K/S Gymnasievej CVR-nr. 25869273 Stenløse Årsrapport Fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling afholdt den Jette Justesen
Indholdsfortegnelse K/S Gymnasievej Side Påtegninger Ledelsespåtegning 3 Den uafhængige revisors erklæringer 4-5 Ledelsesberetning Oplysninger om selskabet 6 Ledelsesberetning 7-8 Årsregnskab 1. januar - 31. december Resultatopgørelse 9 Balance 10-11 Anvendt regnskabspraksis 12-14 Noter 15-18
Ledelsens påtegning K/S Gymnasievej Stenløse Bestyrelsen har aflagt årsrapport for året januar - december Årsrapporten er behandlet og vedtaget dags dato. Årsrapporten er aflagt i henhold til årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig og efter vores opfattelse giver årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret januar - december Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 31.05.2014 Bestyrelsen:
Den uafhængige revisors erklæringer Til kommanditisten i K/S Gymnasievej 5 Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for K/S Gymnasievej 5 for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion, gør vi opmærksom på oplysninger i note hvori ledelsen redegør for den usikkerhed der er forbundet med opgørelsen af værdien på selskabets ejendomme. Vi er enige med ledelsen i beskrivelsen af usikkerhederne. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Hellerup, den 17. juni 2014 Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Poulsen statsautoriseret revisor
Oplysninger om selskabet Selskabet: c/o l/s Ejendomslnvest, Hammershusgade 9 København 25869273 Komplementar: MKA Ejendomme Komplementar ApS Bestyrelse: Sam Baroudy Søren Michael Brag Laursen Revision: PriceWaterhouseCoopers Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 København 0 Moderselskab MKA Ejendomme af ApS Ultimativt moderselskab MKA Ejendomme af 2012 ApS (selskabet indgår i koncernregnskab hermed) Pengeinstitut BRF Kredit BRF Kredit
Ledelsesberetning Beskrivelse af virksomhedens hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet har i lighed med tidligere år bestået af udlejning af fast ejendom. Udviklingen i virksomhedens aktiviteter og økonomiske forhold Resultatopgørelsen for udviser et overskud på DKK 128.426 og balancen udviser en egenkapital på DKK -8.154.282. Ledelsen har ved årets udgang indgået aftale om salg af kapitalandele i selskabet. Salget sker som et led i et samlet salg af en større Som et led i denne aftale, er det aftalt, at selskabet har eftergivet sit tilgodehavende mod øvrige tidligere koncernselskaber, ligesom selskabet har fået eftergivet eventuelle skyldige koncernmellemværender mod tidligere koncernselskaber. Selskabet indgår i en koncern bestående af en portefølje af ejendomme. Koncernen har der løber frem til 31. december 2016. Finansieringstilsagnet gælder for koncernen som helhed såvel som for de enkelte selskaber i koncernen. Koncernen har tilstrækkelig likviditet til at opretholde driften i hvorfor regnskabet er aflagt under denne forudsætning. Usikkerhed ved indregning og måling "Ved anvendelsen af selskabets regnskabspraksis, jf. særskilt beskrivelse heraf, er det nødvendigt, at ledelsen foretager vurderinger og skøn af, samt opstiller forudsætninger for, den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige fra disse skøn. De foretagne skøn og underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder, hvis ændringer både påvirker den periode, hvori ændringen finder sted, og efterfølgende perioder. Ledelsen har i løbet af regnskabsåret foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten:"
Ændring af vedrørende indregning af investeringsejendomme tidligere regnskabsår er investeringsejendomme indregnet til dagsværdien, ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Efter ledelsens opfattelse præsenteres selskabets finansielle og økonomiske situation bedre ved at fastholde den kostpris ejendommen oprindeligt er indregnet til, fratrukket afskrivninger, da ejendommene er købt med langsigtet drift for øje. Der er derfor ændret regnskabspraksis, og ændringen i præsentationen og værdien af ejendommen er indregnet over primo egenkapitalen. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Efter regnskabsåret afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt.
