DET ÅBNE LAND UDVIKLING KRÆVER OPRYDNING

Transkript

1 UDVIKLING KRÆVER OPRYDNING Notat om flytning fra land til by, om energiforholdene i de tiloversblevne bygninger på landet og om mulighederne i en planlagt afvikling af bygninger i nogle områder til fordel for udvikling i andre

2 SPAR ENERGI I Der er en klar tendens til, at urbaniseringen fortsætter i Danmark. Flere og flere flytter fra land til by. Det har allerede fået alvorlige konsekvenser i det åbne land. Statens Byggeforskningsinstitut skønner således, at omkring bygninger er blevet tilovers, og flere undersøgelser og rapporter, som er udarbejdet i de senere år, peger meget direkte på, at der med fraflytningen opstår et behov for oprydning af tiloversblevne og delvist forladte bygninger. Der findes efter Det Økologiske Råds vidende ikke egentlige rapporter, som kortlægger den energimæssige tilstand af de tiloversblevne bygninger i det åbne land, men adskillige ste- der konstateres det, at den generelt er ringe. Det mere end antydes, at nedrivning nok er den mest fremkommelige og samfundsøkonomisk billigste form for oprydning. Samtidig er boligmarkedet i det åbne land helt i bund, huspriserne er lave, og ejerne har meget ringe muligheder for at investere i bygningsforbedring i de bevaringsværdige bygninger. Udgangspunktet for dette notat er derfor, at der vil være udviklingsmæssige og energimæssige fordele forbundet med at nedrive tiloversblevne bygninger i det åbne land, men at det er nødvendigt at skabe nye økonomiske og lovmæssige rammer for, at det kan ske Bygninger, der nedrives i det åbne land, er energimæssigt i en meget ringere tilstand end de bygninger, som beboerne flytter til. En oprydning vil både genskabe flere af det åbne lands kvaliteter og reducere udbuddet af dårlige og usælgelige huse. Herved skabes en bedre balance mellem beboere og bygninger, og der vil forhåbentlig igen opstå et marked for boliger på landet. Det vil give husejerne mulighed for at investere i forbedringer af de tilbageblevne bygninger, og derved kan de affolkede områder i det åbne land blive mere attraktive. Måske kan de endda få karakter af vinderområder. En nedrivningsindsats kan fokuseres, så der bliver skabt sammenhængende områder i det åbne land uden bebyggelse. Det kan øge områdernes rekreative værdi og/eller skaffe plads til placering af vindmøller på land langt fra naboer. Herved skabes lokale udviklingsmuligheder, og den danske omstilling til vedvarende energi bliver billigere. En planlagt oprydning, som gør bosætningen mere koncentreret, giver desuden kommunerne mulighed for at spare på omkostningerne til både infrastruktur og velfærdsydelser til borgere, der i dag bor spredt i det åbne land 2

3 S ANBEFALINGER 1. De overflødige bygninger i det åbne land bør nedrives for at skabe bedre finansieringsmuligheder for renovering af de øvrige bygninger og for nybyggeri For at genskabe markedet for boliger i det åbne land, må herlighedsværdierne på landet forbedres, og der må skabes bedre overensstemmelse mellem udbud og efterspørgsel efter bygninger. Det skal kommunerne sikre gennem oprydning i den overflødige boligmasse. Målet med denne indsats skal være at få fjernet de omkring bygninger, som ifølge Statens Byggeforskningsinstitut i dag er direkte til overs. Den sammenhængende afviklings- og udviklingsindsats skal ske på en måde, som gør det attraktivt for mere ressourcestærke borgere at flytte til de omfattede områder. I nyere udbygningsområder nær ved de større byer er der succes med at udbyde større grunde til moderne bofællesskaber. Skal denne metode fungere i det åbne land, skal der laves samlede udbud af nye grunde for at tiltrække en kritisk masse af nye beboere. Det kunne gøres ved, at de ryddede grunde opkøbes og udbydes samlet som nye boligområder. Det vil kunne tiltrække børnefamilier og yngre erhvervsaktive borgere og være med til at rette op på den skæve aldersfordeling i det åbne land. 2. De berørte kommuner bør pålægges krav om at planlægge den nødvendige udvikling og afvikling i det åbne land samtidig med, at de gives bedre økonomiske og lovmæssige muligheder for en målrettet oprydning De 70 kommuner, som i dag kan søge puljen til nedrivning i det åbne land, bør forpligtes til at planlægge både udvikling og afvikling. Dette skal ske i et samarbejde hen over kommunegrænserne. I forbindelse med planlægningen af afviklingen skal kommunerne søge at skabe større sammenhængende landskabsområder, hvor der kan ske udvikling baseret på en forbedret herlighedsværdi, eller hvor arealerne f.eks. kan benyttes til opstilling af nye vindmøller på land, som ikke generer naboer. Der skal arbejdes både med at rydde op i den spredte bebyggelse i det åbne land og med at vende forfaldet i mindre bebyggelser og landsbyer til udvikling. I den forbindelse er nedrivning af forfaldne og overflødige bygninger et vigtigt virkemiddel. Den nuværende nedrivningspulje bør derfor fordobles i de kom- mende år, og de ekstra midler skal forbeholdes kommuner, som arbejder efter en planlagt afviklingsmodel, hvor oprydning prioriteres frem for spredt og tilfældig nedrivning. Lovgivningen bør ændres, så kommunerne får bedre økonomiske redskaber til at hjælpe de borgere, som fortsat bor på landet i åbenlyst nedslidte eller uhensigtsmæssigt beliggende bygninger, men som ikke selv har råd til at forbedre eller rive dem ned. Kommunerne skal have mulighed for genhusning og bør sikre, at den sker på en måde, der styrker de udpegede udviklingsområder. Et redskab kunne være en øget ret til at kondemnere forfaldne bygninger og ekspropriere bygninger, som vil komme til at ligge som uhensigtsmæssige hindringer for en planlagt ændret brug af de pågældende områder. 3

4 3. Nedrivning bør fokusere på de energimæssigt ringeste bygninger Generelt er mange bygninger i det åbne land både de fritliggende og landsbybebyggelserne - i en energimæssigt ringe stand. Derfor vil en målrettet nedrivning af de bygninger, som skønnes at være overflødige, kunne fjerne de værste og mest utidssvarende energislugere. Nedrivningen kan sikre bedre balance mellem udbud og efterspørgsel på boligmarkedet, så ejendomspriserne på landet stiger igen. Det vil give husejerne mulighed for at foretage investeringer, der forbedrer både energieffektivitet og komfort i de tilbageblevne bygninger. Der kan etableres en skrotningsordning for ejere af udtjente bygninger. Det vil give kommunerne bedre muligheder for at gennemføre nedrivninger som en del af en samlet planlagt strategi for revitalisering af det åbne land. 4. Udpegning af fritidsområder bør ske i kommuner med sådanne attraktionsmuligheder Eventuelt billedetekst til billedet nedenfor En række kommuner har i kraft af deres beliggenhed en turistmæssig attraktionsværdi, som gør, at en del af de bedre tiloversblevne bygninger kan sælges som fritidshuse. Disse kommuner bør gennem kommune- og lokalplanlægningen udpege landsbyer og bebyggelser i det åbne land, hvor husene enten må eller ikke må sælges til fritidsbrug. Det gør mange kommuner allerede, men ikke alle er lige gode til at planlægge eller lige bevidste om omfanget af opgaven med at sanere den nedslidte boligmasse og sikre formålstjenlig anvendelse af overskydende bygninger. En planlagt udpegning af huse til fritidsbrug vil øge efterspørgslen på huse og dermed salgspriserne. I mange tilfælde vil sommerhusejerne investere i forbedringer af boligen ligesom energiforbruget vil falde, fordi husene, der ofte er dårligt isolerede, ikke vil blive brugt meget om vinteren. 4

5 5. Planlagt afvikling kan give kommunerne bedre økonomiske muligheder for at fokusere indsatsen Det er svært for kommunerne at gennemføre en planlagt ombygning i det åbne land, fordi lovgivningen ikke giver dem nok redskaber til formålet, og fordi de i reglen har en stram økonomi. Modsat er det dyrt at sikre velfærdsydelser, kollektiv trafik og vedligehold af veje og anden infrastruktur i landområder med mange spredt beliggende ubeboede eller dårlige huse beboet af ældre og socialt udsatte borgere. Samtidig er det svært at tiltrække mere velstillede og erhvervsaktive skatteydere til det åbne land. Skabelsen af færre, men mere levedygtige lokalsamfund og oprydning i den forfaldne spredte boligmasse kan således give landkommunerne en bedre økonomi. 6. Planlagt afvikling og udvikling i det åbne land skal ske i et samarbejde En planlagt afvikling og udvikling i det åbne land må ske i et samarbejde mellem stat, kommune, kreditforeninger/finansieringsinstitutter, ejere og lokalsamfund m.fl., sådan som Statens Byggeforskningsinstitut har foreslået. Mange af de estimerede forfaldne og overflødige bygninger i det åbne land er formentlig fortsat belånt, ofte uden de store muligheder for at långiverne som f.eks. kreditforeningerne kan få deres udlån tilbage. Oprydningsarbejdet er således ikke kun et spørgsmål om at tilvejebringe de ca kr. pr bygning til at dække nedrivningsomkostninger, som SBi anslår. Der skal også indgås aftaler med kreditforeninger og andre kreditorer med pant i bygningerne om en rimelig solidarisk dækning af underskud. En støtte til nedrivninger i det åbne land må ikke udvikle sig til en støtteordning for investorer, som herved sikres mod tab i bygninger, der allerede ligger hen som ruiner. Modsat kan oprydningen formentlig heller ikke gennemføres uden forlig med kreditorerne, så det bliver økonomisk muligt at gennemføre oprydningen. De samme långivere har jo også finansieret de mange bygninger, som må forventes at stige i værdi ved en sådan planlagt af- og udvikling i det åbne land. Denne forbedrede sikring af andre udestående lån må indgå i en samlet vurdering af omkostningerne ved en oprydning i det åbne land. 7. Den offentlige transport i det åbne land bør forbedres og koncentreres Kollektiv transport er dyr i det åbne land med spredte bebyggelser. Man kommer ikke udenom, at bilen må spille en større rolle her end i og omkring de større byer. På den anden side er der også behov for, at beboere uden bil kan bo på landet. Der findes allerede puljer til fremme af kollektiv transport i det åbne land, og de bør forøges. Men forudsætningen for at få del i midlerne bør være, at de bliver brugt i de udpegede udviklingsområder, således at de ekstra penge er med til at gøre det åbne land mere attraktivt. Den kollektive transport på landet i dag er ofte inde i en ond cirkel. Der er for få passagerer, fordi der er for få og for dårlige forbindelser - og der nedlægges ruter og afgange, fordi der er for få passagerer. Men når bosætningen bliver samlet mere, kan man forbedre den offentlige transport i udviklingsområderne. Der vil være færre områder, hvor busserne skal køre langt, og dermed kan de mere velfungerende områder sikres en ordentlig betjening. 5

6 Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Udvikling af landdistrikter en værktøjskasse 2013 I forbindelse med udarbejdelsen af Landsplanredegørelsen 2013 blev Danmark opdelt i fire zoner på baggrund af en opdeling på sogneniveau. Dette kan bedre og mere præcist anskueliggøre udfordringernes omfang og placering. Dette notat har fokus på landdistrikter længere væk fra de største byer. Disse er lysegrønne på nedenstående kort. Danmarkskort over områdetyper Byområder i eller tæt på de største byer Byområder længere væk fra de strste byer Landdistrikter tæt på de største byer Landdistrikter længere væk fra de største byer Småøer Hjørring Bornholm Brønderslev Frederikshavn Læsø Jammerbugt Aalborg Thisted Morsø Skive Rebild Vesthimmerland Lemvig Struer Viborg Randers Norddjurs Holstebro Favrskov Syddjurs Silkeborg Herning Aarhus Skanderborg Ringkøbing-Skjern Ikast-Brande Horsens Odder Samsø Hedensted Billund Vejle Varde Fredericia Nordfyn Esbjerg Vejen Middelfart Kolding Kerteminde Fanø Odense Assens Nyborg Haderslev Faaborg-Midtfyn Gribskov Helsingør Halsnæs Fredensborg Hillerød Allerød Hørsholm Odsherred Frederikssund Rudersdal Egedal FuresøLyngby-Taarbæk Gentofte Roskilde København Holbæk Tårnby Kalundborg Lejre Greve Dragør Solrød Ringsted Køge Sorø Slagelse Næstved Faxe Stevns Tønder Svenborg Vordingborg Aabenraa Sønderborg Ærø Langeland Lolland Guldborgsund 6

