Byggeteknisk Rapport Sælger

Transkript

1 Byggeteknisk Rapport Sælger Rapporten er udarbejdet af factum2 aarhus for: Nr Ønløvvej Rødekro Kommunenr./Ejendomsnr.: 580/9184 Matrikel/Ejerlav: 13 NR. ØNLEV, RISE

2 Anvendelse af og kildehenvisning til denne rapport Denne rapport skal til enhver tid gengives i sin helhed. I alle tilfælde skal den gengives med korrekt kildehenvisning til factum2 as.

3 Indholdsfortegnelse 1 Om byggetekniske rapporter Definition af opgave Karakterskala Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand Besigtigelse Generelle kommentarer til bygningerne Specifikke kommentarer til bygningerne Bygningskonstruktioner Materialebeskrivelse Kontaktinformation Bilag Bilag 1: Ejers bemærkninger vedr. ejendommen Side 3 af 25

4 1 Om byggetekniske rapporter Formålet med en bygningsgennemgang og den dertilhørende byggetekniske rapport er generelt at gennemgå de enkelte bygninger og udarbejde en tilstandsbeskrivelse, der overordnet beskriver og vurderer synlige fejl og mangler i forhold til et normalt vedligeholdt hus med samme alder og konstruktion. Da gennemgangen kun er visuel, kan der være fejl og mangler i skjulte og lukkede konstruktioner, der ikke vil fremgå af rapporten. Den bygningssagkyndige kan under tiden anvende enkle tekniske hjælpemidler ved gennemgangen, men vil ikke foretage destruktive indgreb i bygningerne uden aftale med ejer. Derfor kan nogle skader være skjulte for den bygningssagkyndige og vil i de tilfælde ikke fremgå af rapporten. Ansvar Ansvaret for opgavens udførelse begrænser sig til registrering af ejendommens bygninger i forhold til anvendelse, alder, areal, m.m. og afdækning af synlige skader, som kan nedsætte bygningens funktion eller værdi nævneværdigt herunder brud, lækage, revnedannelse eller ødelæggelser. I alle tilfælde kan den bygningssagkyndige ikke gøres ansvarlig for skjulte skader, der ikke var mulige at konstatere efter besigtigelsesreglerne. Samtidig gør vi opmærksom på, at den byggetekniske rapport ikke er omfattet af huseftersynsordningen og hverken må eller kan forveksles med en tilstandsrapport. Indhold Følgende er ikke omfattet af bygningsgennemgangen: VVS-installationernes funktion. Gennemgang af de elektriske installationer. Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand. Småting, som ikke påvirker bygningens brug. Bygningens placering på grunden. Bygningens planløsning. Bygningens indretning. Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer. Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg. Markiser og baldakiner. Installationer uden for bygningerne. Bygningens æstetik og arkitektur. Bygningens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen). Side 4 af 25

5 Særskilt gennemgang af de elektriske installationer Den byggetekniske rapport omfatter ikke gennemgang af ejendommens elinstallationer. Dette skal bestilles særskilt. 10-årigt mangelansvar En byggeteknisk rapport fritager ikke sælger for sit 10-årige mangelansvar. Rådgivning En byggeteknisk rapport omfatter ingen form for rådgivning vedr. udbedring, renovering eller andre ændringer. Dette kan dog evt. aftales særskilt. 1.1 Definition af opgave Omfanget af bygningsgennemgangen og den dertilhørende byggetekniske rapport er til enhver tid afgrænset af de begrænsninger, der gør sig gældende i forhold til ansvaret for udførelsen af den byggetekniske rapport. Den byggetekniske rapport bruges typisk af sælger i forbindelse med en hushandel, og hvor det ikke er muligt at udarbejde en tilstandsrapport, da ejendommen ikke er omfattet af huseftersynsordningen. Side 5 af 25

6 1.2 Karakterskala I denne byggetekniske rapport anvendes en karakterskala, som svarer til rapporter udarbejdet i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse. IB: Ingen bemærkninger K0: Kosmetiske skader Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. K1: Mindre alvorlige skader Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. K2: Alvorlige skader Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. K3: Kritiske skader Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele. UN: Bør undersøges nærmere Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade; derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. 1.3 Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand I forbindelse med udførelsen af den byggetekniske gennemgang og den dertilhørende byggetekniske rapport henviser vi til Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand (ABR 89), som regulerer forholdet mellem rådgiver og klient og dermed fastlægger de gældende principper, der danner grundlag for aftaleforholdet ved en given opgave. Specifikt henviser vi til afsnit 6.2 i ABR 89 vedrørende ansvar for fejl og forsømmelser (tilgængeligt på Side 6 af 25

