Dagsværdi af investeringsejendomme

Transkript

1 Cand.merc.aud Speciale Dagsværdi af investeringsejendomme Det bedste udtryk for dagsværdi Forfatter: Jesper Loft Mikkelsen Vejleder: Jane Thorhauge Møllmann BSS Aarhus Universitet Anslag: Side 1 af 35

2 Abstract. Rand out of time Side 2 af 35

3 Indholdsfortegnelse Abstract Problemformulering:... 6 Metode:... 6 Afgrænsning:... 6 Definition på investeringsejendomme:... 7 Indregning og måling efter ÅRL Indregning og måling efter IFRS... 9 Præsentation og oplysninger efter ÅRL Præsentation og oplysninger efter IFRS/IAS Dagsværdimåling efter IFRS Normalindtjeningsmetoden Ejendommens driftsafkast Fastsættelse af ejendommens forrentningskrav Tillæg og fradrag Dagsværdiberegning Vurdering af normalindtjeningsmodellen Discounted Cash flow Bestemmelse af cash flow Bestemmelse af diskonteringsrenten Tilbagediskontering Fastsættelse af terminalværdien Tilbagediskontering af terminalværdi Fastsættelse af dagsværdi Dagsværdiberegningen Vurdering af DCF-modellen Forrentningskrav Risikofrie rente Markeds risici Specifikke risici Sammenligning mellem normalindtjeningsmodellen og DCF-modellen Side 3 af 35

4 Analyse af udvalgt ejendomsselskab Jeudan A/S Indregning Måling Imputs til modellen Side 4 af 35

5 Indledning: I starten af 00 erne buldrede verdensøkonomien derud af. Dette skabte et boom i ejendomspriserne, der bare steg og steg, og gjorde det muligt for både private og erhvervslivet at låne mange penge uden at der blev stillet at for mange spørgsmål fra bankerne og realkreditinstitutternes side. Mange private var første gangs køber som kunne låne penge til den store lejlighed eller huset på den dyre adresse. Erhvervslivet lånte penge til ejendomsprojekter til flere hundrede millioner. I 2007 sprang boblen så, som følge af bankkraks i USA, der næsten med et gjorde at ejendomsmarkedet i Danmark gik i stå. Priserne faldt, som følge af at antallet af handler faldt, udbuddet var for stort til den efterspørgsel der var fordi at bankerne og kreditinstitutterne stoppede med at låne penge til køberne. Mange blev her fanget, ved at de boede i et hus hvor gælden var større end det som huset kunne sælges for på det nye marked. Erhvervslivets ejendoms eventyr fik også en hård medfart, hvor mange ejendomme simpelthen havde været værdiansat forkert. Som følge af krisen har der så været øget fokus på netop disse værdiansættelser, så meget at IASB har lavet IFRS 13 til opgørelse af dagsværdi. Denne standart fastsætter nogle rammer for hvordan dagsværdi indregnes i regnskabet, så det gerne skulle give et mere retvisende billede af værdien på det pågældende aktiv. Side 5 af 35

6 Problemformulering: Hvordan beregnes dagsværdien af investeringsejendomme efter gældende lov, både ÅRL og IFRS/IAS? Hvad er det bedste udtryk for dagsværdi? Metode: Der vil være en beskrivende del omkring teorien ved måling til dagsværdi, efterfulgt af en problemløsnings del der identificere problemer i teorien. Den videnskabelige teori som opgaven vil benytte sig af er induktion og deduktion. Metode: Hvordan, hvorfor Afgrænsning: Opgaven tager udgangspunkt i, at læseren har kendskab til generelle fagudtryk indenfor emnet, og at læseren ligeledes har en almindelig regnskabsforståelse. Opgaven vil udelukkende tage udgangspunkt i investeringsejendomme, hvilket vil sige at handelsejendomme, domicilejendomme og ejendomme under opførsel ikke vil blive behandlet i opgaven. Opgaven indeholder en kort beskrivelse af de forskellige typer af ejendomme. Leasede ejendomme vil ligeledes ikke blive behandlet i opgaven. Opgaven tager udgangspunkt i investeringsejendomme til dagsværdi. Investeringsejendomme til kostpris vil blive kort beskrevet i opgaven, men vil ikke blive behandlet yderligere. Grunden til dette er, at dagsværdi er opgavens fokus og kostpris medtages kun til sammenligning af forskelle. Opgavens fokus er den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, hvorfor den regnskabsmæssige behandling af øvrige aktiver og passiver kun medtages i et begrænset om- fang. Til besvarelse af underspørgsmål to, er Side 6 af 35

7 hovedvægten på DCF-modellen og normalindtjeningsmodellen. Disse to modeller er de mest anvendte hvorfor kun disse vil blive anvendt. Formålet med opgaven er, at belyse den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Opgaven vil derfor ikke behandle de skattemæssige og momsmæssige problemstillinger i forhold til investeringsejendomme. Disse forhold vurderes ikke at have betydning i forhold til indregning af investeringsejendomme. De regnskabsmæssige problemstillinger i forhold til salg, skift af ejendomstype og ændring af regnskabspraksis vil ikke blive behandlet i opgaven. Der afgrænses for disse problemstillinger, da det ikke vurderes at betydning for besvarelse af problemformuleringen. Definition på investeringsejendomme: En investeringsejendom, defineres efter IAS 40, som grunde eller bygninger, en del af en bygning eller både grunde og bygninger der erhvervs med henblik på at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele 1. IAS 40 giver følgende eksempler på hvad der kan karakteriseres som investeringsejendomme: Grunde, der besiddes med langsigtet kapitalgevinst for øje, i stedet for salg der følger virksomhedens normale drift. Grunde, der besiddes for en endnu ikke bestemt fremtidig anvendelse. Bygninger, der lejes ud under aftaler, som klassificeres som operationel leasing. Bygninger, der står tomme, men som besiddes med udlejningsformål for øje. 2 Grunden til IAS 40 bruges til at definere hvad der er en investeringsejendom og hvad der ikke er, er at der i årsregnskabsloven ikke er nogen klar definition 1 Investeringsejendomme, Revision og regnskabsvæsen, nr. 9, 2002, side 54 2 Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side 252 Side 7 af 35

