Morten Vanggaard Philip Schous Vej 34,3. th 2000 Frederiksberg Sendt pr. mail til morten@eghoej.dk KOPI Lejre Kommune Center for Byg & Miljø Møllebjergvej 4 4330 Hvalsø Tlf. 46 46 46 46 www.lejre.dk Sagsbehandler: Maya Aller Tlf. direkte: 4646 4939 E-mail: mhqa@lejre.dk Dato: 18. september 2017 J.nr.: 17/4577 Landzonetilladelse Planloven Kære Morten Vanggaard Vi har nu behandlet din ansøgning om landzonetilladelse til indretning af tre lejligheder i en overflødiggjort driftsbygning, samt udstykning af en medarbejderbolig med tilhørende grund på ca. 1760 m 2, på ejendommen beliggende Østervang 3-5, 4070 Kirke Hyllinge, matr. nr. 8a, St. Karleby By, Kirke Hyllinge. Vi har besluttet, at meddele tilladelse til det ansøgte med følgende vilkår: 1. Den gamle stald på ejendommen, skal rives ned, og der etableres et aktivitetsområde og en bilfri gård som beskrevet i ansøgningen. Vilkåret er ikke til hinder for, at der etableres kørevej for handicappede frem til hver enkelt lejlighed. 2. Der etableres haver som beskrevet i ansøgningen, ud fra de enkelte lejligheder. 3. Der etableres fælleshaver og haverum på ejendommen i forbindelse med opførelse af lejlighederne, som beskrevet i ansøgningen. 4. Der etableres læhegn foran de etablerede haver ved lejlighederne, som beskrevet i ansøgningen. 5. Vejføringen etableres i forbindelse med opførelse af lejlighederne, så den føres syd om gården, så trafikken ledes rundt om gården, som beskrevet i ansøgningen. 6. På Østervang 5 skal der til hver tid være tilstrækkelige parkeringsarealer, således at beboerne kan parkere biler, motorcykler, cykler m.m. på ejendommens område. 7. Udstykningen af Østervang 3 som ansøgt, kan første foretages, når opførelsen af de ansøgte lejligheder med haver er påbegyndt på ejendommen. Ejer af Østervang 5, skal indsende en erklæring til kommunen, når arbejdet er påbegyndt. Vilkårene 1. 6. skal være opfyldt senest, når boligerne tages i brug. Vi tinglyser vilkårene på ejendommen. Tinglysningen koster 1660 kr., som du skal betale. Vi sender dig derfor en regning efterfølgende.
Hvornår og hvor længe er tilladelsen gyldig Kommunen offentliggør landzonetilladelsen på vores hjemmeside den 19. september 2017. Du skal være opmærksom på, at der er en 4 ugers klagefrist på afgørelsen. Det betyder, at du ikke må benytte dig af tilladelsen før klagefristen er udløbet. Hvis der klages over afgørelsen, skal klagen behandles i Planklagenævnet. Vi vil kontakte dig, hvis vi modtager klager over afgørelsen. Vi har vedlagt en klagevejledning længere nede i brevet. Efter klagefristen skal projektet behandles efter byggelovens regler, og først, når du har opnået byggetilladelse, kan du ombygge og indrette den overflødiggjorte driftsbygning til lejligheder som ansøgt. Hvis landzonetilladelsen ikke er udnyttet inden for 5 år, er landzonetilladelsen forældet og du skal søge på ny. Begrundelse for tilladelsen Vi vurderer, at det ansøgte er i overensstemmelse med planlovens formål og landzonebestemmelser samt retningslinjerne i Lejre Kommuneplan 2013. I vurderingen har vi også forholdt os til, at tilladelsen ikke får en uheldig betydning for andre lignende sager. Ejendommen ligger i kystnærhedszonen. I henhold til retningslinjerne i kommuneplanen skal kystområderne i kommunen friholdes for yderligere bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængig af kystnærhed. Kommunen har vurderet, at det ansøgte projekt ikke har indflydelse på kystområderne i kommunen, idet der ikke opføres ny bebyggelse på ejendommen, i forbindelse med det ansøgte projekt. Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at der ikke sker opførelse af yderligere bebyggelse, og at ændringen af driftsbygningen sker med mindre udvendige bygningsmæssige ændringer. Kommunen vurderer, at overgangen fra driftsbygning til lejligheder, ikke vil medføre en ændret påvirkning af det omgivende landskab, idet ændringen sker inden for de eksisterende bygningsrammer. Samtidig vurderer kommunen, at den overflødiggjorte driftsbygning er egnet til opførelse af flere boligenheder jf. Planlovens 35 stk. 10. I forbindelse med, at der gives tilladelse til opførelse af tre lejligheder i en overflødiggjort driftsbygning på ejendommen, har kommunen vurderet, at der ikke er nogen særlige forhold, der taler imod en udstykning af medarbejderboligen med tilhørende grund, beliggende Østervang 3. Det er kommunen vurdering, at der ikke vil være behov for en medarbejderbolig på ejendommen i fremtiden, da ansøger har oplyst, at ejendommens stalde og driftsbygninger, som kunne bruges til erhvervsmæssig dyrehold, enten nedrives eller anvendes til boligforhold. Kommunen stiller derfor vilkår om, at den gamle stald på ejendommen nedrives (se billede 1), før de ansøgte lejligheder kan indflyttes på Østervang 5, og at Side 2 af 10
udstykningen af Østervang 3 som ansøgt, først kan foretages, når opførelsen af de ansøgte lejligheder med haver er påbegyndt på ejendommen. Ejer af Østervang 5, skal derfor indsende en erklæring til kommunen, når arbejdet med opførelsen af lejlighederne er påbegyndt. Projektet ligger ikke i et NATURA 2000-område og heller ikke i nærheden af et NATURA 2000-område. Vi vurderer derfor, at det ansøgte ikke i sig selv eller i forbindelse med andre projekter vil kunne påvirke nogen Natura 2000-områder. Bilag IV-arterne stor vandsalamander, spidssnudet frø og en lang række flagermus findes udbredt forskellige steder i kommunen. Da der ikke ændres på hydrologien eller fældes træer i forbindelse med projektet er det Lejre kommunes vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke levesteder for disse eller øvrige bilag IV-arter. Billede 1: Markeringen viser den staldbygningen som nedrives i forbindelse med projektet. Naboorientering Vi har sendt en naboorientering ud den 4. juli. Ved fristens udløb var der indkommet to bemærkninger: Bemærkninger far ejerne af Østervang 1: Vi har fået tilladelse til udbygning af eksisterende bygning. Denne bygning ligger tæt op af grusvejen, hvor der i forvejen er massiv trafik til og fra gården. På gården ligger der allerede nu flere lejemål hvor alle har bil, og flere gæster til gården efterkommer absolut ikke den nedsatte hastighed. Herudover er der udlejet lade til et firma, der har stor til og frakørsel, her igen i meget høj fart på mange tider af døgnet. Side 3 af 10
Græsmarker er udlejet omkring os, hvor der føres en stor del landbrugsmaskiner på den nærliggende grusvej, og herudover køres til og fra gylletanken, igen ofte i høj fart på den lille grusvej. Det er ikke korrekt, når ansøger benævner, at den nedsatte hastighed til max 20 km i timen har virket efter hensigten. Vores opfattelse er, at der generelt køres væsentlig mere stærkt, og da der er tale om en grusvej står der mange gange om dagen stærkt støv ind over hus og biler hos os. Vi er derfor bekymrede for yderligere trafik, samt hastigheden på den lille grusvej og det støvende underlag på grusvejen. Så vidt bevillingen til ændring af bygningsmassen gives, bør man se i retning af et krav om ændret vejbelægning som ikke støver. Bemærkningerne er blevet forelagt ansøger, som er kommet med mulige løsninger på evt. fremtidige støvgener i forbindelse med det ansøgte projekt. Ansøger henviser til, at vejen ved Østervang 3-5 bliver høvlet og påfyldt materiale ca. hver 2. måned som beskrevet i ansøgningen, og at der er opsat et skilt ved indkørslen til Østervang 3-5, til sænkning af hastigheden fra ca. 50 km/t til 20 km/t. Ifølge ansøger