TK Development ny strategi og eksekvering heraf Barkarby Gate, Sverige 20.000 m 2
Indhold 1. Forretningsmæssig platform Idégrundlag og forretningsmodel Markeder og segmenter Relationer til lejere og investorer 2. Eksekvering af udmeldt strategi Strategiske mål eksekvering af udmeldt strategi 3. Koncernens resultater Hoved- og nøgletal Forventninger 4. Projektportefølje Development Asset Management 5. Nysalg Salg af Barkarby Gate (Sverige) Salg af DomusPro (Litauen) Øvrige nysalg 2
1. Forretningsmæssig platform Futurum Hradec Králové, Tjekkiet 28.250 m² 3
Idégrundlag Det er TK Developments overordnede idégrundlag at skabe værditilvækst gennem udvikling af fast ejendom. Koncernen er en udviklings- og servicevirksomhed der har specialiseret sig i at være det resultatskabende og kreative bindeled mellem lejer og investor. 4
TK Development - det kreative bindeled Forretningskoncept Arkitekter Ingeniører Option/køb af jord Lejernes ønsker Projektledelse Investorer Færdigt projekt Investorernes ønsker Udlejning Salg Lejere Myndigheder Underleverandører Entreprenør 5
Forretningsområder 1 Development 2 Primære forretningsområde er udvikling af fast ejendom. Asset Management Sekundære forretningsområde er asset management. Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt. Projekterne kan gennemføres efter en af flere modeller: a) Solgte projekter Forward funding Forward purchase b) Projekter med partner c) I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed d) Serviceydelser for tredjemand. Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang driftsperiode hvor perioden relaterer sig til mulighederne for at kunne tilføre tilstrækkelig merværdi. 6
Markeder og segmenter Koncernen har valgt at fokusere på Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Koncernen fokuserer på segmenterne Shoppingcentre Butikker/storbutikker Segmentmix. Nuværende forventninger til udvalgte makroøkonomiske nøgletal (BNP og arbejdsløshed) på koncernens markeder viser en generel beskeden men dog stigende vækst. Markeder og segmenter Danmark Sverige Polen Tjekkiet Shoppingcentre Butikker/storbutikker Strøgejendomme Kontorer Segment-mix Boliger BNP vækst (% å/å) Arbejdsløshed (%) Makroøkonomiske forventninger Danmark Sverige Polen Tjekkiet 2013e Kilde: IMF, april 2013 2014e 2013e 2014e 2013e 2014e 2013e 2014e 0,8 1,3 1,0 2,2 1,3 2,2 0,3 1,6 7,6 7,2 8,1 7,8 11,0 11,0 8,1 8,4 7
Relationer til lejere og investorer Lejere Investorer Koncernen har gennem tætte relationer og en mangeårig erfaring en omfattende viden om lejernes samt investorernes behov og ønsker 8
2. Eksekvering af udmeldt strategi Sillebroen Frederikssund, Danmark 25.000 m² 9
Strategiske mål Aktiviteterne skal alene bero i Danmark, Sverige, Finland og Polen. Porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) skal nedbringes fra ca. DKK 1,1 mia. til i niveauet DKK 500 mio. Balancen skal tilpasses med en soliditet på ca. 40 %. De faste omkostninger skal nedbringes med i niveauet 20 % i forhold til 2012/13. Finansieringsomkostningerne skal normaliseres på baggrund af de gennemførte tiltag. 10
Eksekvering af udmeldt strategi Markedsmæssig fokusering på DK, SE, PL, CZ Nedbringelse af porteføljen af ikkeigangsatte projekter (grunde) Omkostningstilpasning Aktiviteterne i Tyskland, Baltikum, Finland og Rusland skal udfases. Tyske aktiviteter er nedbragt ved salg af investeringsejendomme Retailpark, DomusPro, Vilnius, er betinget solgt til BPT Kontorer i Berlin og Helsinki lukker i efteråret 2013. Jordbank skal nedbringes fra DKK 1,1 mia. til ca. DKK 0,5 mia. over en 2-årig periode. Nedbringelsen forløber tilfredsstillende og i henhold til planerne. De faste omkostninger skal reduceres med ca. 20 % hvoraf halvdelen kommer fra nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Baltikum og Finland. Tiltag til nedbringelse af omkostningerne er effektueret. Fuld effekt forventes i løbet af 2014/15. 11
