H A N D L I N G S P L A N EBELTOFT GAMLE RÅDHUS SYDDJURS KOMMUNE
OPLYSNINGER OM DENNE HANDLINGSPLAN Handlingsplanens overordnede formål er at bringe de fredede bygninger i en god vedligeholdelsesmæssig stand og at sikre fredningsværdierne. Handlingsplanen fastlægger hvilke bygningsarbejder, der i en periode bør udføres på en bygning for at fastholde eller genoprette tabte eller svækkede fredningsværdier. Ejeren vælger selv den restaureringsfaglige rådgiver, som skal udarbejde handlingsplanen. Handlingsplanen er udført efter Kulturstyrelsens skabelon og vejledning, og Kulturstyrelsen finansierer handlingsplanen efter de fastsatte takster. Handlingsplanen omfatter den/de fredede bygningers klimaskærm med mindre andet er aftalt. Rådgiveren besigtiger bygningen/bygningerne fra terræn, stige eller tilgængelige lofts- og kælderrum. Der bliver ikke lavet tekniske målinger eller destruktive undersøgelser. Handlingsplanen tager udgangspunkt i ejendommens fredningsværdier, som er beskrevet af Kulturstyrelsen. På Kulturstyrelsens hjemmeside for fredede og bevaringsværdige bygninger FBB, findes oplysninger om de fredede ejendomme og deres fredningsværdier. FBB findes på www.kulturarv.dk/fbb. VURDERING OG ANBEFALEDE AKTIVITETER Handlingsplanen vurderer bygningens/bygningernes tilstand, hvor fredningsværdierne er svækket og i hvilken rækkefølge forholdet bør udbedres. Fra 1. prioritet, der er kritiske skader, til 3. prioritet, der er mindre alvorlige, samt den særlige kategori AKUT, hvor skaden er så stor, at den skal udbedres med det samme. Der kan forekomme særlige forhold, som kræver en nærmere undersøgelse, end denne handlingsplan har mulighed for. Det markeres med UN (undersøges nærmere) og bør undersøges snarest muligt. Du skal være opmærksom på at der kan være andre skader eller forhold i ejendommen, som ikke er medtaget i denne handlingsplan. De angivne beløb er prisoverslag skønnet af den sagkyndige rådgiver og kan variere både op og ned i forhold til egentlige håndværkerpriser. FØR ARBEJDERNE UDFØRES Når en ejendom er fredet betyder det, at både udvendige og indvendige ændringer, der går ud over almindelig vedligeholdelse, kræver tilladelse fra Kulturstyrelsen. Anbefalingerne i denne handlingsplan er ikke forudgående godkendt, og der skal derfor indsendes ansøgning til Kulturstyrelsen om tilladelse til eventuelle byggearbejder. Du kan se mere information om bygningsbevaring på Kulturstyrelsens hjemmeside. KULTURSTYRELSEN
3 EJENDOMMENS DATA Kommune: Syddjurs Kommune Adresse: Torvet A 8400 Ebeltoft Betegnelse: Ebeltoft gamle Rådhus Fredningsår: 1918 Omfang: Ebeltoft gamle Rådhus, nu museum RÅDGIVERS DATA Navn: Arkitektfirmaet Hans Grøn A/S Adresse: Nørreport 4 f 8400 Ebeltoft Mailadresse: hg@hansgroen.dk CVR.NR.: 1486599 Besigtigelsesdato: 1. april 016 Besigtiget af: arkitekt m.a.a. Hans Grøn Dato: 30. august 016 - EBELTOFT Underskrift: Torvet A Torvet 1-3 / Juulsbakke -4 Torvet 6 Torvet 9-11 KONKLUSION Panorama - TORVET - Ebeltoft Byens Gamle Rådhus er indbegrebet af bygens vugge. Bygningen er byens meget berømte, historiske bygning og kenskabet til bygningen er ikke kun et nationalt fænomen, bygningen er kendt verden over. Bygningen er et lille smykkeskrin og pga. bygningens nutidige betydning for byen, og den middelalderlige bykerne, har Rådhusets ve og vel også stor bevågenhed og ægte bekymring. Derfor bør der ikke være en diskussion om hvorvidt vedligeholdelsestilstanden skal være god! Den skal simpelhed være den bedste, dog uden at være og blive overrestaureret. Som det er registreret i handlingsplanen, er Rådhusets nuværende vedligeholdelsestilstand et godt stykke fra det, der vil være rimmeligt / ønskværdigt for denne kendte og velbesøgte bygning midt i Ebeltoft. Det fra Rådhusets vedligeholdelsesefterslæb er i prioriteret rækkefølge: 1.! Udskiftning af bygningens tegltag.! Tjære bindingsværk og tagspæn på spir 3.! Udskiftning / reparation af vinduer. Med nyindretning og revitalisering af Rådhus Haven vil den gamle bykerne kunne beriges med et unikt åndehul, centralt placeret tæt ved Torvet og omkranset af andre betydningsfulde og historiske bygninger.