har opsætningen af skiltet hjulpet på hastigheden fra der, hvor skiltet er placeret. Ansøger nævner, at der tidligere har været støvgener ved Østervang 3, hvilket blev løst med påkørsel af et løst overlag af perlesten. Ansøger forslår derfor, at der udføres et lignende tiltag med udlægning af perlesten foran Østervang 1, i forbindelse med opførelse af de tre lejligheder. Ansøger foreslår også, at der efter aftale med ejerne af vejen (Østervang), opsættes et 20 km/t skilt ved indkørslen fra Hjørnegårdsvej. Ansøger har meddelt, at opsættelse af ét hastighedsskilt og udlægning af perlesten foran Østervang 1, vil være på ansøgers regning, men at udlægningen med perlesten kun vil ske én enkelt gang. Efterfølgende vil det stå frit for de forskellige ejer af fællesvejen Østervang, at gøre hinanden opmærksomme på evt. støvgener. Kommunen vurderer, at der i forbindelse med etableringen af tre lejligheder på ejendommen Østervang 5, vil komme øget trafik på Østervang, men at den øgede trafik også ville kunne forventes, hvis ansøger ønsker at benytte ejendommen fuldt ud til erhverv- eller jordbrugsmæssige formål. Ejendommen er i dag noteret med landbrugspligt, og ansøger vil kunne tage bygningerne i brug uden landzonetilladelse, til eksempelvis opbevaring af halm m.m., hvilket vil skabe øget vejtransport til og fra ejendommen. Kommunen vurderer, at de løsninger som ansøger har fremlagt til mindskning af støvgener i forbindelse med det ansøgte projekt, imødekommer bemærkningerne fra Østervang 1. Kommunen har vurderet, at yderligere tiltag reguleres gennem Lov om privat fællesveje, og der stilles derfor ikke vilkår til øget vedligehold, ændret vejbelægning m.m. i forbindelse med det ansøgte projekt. Side 4 af 10
Bemærkninger fra Fors A/S: Bemærkninger til helhedsplanen for Østervang 3 og 5 Ideoplæg o Under fremtidige forsyningsforhold rettes Kirke Hyllinge Vandværk til Fors A/S o Under Parkering og øvrige trafikale forhold Vandboringsejeren (Hofor) oplyser at deres udvidede krav til vandkvalitet har nødvendiggjort oftere besøg. Hofor rettes til Fors A/S, men ellers er vi enige i hvad Hofor har svaret. Kommunen har vurderet, at bemærkningerne fra Fors A/S ikke har nogen betydning i forhold til det ansøgte, og der vil derfor ikke blive kommenteret yderligere på bemærkningerne i denne tilladelse. Beskrivelse af projektet Du har i din ansøgning modtaget den 3. april 2017, og supplerende materiale modtaget den 29. juni 2017 og den 8. august 2017 ansøgt om landzonetilladelse til at indretning tre lejligheder i en overflødiggjort driftsbygning, samt ansøgt om at udstykke en medarbejderbolig med en tilhørende grund på ca. 1760 m 2. I ansøgningen er det oplyst, at den gamle kostald renoveres, og der opføres 3 lejligheder i stueplan med tilhørende haver. Lejlighederne bliver på mellem 70 & 85 m 2, se bilag 1. I forbindelse med renoveringen af kostalden, bliver der opført tre havedøre i vest siden af bygningen, og de eksisterende vinduer skiftes til nye, med samme udtryk som vinduerne i den del af bygningen, som i dag bruges til kontor. De udvendige mure vil alle blive stående, således at bygningen bibeholder sit udtryk. Der vil blive isat hoveddøre, og der vil blive sat nye vinduer i de eksisterende vindueshuller i den østlige side af bygningen, se bilag 2. I selve kostalden skal gulvene graves ud. Gulv, vægge, lofter og tag vil blive isoleret efter de gældende regler. Der etableres haver til de enkelte lejligheder, og der opføres et nyt læhegn, som skal afskærme de nye lejligheder med have, fra det åbne areal mod vest, se bilag 3. I forbindelse med etableringen af haverne til de enkelte lejligheder, og fjernelse af den nuværende vejføring ind mod gårdspladsen, udlægges der muldjord på