8 vedrørende dette. Der bliver her refereret til de internationale regnskabsstandarter, gennem de bemærkningerne der er til lovforslaget 3. Indregning og måling efter ÅRL. Investeringsejendomme indregnes i balancen efter de almindelige bestemmelser for indregning af aktiver 4. Et aktiv skal indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden og aktivets værdi kan måles pålideligt, jf. 33. Dette betyder i praksis at aktivet, i dette tilfælde investeringsejendommen, først kan indregnes når aktivet er overtaget og ikke ved underskrivelsen af købsaftalen 5. Når ejendommen er overtaget, skal den indregnes i til kostpris. Denne kostpris består af selve købsprisen for ejendommen, samt andre omkostninger der kan direkte henføres til erhvervelsen af ejendommen. Dette kunne for eksempel være advokatsalær, tinglysningsafgifter og lignende 6. Efterfølgende skal en investeringsejendom løbende reguleres til dagsværdi, efter 38 7, hvor der ikke længere er krav om, at virksomheden skal have investeringsaktivitet som hovedaktivitet, for at der kan foretages løbende måling af investeringsejendomme til dagsværdi med værdireguleringer over resultatopgørelsen. Det betyder, at virksomheder, der eksempelvis ejer en udlejningsejendom ikke længere skal have ejendomsinvestering som hovedaktivitet for at kunne måle denne ejendom til dagsværdi med værdireguleringer i resultatopgørelsen. IFRS 13 skal anvendes til at udfylde lovens rammer vedrørende opgørelse af dagsværdien 8. 3 Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Årsregnskabsloven 38 8 Overblik over den nye årsregnskabslov af 2015, 2015, KPMG, side 9 Investeringsaktiviteter Side 8 af 35

9 Som følge af denne ændring, er det nu frivilligt for virksomheder at vælge om de vil bruge reglerne i 38, selvom investering ikke er deres hovedaktivitet. Samtidigt ophæves bestemmelsen om at den tilhørende gæld skal måles til dagsværdi. Dette betyder at gælden som udgangspunkt skal måles til amortiseret kostpris, der er en tilpasning mod de internationale regnskabsstandarter 9. Indregning og måling efter IFRS Kriterierne for at indregne en investeringsejendom i balancen efter IFRS, svare til kriterierne i ÅRL 10. Efter IAS 40, så kan en virksomhed vælge at måle en investeringsejendom til enten kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger, efter IAS 16, eller de kan vælge at bruge dagsværdimetoden der er fastsat i IFRS 13. Dette betyder så at hvis virksomheden har flere investeringsejendomme, så skal den valgte metode anvendes på alle 11. Vælger en virksomhed at værdiansætte sine investeringsejendomme til dagsværdi, træder reglerne i IFRS 13 i kraft. IAS 40 præciserer, at dagsværdien af investeringsejendomme skal afspejle den aktuelle markedssituation og forholdene på balancedagen. Det betyder, at ejendommen skal værdiansættes inklusive nuværende lejekontrakt og forventninger til fremtidige lejekontrakter 12. I IFRS 13 nævnes tre udbredte og anerkendte værdiansættelsesmetoder, hvoraf en eller flere skal benyttes til at estimere dagsværdien af et aktiv/en forpligtelse: Den markedsbaserede metode (the market approach) Den omkostningsbaserede metode/ genanskaffelsesværdimetoden (the cost approach/ current replacement cost) Indkomstmetoden (the income approach). 9 Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side 256. Side 9 af 35

10 IFRS 13 angiver ikke et egentligt hierarki for, hvilken værdiansættelsesmetode der er den mest retvisende, da dette vil variere alt efter de specifikke omstændigheder 13. Vælger virksomheden at opgøre investeringsejendomme til kostpris, så det gøres efter reglerne i IAS 16. IAS 16 indeholder de samme målingsbestemmelser som ÅRL. IAS 16 indeholder dog mere detaljerede bestemmelser for, hvorledes kostprisen opgøres: Købspris. Direkte omkostninger, indtil aktivet er i brug. Indirekte produktionsomkostninger, kun hvis virksomheden helt eller delvis selv fremstiller anlægsaktivet. Låneomkostninger. Der nævnes også omkostninger som ikke kan regnes med: Starte ny fabrik. Markedsføre nye produkter og service ydelser. Drive virksomhed på et helt nyt sted med nye kunder, herunder træning og oplæring af nyt personale. Administrations- og generelle faste omkostninger 14. Ved at virksomheden vælger at værdiansætte sin investeringsejendom til kostprisen, skal der også afskrives. Afskrivningsgrundlaget er kostprisen fratrukket restværdien. Dette grundlag skal så tillægges forbedringer og reguleres efter op- og nedskrivninger, tilbageførsler af sådanne og for ændringer i restværdien. Denne restværdi skal fastsættes ved ibrugstagningstidspunktet, som værende den værdi virksomheden kan få for et tilsvarende aktiv i samme alder og stand. Denne restværdi skal dog løbende omvurderes, for at stadig kan afspejle værdien af tilsvarende aktiv. Dog påfører en forhøjelse af restværdien på en ejendom, ikke selv bygningen mere værdi, men grunden der ikke kan afskrives på IFRS, 2013, Deloitte, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Side 10 af 35

11 Præsentation og oplysninger efter ÅRL Investeringsejendomme behandles på mange måde som materielle anlægsaktiver, dog med justeringer der viser forskellen. Dette kunne være ved enten at lave en ændring af en post eller oprette en ny særlig post under hovedgruppen materielle anlægsaktiver på balancen. I resultatopgørelsen vises dagsværdireguleringerne på ejendomme, i forlængelse af opgørelsen for dens realiserede bruttofortjeneste 16. I redegørelsen af den anvendte regnskabspraksis, skal de forudsætninger for opgørelsen af dagsværdien beskrives. Erhvervsstyrelsen kræver her at der skal være uddybende oplysninger omkring valg af metode, de væsentlige forudsætninger som er brugt i metoden og om virksomheden har brugt en ekstern vurderingsekspert. Det er her også vigtigt at komme med usikkerheds- og følsomhedsoplysninger omkring ændringer i forudsætningerne for den målte dagsværdi. Udover dette vil det være relevant at opstille opgørelser med information omkring porteføljen, det kunne f.eks. være at vise sammensætningen af ejendomstyper og deres geografiske lokalitet. Virksomheder i regnskabsklasser C og D har pligt til at udarbejde en anlægsnote, der omhandler deres anlægsaktiver 17. Har investeringsvirksomheden flere forskellige typer af investeringsejendomme, altså kontorejendomme, boligejendomme, industriejendomme eller bare grunde, så kunne noten med fordel opstilles med et skema der viser fordelingen af ens investeringsejendomme, afkastkravet og følsomheden over for ændringer i afkastkravet da dette oftest vil have værdi for regnskabslæseren. 18 Et sådan skema kunne se sådan ud: 16 Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side 251 Side 11 af 35

