Beboeren Kapitel 5 5.1 Indledning Dette kapitel omhandler forholdet mellem beboeren som lejer og boligorganisationen som udlejer. Lovgivningen på området beskrives, men også mere praktiske forhold. Hvad sker der, når en beboer flytter ind i et alment lejemål? Hvad gælder i forhold til lejekontrakten, indflytningssyn, vedligeholdelse? Det gennemgås endvidere, hvordan den enkelte beboer løbende har mulighed for at forbedre og lave om på sin bolig - via regler om råderet og installationsret. Desuden beskrives hverdagen for beboeren i forhold til f.eks. husdyrhold, og hvad der sker, hvis der opstår konflikter mellem beboeren og andre beboere eller mellem beboeren og boligorganisationen. Endelig beskrives det, hvad der gælder af love og regler omkring fremleje og bytning, og hvad der sker ved fraflytning og ved fortsættelse af lejemålet. 5.2 Lejeforholdet og lejekontrakten Forholdet mellem boligorganisationen og beboeren er fastlagt i lejekontrakten, der udarbejdes af boligorganisationen inden indflytning i boligen. Boligorganisationen har pligt til at udarbejde en skriftlig lejekontrakt, jf. lov om leje af almene boliger 5. Det tidligere Boligministerium har autoriseret en standardlejekontrakt, som kan anvendes, og som er betegnet typeformular B, 6. udg. 1998. Sammen med lejekontrakten skal den nye beboer også have udleveret afdelingens vedligeholdelsesreglement, husorden og de vedtægter, som gælder for boligorganisationen 82. Det kan godt virke som en stor mængde information, men det er vigtig information, som giver mulighed for at forstå, hvordan boligorganisationen og ikke mindst boligafdelingen fungerer. 82 Hvis der efterfølgende ændres i vedligeholdelsesreglementet, går disse ændringer forud for lejekontraktens bestemmelser, jf. LLA 25, stk. 2. Brohuset i Ørestaden. Samvirkende Boligselskaber. Foto: Thomas Brolyng Steen. 139
Juridisk set er der tale om et lejeforhold mellem en lejer og en udlejer (boligorganisationen). Langt de fleste forhold er derfor reguleret og beskrevet i den almene lejelov, som er den særlige lejelov for almene boliger. Hovedparten af reglerne er ufravigelige, så man kan ikke gyldigt aftale at fravige det, der står i lovreglen. Det er godt at være opmærksom på, at den almene lejelov indeholder mulighed for, at kommunikationen mellem beboer og boligorganisation kan ske elektronisk, jf. LLA 5, stk. 2. Det vil formentlig blive mere og mere almindeligt at sende forskellige meddelelser i elektronisk form. Hvis man skal bruge denne mulighed, skal det dog være aftalt mellem parterne 83. Det er boligorganisationens pligt at indkalde til indflytningssyn 5.2.1 Indflytning I forbindelse med indflytningen skal der afholdes syn af boligen - et såkaldt indflytningssyn 84. Det er boligorganisationens pligt at indkalde til synet og sørge for, at det bliver afholdt. Der gælder dog ikke specifikke regler for, hvornår synet skal afholdes, eller frister for hvornår og hvordan beboeren skal indkaldes. Formuleringen i loven i forbindelse med indflytning skal dog forstås sådan, at indflytningssynet skal afholdes så tæt på indflytningstidspunktet som praktisk muligt. Synet skal fastslå boligens tilstand og give mulighed for opdagelse af eventuelle mangler. Jo senere synet afholdes, jo sværere bliver det at afgøre, om eventuelle mangler var der ved indflytningen. I øvrigt har beboeren 14 dage fra lejemålets begyndelse til at reklamere over eventuelle mangler i lejemålet 85. Det er derfor i alles interesse at få afholdt indflytningssynet tæt på indflytningstidspunktet. 83 Reglen kan ikke anvendes ved udlejers opsigelse af beboeren eller ved betalingspåkrav i henhold til LLA 90, stk. 2. 84 Jf. bekendtgørelse om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger 7. 85 Se LLA 15. 140
Indflytning i Emaljehaven, Boligselskabet AKB, København. Foto: Thomas Brolyng Steen. Ved indflytningssynet kan man konstatere såvel forhold, som skal udbedres, som forhold, der blot skal noteres, så beboeren ikke senere hæfter for dem ved fraflytning. Alt væsentligt noteres i den såkaldte indflytningsrapport, som således kan have væsentlig betydning senere som dokumentation for lejemålets tilstand ved indflytningen. Beboerklagenævnene efterspørger ofte indflytningsrapporten i forbindelse med tvister ved fraflytning. Ved indflytningssynet kan man konstatere forhold, som skal udbedres, og forhold, der skal noteres, så beboeren ikke senere hæfter for dem ved fraflytning 5.2.2 Lejebetaling Standardlejekontrakten bestemmer, at der skal betales leje til et bestemt tidspunkt, typisk den 1. hverdag i måneden - den såkaldte forfaldsdag. Den seneste rettidige betalingsdag er dog altid nogle få dage senere 86. Som beboer er det meget vigtigt at overholde fristen for lejebetaling, da manglende lejebetaling i værste fald giver udlejer ret til at ophæve lejemålet. 86 Betaling anses for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Hvis denne hverdag er en lørdag eller grundlovsdag, er betaling den følgende hverdag rettidig, jf. LLA 44, stk. 2. Om betaling, hvor forfaldsdagen ikke var fastsat i forvejen, se T:BB 2007.475 Ø. 141
Figur 10 Forløbet i en restancesag Forfaldsdag (LLA 44 stk. 1 og 2) Sidste rettidige betalingsdag (LLA 44 stk. 2) Påkrav (rykker) (LLA 90 stk. 2) Ophævelse (brev om at beboeren skal flytte + underretning til kommunen) Et påkrav er en rykker, der tydeligt gør opmærksom på, at lejen ikke er betalt Hvis lejen ikke betales til tiden, udsender udlejer (boligorganisationen) i første omgang et såkaldt påkrav. Et påkrav er en rykker, der tydeligt gør opmærksom på, at lejen ikke er betalt, hvor stort et beløb der skyldes, hvornår beløbet senest skal være betalt, og at lejeaftalen kan ophæves, hvis betingelserne ikke bliver overholdt 87. Påkravet kan først sendes efter sidste rettidige betalingsdag, og beboeren har herefter 14 dage til at betale restancen. Hvis beboeren ikke betaler i henhold til påkravet, kan udlejer (boligorganisationen) ophæve lejemålet. Man har så som beboer kun en kort tidsfrist til at flytte fra sin bolig. Flytter man ikke frivilligt, kan udlejer (boligorganisationen) i givet fald bede fogedretten om hjælp 88. Hvis man anmoder fogedretten om hjælp, skal udlejer samtidig orientere kommunen om, at en sag om lejerestance er indgivet til fogedretten. Under retningen til kommunen skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens navn og adresse, jf. lov om leje af almene boliger 92, stk. 2 89. 87 Retningslinjer for udformning af påkravet findes i LLA 90, stk. 1, der også beskriver udlejers mulighed for at kræve et påkravsgebyr. Man skal som udlejer være omhyggelig med formuleringen af påkravet. Hvis dette ikke er korrekt udformet, vil fogedretten afvise at behandle en sag om lejerens udsættelse af lejemålet. U 2000.905 H fastslår, at udlejers erstatningskrav mod beboeren som følge af misligholdelse var pligtig pengeydelse, som kunne medtages i påkravet. Da beboeren ikke betalte i henhold til påkravet, blev han udsat af lejemålet. Retten lagde vægt på, at udlejerens erstatningskrav var fastslået ved dom. 88 Hvis der er tale om en meget lille restance eller en uvæsentlig forsinkelse, vil fogedretten ikke fremme sagen. 89 Indsat ved lov nr. 286 af den 15. april 2009. Formålet er at sikre, at kommunen underrettes om udsættelse af lejere, inden det sker, således at de sociale myndig heder kan medvirke til at løse den pågældende lejers problemer for at forebygge udsættelser. 142
Skriftlig henvendelse til fogedretten Møde i fogedretten Beboeren sættes ud af lejemålet 5.2.3 Betaling af varme og vand Typisk leverer boligorganisationen varme og varmt vand til beboeren/lejemålet. Boligorganisationen skal derfor have sine udgifter hertil dækket hos beboerne. Reglerne om betaling for varme og vand m.v. findes i lov om leje af almene boliger kapitel 10. Beboeren betaler et a conto beløb sammen med boligafgiften. En gang om året opgøres forbruget. Beboeren får penge tilbage, hvis der er betalt for meget. Og hvis det modsatte er tilfældet, bliver der opkrævet en tillægsbetaling. A conto bidraget er en såkaldt pligtig pengeydelse. Det indebærer, at udgiften skal betales på samme måde som selve huslejen og at manglende betaling kan medføre, at man mister sit lejemål. A conto beløbene fastsættes som udgangspunkt af boligorganisationen og kan forhøjes med 6 ugers varsel, jf. lov om leje af almene boliger 55. Den samlede udgift, der opkræves på et år, må ikke overstige den udgift, som man forventer, beboerne skal betale. Beboeren kan anmode beboerklagenævnet om at tage stilling til, om a conto bidraget er sat for højt. Det vil i øvrigt være fornuftigt løbende at vurdere, om a conto beløbene er realistiske, så man undgår for store efter betalinger/tilbagebetalinger. 143
Hvis boligorganisationen leverer varme eller varmt vand, skal boligorganisationen udarbejde et forbrugsregnskab, så beboeren kan se, hvordan den samlede udgift er beregnet. Lovgivningen indeholder en række vigtige frister for, hvornår forbrugsregnskabet skal være kommet frem til beboeren. Som udgangspunkt skal regnskabet være kommet frem til beboeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb 90. Hvis varmen leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg (f.eks. et fjernvarmeanlæg), følger regnskabsåret varmeforsyningsanlæggets regnskabsår eller aflæsningsperiode, jf. lov om leje af almene boliger 53, stk. 4. Forbrugsregnskabet skal endvidere være kommet frem til beboeren senest 3 måneder efter, at boligorganisationen har modtaget endelig afregning fra varmeforsyningsanlægget 91. Hvis disse frister ikke overholdes, kan der ikke opkræves tillægsbetaling hos beboerne. Hvis der er gået mere end 2 måneder efter, at varmeregnskabet skulle være udsendt, kan beboeren undlade at betale a conto bidrag, indtil regnskabet bliver fremsendt. Beboeren har 6 uger fra modtagelsen til at gøre indsigelse mod varmeregnskabet. Indsigelsen skal være skriftlig og angive, hvilke punkter i regnskabet der ikke kan godkendes. Boligorganisationen skal så indbringe sagen for beboerklagenævnet, hvis man ønsker at fastholde kravet. Sagen skal indbringes inden yderligere 6 uger fra beboerfristens udløb. Hvis boligorganisationen ikke overholder fristen, kan der ikke opkræves tillægsbetaling hos beboeren 92. 90 Det skal fremgå af lejekontrakten, hvornår regnskabsåret starter, men dette kan med 6 ugers varsel ændres i lejeperioden, jf. LLA 53, stk. 3. 91 Det er en gyldighedsbetingelse, at boligorganisationen indføjer oplysning i regnskabet om, hvornår det er kommet frem, jf. LLA 53, stk. 1. Det er derfor vigtigt at sikre sig dokumentation for, hvornår og hvordan regnskabet fra værkerne er kommet frem. 92 Boligorganisationen har kun pligt til at indbringe sagen for beboerklagenævnet i de tilfælde, hvor boligorganisationen gør krav på tillægsbetaling i forhold til det beløb, der allerede er opkrævet i løbet af året. I øvrige tilfælde kan beboeren selv indbringe sagen, jf. LLA 56, stk. 4. 144
Hvis boligorganisationen glemmer at medtage en post i varmeregnskabet, kan posten overføres til det følgende varmeregnskabsår. Boligorganisationen skal orientere beboerne om størrelsen heraf. 5.2.4 Betaling for andre leverancer Efter lov om leje af almene boliger 62 kan udlejer forlange særskilt betaling af rimelige udgifter til etablering, drift og forbedring af fællesantenneanlæg, programforsyning fra en selvstændig leverandør og forsyning med adgang til elektroniske informationstjenester ( telefon og internet). Sådanne udgifter fordeles ligeligt på lejemålene og må ikke gøres til en del af lejen. Beboerklagenævnet kan afgøre eventuelle uenigheder mellem en beboer og udlejer om størrelsen af antennebidrag mv. Indvendig vedligeholdelse er bl.a. malerarbejde. Foto: Thomas Brolyng Steen. Herudover må udlejer normalt efter vedtagelse på et afdelingsmøde tillige opkræve brugerbetaling i vaskerier mv., såfremt driften af disse ikke ønskes betalt over huslejen. Både for så vidt angår antennebidrag og betaling for brug af vaskerier mv. må udlejer alene opkræve beløb, der med rimelighed medgår til at dække driftsomkostningerne. Betalingerne skal med andre ord så vidt muligt hvile i sig selv uden at belaste afdelingens økonomi eller generere et overskud. 5.3 Vedligeholdelse Der gælder særlige regler for vedligeholdelse af almene boliger, og reglerne er detaljeret beskrevet i bekendtgørelsen om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger 93. Man skelner mellem såkaldt indvendig og udvendig vedligeholdelse. Den indvendige vedligeholdelse defineres som maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling i lejemålet. Den udvendige vedligeholdelse er al anden vedligeholdelse, uanset om det foregår indenfor eller udenfor lejemålet. 93 Bekendtgørelse nr. 640 af den 15. juni 2006 og ændringsbekendtgørelse nr. 1413 af den 9. december 2009. 145
Alle almene boligafdelinger skal have et vedligeholdelsesreglement. I det kan man læse om, hvordan boligen vedligeholdes - og af hvem. 5.3.1 Indvendig vedligeholdelse - hvem har vedligeholdelsespligten? Når man taler om indvendig vedligeholdelse, er der overordnet set to forskellige vedligeholdelsessystemer, de såkaldte A- og B-ordninger 94. Der er forskel på, hvem der i lejeperioden har pligten til at vedligeholde under de to ordninger. Man kan ikke lave sin egen hjemmestrikkede vedligeholdelsesordning ved at blande ordningerne eller finde på yderligere regler. Ved A-ordningen har beboeren både vedligeholdelsesforpligtelsen i boperioden og pligten til istandsættelse ved fraflytning 1) A-ordning A-ordningen er karakteriseret ved, at beboeren både har vedligeholdelsesforpligtelsen (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling 95 ) i bo-perioden og pligten til istandsættelse ved fraflytning. Til gengæld overtager man boligen såkaldt normalistandsat (malet, hvidtet og tapetseret, men ikke nødvendigvis med nybehandlede gulve 96 ). Det behøver ikke betyde, at boligen er nymalet på alle flader, men den skal være istandsat på det niveau, der er beskrevet i afdelingens vedligeholdelsesreglement. Som en variant af A-ordningen findes den såkaldte A-ordning med NI-beløb ( Normalistandsættelsesbeløb). Systemet er her som ved den almindelige A-ordning, men med den forskel at boligen ikke er istandsat ved indflytning. I stedet stilles et beløb til rådighed for den nye beboer, som han eller hun kan udføre istandsættelsen for. Også ved A-ordning med NI-beløb har beboeren vedligeholdelsespligten i boperioden. Det er kendetegnende for både A-ordning og A-ordning med NI-beløb, at beboeren ved fraflytning ikke skal betale den fulde udgift til normalistandsættelsen. Der sker en ned- 94 Betegnelsen A- og B-ordning refererer til den tidligere boligbyggerilov, hvor reglerne var beskrevet i 10 A og 10 B. 95 Jf. LLA 26, stk. 1. 96 Jf. LLA 26, stk. 2. 146
Figur 11 Vedligeholdelsesordningerne A-ordning Boligen er normalistandsat ved indflytning. A-ordning med NI-beløb Boligen er ikke normalistandsat ved indflytning, men indflytter får et beløb til normalistandsættelse. Beboeren har vedligeholdelsespligten i boperio den (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling). Beboeren skal betale beløbet til normalistandsættelse ved fraflytning (maling, hvidtning og tapet sering). Beløbet nedskrives over max. 10 år. Misligholdelse skal betales af beboeren. B-ordning Boligen er ikke istandsat ved indflytning, men misligholdelse er udbedret. Boligorganisationen har vedligeholdelsespligten i boperioden (maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling). Boligen har en vedligeholdelseskonto. Boligen skal ikke istandsættes ved fraflytning. Misligholdelse skal betales af beboeren. skrivning af beboerens forpligtelse i løbet af bo-perioden, og nedskrivningen må maksimalt løbe over 10 år 97 Fraflytningssituationen er nærmere beskrevet i afsnit 5.13 og 5.13.1. 97 Det er sædvanligt, at man nedskriver med 1 % pr. måned, hvilket betyder, at beboeren ikke skal betale for normalistandsættelse efter 8 år og 4 måneder, men andre modeller, f.eks. 10 % årlig opsparing, er også lovlige. 147
Ved B-ordningen er det udlejer, der har vedligeholdelsesforpligtelsen 2) B-ordning Ved B-ordningen er det udlejer (boligorganisationen), der har vedligeholdelsesforpligtelsen. I praksis indebærer det, at der for lejemålet føres en vedligeholdelseskonto, som bebo eren kan bruge til at få dækket udgifter til vedligeholdelsesarbejder med, når det er nødvendigt, og der er tilstrækkelige midler på kontoen 98. De penge, der står på vedligeholdelseskontoen, indbetales via lejen, og det er derfor beboerne selv, der er med til at træffe beslutning om, hvor store hensættelserne til vedligeholdelse skal være og dermed hvor meget, der er til rådighed på kontoen. Derfor kan der være stor variation i hvor mange penge, der indsættes på vedligeholdelseskontiene fra boligafdeling til boligafdeling. Hensættelsen sker med et årligt beløb i forhold til lejemålets størrelse ved i budgettet at fastsætte et beløb pr. m². Lejemålet bliver ikke istandsat ved indflytning, og der sker heller ingen istandsættelse ved fraflytning, dog kan afdelingen beslutte, at eventuelle nedslidte dele skal genoprettes på afdelingens regning. Eventuel misligholdelse skal altid udbedres for fraflytterens regning. Se nærmere herom i afsnit 5.13.1. Når lejeaftalen er opsagt, kan beboeren ikke længere kræve, at der udføres indvendig vedligeholdelse 99. Kontoen for indvendig vedligeholdelse videreføres, og den nye beboer skal have oplyst startsaldoen på kontoen 100. Beboeren i et lejemål med B-ordning skal også have besked om saldoen på vedligeholdelseskontoen, hver gang der er brugt penge på kontoen og mindst en gang årligt, nemlig 98 Kontoen kan kun anvendes til hvidtning, maling, tapetsering og gulvbehandling. KAB har fået godkendt et forsøg efter LAB 144 med udvidet brug af vedligeholdelseskontoen, således at midler på vedligeholdelseskontoen kan anvendes til andre arbejder, hvis der står mere en 3 års henlæggelser på kontoen, og lejemålet er vel vedligeholdt. Dette svarer til princippet for private udlejningsboliger, jf. lejelovens 23, stk. 2. 99 Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 10, stk. 4. 100 Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 10, stk. 5. 148
senest 3 måneder efter regnskabsårets afslutning 101. I praksis ses det tit, at saldoen på vedligeholdelseskontoen fremgår af girokortet til huslejeopkrævningen eller BS-meddelelsen. Stenløse Syd, Stenløse-Ølstykke Boligforening. Foto: Lars Simonsen. 5.3.2 Udvendig vedligeholdelse - hvem har vedligeholdelsespligten? Udvendig vedligeholdelse er alt andet end maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling, uanset om vedligeholdelsen vedrører ind- eller udvendige bygningsdele. Det er udlejer (boligorganisationen), der har pligten til at sørge for den udvendige vedligeholdelse. Udlejer har også pligt til at renholde ejendommen og sørge for sædvanlig belysning, jf. lov om leje af almene boliger 24, stk. 2. Det er dog beboeren, der har pligt til at vedligeholde og forny låse og nøgler, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten eller fremgår af vedligeholdelsesreglementet. Beboeren har også pligt til at renholde sit lejemål. Det er udlejer, der har pligten til at sørge for den udvendige vedligeholdelse 101 Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 10, stk. 2 og 3. 149
Beboeren kan herudover i et vedligeholdelsesreglement pålægges pligt til at vedligeholde og renholde visse nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer samt pligt til at vedligeholde og renholde f.eks. udvendigt træværk, jf. lov om leje af almene boliger 24, stk. 4. Beboerne skal i givet fald selv vaske trapperne i opgangen eller selv male træværket uden for boligen afhængigt af hvad der er besluttet. Man kan ikke beslutte eller aftale, at beboerne skal udføre vedligeholdelse i større omfang end det, der er beskrevet i lovens 24, stk. 4. Hvis man ikke har fastsat sådanne regler i vedligeholdelsesreglementet, kan udlejer (boligorganisationen) indgå individuelle aftaler med den enkelte beboer om, at beboeren overtager den pågældende pligt. Uanset hvordan ordningen er skruet sammen, vil det afspejle sig i huslejen, hvis beboerne har en udvidet vedligeholdelsespligt. Man skal være opmærksom på, at det er nødvendigt at tage særlige hensyn til de beboere i afdelingen, som har svært ved at udføre arbejdet, f.eks. på grund af sygdom eller handicaps. 5.3.3 Valg af vedligeholdelsesordning og vedligeholdelsesreglement m.m. Det er vigtigt at have styr på, hvilket organ der kan træffe beslutning om vedligeholdelsesreglementet. Hvis beslutningen ikke er truffet af det rigtige organ, kan man risikere at stå med et ugyldigt vedligeholdelsesreglement. Fra den 1. januar 2010 er det afdelingsmødet, der har den suveræne kompetence til at fastsætte et vedligeholdelsesreglement. Det betyder ikke, at tidligere vedtagne vedligeholdelsesreglementer er ugyldige, men Socialministeriet har udtalt, at man skal sørge for, at vedligeholdelsesreglementet bliver taget op på et afdelingsmøde. Der kan godt være forskellige vedligeholdelsesordninger i samme boligafdeling, hvis der er forskellige boligtyper. F.eks. kan ungdomsboligerne i boligafdelingen have B-ordning, mens familieboligerne har A-ordning. 150
Man kan skifte vedligeholdelsesordning i boligafdelingen 102. En sådan beslutning vil have virkning for alle beboere i boligafdelingen, hvis vedligeholdelsesreglementet ændres tilsvarende, og beboerne får besked herom 103. Dette indebærer, at der i lejekontrakten kan stå, at der er B-ordning i afdelingen, selv om det efterfølgende gyldigt er besluttet at skifte til A-ordning man får altså ikke ny lejekontrakt af den årsag. Men det er meget vigtigt at være opmærksom på, at ændringer i vedligeholdelsesreglementet skal kommunikeres ud til beboerne for at være gyldige. Det er ikke helt ukompliceret at skifte vedligeholdelsesordning fra B- til A-ordning. Boligorganisationen kan aldrig kræve, at en bolig skal efterlades i bedre stand end ved overtagelsen, jf. lov om leje af almene boliger 25, stk. 3. Ved B-ordningen har man overtaget en bolig, der ikke var istandsat ved indflytning, hvorimod A-ordningen kræver, at der sker istandsættelse for fraflytters regning ved fraflytningen (pligten nedskrives over max. 10 år), og der kan derfor opstå situationer, hvor man ikke kræver det fulde beløb til normalistandsættelse hos fraflytter 104. Under A-ordningen kan det aftales, at fraflytter betaler for 14 dages istandsættelsesperiode, hvilket man ikke kan under B-ordningen. Hvis man skifter fra B-ordning til A-ordning, kan der opstå problemer i forbindelse hermed, da det jo så ikke er aftalt, at fraflytteren skal betale for istandsættelsesperioden. Det vil ikke være tilstrækkeligt, at en sådan regel er anført i vedligeholdelsesreglementet. Endvidere kan beboerne ved skift af vedligeholdelsesordning fra B- til A-ordning ikke berøves de midler, der allerede er hensat. Saldoen på en vedligeholdelseskonto skal derfor efter skiftet til A-ordning stilles til beboerens disposition i lejeperioden eller anvendes til hel eller delvis dækning af udgifterne til normalistandsættelse ved fraflytnin- 102 Tidligere kunne man kun skifte vedligeholdelsesordning hver 5. år, men der gælder nu ikke længere nogen tidsmæssige begrænsninger. I praksis kan det dog næppe ske oftere end en gang om året. 103 Jf. LLA 25, stk. 2. 104 Utrykt dom afsagt den 23. oktober 2001 i retten i Lyngby. 151
Cederbo, Herlev Boligselskab. Foto: Thomas Brolyng Steen. gen 105. Derimod vil midler hensat til at dække udgifterne ved normalistandsættelse under A-ordningen tilfalde afdelingen og ikke den enkelte beboer ved skift fra A- til B-ordning 106. 5.3.4 Vedligeholdelsesreglementet Boligafdelingens vedligeholdelsesreglement er et vigtigt dokument både for beboerne og boligafdelingen. Vedligeholdelsesreglementet skal altid indeholde oplysninger om i hvert fald følgende: Gælder der A-ordning (evt. med NI-beløb) eller B-ordning i boligafdelingen? Hvor hurtigt nedskrives beboerens pligt til at istandsætte boligen ved fraflytning under A-ordningen? Gælder der samme vedligeholdelsesordning for alle boliger i boligafdelingen? Hvilken standard skal boligen have ved overtagelsen, i bo-perioden og ved fraflytning? Har beboerne overtaget en del af pligten til udførelse af udvendig vedligeholdelse? 105 Jf. vdligeholdelsesbekendtgørelse 6, stk. 1. 106 Jf. vedligeholdelsesbekendtgørelse 6, stk. 2. 152
Boligselskabernes Landsforening har udarbejdet standardvedligeholdelsesreglementer for de tre vedligeholdelsesordninger, som man kan vælge at benytte. Man skal være opmærksom på, at vedligeholdelsesreglementet er et regelsæt, som løbende skal tilpasses til udviklingen og forholdene i den enkelte boligafdeling. 5.4 Mangler ved lejemålet Beboeren har en berettiget forventning om, at boligen ikke har mangler både ved indflytningen og i bo-perioden. Alligevel opstår der under tiden konflikter mellem beboeren og boligorganisationen om dette spørgsmål, f.eks. fordi der er uenighed om, hvad der kan karakteriseres som en mangel. Mangler opstår, når noget ikke lever op til det, der er aftalt mellem parterne, eksempelvis i lejekontrakten. Som udgangspunkt må man sige, at boligen skal overtages i god og vedligeholdt stand. Men af boligafdelingens vedligeholdelsesreglement kan det fremgå, at beboeren må finde sig i f.eks. ridser i træværk eller lignende. Som tidligere nævnt er det vigtigt at bruge vedligeholdelsesreglementet til at beskrive vedligeholdelsesstanden i boligafdelingen. På den måde kan man løse mange konflikter på forhånd. 5.4.1 Beboernes mangelbeføjelser Hvis der er en mangel ved lejemålet, har beboeren nogle rettigheder i henhold til den almene lejelov. Loven har regler, som beskriver, hvad der kan regnes for en mangel, og hvordan eventuelle mangler håndteres. Af figur 12 fremgår det, hvilke krav beboeren kan stille. 1) Udbedring Hvis der er mangler ved boligen ved indflytningen eller i bo-perioden, kan beboeren altid kræve, at manglerne udbedres. 153