ca. 600 m 2 i et lag på 0,5 1 meter svarende til ca. 200 tons muldjord. I forbindelse med projektet, vil der blive etableret fælleshaver og haverum på ejendommen. Der etableres et aktivitetsområde for ejendommens beboere, samt en bilfri gård, i det vejføringen i forbindelse med projektet flyttes syd om gården, hvor der også etableres nye parkeringsforhold, se bilag 3. I forbindelse med anlægning af en bilfri gård og aktivitetsområdet, nedrives en gammel stald på ejendommen, se billede 1. Medarbejderboligen med tilhørende grund på ca. 1760 m 2, beliggende Østervang 3, vil blive udstykket, som vist på billede 2. Side 5 af 10
Det er i ansøgningen oplyst, at medarbejderboligen fremstår i fin stand, og at der ikke er planlagt yderligere tiltag på ejendommen. Billede 2: Indsendt af ansøger. Viser den ønskede udstykning af Østervang 3, med matrikelafgrænsning. Lovgrundlag for din tilladelse Det ansøgte kræver tilladelse efter planlovens 35, stk. 1, idet der sker en ændring i anvendelse af bestående bebyggelse, samt udstykning af en ejendom beliggende i landzone. I henhold til planlovens 35 stk. 10, kan der meddeles tilladelse til etablering af flere boligenheder i eksisterende bygninger i landzone, som er egnede hertil. I henhold til planlovens 55 er betingelser, der er knyttet til en tilladelse efter 35, stk. 1 bindende for ejere og indehavere af andre rettigheder over ejendommen uden hensyn til, hvornår retten er stiftet. Kommunalbestyrelsen lader betingelser af varig interesse tinglyse på ejendommen på ejerens bekostning. Der er udpantningsret for det udlagte beløb. Planlovens 35, stk. 4 fastsætter, at tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 først kan meddeles, når der er forløber 2 uger efter, at kommunen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlende ejendom. Tilladelsen må tidligst udnyttes efter klagefristens udløb og eventuelle klager er behandlet i Planklagenævnet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Planklagenævnet bestemmer andet. Der henvises til planlovens 60, stk. 9. Tilladelsen bortfalder, såfremt den ikke er udnyttet inden 5 år. Der henvises til planlovens 56, stk. 2. Side 6 af 10
Anden lovgivning end planloven Kommunen har i tilladelsen ikke taget stilling til anden lovgivning end planlovens bestemmelser. Vær opmærksom på, at projektet også skal behandles i henhold til byggeloven, og de heraf afledte bestemmelser. En ansøgning om byggetilladelse kan tidligst behandles, når klagefristen er udløbet eller når eventuelle klager er behandlet i Planklagenævnet. Du bedes ansøge om byggetilladelse til projektet gennem www.bygogmiljoe.dk. I forbindelse med jordpåfyldningen til etablering af haver m.m., gør vi opmærksom på, at Lejre kommune kun godtager uforurenet kl. 0/1 jord til jordpåfyldning på markarealer. Jorden til påfyldning må derfor ikke komme fra en matrikel, hvor der er konstateret en forurening, eller hvor der kan være mistanke om forurening. Inden der bliver kørt jord til, skal jorden anmeldes i og anvises af oprindelseskommunen således, at al jord bliver forhåndsgodkendt, inden jorden bliver tilkørt arealet. Jr. Bekendtgørelse om anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord, stilles der ikke krav til flytning og anvendelse af klasse 0 og 1 jord fra matrikler, der ikke er omfattet under de anmeldepligtige områder. Hvis du vil klage over din tilladelse Du kan klage over din tilladelse inden for 4 uger, efter at tilladelsen er offentliggjort. Se mere i den vedlagte klagevejledning. Med venlig hilsen Maya Aller Planlægger Kopi af afgørelsen er sendt til: - Ejer - Naboer, der er naboorienteret - Danmarks Naturfredningsforening - Friluftsrådet - Dansk Ornitologisk Forening Side 7 af 10
