Forbedring af ejendomsvurderingen. Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg, september 2014

Transkript

1 Forbedring af ejendomsvurderingen Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg, september 2014

2 Velkomst og introduktion 2 Peter Engberg Jensen Tidligere koncernchef i Nykredit Lise Gronø Adm. direktør i FS Property Finance A/S datterselskab af Finansiel Stabilitet Preben Lund Hansen Bankdirektør i Sydbank indtil udgangen af oktober 2013 Søren Leth- Petersen Professor ved Københavns Universitet Vi har samarbejdet med: Et sekretariat, nedsat til formålet Interessenter på området Eksterne konsulenter

3 Kommissorium 3 Kvaliteten i ejendomsvurderingen forbedres Implementeres og er effektivt Reglerne om ejendomsbeskatning fastholdes uændret Datagrundlaget forbedres Vise konsekvenser

4 Hvad er opgaven? 4 Der er 1,7 mio. ejerboliger i Danmark

5 Hvad er opgaven? 5 Der blev i 2011 handlet i alt ca ejerboliger Det svarer til 3,8 pct. af den samlede ejerboligmasse

6 Et vurderingssystem ikke bare en regnemaskine 6 DATA BEREGNING KLAGE KOMMUNIKATION Ejendomsfakta Resultat Klar Korrektion Handelsdata Træfsikkerhed Åben Tidsfrist

7 Et system ikke bare en regnemaskine 7 Gennemsigtighed Subjektiv Objektiv = Ensartet Manuel Maskinel = Moderne beregning Administrativ regel Markedsnorm = Genkendelig Kilde: Tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen

8 Ejerboliger vigtigste anbefalinger til forbedringer 8 En samlet database Identificer frie handler vha. datafilter Anvend geodata GPS Anvend statistisk beregningsmodel Oplys om usikkerhed ved beregning 1,7 mio. ejerboliger Der blev i 2011 handlet ca ejerboliger Grundværdi som andel af ejendomsværdi Udsend forslag til vurdering til boligejer Berigtigelse og korrektion som en del af vurdering 100 variable er undersøgt Sæt mål for håndtering af klager

9 Handler og frie handler 9 Parcelhuse: Antal handler og antal frie handler pr. år DATA Antal Der blev i 2011 handlet ca parcelhuse 45 pct. af dem var ikke frie handler 0 Antal handler Antal frie handler Kilde: Tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen

10 Vurderingssystem i dag 10 DATA Frie handler m 2 priser pr postnummer Det Fælleskommunale Ejendomsregister BBRregisteret

11 Anbefaling til forbedring : Anvendelse af GPS-data 11 DATA Den enkelte boligs geografiske placering Afstands- og udsigtsmål: Herlighedsværdi eller det modsatte - fx afstand til trafikeret vej eller jernbane i baghaven Afstand til havet og om en bolig har havudsigt

12 Anbefaling til forbedret datagrundlag 12 DATA Frie handler Afstand og evt. udsigt til sø m 2 priser pr postnummer Afstand og evt. udsigt til skov Afstand til veje Afstand og evt. udsigt til hav Det Det Fælleskommunale Fælleskom munale Ejendomsregister Ejendomsre gister Afstand til jernbaner Afstand til vindmøller Datafilter BBRregisteret

13 Tre led i statistisk estimeringsmodel 13 DATA 1 Fremskrivning 2 Priser i nærområdet 3 Den enkelte ejendom Kilde: Figur fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen

14 Sådan fungerer den statistiske estimeringsmodel 14 Havudsigt DATA Tilbygning 3 Den enkelte ejendom Bolig > 100 år Modellen skal ses som en helhed Tæt på motorvej De enkelte variable kan ikke ses uafhængigt af hinanden Model bliver løbende genberegnet

15 Træfsikkerhed 15 Pct. BEREGNING Parcelhuse, SKAT 2011 Parcelhuse, ny prototype Rækkehuse, SKAT 2011 Rækkehuse, ny prototype Ejerlejligheder, SKAT 2011 Ejerlejligheder, ny prototype Andel af ejendomme, der rammer inden for +/- 20 pct. af handelspris Kilde: Tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen

16 Usikkerhed ved vurderinger 16 BEREGNING Størst usikkerhed i boligtyper, der er atypiske Antal SKATs model Additiv model med nærområdepriser Fx meget dyre ejendomme og ejendomme i tyndt befolkede områder Tendens til, at billigere ejendomme overvurderes, mens dyrere ejendomme undervurderes. Det gælder samtlige modeller og gælder også i dag Træfsikkerhed vil gradvist stige med nye og bedre data Handelspris (kr.) Under 0,5 mio. 0,5 mio. - 1 mio. 1 mio. 2 mio. 2 mio. 3 mio. 3 mio. 4 mio. 4 mio. 5 mio. Over 5 mio. Mere end 20 pct. under Mere end 20 pct. over Mere end 20 pct. under Mere end 20 pct. over Kilde: Tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen

17 Grunde ejerboliger ekskl. ejerlejligheder 17 Der handles kun grunde om året

18 Grunde ejerboliger ekskl. ejerlejligheder 18 Der handles kun grunde om året Ca. 0,1 pct. af det samlede antal grunde

19 Grunde ejerboliger ekskl. ejerlejligheder 19 Anbefalinger: Pct. af ejendomsværdi Grundværdi sættes til fast andel af ejendomsværdi Forskel på andelen fra kommune til kommune og 40 på by- og landzoner Justeres over tid for den enkelte kommune 0 Grundvurderinger for parcelhuse i Frederiksberg Kommune Grundvurderinger for parcelhuse i Norddjurs Kommune Kilde: Figur fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen

20 Jo dyrere kommune, jo større andel udgør grunden 20 BEREGNING Kommuner fordelt efter ejendomsværdi og grundværdi som andel af samlet ejendomsværdi Tal henviser til kommunenumre Kilde: Figur fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen

21 Kommunikation 21 Kommunikation til borgere og virksomheder forbedres KOMMUNIKATION Åbenhed og gennemsigtighed. Alle data og modeller offentligt tilgængelige Klar kommunikation om begrænsninger i modeller fx usikkerhed Beskatningsværdi for ejendom i stedet for ejendomsværdi Ny og mere klar vurderingsmeddelelse selvangivelse

22 Berigtigelse 22 KLAGE SKAT sender vurderingsmeddelelse til boligejer selvangivelse Boligejer retter evt. fejl i data SKAT genberegner og sender ny vurderingsmeddelelse

23 Klagemuligheder 23 KLAGE 3 instanser i klagesystemet 1. SKAT 2. Vurderingsankenævn eller Landsskatteretten 3. Domstole

24 Et system erhverv 24 DATA BEREGNING KLAGE KOMMUNIKATION Ejendomsfakta Resultat Klar Korrektion Handelsdata Træfsikkerhed Åben Tidsfrist

25 Erhvervsejendomme vigtigste anbefalinger til forbedringer 25 Vurdering fastsættes efter markedsnorm ved anvendelse af lejeindtægter, udgifter og forrentningskrav Nyt offentligt tilgængeligt register med standardiserede markedsdata Væsentlig forbedring af BBR-register nødvendig Anvendte faktorer og BBR-data oplyses af SKAT på vurderingsmeddelelsen erhvervsejendomme 32 forskellige ejendomskategorier Der eksisterer ingen prisstatistik Forbedret håndtering af klager Uændret model for vurdering af grunde

26 Landbrug anbefalinger til forbedringer 26 Bondegårdsregel betyder, at landbrugsjord får fastsat grundværdi væsentligt under handelsprisen Reglerne er komplicerede og uigennemsigtige Bondegårdsreglen afskaffes Der er ca landbrugsejendomme Ca store over 30 ha Ca små under 5,5 ha Vurdering af grundværdien for landbrugsjord beregnes efter et gennemsnitligt handelsværdiprincip Stuehuse beskattes efter regler for ejerboliger med standardgrund i landzone

27 Økonomiske effekter 27 Beregningerne tyder ikke på, at SKAT har vurderet for højt Vurderingerne stiger med den nye model SKATs vurderinger lavere af forsigtighedsgrunde Ejendomsværdi i 2011 fra parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder pba. af 2011-vurderingen og den anbefalede model Mio. kr. (årets niveau) 2011-vurdering Anbefalet model Ændring i Antal ejendomme Ejendomsværdi ,3 pct. Kilde: Tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen Forbedring Ny model af for ejendomsvurderingen

28 Økonomiske effekter, parcel- og rækkehuse, Ejendomsværdi, mio. kr. (2011- vurdering) Ændrede ejendomsskatter (ejendomsværdiskat i 2011 og grundskyld i 2013) Forhøjet mere end 2,5 pct. Antal Mio. kr. Gns. kr. (2013-niveau) Ændret mindre end 2,5 pct. Antal Reduceret mere end 2,5 pct. Antal Mio. kr. Gns. kr. (2013-niveau) Under 0, Over tid vil grundskylden ændres i takt med, at grundskatteloftet indhenter den aktuelle vurdering Den umiddelbare effekt på ejendomsskatterne er for langt de fleste meget begrænset pga. skattestoppet Kun 1,3 pct. får en stigning på mere end 100 kr. pr. måned 0,5-1, ,0-1, ,5-2, ,8% 1,3% 2,0-2, ,5-3, ,0-3, ,5-4, ,0-4, ,5-5, Over 5, I alt Ingen stigning i ejendomsskatter Stigning mindre end 100 kr. pr måned Stigning mere end 100 kr. pr måned Kilde: Tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen Bemærk: Tabellen viser ændringer i ejendomsskatterne i 2011 inkl. Skattestop og grundskatteloft. For en gennemgang af de økonomiske konsekvenser ekskl. ejendomsværdiskattestop og grundskatteloft, se tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen. Anm: Beregninger foretaget pba parcel- og rækkehuse. 88,9% Kilde: Tabel fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen Anm: Beregning foretaget pba parcel- og rækkehuse Forbedring Ny model af for ejendomsvurderingen

29 Konklusion 29 Anbefalinger er ikke kun en regnemaskine Samlet vurderingssystem Nuværende system kan ubetinget forbedres Nyt system vil være mere præcist, men stadig med usikkerheder Usikkerheder bør beregnes, og der skal være åbenhed om dem Nyt system vil blive mere ensartet og forudsigeligt