Eksekvering af udmeldt strategi Soliditet i niveauet 40 % Balancen skal tilpasses med en soliditet i niveauet 40 %. Efter gennemførelse af kapitaludvidelse i september 2013 udgør soliditeten ca. 40 %. Billigere finansiering Finansieringsomkostningerne skal normaliseres som følge af gennemførte tiltag. Aftale om reduktion af rentesatsen på flere større kreditter er indgået i forbindelse med gennemførelse af kapitaludvidelsen Igangværende forhandlinger om rentenedsættelser på andre kreditter. Det er ledelsens vurdering at der ved gennemførelse af disse tiltag er skabt grundlag for en normaliseret indtjening 12
3. Koncernens resultater Udvikling af centrum Køge, Danmark 27.500 m² 13
Hoved-og nøgletal (DKK mio.) 2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 HY1 2012/13 HY1 2013/14 Hovedtal: Nettoomsætning 1.073,2 1.384,9 602,4 359,8 632,3 129,3 218,8 Bruttoresultat 375,0 200,5 256,0 195,8-139,5 49,4 76,7 Resultat af primær drift (EBIT) 201,7 57,5 127,2 65,5-241,1-3,6 29,5 Resultat før skat 168,0 39,4 74,2 14,3-326,0-40,0-24,3 Resultat 155,2 25,4 73,6 27,0-493,3-186,6-30,1 Samlet balance 3.816,1 4.377,3 4.622,0 4.639,5 4.009,3 4.538,8 3.941,4 Projektportefølje 2.541,3 3.249,5 3.424,7 3.498,1 3.030,9 3.615,2 3.002,5 Egenkapital 1.506,0 1.593,4 1.866,0 1.876,4 1.389,7 1.697,7 1.355,7 Pengestrøm fra driften -331,7-582,8-182,7-78,8 45,6-75,0 43,1 Netto rentebærende gæld, ultimo 1.509,5 2.178,9 2.170,2 2.244,9 2.206,1 2.327,6 2.183,4 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) 10,5 % 1,6 % 4,3 % 1,4 % -30,2 % -20,9 % -4,4 % Soliditetsgrad (egenkapital) 39,5 % 36,4 % 40,4 % 40,4 % 34,7 % 37,4 % 34,4 % Kurs / indre værdi 0,4 0,5 0,5 0,3 0,4 0,4 0,3 14
Første halvår 2013/14 i korte træk Aflevering af anden etape af retailpark i Danderyd i Sverige til Commerz Real. Aflevering af lejligheder i første etape af koncernens boligprojekt i Bielany, Warszawa, Polen 61 % overdraget til købere, samlet salg på 88 %. Salg og overdragelse af en mindre, tysk investeringsejendom. Fald i de faste omkostninger med 11 % i forhold til første halvår 2012/13 Tiltag iværksat til nedbringelse af omkostningsniveauet med i niveauet 20 % i forhold til 2012/13 hvoraf halvdelen kommer fra nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Finland og Baltikum. Kapitalforhøjelse med et bruttoprovenu på DKK 230,5 mio. gennemført i september 2013. Aftaler om nysalg, jf. senere omtale. 15
1.686 334 1.575 490 194 1.123 228 60 3.781 161 3.942 2.033 NAV pr. aktie PROFORMA pr. 31. juli 2013 EFTER GENNEMFØRELSE AF KAPITALUDVIDELSEN (98.153.335 stk. aktier) DKK pr. aktie AKTIVER PASSIVER NAV 45 40 35 (11,4) (2,3) (0,6) (38,5) (1,6) (40,1) (-20,7) 30 25 (5,0) (2,0) 20 15 (17,2) (-3,4) (16,0) 10 5 0 16
Forventninger til 2013/14 Ledelsen fastholder forventningerne til 2013/14. Ledelsen forventer for 2013/14 et positivt resultat før skat af de fortsættende aktiviteter. Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed, og resultatet heraf indgår dermed ikke i forventningerne. 17
4. Projektportefølje Citycenter BROEN Esbjerg, Danmark 29.800 m² BROENshopping.dk Facebook.com/BROENshopping.dk 18
1 Forretningsområde: Development Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet Udviklingspotentiale på 451.000 m² Samlet bogført værdi af porteføljen udgør DKK 1.147 mio. 19