7 Selvom områderne geografisk dækker en rimelig stor del af Danmark, så er det under 15 % af befolkningen, som i dag bor i disse områder. Område Beskrivelse af område Antal Pct. Byområder i eller tæt på de største byer Byområder længere væk fra de største byer Landdistrikter tæt på de største byer Landdistrikter længere væk fra de største byer Mindst halvdelen af borgerne bor i byer med over indbyggere og inden for en halv times kørsel fra et af de største byområder i landet. Mindst halvdelen af indbyggerne bor i byer med over indbyggere og mere end en halv times kørsel fra et af de største byområder i landet. Mere end halvdelen af indbyggerne bor uden for byer med over indbyggere og inden for en halv times kørsel fra et af de største byområder i landet. Mere end halvdelen af indbyggerne bor uden for byer med over indbyggere og mere end en halv times kørsel fra et af de største byområder i landet , , , ,3 Hele landet Befolkning 1. januar 2013 fordelt på områdetyper. Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter,

8 Sammenholdes kortet fra Landsplanredegørelsen med kortet over befolkningsudviklingen i kommunerne ses et klart sammenfald mellem områder defineret som Landdistrikter længe- re væk fra de større byer og kommuner angivet med mørkegrønt på nedenstående kort med tilbagegang i befolkningstallet. Kort over befolkningsudviklingen i pct , ,5 0-1 Hjørring Bornholm - 0 Brønderslev Frederikshavn Læsø Jammerbugt Aalborg Thisted Morsø Skive Rebild Vesthimmerland Lemvig Struer Viborg Randers Norddjurs Holstebro Favrskov Syddjurs Silkeborg Herning Aarhus Skanderborg Ringkøbing-Skjern Ikast-Brande Horsens Odder Samsø Hedensted Billund Vejle Varde Fredericia Nordfyn Esbjerg Vejen Middelfart Kolding Kerteminde Fanø Odense Assens Nyborg Haderslev Faaborg-Midtfyn Gribskov Helsingør Halsnæs Fredensborg Hillerød Allerød Hørsholm Odsherred Frederikssund Rudersdal Egedal FuresøLyngby-Taarbæk Gentofte Roskilde København Holbæk Tårnby Kalundborg Lejre Greve Dragør Solrød Ringsted Køge Sorø Slagelse Næstved Faxe Stevns Tønder Svenborg Vordingborg Aabenraa Sønderborg Ærø Langeland Lolland Guldborgsund 8

9 DEN ØKONOMISKE VIRKELIGHED I DET ÅBNE LAND I 2014 har der været stor mediefokus på boligmarkedet i Danmarks yderområder og de økonomiske problemer, mange husejere på landet oplever. Handlen med boliger i det åbne land langt væk fra større byer går meget trægt og er nogle steder stort set gået i stå. Huspriserne er lave, og i mange tilfælde er det ikke muligt at optage hverken banklån eller realkreditlån til køb af bygninger i disse områder. Inden for det seneste halve års tid, er det blevet meget svært at låne til boligkøb i landzonerne. Det er et kæmpe problem. Dem, der vil sælge, kan ikke sælge, og dem, der gerne vil købe, må ikke låne, siger Carsten Abild, formand for Landsbyerne i Danmark. Det betyder, at der er nogle huse, der er meget vanskelige eller i værste fald umulige at sælge. Hvis man ikke holder sig til den meget fine regel (red. Realkreditloven siger, at man kun kan give lån til ejendomme, der vurderes at kunne omsættes igen inden for seks måneder), så kommer alle i Danmark til at betale en højere pris for at låne penge. Derfor vil der være områder, som realkreditinstitutterne ikke kan låne ud til, siger Ane Arnth Jensen, direktør for Realkreditrådet. de udslidte overskydende huse formentligt fortsat er belånt. Energimæssigt er dette også et problem, fordi vanskelighederne med at optage lån også rammer de brugbare bygninger. Ofte kan de trænge til et kvalitetsløft komfortmæssigt som energimæssigt. Når man ikke kan låne, er det ikke muligt at investere i energiforbedringer, og de økonomiske, energimæssige og komfortmæssige gevinster, som ofte hurtigt kan betale sig selv hjem, kan ikke gennemføres. Der bør derfor etableres et samarbejde mellem offentlige myndigheder, finansieringsinstitutioner og faglige eksperter, som kan opstille målrettede løsninger for boligbygninger i det åbne land langt fra de større byer. Kilde: Artikel fra Ritzau, Der vil i det åbne land sjældent være garanti for, at en ejendom kan sælges inden for seks måneder, sådan som realkreditloven kræver. Det betyder, at selv om der kan findes købere, kan en handel ikke gennemføres, fordi det er umuligt at belåne bygningen. Derfor er en del boligejere i praksis bundet til at blive boende, selv om de ønsker at flytte, og selv om der faktisk er købere. Derfor er ejendomssalget i det åbne land gået i stå. Statens Byggeforskningsinstitut anbefaler således, at de overskydende forladte og nedslidte ejendomme i det åbne land rives ned for at skabe en bedre balance mellem udbud og efterspørgsel. Dette sætter dog mulige långivere med pant i bygningerne i en svær situation, da en del af 9

