K/S FABRIKSVEJ, ODENSE

Transkript

1 K/S FABRIKSVEJ, ODENSE Årsrapport 1. januar december 2014 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den 31/03/2015 Brian I. Petersen Dirigent

2 Side 2 af 16 Indhold Virksomhedsoplysninger Virksomhedsoplysninger... 3 Påtegninger Ledelsespåtegning... 4 Erklæringer Den uafhængige revisors erklæringer... 5 Ledelsesberetning Ledelsesberetning... 7 Årsregnskab Anvendt regnskabspraksis... 8 Resultatopgørelse Balance Noter... 13

3 Side 3 af 16 Virksomhedsoplysninger Virksomheden Revisor K/S FABRIKSVEJ, ODENSE Taastrup Hovedgade Taastrup Telefonnummer: adresse: [email protected] CVR-nr: Regnskabsår: 01/01/ /12/2014 CTM REVISION, STATSAUTORISERET REVISIONSANPARTSSELSKAB Grønnegade 2 Aarhus C DK Danmark CVR-nr: P-enhed:

4 Side 4 af 16 Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2014 for K/S Fabriksvej, Odense. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Taastrup, den 23/03/2015 Bestyrelse Brian Icedor Petersen Ib Schwensen Thomas Neerskov

5 Side 5 af 16 Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i K/S FABRIKSVEJ, ODENSE Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for K/S FABRIKSVEJ, ODENSE for regnskabsåret 1. januar december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.

6 Side 6 af 16 Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysninger vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion gør vi opmærksom på, at der er usikkerhed om selskabets evne til at fortsætte driften. Vi henviser til note 5 i årsregnskabet, afsnittet om fortsat drift, hvoraf det fremgår at selskabets fortsatte drift er afhængig af fortsatte indbetalinger fra kommanditister, men at det er ledelsens vurdering, at dette vil blive opfyldt. Erklæringer i henhold til anden lovgivning og øvrig regulering Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Århus, 23/03/2015 Carsten Mikkelsen Statsautoriseret revisor CTM REVISION, STATSAUTORISERET REVISIONSANPARTSSELSKAB

7 Side 7 af 16 Ledelsesberetning Hovedaktiviteter Selskabets aktiviteter er udlejning af selskabets investeringsejendomme. Selskabet har under hensyntagen til selskabets likviditet valgt at foretage løbende indbetalinger fra kommanditister til afdækning af likviditetsbehov. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for 2014 udviser et underskud på kr og selskabs balance pr. 31. december 2014 udviser en negativ egenkapital på kr Årets resultat anses for at være utilfredsstillende. Begivenheder efter regnskabets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke selskabets finansielle stilling. Fortsat drift Selskabets egenkapital er negativ. For nærværende indbetaler kommanditister tilstrækkeligt til at finansiere løbende driftsunderskud. Der er for det kommende år udarbejdet likviditetsbudget med forudsætning om fortsatte indbetalinger fra kommanditister de kommende år. Reetablering af selskabets egenkapital forudsætter forbedret positiv drift ved udlejning af resterende halvdel af ejendom, værdistigning på selskabets ejendom eller forhøjelse af stamkapitalen. Der hersker usikkerhed om ovenstående forhold realiseres.

8 Side 8 af 16 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for Regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som finansielle indtægter og omkostninger. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Resultatopgørelse Nettoomsætning Lejeindtægter eksklusiv moms indregnes i resultatopgørelsen for den periode, indtægten vedrører. Eksterne omkostninger Eksterne omkostninger omfatter de til ejendommens drift direkte henførbare omkostninger, herunder reparation og vedligeholdelse samt el, varme, ejendomsskatter, forsikring m.v. i det omfang omkostningerne ikke bæres af lejeren og tillige administrationsomkostninger, som omfatter omkostninger til administration, advokatbistand, revision, bestyrelsesvederlag m.v. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer, kursregulering på værdipapirer samt kursregulering af realkreditlån til dagsværdi. Skat af årets resultat Aktuel og udskudt skat indregnes ikke i årsrapporten, da kommanditselskabet ikke er et selvstændigt skattesubjekt.

9 Side 9 af 16 Balance Investeringsejendomme Ejendomme, som er erhvervet med henblik på at opnå afkast af den forventede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved salg, betegnes som en investeringsejendom. Investeringsejendomme værdiansættes ved første indregning til kostpris med tillæg af købs- og etableringsomkostninger. Kostprisen måles efterfølgende til dagsværdien (markedsværdien). Dagsværdien opgøres efter afkastbaseret metode på grundlag af ejendommens driftsafkast og et af kommanditisterne fastsat afkastkrav. Ved værdiansættelse tages hensyn til eventuelle udskudte vedligeholdelsesarbejder og lejereguleringer til markedsleje. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvide beholdninger Likvide beholdninger optages til nominel værdi, med mindre der foreligger indikationer for behov for nedskrivninger. Finansielle gældsforpligtelser Prioritetsgæld i investeringsejendom måles til dagsværdi. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris, svarende til nominel værdi.