Figur 12 Hvilke krav kan beboeren rejse ved mangler? Mangler, der konstateres ved indflytningen Udbedring af manglen Forholdsmæssigt afslag i lejen (Beboeren skal rejse kravet inden 14 dage efter indflytning) Erstatning (Beboeren skal rejse kravet inden 14 dage efter indflytning) Beboeren kan ophæve lejemålet (Beboeren skal rejse kravet inden 14 dage efter indflytning) Mangler opstået i boperioden Udbedring af manglen Forholdsmæssigt afslag i lejen Erstatning Beboeren kan ophæve lejemålet 2) Forholdsmæssigt afslag 18, stk. 2 i den almene lejelov fastslår, at beboeren kan kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi. Beboeren skal altså ikke betale fuld leje i den periode, hvor lejemålet har mangler. Det frem går ikke af lovgivningen, at der skal være tale om mangler af en vis væsentlighed, men i praksis vil helt ubetydelige mangler ikke berettige til et afslag i lejen 107. 3) Erstatning En beboer kan kræve erstatning i forbindelse med mangler. Det er dog altid en betingelse, at beboeren har lidt et tab, f.eks. fordi indboet er ødelagt. Desuden har beboeren kun krav på erstatning, hvis udlejeren er ansvarlig for manglen. 107 Se hertil T:BB 2010:605, hvor en lejer fik afslag på 50 % i lejen for en periode på ca. 1½ år på grund af skimmelsvamp og T:BB 2001.593, hvor Østre Landsret ikke fandt, at der skulle gives et afslag, hvor skimmelsvamp i køkkenskabe og bad blev afhjulpet så hurtigt, som forholdene tillod det. Se endvidere T:BB 2009.561, hvor der blev givet forholdsmæssigt afslag i lejen, da boligen ikke var stillet til rådighed i god og forsvarlig stand, jf. LLA 14, idet den tidligere lejer havde malet med rådden maling. Der blev derimod ikke tilkendt erstatning. I dommen i T:BB 2006.254 blev lejeren ikke tilkendt forholdsmæssigt afslag, selv om denne ikke havde kunnet benytte altanerne pga. betonrenovering. Vestre Landsret lagde vægt på, at arbejdet blev udført for at opfylde pligten til vedligeholdelse af ejendommen. 154
Det kan være tilfældet, hvis boligorganisationen har forholdt sig passiv på trods af mange klager fra beboeren. Se således f.eks. UfR 2004.230, hvor Vestre Landsret pålagde en almen andelsboligforening erstatningsansvar for undladelse af at holde varmeinstallationen i en lejlighed i god, brugbar stand, mens en anden organisation blev frifundet i Østre Landsret T:BB 2010.616 Ø, fordi det ikke kunne bevises, at beboerens sygdom var forårsaget af indeklimaproblemer i lejligheden. 4) Ophævelse af lejemålet Beboeren kan vælge at ophæve lejemålet. Det indebærer, at beboeren straks kan fraflytte lejemålet uden at hæfte for lejebetalingen i de 3 måneder, der ellers er den normale opsigelsesperiode. Der kan dog kun ophæves, hvis manglen må siges at være meget generende (væsentlig). 5.4.2 Forskellige typer af mangler Mangler kan bestå i andre forhold end rent fysiske skavanker ved lejemålet. Det er f.eks. også en mangel, hvis beboeren ikke kan flytte ind i lejemålet, fordi den tidligere beboer ikke er flyttet ud rettidigt. Den nye beboer skal så ikke betale husleje, da beboeren ikke har rådighed over lejemålet endnu (100 % forholdsmæssigt afslag). Samtidig må boligorganisationen få den tidligere beboer til at flytte hurtigst muligt, evt. ved fogedrettens hjælp. Den nye beboer kan ikke kræve erstatning af boligorganisationen til hotelophold, opbevaring af indbo osv., så længe boligorganisationen ikke er skyld i situationen og i øvrigt gør sit bedste for at løse den 108. Sager om skimmelsvamp Sager om skimmelsvamp dukkede op i starten af 1990 erne og er i de senere år blevet hyppigere. Disse sager er komplicerede og kræver betydelig teknisk indsigt og juridisk kompetence. 108 Derimod kan der blive tale om at rejse et krav mod fraflytter, fordi denne er ansvarlig for forsinkelsen. 155
Skimmelsvamp kan have mange forskellige årsager. Årsagen kan være knyttet sammen med adfærd, f.eks. manglende udluftning eller hyppig tørring af tøj indendørs i boligen. Årsagen kan også være byggetekniske forhold. Under alle omstændigheder er det nødvendigt hurtigst muligt at få konstateret årsagen til skimmelsvampen. Skimmelsvamp i lejligheden kan give store gener for beboerne. Foto: John K. Rasmussen. Er det beboerens forhold, der er årsag til skimmelsvampen, er der ikke tale om en mangel, men derimod om forkert brug af boligen 109. Hvis det er byggetekniske forhold, der ligger til grund for skimmelsvampen, er der tale om en mangel, som boligorganisationen har ansvaret for at udbedre. Beboeren vil efter omstændighederne have krav på forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe skimmelsvampen ikke er fjernet 110. Sager om skimmelsvampe involverer undertiden spørgsmål om helbredsmæssige skader, hvor beboeren lægger erstatningssag an mod boligorganisationen 111. Beboeren skal imidlertid løfte bevisbyrden for, at de helbredsmæssige skader skyldes forhold i lejemålet, og at boligorganisationen er ansvarlig for forholdene, så det kan derfor være svært for beboeren at vinde en sådan sag. Sager om skimmelsvamp skal altid tages særdeles alvorligt. Det er vigtigt at gribe hurtigt ind og få konstateret årsagen til skimmelsvampen og få den fjernet. Af hensyn til eventuelle efterfølgende juridiske konflikter er det ligeledes vigtigt, at boligorganisationen arkiverer dokumentationen for sagsforløbet, herunder korrespondancen med og information til beboeren 112. 156 109 Se hertil T:BB 2010.485 Ø, hvor ophævelse af lejemålet fra udlejers side uden forudgående advarsel ikke blev tilladt, da forholdet ikke kunne sidestilles med vanrøgt. 110 Se hertil T:BB 1999.376 Ø, hvor beboeren berettiget ophævede lejemålet. I GD 2005:49 Ø og i T:BB 2010.605 V fik lejerne nedsat deres leje til det halve i en længere periode. 111 I GD 2005:49 Ø og i T:BB 2010.605 V fik beboerne ikke medhold i deres krav om erstatning for helbredsmæssige gener, fordi boligorganisationerne ikke havde handlet erstatningspådragende. Heller ikke i UfR 1999.376 Ø blev der givet erstatning for personskade. 112 På tilsvarende måde er der nu begyndt at dukke sager op om PCB i lejligheder. Også i disse sager er det vigtigt at reagere hurtigt.
5.4.3 Klagemuligheder i sager om mangler I kapitel 9 er reglerne om beboerklagenævn og boligretten generelt beskrevet. Her skal det blot supplerende understreges, at beboerklagenævnet kun har en begrænset kompetence i forhold til sager om mangler. Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om boligorganisationen har vedligeholdt tilstrækkeligt i boligen og i umiddelbar tilknytning til boligerne. Beboerklagenævnet kan også pålægge boligorganisationen at udbedre eventuelle mangler, jf. lov om leje af almene boliger 30. Derimod kan beboerklagenævnet ikke behandle sager, hvor beboeren kræver at få nedslag i lejen eller erstatning, eller hvor lejemålet ønskes ophævet eller opsagt. Den type af sager hører hjemme i boligretten. Derudover kan sager også rejses, eller der kan rettes henvendelse til det kommunale tilsyn og til bygningsmyndighederne. 5.5 Beboerens mulighed for at forbedre og forandre boligen Beboeren har mulighed for at forandre og forbedre sin bolig 113. Til det formål findes der flere redskaber i lovgivningen: Råderetten er én mulighed. Dvs. den enkelte beboers ret til selv at gennemføre forbedringer. Installationsretten er en anden mulighed, som giver beboeren ret til at foretage såkaldte sædvanlige installationer i sin bolig. Individuelle moderniseringer er en tredje mulighed. Afdelingsmødet kan give den enkelte beboer mulighed for at tilvælge forbedringer, f.eks. et nyt køkken. Beboeren har ret til at udføre forbedringer af boligen gennem - råderet - installationsret - individuelle moder niseringer 5.5.1 Råderet Råderetten blev indført i lovgivningen i 1993. Den er siden blevet udvidet og er nu fastlagt i lov om leje af almene 113 Det er kun den person, der står på lejekontrakten, der kan benytte råde retsreglerne og ikke f.eks. en fremlejetager. 157
boliger 39 og i kapitel 18 i bekendtgørelsen om drift af almene boliger 114. Råderetten gælder for beboerne af alle typer af almene boliger, dvs. både for familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger. Der findes to former for råderet: Råderet inde i boligen. Råderet uden for boligen. 1) Råderet inde i boligen a) Forbedringer Råderetten er en ret til at udføre forbedringer inde i boligen. Lov om leje af almene boliger 39, stk. 1, lyder: Beboeren har ret til at udføre forbedringer af boligen og ved fraflytning at få økonomisk godtgørelse for de afholdte dokumenterede udgifter. Retten omfatter ikke hårde hvidevarer. Forbedringer er arbejder, der øger det lejedes værdi, f.eks. et nyt køkken, installation af en pejs eller brændeovn. Forbedringer giver altid ret til godtgørelse. Alle forbedringer inde i boligen er omfattet af råderetten. Den såkaldte positivliste over tilladte forbedringer eksisterer ikke længere. Hårde hvidevarer kan dog ikke længere medtages under råderetten. Hårde hvidevarer kan nu kun installeres under installationsretten, jf. afsnit 5.5.2 Installationsretten. b) Boligændringer Beboeren kan desuden ansøge om at udføre boligændringer i sin bolig. Lov om leje af almene boliger, 40, stk. 1, lyder: Udlejeren kan tillade, at beboeren udfører andre arbejder end de af 39 omfattede arbejder. 114 Bekendtgørelse nr. 1307 af den 9. december 2009 om drift af almene boliger. 158
Boligændringer kan f.eks. være: udskiftning af døre/blænding af døre, nedrivning af eksisterende skabe, udskiftning af eksisterende gulvbelægning, anden vægbeklædning, nedtagning/flytning af en radiator. Listen er ikke udtømmende. Den giver dog en fornemmelse af, at der kan være tilfælde, hvor en beboer ønsker at foretage arbejder inden for hjemmets fire vægge, men hvor arbejdet ikke kan karakteriseres som en forbedring af boligen. Kompetencen til at indgå denne type aftale ligger hos boligorganisationen, der kan beslutte at uddelegere kompetencen til afdelingerne (til afdelingsmødet). c) Skillevægge Beboeren har ret til at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og opsætte nye skillevægge. Lov om leje af almene boliger 39, stk. 6, lyder: Ud over de i stk. 1 nævnte forbedringer har lejeren ret til uden godtgørelse at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og at opsætte skillevægge i sædvanligt omfang. Køkken under modernisering i Hedemarken, Boligselskabet AKB, Albertslund. Foto: Marianne Svolgaard. 159
Nedtagning, flytning eller opsætning af nye skillevægge er således ikke forbedringer af boligen og giver heller ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Til gengæld giver det den enkelte beboer mulighed for at tilpasse boligen til egne behov uden pligt til retablering ved fraflytning. Det er et krav, at forandringen, forinden den iværksættes, skal anmeldes til boligorganisationen for at være lovlig, jf. driftsbekendtgørelsens 86, stk. 1. Der er en konflikt mellem forskellige regelsæt mht. skillevægge. Af lov om almene boliger 28 fremgår det, at kommunalbestyrelsen skal godkende væsentlige ændringer i boligorganisationerne. En sådan væsentlig ændring kan f.eks. være ændring i rumantal. Dette harmonerer ikke godt med den enkelte beboers ret til at opsætte og nedtage skillevægge. Boligselskabernes Landsforening har da også anbefalet sine medlemmer at undlade at søge om kommunal godkendelse i de tilfælde, hvor rumantallet ændres som følge af råderetsarbejder 115. Da opsætning af skillevægge i visse tilfælde kan have betydning for adgang til rednings åbninger, bør der normalt indhentes accept fra de lokale bygningsmyndigheder, før arbejdet iværksættes. Se hertil bekendtgørelsen om drift af almene boliger, 86. Det er beboeren, der skal betale udgiften til evt. byggesagsbehandling. 2) Råderet uden for boligen Beboerne i en boligafdeling har på afdelingsmødet mulighed for at beslutte, at det er i orden at udføre bestemte typer arbejder uden for selve boligen. Bestemmelserne om råderet uden for boligen er fastlagt i driftsbekendtgørelsens 82. Råderet uden for boligen kan omfatte såvel forbedringer som boligændringer. Forbedringer giver ret til godtgørelse og kan ikke kræves retableret. Boligændringer giver ikke ret til godtgørelse og kan kræves retableret ved fraflytning. 115 Socialministeriet har i et svar til Københavns Kommune imidlertid tilkendegivet, at ændring i rumantal skal forelægges den respektive tilsynskommune. 160