12 Kilde: Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side 251. Vælger virksomheden at værdiansætte deres investeringsejendomme til kostpris, skal der redegøres for den anvendte regnskabspraksis og oplyses om: Indregningsmetoder og målegrundlag for materielle anlægsaktiver. Afskrivningsmetode, skøn over restværdi og brugstid i forbindelse med afskrivninger. Materielle anlægsaktiver skal i balancen præsenteres i disse poster: Grunde og bygninger Produktionsanlæg og maskiner Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Materielle anlægsaktiver under udførelse og forudbetalinger for materielle anlægsaktiver. 19 Præsentation og oplysninger efter IFRS/IAS Den regnskabsmæssige præsentation af en virksomhedens investeringsejendomme, skal ske i en særskilt linje i balancen under de langfristede aktiver, jf. IAS De oplysninger som virksomheden skal give i sit regnskab, er specificeret i IAS 40. Standarten indeholder oplysningskrav for både kostprismodellen og dagsværdimodellen. Disse vil blive belyst i følgende afsnit. 19 Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side 257 Side 12 af 35

13 Generelle oplysningskrav omkring investeringsejendomme: Kriterierne for, hvordan virksomheden skelner mellem investeringsejendomme og andre typer af ejendomme, hvis klassifikationen er vanskelig. Virksomheden anvender kostpris- eller dagsværdimetoden, og hvis sidstnævnte er tilfældet, om og under hvilke omstændigheder operationelt leasede ejendomme behandles som investeringsejendomme. I hvilket omfang opgørelsen af dagsværdier er baseret på en værdiansættelse fra en uafhængig vurderingsmand. Hvis dette ikke er tilfældet, skal det oplyses. Tilstedeværelsen og størrelsen af begrænsninger på investeringsejendommenes realisation eller betaling af indtægter eller provenu ved salg. Kontraktlige forpligtelser til at erhverve, opføre eller om- og tilbygge investeringsejendomme eller til at reparere, vedligeholde eller forbedre disse. 21 Ved benyttelse af dagsværdismetoden, så er det IFRS 13 som der skal benyttes som guideline når der aflægges regnskab. IFRS 13 indeholder b.la. følgende betingelser for oplysninger vedr. måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Metoder og de væsentligste forudsætninger anvendt ved fastlæggelse af dagsværdien af investeringsejendomme, herunder angivelse af, om dagsværdierne primært er baseret på sammenlignelige markedstransaktioner eller i højere grad på basis af andre faktorer Information om aktiver til dagsværdi, som ikke anvendes til highest and best use Information om, hvilket niveau investeringsejendommene indgår i dagsværdihierakiet (Niveau 1, 2 og 3) o Niveau 1-input Værdiansættelse baseret på noterede priser i et aktivt marked, hvor prisen anvendes direkte ikke relevant for ejendomme 21 IFRS, 2013, Deloitte, side 277 Side 13 af 35

14 o Niveau 2-input Værdiansættelse baseret på observerbare priser i et aktivt marked, hvor prisen er direkte eller indirekte observerbar relevant for ejendomme o Niveau 3-input Værdiansættelse baseret på ikke-observerbare input, hvor input er baseret på antagelser, som en normal markedsdeltager vil gøre sig i forbindelse med værdiansættelse af aktivet relevant for ejendomme Proces for opgørelse af niveau 3-dagsværdimålinger. 22 Vælges det at opgøre investeringsejendomme til kostpris skal der, udover de generelle krav, skal der oplyses det samme som svarende til materielle aktiver. Den anvendte afskrivningsmetode. Brugstiden. Afstemning mellem den regnskabsmæssige værdi primo og ultimo. Akkumulerede afskrivninger primo og ultimo året. Dagsværdimåling efter IFRS IFRS 13 er en af de nyeste standarder fra IASB s side og var resultatet på mere end fem års arbejde mellem IASB og FASB, for at forbedre og give ens retningslinjer omkring dagsværdimålinger og oplysningskrav. Standarden er lavet for at øge konsistensen og reducere kompleksiteten ved at have en præcis definition af hvad dagsværdi er, hvordan dagsværdismålingen skal udføres og hvilke oplysningskrav der er forbundet med dagsværdimålinger. Dette var også som følge af den globale finansielle krise der var over verden. 23 Denne standard definere dagsværdi, som før omtalt. Når noget måles til dagsværdi, så er det en markedsbaseret måling og ikke en virksomhedsspecifik måling. Formålet med at lave en dagsværdimåling, er at beregne den pris hvor et aktiv sælges eller en forpligtelse overdrages mellem markedsdeltager på målingsdagen 22 Regnskabshåndbogen, 2016, PWC, side NEWS RELEASE 05/12/11, FASB Side 14 af 35

15 under de givne markedsforhold. Er det i imidlertid ikke muligt at observere prisen på enten aktiverne eller forpligtelserne, som kan en virksomhed måle til dagsværdi ved at benytte sig af andre værdiansættelsesmetoder der maksimere brugen af relevant observerbar input og minimere brugen af ikke observerbar input. 24 Når virksomhederne så står i situationer hvor der skal vælges en værdiansættelsesmetode, er der nogle krav. Da der ikke er noget hierarki over værdiansættelsesmetoderne bygget ind i IFRS 13 om hvilken metode der er mere retvisende end de andre, er det ledelsens opgave at vælge den metode som de subjektivt mener giver det mest retvisende billede på dagsværdien af aktivet eller forpligtelsen. Den værdiansættelsesmetode som der bliver valgt, skal benyttes konsistent fra periode til periode for lignende transaktioner og skulle der ske væsentlige ændringer omkring den valgte metode, skal der tages højde for dette i værdiansættelsen, såfremt det giver et mere retvisende billede. 25 Der er tre værdiansættelsesmetoder som IFRS 13 opstiller, hvoraf en eller flere kan benyttes til estimeringen af dagsværdien på et aktiv eller en forpligtelse. De tre metoder er følgende Den markedsbaseret metode Den omkostningsbaserede metode/genanskaffelsesmetoden Indkomstmetoden 26 Den markedsbaseret metode anvender markedspriser og andre relevante inputs på identiske eller sammenlignelige aktiver eller forpligtelser der er opstået gennem markedstransaktioner til at værdiansætte. 27 Den omkostningsbaserede metode bruger den værdi det ville koste at erstatte det givne aktivs kapacitet. Her skal der tages højde for eventuel forældelse af aktivet, så 24 IFRS 13, Karnov Group, 2014, afsnit IFRS, 2013, Deloitte, side IFRS, 2013, Deloitte, side IFRS 13, 2014, Karnov Group, afsnit B5 Side 15 af 35