4 HANDLINGSPLAN BÆRENDE FREDNINGSVÆRDIER Bærende frednings værdier De bærende fredningsværdier knytter sig i det ydre til den fritliggende bygningskrop i bindingsværk med rig brug af fyldtømmer, sorttjæret sokkel, ubrudt, halvalmet tag med skorstenspiber, tagrytter med arkade, ur, klokke samt vindfløj. Hertil kommer de ældre bygningsdele og -detaljer, herunder revledør med låsetøj, vinduer, granittrappen, bukkehornsbeslag samt den traditionelle materialeholdning. I det indre knytter den kulturhistoriske værdi sig til de bevarede dele af den oprindelige planløsning i kælder, tagetage, forstue og udstrækningen af det tidligere køkken samt de bevarede dele af den ældre planløsning fra 1840 erne med dagligstue, forstue og systue. Hertil kommer de ældre bygningsdele og - detaljer, herunder gulve af marksten, kampestensvægge, bræddelofter med synligt bjælkelag, halvpaneler, fyldingsdøre med gerichter, gulvlem med stige, bilæggerovn og vinduernes anverfere og stormkroge. Hertil kommer de ældre bemalinger samt den traditionelle materialeholdning. SITUATIONSPLAN Kortet er en vejledende illustration af fredningens omfang. Omfanget er markeret med rødt. TORVET A
5 FORHUS / RÅDHUS Ebeltoft gl. Rådhus ligger i den sydlige ende af Torvet, hvor gaderne Adelgade, Juulsbakke og Overgade mødes. Syd for bygningen ligger et baghus mod Overgade (Den gl. Postlade) og imellem de to bygninger er en mindre have, hvori der er en lille bindingsværksbygning. Baghuset mod Overgade er fredet. Det gl. Rådhus er opført i ni fag opstolpet bindingsværk med dokker, løsholter og skråbånd i ét stokværk over en høj, sorttjæret sokkel, der følger terrænets hældning. Bygningen afsluttes af et ubrudt, halvvalmet, opskalket tegltag. I rygningen er en tagrytter, der er inddækket med bly og har et ur mod Torvet. Herover er en klokke, der omkranses af en arkade i malet træværk, der afsluttes af et spir beklædt med træspån og en vindfløj med kugle samt fane med Christian d. VIIs monogram og årstallet 1789. Tagrytteren flankeres af to skorstenspiber med sokkel og krave. Tavlene er i rød, blank mur og facaden afsluttes af en sort, skråtstillet sugfjæl. Gavlene afsluttes af sortmalede vindskeder. Mod Torvet er en nyere, traditionelt udført, flammeret dør med flaskebundsrude og ældre bukkehornsbeslag. Foran hoveddøren en ældre, tresidet granittrappe. Døren er brunmalet i en rødmalet indfatning. I soklen under vestre gavl er en ældre revledør med ældre låsetøj og en nyere skråtstillet rude og greb. Vinduerne er ældre, hvidmalede og en- og torammede med otte ruder i hver ramme. I soklen mod vest er to kvadratiske ruder. Facade mod Torvet / mod nord Facade mod Have / mod syd Gavl mod øst Gavl mod vest
6 For bedre forståelse af bygningens samlede fremtoning er her en kort beskrivelse af bygningens indre. Handlingsplanen omhandler kun i særlige tilfælde forhold om bygningens indre! I det indre er Ebeltoft gl. Rådhus indrettet til museum og med en bevaret planløsning fra 1840 erne, hvor rådhuset blev ombygget til privatbolig. Det indre er således disponeret med en forstue, en dagligstue mod Torvet med en bagvedliggende systue og soveværelse. Bag forstuen var køkken og i bygningens vestlige ende et folkebibliotek og vægterstue i hele bygningens bredde. Der er nyere bræddegulve, men ellers fremstår det indre med ældre interiør, herunder bræddelofter med synligt bjælkelag, der i dagligstuen er bemalet, pudsede vægge med halvpaneler, der følger vinduets underkarm samt ældre fyldingsdøre med gerichter. Vinduerne har ældre anverfere og stormkroge. Paneler, døre og gerichter er bemalede. Desuden er bevaret en ældre