1 Forretningsområde: Development Development = DKK 1.147 mio. (bogført værdi) Færdigopført Ikke påbegyndte (udvalgte) Res. Park, Bielany, etape I Warszawa, Polen Citycenter BROEN, Esbjerg, Danmark Amerika Plads (felt A & C) København, Danmark Stuhrs Brygge Aalborg, Danmark Østre Teglgade København, Danmark Handelskvarteret Kulan Gøteborg, Sverige Boliger 2.950 m 2 Shoppingcenter Kontor/boliger Mix Kontor/boliger Shoppingcenter/service 29.800 m 2 24.800 m 2 72.000 m 2 32.700 m 2 45.000 m 2 Under opførelse Amerika Plads København, Danmark Barkarby Gate Stockholm, Sverige Residential Park, Bielany Warszawa, Polen Bytom Retail Park Bytom, Polen Jelenia Góra Jelenia Góra, Polen DomusPro retailpark Vilnius, Litauen P-kælder 16.000 m 2 Retailpark 20.000 m 2 Boliger/service Retailpark 48.350 m 2 25.800 m 2 Shoppingcenter 24.000 m 2 Retailpark 11.100 m 2 August 2013: Under opførelse. August 2013: Under opførelse. 20
2 Forretningsområde: Asset Management Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Samlet værdi af porteføljen udgør DKK 1.939 mio. Fokus på salg af færdigopførte projekter Frigøre likviditet Styrke det finansielle beredskab Kapital til opstart af nye projekter. 21
2 Forretningsområde: Asset Management Asset management = DKK 1.939 mio. (bogført værdi) Asset Management Futurum Hradec Králové Hradec Králové Tjekkiet Galeria Tarnovia Tarnów Polen Sillebroen Frederikssund Danmark 28.250 m², 20 % ejerandel 16.500 m², 30 % ejerandel 25.000 m², 100 % ejerandel Fashion Arena Prag Tjekkiet Galeria Sandecja Nowy Sącz Polen Retail Park, Most, Tjekkiet Strøgejendom, Brønderslev, Danmark Retailpark, Aabenraa, Danmark Ringsted Outlet, Danmark 25.000 m², 75 % ejerandel 17.300 m², 100 % ejerandel Ejendommene forrentes med 6,7 % i forhold til bogført værdi - forventet 7,9 % ved fuld udlejning 22
2 Forretningsområde: Asset Management Udlejningsgrader 2011/2012 2012/2013 HY1 2013/14 Futurum Hradec Králové, SC, Tjekkiet 97 % *) 100 % 100 % Galeria Tarnovia, SC, 16.500 m 2, Polen 96 % 96 % 94 % Sillebroen, SC, 25.000 m 2, Danmark 89 % 91 % 92 % Fashion Arena Outlet Center, OC, 25.000 m 2, Tjekkiet 90 % 97 % 96 % Galeria Sandecja, SC, 17.300 m 2, Polen 95 % 96 % 97 % Ringsted Outlet, OC, 13.200 m 2, Danmark 59 % 61 % 62 % Most, RP, 6.400 m 2, Tjekkiet 84 % 91 % 91 % Aabenraa, RP, 4.200 m 2, Danmark 100 % 100 % 71 % Brønderslev, Strøgejendom, 2.400 m 2, Danmark 43 % 93 % 93 % *) Alene for udvidelsen **) Biva A/S under konkurs er lejer af 28,6 % af retailparken **) 23
5. Nysalg Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet 25.000 m² 24
Salg af Barkarby Gate, Stockholm, Sverige Den 13. juni 2013 blev det ca. 20.000 m² retailparkprojekt Barkarby Gate (Stockholm, Sverige) solgt på forward funding. Barkarby Gate Stockholm, Sverige Barkarby Gate Køber af projektet er en fond, som administreres af Cordea Savills. Byggeriet er igangsat i august 2013 i forbindelse med udnyttelse af option til køb af jord. Der er planlagt åbning i efteråret 2014. Retailpark 25
Salg af DomusPro, Vilnius, Litauen Den 5. august 2013 blev det ca. 11.100 m² retailparkprojekt DomusPro (Vilnius, Litauen) betinget solgt. Køber af projektet er BPT Baltic Opportunity Fund, som er en fond under management af BPT Asset Management. 1. etape på ca. 7.500 m² er 79 % forhåndsudlejet med RIMI som hovedlejer. DomusPro Vilnius, Litauen DomusPro Der er planlagt åbning i foråret 2014. Retailpark 26
Øvrige nysalg Betinget aftale om salg af 80 % af et shoppingcenterprojekt i Frýdek Místek, Tjekkiet 10 % fortsat ejerskab 14.800 m² Honorar for bl.a. udlejning og byggestyring Byggestart forventes i efteråret 2013. Frýdek Místek Frýdek Místek, Tjekkiet Udlejning og salg af flere mindre retailprojekter. Aftale om salg af yderligere en tysk investeringsejendom Overdragelse til køber forventes primo oktober 2013 Salgspris på DKK 43,8 mio. (bogført værdi). Shoppingcenter 27
Disclaimer De forventninger der er omtalt i denne præsentation, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet Risikoforhold i koncernens årsregnskabsrapport 2012/13, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje. 28