16 den værdi man skal finde frem til er værdien af et erstatningsaktiv, enten ved køb eller fremstilling af et nyt, fratrukket den forringelse der nu måtte være. 28 Indkomstmetoden benytter forventet fremtidige indtægter eller pengestrømme som aktivet vil generer, der så tilbagediskonteres til et enkelt beløb, så denne dagsværdi afspejler markedets forventninger til disse fremtidige beløb. 29 Her benyttes normalindtjeningsmodellen og DCF-modellen som de matematiske redskaber til at lave denne beregning. IFRS 13 har opstillet et dagsværdihierarki som er inddelt i tre niveauer. 30 Niveau 1, er hvor der findes officielle kurser, som ikke reguleres, der kan findes på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser der kan findes på målingstidspunktet. Dette vil oftest gøre sig gældende når der er tale om finansielle aktiver eller finansielle forpligtelser. 31 Niveau 2, er andre imputs end de officielle kurser for aktiver eller forpligtelser der kan observeres end direkte eller indirekte. 32 Niveau 3, er de ikkeobserverbare imputs for aktiver eller forpligtelser. 33 Her vil man skulle benytte en af værdiansættelsesmetoderne til at finde dagsværdien. Normalindtjeningsmetoden Den afkastbaserede model eller normalindtjeningsmetoden, som den også kaldes, er en simpel model til at finde dagsværdien af en given investeringsejendom. Modellen er delt ind i tre faser, hvor fase 1 er ejendommens forventede nettodriftsafkast i et typisk stabilt drifts år, fase 2 er hvor forrentningskravet fastsættes ved hjælp af den 28 IFRS 13, 2014, Karnov Group, afsnit B8-B9 29 IFRS 13, 2014, Karnov Group, afsnit B10 30 IFRS 13, 2014, Karnov Group, afsnit IFRS 13, 2014, Karnov Group, afsnit 76 og IFRS 13, 2014, Karnov Group, afsnit IFRS 13, 2014, Karnov Group, afsnit 86 Side 16 af 35

17 risiko der menes at være forbundet med den enkelte ejendom og i fase 3 skal der foretages tillæg og fradrag for særlige forhold til den opgjorte værdi. 34 Ejendommens driftsafkast En ejendoms driftsafkast opgøres ved at man finder lejeindtægterne, fratrækker de forskellige typer omkostninger der er forbundet med at drive ejendommen der så giver driftsafkastet. + Lejeindtægt -vedligeholdelsesomkostninger -administrationsomkostninger -driftsomkostninger = Driftsafkast 35 Det er den faktiske lejeindtægt som der vil være de kommende 12 måneder, i henhold til de indgåede lejekontrakter. Bliver det vurderet at den kontraktfastsatte lejeindtægt afvigere fra markedslejen (+/- 10%), så skal markedslejen benyttes til at udregne driftsafkastet af ejendommen. Markedslejen er den leje som de gældende arealer ville kunne udlejes til inden for en 6 måneders periode, 12 måneder hvis der er tale om en større domicilejendom med kun en lejer. 36 Ved uudlejet arealer vil der indgå en skønnet markedsleje i indtægten og ved arealer som virksomheden selv bruger, fastsættes der også en skønnet leje. 37 Vedligeholdelsesomkostninger er de gennemsnitlige omkostninger der er forbundet med at holde ejendommen i en normal velholdt stand. Administrations- og driftsomkostningerne er de budgetteret omkostninger der vil være over de næste 12 måneder. I tilfælde hvor der ikke skal betales honorar til en 34 Værdiansættelse af investeringsejendomme, 2013, Ejendomsforeningen 35 Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber, side Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber, side Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber, side 51 Side 17 af 35

18 ejendomsadministrator, skal der estimeres hvad sådan en ville koste på det frie marked. 38 Fastsættelse af ejendommens forrentningskrav Forrentningskravene fastsættes ud fra det bedste skøn og under hensyn til den pågældende ejendoms særlige forhold vedr. forrentningskravene der er afspejlet i de handler, der har fundet sted. Dette forrentningskrav fastsættes så ejendommen kan være afhændet inden 6 måneder til den værdi der er fundet frem til. Forrentningskravet er afhængigt af en række forskellige faktorer, både samfundsøkonomiske og faktorer der er specifikke til den pågældende ejendom. Generelle samfundsøkonomiske faktorer der påvirker forrentningskravet er obligationsrenten og konjunktursituationen. De faktorer der vil kunne påvirke forrentningskravet, er faktorer der med stor sikkerhed vil kunne sørge for at forrentningen enten opnås eller ikke opnås. Her er der blandt andet tale om anvendelsesmulighederne af ejendommen, beliggenheden på ejendommen, hvilken stand ejendommen er i og så hvordan lejekontrakterne er. 39 Dette forrentningskrav fastsættes individuelt fra ejendom til ejendom og der vil skulle foretages en revurdering af forrentningskravet ved hver værdiansættelse. Tillæg og fradrag På baggrund af driftsafkastet og forrentningskravet vil der ofte skulle korrigeres i den værdi som der er fundet frem til, dette sker ved tillæg og fradrag. Tillæg for forudbetalinger og deposita Når der udlejes en lejlighed, betaler lejer et depositum til udlejer. Dette beløb giver udlejer en likviditetsfordel, som kommer til udtryk i en rente. Denne renteindtægt skal så tilbagediskonteres og afkastet af denne kapitalværdi tillægges så. Tillæg for merleje 38 Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber, side Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber, side 51 Side 18 af 35