7 2 Besigtigelse Ejendom Nr Ønløvvej Rødekro Kunde/Bestiller Morten Hailmann og Nikolina Karlskov Sørensen Nr Ønlevvej Rødekro Tlf.: Mail: Bygn. Anvendelse Opført år Etager uden kælder og tag Bebygget areal m 2 Areal m 2 Udnyttet tagetage m 2 Total Kælder Bolig Erhverv A. Beboelse / Udhus B. Havestue / Udestue C. Udhus / Skur D. Garage E. Stald - 30 Ovenstående arealer fremgår af BBR eller er anslået ud fra de faktiske forhold. Besigtigelsesdato Besigtigelsen omfatter Samtlige ovennævnte bygninger. Følgende materiale forelå Plantegning og ejeroplysninger. Bemærkninger til Tilgængelighed: Forbehold: Undtagne bygninger: BBR: Der tages generelt forbehold for punkterede termo- og/eller energiruder. Det er ikke altid muligt at konstatere dugruder fordi det er afhængigt at lys og / eller temperaturforholdene på besigtigelsestidspunktet. Overdækning til brænde ved gavl på garage er ikke medtaget i denne rapport. Bygning E, stald til geder er ikke registreret i BBR. Øvrige oplysninger Side 7 af 25

8 Side 8 af 25

9 3 Generelle kommentarer til bygningerne Hovedindtrykket af ejendommen er, når man tager bygningernes alder i betragtning, at denne fremstår i god stand. Som det fremgår af registreringerne i denne rapport, er der dog nogle reparationer, især ved tag på bolig/udhus, samt enkelte mere gennemgribende vedligeholdelsesarbejder der bør foretages, før normal vedligeholdelse kan påregnes. Side 9 af 25

10 4 Specifikke kommentarer til bygningerne Bygning: Beboelse / Udhus Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K3 Metaltag er med kraftig korrosion og enkelte gennemgående huller og skader. Eternittag er med revner og skader, samt kraftige mosbegroninger og overfladeforvitring. Der er foretaget tætninger mm. flere steder. Der er risiko for vandindtrængning ved forholdene og taget må anses for at have begrænset restlevetid. 1.1 Tagbelægning/rygning K1 Rygning er udstoppet med isolering. 1.5 Udvendigt træværk ved tag K2 Vindskede mod nordøst er med nedbrud i træ. 1.5 Udvendigt træværk ved tag K1 Udvendigt træværk ved tag er generelt med vindridser og afskalninger. 1.8 Spær og lægter K1 Spær og lægter er med skader i overfladen og spor efter borebiller. Lægter er skjoldede flere steder. 1.8 Spær og lægter K2 Flere lægter er opfugtede og lægter omkring skorsten over hovedhus er med nedbrud i træet Bemærkninger til skorsten K2 Skorsten i tagrum over hovedhus er med løstsiddende puds og kraftig løbesod. 2.0 Ydervægge 2.1 Facader/gavle K1 Pudset murværk har enkelte revner og skader, samt mindre områder med hultlydende puds. Løbende vedligeholdelse må påregnes. 2.2 Beklædninger K1 Træbeklædninger mod syd er med lidt begyndende delaminering og udtørringer. 2.3 Læmure K2 Plankeværk/låge er med trænedbrydninger. 3.0 Vinduer og døre 3.1 Døre K2 Punkterede ruder i terrassedør mod syd i alrum. 3.2 Vinduer K1 Glaslister ved vinduer har lidt mørninger. 3.2 Vinduer K2 Vindue i tagrum er med nedbrud i træværk. Side 10 af 25

11 4.0 Fundament/sokler 4.2 Sokkel K1 Sokkel er generelt med mindre revner og skader, samt områder med lidt hultlydende puds. 4.3 Udvendige trapper K2 Betonskader og revner ved udtrin foran tidligere dør i gavl mod nord. 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk Ingen bemærkninger Vælg et element. 6.0 Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) Vælg et element. 7.0 Gulvkonstruktion og gulve Ingen bemærkninger Vælg et element. Vælg et element. 8.0 Indervægge/skillevægge 8.1 Indvendige vægge K1 Vægge er ikke helt plane overalt og der er et par spor efter tidligere rørføringer i entre. 8.1 Indvendige vægge K1 Indvendige vægge i tagrum er med spor efter tilmuringer samt mindre revnedannelser. 9.0 Lofter/etageadskillelser 9.1 Lofter/etageadskillelser K1 Etageadskillelse er med spor efter borebilleangreb flere steder VVS-installationer 11.2 Varmeinstallationer K1 Lidt overfladerust ved rørføringer i teknikskab i kontor/værelse mod nord. Side 11 af 25

