Skønsmandens erklæring 8152 Oversigt over klagepunkter: 1. Tag med Onduline-tagplader 2. Manglende udluftning i badeværelse Klagers påstand: Klager mener ikke, at den bygningssagkyndige har beskrevet forholdene korrekt i tilstandsrapporten. Klager gør også opmærksom på, at man ikke havde regnet med, at taget skulle udskiftes med det samme efter købet på grund af ulovlighed. Klager mener på baggrund heraf, at omkostningerne til udbedring af de nævnte skader/klagepunkter burde dækkes af den indklagede bygningssagkyndige. Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad pkt. 1 Tag med Onduline-tagplader: mener, at den bygningssagkyndige har beskrevet forholdet korrekt og efter gældende bestemmelser. oplyser, at han har haft kontakt til myndighederne der har meddelt, at man kan prøve at søge om dispensation for forholdet, men har ikke tilkendegivet at denne vil blive givet. henviser ligeledes til RIAS der på hjemmesiden over Onduline-tagplader har angivet, at disse kan anvendes til bl.a. sommerhuse. Den bygningssagkyndig har i tilstandsrapporten af den xx.xx.2006 på side 5 nævnt følgende: Generelle kommentarer til bygningernes tilstand: Tagbelægningen er af typen Onduline, som har begrænset levetid. Vedligeholdelsen er middel. Pkt. 8.1: Tagbelægning/rygning
Tagplader falder mange steder dårligt til. Karakter K2. Pkt. 8.2: Tagfald Taghældning over den vestlige del af taget over den nordlige stue er for lav til den anvendte tagbelægning. Note: Kan medføre alvorlige skader set i sammenhæng med tagpladernes formodede ringe holdbarhed. Karakter K3. Pkt. 8.15: Andet: Tagkonstruktion Tagene har flere steder synlige nedbøjninger. Note: Nedbøjningerne indikerer at tagkonstruktionen er underdimensioneret. Karakter K2. Ad pkt. 2 Manglende udluftning i badeværelser: oplyser, at han tidligere har fået oplyst, at materialerne til udførelse af de 2 aftræk skulle være leveret af sælger. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Vejret var solrigt på tidspunktet for besigtigelsen i forbindelse med afholdelse af synog skønsforretning. Øvrige forhold: Ejendommen er opført i 1972. Ejendommen er ombygget og tilbygget i 2003 2004. Ejendommen er opført med facader i træ. Tagkonstruktionen er formodentligt udført med bjælkespær gitterspær eller lign. Tagdækningen er udført med Ondulinetagplader yderst ovenpå en ældre tagpapdækning. Der er tilhørende udhus/skur. Under skønsforretningen forklarede klager, at han havde set på huset 3 gange før købet.
Den første besigtigelse blev foretaget alene. Under de 2 næste besigtigelser var ejendomsmægleren til stede. Ejendommen købes den xx.xx..2006 og overtages den xx.xx.2006. Klager forklarer: Ad pkt. 1 Tag med Onduline-tagplader: Klager oplyser, at han har en ven der er bygningstaksator, og under et besøg fortalte han, at taget var ulovligt, da det ikke opfylder gældende brandkrav. Klager undersøger herefter sagen hos trælasthandleren samt hos importøren og får her oplyst, at tagpladerne ikke er brandmæssigt godkendt til sommerhuse. Klager kontakter myndighederne der meddeler, at taget er ulovligt, og at man ikke vil give dispensation for dette forhold. Klager kontakter den bygningssagkyndiges repræsentant, der besigtiger taget og efterfølgende afviser at være erstatningspligtig. Klager har ikke bemærket utætheder i taget og tilføjer, at det alene er forholdet vedr. den ulovlige tagdækning der ankes over. Klager mener også, at der kan blive problemer med bygningsforsikringen. Taget er oplagt ca. i år 2004 og var ca. 2 år gammelt ved købet af ejendommen. Ad pkt. 2 Manglende udluftning i badeværelser: Klager oplyser, at det ligeledes er vennen der gør opmærksom på, at der skal være aftræksventiler fra toilet og badeværelse.