Eksempler på forbedringer uden for boligen er en altan, glas inddækning af en altan, en terrasse, en have, et indgangsparti, en udestue, en carport. Eksempler på boligændringer uden for boligen er f.eks. ændring af farven på et altangulv eller udskiftning af flisebelægning. Alle tilladte råderetsarbejder uden for boligen skal nedfældes i afdelingens råderetskatalog. Råderetskataloget beskrives nærmere straks nedenfor. Fælles ting/anlæg uden for boligerne kan ikke ændres som en konsekvens af råderetten. Det gælder f.eks. ejendommens tag, vinduer, legepladser, m.m. Det er afdelingsmødet (boligafdelingen), som i fællesskab med boligorganisationens ledelse har kompetencen til at træffe beslutninger om forhold, der berører alle beboere. Boligorganisationens bestyrelse skal endvidere godkende mødets beslutninger vedrørende råderetten uden for boligerne, jf. driftsbekendtgørelsens 82, stk. 3. 3) Hovedregler for råderetten Der kan opstilles fem hovedregler, som gælder for alle sager om råderet: Første hovedregel: De generelle betingelser Forbedringer af boligen skal være rimelige og hensigtsmæssige. De må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller dens karakter af ældre- eller handicapvenlig bolig. Arbejdet skal laves håndværksmæssigt korrekt. Visse ting skal altid udføres af autoriserede håndværkere. Det gælder især for el-arbejde og vand-, varme- og sanitetsarbejde (VVS). Den enkelte beboer må gerne selv lave gør-det-selv-arbejde. Det færdige resultat skal dog være håndværksmæssigt kva- 161
En beboer i Herlev fik sat nyt vindue i gavlen. Værelset blev lysere og mere anvendeligt. Foto: Thomas Brolyng Steen. litetsarbejde. Gør-det-selv-arbejde regnes ikke med, når værdien af et råderetsarbejde opgøres. Det er normalt at kræve, at ejendomskontoret skal have ekstra fliser/klinker leveret, når en beboer vil have et nyt køkken og badeværelse. Det koster beboeren lidt ekstra i materialer, men det er sandsynligvis også beboeren selv, som vil få glæde af dette reservelager. Fliser og klinker kan gå i stykker, og der skal være noget at skifte ud med i de følgende år. Anden hovedregel: Beboeren anmelder eller ansøger Beboeren skal altid sende en anmeldelse eller en ansøgning til boligorganisationen, når han eller hun vil anvende råderetten, og beboeren skal så afvente et svar fra boligorganisationen, inden man går i gang med arbejdet. Anmeldelse bruges ved forbedringer inde i boligen, ved ændringer af skillevægge og ved råderet uden for boligen. Derimod skal der ansøges om at foretage boligændringer inde i boligen, som ikke er forbedringer. Grunden til at man kun skal anmelde i de første to tilfælde er, at det er beboerens ret at bruge råderetten. 162
I det sidste tilfælde kræves en ansøgning. Her kan den enkelte beboer og boligorganisationen indgå en skriftlig aftale om bestemte arbejder. Ansøgningen kan dog også afvises. Boligorganisationen kan vælge at uddelegere kompetencen til at behandle ansøgninger til det enkelte afdelingsmøde, der også i råderetskataloget kan have fastlagt generelle retningslinjer for udførelse af bestemte ændringsarbejder i det lejede. Tredje hovedregel: Beboeren skal have svar inden 8 uger Råderetsarbejder må ikke sættes i gang, før beboeren har hørt fra boligorganisationen (administrationen). Svaret til beboeren bør altid gives i skriftlig form. Hvis beboeren ikke har fået et skriftligt besked, senest 8 uger efter at boligorganisationen har modtaget en anmeldelse, kan beboeren tage hul på sit projekt uden tilladelse. Juli måned tælles dog ikke med, når boligorganisationens svarfrist på 8 uger beregnes, jf. driftsbekendtgørelsens 86, stk. 2. Fjerde hovedregel: Forbedringer giver ret til godtgørelse Alle forbedringer indenfor i boligen giver beboeren ret til en økonomisk godtgørelse, hvis han eller hun senere flytter. Undtagelsen fra reglen er de tilfælde, hvor der er tale om særligt energiforbrugende foranstaltninger som f.eks. spabad o.l. Forbedringer skal desuden repræsentere ændringer af boligen, der øger det lejedes værdi. F.eks. et nyt køkken, en ny udestue, en carport. Forbedringer af boligen kan aldrig kræves retableret, når en beboer skal flytte. Femte hovedregel: Boligændringer kan kræves retableret En boligafdeling kan kræve retablering af boligen ved fraflytning i de tilfælde, hvor beboeren har udført boligændringer, der således ikke er en forbedring. 163
I boligafdelingens råderetskatalog skal det stå klart, om et bestemt stykke arbejde medfører en pligt til retablering ved fraflytning, eller om det ikke gør. Det samme gælder individuelle tilladelser til udførelse af ændringsarbejder. Hvis boligafdelingen kræver retablering ved fraflytning, kan det forlanges, at beboeren skal betale et depositum til afdelingen. Målet er at sikre, at der rent faktisk er penge til at udføre arbejdet. Konsekvensen kan i modsat fald være, at de øvrige beboere i afdelingen må betale for retableringen over huslejen. 4) Råderetskataloget I råderetskataloget samles alle oplysninger om, hvad man har lov til at gøre - inde i og uden for boligen - udover den almindelige råderet. Råderetskataloget drøftes og tilpasses den enkelte boligafdeling og skal forelægges og godkendes på et afdelingsmøde. Efterfølgende skal det godkendes af boligorganisationens bestyrelse. En beboer kan altid trygt forbedre eller forandre sin bolig efter gældende råderetskatalog. Når der vedtages et nyt råderetskatalog, har det aldrig tilbagevirkende kraft. Råderetskataloget bør altid løbende ajourføres for at være tidssvarende. 5) Lejetillæg i forbindelse med udførelse af råderetsarbejder De råderetsarbejder, der giver beboeren ret til økonomisk godtgørelse ved fraflytning, tilhører boligorganisationen. Det er derfor også boligorganisationen, der er ansvarlig for den fremtidige vedligeholdelse af den ny indretning. Og boligorganisationen kan i medfør af lov om leje af almene boliger 39, stk. 2, opkræve en lejeforhøjelse til dækning af de særlige vedligeholdelsesudgifter for afdelingen, som beboerens forbedring skønnes at medføre. Også senere beboere, der overtager lejemålet med forbedringen, kan afkræves dette lejetillæg. 164
Lejetillæg kan ligeledes kræves i alle tilfælde, hvor en beboer uden ret til økonomisk godtgørelse og uden pligt til retablering ved fraflytning efterlader lejemålet med ændringer, der fremover vil medføre ekstraordinære vedligeholdelsesudgifter for afdelingen. 6) Godtgørelse Det er beboeren, som betaler for forbedringer/forandringer efter råderetten. En beboer opnår dog ret til en økonomisk godtgørelse ved fraflytning, hvis beboeren har udført forbedringer, der er anmeldt efter råderetsreglerne og håndværksmæssigt korrekt lavet. Når man skal udregne en eventuel godtgørelse ved fraflytning, gælder det at: 114.144 kr. er det maksimale beløb, som kan opnås i godtgørelse ved fraflytning (2011-tal). Beløbet reguleres årligt efter udviklingen i nettoprisindekset. Boligorganisationen og kommunen kan dog aftale, at dette beløb kan hæves med op til 165.909 kr. (2011-tal). Det beregnede godtgørelsesbeløb nedskrives over 10-20 år alt efter en vurdering af forbedringens levetid. I det beregnede godtgørelsesbeløb fratrækkes en eventuel værdi af den eksisterende installation (det gamle køkken er måske stadigvæk noget værd, når et nyt køkken installeres) 116. Værdien af egen arbejdskraft (gør-det-selv-arbejde) tæller ikke med ved værdiansættelsen. Når en ny beboer skal flytte ind i en bolig, hvor der er sket en forbedring efter råderetten, skal den nye beboer enten: Betale for hele forbedringen med det samme (den nedskrevne værdi kontant). 116 Råderetten giver ikke beboeren mulighed for at få godtgørelse for at lave særligt energiforbrugende installationer - det kan f.eks. være udgiften til spabad eller lign. 165
Eller acceptere en midlertidig huslejeforhøjelse over et bestemt antal måneder (afdelingen finansierer, og beboeren afdrager). Der har undertiden været rejst det argument imod råderetten, at brugen kan gøre boligerne svære at leje ud, fordi lejen bliver for høj som følge af råderetsarbejderne. Det er dog kun i situationer med udlejningsvanskeligheder i afdelingen kombineret med meget dyre råderetsarbejder, at det kan blive et problem, men boligorganisationen kan ikke med henvisning hertil som sådan nægte beboeren at udføre forbedringer. Er råderetsarbejdet udført og godkendt før den 1. juli 2005, finder godtgørelse sted efter de tidligere regler, som fremgår af figur 13. Socialministeriet har ikke reguleret de tidligere gældende satser siden 2005. 7) Konflikter Hvis boligorganisationen og en beboer ikke kan blive enige om løsningen i en sag om råderet, er det muligt for begge parter at inddrage beboerklagenævnet i kommunen. Alle sager om råderet kan behandles. Se nærmere om beboerklagenævnet i afsnit 9.2. 5.5.2 Installationsretten Beboere i en almen bolig har efter lov om leje af almene boliger 35 og 36 ret til at udføre såkaldte sædvanlige installationer i boligen. Det vil sige, at beboeren f.eks. kan installere en opvaskemaskine eller en vaskemaskine. Det er dog en forudsætning, at installationen er lovlig og kan lade sig gøre rent praktisk (med afløb og m.h.t. el-kapaciteten i boligen). Denne ret gælder alle hårde hvidevarer, ekstra telefonstik, stik til computer, tv-antenne eller parabol. Specielt mht. antenner og paraboler gælder det, at opsætning skal ske efter boligorganisationens anvisning. 166
Figur 13 Indholdet i råderetten før og efter den 1. juli 2005 Før Nu (efter den 1. juli 2005) Hvad må man lave om Nærmere fastsatte Alle forbedringer, som inde i boligen? forbedringer ikke forhindrer, at (positivlisten) boligen kan genudlejes som almen bolig eller Yderligere forbedringer er umulig af bygningsog boligændringer ved- mæssige eller praktiske taget af boligafdelingen årsager Opsætte og nedtage ikkebærende skille vægge Andre boligændringer ved taget af boligafde lingen Hvad må man lave om Forbedringer og bolig- Forbedringer og bolig - uden for boligen? ændringer vedtaget af ændringer vedtaget af boligafdelingen boligafdelingen Omfatter råderetten Ja Nej, hvidevarer er nu hvidevarer? kun omfattet af installationsretten Anmeldelse af eller ind - Ja Ja hentning af tilladelse til arbejdet, før man går i gang? Godkendelse af det Ja Ja færdige arbejde? Maksimal godtgørelse 44.564 kr. 114.144 kr. *) (reguleres) Minimumsgodtgørelse 2.545 kr. Ingen Bundfradrag 6.367 kr. Ingen Nedskrivningsperiode 10 år (forbedringers værdi 10-20 år efter vurdering falder med 10 % om året) af forbedringens levetid Satserne er pr. 1. januar 2011. *) Den maksimale godtgørelse er 165.909 kr., hvis det er aftalt med kommunalbestyrelsen. 167
Installationsretten giver ikke ret til nogen godtgørelse, når beboeren flytter. Til gengæld er installationen beboerens personlige ejendom, og beboeren kan tage den med sig ved fraflytning, eksempelvis hvis beboeren har købt og fået installeret en opvaskemaskine. Boligorganisationen kan kræve retablering ved fraflytning og et depositum som sikkerhed for, at retableringen sker. Det kan være, at f.eks. et hul i en mur skal udbedres, eller at et køkkenskab skal genmonteres. Beboeren skal meddele boligorganisationen det, hvis han eller hun har tænkt sig at tilslutte f.eks. en vaskemaskine eller en opvaskemaskine. Nyt og større køkken. Her i Stilledal, Samvirkende Boligselskaber. Foto: Olav Kirchhoff. Det er det mest hensigtsmæssige, hvis man i boligafdelingen i råderetskataloget skriver om installationsretten og de praktiske forhold omkring denne, dvs. eventuelle tekniske begrænsninger og krav om depositum eller forsikring. 168
Især retten til at sætte antenne eller parabol op kan give anledning til spørgsmål. Lokale forhold kan godt kræve forskellige løsninger fra bygning til bygning. Hovedprincippet er dog, at den enkelte beboer har ret til at sætte en antenne/ parabol op, og at boligorganisationen skal anvise en rimelig placering 117. Gælder der for ejendommen et særligt forbud mod opsætning af antenner visse steder, f.eks. på grund af en lokalplan eller fordi bygningen er fredet, skal sådanne bestemmelser respekteres. Boligorganisationen må her - om muligt - anvise lovlige og relevante steder til opsætning af antenner. Beboerklagenævnet kan tage stilling til sager om, hvorvidt en parabol er opsat ulovligt. 5.5.3 Individuelle moderniseringer kollektiv råderet Begrebet individuelle moderniseringer kom frem i slutningen af 1990 erne og er siden da blevet en meget populær måde at forbedre boligen på. Ordningen er p.t. beskrevet i lov om almene boliger 37 b. Ordningen går ud på, at afdelingsmødet vedtager, at visse forbedringsarbejder kan udføres, f.eks. glasinddækning af altaner. Det vedtages samtidigt, at arbejdet skal udføres, i takt med at beboerne ønsker det, så beboerne ikke påduttes uønskede forbedringer 118. Reglerne om individuelle moderniseringer åbner mulighed for forbedringer af især køkkener, badeværelser og altaner. Boligafdelingen finansierer moderniseringen, og de beboere, som siger ja til f.eks. at få nyt køkken, betaler en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen gælder typisk i 10-20 år, og den skal 117 Se hertil UfR 1999.656 V, hvor udgifterne ved montering af antennen efter udlejers anvisning (ca. 25.000 kr.) væsentligt oversteg, hvad lands - retten anså for rimeligt. Derimod fik boligorganisationen i UfR 2008.2474 V medhold i, at det var i orden at anvise opsættelse af antenne et sted, hvor det ville medføre udgifter for beboeren på ca. 23.000 kr. 118 Herved undgås den situation, der forelå i UfR 1997.44 Ø, hvor to beboere trods protester måtte finde sig i at få udskiftet deres gamle køkkener. 169