12 Bygning Havestue / Udestue Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K1 Tagpap er med overfladeforvitring og begroninger, især på side mod syd og vest. 2.0 Ydervægge 2.1 Facader/gavle K1 Mindre revner og skader ved pudset murværk 3.0 Vinduer og døre Ingen bemærkninger Vælg et element. 4.0 Fundament/sokler 4.2 Sokkel K1 Mindre overfladiske skader ved sokkel. 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner K1 Mindre revner mellem gulvkonstruktion og ydervægge- 8.0 Indervægge/skillevægge Ingen bemærkninger 9.0 Lofter/etageadskillelser Ingen bemærkninger Vælg et element. Vælg et element. Side 12 af 25

13 Bygning Udhus / Skur Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K3 Eternittag er med revner og skader, samt kraftige mosbegroninger og overfladeforvitring. 1.8 Spær og lægter K1 Spær og lægter er med skader i overfladen og spor efter borebiller. Lægter er skjoldede flere steder. 1.8 Spær og lægter K2 Flere lægter er opfugtede og med nedbrud i træet Bemærkninger til skorsten K1 Topafdækningen er med mindre skader og revner i beton. 2.0 Ydervægge 2.1 Facader/gavle K1 Pudset murværk har enkelte revner og skader, samt mindre områder med hultlydende puds. Løbende vedligeholdelse må påregnes. 2.2 Beklædninger K1 Beklædninger er med vindridser og afskalninger. 2.2 Beklædninger K2 Beklædninger mod øst er med begyndende nedbrydninger. 2.3 Læmure K2 Plankeværk/låge er med trænedbrydninger. 3.0 Vinduer og døre 3.1 Døre K1 Døre er generelt med vindridser og afskalninger. 3.2 Vinduer K2 Revnet rude i vindue mod syd. 3.2 Vinduer K1 Metalvinduer er med rusttæringer. 4.0 Fundament/sokler 4.2 Sokkel K1 Sokkel er generelt med mindre revner og skader, samt områder med lidt hultlydende puds. 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk Ingen bemærkninger Vælg et element. 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner K1 Mindre revner og skader ved slidlagsgulve, samt synlige støbeskel. 8.0 Indervægge/skillevægge 8.1 Indvendige vægge K1 Indervægge har lidt revner og skader, samt lidt hultlydende puds. Side 13 af 25

14 Bygning Garage Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K1 Tagbelægningen har lidt afskalning og overfladeforvitring. Ovenlysplader i plast er med opbøjninger i endekanter. 1.5 Udvendigt træværk ved tag K1 Udragende spærender er med vindridser og afskalninger. 1.8 Spær og lægter K1 Spær og lægter er lettere skjoldede og har spor efter borebilleangreb. Skyldes formentlig kondens. 2.0 Ydervægge 2.1 Facader/gavle K1 Ydervægge er med flere revnedannelser og områder med hultlydende puds. 2.1 Facader/gavle K2 Vandrette revnedannelser i områder under udragende spærender. 3.0 Vinduer og døre 3.2 Vinduer K1 Vinduer er med rusttæringer. 4.0 Fundament/sokler 4.2 Sokkel K1 Mindre revner og skader, samt områder med hultlydende puds ved sokler. 4.2 Sokkel K2 Kraftige revner i sokkel foran porte. 7.0 Gulvkonstruktion og gulve Ingen bemærkninger Vælg et element. 8.0 Indervægge/skillevægge 8.1 Indvendige vægge K1 Indervægge har spor efter efterreparationer, samt flere lodrette revner i pudslag, især mod nord. Side 14 af 25

15 Bygning Stald Karakter Beskrivelse 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning/rygning K2 Flere montagehuller i tag tætnet med fugemasse. 1.5 Udvendigt træværk ved tag K1 Vindskeder er med vindridser og udtørringer. 2.0 Ydervægge Ingen bemærkninger Vælg et element. 3.0 Vinduer og døre 3.1 Døre K2 Dør er med nedbrydninger i træværk. 3.2 Vinduer K2 Vinduer er med nedbrydninger i træværk. Revnet rude i det ene vindue. 4.0 Fundament/sokler Ingen bemærkninger Vælg et element. 8.0 Indervægge/skillevægge 8.2 Vægbeklædninger K2 Vægbeklædninger er med opfugtninger. Side 15 af 25