billæggerovn. I det tidligere køkken er der adgang til kælderen via en gulvlem og en ældre stige. Kælderen er inddelt med fire mindre rum mod øst, der rummede de tidligere arrestceller, og mod vest er et sprøjtehus i et stort rum. Kampestensvæggene er kalkede, og gulvene er af marksten. En traditionelt udført kvartsvingstrappe fører til den uudnyttede tageetage med det oprindelige urværk og synlige skorstenspiber. Meget af tag tømmeret er fornyet og tagstenene er skummet fast på undersiden. Den nu værende hovedindretning samt bygningens arkitektur har sin oprindelse i begyndelsen af 1900- tallet, hvor overtog staten bygningen, og den blev restaureret i renæssancestil i 1906-09. Bindings-værket blev blotlagt. I 1906 var særligt den østre del af grundplanen ændret og indrettet med systue, soveværelse og dagligstue. Køkken og forstue var bevaret, og Tingstuen blev benyttet til folkebibliotek og vægterstue. Efter fredningen 1918, blev Rådhuset overdraget til Ebeltoft by og indrettet til museum.
7 YDERVÆGGE Rådhusets ydervægge er udført som en bindingsværksvæg med udmurede tavl. Rådhusets ydervægge er placeret på en sortmalet/tjæret kampestenssokkel og i facader og gavle er overgangen mellem de lodrette ydervægge og bygningens tag afsluttet henholdsvis med zinkafsluttevindskede, bræt ved gavle og vandretliggende sugefjæl på facaderne. Bindingsværket er af nyere dato og udført i fuldkantet fyrretræ. Samlinger er tappet og fornaglet. Partielt ses omfattende træorm (borebiller) angreb i tømmer! Bindingsværket er tjæret. Generelt trænger alt bindingsværkstømmer til smøring med trætjære! Tavlene i bindingsværket er udført/opmuret med røde blødstrøgende teglsten. Mindre reparation af mørtelfuger i tavl vil løbende være nødvendigt! Ydervægge renses for synlig ledningstræk Ydervægge renses for synlig ledningstræk Bindingsværk tjæres Fugereparationer skal udføres således at de ikke kan ses Partielt angreb af træorm i stolpe og fodrem Fugereparationer skal udføres således at de ikke kan ses Sætningsskader i overgangen mellem skillevæg og østgavl. Skaden er formentlig opstået pga. trafikrystelser eller sætningsskader pga. ændrede jordbundsforhold. Skadeårsagen skal undersøges nærmere, inden skaden udbedres. Reparation af rådskade med lus i hjørnestolpebund Indvendig revne ved østgalv UN og projekt for afhjælpning udarbejdes.
8 FORHUS / RÅDHUS - Vurdering af ydervægge Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet YDERVÆGGE: Sokkel Bindingsværk Tavl / murværk Indvendig puds God Partiel stærkt angrebet af træorm. Mangler trætjærebehandling af bindingsværk Relativ god Partielle revner i indv. puds Løbende vedligeholdelse Udarbejdelse af projekt for bekæmpelse af træorm Tjærebehandling af bindingsværk Partiel reparation af fuger i tavl UN - afhjælpnings reparation udføres STILLADS 3 VINDUER OG DØRE Rådhusets små sprossede rammevinduer udført i træ med kelede kanter på karm/post, rammer/sprosser og gerichter. Vinduerne fremstår enkelt glas isat med kitfals, samt hjørnebåndshængsler, anverfer og med en malet overflade. Under alle vinduer ses en simpel kobbersålbænk med bølget frikant. Samtlige vinduer bør inden for få år gennemgå en total restaurering! Råddent træ udskiftes og beslag demonteres og rustbehandles. Projekt udarbejdes for istandsættelse af vinduer m.m. I enkelte rum ses vinduer med forsatsrammer, hvis tekniske og designmæssige udformning ikke er acceptabel. Total restaurering af alle vinduer Råddent træ udskiftes Beslag rustbehandles Tavl kravler ud Mures på plads Det UN hvordan vindueskarm kan frilægges. Døre: Hovedadgangsdør til rådhuset er i god stand. Nuværende langskilt på revledør bør udskiftes / fjernes til fordel for placering af en diskret cylinder. Dør til kælder i vestgavl: Revledørens skal repareres / istandsættes pga. råddenskab i dørpladens nederste bræddedel