Resultatopgørelse 1. januar - 31. december Note 2013 2012 kr. Lejeindtægter Andre driftsindtægter Andre eksterne omkostninger Bruttoresultat 0 3.926 2.938.528 0-1.104 2.180.210 2.823 Af- og nedskrivninger på materielle anlægsaktiver Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Årets resultat 2 3 4-651.161-651 12 207-1.400.636-16.043 128.426-13.664 Forslag til resultatdisponering Overført til overført resultat Disponeret i alt 128.426-13.664 128.426-13.664
Balance 31. december Note 2013 2012 kr. t.kr. Aktiver Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger Materielle anlægsaktiver i alt 26.611.957 27.263 26.611.957 27.263 Anlægsaktiver i alt 26.611.957 27.263 Omsætningsaktiver Tilgodehavender Andre tilgodehavender Tilgodehavender i alt 207.203. 207.203 100 Omsætningsaktiver i alt 207.203 100 Aktiver i alt 26.819.160 27.363 10
Balance 31. december Note 2013 2012 kr. t.kr. Passiver Egenkapital Virksomhedskapital Overført resultat Egenkapital i alt -8.154.382-8.283 0-8.283 gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter Gæld til kreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser i alt 22.925.000 22.925 9.307 34.921.596 32.232 Kortfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter Deposita Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt 0 421 12.117 2.902 31.117 60 31 51.845 3.414 34.973.441 35.646 26.819.160 27.363 Pantsætning og sikkerhedsstillelser 11
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse Der er i året foretaget ændring i regnskabspraksis vedrørende indregning af der tidligere er indregnet til dagsværdi, men jf. ledelsesberetningen i år er ændret til kostpris fratrukket akkumulerede afskrivninger. Dette har desuden medført en ændring i regnskabspraksis vedrørende indregning af selskabets langfristede gældsforpligtelser til kreditinstitutter, som tidligere har været kursreguleret til dagsværdi, men som fra i år indregnes til kostpris, hvilket er den kontante restgæld på balancedagen. Effekten af ændringen i regnskabspraksis er en positiv ændring i primo egenkapitalen på tdkk 8.282,7. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilfalde selskabet, og at aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsregnskabet aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser indregnes i resultatopgørelsen som finansielle indtægter eller finansielle omkostninger. 12
Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelsen Nettoomsætning Huslejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen for den periode, indtægten vedrører. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendommens herunder reparation og vedligeholdelse samt el, varme, ejendomsskatter, forsikring i det omfang omkostningerne ikke bæres af lejer, samt omkostninger til ledelse og administration i regnskabsperioden, herunder advokatbistand og revision. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle poster omfatter renteindtægter og omkostninger vedrørende realkredit og pengeinstitutter, samt realiserede og urealiserede kursgevinster og tab vedrørende gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Skat af årets resultat Skat af selskabets resultat samt udskudt skat påhviler de enkelte kommanditister, og der indregnes derfor ikke skat i selskabets årsregnskab. Der foretages skattemæssige afskrivninger på ejendommen i kommanditisternes egne selvangivelser. 13
Anvendt regnskabspraksis Balancen Grunde og bygninger Ejendomme indregnes i regnskabet til kostpris med fradrag for akkumulerede afskrivninger. forbindelse med aflæggelse af årsrapporten har ledelsen vurderet evt. nedskrivningsbehov for de enkelte ejendomme. Markedet for omsætning af ejendomme er påvirket af følgerne af finanskrise, og markedet anses ikke for effektivt. Som følge heraf er der forbundet stor usikkerhed med vurdering af de aktuelle værdier af selskabets ejendomme og opgørelse af evt. Kostprisen på et samlet aktiv opdeles i separate bestanddele, der afskrives hver for sig, hvis brugstiden på de enkelte bestanddele er forskellige. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, baseret på følgende vurde-ring af aktivernes forventede brugstider: Produktionsbygninger Administrationsbygninger Brugstid: år - 0% Brugstid: 50 år - Restværdi: 50% Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag for nedskrivninger tit imødegåelse af forventede tab. Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendommen, måles til kostpris, målt som den kontante restgæld på balancedagen. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendommen, indregnes i resultatopgørelsen i posten "finansielle omkostninger". Andre gældsforpligtelser indregnes til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. 14
