SKØNSERKLÆRING J.nr. 16095 Besigtigelsesdato: Fredag den 19. august 2016 kl. 09:30 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.K.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som den bygningssagkyndige / B.B.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Den bygningssagkyndiges tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:
Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Rygning er ikke udført korrekt. Klagers påstand: 1. Rygningen på beboelsen (bygning A og B) er ikke udført korrekt, idet den flere steder ikke når ned over de øverste tagsten. Rygningsbådet er mørt, og flere steder revet i stykker, hvilket medfører at undertaget er blotlagt. Kravet er en dækning af udbedringsudgifterne, incl. KK s selvrisiko i alt 87.500,- (selvrisiko udgør 5.000 kr.) Den bygningssagkyndiges forklaring: 1. BB kunne ved sin besigtigelse i november 2014, ikke konstatere de skader ved rygningen, som nu fremføres af KK. BB hæfter sig ved at der er gået 11 måneder fra hans besigtigelse, til at forholdet anmeldes, og mener derfor at skaderne er sket i denne mellemliggende periode. Klagepunktet afvises. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Let skyet, ca. 17 grader. Vejret påvirkede ikke vurderingen af de aktuelle forhold. Øvrige forhold: Ejendommens beboelse består af 2 bygninger, henholdsvis bygning A på 137 m² + 57 m² kælder og 94 m² udnyttet tagetage, opført i 1936 og bygning B på 96 m², opført i 1875. 2
Taget er udført som et traditionelt sadeltag med ca. 45 graders taghældning udført med hanebåndsspær. Begge tage er belagt med røde vingetegl, oplagt på undertag, formodentlig af typen Huntonit (masoniteplader). Taget er ifølge KK ca. 15-20 år gammelt. Der er ikke konstateret nogle skader, men KK opdager det i forbindelse med udbedring af nogle nævnte forhold omkring undertaget. Forholdet anmeldes den 14. oktober 2015. Der er udarbejdet en allonge den 24. november 14, hvor BB nævner enkelte løse undertagsplader (med karakteren K3). Dette forhold er udbedret af KK. Tagrummet over bygning B, ca. i den vestligste halvdel, kan kun besigtiges fra et lavere gulvniveau (ca. svarende til tagetagens gulvniveau), grundet manglende gangbro over hanebåndene. 3
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 1. Rygning er ikke udført korrekt. Ad 1. Der kunne konstateres følgende: Bygning A og B: Generelt langs rygninger og grater, ses rygningssten at ligge skæve og løse (foto 4). Flere steder ses rygningsbåndet at være skævt og ujævnt, og er ikke trykket ned i tæt forbindelse med teglstenene (foto 5). Særligt langs rygninger, ses rygningsstenene flere steder, ikke at dække de øverste tagsten, således vil undertaget her være blotlagt (foto 6). Forholdene ses tydeligt fra en opstillet stige langs tagrenden, således er alle tagflader besigtiget. Indvendigt i tagrummene, ses undertaget, bestående af masoniteplader, at stoppe et stykke fra selve rygningen, og det sidste stykke er udført med vindpap eller lign. banevare. Denne pap er enkelte steder løs, hvorved man kan se ud til selve rygningen (foto 7). Ad 1. Konklusion: Kombinationen af de løse / skævtliggende rygningssten, løse / skæve inddækninger sammenholdt med det løstsiddende undertag under rygningen, vil medføre risiko for indslag af især slagregn og fygesne. Ydermere vil der være en forøget belastning af undertaget, i de områder hvor dette er blotlagt. Samlet set vil der være risiko for skader på såvel tagkonstruktion som loftkonstruktion. 4
Ad 1. Fejl og forsømmelser: I tilstandsrapporten er der, for bygning A, under pkt. 1.1 Tagbelægning/rygning anført: (K3) Midt/nederst på vestvendt tagflade, er tagstenene ikke bundet i.h.t. forskrifterne. Note: Der ses ingen skader grundet dette. Ydermere anføres der i pkt. 1.3 Skotrender/inddækninger: (K3) Nordlige inddækning ved den store kvist mod øst afdækker ikke murværket tilstrækkeligt. Note: Der kan trænge vand ned i underliggende konstruktion. BB besigtiger igen ejendommen (kun tagrum og skunke) ca. 3 uger efter første besigtigelse, og udarbejder en allonge, med følgende indhold: Skunkene er udført ca. 45 cm. høje og i.h.t. ejer isolerede. Derfor er de at regne som skråvægge til gulv, uden mulig adgang. I tagrummet over hanebånd i hovedbygningen (bygning A) er der to huntoniteplader som er gået løse og har mistet deres funktion som undertag (K3). I tagrummet er der desuden spor af dyreadfærd. Forholdet omkring de skæve og åbne rygninger, er således ikke nævnt, hverken for bygning A eller bygning B. Ydermere er der ikke nævnt det løse pap/undertag øverst langs rygningen, hvilket er en fejl. Det findes sandsynligt at forholdene har været synlige, i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen. Det skal bemærkes at de nævnte løse huntoniteplader er udbedret af KK. 5
Ad. 1. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport burde forholdet have været anført således: 1.1. Tagbelægning/rygning: (K3) Der ses flere løst-/ skævtliggende rygningssten ydermere er inddækningen langs rygningen, ikke tætsluttende mod tagstenene. Note: Der vil være risiko for indslag af især fygesne, der kan medføre fugtskader på tagog loftkonstruktion. 1.10 Undertag/understrygning: (K3) Enkelte steder ses der løstsiddende undertag (vindpap) øverst mod rygningen. Note: Der vil, særligt sammenholdt med de udvendige skader langs rygningen, være risiko for indslag af især fygesne, der kan medføre fugtskader på tag- og loftkonstruktion. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Der er i sagen fremlagt et overslag (bilag 6 jf. klageskemaet) på udbedring af forholdet, lydende på kr. 87.500,- inkl. moms. Overslaget, herunder også dets indhold, vurderes at være rimeligt. Stilladsudgiften vurderes at udgøre ca. 10.000 kr. inkl. moms. Ad 1. Forbedringer: I det taget er ca. 15-20 år gammelt, fastsættes restværdien på tagstenene til 93 %, jf. Skafor s Levetidstabeller, Forsikring og Pension, oktober 2001. Samlet: 93 % x 77.500 kr. = 72.075 kr. Der beregnes ikke forbedringsværdi af omkostningen til stillads. Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen bemærkninger. Ad 1. Eventuelt: Ingen bemærkninger. 6
FOTOBILAG / J.nr. 16095 Foto 1 Oversigtsbillede af bygning A, set fra sydøst Foto 2 Oversigtsbillede set fra sydvest bygning A til højre, og bygning B til venstre. 7
Foto 3 Oversigtsbillede af bygning B, set fra nordvest. Foto 4 Rygningssten ligger generelt løse og skæve bemærk også inddækningen ned mod tagstenene, der forekommer meget skæv. 8
Foto 5 Eksempel på en inddækning langs rygningen, der gaber kraftigt, og slet ikke er trykket ned mod selve tagstenene. Foto 6 Enkelte steder er ses rygningsstenene at ligge så skævt, at de ikke dækker de øverste tagsten undertaget (det øverste pap) vil disse steder være blotlagt. 9
Foto 7 Indvendigt i tagrummet ses det øverste pap (som er ført op til rygningsplanken), enkelte steder at sidde løs, og der vil være risiko for indslag af bl.a. fygesne. 10