obton Ejendomme Dubai II A/S for 2012 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af og materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Regnskab RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætningen består af huslejeindtægter. Huslejeindtægterne er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration mv. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

9 8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger måles til kostpris. I tilfælde, hvor kostprisen overstiger nettorealisationsværdien, nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Varebeholdninger Ejendomme til videresalg måles til kostpris efter FIFO-princippet. I tilfælde, hvor nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Kostpris for ejendomme til videresalg omfatter anskaffelsespris i henhold til salgsaftaler med tillæg af handelsomkostninger. Nettorealisationsværdi for varebeholdninger opgøres som salgspris med fradrag af omkostninger, der afholdes for at effektuere salget, og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris. Salgsprisen fastsættes i lokal valuta og omregnes til balancedagens valutakurs. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Udbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. For indeværende år er anvendt en skattesats på 25 %. Gældsforpligtelser Gæld er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Under periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver indgår modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år.

10 9 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositionen anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes urealiserede værdireguleringer direkte på egenkapitalen. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, omregnes til kursen på transaktionsdagen.

11 10 RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR DECEMBER Note kr. kr. Af- og nedskrivninger DRIFTSRESULTAT Andre finansielle indtægter Andre finansielle omkostninger RESULTAT FØR SKAT Skat af årets resultat 0 0 ÅRETS RESULTAT FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Anvendt af tidligere års overskud I ALT

12 11 BALANCE 31. DECEMBER AKTIVER Note kr. kr. Grunde og bygninger Materielle anlægsaktiver ANLÆGSAKTIVER Ejendomme til videresalg Ejendomme til videresalg Andre tilgodehavender Tilgodehavender Likvider OMSÆTNINGSAKTIVER AKTIVER PASSIVER Aktiekapital Overført overskud EGENKAPITAL Leverandører af varer og tjenesteydelser Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede gældsforpligtelser GÆLDSFORPLIGTELSER PASSIVER Ejerforhold 2 Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 3

13 12 NOTER Note kr. kr. Egenkapital 1 Aktiekapital Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar Forslag til årets resultatdisponering Egenkapital 31. december Aktiekapitalen har ikke været ændret i de seneste 5 år kr. kr. Aktiekapital Aktiekapitalen er fordelt således: A-aktier, 723 stk. a nom kr B-aktier, stk. a nom kr Ejerforhold 2 Følgende aktionærer er noteret i selskabets aktionærfortegnelse som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af aktiekapitalen: Obton A/S Nordhavnsgade Århus C Strandgaard Holding A/S under konkurs Amaliegade 13 G 1256 København K Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 3 Selskabets ejendomme indregnes i årsrapporten til en skønnet nettorealisationsværdi opgjort på grundlag af ledelsens vurdering af de enkelte ejendomme, da nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen. Som følge af den nuværende situation, hvor der fortsat har været et begrænset antal sammenlignelige transaktioner på markedet, er der som følge heraf en større usikkerhed end sædvanligt på målingen af nettorealisationsværdien