SKØNSERKLÆRING J.nr. 16167 Besigtigelsesdato: 16. januar 2017 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.K.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som den bygningssagkyndige / B.B.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Den bygningssagkyndiges tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:
Oversigt over klagepunkter: 1. Råd i bærende stolper ved carport. 2. Manglende sokkelhøjde ved indkørsel 3. Terrænfald mod bygningen i indkørslen Vejret på besigtigelsestidspunktet: Sol, 1 C Øvrige forhold: 2
Ad 1. Oversigt over klagepunkter: Ad 1. Klagers påstand: Råd i bærende stolper ved carport Carporten er en integreret del af huset, hvor beklædningsbrædderne, der er omtalt i tilstandsrapporten, sidder fastsømmet på 2 af de 2 x 4 bærende stolper i carporten. På disse 4 stolper er der råd i bunden, ligesom på beklædningsbrædderne. KK kan ikke læse, at der er beskrevet/nævnt noget omkring de bærende stolper i tilstandsrapporten. Som det fremgår af billederne bærer stolperne samme udseende som beklædningsbrædderne. Det er KK derfor uforståeligt, hvorfor stolperne ikke er beskrevet i tilstandsrapporten, eftersom de er en bærende del af tagkonstruktionen? Ad 1. Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 1. Stolperne er ikke nedgravet, men boltet på noget jern, som er indstøbt i et punktfundament. I 2012 kunne BS ikke konstatere bortrådnet træ eller blødt træ i stolperne. Utilstrækkelig vedligeholdelse i de sidste 4 år kan have forvoldt de nu konstaterbare skader. Hvis skaderne havde været så synlige i 2012, som de er nu, burde KK have gjort opmærksom herpå på et tidligere tidspunkt. Siden KK s overtagelse af huset, har vedligeholdelsen af træværket påhvilet KK. Så på basis af den meget lange tid, der er gået siden tilstandsrapportens udarbejdelse og KK s anmeldelse, mener BS ikke, at det med rimelighed kan påvises, at skaden var synlig dengang. Ved besigtigelsen af carporten/udhus kan det ses, at denne er udført som en integreret del af huset tagkonstruktionen. Se billede 1 + 2. Den er opført samtidig med hovedbygningen, og tagkonstruktion er derfor en spærkonstruktion, der dels hviler af på hovedbygningen, dels ca. 5 stolper af 2 x 2 reglar, 3
der er boltet sammen over punktfundamenter, se billede 2. Ved besigtigelsen kan det ses, at der er påbegyndende råd i varierende grad i de nederste 5-10 cm af stolperne op mod boltene. Se billede 3 + 4. KK har oplyst, at stolpeenderne var dækket af jord ved hans overtagelse af ejendommen i 2012. KK har fjernet terræn/jord fra stolperne/bræddebeklædningen på udhuset for at hindre nedbrydningen fugttilførslen til træet. Ad 1. Konklusion: KK har stoppet udviklingen i nedbrydning af stolpeendetræet ved at friholde dem fra terræn. Selvom der ikke skønnes nærliggende risiko for kollaps af carporten, så er de 3 inderste stolper med en del nedbrydning i bunden og den 4. bør medtages med henvisning til det kosmetiske. På den 5. bør blot foretages en mindre tilskæring i bunden. Ad 1. Fejl og forsømmelser: Selvom KK har fjernet terræn omkring stolperne siden BS besigtigelse i 2012, og derfor ændret på forholdene, så skønner syn- og skønsmanden, at skaderne på stolpeenderne i et vist omfang har været til stede ved besigtigelsen. De har godt nok sandsynligvis været skjult, men stikprøve ved terræn havde muligvis afsløret det, og idet træværket skønnes at have været i kontakt med terrænet, burde risikoen for skade nævnes, som den er nævnt vedrørende bræddebeklædninger på udhusdelen. Ad 1. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: Ad 3.2, karakteren K2: Udhusets beklædning og carportstolperne er i eller tæt på jordniveau, hvorfor der ses nogen nedbrydning i flere brædder. 4