10 MODERNE VARMEFORSYNING KRÆVER ENERGIFORBEDRINGER Størstedelen af bygningerne i landsbyerne og i det åbne land opvarmes i dag af med fortidens opvarmningsmetoder i form af olie, el og brændeovn. Der skal derfor ekstra fokus på disse bygninger, som på et tidspunkt skal konverteres til en moderne opvarmningsform - normalt en varmepumpe, da der er tale om bygninger uden for det kollektive system. I store områder af Danmark har de nuværende brugere af bygningen ikke mulighed for at foretage den nødvendige investering, da de ikke kan låne til investeringen. Bygningernes tilstand og beliggenhed er så dårlig, at ingen finansieringsinstitutter vil binde an med långivning, alene fordi investeringen ikke vil afspejles i en eventuel handelsværdi, og dermed skabe sikkerhed for lånet. For at skabe denne forandring, er der dog flere barrierer, som skal fjernes. For rigtig mange bygninger i landsbyerne eller i det åbne land er i en energimæssigt ringe kvalitet. Hvis en varmepumpe-løsning skal kunne fungere i bygninger, som er bevaringsværdige, skal bygningen ofte først efterisoleres og generelt opgraderes, og det kræver investeringer. 10

11 RAPPORTER OM SITUATIONEN I Der er i den senere tid udgivet en række rapporter om situation i det åbne land. I det følgende kapitel refereres de vigtigste af disse som udgangspunkt for Det Økologiske Råds anbefalinger til indsatser. STATENS BYGGEFORSKNINGSINSTITUT: BOLIGMARKEDET UDEN FOR DE STORE BYER Kilde: SBi s Rapport: Boligmarkedet uden for de store byer, 2014 Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) udgav i 2014 rapporten Boligmarkedet uden for de store byer. Formålet var at undersøge lokale muligheder for at skabe et boligmarked i balance uden for vækstområderne under hensyn til den fortsatte afvandring fra land til by. SBi tog udgangspunkt i lokale forhold i tre typiske kommuner, som er valgt ud fra deres geografiske placering, og fordi de bevidst har arbejdet med problemstillingen. DEN STRUKTURELLE UDVIKLING Ved midten af det tyvende århundrede stod de primære og sekundære erhverv for langt mere end halvdelen af beskæftigelsen, men i dag udgør de kun cirka 13 procent. Alene i de sidste tyve år er beskæftigelsen i landbrug og fremstillingsindustri tilsammen faldet fra personer til personer. En stor del af de forsvundne job fandtes i områder uden for de store byer eller i deres forstæder. Der er tale om en grundlæggende forandring af landets økonomiske struktur og geografi med vidtrækkende effekter økonomisk, demografisk og socialt for store dele af landet. Boligmarkedet uden for landets vækstområder påvirkes således af faldende efterspørgsel samtidig med et stigende udbud. Der sker en tydelig, strukturel bevægelse fra land og 11

12 Antal parcelhuse udbudt til salg og solgte parcelhuse i perioden i kommunerne Faaborg-Midtfyn, Thisted og Hjørring. Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken. Kilde: SBi s Rapport, Boligmarkedet uden for de store byer, Årets 1. kvartal mindre byer mod større bysamfund, og den foregår på alle niveauer. Det stigende udbud af boliger uden for vækstområder består for en dels vedkommende tilmed af utidssvarende boliger. Resultatet er derfor et stigende antal ubeboede, usælgelige huse, som reelt ikke længere er en del af boligmarkedet. Store infrastrukturprojekter har i nogen grad kunnet kompensere for denne udvikling ved at øge mobiliteten fra by til land, men med krisens gennemslag i 2008 er begrænsningerne ved denne politik blevet tydeligere. BOLIGMARKEDET I DAG Store dele af boligmarkedet uden for de store byer er nu præget af stilstand i form af manglende efterspørgsel, og mange ejere er stavnsbundne til deres boliger, fordi de ikke kan sælges uden tab. Disse dele af boligmarkedet vil være nødt til at tilpasse sig de nye realiteter med vigende efterspørgsel efter boliger og erhvervsbygninger. Tilpasningen er vanskelig med fordoblingen af udbudte ejendomme og halvering af antal handler. Det er simpelthen ikke tilstrækkeligt blot at give prisnedslag. STIGENDE ANDEL AF ÆLDRE BORGERE Den demografiske udvikling i landdistrikterne udgør en voksende udfordring. Stadig flere unge flytter fra landet, og tilflytning af personer i den erhvervsaktive alder falder. Resultatet er, at befolkningens gennemsnitsalder stiger hastigt, og det vil på længere sigt fjerne en god del af efterspørgslen på boligmarkedet uden for de store byer. Den demografiske udvikling har således medvirket til, at boligmarkedet i dele af landet reelt er brudt sammen, idet det potentielle udbud af boliger stiger på et marked, der i forvejen er præget af et overudbud og stærk nedgang i boligsalget. INTET MARKED FOR FALDEFÆRDIGE BYGNINGER I dele af landområderne ligger mange nedslidte og dårligt vedligeholdte bygninger. Disse lav-kvalitetsejendomme er i dag åbenlyst usælgelige, og som udviklingen tegner sig, vil der heller ikke blive behov for dem i de næste mange år. De nedslidte og overflødige boliger skal tilpasses til markedets nye realiteter. Dette påhviler i dag de ramte bygningsejere og deres kommuner. Men da der ikke er en egentlig markedsværdi af boliger, bliver nedrivning en ren omkostning, som ejeren måske ikke kan eller vil påtage sig. Renovering af disse ejendomme vil som hovedregel ikke være økonomisk rentabel på grund af manglende efterspørgsel. Når markedet således ikke har kunnet - eller forventes at kunne - løse problemet, er det nødvendigt at overveje samfundsmæssige løsninger, f.eks. i form af systematiske nedrivninger. Men det er ikke så ligetil, for på trods af at de statslige nedrivningspuljer har været et nyttigt værktøj for kommunerne, er sagerne ofte komplekse og tidskrævende i forhold til sociale hensyn. Kommunerne har ikke økonomi til at købe og nedrive de tomme eller faldefærdige ejendomme i et omfang, der svarer til behovet Hjørring, solgt Hjørring, udbudt Thisted, solgt Thisted, udbudt Faaborg-Midtfyn, solgt Faaborg-Midtfyn, udbudt 12