19 Er lejeindtægten højere end markedslejen på vurderingstidspunktet, så kan nutidsværdien af merlejen i perioden frem til det forventet tidspunkt for lejenedsættelsen tillægges. Fradrag for mindreleje Er lejeindtægten mindre end markedslejen på vurderingstidspunktet, så kan nutidsværdien af mindrelejen i perioden frem til det forventet tidspunkt for lejeforhøjelsen fradrages. Fradrag for uudlejede arealer Leje for de uudlejede arealer, som indgår i lejeindtægten, skal fradrages for en periode frem til det tidpunkt hvor arealerne forventes udlejet. Fradrag for udskudt vedligeholdelse Er der udgifter til vedligeholdelse større end de gennemsnitlige vedligeholdelsesomkostninger der er indregnet, skal disse større udgifter fradrages. Fradrag for nødvendige udgifter til indretning Sker der en udlejning af uudlejede lokaler til en lejeindtægt som indgår i beregningen og forudsætter det indretning og istandsættelse af lokalerne skal disse fradrages. 40 Dagsværdiberegning Når driftsafkastet og forrentningskravet er fastsat, så kan dagsværdien udregnes. Dagsværdien skal så tillægges eller fradrages de ovennævnte værdi der er udregnet. Det er her vigtigt at de værdier der findes frem til er korrekte, da små forskydninger kan give en forkert dagsværdi. Formlen for dagsværdi er: Driftsafkast*100/afkastprocenten 40 Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber, side Side 19 af 35

20 I eksemplet er driftsafkastet udregnet til t.kr. Dette forudsætter at lejeindtægten er stabil det kommende år. Forrentningskravet er sat til 5%, hvilket så giver en dagsværdi før reguleringer til t.kr. Dette skal så fratrækkes reguleringerne på t.kr. så dagsværdien bliver på t.kr. Kilde: egen tilvirkning Vurdering af normalindtjeningsmodellen Der vil nu blive foretaget en vurdering af hvordan modellen klare sig som værende en måling for dagsværdi af en investeringsejendom på baggrund af foregående afsnit. Normalindtjeningsmodellen er en yderst simpel og ligetil model, der ikke kræver den store matematiske viden for at kunne få den til at fungere og give et resultat. Dette gør den hurtig at lave og derved billig at udfører. Dette vil dog også kunne ses som en svaghed ved modellen fordi den ikke indeholder mange parameter og vil derfor være forbunden med en større grad af usikkerhed. En grundlæggende forudsætning i modellen, er at driftsafkastet skal være konstant i perioden der følger. Det faktum at der kun laves et driftsafkast for en enkelt periode gør at der stille større krav til den data som der bliver brugt i modellen. Den kortere tidsperiode kan gøre risikoen for at der laves en forkert værdiansættelse, det større. Side 20 af 35

21 Der foregår ikke en risikovurdering af driftsafkastet når det beregnes, dette foretages kun når forrentningskravet skal estimeres. Det gør det endnu vigtigere at der bruges korrekt og rigtig data til at lave denne udregning. Den vigtigste faktor i modellen, er det forrentningskrav man kommer frem til. En lille ændring i denne faktor kan få en stor betydning for værdien af ejendommen. Vælger man at hæve forrentningen, så falder værdien af ejendommen og modsat hvis man ønsker at sænke forrentningskravet. Dette gør at virksomheder puste værdien af deres ejendomme op hvis de vælger at have en lav forrentning og de kan så gøre det modsatte for at komme under grænserne for hvilken regnskabsklasse de vil komme ind under. Discounted Cash flow Discounted Cash flow eller bare DCF-modellen, er en udvidet værdiansættelses metode i forhold til normalindtjeningsmetoden. Modellen tager sit udgangspunkt i de forventede fremtidige cash flow som en ejendom forventes at kunne skaffe dens ejer. Disse cash flow skal tilbagediskonteres med ejernes diskonteringsfaktor og tager ofte sit udgangspunkt i en budgetperiode på 10 år. Kommer det over 10 år, så anses cash flows for at stabilisere sig selv og blive til terminalværdien. 41 Fastsættelsen af dagsværdi efter DCF-modellen følger denne fremgangsmåde: - Bestemmelse af cash flow - Bestemmelse af diskonteringsrenten - Tilbagediskontering - Terminalværdi - Tilbagediskonteringen - Fastsættelse af dagsværdi 41 Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, side 27 Side 21 af 35

22 Bestemmelse af cash flow De fremtidige pengestrømme som ejendommen generer, både med hensyn til indog udbetalingen, er dem som ligger til grund for den værdiansættelse modellen laver. 42 De lejeindtægter der forventes at kommer, budgetteres ud fra de eksisterende lejekontrakter og markedsudviklingen, samt tidligere års erfaringer. Når der laves en budgettering der skal køre 10 år ud i fremtiden, er det vigtigt at være forpasselige med at sætte udlejningsprocenten for lavt, hvis der er samtidig er viden om at der er uudlejede arealer. De forbundne driftsomkostninger bliver fastlagt med baggrund i historiske data, samt en fremskrivning der følger forventningerne. Der skal tages højde for investeringer vedrørende forbedringer af ejendommen som ligger uden for de normale driftsudgifter når der budgetteres. De forudbetalte beløb skal enten tillægges den beregnede dagsværdi ellers kan denne forrentning medtages før tilbagediskonteringen. Det vigtigste når budgetperioden fastlægges, er at den skal afspejle den periode der er frem til pengestrømmene de vil stabilisere sig selv. Den vækstrate der forventes skal følge inflationen. Der vil nogle gange være projekter eller planer til forbedring der påvirker budgetperioden. Denne budgetperiode vil ofte være på 10 år, da pengestrømmene stabiliseres derefter. 43 Bestemmelse af diskonteringsrenten Diskonteringsrenten anvendes i DCF-modellen til at tilbagediskontere de budgettet pengestrømme til nutidsværdi. Denne diskonteringsrente er et udtryk for ejernes forrentningskrav og vil som udgangspunkt være den samme som den der benyttes i normalindtjeningsmodellen med et tillæg af den langsigtede inflation Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, side Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, side Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, side 32 Side 22 af 35