Noter Regnskabsmæssig usikkerhed årsregnskabet for regnskabsåret 01.01.13-31.12.13 er følgende usikkerheder væsentlige at bemærke, idet de har haft betydelige indflydelse på de i årsregnskabet indregnede aktiver og forpligtigelser: Usikkerhed ved indregning og måling Ved anvendelsen af selskabets regnskabspraksis, jf. særskilt beskrivelse heraf, er det nødvendigt, at ledelsen foretager vurderinger og skøn af, samt opstiller forudsætninger for, den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige fra disse skøn. De foretagne skøn og underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder, hvis ændringer både påvirker den periode, hvori ændringen finder sted, og efterfølgende perioder. Ledelsen har i løbet af regnskabsåret foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten: Selskabet har tilstrækkelig likviditet til at opretholde driften i er aflagt under denne forudsætning Ejendomme hvorfor regnskabet Ejendomme indregnes i regnskabet til kostpris med fradrag for akkumulerede afskrivninger. I forbindelse med aflæggelse af årsrapporten har ledelsen vurderet evt. nedskrivningsbehov for de enkelte ejendomme. Markedet for omsætning af ejendomme er påvirket af følgerne af finanskrise, og markedet anses ikke for effektivt. Som følge heraf er der forbundet stor usikkerhed med vurdering af de aktuelle værdier af selskabets ejendomme og opgørelse af evt. nedskrivningsbehov. For ovennævnte afsnit er der i sagens natur tale om ledelsesmæssige skøn, der er behæftet med usikkerheder. 15
Noter K/S Gymnasievej Stenløse 2013 kr. t.kr. 2 Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver anlægsaktiver 0 0 Bygninger og grunde 651.161 651 alt 651.161 651 Finansielle indtægter Andre finansielle indtægter Renter koncernselskaber 12 63 0 12,107 Finansielle omkostninger Renter, Prioritet: (BRF Kredit) Renter, 2. Prioritet: (BRF Bank) Renter, 3. prioritet Brand Bank) Eftergivelse tilgodehavende koncernselskaber Andre finansielle omkostninger Finansielle omkostninger i alt Materielle anlægsaktiver Kostpris pr. 1. januar Tilgang i årets løb Afgang i årets løb Kostpris pr. 31. december Af- og nedskrivninger pr. 1. januar Årets af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger pr. 31. december 2013 Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 1.159.005 1.130 97.282 138.781 0 14.572 i 1.400.636 34.766.220 34.766 0 0 0 0 34.766.220 34.766-7.503.102-6.852-651.161-651 -8.154.263-7.503 26.611.957 27.263 16
Noter 6 Virksomhedskapital Virksomhedskapital i alt K/S Gymnasievej 5, Stenløse 2013 2012 kr. 100 0 100 0 Den hertil svarende stamkapital specificeres således: å kr. 1 100 Den regnskabsmæssige egenkapital pr. anpart udgør 7 Overført resultat Overført resultat specificeres således: Saldo 1. januar Årets overførte overskud eller tab Saldo 31. december -81.543-83 -8.282.807 5.381 128.426-13.664 -R Realkreditlån Gæld til realkreditinstitutter Gæld til kreditinstitutter Realkreditlån i alt Afdrag, der forfalder inden 1 år Afdrag, der forfalder efter 1 år til 5 år Afdrag, der forfalder efter 5 år Langfristet gæld i alt Valuta og renterisici 22.925.000 22.925 11.996.596 9.307 34.921.596 32.232 0 0 13.503.965 0 21.417.631 32.232 34.921.596 32.232 Selskabet har optaget realkreditlån som rentetilpasningslån pr. 31.12.2013 udgør DKK Der er indgået aftale om fast rente og frem til 31.12.2016. Lånet har en restløbetid på 23 år. Selskabet har derudover lån med en restgæld der pr. Lånet forrentes med en variabel rente og er afdragsfrit frem til restløbetid på år. udgør DKK Lånet har en Selskabets driftskredit med maksimum på DKK 7.252.891 forrentes med en variabel rente. Lånet indestår uden nedbringelse indtil den 31.12.2016, hvor kreditten uden yderligere varsel forfalder til fuld indfrielse. lighed med andre normale langfristede kreditfaciliteter kan kreditten opsiges uden varsel. 17
Noter 9 Pantsætning og sikkerhedsstillelser selskabets ejendom er deponeret ejerpantebreve som sikkerhed til kreditinstitutter: værdi af ejerpantebrev 82.925.000 Bogført værdi af pantsatte aktiver Af pantebrev på nom. 60 kr. ligger ligeledes til sikkerhed for tredjemands Selskabets driftskredit i Alm. Brand bank med en saldo på DKK 7.558.596 er pantsat til fordel for kreditinstitutter. Der er endvidere afgivet transport i lejeindtægten til sikkerhed for kreditinstitutter. 18