13 SIKRE RAMMER FOR INVESTERING Det er en stor opgave for kommunerne at skabe sikre rammer for investering i oprydningen. Der er ikke økonomiske resurser til bare at begynde fra en ende af med at rydde op, rive udtjente huse ned og forskønne fællesarealer og veje. Derfor kræves en målrettet indsats med skarp planlægning og prioritering, og kommunerne er nødt til at begrænse deres indsats til prioriterede områder inden for kommunegrænserne. Det er uundgåeligt, at kommunerne må i gang med at beslutte, hvilke områder der skal udvikles, og hvilke der skal afvikles. For områder med udviklingspotentiale må der udarbejdes planer, som bl.a. kortlægger eksisterende værdier og viser, hvad de frigjorte arealer skal bruges til, når de udtjente huse er væk. Tilfældigt tilgroede tomter er ligeså uheldige som ruiner. PARTNERSKABER OM OPRYDNING I UD- TJENTE BYGNINGER For at overkomme den økonomiske opgave med at rydde op, anbefaler SBi s rapport, at der bør udvikles en form for partnerskaber, hvor interessenter som stat, kommune, kreditforeninger/finansieringsinstitutter, ejere og lokalsamfund arbejder sammen i en gensidigt forpligtende og langsigtet indsats. Flere kommuner har allerede iværksat et tæt og formaliseret samarbejde mellem lokalsamfund og kommune. Mindre kommunale tilskud har i kombination med lokalsamfundets frivillige indsats igangsat en oprydning og renovering af bygningsmassen. indsats i det åbne land samtidig vil kunne bidrage til lokal beskæftigelse og omsætning BRUG FOR LANGSIGTET INDSATS Nogle steder, men slet ikke alle, kan den ugunstige udvikling vendes, men det er vanskeligt at planlægge for en sådan udvikling. Der skal et langt sejt træk til, idet det tager mindst 10 år selv med stort lokalt engagement og diverse offentlige midler og fondstilskud at stabilisere eller vende en negativ udvikling i områdebyer og lokalbyer gennem nedrivning og byfornyelse. FOKUS PÅ SOCIAL KAPITAL OG ILDSJÆLE Der er brug for lokale ildsjæle og social kapital i landdistrikterne, hvis de skal udvikle sig bæredygtigt. Det er ikke kun den finansielle kapital, som afgør, hvilke af de mindre bysamfund, som har et fremtidigt udviklingspotentiale. Civilsamfundets karakter og styrke udgør en succesfaktor, som skiller bæredygtige lokalsamfund fra ikke-bæredygtige. Her er det vigtigt at bemærke, at mange landsbyers sociale kapital synes at være bundet op på relativt få energiske og engagerede enkeltpersoner. En ensidig satsning på en lokalitets eksisterende sociale kapital kan derfor være et usikkert grundlag for at sikre lokalsamfundets udvikling og fremtid. BYFORNYELSESINDSATS SBi anbefaler at anvende den offentlige støtte til byfornyelse, som først i de seneste år er blevet taget i brug uden for de store byers centrale bydele. Ca. 5 pct. af landets ca. 1,2 mio. parcel- og stuehuse m.m. udgøres af små, utidssvarende og misligholdte boliger. Det giver samlet et nedrivningsbehov på omkring ejendomme, der med en anslået nedrivningspris på kr. pr. ejendom beløber sig til 5-6 mia. kr. Det svarer til en årlig udgift på en halv mia. kr. i en tiårig periode. Heroverfor stiller rapporten dagens midler til en byfornyelsesindsats på 285 mio. kr. årligt. I rapporten påpeges også, at en oprydnings- 13

14 DANSK BYPLANLABORATORIUM: VEJKANTSDANMARKS FREMTID Kilde: Der skal afvikles, før der kan udvikles i landdistrikterne, artikel af Dansk Byplanlaboratorium, Dansk Byplanlaboratorium (DBL) udgav i januar 2014 rapporten Vejkantsdanmarks Fremtid. Rapporten tager sit udgangspunkt i de mange danske landsbyer, som ligger på begge sider af hovedvejen eller gennemfartsvejen, og opstiller fire scenariet for udvikling af Skrumpelev. Rapporten rummer en række gode fakta om netop denne type landsbyer og deres typiske indbyggere. Rapporten beskriver, at kommunalbestyrelser med landdistriktsområder i tilbagegang ikke kan komme uden om at skulle prioritere, planlægge og beslutte hvilke områder i kommunen, der har potentiale for udvikling, og hvor det giver bedst mening at nedrive tomme og overflødige boliger. Som en konsekvens af strukturændringerne står vi i dele af landet med mange overflødige boliger, der ikke er efterspørgsel efter. Boligerne lever typisk ikke op til dagens standard med hensyn til komfort, energiforbrug og planløsning. Også DBL skønner, på baggrund af Danmarks Statistiks opgørelse af ledige boliger, at henved af husene er overflødige. Derfor er der et potentiale for at nedrive disse med henblik på at skabe investeringssikkerhed og udvikling. Det er nødvendigt med en kommunal planlægning, der kan bane vejen for den fornødne investeringssikkerhed på ejendomsmarkedet for de øvrige boliger. Formålet er at fremme, at både private boligsøgende og erhvervsinvestorer igen skal få øjnene op for landdistrikternes kvaliteter. Større investeringssikkerhed øger samtidig mulighederne for at opnå finansiering gennem banker og realkreditinstitutioner. Indsatsen går ud på at skabe gode livs- og udviklingsvilkår for de op mod 20 procent af befolkningen, der bor i yderområderne, og det gøres ikke kun ved hist og her at rive en udtjent ejendom ned. Der må ske en helhedsorienteret planlægning, hvor bl.a. nedrivninger og offentlig service samtænkes. En sådan planlægning bør udarbejdes i tæt samarbejde med områdernes beboere og kommuner og gerne også i samspil med finansieringsselskaber og staten. For at kunne gennemføre den store økonomiske opgave for bygningsejerne, lokalsamfundene og kommunerne med at nedrive og i nogle tilfælde renovere utidssvarende bygninger i det åbne land, bør det overvejes at udvikle partnerskaber, hvor stat, kommuner, kreditforeninger/finansieringsinstitutter, boligejere og lokalsamfund arbejder sammen. Formålet er at etablere en gensidigt forpligtende og langsigtet indsats for at forbedre og rydde op i de nødlidende lokalsamfund. Et supplerende middel kan være den offentligt støttede byfornyelse, der først i de seneste år er blevet taget i brug uden for de store byers centrale bydele. En offentligt støttet ordning med tilstrækkelige midler vil kunne sikre, at de dårligste bygninger kan rives ned, og at der kan skabes grønne arealer. Det er ikke nogen let øvelse for kommunerne, da der er mange følelser og sociale hensyn forbundet med ændringerne. Og det tager adskillige år med stort lokalt engagement og diverse offentlige midler samt fondstilskud at stabilisere eller vende en negativ udvikling i småbyer og lokalsamfund gennem nedrivning og byfornyelse. Så det er om snarest at komme i gang. 14