Note: Der er risiko for yderligere nedbrydninger. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: KK har indhentet tilbud i 2014, der skønnes rimelige. Omkostningerne til udskiftning af de 4 stolper inkl. simpel midlertidig understøtning 1 stolpe af gangen kr. 6.000,- Når stolperne er skiftet skal de males i farve svarende til carport udhus. Omkostningerne skønnes til kr. 3.000,- Der vil ikke være tale om generel ommaling af carporten med henvisning til forsikringsnormer, samt der er tale om almindelig, løbende vedligeholdelse. Ad 1. Forbedringer: Der er tale om 45 år gamle stolper. Dette er normal levetid for udvendigt træværk, men idet stolperne er overdækket og hævet fra terræn sættes forbedringen kun til 50%. Der er ikke forbedring på malerarbejde. Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 1. Eventuelt: Ingen. Ingen. 5
Ad 2. Oversigt over klagepunkter: Ad 2. Klagers påstand: Manglende sokkelhøjde ved indkørsel Murværket bliver fugtigt på hjørnet af huset, når det regner samt ligeledes bliver murværket ind mod kælderen fugtigt, når regnen slår ned mod fliserne og derfra op på murværket. Husets oprindelige trappe indtil kælder er ændret i forbindelse med etablering af kældervinduet og man kan se, at soklen har fulgt den oprindelige trappe. Ligeledes er flisegangen langs med kælderen lagt for højt i forhold til soklen. I tilstandsrapportens bygning A, punkt 1.2 står der ikke skrevet noget omkring manglende sokkelhøjde. Den manglende sokkelhøjde er omtalt i syn- og skønsrapporten, som er blevet udarbejdet i forbindelse med retssagen omkring periodisk oversvømmelse af grunden. Ad 2. Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad 2. BS gør opmærksom på, at tilstandsrapporten skal beskrive skader, og som BS forstår KK, har den lave sokkelhøjde eller terrænfaldet ikke medført skader i KK s ejertid. Huset og indkørsel er fra 1972, og BS har vurderet i 2012, at forhold ikke giver nærliggende risiko for skader, for i så fald havde BS kunnet se tegn herpå efter 40 år. Endvidere har KK nu efter yderligere 4 år ingen tegn på skader. Ved besigtigelsen af indkørsel, flisebelægning, sokkel m.m. på hovedbygningen kan det ses, at den er udført skrående ned mod carport, og med terrænfald ned mod flisebelægningen, flisebelægning er med fald væk fra bygningen. Se billede 5. Sokkelhøjden er lav 1-5 cm, langs flisebelægningen, hvor terrænet er lavest. Se billede 6. KK oplyser, at ved voldsom regn kunne der stå regnvand på flisebelægningen, særligt hvis afløbsriste ikke var renset. 6
Ad 2. Konklusion: Det kan ses, at indkørslen på et tidspunkt er ændret/hævet. Der skønnes dog tale om professionelt arbejde, idet der ses flere afløbsriste i både terræn og flisebelægningen. Sokkelhøjden er klart under de anbefalede 10-15 cm, men der ses ingen tegn på skade/frostskader m.m. pga. opfugtet murværk, idet der ikke ses tegn på skade pga. den lave sokkelhøjde efter nu flere år, skønnes der heller ikke nærliggende risiko for skade, såfremt der blot udføres normal vedligeholdelse af afløbsriste m.m. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Ingen BS har ikke kunnet se tegn på skade af murværket, efter nu flere år, og der skønnes ikke nærliggende risiko for skader, idet der er flere afløbsriste i området. BS skal vurdere hvert enkelt forhold på en ejendom ud fra et skadesbillede, og en nærliggende risiko for skade, jf. bekendtgørelse og håndbog. Selvom en gældende vejledning ikke nødvendigvis er overholdt som her sokkelhøjde, skønnes det ikke en fejl ikke at nævne det i en tilstandsrapport, når der ikke ses tegn på skade eller skønnes nærliggende risiko herfor. Ad 2. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: Såfremt forholdet skulle nævnes i en tilstandsrapport, skønner syn- og skønsmanden det med følgende beskrivelse: Karakteren K1: Sokkelhøjde mod øst er under dagens anbefalinger. Note: Det ses ikke tegn på skader på murværket efter nu mange år. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: En evt. udbedring/ændring af sokkelhøjden vil kræve en omlægning af indkørslen m.m. 7
Ad 2. Forbedringer: Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 2. Eventuelt: KK har indhentet et tilbud på kr. 86.625,-. Dette skønnes rimeligt. Idet levetiden af udvendige terrænarbejder m.m. sættes til ca. 30 år, og nuværende indkørsel senest skønnes istandsat for ca. 12 år siden, jf. tilstandsrapporten, sættes forbedringsværdien til 40%. Ingen. Ingen. 8
