Årsrapport 2013. C.W. Obel Ejendomme A/S

Årsrapport 2013 C.W. Obel Ejendomme A/S

Indhold Påtegninger Ledelsespåtegning...3 Revisionspåtegning afgivet af selskabets uafhængige revisor...4 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger...5 Koncernoversigt...5 Hoved- og nøgletal...6 Beretning...7 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 Anvendt regnskabspraksis... 9 Resultatopgørelse for 2013... 13 Aktiver pr. 31. december 2013... 14 Passiver pr. 31. december 2013... 15 Pengestrømsopgørelse... 16 Noter... 17

Påtegninger 3 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013 for C.W. Obel Ejendomme A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncern- og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af koncernens og selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 4. marts 2014 Direktion: Torben Black Adm. direktør Stella Jacobsson Direktør Bestyrelse: Anders Obel Lars Christiansen John R. Frederiksen Formand

4 Påtegninger Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejeren i C.W. Obel Ejendomme A/S Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for C.W. Obel Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013. Koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger af- hænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet. København, den 4. marts 2014 KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Ole Hedemann statsaut. revisor Anne Tønsberg statsaut. revisor

Ledelsesberetning 5 Selskabsoplysninger C.W. Obel Ejendomme A/S Vestergade 2C 1456 København K. Telefon: 33 33 94 94 Telefax: 33 33 94 11 Hjemmeside: www.cwobel-ejendomme.dk CVR-nr.: 17 93 38 84 Stiftet: 1. oktober 1991 Hjemsted: København Bestyrelse Anders Obel, formand Lars Christiansen John R. Frederiksen Direktion Torben Black, adm. direktør Stella Jacobsson, direktør Revision KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Osvald Helmuths Vej 4 2000 Frederiksberg Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes 4. marts 2014 på. selskabets adresse. Koncernoversigt Ejerandel Hjemsted Moderselskab: C.W. Obel A/S 100% København Dattervirksomheder: C.W. Obel Projekt A/S 100% København Ejendomsselskabet Stigsborgvej A/S 100% København Aktieselskabet Amaliegade 10 100% København Associerede virksomheder: Obel-LFI Ejendomme A/S 50% København

6 Koncernens hoved- og nøgletal Koncernens hoved- og nøgletal Hovedtal (t.kr.): 2009 2010 2011 2012 2013 Resultatopgørelse Huslejeindtægter 162.942 198.358 218.322 239.616 270.768 Driftsresultat 113.162 141.138 145.941 166.050 196.316 Værdiregulering af ejendomme og gæld 41.139-12.689 131.737 59.268 29.852 Avance/tab ved salg af ejendomme 8.433 0 0 0 0 Resultatandele associerede virksomheder 0 2.819 12.326 6.620 9.153 Finansielle poster, netto -49.529-76.585-86.797-78.363-79.754 Resultat af ordinær drift før skat 113.205 54.683 203.207 153.575 155.567 Årets resultat 85.498 41.815 156.027 116.857 129.751. Aktiver Materielle anlægsaktiver 2.624.286 3.648.484 4.066.656 4.336.797 4.803.622 Finansielle anlægsaktiver 90.000 91.830 85.104 161.882 179.565 Omsætningsejendomme 0 0 0 0 46.906 Tilgodehavender 222.269 8.462 108.131 17.772 38.809 Likvide beholdninger 29.718 1.982 760 35 36 Aktiver i alt 2.966.273 3.750.758 4.260.651 4.516.486 5.068.938. Passiver Egenkapital 1.111.876 1.326.966 1.305.344 1.324.071 1.760.549 Hensættelser 153.937 168.433 147.477 139.127 188.094 Langfristet gæld 1.038.748 1.566.429 2.207.871 2.315.866 2.666.729 Kortfristet gæld 661.712 688.930 599.959 737.422 453.566 Passiver i alt 2.966.273 3.750.758 4.260.651 4.516.486 5.068.938. Nøgletal Driftsafkast 69,4% 71,2% 66,8% 69,3% 72,5% Rentedækning 2,3 x 1,8 x 1,7 x 2,1 x 2,5 x Egenkapitalandel 37,5% 35,4% 30,6% 29,3% 34,7% Egenkapitalforrentning 8,8% 3,4% 11,9% 8,9% 8,4% Der henvises til definitioner og begreber under anvendt regnskabspraksis.