15 DANSK BYGGERI: DET BLIVER SKÆVERE FREM MOD 2020 Kilde: Dansk Byggeris hjemmeside den 8. april Den seneste opgørelse fra Danmarks Statistik om boligforhold viser, at vi nu har ubeboede boliger i Danmark. En del af disse boliger står tomme på grund af ventetid i forbindelse med hussalg, men over halvdelen af boligerne har stået tomme i mere end 1 år og knap boliger har ikke været beboet siden 1. januar I følge Dansk Byggeri er der især langtidstomme boliger i kommuner i udkantsdanmark og på de mindre øer, hvor de udgør en betydelig andel af den samlede boligmasse. Samtidig strømmer tilflytterne til de større byer som Århus og København, hvor det vurderes, at der er behov for nye boliger frem mod CENTER FOR BOLIG OG VELFÆRD: BEFOLKNINGENS BOLIGØNSKER Kilde: Center for Bolig og Velfærd, 2009, Befolkningens boligønsker Center for Bolig og Velfærd udgav i august 2009 en undersøgelse af befolkningens boligønsker finansiereret af Realdania Forskning. Undersøgelsen gennemføres med jævne mellemrum og kan således sammenligne boligønskerne i årene 1986, 2001 og 2008 og dermed illustrere udviklingen i præferencer. Når husene står tomme for længe, forfalder de mere og mere. Faldefærdige huse skæmmer, og i en mindre landsby skal man ikke have ret mange af den slags gamle rønner, før det giver indtryk af en døende by. På den måde udgør de faldefærdige huse en risiko for hele byen, fordi det påvirker tilflytningen og dermed modvirker udvikling, lyder det fra Dansk Byggeri. Nedrivning skaber udvikling Flere kommuner i fraflytningsområdet arbejder aktivt med at få fjernet de boliger, der skæmmer byen for at sikre, at man ikke mister potentielle borgere på den bekostning. Her kan kommunerne skele til hinanden og tage ved lære af de bedste eksempler. vil flytte ud på landet. Især husstande uden tilknytning til arbejdsmarkedet ønsker ofte at komme væk fra byerne ud til landområderne. Det gælder også mange, der er opvokset på landet og gerne vil tilbage. Ud fra tallene kan man se, at drømmen om at flytte på landet lever. Mange især unge par under 30 samt singler og barnløse par mellem 30 og 59 år ønsker at bo på landet uden faktisk at gøre det. Undersøgelsen har imidlertid kun lidt fokus på boliger i landsbyerne og i det åbne land, og kun et enkelt sted angives, at mange gerne 15

16 LANDDISTRIKTERNES FÆLLESRÅD Kilde: Vil regeringen forrykke balancen i Danmark i retning af storbyer og nedlæggelse af landsbyer? - Udtalelse fra Landdistrikternes Fællesråd den 28. februar LDF er en interesseorganisation, som varetager interesser både for områder, som er potentielle udviklingsområder og potentielle afviklingsområder. LDF er afvisende over for afviklingstankegangen og peger generelt på, at rammevilkårene for det åbne land som f.eks. landzoneregler er begrænsende for udviklingen af det åbne land. LDF anfører, at det er kendt, at folk gerne vil flytte fra byen til landet eller landsbyen, men der er barrierer, som gør det svært at realisere. Der findes også modtrends til den overordnede urbaniserings-trend. Der er folk der flytter fra byen til landet, men der er dog flere, som flytter mod byen. LDF fokuserer derfor modsat de andre rapporter på, at løsningen på problemet med fraflytningen skal findes i at forbedre rammevilkårene for et godt liv på landet med arbejde, bolig og fritid. Regeringens og enkelte kommuners ageren eller mangel på samme bærer efter LDF s mening en meget stor del af skylden for, at flere fortsat flytter mod byen. By og land skal samarbejde og er hinandens forudsætninger, hvorimod en decideret storby strategi vil betyde stærkt øget centralisering af alle funktioner og borgere i landet. KLIMA-, ENERGI- OG BYGNINGSMINISTERIET: KOMMUNAL KLIMAGUIDE Kilde: Klima, Energi og Bygningsministeriet, 2013: Kommunal Klimaguide Klima-, Energi- og Bygningsministeriet udgav i august 2013 en Kommunal Klimaguide med en lang række illustrative eksempler på, hvad der med fordel for klimaet kan gøres i de danske kommuner. Guiden indeholder ikke forslag til en målrettet indsats for en planlagt oprydning i de mange umoderne, usælgelige, forfaldne og tomme bygninger, som i dag skæmmer det åbne land og reducerer incitamentet til at gennemføre en positiv udvikling i det åbne land. 16