9 FORHUS / RÅDHUS - Vurdering af vinduer og døre Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet VINDUER OG DØRE: Vinduer Vinduer Døre: Hoveddør Kælderdør Få vinduer i relativ god stand Øvrige vinduer er i en dårlig forfatning. God Rådne brædder i dørens bund Almindelig vedligeholdelse Total istandsættelse/restaurering og malerbehandling Alm. løbende vedligeholdelse Dør restaureres og rådne bræddeender erstattes. Moderne langskilt fjernes. STILLADS 1 TAG / RYTTER Rådhusets tag er belagt med røde håndstrøgne tagsten. Rygningssten og grater er lagt i mørtel og forskellet. Tagkonstruktionen er udført i fyrretræ. Det nuværende tag er oprindelig understrøget med mørtel. Denne understrygning er i nyere til blev suppleret med skumunderstrygning Skummet tag På sigt bør taget udskiftes, da den nuværende understrygning ikke understøtter bygningens fredningsværdi Åbent tagrum Isolering udlagt direkte oven på loftbrædder Åbent tagrum Nyere elinstallation placeret løst oven på isoleringen Åben skunk Nyere elinstallation placeret løst oven på isoleringen Åbent tagrum Isolering udlagt direkte oven på loftbrædder
10 TAGRYTTER Den bærende underkonstruktion for tagrytteren er af nyere dato Tagrytter: Klokke-lanterne / - arkade Spir med vindfløj Bund i lanterne Underside af spir Lem i loft for inspektion af spirets tagrum FORHUS / RÅDHUS - Vurdering af tag Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet TAG: Gulv i tagetage Tegltag TAGRYTTER: Klokkearkade: Spir: Adgang til spir På del af tagetagens gulv er udlagt isolering. Dårlig forfatning. Skummet God God Træspån, trænger til tjære Der er ikke muligt for inspektion. Løst liggende isolering fjernes På sigt! bør tagudskiftning planlægges. Projekt udarbejdes Alm. løbende vedligeholdelse Alm. løbende vedligeholdelse Spir tjæres Inspektionsmulighed tilvejebringes STILLADS 1 1 Vurdering af svækket fredningsværdi Emne Svækket fredningsværdi Aktivitet Prioritet TAG - Skumunderstrygning Æstetisk problematisk konstruktion Udskiftning / omlægning af tegltag Projekt udarbejdes. UN
11 ANDET - UDENOMSAREALER Gårdrum: Torvet A Ebeltoft Gamle Rådhus Juulsbakke 1 Siamesisk Samling Overgade Postladen i Ebeltoft Haven bag Det gl. Rådhus, som omgives af Den gamle Postlade og Juulsbakke 1, og sammen udgør haven et enestående intimt kulturmiljø, og med gode ramme / muligheder for eventuelt afvikling af udeaktiviteter. Et kulturmiljø der samlet er en del af de væsentlige fredningsværdier for den enkelte bygning, og samtidig en treenighed og berigende for haven. Det skal i den forbindelse nævnes at ejendommen Juulsbakke 1 ikke er er fredet men besidder en meget høj bevaringsværdi. Et samlet projekt for indretning af Rådhus Haven, der understøtter de bærende fredningsværdier, som de omkringliggende bygninger besidder vil være positivt. Der bør undersøges nærmere (UN), om der i fremtiden kan dannes et fælles ejerskab, i form af en ejendomsfond, der har til formål at bevare og vedligehold de tre unikke bygninger Siamesisk Samling Rådhus Postladen Rådhus Haven RÅDHUS Haven - Vurdering af andet Vurdering af tilstand Emne Tilstand Aktivitet Prioritet ANDET: Rådhus Haven Hovedtrappe Haven der omkranses af fredede bygninger, samt en bevaringsværdig bygning er i sin tilstand langt fra noget ønskværdigt. Mindre defekt / sikkerhedsrisiko Projekt for haverummets forskønnelse bør iværksættes inden for de kommende -3 år. Mindre opretning / stabilisering Vurdering af svækket fredningsværdi Emne Svækket fredningsværdi Aktivitet Prioritet Rådhus Haven Den nuværende indretning og vedligeholdelsesstand Muligheder undersøges Projekt udarbejdes. UN