dække omkostningerne og forrentningen. Ved fraflytning betaler den nye beboer huslejeforhøjelsen perioden ud. Fra den 1. januar 2010 er det blevet muligt at finansiere arbejderne med 30-årige lån, jf. LAB 37b. I Engbrydeparken, Glostrup Ejendomsselskab, kunne beboerne selv vælge, om de ville have altan. Arkivfoto. Arbejdet kan finansieres ved almindeligt realkreditlån, hvis der er plads til at låne i ejendommen. Boligorganisationen kan også godkende at bruge den såkaldte egen trækningsret i Landsbyggefonden til at finansiere moderniseringerne. Se nærmere om trækningsretten i afsnit 7.4.2. Alt dette forudsætter en godkendelse på et afdelingsmøde og af boligorganisationens bestyrelse. Kan afdelingsmøde og bestyrelsen ikke blive enige, kan uenigheden indbringes for det kommunale tilsyn, jf. lov om almene boliger m.v. 37 b, stk. 2. Den almene lejelov giver beboeren mulighed for at fremleje boligen eller dele af den 5.6 Fremleje Den almene lejelov giver beboeren mulighed for at fremleje boligen eller dele af den. 5.6.1 Delvis fremleje Beboeren har ret til at fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum, jf. lov om leje af almene boliger 64. Det er en betingelse, at det samlede antal personer, der bor i boligen, ikke overstiger antallet af beboelsesrum. Figur 14 Fremlejeforholdet og reguleringen heraf Boligorganisation (udlejer) Beboer (udlejer/ fremlejegiver) Fremlejer (fremlejetager) LLA (Lov om leje af almene boliger gælder for lejeaftalen) LL (Lov om leje gælder for lejeaftalen) 170
5.6.2 Fuldstændig fremleje En beboer har ret til at fremleje hele sin bolig i indtil to år, hvis det sker på baggrund af sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende 119. Beboerens fravær skal således have karakter af noget midlertidigt. Boligorganisationen kan modsætte sig fremleje, hvis det samlede antal personer i boligen vil overstige antallet af beboelsesrum, eller boligorganisationen i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet. Det kan f.eks. være, at fremlejetageren tidligere har misligholdt en anden lejeaftale med boligorganisationen eller skylder penge til boligorganisationen. 5.6.3 Generelle betingelser for fremleje Beboeren sørger selv for at lave en aftale med fremlejetageren, men må ikke kræve højere leje af fremlejetageren, end beboeren selv betaler. Boligorganisationen kan i givet fald modsætte sig fremlejeaftalen. For at boligorganisationen kan få mulighed for at se, om betingelserne for fremleje er opfyldt, skal boligorganisationen senest to uger, før fremlejeaftalen begynder, underrettes om årsagen til det midlertidige fravær, hvem der fremlejes til, antallet af personer i boligen, den krævede lejes størrelse. Beboeren er i høj grad ansvarlig for fremlejetagers adfærd og kan risikere at komme i klemme, hvis f.eks. fremlejetager ikke betaler husleje eller overtræder husordenen. I disse situationer risikerer beboeren i værste fald at få ophævet sit lejemål. Beboeren er også ansvarlig for skader, som fremlejetager laver ved uforsvarlig adfærd, jf. lov om leje af almene boliger 67, stk. 1. 119 Ordene eller lignende omfatter efter praksis f.eks. fængselsophold, jf. UfR 2002.1105 Ø, og længerevarende ferieophold, jf. GD 1998:64 V. 171
Beboeren har ret til at bytte sin bolig med en lejer af en anden bolig 5.7 Bytte Beboeren har ret til at bytte sin bolig med en lejer af en anden bolig, jf. lov om leje af almene boliger 69. Man har dog kun ret til at bytte med lejere af andre lejeboliger (både private og almene) og således ikke med ejere af andels- og ejerboliger. Det er en forudsætning, at der er tale om et egentligt bytte, således at de to parter rent faktisk overtager hinandens boliger og flytter ind i disse. Bytte sidestilles med genudlejning 120. Der er således ikke tale om en fortsættelse af det tidligere lejemål. Der skal derfor laves en ny lejekontrakt, gennemføres fraflytningssyn osv. Nogle boligorganisationer accepterer såkaldte overtagelseserklæringer, hvor de to bytteparter laver en skriftlig aftale om, at f.eks. gulvtæpper overtages, og at den nye beboer i den forbindelse overtager ansvaret for eventuel misligholdelse af gulvet under tæppet. På denne måde undgår man at tage tæppet af for at syne gulvet. En sådan fremgangsmåde er dog uhensigtsmæssig. Den almene lejelov 25, stk. 3, fastslår, at det ikke ved fraflytning kan forlanges, at boligen afleveres i en bedre stand, end den hvori den blev overtaget. Hvis gulvet var misligholdt ved beboer to s indflytning, hæfter denne derfor ikke for denne misligholdelse ved fraflytning - og det bliver således boligorganisationen/ boligafdelingen, der skal betale for udbedringen. Det hjælper heller ikke, at parterne har lavet en skriftlig aftale, da 25, stk. 3, ikke kan fraviges ved aftale, uanset om det er til skade eller fordel for beboeren 121. Boligorganisationen kan modsætte sig bytte, hvis den fraflyttede beboer ikke har beboet boligen i 3 år, boligen ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum, 120 Se Strange, Beck og Peter Vesterdorf i U 1978 B, side 346 ff. 121 Se LLA 4, stk. 1, hvor det fastslås, at reglerne i loven ikke gyldigt kan fraviges ved aftale, medmindre andet er angivet i den konkrete bestemmelse. 172
at man i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte, f.eks. fordi byttet ikke er reelt 122, eller fordi den indflyttende beboer har gæld til boligorganisationen eller tidligere er blevet udsat af et lejemål i pågældende boligorganisation. En families boligbehov ændres med tiden. Retten til at bytte bolig kan tilgodese disse behov. Foto: Marianne Svolgaard. Boligorganisationen skal modsætte sig bytning, hvis: der er vedtaget regler om beboermaksimum i boligorganisationen og dette maksimum overskrides. Se evt. nærmere om beboermaksimum i afsnit 6.2.5. 122 Det kan dog være vanskeligt at sikre sig, at byttet er reelt. Se Højesteretsdommen i UfR 2010.404 I den pågældende sag havde boligorganisationen skrevet i tilladelsen, at bytningen var betinget af, at begge parter tog ophold i de respektive boliger, og at bytningen ville blive annulleret, hvis dette ikke skete. Højesteret slog fast, at det ikke kan være byttepartens risiko, hvis den anden part ikke tager ophold i boligen, og boligorganisationens ophævelse var derfor ikke berettiget. 173
5.7.1 Bytning med specielle typer af boliger Ønsker en beboer i et bofællesskab at bytte sin bolig, skal den ny beboer opfylde betingelserne for at komme i betragtning i bofællesskabet. Det er tilsvarende en betingelse for at bytte med en almen ungdomsbolig, ældrebolig eller plejebolig, at man opfylder betingelserne for at komme i betragtning til pågældende type af bolig 123. Bytter en beboer i en almen boligorganisation med medlemsindskud sit lejemål, skal den nye beboer betale dette medlemsindskud. Herudover er der ikke særlige krav til bytningen. Således skal en beboer, der bytter sig til en bolig i en almen boligorganisation, ikke opfylde de særlige krav til husstandens størrelse og sammensætning, der ellers gælder ved udlejning af almene boliger. En beboer uden børn kan således bytte sig til en 4-værelses bolig, selv om det med kommunalbestyrelsen er aftalt, at der er fortrinsret for husstande med børn til boliger med 3 eller flere beboelsesrum. 5.8 Fortsættelse af lejemålet I nogle situationer kan en person få lov til at fortsætte lejemålet, selv om den oprindelige beboer (lejer) ikke længere bor der. Det kan være tilfældet, hvis beboeren dør eller flytter på plejehjem - eller hvis et par bliver skilt eller flytter fra hinanden. Den person, der fortsætter lejemålet, indtræder i den eksisterende lejekontrakt og overtager alle rettigheder og forpligtelser i forhold til boligorganisationen, herunder det fulde ansvar for istandsættelse ved senere fraflytning. Der skal derfor ikke foretages syn eller laves ny lejekontrakt ved fortsættelse af lejemål. I praksis udarbejder boligorganisationen et tillæg til den oprindelige lejekontrakt med den nye beboer som kontraktpart. 123 Kommunalbestyrelsen kan dog give samtykke til, at dette krav fraviges, jf. LLA 69, stk. 5. 174
5.8.1 Fortsættelse ved død, flytning til plejehjem m.v. Hvis beboeren dør, har ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet, jf. lov om leje af almene boliger 71, stk. 1. Hvis beboeren ikke var gift, har en anden person ret til at fortsætte lejeforholdet, hvis denne havde fælles husstand med afdøde i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet 124. Samme regler gælder, hvis beboeren flytter på plejehjem, ældrebolig eller i beskyttet bolig. Hvis afdøde havde et barn under 18 år, kan boligorganisationen give lov til, at barnet fortsætter lejeforholdet. 5.8.2 Fortsættelse ved separation og skilsmisse Hvis en beboer bliver separeret eller skilt, kan parterne aftale, hvem der skal fortsætte lejemålet, jf. lov om leje af almene boliger 73. Hvis de ikke kan blive enige, kan der tages stilling til spørgsmålet ved skilsmissebevillingen eller ved en dom. Boligorganisationen kan ikke modsætte sig et eventuelt personskifte 125. 5.8.3 Specielt om husstand Tidligere og i det følgende er brugt betegnelsen husstand. Det lader sig ikke gøre præcist at definere, hvad man skal forstå herved, men det har ofte juridisk betydning, om en person tilhører lejerens husstand eller ej. Derfor er der grund til at søge at præcisere dette lidt nærmere. Husstanden 126 består som udgangspunkt af lejerens nærmeste familie, herunder ægtefælle, registreret partner eller samlever, samt disse personers mindreårige børn og stedbørn. Også andre slægtninge, i hvert fald forældre og svigerforældre, kan efter omstændighederne tilhøre husstanden, men nært slægtskab er ikke i sig selv nok 127. Endvidere 124 Se om husstandsbegrebet i afsnit 5.8.3. 125 Den fortsættende ægtefælle hæfter alene for alle fremtidige forpligtelser vedrørende lejemålet, herunder flytteopgøret. 126 Se om husstandsbegrebet tillige Grubbe og Edlund: Boliglejeret (2008), side 111-116. 127 Se T:BB 1999.356 V, hvor en bror og dennes kone og børn ikke ansås for at tilhøre husstanden. 175
kan det ikke udelukkes, at ubeslægtede personer udover ægtefæller og lignende efter omstændighederne vil blive betragtet som en del af husstanden 128. 5.8.4 Fortsættelse ved samlivsophævelse Hvis to parter, der i mindst 2 år har haft fælles husstand, ophæver samlivet, kan de ligeledes aftale hvem af dem, der skal have ret til at fortsætte lejeforholdet. Denne regel har givet anledning til flere retssager med henblik på at få afprøvet, hvornår der er tale om fælles husstand og samlivsophævelse. Der er ingen tvivl om, at reglen gælder ved almindelige parforhold, som går i stykker. Omvendt har der været flere retssager omhandlende samliv mellem voksne børn og forældre eller mellem søskende. Højesteret har i 2004 taget stilling til, at en 25-årig hjemmeboende søn ikke havde krav på at fortsætte lejemålet 129. Der er tidligere afsagt domme, der fastslår, at venner og søskende heller ikke har ret til at fortsætte lejemålet 130. Alle domme, der siger det modsatte 131, må i dag betragtes som forældede. Opsigelse skal altid ske med den frist, der er angivet i lovgivningen Ophævelse af et lejemål indebærer i princippet, at boligen skal fraflyttes straks 5.9 Opsigelse og ophævelse Der findes to måder at afslutte et lejeforhold på - opsigelse og ophævelse. Opsigelse skal altid ske med den frist, der er angivet i lovgiv ningen. Ophævelse af et lejemål derimod indebærer i princippet, at boligen skal fraflyttes straks. I praksis gives der dog altid en kort frist til at tømme og fraflytte leje - målet 132. 128 Se hertil den meget vidtgående dom T:BB 2010.219 Ø, hvor en kammerat fandtes at tilhøre en ofte udstationeret soldats husstand. 129 Se UfR 2004 156 H. 130 Se f.eks. T:BB 1999.250 og T:BB 2002 150. 131 Se f.eks. UfR 2001 1183 Ø og T:BB 2002.44 B. 132 F.eks. 7-10 dage. 176