17 MINISTERIET FOR BY, BOLIG OG LANDDISTRIKTER: DEN SKÆVE ALDERS- OG KØNSFORDELING I Kilde Webfakta fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (25. april 2013) af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Alders- og kønsfordeling pr. 1. januar 2013 i landdistrikterne længst væk fra de største byer. Den blå farve viser overskud af mænd, og den røde farve viser overskud af kvinder. (Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, 1. juli 2013). Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter (MBBL) har en række rapporter og notater omkring den danske udvikling på deres hjemmesider. Især data om befolkningssammensætningen i landdistrikterne giver et grundlag for en forøget forståelse af problemstillinger og efterfølgende for opstilling af anbefalinger. Befolkningen i det åbne land består i høj grad af ældre mennesker. Der er en stor overvægt af mænd især i alderen år. Se grafen nedenfor. I byområder længere væk fra de største byer er der også et forholdsvist stort overskud af mænd i aldersgruppen år. Kvinderne er til gengæld overrepræsenteret i denne aldersgruppe i byområderne i eller tæt på de største byer. Disse tendenser betyder, at revitalisering af det åbne land har en vanskelig startposition. Der mangler veluddannede kvinder, og den såkaldte kreative klasse er også svagt repræsenteret i forhold til de større byer. Overskud af mænd Overskud af kvinder For SIMPLE LIVING nogle år tilbage var det en trend at reducere sin arbejdsindsats og flytte på landet, hvor leveomkostningerne var tilsvarende reduceret. Trenden var mest udtalt blandt veluddannede, som via internettet havde mulighed for distancearbejde og kun ganske få gange var nødt til at møde frem på en arbejdsplads. Det kunne også være freelanceskribenter eller forfattere, som slet ikke havde en egentlig tilknytning til en traditionel arbejdsplads uden for hjemmet Men også en række bæredygtige boligbebyggelser har set lyset i forlængelse af tankegangen om det enkle liv, hvor man via lave omkostninger kunne reducere behovet for indkomst. Mest kendt er Friland, som blev portrætteret i en tv-serie på DR 2 for nogle år siden. Denne trend har formentlig ikke haft den helt store betydning for flytning fra by til land, men er dog en trend, som stadig kan eksistere, selv om de store byer med deres kulturliv og arbejdspladser har stor tiltrækningskraft. Skal trenden genoplives, er det nok en forudsætning, at kvaliteterne ved at bo i det åbne land forbedres via en målrettet og planlagt oprydning af utidssvarende overskydende bygninger. 17

18 PULJE TIL LANDSBYFORNYELSE - NEDRIVNINGSPULJEN Som led i Vækstplan DK er der afsat i alt 400 mio. kroner over to år til istandsættelse og især nedrivning af faldefærdige boliger beliggende i landdistrikterne og i byer med under indbyggere. Midlerne fordeles efter en fordelingsnøgle til de kommuner, der har søgt. Puljen til landsbyfornyelse, populært kaldet nedrivningspuljen, følger byfornyelseslovens regelsæt og skal skabe forskønnelse og oprydning blandt boliger i de mindre byer og i landdistrikterne. De i alt 200 mio. kroner, der årligt fordeles til kommunerne i 2014 og 2015, kommer ud over de årlige 75 mio. kr. fra byfornyelsesmidlerne, som de mindre byer har fortrinsret til. Puljemidlerne kan bruges til at støtte istandsættelse, nedrivning og fjernelse af skrot og affald eller til at opkøbe ejendomme til nedrivning eller istandsættelse, hvis der er brug for det, siger minister for by, bolig og landdistrikter, Carsten Hansen. Når jeg er ude i landet, så kan jeg jo se, hvor stor en forskel det gør for en landsby, at man har fjernet de værste rønner. Ingen har lyst til at flytte til et sted i forfald, og når kommunerne bruger pengene klogt, kan vi se, at de kan vende udviklingen, så landsbyen igen bliver attraktiv at bo i, siger Carsten Hansen. Sammenhæng med byfornyelsesloven Anvendelsesområdet for puljen er sammenfaldende med de aktiviteter, som kan gennemføres med 60 pct. statsrefusion efter byfornyelsesloven. Puljen understøtter således den ændring af byfornyelsesloven, som blev gennemført i 2012, og hvis hovedformål var en fokuseret indsats i de små byer og landdistrikterne. Fordeling af puljen De 200 millioner årligt er efterfølgende fordelt på 70 kommuner, som har mulighed for at ansøge om typisk 2 5 mio. kr. i 2014 og Enkelte kommuner har dog en ramme på under 1 mio., mens enkelte andre modsat har mulighed for at søge omkring 9 mio. kr. Nedrivningspuljen er særdeles relevant, men det er vanskeligt at se, hvordan en sådan toårig pulje med begrænsede midler kan opfylde behovet for det lange seje træk, som er nødvendigt for at få ryddet op i det åbne land og skabt balance og investeringsmulighed på boligmarkedet igen. Kilde: Pressemeddelelse fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, 21. maj Nedrivningspuljens anvendelse Nedrivning af nedslidte boliger. Istandsættelse af nedslidte boliger. Nedrivning af private erhvervsbyg ninger. Det er en betingelse, at erhvervet er nedlagt. Muligheden er begrænset til bygninger beliggende i byer med færre end indbyggere. Erhvervsbygninger beliggende i det åbne land er således ikke omfattet. Fjernelse af skrot og affald på boligejendomme. Kommunalt opkøb af nedslidte ejendomme med henblik på istandsættelse eller nedrivning. 18

