Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen

Transkript

1 EJENDOM & ENTREPRISE Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen AUDIT 1

2 Et skridt i den rigtige retning Hvad er vores målsætning? Skabe øget gennemsigtighed i værdiansættelserne (transparens) Skabe grundlag for ensartede værdiansættelser (tillid). Er målet nået? Tilgængelighed af markedsdata? Benchmark-data? Uafhængighed mellem mæglere og vurderingsvirksomheder? Uddannelse? 2

3 Hvad er nyhederne? Internationalt forankret Teoretisk underbyggede anbefalinger Praktiske eksempler på håndtering Væk fra det mekaniske og fokus på markedet/ forudsætninger Fokus på ejendommens værdiskabende elementer. 3

4 Definition af markedsværdi Definition af markedsværdi oversat fra Red book Markedsværdien opgøres uden hensyntagen til gæld Markedsværdien opgøres eksklusive transaktionsomkostninger Markedsværdien skal reflektere en forventning om fremtidige ændringer til ejendommens forhold. 4

5 Særlig værdi Der skal ses bort fra "særlig værdi" eller "liebhaverværdi": Karaktertræk der gør ejendommen mere attraktiv for en bestemt køber end for det generelle udsnit af købere Fysiske, geografiske, økonomiske eller lovgivningsmæssige karakteristika 5

6 Afgrænsning af pengestrømme Pengestrømme fra drift og investeringsaktiviteter Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter skal ikke indgå i ejendommens frie pengestrømme. 6

7 Diskonteringstidspunkt Diskontering fra ultimo året (konsistent med den afkastbaserede model) Pengestrømme, der forfalder tidligere på året end ultimo, specificeres særskilt og medregnes med en forrentning svarende til ejendommens diskonteringsrente. 7

8 Budgetperiode Budgetperioden skal afspejle perioden frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. 8

9 Terminalår Forrentningskravet i terminalåret bør som udgangspunkt være lig med diskonteringsrenten i budgetperioden En eventuel forskel skal være begrundet i fundamentale ændringer i ejendommens underliggende risiko: Væsentlige investeringer, der ændrer ejendommens karakter Ændringer i lejerbonitet, kontraktforhold eller lignende. 9

10 Forrentning af deposita Værdien af deposita indregnes således: Forrentningen af deposita tillægges ejendommens nettodriftsresultat Forrentningen sker til den risikofrie rente (statsobligation) med en løbetid svarende til den gennemsnitlige uopsigelighed på lejekontrakterne Tilbagediskontering sker på samme vis som ejendommens øvrige pengestrømme Diskonteringsrenten afspejler ejendommens driftsrisiko, som antages også at afspejle risikoen forbundet med, at deposita kan kræves tilbagebetalt. Det anbefales, at værdien af deposita indregnes ved at tillægge forrentningen af deposita til ejendommens nettodriftsresultat. Set ud fra en likviditetsmæssig betragtning bør forrentningen af deposita ske til en risikofri rente (statsobligation). Værdien af forrentningen af deposita findes ved at tilbagediskontere med ejendommens diskonteringsrente på samme vis som ejendommens øvrige pengestrømme. Diskonteringsrenten afspejler ejendommens driftsrisiko, som antages også at afspejle risikoen forbundet med, at deposita kan kræves tilbagebetalt. 10

11 Inflation Ejendommens pengestrømme pristalsreguleres som udgangspunkt med den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål Undtagelsen: Anden kontraktfastsat pristalsregulering er aftalt (f.eks. lejekontrakter). 11

12 Fastsættelse af diskonteringsrenten Diskonteringsrenten i DCF-modellen er som udgangspunkt lig med forrentningskravet i den afkastbaserede model med tillæg af den langsigtede inflation forudsat, at potentialer og risici reguleres særskilt i den afkastbaserede model (fase 3) frem for at blive indregnet i afkastkravet. 12

13 Fastsættelse af diskonteringsrenten 13

14 Fastsættelse af diskonteringsrenten Forrentningskravet i den afkastbaserede model er specificeret approximativt realt, det vil sige fratrukket langsigtet vækst (inflation) Dermed kan diskonteringsrenten fastsættes som en addering af inflation og forrentningskrav Såfremt forrentningskrav ved den afkastbaserede model fastsættes realt, beregnes den nominelle diskonteringsrente som en multiplikation af inflation og forrentningskrav. 14

15 Fastsættelse af diskonteringsrenten Approximativt realt afkast: Realt afkast: Afkastkrav 5,00 % Afkastkrav 5,00 % Inflation 2,00 % Inflation 2,00 % Diskonteringsrente 7,00 % Diskonteringsrente 7,10 % 5,0 % + 2,0 % = 7,0 % (1+5,0%) x (1+2,0%) - 1 = 7,10 % 15

16 Diskonteringsrente ved blandede ejendomme 16

17 Skyggeberegning 17

18 Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer 18

19 Værdiansættelser til regnskabsmæssig brug Årsregnskabsloven: Investeringsaktivitet som hovedaktivitet. IFRS: Ingen krav til hovedaktivitet. 19

20 Værdiansættelser til regnskabsmæssig brug E&S har præciseret, hvorvidt lejeindtægter på basis af alle forventede byggeog renoveringsopgaver kan indregnes i markedsværdien Overordnede retningslinjer: Forventede moderniseringsopgaver kan medregnes Moderniseringsopgaverne skal være sandsynlige og velbegrundede Reelle nyinvesteringer i form af tilbygninger, udvidelser eller lignende kan ikke medregnes. Reelt en afvigelse fra markedsværdibegrebet, da markedsværdien skal reflektere en forventning om fremtidige ændringer til ejendommens forhold. 20

21 Et godt samarbejde 21

22 Tak for opmærksomheden Morten Jensen / KPMG Statsautoriseret revisor, MRICS [email protected] Telefon: