Ændringer til årsregnskabsloven: Konsekvenser for ejendomsvirksomheder Kontakt Kim Tang Lassen Telefon: 3945 3522 Mobil: 2381 0467 E-mail: kil@pwc.dk Kasper Elkjær Nielsen Telefon: 8932 5588 Mobil: 2321 1328 E-mail: kai@pwc.dk Af Kim Tang Lassen og Kasper Elkjær Nielsen Ændringer til årsregnskabsloven 2015 Blandt ændringerne til årsregnskabsloven er der visse ændringer, som er særligt relevante for virksomheder, der ejer fast ejendom. Det drejer sig om følgende: Kravet vedrørende hovedaktivet for investeringsselskaber i relation til måling til dagsværdi bortfalder Gæld vedrørende investeringsejendomme, der måles til dagsværdi, hverken skal eller kan måles til dagsværdi fremadrettet Oplysningskravene vedrørende metoder og forudsætninger for værdiansættelse til dagsværdi skærpes Metoden for opgørelse af størrelsesgrænser ved fastlæggelse af virksomhedens regnskabsklasse og eventuelle pligt til at udarbejde koncernregnskab ændres. Det kan betyde, at nogle ejendomsvirksomheder rykker en regnskabsklasse op. Investeringsaktivitet som hovedaktivitet Virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed, eksempelvis ved udlejning af fast ejendom, har hidtil kunnet vælge at måle investeringsejendommene til dagsværdi, og indregne værdireguleringerne i resultatopgørelsen. Som nævnt har det været en betingelse, at hovedaktiviteten er investeringsvirksomhed, og en virksomhed kan efter årsregnskabsloven kun have én hovedaktivitet. Fremadrettet kan alle virksomheder vælge at måle investeringsejendomme til dagsværdi via resultatopgørelsen uagtet, at virksomheden/koncernen ikke har investering som hovedaktivitet. Det er fortsat et krav, at ejendommen er en investeringsejendom, dvs. er erhvervet med det formål at opnå afkast i form af lejeindtægter og/eller gevinst ved videresalg på et senere tidspunkt. 2015 PricewaterhouseCoopers. Denne artikel indeholder alene generel oplysning og kan ikke anses at have karakter af rådgivning. PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab påtager sig intet ansvar for skader eller tab, der direkte eller indirekte kan afledes af brugen af artiklen. PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab påtager sig således intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i artiklen.
Ejendomme, der anvendes af virksomheden selv til fx administration eller lager (domicilejendomme), skal fortsat måles til kostpris efter de almindelige regler om materielle anlægsaktiver. Sådanne ejendomme kan dog opskrives til dagsværdi over egenkapitalen. Tilsvarende skal ejendomme, der er erhvervet med salg for øje som led i virksomhedens normale aktivitet (handelsejendomme), fortsat måles efter de almindelige regler om varebeholdninger. Ændringen får eksempelvis betydning for virksomheder, der beskæftiger sig med ejendomsudvikling, hvor aktiviteterne både består af opførelse/udvikling med henblik på salg, og af investering i ejendomme med henblik på et løbende driftsafkast og eventuelt gevinst ved salg på længere sigt. Sådanne virksomheder vil fremadrettet kunne måle investeringsejendommene til dagsværdi via resultatopgørelsen, selv om hovedaktiviteten er ejendomsudvikling med henblik på salg. Også virksomheder, hvis hovedaktivitet slet ikke består af ejendomsrelaterede aktiviteter, kan fremover måle investeringsejendomme til dagsværdi via resultatopgørelsen. Ændringen påvirker tilsvarende koncernregnskabet for en koncern, der ikke har investering som hovedaktivitet, men som har en eller flere dattervirksomheder, der måler investeringsejendomme til dagsværdi via resultatopgørelsen. For sådanne koncerner er der fremover ikke længere krav om at omarbejde dattervirksomhedernes regnskabspraksis ved indregningen i koncernregnskabet, idet kravet vedrørende hovedaktivitet bortfalder. Det er dog en forudsætning, at investeringsejendommene udlejes koncerneksternt, eftersom der i modsat fald vil være tale om domicilejendomme set for koncernen som helhed. Der forventes indført en overgangsbestemmelse for virksomheder, som første gang efter den nye lov skal måle investeringsejendomme til dagsværdi med værdiregulering i resultatopgørelsen. Virksomheden behøves i en sådan situation ikke tilrette sammenligningstal, og kan således nøjes med alene at opgøre dagsværdien på investeringsejendommen ved overgang til anvendelse af bestemmelsen. Måling af gæld vedrørende investeringsejendomme Det har hidtil været et krav, at gæld vedrørende investeringsejendomme, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen, tilsvarende skulle måles til dagsværdi. Dette krav bortfalder, og det er ikke muligt at fortsætte med den hidtidige praksis og måle gælden til dagsværdi. Fremadrettet skal gæld vedrørende investeringsejendomme måles efter de almindelige bestemmelser for gæld. Dette betyder, at bank- og realkreditgæld skal måles til amortiseret kostpris, hvorved låneomkostninger og kurstab fordeles over lånets løbetid via resultatopgørelsen. Værdireguleringer af renteswaps, der sikrer en fast rente på et variabelt forrentet lån, skal tillige indregnes direkte på egenkapitalen. Også for måling af gæld forventes indført en overgangsbestemmelse, som sikrer, at virksomheden ikke behøves måle amortiseret kostpris bagud i tid, idet en sådan måling kan være vanskelig. Virksomheden kan her vælge at måle gælden til en ny kostpris svarende til dagsværdien ved seneste indregning efter de hidtidige be- 2
stemmelser. Herefter amortiseres forskellen mellem den seneste dagsværdi og nominel værdi over lånets resterende løbetid. Oplysningskrav vedrørende dagsværdi Det har hidtil været et krav at noteoplyse om forudsætningerne for den beregningsmetode, der er anvendt ved værdiansættelsen af investeringsejendomme til dagsværdi. Med ændringerne til årsregnskabsloven sker der en skærpelse af oplysningskravene. Der skal fortsat oplyses om de centrale forudsætninger, som er anvendt ved beregningen, men det udvides således der skal gives oplysninger om alle de forudsætninger, der er nødvendige for, at en regnskabslæser kan vurdere de dagsværdiberegninger, som virksomheden har foretaget. Eksempler på centrale forudsætninger er: afkastkrav, tomgang, forventede ændringer i lejeniveau, vedligeholdelsesomkostninger m.v. Oplysningerne kan gives samlet for kategorier af ejendomme, hvis forudsætningerne ikke afviger væsentligt inden for de respektive kategorier af ejendomme. En sådan kategorisering af ejendommene vil eksempelvis kunne foretages ud fra type (bolig/kontor/logistik), geografi, længde af lejeaftaler og lignende. Antallet af kategorier vil bero på en konkret vurdering baseret på, hvor ensartede forudsætningerne er for de pågældende ejendommene. Desuden præciseres det, at der konkret skal oplyses om de værdiansættelsesmodeller og teknikker, der er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien. Såfremt der er anvendt en DCF-model eller en afkastbaseret model, skal dette fremgå entydigt af anvendt regnskabspraksis. Her skal oplysning om budgetperiode mv. også fremgå. Om end ovenstående oplysningskrav i et vist omgang er en præcisering af det hidtil gældende oplysningskrav, vil det formodentlig af mange virksomheder blive oplevet som en skærpelse, og medføre yderligere oplysninger i årsrapporten. Opgørelse af nettoomsætning til fastlæggelse af regnskabsklassen En virksomheds regnskabsklasse fastlægges på baggrund af virksomhedens nettoomsætning, balancesum og det gennemsnitlige antal ansatte. Virksomheden skifter regnskabsklasse, når den i to på hinanden følgende år har enten været over to af størrelsesgrænserne eller været under to af størrelsesgrænserne. Det samme princip er gældende, når det skal fastlægges om en virksomhed har pligt til at aflægge koncernregnskab. Ændringerne til årsregnskabsloven hæver størrelsesgrænserne for nettoomsætning og balancesum for regnskabsklasse B og C, men samtidig ændres metoden til at opgøre nettoomsætningen ved fastlæggelse af størrelsesgrænserne. De fleste ejendomsvirksomheder er karakteriseret ved at have en stor balancesum, der ligger over størrelsesgrænsen for regnskabsklasse B (og grænsen for fritagelse fra at udarbejde koncernregnskab) og et gennemsnitligt antal ansatte, der ligger under størrelsesgrænsen. For mange ejendomsselskaber er det derfor nettoomsætningen, der er afgørende for, om to ud af de tre størrelsesgrænser overskrides. 3