Ledelsesberetning 7 Beretning Hovedaktivitet Det er C.W. Obel Ejendommes strategi at eje og udleje kvalitetsejendomme. Selskabet investerer således i ejendomme med såvel en høj arkitektonisk som bygnings- og indretningsmæssig standard samt en attraktiv beliggenhed i forhold til byudviklingen i København, Aalborg og Aarhus. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat Årets resultat udgør 129,8 mio. kr., og egenkapitalen udgør 1.760,5 mio. kr. pr. 31. december 2013. Driftsresultatet for året er på niveau med tidligere fremsatte forventninger. Udlejningsmarkedet for kontorer har i 2013 fortsat været præget af en generel bekymring om den fremtidige vækst i samfundet. Efterspørgslen efter nye lejemål har derfor været yderst begrænset. Nye lejere i markedet udviser stor forsigtighed og træghed i deres beslutningsproces. Stigningen på 31,2 mio. kr. i koncernens lejeindtægter skyldes for en stor dels vedkommende køb af nye ejendomme. Stigningen i indtægterne afspejler sig også i driftsresultatet før værdiregulering og finansielle poster, der stiger med 30,3 mio. kr. svarende til 18 %. Årets værdiregulering af investeringsejendommene udgør 32,6 mio. kr. Værdireguleringen skyldes hovedsageligt den almindelige pristalsregulering af lejen. Under hensyntagen til udviklingen i den lange rente omlagde koncernen ultimo 2011 en del af sin realkredit med fast rente. De nye lån har variabel rente, som efterfølgende er afdækket med renteswaps med forward start ultimo 2013. Koncernen har således fortsat nydt godt af den lave korte rente i 2013. Resultatet anses for tilfredsstillende. Investeringer C.W. Obel Ejendomme overtog pr. 27. marts 2013 den tidligere Danisco ejendom Langebrogade 1-3, København K. Ejendommen, som er på i alt 22.567 m², var ved overtagelsen delvist udlejet til DuPont Nutrition Biosciences ApS og Nordic Sugar A/S. Ejendommen har efter overtagelsen gennemgået en gennemgribende ombygning. Ejendomsporteføljen omfatter ved udgangen af 2013 i alt 289.318 m² fordelt med 149.456 m² i København, 111.871 m² i Aalborg og 27.991 m² i Aarhus. Kapitalberedskab Egenkapitalen pr. 31. december 2013 udgør 1.760,5 mio. kr. (2012: 1.324,1 mio. kr.) svarende til en soliditetsgrad på 34,7 % (2012: 29,3 %). Selskabet fik på den ordinære generalforsamling d. 5. marts 2013 en kontant kapitalforhøjelse på nom. 10 mio. kr. til kurs 1.500 svarende til i alt 150 mio. kr. Koncernens egenkapital er i 2013 herudover væsentligt påvirket af urealiserede gevinster på 156,7 mio. kr. efter skat på indgåede renteswaps til sikring af den fremtidige rente på selskabets prioritetsgæld. Forventninger til fremtiden Koncernen havde ved indgangen til 2014 en tomgangsprocent på 11,7 % målt på lejebærende kvadratmetre. En del af denne tomgang er tilkøbt i forbindelse med købet af Langebrogade 1-3 og er indkalkuleret i købesummen for ejendommen. Hvis der bortses fra Langebrogade ejendommen udgør tomgangsprocenten 8,7 %. Der forventes for 2014 et resultat på niveau med 2013. Koncernen søger fortsat at opkøbe velbeliggende ejendomme. Grundet fortsat lave vækstforventninger, lavt renteniveau og relativt lavt afkast på fast forrentede aktiver er startafkastet på ejendomme indenfor vores fokusområde fortsat lavt. Interessen for velbeliggende kontorejendomme er således fortsat høj, og mange selskaber har fortsat likviditet til rådighed til ikke ubetydelige opkøb. Udbuddet af gode ejendomme til salg er derimod begrænset. Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser af betydning for selskabets økonomiske stilling. Særlige risici Generelle risici Det er af væsentlig betydning for selskabets muligheder for at opnå et tilfredsstillende afkast, at selskabet har en høj udlejningsprocent og en stabil udvikling i lejeniveauet. For at reducere risikoen for tomgang med deraf følgende fald i driftsresultatet søger C.W. Obel Ejendomme til stadighed at indgå længerevarende lejekontrakter. Ved udgangen