10 Side 10 af 16 Resultatopgørelse 1. jan dec 2014 Note kr. kr. Nettoomsætning Eksterne omkostninger Bruttoresultat Resultat af ordinær primær drift Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme Andre finansielle indtægter Øvrige finansielle omkostninger Ordinært resultat før skat Ekstraordinært resultat før skat Årets resultat Forslag til resultatdisponering Overført resultat I alt

11 Side 11 af 16 Balance 31. december 2014 Aktiver Note kr. kr. Investeringsejendomme Materielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender i alt Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt

12 Side 12 af 16 Balance 31. december 2014 Passiver Note kr. kr. Registreret kapital mv Overført resultat Egenkapital i alt Gæld til realkreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser i alt Gæld til realkreditinstitutter Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt

13 Side 13 af 16 Noter 1. Materielle anlægsaktiver i alt Investeringsejendom kr. Kostpris primo Kostpris ultimo Op- og nedskrivninger primo Årets nedskrivning Opskrivninger ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Investeringsejendommen værdiansættes årligt til dagsværdien, der beregnes ved en kapitalisering af det fremtidige, løbende driftsafkast af ejendommen. Ved opgørelsen af det fremtidige, løbende driftsafkast indregnes leje i overensstemmelse med indgåede kontrakter og der fradrages skønnede driftsomkostninger, herunder omkostninger til til reparation og vedligeholdelse for, at opretholde investeringsejendommen i den nuværende vedligeholdelsesstand. Ved beregningen er der kun i mindre grad taget hensyn til lejeindtægter fra den del af af ejendommen som fortsat ikke er udlejet. Ved beregningen er anvendt et afkastkrav på 6,5 %. Ændringer i afkastkrav -0,50% +0,50% Afkastprocent 6% 7% Dagsværdi Ændring i dagsværdi

14 Side 14 af Registreret kapital mv. kr. Kontant andel af stamkapital 28. august Tilgang Tilgang Tilgang Tilgang Tilgang Tilgang Tilgang Tilgang Tilgang Kontant andel af stamkapital ultimo Egenkapital i alt Virksomhedskapital Overført resultat Ialt kr. kr. kr. Saldo primo Kontant kapitaludvidelse Årets resultat Egenkapital ultimo Selskabets stamkapital udgør i alt t.kr Langfristede gældsforpligtelser i alt Gæld i alt Afdrag næste Langfristet Restgæld ultimo år andel efter 5 år kr. kr. kr. kr. Prioritetsgæld Renteswap Hovedaktivitet samt regnskabsmæssige og økonomiske forhold Investeringsejendom Selskabets ledelse vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendom måles til dagsværdi giver det bedste udtryk for selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af selskabets aktiviteter.

15 Side 15 af 16 Den bedste dokumentation for dagsværdierne for selskabets investeringsejendom er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien, der defineres som værdien mellem en kvalificeret villig køber og kvalificeret villig sælger baseret på markedsforholdene på balancedagen. Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendommen fastsættes ud fra markedskonforme standarder og bygger på en vurdering af investeringsejendommens forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstandard og afkastkrav. Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme. Dagsværdien for investeringsejendommen i årsrapporten for 2014 er vurderet af selskabets ledelse. Dagsværdien beregnes som kapitaliseret indtjeningsværdi for ejendommen, fastlagt ud fra den forventede fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, driftsomkostninger, vedligeholdelsesbehov samt et skøn over afkastkravet. Vurderingen af afkastkravet bygger på informationer om den generelle regions regionale udvikling i afkastkrav, samt relevante lokale forhold. På anskaffelsesstidspunktet er ejendommen erhvervet til et afkast på 6,3%. Markedet for tilsvarende ejendomme er vurderet indenfor intervallet 6% til 8,5% pr. 31. december Den tidligere lejer har i 2008 udbygget og forbedret lejemålet for et betydeligt beløb. Lejemålet ligger desuden tæt på et trafikknudepunkt. På baggrund af oplæg fra ekstern mægler fra november 2011, vurderer ledelsen fortsat at afkastkravet svarer til tilsvarende typer ejendomme. Det vurderes, at afkastkravet svinger med +/- 0,5% i internvallet 6-7%. Dagsværdien af selskabets investeringsejendom er pr. 31. december 2014 værdiansat til kr. 5,8 mio. mod kr. 9 mio. pr. 31. december 2013, svarende til et afkastkrav på 6,5% af driftsresultatet. For nærværende er cirka halvdelen af investeringsejendommen uden lejer. Ved opgørelsen af driftsresultatet er kun i begrænset omfang budgetteret med lejeindtægter i den ikke udlejede del af bygningen. Lejemål Selskabets tidligere lejer opsagde lejemålet 30. marts Med virkning fra 1. november 2012 er cirka halvdelen af ejendommen udlejet til ny lejer, og der arbejdes med henblik på at få den resterende del af lejemålet udlejet. Fortsat drift Selskabets egenkapital er negativ. For nærværende indbetaler kommanditister tilstrækkeligt til at finansiere løbende driftsunderskud. Der er for det kommende år udarbejdet likviditetsbudget med forudsætning om fortsatte indbetalinger fra kommanditister de kommende år. Reetablering af selskabets egenkapital forudsætter forbedret positiv drift ved udlejning af resterende halvdel af ejendom, værdistigning på selskabets ejendom eller forhøjelse af stamkapitalen. Der hersker usikkerhed om ovenstående forhold realiseres.

16 Side 16 af Oplysning om eventualforpligtelser Der er indgået aftale om administration, som kan opsiges med 12 måneders varsel eller i alt t.kr Oplysning om sikkerhedsstillelser og aktiver pantsat som sikkerhed Til sikkerhed for prioritetsgæld t.kr er tinglyst sikkerhed med t.kr Bogført værdi af grunde og bygninger udgør t.kr Til sikkerhed for engagement med pengeinstitut t.kr. 519 er tinglyst ejerpantebreve med t.kr Bogført værdi af grunde og bygninger udgør t.kr Selskabet har overfor pengeinstitut givet sikkerhed for mellemværende med pengeinsitut og sekundært realkreditinstitut i tilgodehavende ej indbetalt kommanditkapital, i alt t.kr Herudover har pengeinstitut transport i forsikringssum og huslejebetalinger.