Omsætning Balancesum Antal ansatte Nye størrelsesgrænser for klasse B og fritagelse fra koncernregnskab 89 44 50 ansatte I forbindelse med opgørelse af nettoomsætningen i relation til fastlæggelse af størrelsesgrænserne, skal der fremadrettet ikke kun ses på nettoomsætningen ifølge resultatopgørelsen (lejeindtægter m.v.). I visse tilfælde skal følgende beløb også medregnes: Positive værdireguleringer af investeringsejendomme Realiserede gevinster ved salg af investeringsejendomme Finansielle indtægter Ovenstående beløb skal medregnes ved opgørelsen, såfremt de til sammen mindst udgør det samme beløb som den almindelige nettoomsætning ifølge resultatopgørelsen (lejeindtægter m.v.). Negative værdireguleringer og realiserede tab ved salg af ejendomme kan ikke modregnes i opgørelsen, og opgørelsen skal foretages ejendom for ejendom. Tilsvarende kan finansielle omkostninger ikke modregnes. Eksempel på opgørelse af størrelsesgrænser for en ejendomsvirksomhed En ejendomsvirksomhed skal fastlægge sin regnskabsklasse. Virksomheden har i både 2015 og 2016 haft 8 ansatte, en balancesum på 300 og lejeindtægter samt indtægter fra fællesvaskeri m.v. på i alt 10 Desuden har virksomheden haft renteindtægter af mellemregninger på 5 Der er foretaget følgende værdireguleringer og salg: 2015 2016 Værdiregulering af ejendom 1 100-100 Værdiregulering af ejendom 2-90 90 Gevinst ved salg af ejendom 3 0 80 Tab ved salg af ejendom 4-80 0 Virksomhedens indtægter i relation til fastlæggelse af størrelsesgrænserne kan opgøres således: 2015 2016 Lejeindtægter m.v. 10 10 Positive værdireguleringer af ejendomme 100 90 Realiserede gevinster ved salg af ejendomme 0 80 Renteindtægter af mellemregninger (brutto) 5 5 4
Nettoomsætning i relation til opgørelse af størrelsesgrænserne 115 185 I forbindelse med fastlæggelse af virksomhedens regnskabsklasse skal det undersøges, om virksomhedens positive værdireguleringer, gevinster ved salg samt finansielle indtægter samlet set overstiger virksomhedens nettoomsætning, hvilket er tilfældet i dette eksempel. (105 mod 10 i 2015 og 175 mod 10 i 2016) Ved opgørelse af virksomhedens nettoomsætning til brug for fastlæggelse af størrelsesgrænser skal disse indtægter derfor medregnes. Virksomheden er således en klasse C virksomhed, da størrelsesgrænsen for nettoomsætning og balancesum overskrides både i 2015 og 2016. Virksomheden bliver desuden omfattet af pligten til at udarbejde koncernregnskab, såfremt virksomheden har dattervirksomheder, og ikke er omfattet af de almindelige undtagelsesbestemmelser om koncernregnskabspligt. Mange ejendomskoncerner er finansieret på en måde, hvor der i de enkelte virksomheder kan være store mellemregninger og tilhørende renter mellem koncernforbundne virksomheder. I sådanne koncerner kan store brutto-renteindtægter af mellemregninger være medvirkende til, at den enkelte ejendomsvirksomhed flytter til en højere regnskabsklasse. Det skal bemærkes, at ændringen alene vedrører opgørelsen af nettoomsætningen til brug for fastlæggelse af regnskabsklassen og koncernregnskabspligten. Det medfører således ikke en ændring i, hvordan værdireguleringer, gevinster ved salg og finansielle indtægter skal præsenteres i resultatopgørelsen. Du kan læse mere om principperne og forhøjelsen af selve størrelsesgrænserne i denne artikel Afrunding Flere ejendomsvirksomheder end hidtil må forventes at blive omfattet af regnskabsklasse C og kan blive pligtige til at udarbejde koncernregnskab, som følge af den ændrede metode til opgørelse af størrelsesgrænserne. Desuden må der generelt forventes en større gennemsigtighed i grundlaget for værdiansættelsen af ejendomme til dagsværdi, som følge af de skærpede oplysningskrav. Med bortfaldet af kravene om hhv. hovedaktivitet og måling af gæld til dagsværdi, sker der en tilpasning af årsregnskabsloven til de internationale regnskabsstandarder (IFRS). En overgang til at måle investeringsejendomme til dagsværdi via resultatopgørelsen, og en ændring af princip for måling af gæld, er en ændring af anvendt regnskabspraksis. Sådanne ændringer af anvendt regnskabspraksis skal som udgangspunkt behandles med tilbagevirkende kraft og indregnes via egenkapitalen med tilpasning af sammenligningstal. Der forventes som nævnt indført en overgangsbekendtgørelse, som lemper overgangen, og således ikke kræver tilpasning bagudrettet, jf. de beskrevne forventede overgangsbestemmelser i de enkelte afsnit ovenfor. 5
Overgangsbekendtgørelsen forventes udsendt af Erhvervsstyrelsen i den nærmeste fremtid og inden 31. december 2015. Du kan læse mere om ændringerne til årsregnskabsloven i denne publikation: http://www.pwc.dk/da/nyt/finance/regnskab/aarsregnskabsloven-er-duklar.html 6