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad 1. Tag med Onduline-tagplader Der kunne konstateres følgende: Ved besigtigelsen blev der konstateret følgende: Udvendig besigtigelse: Skønsmanden kunne konstatere følgende: 1. Skønsmanden kunne konstatere, at der på alle tagflader var udført tagdækning med Onduline-tagplader. 2. Skønsmanden kunne også konstatere, at der under tagpladerne var tagpapdækning, dog ikke på del af taget ved udhus/brændeskur og på tagfladerne ved den overdækkede indgang. Indvendig besigtigelse: 1. Der kunne ikke ses tegn på utætheder på lofterne. Ad 1. Konklusion: Skønsmanden vurderer med baggrund i det foregående: 1. Skønsmanden vurderer, at en ombygning, renovering og oplægning af et tag udført i 2003 2004 skal overholde reglerne i Bygningsreglementet for småhuse. 2. Skønsmanden vurderer, at tagdækningen på sommerhuset skal udføres i materialer der opfylder kravene til klasse T. 3. Skønsmanden vurderer, at Ondulinetagplader ikke kan overholde kravene til klasse T, hvorfor taget ikke overholder gældende regler i brandmæssig henseende. 4. Skønsmanden vurderer, at det er almen viden blandt byggesagkyndige, at Onduline-tagplader ikke opfylder kravene til
klasse T og derfor ikke kan anvendes i dette tilfælde. 5. Skønsmanden vurderer, at den bygningssagkyndige burde have anført dette i tilstandsrapporten, og angivet forholdet med K3. 6. Skønsmanden er bekendt med, at firmaet RIAS er distributør af mange forskellige produkter og ikke fabrikant. Skønsmanden vurderer ikke, at fordi RIAS på deres hjemmeside har anført, at Ondulinepladerne kan anvendes til bl.a. sommerhuse gør det, at forholdet vedr. pladerne ikke skal bemærkes af den bygningssagkyndige i tilstandsrapporten. Iflg. oplysninger fra parterne skulle RIAS være i færd med at ændre deres hjemmeside på dette punkt. Skønsmanden kan finde andre sider på nettet hvoraf det fremgår, at pladerne ikke overholder kravene til klasse T. (Se vedlagte udskrift). 7. Skønsmanden vurderer også, at Onduline-tagplader generelt set har en begrænset levetid. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Skønsmanden vurderer med baggrund i ovennævnte, at den bygningssagkyndige har begået fejl og forsømmelser ved ovennævnte forhold. Ad. 1. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms Skønsmanden vurderer, at følgende udbedringsarbejder skal foretages: 1. Onduline-tagpladerne demonteres og bortkøres. 2. Der monteres 1 lag overpap på alle tagflader. 3. Der monteres tagplader og papdækning på den overdækkede indgang. 4. Der monteres 2 lag tagpap på tagfladen ved udhus og brændeskur. (Tagfladen er sammenhængende med taget over anneks, hvorfor taget skal udskiftes på dette sted.
Skønsmanden vurderer, at nævnte arbejder kan udføres for: Kr. 67.500,00 incl. moms Ad 1. Forbedringer: Skønsmanden vurderer med baggrund i tagdækningens alder på ca. 4 år, samt Onduline-pladernes begrænsede levetid - (skønsmanden vurderer, at levetiden kan fastsættes til ca. 10 år), at forbedringsudgifterne kan fastsættes til 40 % af udbedringsomkostningerne. Med baggrund i ovennævnte skønnes forbedringsudgiften at udgøre: Kr. 27.000,00 incl. moms Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Da den bygningssagkyndige ikke mente, at han havde begået fejl eller forsømmelser på dette punkt, kunne der ikke opnås forlig. Ad 1. Eventuelt Ingen bemærkninger. Ad 2. Manglende udluftning i badeværelser Ved besigtigelsen blev der konstateret følgende: Udvendig besigtigelse: Skønsmanden kunne konstatere følgende: 1. Skønsmanden kunne konstatere, at der ikke var aftrækshætter på taget over toilet og badeværelse. Indvendig besigtigelse: 2. Skønsmanden kunne konstatere, at der ikke var aftræksventiler i loftet i toilet og badeværelse. Ad 2. Konklusion: Skønsmanden vurderer med baggrund i det foregående: 1. Skønsmanden vurderer som nævnt, at en ombygning, renovering af badeværel-
ser udført i 2003 2004 skal overholde reglerne i Bygningsreglementet for småhuse. 2. Skønsmanden vurderer, at der skal være aftræksventiler i lofterne i toilet og bad og taghætter på taget 3. Skønsmanden vurderer, at den bygningssagkyndige burde have anført dette i tilstandsrapporten, og angivet dette med K1. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Skønsmanden vurderer med baggrund i ovennævnte, at den bygningssagkyndige har begået fejl og forsømmelser ved ovennævnte forhold. Ad. 2. Overslag over udbedringsudgifter incl. moms : Skønsmanden vurderer, at følgende udbedringsarbejder skal foretages. 1. Der monteres aftræksventiler i lofterne og taghætter på taget i toilet og badeværelse i forbindelse med at taget renoveres. Skønsmanden vurderer, at nævnte arbejder kan udføres for: Kr. 2.400,00 incl. moms Ad 2. Forbedringer: Skønsmanden vurderer, at forbedringsudgifterne kan fastsættes til 20 % af udbedringsomkostningerne. Med baggrund i ovennævnte skønnes forbedringsudgiften at udgøre: Kr. 480,00 incl. moms Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Da den bygningssagkyndige ikke mente, at han havde begået fejl eller forsømmelser på dette punkt, kunne der ikke opnås forlig. Ad 2. Eventuelt Ingen bemærkninger.