16 5 Bygningskonstruktioner Materialebeskrivelse Konstruktioner er skønnet ved besigtigelse. Vi gør derfor opmærksom på, at oplysningerne i dette afsnit er beregnet til forsikringsselskaberne. Oplysningerne kan ikke betragtes som en garanti for korrekt materialeangivelse eller konstruktionsudformning. Bygningskonstruktion Bygning, Kommentar Litra 1.0 Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.2 Sadeltag ABCD 1.3 Ensidigt fald E 1.5 Åskonstruktion AC 1.6 Hanebåndspær AC 1.11 Taghældning grader E 1.12 Taghældning grader ABCD 1.16 Tagbelægning - Fiberarmerede ACD bølgeplader 1.18 Tagbelægning - Metalplader AE 1.19 Tagbelægning - Tagpap/tagduge B 1.24 Skorsten - Muret AC 2.0 Ydervægge 2.2 Hulmur ABC 2.3 Massiv murværk CD 2.6 Andet: E Metal 2.8 Formur - Murværk med puds ABCD 2.15 Bagmur - Tegl/kalksandsten ABD 2.16 Bagmur - Letbeton CD 3.0 Vinduer og døre 3.2 Træ ABC 3.3 Plast A 3.4 Metal CD 4.0 Fundament/sokler 4.2 Beton ABCD 4.3 Teglsten ABD 4.4 Andet; Type: E Punktfundament 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 5.2 Terrændæk ABC 5.6 Støbt i beton ABC 6.0 Vådrum (badeværelse/toilet/bryggers) 6.3 Vægkonstruktioner, uorganisk A 6.5 Gulvkonstruktioner, uorganisk A 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.3 Trægulv på beton A 7.6 Klinkegulv på beton AB 8.0 Indervægge/skillevægge 8.5 Inder-/skillevægge - Murværk AC Side 16 af 25

17 11.0 VVS-installationer 11.6 Gulvvarme; Type: AB Vandbåren centralvarme overalt 11.9 Andet; Type: AB Træpillefyr og brændeovn Side 17 af 25

18 Ejendom Nr Ønlevvej Rødekro Ejers bemærkninger vedr. ejendommen Bilag 1 Information til ejer Det er vigtigt, at ejer af den besigtigede ejendom opgiver rigtige og præcise informationer om ejendommen i forbindelse med, men ikke begrænset til, salg, ombygning og vedligeholdelse. Rigtigheden af de oplyste informationer vil nemlig kunne påvirke den bygningssagkyndiges vurdering af ejendommen og dermed have indflydelse på den endelige vurdering. Ejers opmærksomhed henledes på, at forkerte oplysninger vil kunne være ansvarspådragende. Ejer skal afgive oplysningerne efter bedste overbevisning og bør rådføre sig med arkitekten ved besvarelserne. Uddybning af svar kan gives på sidste side i "Ejers øvrige bemærkninger vedr. ejendommen". Ejendomsdokumenter I forbindelse med den byggetekniske gennemgang er det ejers ansvar at fremskaffe følgende ejendomsdokumenter BBR (dato for gældende BBR-meddelelse) Ejendommens husforsikring (herunder forsikringsselskab og policenummer) Bygningstegninger (herunder nummer og dato) Eventuelt tidligere energimærkning Side 18 af 25

19 1. Generelle oplysninger 1.1. Hvor mange år har du ejet ejendommen? 7 år I hvilken periode har du boet på ejendommen? Hele tiden 1.2. Er der foretaget tilbygninger, ombygninger eller større renoveringer (f.eks. udskiftet tag, fjernet bærende konstruktioner eller foretaget indgreb heri, indretning af bad/toilet i rum, der ikke tidligere har været anvendt hertil, m.v.)? Hvis ja, hvilke og hvornår? Værelsesfløj i 2012 og badeværelse i 2013 Er det sket med bygningsmyndighedernes tilladelse? 1.3. Er bygninger eller dele af bygninger udført helt eller delvist som selvbyg? Hvis ja, hvilke dele af bygningerne? 1.4. Har der været foretaget reparationer efter fugt-, råd-, svampe- eller insektskader i: - kælder/krybekælder/ventileret hulrum? Hvis ja, hvilken, hvor og hvornår? - yder- og indervægge/skillevægge? Hvis ja, hvilken, hvor og hvornår? - vinduer/døre? Hvis ja, hvilken, hvor og hvornår? - lofter/etageadskillelser? Hvis ja, hvilken, hvor og hvornår? - gulve? Hvis ja, hvilken, hvor og hvornår? - tage? Hvis ja, hvilken, hvor og hvornår? Side 19 af 25