23 Tilbagediskontering Når det forventede fremtidige cash flow er blevet fastsat og diskonteringsrenten er estimeret, så skal de enkelte budgetår tilbagediskonteres. Dette skal gøres fordi at inflationen gør at 100 kr. i dag er mere værd end 100 kr. om et år. Fastsættelse af terminalværdien Terminalværdien er, som tidligere skrevet, et udtryk for at ens fremtidige pengestrømme er stabiliseret. Derfor kaldes det sidste år i budgetteringsperioden for terminalåret. Det frie cash flow i terminalåret skal divideres med diskonteringsfaktoren der så bliver fratrukket inflationssatsen. Herefter tilbagediskonteres terminalværdien til nutid på baggrund af antal år i budgetperioden. Terminalværdien forudsætter, at det frie cash flow er stabiliseret og det vil fortsætte konstant efter budgetperiodens udløb. Terminalværdien er altså et udtryk for en gennemsnitsbetragtning af cash flowet efter budgetperioden. 45 Hvor budgetperioden er på 10 år, så er terminalperioden uendelig. Der er derfor nogle risici forbundne med at skulle fastsætte en værdi der skal være stabil i en uendelige periode. Da ingen kan se ind i fremtiden så vil det vil være vigtigt, at den terminalværdi man finder frem til er så nøjagtig som den kan være under de givne omstændigheder, da denne terminalværdi skal tilbagediskonteres og udgør derfor en stor del af dagsværdien. Beregningen af terminalværdien i DCF-modellen er næsten den samme som der skal foretages i normalindtjeningsmodellen. Det er afgørende for begge modeller, at værdierne i den efterfølgende periode er konstante. DCF-modellen tager sit udgangspunkt i de fremtidige pengestrømmer, hvor normalindtjeningsmodellen gør det i driftsafkastet Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, side Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, side 28 Side 23 af 35

24 Tilbagediskontering af terminalværdi Den udregnede terminalværdi skal, ligesom cash flowet, tilbagediskonteres til nutidsværdi. Terminalværdien skal tilbagediskonteres med det antal år der er i budgetperioden. Det forrentningskrav som bliver brugt i budgetperioden, skal også bruges i terminalåret hvis der ikke sker ændringer i risikoen. Er der ikke indregnet omkostninger til investeringer i budgetperioden og er der ingen kontraktmæssige ændringer, så er der ikke sket en ændring i ejendommens underliggende risiko eller i afkastkravet. Er der sket en ændring i den underliggende risiko, så bør forrentningskravet ændres fra budgetperioden til terminalperioden. 47 Fastsættelse af dagsværdi Den sidste fase i DCF-modellen, er den endelige fastsættelse af dagsværdi. Dette gøres ved at tage summen af alle de tilbagediskonterede cash flows og ligge summen af den tilbagediskonterede terminalværdi til. Dagsværdiberegningen For bedre at kunne forstå DCF-modellen, vil det følgende afsnit forklare hvordan modellen ved hjælp af et eksempel. Der tages udgangspunkt i en 10 årige budgetteringsperiode. Indtægter og omkostninger bliver fremskrevet med en inflation 1,5%. De frie pengestrømme findes ved at trækker omkostningerne fra de indtægter og tillæg der er i perioden. Disse pengestrømme tilbagediskonteres så til nutidsværdi i forhold til hvor langt ude i fremtiden pengestrømmen finder sted. 47 Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, side 29 Side 24 af 35

25 Kilde: Egen tilvirkning Modellen viser at nutidsværdien af pengestrømmene er t.kr. Terminalværdien beregnes ved at tage cash flowet i terminalåret og dividere det med forrentningskravet, der så giver en værdi på t.kr. Denne værdi skal så tilbagediskonteres med diskonteringsrenten over budgetperioden på 10 år og så giver det t.kr. Ved at ligge nutidsværdien af pengestrømme sammen med nutidsværdien af terminalværdien giver en dagsværdi på t.kr. Vurdering af DCF-modellen Der foretages nu en vurdering af DCF-modellen i forbindelse med hvordan modellen kan forklare dagsværdi af en investeringsejendom. DCF-modellen er en langt mere kompleks model til at udregne dagsværdien af en ejendom end normalindtjeningsmodellen er. Denne kompleksitet har både sine positive og negative sider. På den positive side, gør kompleksitet at der er flere faktorer der har betydning udfaldet af beregningen. Dette kræver så at der skaffes mere data til modellen før man kan få et resultat ud i den anden ende. På den negative side gør kompleksiteten af modellen samtidig den svær at bruge, er den svær at bruge tager det længere tid og sammenholdt med at der også skal indsamles mere data end til normalindtjeningsmodellen, gør det det dyre at benytte sig af DCFmodellen. Side 25 af 35

26 Den 10 årige budgetperiode, gør modellen mere fleksible da der bedre kan tages højde for udsving, eventuelt større uforudsete omkostninger. Budgetperioden gør samtidigt det svære at bedømme risiko forbundet med ejendommen, da der skal foretages en del skøn omkring fremtiden og forventningerne til den. Terminalværdien i DCF-modellen er en af de vigtigste faktorer sammen med forrentningskravet. Grunden til at terminalværdien er så vigtig er at den udgøre en stor del af den beregnede dagsværdi, i eksempelet er nutidsværdien af terminalværdien er næsten dobbelt så stor i forhold til pengestrømmene. Dette er lettere problematisk, da det er en værdi man finder 10 år ude i fremtiden og så skal man tilbagediskontere den. Dette stiller igen store krav til de data der bliver indsamlet. Forrentningskrav Hvad enten om man benytter sig af DCF-modellen eller om man bruger normalindtjeningsmodellen, så er og bliver forrentningskravet en yderst vigtig faktor. Forrentningskravet er det afkast, der kompenserer investors risici. Når risikoen stiger, bør kompensationen også stige, hvilket afspejles i en stigning i forrentningskravet. Forrentningskravet kan sammenlignes med afkastet af en alternativ risikofri investering (oftest er definitionen den effektive rente på satsobligationer eller kontanter) plus et tillæg for risikofaktorer. 48 Forrentningskravet kan deles op i to, en risikofri rente og en markedsrisikopræmie. Risikofrie rente Den risikofrie rente er en rente der kommer som følge af en risikofri investering, der ofte vil være en investering i en mellemlang statsobligation, gerne en der har samme levetid som længden på det forventet ejerskab Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side 7 49 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side 10 Side 26 af 35