Vedlagte bilag: Bilag 1: Plantegning nye lejligheder Bilag 2: Facadetegning Facaden før og efter etableringen af de ansøgte lejligheder Bilag 3: Oversigtstegning der viser det færdige projekt Bilag 4: Ansøgning Helhedsplan for projektet Side 8 af 10
Klagevejledning afgørelser efter planlovens 35 stk.1 Hvad kan påklages? Lejre Kommunes afgørelser efter 35, stk. 1, kan jf. 58, stk. 1, nr. 1, påklages til Planklagenævnet. Hvis der klages rettidigt over en landzonetilladelse, har klagen opsættende virkning, jfr. 5 i BEK nr. 130 af 28/01/2017 (Bekendtgørelse om udnyttelse af tilladelser, frist for indgivelse af klage, indsendelse af klage til Planklagenævnet og opsættende virkning af klage for visse afgørelser truffet efter lov om planlægning og visse andre love). Det betyder, at afgørelsen ikke må udnyttes, før klagen er afgjort, medmindre Planklagenævnet bestemmer andet. Hvem kan klage? Hvis du ønsker at klage over denne afgørelse, kan du klage til Planklagenævnet. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er erhvervs- og vækstministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, herunder en nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker jf. 59, stk. 1. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er endvidere landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer jf. 59 stk. 2. Klagefrist En eventuel klage skal være indgivet skriftligt inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt, jf. 2 i BEK nr. 130 af 28/01/2017 (Bekendtgørelse om udnyttelse af tilladelser, frist for indgivelse af klage, indsendelse af klage til Planklagenævnet og opsættende virkning af klage for visse afgørelser truffet efter lov om planlægning og visse andre love). Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Hvis klagefristen udløber på en lørdag eller en helligdag, forlænges klagefristen til den efterfølgende hverdag. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen, hvilket vil sige, at klager har godkendt og indbetalt gebyr/bestilt en faktura i Klageportalen senest kl.23.59 på den dag hvor klagefristen udløber. Endvidere skal efterfølgende kommunikation om klagesagen ske ved anvendelse af digital selvbetjening. Hvordan klager jeg? Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på www.borger.dk og www.virk.dk. Klageportalen ligger på www.borger.dk og www.virk.dk. Du logger på www.borger.dk eller www.virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Klagen skal være indgivet senest 4 uger efter afgørelsen af bekendtgjort. Når du klager, skal du betale et gebyr til Planklagenævnet. Gebyret reguleres årligt, og er for 2017 på 900 kr. for privatpersoner og 1.800 kr. for virksomheder, myndigheder og organisationer. Du betaler gebyret med betalingskort eller med faktura gennem Klageportalen. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Planklagenævnets hjemmeside www.naevneneshus.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis I får helt eller delvis medhold i jeres klage. Side 9 af 10
Planklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden videresender herefter anmodningen til Planklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Planklagenævnet har oprettet en supportfunktion, som klager kan kontakte efter behov. Supportfunktionen kan kontaktes på e-mail; nmkn@naevneneshus.dk eller på telefon 7240 5600. Eventuelt sagsanlæg mod Lejre Kommune skal i henhold til Planlovens 62 stk. 1, være anlagt inden 6 måneder efter, at afgørelsen er modtaget, eller hvis sagen påklages til Planklagenævnet inden 6 måneder efter, at endelig afgørelse foreligger fra Planklagenævnet. Uanset om der anlægges retssag, er man forpligtet til at rette sig efter Planklagenævnets afgørelse, indtil domstolen måtte bestemme noget andet. Side 10 af 10