1 ANBEFALEDE AKTIVITETER BYGNINGSDEL AKTIVITET PRIORITET PRISESTIMAT Forhus / Rådhus YDERVÆGGE: Sokkel Bindingsværk Løbende vedligeholdelse Udarbejdelse af projekt for bekæmpelse af træorm Tjærebehandling af bindingsværk 11.400 18.000 110.000 Tavl / murværk Indvendig puds Partiel reparation af fuger i tavl UN - afhjælpnings reparation udføres STILLADS 3 17.000 0.000 85.000 VINDUER OG DØRE: Vinduer Vinduer Døre: Hoveddør Kælderdør Almindelig vedligeholdelse Total istandsættelse/restaurering og malerbehandling Alm. Løbende vedligeholdelse Dør restaureres og rådne bræddeender erstattes. Moderne langskilt fjernes. STILLADS 1 35.000 95.400.500 3.500.000 TAG: Gulv i tagetage Løst liggende isolering fjernes 1 3.500 Tegltag TAGRYTTER: Klokkearkade: Spir: Adgang til spir På sigt! bør tagudskiftning planlægges. Projekt udarbejdes Alm. løbende vedligeholdelse Alm. løbende vedligeholdelse Spir tjæres Inspektion mulighed tilvejebringes STILLADS 1 350.000 6.000.000 5.500 45.000 TAG - Skumunderstrygning Udskiftning / omlægning af tegltag Projekt udarbejdes. UN ANDET: Rådhus Haven Hovedtrappe Projekt for haverummets forskønnelse bør iværksættes inden for de kommende -3 år. *) I BUDGET FOR POSTLADEN ER DER AFSAT KR. 7.000,00 TIL FORSKØNNELSE AF RÅDHUS HA- VEN. Mindre opretning / stabilisering ( * 7.000) 85.000 I alt ekskl. moms, kr. 936.800
13 FORUDSÆTNINGER FOR PRISESTIMAT Prisestimat og budgetforudsætninger. På baggrund af den gennemførte bygningsgennemgang med henblik på udarbejdelse af handlingsplan for den fredede ejendom Torvet A er følgende prisforudsætning anvendt i det skønsmæssige prisestimat der er udarbejdet for de væsentligst arbejdsoperationer i handlingsplanen. Angående handlingsplans omfang, da skriver Kultur Styrelsen bl.a i deres vejledning følgende: Det er først og fremmest bygningens klimaskærm, der har afgørende betydning for bygningens bevaring, og derfor koncentrerer handlingsplanen sig om bygningens ydre og vil kun i særlige tilfælde omfatte det indre Prisoverslaget for gennemførelse af de i handlingsplanens foreslåede nødvendige omkostninger er med en samlet omkostning/udgift på 936.800,00 kr. excl. moms. I beløbet er der ikke indregnet udgifter til moms, tekniske omkostninger og uforudseelige udgifter. Overslaget er udarbejdet efter erfaringspriser fra beslægtede byggesager. Vi vil dog ikke undlade at gøre opmærksom på de usikkerhedsmomenter, der altid vil være ved denne type arbejde i gamle fredede bygninger. Priserne er afgives på så realistisk et grundlag som overhovedet muligt og uden tillægsberegning for uforudseelige udgifter. Prisen på en arbejdsoperation / aktivitet skal være det beløb, for hvilket alle leverancer og alt arbejde samt de dermed forbundne ydelser, der efter almindelig praksis hører til operationens fuldstændige færdiggørelse, kan gennemføres for. De økonomiske usikkerhedsmomenter knytter sig til: 1.! Udskiftning af bygningens nuværende tegltag.! Tjære alt bindingsværk gange. 3.! Istandsættelse / reparation af bygningens døre og vinduer. Ovennævnte tre arbejdsområder er erfaringsmæssigt de steder, hvor et overslag er vanskeligt at skønne præcis. Desuden kan der i sagens natur også opstå arbejder, som ikke var påregnet, men ville være hensigtsmæssige at udføre her og nu. Usikkerhedsfaktoren bør der i et endeligt budget forsøges, at tage højde for, ved at afsætte et beløb på ca. 15-18 % til uforudsete udgifter. Ebeltoft den 30. august 016