Figur 15 Forskellen mellem opsigelse og ophævelse af lejemålet Opsigelse af lejemålet 3 mdr. Fraflytning Tid Ophævelse af lejemålet Fraflytning Tid 5.9.1 Opsigelse Både beboeren og boligorganisationen kan opsige lejeforholdet. Beboeren kan frit opsige sin lejekontrakt, medmindre der er tale om en tidsbegrænset kontrakt 133. Opsigelsesvarslet er på 3 måneder til hver den første hverdag i en måned. For ungdomsboliger kan der dog i lejekontrakten aftales et opsigelsesvarsel på 6 uger, jf. lov om leje af almene boliger 88. Hvis beboeren ønsker at fraflytte boligen, før opsigelsesperioden er udløbet, skal boligorganisationen forsøge at genudleje boligen, jf. lov om leje af almene boliger 88, stk. 2 134. Boligorganisationen kan kun opsige lejeforholdet i specielle situationer, jf. lov om leje af almene boliger 85. Opsigelse fra udlejers side er mulig hvis nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, 133 Tidsbegrænsede kontrakter forekommer meget sjældent på det almene område, men kan være relevante for ungdomsboliger og for lejemål, der gøres midlertidige som følge af en kommende ombygning af ejendommen. 134 Højesteret har i UfR 2003.2066 fastslået, at udlejer ikke er berettiget til at opkræve et genudlejningsgebyr, blot som følge af at man overholder pligten til hurtig genudlejning, medmindre udlejer kan dokumentere, at der er ekstraudgifter eller merarbejde forbundet hermed. 177
hvis der er tale om en funktionærbolig, og boligorganisationen godtgør, at f.eks. funktionærens arbejde ikke har været udført tilfredsstillende 135, hvis beboeren dør. Boligorganisationen kan i disse tilfælde opsige lejemålet med 3 måneders varsel 136. Herudover kan boligorganisationen opsige lejemålet, hvis beboeren misligholder lejeforholdet, f.eks. fordi beboeren ikke overholder god skik og orden. Se nærmere om husordenovertrædelser i afsnit 5.10. 5.9.2 Ophævelse Det er yderst sjældent, at en beboer ophæver lejeforholdet. Hvis der f.eks. er alvorlige mangler ved lejemålet, kan det dog være en mulighed for beboeren at ophæve kontrakten for på den måde at undgå at betale leje i opsigelsesperioden på 3 måneder 137. Herudover kan beboeren normalt ikke ophæve leje målet. Boligorganisationen kan også kun ophæve et lejeforhold i helt særlige tilfælde. De nærmere regler herom findes i lov om leje af almene boliger kapitel 15. Typisk vil der være tale om manglende lejebetaling eller grovere former for misligholdelse af lejeforholdet, f.eks. vanrøgt, vold og andre grove overtrædelse af husordenen. Se nærmere om husordenovertrædelser i afsnit 5.10. En husorden godkendes af afdelingsmødet og indeholder reglerne for samvær mellem beboerne og mellem beboer og udlejer 5.10 Husorden Emnet husorden er til enhver tid aktuelt. Det er afgørende for trivslen i boligafdelingen, at relationerne mellem beboerne er gode. En godt gennemarbejdet husorden er med til at sikre dette. 135 Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren. 136 Hvis der er tale om en plejebolig, kan opsigelse i visse tilfælde ske med 1 måneds varsel, jf. lov om af leje af almene boliger 71, stk. 3 og 4. 137 Se afsnit 5.3 om mangler og beboerens sanktionsmuligheder. 178
Det er afgørende, at husordenen hviler på beboernes fælles beslutning, og at husordenen udtrykker de nærmere spilleregler for samvær såvel mellem beboerne som mellem den enkelte beboer og udlejer (boligorganisationen). Det er tilladt at holde hunde på Spontinisvej, Boligselskabet AKB, København. Foto: Marianne Svolgaard. Reglerne er fastsat for at beskytte både beboerne og bebyggelsen. Boligafdelingen skal være et godt sted at bo. Ved at fastsætte regler om bebyggelsen og friarealerne skaber man rammerne for, at disse kan holdes i pæn stand. Meget vidtgående og vidtløftige regler bør derfor udelades af en husorden. Det er afdelingsmødet, der suverænt har kompetencen til at vedtage en husorden og efterfølgende ændringer i denne. Forslag kan komme både fra afdelingsbestyrelsen og fra den enkelte beboer. Forslag vedtages med almindeligt stemmeflertal. Et flertal af beboerne på afdelingsmødet kan beslutte, at husordenen skal sendes til urafstemning 138. 138 Hvis husordenen er vedtaget ved urafstemning, kan den formentlig kun ændres ved en ny urafstemning eller evt. ved enstemmighed på et afdelingsmøde, hvor alle lejemål er repræsenteret. 179
Når afdelingsmødet har godkendt en ny husorden, gælder den for alle beboere i afdelingen og bliver dermed også en del af lejeaftalen mellem beboeren og udlejer (boligorganisationen). Nye beboere skal have udleveret husordenen sammen med lejekontrakten, jf. lov om leje af almene boliger 5, stk. 5. Også de beboere, der allerede bor i boligafdelingen, skal orienteres om nye og ændrede husordenregler, da husordenen er det fælles regelsæt for hele boligafdelingen. Ændringer i en husorden bør derfor medføre et genoptryk af hele husordenen, som herefter skal uddeles til alle husstande. Leg i Solbjerg Have, Frederiksberg forenede Boligselskaber. Foto: Annette Sadolin. Ændringer i en husorden tilsidesætter ældre bestemmelser i den samme husorden. Det er derfor de sidst vedtagne regler, der gælder, uanset hvornår man er flyttet ind. Dog således at omkring husdyr bevares retten efter de regler, der var gældende på anskaffelsestidspunktet for husdyret, så længe det lever. 180
5.10.1 Hvad skal der stå i en husorden? Det er i høj grad et skøn, når man skal beslutte, hvor meget der skal stå i en husorden. Typisk indeholder husordenen dog regler om adfærdsmæssige forhold, f.eks. parkering, afspilning af musik osv. Husordenen bør så vidt muligt skrives i et venligt og imødekommende sprog. Husordenen er ofte et af de første dokumenter, som en ny beboer læser. Det er uhensigtsmæssigt at tage ting med i husordenen, som rettelig hører hjemme i boligafdelingens råderetskatalog eller vedligeholdelsesreglement. Det kan f.eks. dreje sig om boligens vedligeholdelse og retten til at installere forskellige genstande i og uden for boligen. Det er ligeledes unødvendigt at medtage alt det, som alligevel er reguleret i de almindelige regler om politiets sikring af den offentlige orden 139, straffeloven eller anden lovgivning, herunder de generelle regler om retsstridig adfærd i lov om leje af almene boliger 140. 5.10.2 Overtrædelse af husordenen Der kan være medlemmer af afdelingsbestyrelsen eller andre beboere, som ønsker at klage over en overtrædelse af husordenen. Er forholdet ikke omfattet af husordenen, kan det være en anledning til at fremsætte forslag til ændring af husordenen på det næste afdelingsmøde. Hvis forholdet ikke kan løses mellem beboerne selv, kan uenigheden ende i en egentlig husordenssag, som føres af boligorganisationen. Husordensager behandles til enhver tid netop på baggrund af klager fra beboere. Helt fra starten af en given sag er det 139 Bekendtgørelse nr. 511 af den 20 juni 2005. 140 Se om husordenbegrebet nærmere Grubbe og Edlund: Boliglejeret (2008), s. 126-132. 181
vigtigt for boligorganisationen at være opmærksom på, at der skal være overensstemmelse mellem indholdet i klagerne og de advarsler, der i givet fald sendes til en beboer. Man kan ikke sige, at det er et krav, at der skal være tale om flere klagere, for at en sag kan behandles. Omvendt vil det naturligvis altid styrke en given klage, hvis mange beboere føler sig generet af det samme forhold. Hvis dialog mellem boligorganisationen og de involverede beboere ikke løser eventuelle konflikter/problemer, giver lejeloven for almene boliger forskellige sanktionsmuligheder. De juridiske regler om behandling af husordensager findes i den almene lejelov kapitel 13-17. Der er tale om et 3-strenget system: Boligorganisationen kan vælge at indbringe sagen for beboerklagenævnet. Boligorganisationen kan vælge selv at opsige lejemålet. Boligorganisationen kan vælge selv at ophæve lejemålet. For boligorganisationen vil det altid være nødvendigt at vurdere sagens karakter, før man indleder en eventuel sag mod en beboer. Man skal tage stilling til sagens alvor, og om hvorvidt man sigter mod en behandling i beboerklagenævnet eller ved boligretten som 1. instans. Ved mildere overtrædelser af husordenen vil man typisk starte med en venlig henstilling til beboeren, mens man i grovere sager måske allerede som det første skridt sender en advarsel ( påmindelse) om, at fornyet overtrædelse vil kunne medføre, at beboeren mister sit lejemål. Det er i næsten alle husordensager en forudsætning for, at retssystemet vil behandle en given sag, at der (fra boligorganisationen) er givet mindst én skriftlig advarsel, en såkaldt påmindelse. Kun i særdeles alvorlige sager, f.eks. hvor der er tale om grov vold, kan man ophæve lejemålet uden forudgående påmindelse. Problemet er dog ikke løst, hvis 182
beboeren ikke retter sig efter ophævelsen, idet man så skal have fogedretten til formelt at udsætte denne af lejemålet. Husordensager kan derfor være meget langvarige og belastende for de involverede parter. Påmindelser vil skulle fremlægges såvel i beboerklagenævnet som i boligretten i forbindelse med en eventuel efterfølgende sag og vil være afgørende for, om beboeren senere kan sættes ud af boligen. Der skal derfor være nøje overensstemmelse mellem klagernes indhold og det, der står i påmindelsen. Hvis der klages over både hundehold og støj i almindelighed, skal påmindelsen derfor omhandle både hundehold og støj i almindelighed. Der er ligeledes et tæt samspil mellem påmindelsen og den efterfølgende sanktion. Man kan f.eks. ikke true med, at beboeren ved fornyet overtrædelse bliver opsagt og så efterfølgende i stedet ophæve lejemålet 141. Beboeren skal være opmærksom på, at hvis man én gang er blevet sat ud af sin bolig på grund af husordenproblemer, vil det kunne indebære, at samme boligorganisation kan nægte at indgå et nyt lejeforhold. Se nærmere i afsnit 6.2.6 om afvisning. Hvis påmindelsen ikke hjælper, og den uhensigtsmæssige adfærd fortsætter, vil det være nødvendigt at gå videre med sagen. I alle sager er det boligorganisationen, der skal bevise, at en opsigelse eller ophævelse af et lejemål er berettiget. Det sker typisk med vidneudsagn, og det kan derfor være meget svært at gennemføre en sag, hvor der kun er et enkelt vidne, eller hvor vidnerne afgiver upræcise forklaringer. 5.10.3 Behandling af sagen i beboerklagenævnet Boligorganisationen kan vælge at indbringe sagen for beboerklagenævnet. En meget stor del af beboerklagenævnenes sager handler om husordenproblemer. 141 Derimod kan man formentlig true med ophævelse og så nøjes med en opsigelse. 183
Beboerklagenævnet kan gøre beboerens lejemål betinget, så beboeren i første omgang får lov at blive boende i lejemålet, men risikerer opsigelse eller ophævelse, hvis der sker nye overtrædelser af husordenen 142. Beboerklagenævnet kan som en mildere sanktion give en advarsel til beboeren, hvis man ikke synes, at overtrædelsen er alvorlig nok til at gøre lejemålet betinget. 5.10.4 Opsigelse af beboeren Boligorganisationen kan vælge at opsige beboeren, hvis det skønnes nødvendigt, at denne skal flytte. Selve opsigelsen skal være skriftlig og indeholde oplysning om grunden til opsigelsen. Herudover skal det fremgå, at beboeren kan gøre indsigelse, inden 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til beboeren. Hvis disse krav ikke er opfyldt, er opsigelsen ugyldig, jf. lov om leje af almene boliger 89. Opsigelsen skal ske med 3 måneders varsel. Hvis beboeren protesterer mod opsigelsen inden for 6-ugers fristen, skal boligorganisationen anlægge sag ved boligretten 143. 5.10.5 Ophævelse af lejemålet I tilfælde af meget grove overtrædelser af husordenen kan det være nødvendigt at ophæve lejemålet, nemlig når det vil virke krænkende, hvis beboeren bliver boende. I langt de fleste tilfælde vil det dog være nødvendigt først at give en skriftlig advarsel. Kun hvor en advarsel vil virke helt overflødig, kan lejemålet ophæves med det samme, jf. lov om leje af almene boliger 90, stk. 1, nr. 12 det kan f.eks. være tilfældet, hvis der er tale om vold mod en ansat eller en anden beboer. 142 Beboerklagenævnet kunne tidligere ophæve et lejemål, men denne sanktionsmulighed blev fjernet ved en lovændring i 2004. 143 Hvis beboeren ikke protesterer, men heller ikke fraflytter, er lejemålet ophørt. I så fald kan beboeren udsættes af lejemålet med hjælp fra fogedretten, jf. UfR 2003.1085 V. Hvis beboeren først gør indsigelse efter, at sagen er overgivet til fogedretten, kan man risikere, at sagen henvises til boligretten. 184
Figur 16 Forløb i en husordenssag Skriftlig klage modtages I helt grove tilfælde ophæves lejemålet Klagen vurderes (ved udokumenteret klage søges flere oplysninger) I grove tilfælde sendes en påmindelse til beboer I helt almindelige tilfælde (f.eks. støj) sendes en henstilling til beboer Hvis klagerne fortsætter, sendes en påmindelse til beboer Hvis klagerne fortsætter, indbringes sagen for beboerklagenævnet Hvis klagerne fortsætter, opsiges/ ophæves lejemålet Hvis beboer ikke flytter, eller hvis der gøres indsigelse, indbringes sagen for boligretten/ fogedretten 185