27 Markeds risici De risici der er forbundet med forrentningskrav og investering i ejendomme er som følger: - Illikviditet ved salg (fx enhedsstørrelse, transaktionstid, adgang til finansiering) - Risiko ved estimering af markedslejeforventninger (fremskrivning af markedslejevækst) - Risiko ved estimering af forrentningskrav (fremskrivning af ændringer i forrentningskrav) - Risiko ved beliggenhed, økonomisk, fysisk og funktionel værdiforringelse pga. strukturelle ændringer Risiko i forbindelse med lovændringer (fx planlægning/medviden om kontrakter, ændringer til finanspolitikken) 50 Sammenligner man investering i aktier og obligationer med det at invester i ejendomme, så der et likviditetsproblem. Hvor aktier og obligationer kan sælge i løbet af en dag, vil det ofte tage længere tid med en ejendom. Ofte er køberen af ejendommen afhængig af at være kreditgodkendt, der kan være med til at forlænge transaktionsperioden, så her vil risikoen være høj, grundet illikviditeten og den lange transaktionstid. 51 Der kan være stor usikkerhed forbundet med det at estimere hvad de fremtidige lejeindtægter vil blive. Det handler om udbud og efterspørgsel og om i hvor høj grad det er et stabilt eller et ustabilt lejemarked. Så her vil der være forbundet en stor eller lille risiko afhængigt af markedet. 52 Usikkerhed omkring at kunne forudse investeringsmarkedet, vil påvirke den totale risikovurdering. Risikoen er her afhængig af markedsaktørernes evne til at forstå 50 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side 11 Side 27 af 35

28 investeringsmarkedet. Denne risiko vil ændre sig over tid og være afhængig af markedet. 53 Der er også en risiko forbundet med selve beliggenheden af ejendommen, den kan ligge godt det ene år og dårligt det andet. Overordnede økonomiske forhold vil være en naturlig risiko for ejendomsmarkedet. Falder beskæftigelsen, falder behovet for kontorbygninger, der så kan skade dagligvarehandlen da forbruget vil falde. Selve indretningen af den pågældende bygning kan være en risiko hvis den ikke byder på fleksible indretning eller store åben plan 54. Den sidste markedsrisiko, er den politiske. Ændringer der foretages på Christiansborg kan have store risiko konsekvenser. Der kan ske en stramning i forbindelse med udlejning af bygninger, der formindsker lysten at udleje. Ændringer i planloven, kan ændre ens udsigt fra fri til dækker der kan koste mange penge. 55 Specifikke risici Her er der tale om risici der kun kan påvirke den enkelte ejendom. Disse risici er delt i følgende faktorer og bør indregnes ved forrentningskravet. Det kan være manglende betaling fra lejer og lejers evne til at betale. Det offentlige anses som gode betaler og der er derfor en lav risiko ved at udleje til dem. Risiko for at lejemålet ikke kan genudlejes. Her påvirker faktorer som beliggenhed, ejendommens fleksibilitet og evne til at imødekomme lejers krav. Omkostninger der direkte kan relateres til det at eje ejendommen, vil der i Danmark ikke være den store usikkerhed omkring og derfor lave risiko. 53 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side 12 Side 28 af 35

29 Risici forbundet med lejekontrakter. Er det en uopsigelige lejekontrakt med faste lejestigninger, så er risikoen lavere end hvis det var kortere lejekontrakter. 56 Sammenligning mellem normalindtjeningsmodellen og DCF-modellen Begge modeller er skabt for at kunne værdiansætte en investeringsejendom. Der vil være fordele og ulemper ved begge modeller, som tidligere er benævnt. Normalindtjeningsmodellen er en simpel model, der er nem at benytte og gå til. Der tages udgangspunkt i en 12 måneders periode, der betyder at modellen egner sig bedst til ejendomme med stabile driftsafkast og skulle der ske ændringer der påvirker driftsafkastet så kan modellen ikke tage højde for det. DCF-modellen tager normalvis sit udgangspunkt i en 10 årige budgetteringsperiode, hvilket giver fleksibilitet til at kunne tage højde for ændringer i pengestrømmene. Dette kunne være ved uforudset vedligeholdelse eller hvis det forventes at der opstår en periode med ledige lejemål. DCF-modellen er også meget mere kompleks end normalindtjeningsmodellen, der er flere faktorer der påvirker resultatet og dette gør den svære at bruge. Det kan også siges at være en mere teoretisk tilgang til det at værdiansætte en ejendom. Brugen af forrentningskravet er næsten ens i de to modeller, da denne er styret af de risici der forbundet med at udleje ejendommen. Hvor DCF-modellen tager højde for inflationen ved at bruge den i diskonteringsrente, så tager normalindtjeningsmetoden ikke højde for inflationen da indtægter og udgifter skal være konstante før modellen kan fungere. Kigges der på terminalværdien så har den en stor betydning, som det fremgår af DCF eksemplet hvor den udgør næste 65% af dagsværdien. Den ligger dog 10 år ud i fremtiden så der nogle risici forbundet med den. 56 Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, side 13 Side 29 af 35

30 Ses der på den udregnet dagsværdi fra de to eksempler, ses der ikke en særlig stor forskel i resultatet mellem de to metoder, t.kr. for normalindtjeningsmodellen og t.kr. for DCF-modellen. De to modeller kommer frem til næsten samme resultat, hvor forskellen må siges at ligge i inflationen på 1,5%. De kan altså begge give et retvisende billede af dagsværdien på ejendommen. Analyse af udvalgt ejendomsselskab Grundet en manglefulde oplysninger omkring flere klasse C ejendomsselskaber, vil der blive kigget på Jeudan A/S regnskab, da denne er en børsnoteret virksomhed og kravene til oplysninger i regnskabet er lidt mere strikse. Jeudan A/S Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed. Koncernens aktivitet er investering i og drift af erhvervs- og boligejendomme i København. Koncernen har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser. 57 De bliver revideret af Deloitte Statsautoriseret revisionspartnerskab og Deloitte har følgende konklusion omkring regnskabet: Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december Der er altså stor tiltro til at de investeringsejendomme som Jeudan ejer er opgjort korrekt efter gældende regler. Jeudans investeringer har p.t. følgende fordeling blandt de enkelte ejendomstyper (målt på værdi): 57 Jeudan Årsrapport 2015, side Jeudan Årsrapport 2015, side 83 Side 30 af 35