20 2. Tage 2.1. Er eller har taget været utæt (herunder ved skotrender eller inddækninger)? Hvis ja, hvor? Er utæthederne udbedret? Er udbedret 2.2. Er der, eller har der været, skader i/ved skorsten (f.eks. løbesod, revner, utætheder eller afskallinger)? Hvis ja, hvilke og hvornår? Løbesod 2.3. Er der, eller har der været, utætte tagrender eller nedløb? Hvis ja, hvor? Er utæthederne udbedret? 2.4. Er adgangen til skunkrum blokeret? Hvis ja, hvordan? Hvilke skunkrum er der ikke adgang til? Hvis nej, hvor er adgangslemmene placeret? Ingen skunke 2.5 Er adgangen til tagrum blokeret? Hvis ja, hvordan? 3. Yder- og indervægge / skillevægge 3.1. Er der revner eller andre skader, som er dækket af møbler eller andet inventar? Hvis ja, hvor? 3.2. Er der fugtpletter eller mug/skimmel, som er dækket af møbler eller andet inventar? Hvis ja, hvor? 4. Fundament / sokler 4.1. Er huset piloteret eller ekstrafunderet i forbindelse med opførelsen? Hvis ja, hvor? 4.2. Er huset efterfunderet (dvs. piloteret eller ekstrafunderet efter opførelsen)? Hvis ja, hvor? 4.3. Er der sætningsskader, som er udbedret? Hvis ja, hvor, hvornår og hvem? Løbende vedligeholdelse Er der i den forbindelse udarbejdet geoteknisk rapport? Side 20 af 25

21 5. Kælder / krybekælder / ventileret hulrum 5.1. Er der kælder/krybekælder/ventileret hulrum? 5.2. Er adgangen til krybekælder blokeret? Hvis ja, hvordan? 5.3. Har der været trængt vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet (ikke gulvafløb)? Hvis ja, hvor og hvor ofte? 5.4. Har der været konstateret fugtproblemer i kælderen/krybekælderen/ventilerede hulrum? Hvis ja, hvor? 5.5. Er der helt eller delvist dræn langs husets fundament? Hvis ja, hvor og hvornår er det etableret? 5.6. Er der en grundvandspumpe? Hvis ja, hvor og fungerer pumpen? 6. Gulve 6.1. Er der skader (f.eks. revner eller fugtskader) ved de gulve, som er dækket af tæpper, møbler eller andet inventar? Hvis ja, hvor? 6.2. Er der møbler eller andet inventar, som er klodset op som følge af skæve gulve? Hvis ja, hvor? 7. Vinduer og døre 7.1. Er der punkterede termoruder (dugruder)? Hvis ja, hvor? I dørparti i alrum 7.2. Er der vinduer og døre, der ikke fungerer (f.eks. vinduer og døre, som ikke kan åbne og lukke uden at binde, som har defekte greb og låsetøj, eller som er utætte over for nedbør)? Hvis ja, hvilke vinduer og døre fungerer ikke? Side 21 af 25

22 8. Lofter / etageadskillelser 8.1. Er der udført nedsænkede lofter (dvs. nyt loft opsat under det gamle)? Hvis ja, hvor? 9. Vådrum 9.1. Er der, eller har der været, problemer med afløb (f.eks. stoppede afløbsrør eller opstigende kloakvand)? Hvis ja, hvilke og hvor ofte? 9.2. Er der løse/revnede fliser på gulv eller vægge?? Hvis ja, hvor? Side 22 af 25

23 10. VVS-installationer Fyldes der vand på varmeanlægget mere end én gang årligt? Hvis ja, hvor ofte? Hvor lang tid tager det at fylde anlægget efter? Er dele af VVS-installationerne (dvs. vandinstallationer, varmeanlæg og afløb) udført af personer uden autorisation? Hvis ja, hvilke? Er der udført reparationer efter rørskader (vandskader)? Hvis ja, hvor og af hvem? Er der, eller har der været, rørskade på kloak/skjulte rør? Hvis ja, hvor? Er rørskaden udbedret? Er der varmeinstallationer og/eller termostatsventiler, der ikke virker? Hvis ja, hvor? Side 23 af 25

24 Ejers øvrige bemærkninger vedr. fejl og mangler på ejendommen Dato: 25/8-14 Underskrift, ejer Side 24 af 25

25 6 Kontaktinformation Den besigtigede ejendom Rapporten er udarbejdet af: Nr Ønløvvej 15 Jakob Bøving Larsen 6230 Rødekro Bygningssagkyndig factum2 aarhus Margrethepladsen Aarhus C Tlf.: Mobil: Mail: jbl@factum2.dk factum2 står naturligvis til rådighed, hvis der er behov for uddybning af den udførte bygningsgennemgang. Side 25 af 25