Ved en ophævelse kræves det, at beboeren flytter straks. Hvis beboeren ikke flytter, kan sagen indbringes for fogedretten. Protesterer beboeren mod ophævelsen, vil sagen i de fleste tilfælde blive henvist til behandling i boligretten. Fogedretten kan dog fra den 1. januar 2011 behandle visse sager, der tidligere har hørt under boligretten. Hvis der er tale om grovere forhold, hvor det er nødvendigt, at beboeren flytter, så kan fogedretten undtagelsesvist give lov til at parterne kan føre vidner og på den baggrund afgøre sagen, uden at boligretten skal tage stilling. Figur 17 Mulighederne ved en husordenssag Opsigelse Mægling Konflikt Ophævelse Beboer - klagenævn 5.11 Specielt om husdyr I en almen boligafdeling er det beboerne, der beslutter, om man må have husdyr eller ej. Der er dog nogen dyr, som man under alle omstændigheder må holde uden at have en husdyrtilladelse. Det gælder f.eks. akvariefisk og stuefugle. Tilsvarende er der dyr, som man under ingen omstændigheder må have inde i en almen bolig, selv om de sprogligt set falder ind under definitionen på husdyr. Det gælder f.eks. grise og geder. Derimod er der eksempler på husordener, der godkender, at beboere holder høns, så længe de er i en have tilhørende boligen. Visse typer af dyr er altid tilladte i boligen. Foto: Annette Sadolin. Kerneområdet for husdyr, som reguleres i boligafdelingens husorden, er hunde og katte. Husdyrbegrebet er imidlertid 186
blevet udvidet kraftigt gennem de senere år på grund af mere eksotiske dyrs indmarch hos de danske dyrehandlere. Varaner, kamæleoner, slanger og andre krybdyr indgår nu også som husdyr på lige fod med de mere traditionelle. Også et dyr som tam-ilderen er blevet populært, men det er ikke længere tilladt at holde tam-ildere som husdyr i Danmark. Justitsministeriet har udarbejdet en bekendtgørelse om særlige dyr 144, herunder slanger og lignende. Som et led i debatten om kamp hunde har Folketinget vedtaget en ændring i hundeloven, som trådte i kraft den 1. juli 2010. Herefter er 13 forskellige hunderacer blevet forbudte. Hvis man tidligere har anskaffet sig en hund af de nu forbudte racer, kan man beholde denne, indtil den dør, men hunden skal altid føres i kort snor og bære mundkurv. Som udgangspunkt beror afgrænsningen mellem tilladte og ikke-tilladte husdyr dog ikke på husdyrets størrelse eller færden i det ene eller andet element, men på boligafdelingens vedtagelser om husdyrhold og dermed typisk på, om dyret vil kunne være til ulempe for de øvrige beboere eller ejendommen 145. 5.11.1 Tilladelser Spørgsmålet om husdyr vil som sagt typisk være reguleret i husordenen. Det er afdelingsmødet, der beslutter, hvad husordenen skal indeholde, og det er derfor også afdelingsmødet, der fastsætter reglerne for, hvilke og i givet fald hvor mange husdyr beboerne må have. Husordenen fastsættes ved almindeligt stemmeflertal. Afdelingsmødet kan dog beslutte, at den endelige afgørelse af spørgsmålet skal ske ved en urafstemning i boligafdelingen. 144 Bekendtgørelse nr. 1021 af 12. december 2002, som er ændret ved bekendtgørelse nr. 1498 af 20. december 2004. 145 Se dommen om katten Bimse fra Vestre Landsret (UfR 2010.2605). Katten havde ikke været til gene for andre beboere, og sagen skulle derfor have været startet i beboerklagenævnet, jf. LLA 81, stk. 2. Da boligorganisationen havde valgt at opsige beboeren i stedet, var formalia ikke overholdt, og boligorganisationen tabte derfor sagen i Landsretten, idet katten ikke var til væsentlig gene. 187
Farum Midtpunkt har en hundelegeplads, hvor hundene kan løbe frit uden at være i snor. Foto: Thomas Brolyng Steen. Det er lidt en smagssag, hvor detaljeret husordenen skal være på dette område. Det ses eksempelvis ofte, at der i en boligafdeling er tilladelse til at holde kat, men ikke hund, eller tilladelse til at holde 1 hund eller 2 katte osv. Det er mest hensigtsmæssigt med en såkaldt positivliste, således at husordenen nævner de tilladte dyr og antallet heraf, sådan at alle øvrige husdyr ikke er tilladte. Som nævnt er visse typer af dyr under alle omstændigheder tilladte. Det gælder f.eks. guldfisk i bowle, hamstere og fugle i bur. Der har kun været enkelte retssager om spørgsmålet, men boligretterne har i to forskellige tilfælde fastslået, at kaniner kræver tilladelse 146. Det er ikke alene dyrets art, der har betydning. Selv om man godt kan holde en enkelt undulat uden tilladelse, er det ikke ensbetydende med, at man kan frit kan have f.eks. 15-20. Mere omfattende bestande af tilladte dyr kan af hensyn til de øvrige beboere og renholdelse af lejemålet også være i strid med reglerne for husdyrhold. 146 Der var f.eks. en sag fra Århus, som drejede sig om en beboer, der havde en kanin i en ejendom, hvor der var forbud mod husdyrhold. Beboeren gjorde gældende, at en kanin må sidestilles med hvide mus og hamstre og derfor ikke var omfattet af forbuddet. Boligretten mente dog, at kaninen var et husdyr, og beboeren blev pålagt at fjerne den. 188
For at undgå tvivl er det som ved positivlisten derfor hensigtsmæssigt, at man i husordenen indføjer, hvilke dyr man må holde uden tilladelse og antallet heraf. Uanset bestemmelserne i husordenen i en boligafdeling har personer med fysiske funktionsnedsættelser eller blinde og svagtseende personer, der er afhængige af et servicedyr, altid ret til at holde et sådant, jf. driftsbekendtgørelsen 127. Det ses jævnligt, at afdelingsmødet i en boligafdeling beslutter, at det ikke længere er tilladt at holde husdyr. En såda n beslutning har virkning alene for fremtiden. De beboere, der har anskaffet sig et dyr i henhold til en tidligere tilladelse, kan beholde dette, men må ikke anskaffe sig et nyt. 5.11.2 Tilladelser i praksis Selv om det generelt er tilladt at holde husdyr i en boligafdeling, betyder det ikke nødvendigvis, at man uden videre kan anskaffe sig de dyr, man har lyst til. Tilladelse til husdyr praktiseres som regel ved, at boligorganisationen giver tilladelse i hvert enkelt tilfælde, normalt som et tillæg til den almindelige lejekontrakt. Tilladelsen kan f.eks. også indeholde krav om, at en kat skal være steriliseret/kastreret og øremærket, hvis det fremgår af husordenen. 5.11.3 Ansvar Dyreholdet er forbundet med et vist ansvar: Man har ansvar over for dyret, der har krav på en god og forsvarlig pasning. Man har ansvar over for naboerne, der ikke er tjent med, at et larmende/lugtende husdyr forstyrrer dagligdagen. Man har ansvar for de skader, dyret måtte forvolde af den ene eller anden grund. Hundehold er særligt reguleret i hundeloven 147. Som hundeejer har man et såkaldt objektivt ansvar. Det betyder, at 147 Lovbekendtgørelse nr. 259 af 12. april 2005 samt ændringsbekendtgørelse nr. 717 af den 25. juni 2010. 189
man er ansvarlig for alt, hvad hunden laver, uanset om man er skyld i det eller ej. Dette er således et meget vidtgående ansvar, og derfor er der også et lovmæssigt krav om, at hunden altid skal være forsikret, jf. hundelovens 8. Udover hundeloven kan der gælde en lokal politivedtægt. Er dette tilfældet, vil vedtægten normalt også indeholde regler for hunde, f.eks. at: hunde ikke må opholde sig på offentlige legepladser, hunde på gader og offentlige anlæg (parker, m.m.) skal føres i snor eller være under fuld kontrol og hunde ikke må forvolde skade på beplantninger (f.eks. slippes løs i bede). 1) Førerhunde og lignende Selv om der i en boligafdeling er forbud mod at holde husdyr, vil det altid være tilladt for en blind person at have en førerhund 148. Tilsvarende er det en ret for en beboer at kunne holde en såkaldt servicehund, der hjælper handicappede med forskellige gøremål, selv om det i øvrigt ikke er tilladt at holde hund i den pågældende boligafdeling. 2) Dyr på besøg Som udgangspunkt omfatter et forbud mod dyr også dyr på besøg, i hvert fald hvis der er tale om et længerevarende besøg. Boligretterne har flere gange taget stilling til spørgsmålet 149. 148 Jf. driftsbekendtgørelsen 127. 149 Retssager om dyr på besøg: I en sag fra 1975 opstod der problemer, fordi beboerens søn havde medbragt sin hund på et ferieophold hos forældrene. Boligorganisationen fik klager over hunden, som gøede, og rettede henvendelse til beboeren med anmodning om at få hunden fjernet. Beboeren gjorde imidlertid gældende, at hunden tilhørte beboerens søn. Det hele endte med, at beboeren blev opsagt, og retten lagde til grund, at sønnen besøgte forældrene med sin hund hver anden weekend og omkring højtiderne. Det fandt Vestre Landsret kunne sidestilles med, at der blev holdt hund i lejligheden, og beboeren blev dømt til at fraflytte lejemålet. I en anden sag fra 1978 kom retten i Brøndby til det modsatte resultat. En beboers mor kom på besøg 2-3 gange om ugen med en dværgpincher (en lille hunderace), men denne overnattede aldrig i lejemålet. Boligretten var af den opfattelse, at der ikke var tale om hundehold. 190
5.12 Konflikter I langt størstedelen af boligafdelingerne er husdyrholdet ikke forbundet med problemer. Undertiden er der dog sager, hvor naboer eller andre generes. Kan man ikke tale sig til rette med beboeren, kan det blive nødvendigt at inddrage beboerklagenævnet eller boligretten. Før det sker, skal beboeren dog have en skriftlig advarsel. Beboerklagenævnet kan gøre beboerens lejemål betinget. Det betyder, at beboeren får lov at blive boende i lejemålet, men på betingelse af at husdyret fjernes. Beboerklagenævnet kan også vælge at give beboeren en advarsel om, at gentagelser kan få den konsekvens, at beboeren mister sit lejemål, jf. lov om leje af almene boliger 82. Boligorganisationen kan opsige lejemålet med 3 måneders varsel, hvis beboeren ikke fjerner husdyret i overensstemmelse med beboerklagenævnets afgørelse. Hvis beboeren protesterer imod opsigelsen, skal boligorganisationen lægge sag an ved boligretten, hvis boligorganisationen ønsker at fastholde opsigelsen. Boligorganisationen kan i særligt grove tilfælde vælge at ophæve lejemålet, hvis husdyret er til megen og væsentlig gene for de øvrige beboere. Det betyder, at lejemålet skal fraflyttes med det samme. Hvis beboeren ikke flytter og gør indsigelse, ender sagen i boligretten, som så bedømmer, om sagen er tilstrækkelig alvorlig til, at beboeren skal miste sit lejemål. Se nærmere i afsnit 5.10 om husorden. 5.13 Fraflytning Når en beboer skal fraflytte en almen bolig, træder et detaljeret regelsæt i funktion. Reglerne herom fremgår af bekendtgørelsen om vedligeholdelse og istandsættelse af alme ne boliger nr. 640 af den 15. juni 2006 samt ændringsbekendtgørelsen af nr. 1413 af den 9. december 2009 (fraflytningsbekendtgørelsen). 191
Fraflytningsreglerne skal beskytte fraflytteren mod urimelige krav fra boligorganisationens side Fraflytningsreglerne skal beskytte fraflytteren mod urimelige krav fra boligorganisationens side. Samtidig skal fraflytteren helst så tidligt som muligt i forløbet kunne danne sig et overblik over, om han eller hun kan få sit indskud helt eller delvist tilbage, eller om der skal indbetales et yderligere beløb til istandsættelse. KAB har igennem en længere årrække udgivet en årlig statistik, hvor man kan se alle fraflytningssagerne fordelt på beløbsintervaller. Der er ingen tvivl om, at reglerne i dag virker på den måde, at langt de fleste flytter med ingen eller meget små fraflytningsregninger helt i overensstemmelse med lovgivningens hensigt. KAB s erfaringer er, at kun ca. 40 % af fraflytterne skal betale penge, når beboerindskuddet modregnes. Det er endvidere KAB s erfaring, at ca. 70 % af alle fraflyttere med vedligeholdelsesordning A flytter med enten ingen regning eller højst 10.000 kr. Det samme tal er ca. 85 %, når der er tale om vedligeholdelsesordning B. Der er fastsat detal jerede regler for proceduren ved fraflytning Der er mange uden for den almene sektor, der har en opfattelse af, at det koster en bondegård at flytte fra en almen bolig. Det var muligvis korrekt for 30-40 år siden, men ovenstående tal viser en helt anden virkelighed i dag. Der er fastsat detaljerede regler for proceduren ved fraflytning og relativt stramme tidsfrister, som boligorganisationen skal overholde. Boligorganisationen skal være opmærksom på, at blot et enkelt proceduremæssigt fejltrin i en fraflytningssag, f.eks. manglende overholdelse af en tidsfrist, medfører, at krav over for fraflytteren helt falder væk. Det er derfor vigtigt at få tilrettelagt sine fraflytningsprocedurer på en sådan måde, at man undgår fejl og også kan håndtere atypiske situationer 150. Udover at overholde tidsfristerne m.m. er det for boligorganisationen ligeledes vigtigt at kunne dokumentere, at man har fremsendt de nødvendige dokumenter til fraflytteren. Det er boligorganisationen, der skal bevise, at alle regler og frister er overholdt. Det anbefales derfor, at man fremsender 150 F.eks. hvor beboeren sættes ud med fogedens hjælp eller flytter uden at give boligorganisationen besked. Man møder ofte en opfattelse af, at reglerne i disse situationer sættes ud af kraft, men dette er ikke tilfældet. 192