19 KOMMUNERNES HANDLEMULIGHEDER Kilde: Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Udvikling af landdistrikter en værktøjskasse 2013 VÆRKTØJSKASSEN Mulighederne for anvendelse af tiloversblevne bygninger i det åbne land og dermed behovet for nedrivning er meget forskelligt landet over. Ligger bygningerne i pendlerafstand fra de større byer med beskæftigelsesmuligheder, kan bygningerne opretholde deres værdi og evt. energimæssigt renoveres. Ligger bygningerne i områder med turistmæssige kvaliteter såsom sommerhusarealer, kan de tiloversblevne helårsbeboelser med fordel konverteres til sommer- og fritidsbrug. Hvis ingen af disse to forhold er til stede, er lånemuligheder sandsynligvis stærkt reducerede, og bygninger vil enten stå tomme eller forfalde alvorligt. Planlagt nedrivning eller udtynding kan være den eneste brugbare model for revitalisering af området. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter har i 2013 udgivet en Værktøjskasse, som med ministeriets ord sætter fokus på de landsbyer, som kæmper med tomme eller dårlige bygninger, et nedslidt bymiljø, mangel på rekreative kvaliteter eller generelt forfald. Værktøjskassen fokuserer på mulighederne for at udvikle eksisterende landsbyer eller fritliggende bebyggelse, og på kommunernes muligheder for oprydning blandt overflødige, udtjente og misligholdte bygninger. Værktøjskassen kan findes på: mbbl.dk/publikationer/udvikling-af-landsbyer-en-vaerktoejskasse Værktøjskassen gennemgår en række lovmæssige forhold med betydning for kommunernes muligheder for handling på bl.a. følgende områder: Tilsyn: Kommunalbestyrelsen skal føre tilsyn med bygninger, som benyttes til beboelse eller ophold samt gribe ind i de tilfælde, hvor disse bygninger er sundheds- eller brandfarlige. Kommunalbestyrelsen har ikke pligt til at føre tilsyn med tomme boliger og opholdsrum. Kortlægning: Kommunerne opfordres til at gennemføre en kortlægning af situationen i landområderne med henblik på handling. Der lægges dog ikke op til at udarbejde en egentlig oprydningsstrategi. Fra helårsbolig til fritidsbolig: Nogle steder er en bolig mere værd som fritidsbolig end som helårsbolig. Kommunen har mulighed for at meddele tilladelse til, at en helårsbolig i landzone kan overgå til fritidsstatus. Indbringelse for huslejenævnet: Ved en lovændring, som trådte i kraft 1. april 2013, er der indført regler om, at kommunalbestyrelsen kan indbringe sager om omfattende vedligeholdelsesmangler i boliger, som udlejes. Ordningen retter sig især imod udlejning af meget dårlige boliger på landet. Opkøb til nedrivning eller istandsættelse: Kommunen kan som led i en samlet byfornyelsesindsats vælge at erhverve en ejendom efter frivillig aftale med ejeren. I byfornyelsesloven er der endvidere pr. 1. januar 2013 indført mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan opkøbe nedslidte ejendomme beliggende i byer med færre end 3000 indbyggere samt i det åbne land. Kommunen kan herefter vælge at nedrive bygningen eller sælge den til istandsættelse. I begge tilfælde kan kommunen yde tilskud efter lov om byfornyelse og udvikling af bygningsfornyelse og søge refusion for de kommunale udgifter. Ekspropriation efter planloven: Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller privates rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller byplanvedtægt. 19

20 Vedligeholdelsespåbud til udlejningsboliger: I regulerede kommuner kan huslejenævnet påbyde ejeren af en privat udlejningsbolig at vedligeholde sin ejendom og sætte en frist for afslutningen af de påbudte vedligeholdelsesarbejder. Påbud til farlige bygninger efter byggeloven: Kommunalbestyrelsen kan give påbud, når faren skyldes manglende vedligeholdelse af bygningen. Hvis en bygning er i så ringe byggeteknisk stand, at den udgør en fare for forbipasserende eller beboere, er der tale om et ulovligt forhold, hvor kommunen kan gribe ind. Forbud mod beboelse (kondemnering): Hvis kommunen er blevet opmærksom på, at benyttelse af en bygning kan være forbundet med sundheds- eller brandfare har kommunen pligt til at undersøge sagen og gribe hurtigt ind med et forbud mod beboelse eller ophold. Tomme boliger kan også pålægges forbud mod beboelse. Når der er nedlagt forbud mod beboelse skal kommunen anvise husstanden en anden bolig. Afhjælpningspåbud: Samtidig med eller efter at kommunen har nedlagt forbud mod beboelse eller ophold, kan kommunen give ejeren påbud om at afhjælpe de kondemnable forhold inden en fastsat frist. Nedrivningspåbud: Kommunen kan samtidig med eller efter, der er nedlagt forbud mod beboelse, give ejeren påbud om at nedrive bygningen eller en del af denne. Nedrivningspåbud giver ejeren af bygningen ret til erstatning for nedrivningsudgifterne. Landbrugsejendomme: Landbrugsloven siger, at der skal opretholdes mindst en beboelsesbygning for hver 200 ha jord med samme ejer. Disse boliger skal have en anvendelse for ikke at forfalde, og landzonebestemmelserne i planloven samt landbrugsloven giver mulighed for at udleje beboelsesbygninger på landet eller anvende dem til andre formål, herunder fritidsformål. Nedrivning af landbrugsbygninger: Kommunen kan indgå en frivillig aftale med ejeren om nedrivning af en dårlig bygning i det åbne land. En beboelsesbygning på en landbrugsejendom kan dog kun nedrives, hvis ejeren har en anden landbrugsejendom med en passende beboelsesbygning. Hvis ejendommen ligger i et godt landbrugsområde, kan grunden ryddes og anvendes til landbrugsjord. Inden rodet tager overhånd: Kommunen har mulighed for at begrænse større mængder byggematerialer, skrot og lignende, der måtte henligge på privat grund på to måder. Enten ved at føre aktivt tilsyn og påpege ulovligt store oplagsmængder eller ved at udarbejde en lokalplan for landsbyer i landzone. Oprydning på ubebyggede arealer: Kommunen kan gå i dialog med en grundejer om rod på ubebyggede arealer. Giver dialogen ikke resultat, har kommunen mulighed for at udstede et påbud om afhjælpning af manglerne. Indgreb over for affald og forureningskilder: Hvis kommunen kan sandsynliggøre, at der er tale om affald, der kan udgøre en forureningsfare, sundhedsfare eller tiltrække skadedyr, kan den udstede påbud om at lovliggøre forholdet efter miljøbeskyttelsesloven. Fjernelse af skrot og affald: I byfornyelsesloven er der pr. 1. januar 2013 indført mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan yde tilskud til fjernelse af skrot og affald på ejendomme beliggende i byer med færre end 3000 indbyggere samt i det åbne land. 20

21 ISBN: Udgivet: Maj 2014 Tekst: Søren Dyck-Madsen, Det Økologiske Råd Layout: Hanne Koch Notatet er udarbejdet med støtte fra Energifonden