31 Kontorejendomme 77% (2014: 76%) Detailejendomme 9% (2014: 10%) Boligejendomme 6% (2014: 5%) Øvrige (P-anlæg, hotel, lager m.m.) 8% (2014: 9%) 59 Den regnskabsmæssige værdi af disse ejendomme er optalt til kr. 60 Indregning Som børsnoteret selskab skal der aflægges regnskab i overensstemmelse med IFRS og yderlige krav jf. årsregnskabsloven. Jeudan skriver i sit årsrapport omkring investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelt direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommens dagsværdi på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd. 61 For at kunne indregne deres investeringsejendomme til dagsværdi, skal de opfylde reglerne for klassificering af deres ejendomme som investeringsejendomme. IAS 40 kræver at ejendomme der er erhvervet med henblik på opnåelse af lejeindtægter og/eller kapitalgevinst ved et salg. Da Jeudan er Danmarks største investeringsselskab i ejendomme må denne klassificering siges at være opfyldt. Måling Som det største ejendomsinvesteringsselskab i Danmark, pålægger der dem en stor risiko med hensyn til at værdiansætte deres ejendomme korrekt. 59 Jeudan Årsrapport 2015, side Jeudan Årsrapport 2015, side Jeudan Årsrapport 2015, side 92 Side 31 af 35

32 Jeudan har valgt ikke at benytte sig af eksterne vurderingseksperter, så de kan ikke siges at befinde sig i niveau 1 af dagsværdihierarkiet. De har valgt at benytte sig af afkastbaserede model, da det er den Jeudan anser for at være mest velegnet til værdiansættelsen. Der er dog tre ejendomme der er opgjort efter DCF-modellen, det svare dog kun til 3,6% af koncernens samlede ejendomsværdier. 62 De har opstillet følgende model 1. +Årlige lejeindtægter 2. +/-Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje 3. -Driftsomkostninger 4. -Ind- og udvendig vedligeholdelse 5. -Administration =Nettoresultat (sum af 1 til 5) 6. /Afkastprocent =Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6) 7. +Refusionssaldi 8. -Korrektioner til dagsværdi =Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7-8) Imputs til modellen Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter der er vil opstå det kommende år. For de ledige arealer, bliver det forsigtig anslået hvad markedsrenten er. Der medtages eventuelt indtægter fra ejendommens drifts- og energiregnskab. I ejendomme hvor det vurderes at lejen afviger væsentlig fra markedsleje, vil denne reguleres til den forventet genudlejningleje. Samtlige driftsomkostninger der har fundet sted fratrækkes. En væsentlig del af de vedligeholdelsesudgifter der er, afholdes af kunderne, afhængig af deres kontrakt. Der hensættes dog gennemsnitlig 30 kr./m 2 til løbende udvendig vedligeholdelse på erhvervsejendomme og ingenting på erhvervslejemål da dette afholdes af kunden. 62 Jeudan Årsrapport 2015, side 92 Side 32 af 35

33 Der hensættes gennemsnitlig 2% af lejeindtægterne til administration 63. Jeudan fastsætter sin afkastprocent på et grundlag af erfaringer, udvikling i markedsforhold, den pågældende ejendomstype og beliggenhed osv. Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligreguleringslovens 18 og Korrektioner i dagsværdien kan ske i form af reservationer til forestående væsentlige renovationer, ombygninger, ejendomme i økonomisk trængte områder eller lignende. 65 Følgende tabel viser intervaller for afkastprocenterne blandt investeringsejendommene Kilde: Jeudan Årsrapport 2015, side 94 Ud fra denne tabel ses det at hovedparten af investeringsejendommene befinder sig med en afkastprocent under Jeudan Årsrapport 2015, side Jeudan Årsrapport 2015, side Jeudan Årsrapport 2015, side 93 Side 33 af 35

34 Konklusion Formålet med dette speciale har været at finde ud af hvilken måde der bedst egner sig til at måle dagsværdi af en investeringsejendom, om det var få en vurderingsekspert og kigge på ejendomme for så at komme med et bud på hvad den så var værd på det givne tidspunkt. Eller om det var at gå ned i niveau 3 og lave en beregning enten på hvad afkastet ville være på et givent år eller om det var noget med at forsøge at spå om fremtiden og ved hjælp af komplicerede udregningsmetoder at finde frem til en værdi der var mere præcis. Mellem normalindtjeningsmodellen og DCF-modellen var der ikke den store forskel på hvad resultat blev af dagsværdien. Derfor giver det god mening af Jeudan vælger at benytte mindre kompliceret og tidkrævende metode til at beregne dagsværdien af deres investeringsejendomme. Er det så rigtig dagsværdi? Nej. Den mest rigtige dagsværdi er den der finder sted i niveau 1. Den er selvfølgelig svær at finde frem til fordi der sjældent bliver solgt en ejendom præcis magen til på det tidspunkt hvor man skal måle dagsværdien af sin investeringsejendom. De metoder der findes til at måle dagsværdien gør det godt på hver sin måde, og som vidst i denne opgave er der ikke forskel på resultatet, kun mængden af data og måden det regnes på. Side 34 af 35

35 Litteraturliste Publikationer: Investeringsejendomme, 2002, Revision og regnskabsvæsen, Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af investeringsejendomme - Definition af forrentningskrav, 2013 Årsregnskabsloven IRFS 13, 2014, Karnov Group Danmark A/S Overblik over den nye årsregnskabslov, 2015, KPMG Bøger: Deloitte, IFRS - Introduktion til de internationale regnskabsstandarder, 4 udgave 2013, Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, København Revisionshåndbogen 2016, 2015, PwC, Hellerup Ejendomsforeningen Danmark, Værdiansættelse af investeringsejendomme - anbefalinger til DCF-modellen, 2010 Årsrapport: Jeudan Årsrapport 2015, København Nyhedsartikel: NEWS RELEASE 05/12/11, IASB AND FASB ISSUE COMMON FAIR VALUE MEASUREMENT AND DISCLOSURE REQUIREMENTS Side 35 af 35