Der foretages syn af lejlighed i Blåkildegård, Boligselskabet AKB, Tåstrup. Foto: Marianne Svolgaard. alle dokumenter i en fraflytningssag med indleveringsattest og gemmer kvitteringerne herfor. Se nærmere om forsendelsesmetoder i afsnit 5.14. 5.13.1 Mere om fraflytningsbekendtgørelsen For at kunne konstatere boligens tilstand ved fraflytningen skal der afholdes et fraflytningssyn. Det er boligorganisationens pligt at sørge for, at synet indkaldes og afholdes 151. Synet skal foretages senest 2 uger efter, at boligorganisationen er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Denne formulering kan undertiden give anledning til tvivl. Har fraflytteren opsagt sin bolig og er fraflyttet til det angivne tidspunkt, er der ingen problemer. Fristen løber så fra fraflytningstidspunktet. Hvis fraflytteren er udsat med fogedens hjælp, løber fristen fra udsættelsestidspunktet. Fraflytteren skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel 152. 151 I tilfælde, hvor man med sikkerhed ved, at der ikke vil kunne fremsættes krav mod beboeren, kan man dog lade være med at afholde syn. F.eks. hvis beboeren ikke når at flytte ind i boligen. 152 Reglen må forstås sådan, at indkaldelsen til syn skal ske 8 dage før afholdelsen af synet, så fraflytter har 7 dages varsel. 193
Synet foregår ved, at boligorganisationens repræsentant sammen med fraflytter, hvis den pågældende vælger at være til stede, gennemgår lejemålet og skriver ned, hvad der skal udbedres, enten for boligafdelingens eller fraflytters regning. 1) Specielt om fraflytningsrapporten Der skal udarbejdes en fraflytningsrapport (normalt kaldet en synsrapport) ved fraflytningen. Der er ingen formkrav til fraflytningsrapporten. Boligorganisationen kan lave sin egen standard, og Boligselskabernes Landsforening har også udarbejdet en standardsynsrapport, som man kan vælge at bruge. Fraflytningsbekendtgørelsen og retspraksis har dog opstillet en række krav til synsrapporten, nemlig at det skal være tydeligt, hvilke arbejder der skyldes beboerens misligholdelse, og hvilke der henhører under normalistandsættelsen (ved A-ordningen) eller af anden årsag skal betales af afdelingen. I forbindelse med fraflytning skal fraflytteren altid betale udgiften til at retablere evt. misligholdelse. Definitionen af misligholdelse findes i lov om leje af almene boliger 25, stk. 4. Misligholdelse findes, når det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen. Denne bestemmelse er ufravigelig pga. reglen i almenlejelovens 4. Derfor kan man ikke i vedligeholdelsesreglementet indføje bestemmelser, der definerer bestemte forhold som misligholdelse, hvis ikke forholdet er omfattet af lovens almindelige definition. Et omdiskuteret eksempel er udgifter til ekstrabehandling af vægge med nikotinspærre, hvor fraflytteren har røget. I byretspraksis er sådanne udgifter ikke blevet anset for at være misligholdelse, hvorfor udlejer ikke har fået medhold, selv om det fremgik utvetydigt af vedligeholdelsesreglementet, at nødvendigheden af 194
sådanne arbejder skulle anses for at være misligholdelse 153. Et andet eksempel er ved A-ordningen udgifter til ekstra malerbehandling af vægge for at dække mørkere farver, som lejer har malet væggene med. Dette kan være misligholdelse, hvis det klart er indføjet i vedligeholdelsesreglementet, at behandling af vægge i den pågældende nuance betragtes som forkert vedligeholdelse. Indeholder vedligeholdelsesreglementet derimod ikke sådanne forskrifter, vil lejer alene have udført almindelig vedligeholdelse, hvorfor boligorganisationen ikke kan afkræve ekstrabetaling for at gøre væggene lysere. Figur 18 Definition på misligholdelse misligholdelse, hvorved det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse eller ufor svarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen. (LLA 25, stk. 4) Hvis der er A-ordning, skal fraflytteren herudover betale sin andel af udgiften til den såkaldte normalistandsættelse. Se nærmere herom i afsnit 5.3.1. Hvis der er B-ordning, skal fraflytteren alene betale udgiften til evt. misligholdelse. Rapporten skal udleveres til fraflytteren ved synet, hvis denne er til stede. Hvis fraflytteren ikke møder op eller ikke vil kvittere for modtagelsen 154, skal fraflytningsrapporten sendes til fraflytteren senest 14 dage efter synet 155. 153 Domme af den 17. november 2004 fra Retten i Skanderborg, den 27. juni 2008 fra Retten i Århus og den 16. november 2010 også fra Retten i Århus. 154 At beboeren underskriver fraflytningsrapporten er ikke ensbetydende med, at han/hun er enig i et evt. krav. Derimod er underskriften dokumentation for, at fraflytningsrapporten er udleveret rettidigt til beboeren. 155 Jf. LLA 94. 195
2) Prisoverslag Det kan være, at alle priser på istandsættelse kan oplyses allerede ved synet - og dermed fremgå af synsrapporten. Hvis dette ikke kan lade sig gøre, skal fraflytteren senest 14 dage efter synet have besked om størrelsen af den anslåede udgift til istandsættelse. Beregningen skal være så præcis som mulig, da overskridelser på mere end 10 % ikke kan opkræves hos fraflytteren 156. Når arbejdet er afsluttet, skal fraflytter have en endelig flytteopgørelse 3) Flytteopgørelse Boligorganisationen skal sørge for, at istandsættelsen bliver udført. Når arbejdet er afsluttet, skal fraflytter have en endelig opgørelse (flytteopgørelse). Flytteopgørelsen skal sendes uden unødig forsinkelse. Denne formulering har givet anledning til nogen tvivl og har resulteret i en række domme, som har taget stilling til, hvor lang denne frist er. Retspraksis angiver, at en flytteopgørelse, der sendes til fraflytter senest 1 måned efter, at boligorganisationen har fået den sidste håndværkerfaktura, normalt er fremsendt rettidigt 157. Fraflytningstidspunktet er uden betydning i denne sammenhæng. Det afgørende er, hvornår boligorganisationen har modtaget fakturaerne fra de benyttede håndværkere. Det kan dog ikke udelukkes, at man i en eventuel retssag vil lægge vægt på, om boligorganisationen har været passiv i forhold til at få fakturaerne i hus. Boligorganisationen bør derfor følge op over for de benyttede håndværkere. I figur 19 ses en grafisk fremstilling af fristerne i en fraflytningssituation. Som nævnt bortfalder boligorganisationens krav om istandsættelse mod fraflytteren, hvis blot én af ovennævnte frister overtrædes, jf. vedligeholdelsesbekendtgørelsens 17, stk. 1. 156 De 10 % beregnes i forhold til den samlede udgift til istandsættelse, jf. LLA 94, stk. 2. 157 Se UfR 1992.168 Ø, UfR 1994.773 Ø og UfR 1995.375 Ø. 196
Figur 19 Frister ved en fraflytning Fraflytning Syn Opgørelse (senest) 1 uge 2 uger 3 uger 4 uger 1 uge 2 uger 3 uger 4 uger Fraflytningssyn Evt. håndværkere i lejemålet (varig hed afhænger af arbejdets omfang) Fraflytningssyn må senest fore tages her. Beboeren skal varsles mindst 7 dage før fraflytningssyn Her skal beboeren senest have modtaget synsrapporten samt foreløbigt krav Sidste håndværkerregning modtaget Endelig opgørelse fremsendes uden unødig forsinkelse Det samme gælder, hvis kravene til fraflytningsrapport, prisoverslag og flytteopgørelse ikke overholdes, f.eks. fordi der ikke er den fornødne specifikation af arbejderne. Hvis fraflytteren ikke har oplyst sin nye adresse til boligorganisationen, og dette er grunden til, at man ikke har overholdt fristerne, bortfalder kravet dog ikke 158. Det anbefales dog kraftigt, at boligorganisationen selv tjekker Folkeregisterets oplysninger. Herudover kan man forsøge at sende brevene til en mail-adresse, hvis man har en sådan, eller evt. til den tidligere adresse 159. Hvis man senere får besked om fraflytters nye adresse, er det vigtigt at overholde fristerne fra dette tidspunkt. 4) Specielt om dødsboer Hvis fraflytning bliver aktuel, fordi beboeren er død, opstår der en særlig situation. 158 Jf. LLA 94, stk. 2. 159 Se GD 2010/69, hvor Landsretten fandt, at der var pligt for udlejeren til at søge efter en ny adresse hos Folkeregisteret. Dommen vedrører et privat lejemål. 197
Udover regelsættet om fraflytning af almene boliger, som er beskrevet ovenfor, skal boligorganisationen overholde reglerne i dødsboskifteloven 160. Denne lov fastsætter stramme regler for anmeldelse af krav. Og alle boligorganisationens krav bortfalder, hvis tidsfrister m.v. i dødsboskifteloven ikke overholdes 161. Boligorganisationen skal anmelde et krav over for dødsboet inden 8 uger efter, at dødsfaldet har været annonceret i Statstidende 162. Man kan eventuelt anmelde et foreløbigt krav, men skal så inden yderligere 8 uger anmelde det endelige krav. Figur 20 Frister ved en fraflytningssag - dødsbo Opsigelse Fraflytning Syn Opgørelse (senest) 1 uge 2 uger 3 uger 4 uger 1 uge 2 uger 3 uger 4 uger Fraflytningssyn Fraflytningssyn må senest fore tages her. Der skal varsles mindst 7 dage før fraflytningssyn Håndværker i lejemålet (varig hed afhænger af arbejdets omfang) Her skal synsrapporten samt foreløbigt krav senest være modtageren i hænde Sidste håndværkerregning Endelig opgørelse fremsendes uden unødig forsinkelse 1 uge 2 uger 3 uger 4 uger 5 uger 6 uger 7 uger 8 uger 1 uge 2 uger 3 uger 4 uger 5 uger 6 uger 7 uger 8 uger Proklama (annonce på www.statstidende.dk) Seneste anmeldelse af foreløbigt krav Seneste anmeldelse af endeligt krav 160 Se hertil T:BB 2000.442 Ø, hvori det bestemmes, at 14 dages fristen for indkaldelse til flyttesyn i fraflytningsbekendtgørelsen først begynder at løbe fra tidspunktet, hvor skifteretten giver udlejer meddelelse om dødsboets behandling. 161 Jf. GD 2001:8 Ø. 162 Statstidende findes nu kun i elektronisk form på www.statstidende.dk 198
5.14 Forsendelsesmetoder I forbindelse med administration af en almen boligorganisation vil der dagligt være brug for at sende en række breve til beboere. Mange af disse forsendelser kan sendes med almindelig post, idet man blot kan genfremsende, hvis brevet mod forventning skulle gå tabt. Imidlertid er der også situationer, hvor det er nødvendigt at sikre sig dokumentation for, at et brev er afsendt, eller at det er kommet frem. F.eks. i fraflytningssager falder istandsættelseskravet mod en beboer bort, hvis man ikke har sendt de forskellige dokumenter inden for de angivne frister 163. Hvis det kommer til en konflikt, vil det være nødvendigt for en boligorganisation at kunne dokumentere, at brevene er afsendt. Når man skal sende et brev, kan man vælge mellem flere forskellige forsendelsesmetoder: Almindeligt brev. Brev sendt med indleveringsattest her attesterer posthuset, at brevet er afsendt på en bestemt dato. Indleveringsattest koster 12 kr. + porto 164. Anbefalet brev her ydes der erstatning for brevets indhold, hvis det bliver væk. Et anbefalet brev koster 72 kr. + porto. Brev sendt med afleveringsattest her attesterer posthuset, at posten har været ude og aflevere brevet på adressen med angivelse af dato og klokkeslæt. Afleveringsattest koster 50 kr. + porto. KAB har anvendt den følgende praksis gennem en længere årrække, uden at det har givet anledning til kritik eller domme, der anfægter denne praksis. Retspraksis kan naturligvis ændre sig, men det nedenfor beskrevne er efter KAB s 163 Se bekendtgørelse nr. 640 af den 15. juni 2006 om vedligeholdelse og istandsættelse af almene boliger samt ændringsbekendtgørelse nr. 1413 af den 9. december 2009. 164 Taksterne pr. den 1. januar 2011. 199
opfattelse en praksis, der sikrer boligorganisationens interesser på fornuftig vis. Hvis man vil sikre sig den fornødne dokumentation for, at et brev er afsendt, vil det være tilstrækkeligt at anvende en indleveringsattest, idet man her får posthusets underskrift på, at brevet er afsendt. Det vil f.eks. være nyttigt i fraflytningssager, hvor man skal sikre sig, at tidsfristerne er overholdt. I andre tilfælde skal man sikre sig dokumentation for, at bebo eren har modtaget brevet. Det gælder f.eks. ved fremsendelse af påkrav i restancesager 165 og påmindelser i husordensager. Her er det ikke tilstrækkeligt med en indleveringsattest, men derimod kan afleveringsattesten med fordel benyttes 166. Som det ses, er der ingen grund til at benytte anbefalede breve, medmindre man sender forsendelser af økonomisk værdi, som f.eks. pantebreve eller lignende. Anbefalede breve er dyrere end både indleverings- og afleveringsattester. Endelig kan det være nyttigt at afveje udgiften til forsendelse overfor risikoen ved, at brevet går tabt. Hvis man f.eks. sender mange huslejepåkrav hver måned, vil udgiften til afleveringsattester være stor, hvilket skal afvejes imod sandsynligheden for, at beboerne hævder ikke at have modtaget påkravet. 165 Se den almene lejelov 90, stk. 2. 166 Se dog GD 2007/58, som peger i modsat retning. Retten vurderede, at påmindelse forud for opsigelse fremsendt som almindeligt brev var kommet frem. 200