Ad 3. Oversigt over klagepunkter: Ad 3. Klagers påstand: Terrænfald mod bygningen i indkørslen Indkørslens fald er i forbindelse med etablering af flisegang langs med kælder (af tidligere ejer) anlagt med fald ind mod huset. Jf. fugtigt murværk langs med kælder fremgår det, at der er etableret et minimalt fald fra husets facade og derfra væk fra huset. Det er skiftevis 50 cm fald i hver anden række. Ligeledes er hver anden fliserække, der er lagt langs med huset, således kun ét fald væk fra murværket på flisens bredde. Det er en knækflise, som måler 50 x 25 cm. Og tættere på carport er faldet væk fra huset ikke eksisterende. Ad 3. Den bygningssagkyndiges forklaring: Med hensyn til terrænfaldet, så er der på de 1-1½ meter ved soklen et fald bort fra huset og endvidere er der en nedløbsbrønd på det laveste sted. Der er derfor ingen risiko for opstuvning af vand ved soklen. BS må derfor afvise at have begået ansvarspådragende forsømmelse i relation til forholdet. Ad 3. Ved besigtigelsen kan det ses, at indkørslen er udført med fald ned mod carporten samt stenbelægningen har mindre fald mod flisebelægning, og flisebelægningen har mindre fald væk fra bygningen. Se billede 5. Der ses indbygget flere afløbsriste i belægningen, dels i stenbelægningen, dels i flisebelægningen på det skønnede laveste sted. KK oplyser, at ved voldsom regn kunne der stå regnvand på flisebelægningen, særligt hvis afløbsriste ikke var renset. Ad 3. Konklusion: Det kan ses, at indkørslen på et tidspunkt er ændret/hævet. Der skønnes dog tænkt over 9
forholdet, idet der er etableret afløbsriste i både terræn og flisebelægning. Se billede 8 + 9. Det anbefales generelt at terrænet generelt falder nogle promiller på de første 1-2 meter fra en bygning. Såfremt dette eventuelt ikke kan lade sig gøre, f.eks. på skrående grunde eller lignende som her, må der træffes andre forholdsregler. Dette kan være afvandingsriste, som her eller drænrender m.m. Dette sætter dog fokus på vedligeholdelse, idet f.eks. afløbsriste skal renses efter behov, afhængig af terræn og omgivelser. Såfremt vedligeholdelsen ikke efterleves, må forholdet ændres generelt ved ændring af indkørslen. Ad 3. Fejl og forsømmelser: Ingen BS har ikke kunnet se tegn på skade af murværket, sokkel ell. lign. efter nu flere år, og der skønnes ikke nærliggende risiko for skader, idet der er flere afløbsriste i området. BS skal vurdere hvert enkelt forhold på en ejendom ud fra et skadesbillede, og en nærliggende risiko for skade, jf. bekendtgørelse og håndbog. Selvom en gældende vejledning ikke nødvendigvis er omtalt som her fald på de første par meter, er det ikke en fejl ikke at nævne det i en tilstandsrapport, når der ikke ses tegn på skade eller skønnes nærliggende risiko herfor. Ad 3. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: Ingen. 10
Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: En evt. udbedring/ændring af sokkelhøjden vil kræve en omlægning af indkørslen m.m. KK har indhentet et tilbud på kr. 86.625,-. Dette skønnes rimeligt. Ad 3. Forbedringer: Ad 3. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 3. Eventuelt: Idet levetiden af udvendige terrænarbejder m.m. sættes til ca. 30 år, og nuværende indkørsel senest skønnes istandsat for ca. 12 år siden, jf. tilstandsrapporten, sættes forbedringsværdien til 40%. Ingen. Ingen. 11
FOTOS J.nr. 16167 Foto 1 visende huset set fra vejen Indkørsel og carport Foto 2 visende carporttag hviler af på stolper 12
Foto 3 visende nedbrudt træ i bunden af stolper Foto 4 visende nedbrudt træ i bunden af stolper 13
Foto 5 visende indkørsel Terrænfald mod afløb Foto 6 visende sokkelhøjde 1-5 cm 14
Foto 7 visende ingen tegn på frostskadet murværk nederst og sokkelhøjde 1-5 cm Foto 8 visende afløbsrist, indkørsel 15
Foto 9 visende afløbsrist i fliser skønnet laveste punkt i indkørslen m.m. 16