8 Ledelsesberetning af 2013 kan ca. 22 % (2012: 27 %) af selskabets lejeindtægter bortfalde inden for 1 år, og ca. 59 % (2013: 48 %) af indtægterne er sikret i en periode på mindst 3 år. Ejendomsporteføljens markedsværdi og dermed selskabets resultat og økonomiske stilling påvirkes væsentligt af udviklingen i afkastkravet i markedet samt porteføljens aktuelle udlejningsforhold, herunder omfanget af tomgang. Selskabets ejendomme er pr. 31. december 2013 værdiansat ud fra et afkastkrav på mellem 5,25 % og 7,0 %. En enkelt ejendom er dog værdiansat til 4,6 %. Ejendommen består for en større dels vedkommende af boliger. Hele porteføljen er værdiansat til et gennemsnitligt afkastkrav på 5,7 %. Finansielle risici C.W. Obel Ejendomme finansieres primært via realkreditbelåning. Renten på 80 % af koncernens gæld er afdækket med renteswaps med en lang rente, mens de sidste 20 % er afhængig af udviklingen i den korte rente. Den gennemsnitlige varighed på den rentebærende gæld er 8,9 år, og den gennemsnitlige rente er 2,96 %. Samfundsansvar C.W. Obel Ejendomme har på nuværende tidspunkt ingen særskilt formulerede politikker for samfundsansvar. Selskabet er bevidst om sit ansvar over for såvel selskabets nære interessenter såsom aktionærer, lejere, leverandører og medarbejdere som over for samfundet som helhed inden for områder som miljø og etik. C.W. Obel Ejendommes overvejelser og indsats vedrørende ansvarlighed tager udgangspunkt i selskabets vision: Baseret på kvalitet og tillid at være den foretrukne samarbejdspartner om udvikling og udlejning af kvalitetsejendomme. Dette udmøntes i bevidste valg omkring kvalitet og energibesparende tiltag i forbindelse med udvikling af ejendomme og indretninger til lejerne samt fokus på medarbejdernes forhold og udvikling. Der er således ikke på kort sigt væsentlige finansielle risici. Kreditrisici Selskabets kreditrisici knytter sig primært til omsætningsaktiver indregnet i balancen samt lejernes evner til fremover at honorere indgåede lejekontrakter. Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller samarbejdspartner. Ca. 35 % af selskabets indtægter kommer fra lejekontrakter på over 5 mio. kr. p.a. og hidrører fra 7 % af lejerne.

Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 9 Anvendt regnskabspraksis Generelt om regnskab 2013 Selskabets årsrapport for 2013 er aflagt efter bestemmelserne i årsregnskabsloven for store virksomheder i regnskabsklasse C. Opstillingsform for resultatopgørelsen er tilpasset selskabets aktivitet. Koncern- og årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Konsolidering Koncernregnskabet omfatter moderselskabet C.W. Obel Ejendomme A/S og alle virksomheder, hvori moderselskabet ejer mere end 50 % af aktiekapitalen eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Koncernregnskabet er udarbejdet på grundlag af de enkelte virksomheders reviderede regnskaber ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter og med efterfølgende eliminering af intern omsætning, avancer, renter, udbytter, mellemværender og aktiebesiddelser. Kapitalandele i associerede virksomheder måles til den forholdsmæssige andel af disse virksomheders regnskabsmæssige indre værdi reduceret med en forholdsmæssig andel af urealiserede koncerninterne avancer. Som associeret virksomhed betragtes virksomheder, hvor koncernen ejer mellem 20 % og 50 % af kapitalen, og hvor koncernen udøver betydelig, men ikke bestemmende, indflydelse. Nyerhvervede virksomheder medtages i koncernregnskabet og i moderselskabets regnskab fra anskaffelsestidspunktet. Frasolgte eller ophørte virksomheder medtages i koncernregnskabet frem til afhændelses- eller ophørstidspunktet. Sammenligningstal og hovedtal korrigeres ikke for nyerhvervede eller frasolgte virksomheder. På anskaffelsestidspunktet opgøres forskellen mellem anskaffelsessummen og den indre værdi i den købte virksomhed, efter at de enkelte aktiver og gældsposter er reguleret til værdier, som afspejler såvel aktivernes som passivernes dagsværdi for C.W. Obel Ejendomme A/S. I de tilfælde, hvor anskaffelsesprisen overstiger den opgjorte indre værdi på købstidspunktet, indregnes forskelsbeløbet i købsåret som koncerngoodwill og afskrives over 10-20 år. Et eventuelt negativt forskelsbeløb (badwill), der kan henføres til fremtidige tab, indregnes under periodeafgrænsningsposter og indtægtsføres i takt med, at tabet realiseres. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdi af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændringer i dagsværdi af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige aktiver eller forpligtelser, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og i egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som tidligere er indregnet på egenkapitalen, til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som tidligere er indregnet i egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen.

10 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 Resultatopgørelsen Huslejeindtægter Lejeindtægter periodiseres og medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Indtægter vedrørende igangværende varme- og fællesregnskaber indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger, der afholdes med henblik på at vedligeholde ejendommenes standard, udgiftsføres i takt med, at arbejderne udføres. Omkostninger vedrørende igangværende varme- og fællesregnskaber indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet. Resultat af kapitalandele i tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder Resultat i tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder indeholder de forholdsmæssige andele af resultaterne efter skat i tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder efter fuld eliminering af intern avance/tab og fradrag af afskrivning på goodwill. Finansielle indtægter og udgifter Renteindtægter og renteudgifter medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Kursgevinster og kurstab på værdipapirer indregnes i resultatopgørelsen. Afskrivninger Materielle og immaterielle anlægsaktiver afskrives lineært over aktivernes forventede levetid. Der afskrives på grundlag af anskaffelsespriser pro rata pr. måned: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-7 år Skat C.W. Obel Ejendomme A/S er sambeskattet med moderselskabet C.W. Obel A/S og øvrige danske koncernselskaber. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til bevægelser direkte på egenkapitalen. Den skat, der indregnes i resultatopgørelsen, klassificeres som henholdsvis skat af ordinær drift og skat af ekstraordinære poster. Ændringer i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af skatteforpligtelser på kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder. Den skattemæssige værdi af underskud, der vurderes at kunne fremføres til modregning i fremtidig skattepligtig indkomst, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt. Den udskudte skat beregnes efter gældende skatteregler og med den aktuelle skattesats. Balancen Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver ekskl. investeringsejendomme måles til kostprisen med fradrag af foretagne afskrivninger. Investeringsejendomme måles til dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen. Dagsvær-

Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 11 dien er opgjort i overensstemmelse med normale principper og kutyme i ejendomsbranchen for værdiansættelse af ejendomme og baseres således på en kapitalisering af den enkelte ejendoms normaliserede driftsafkast med et til ejendommen knyttet forrentningskrav (afkastkrav). Udgifter, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet eller forøger ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som forbedring. Tilknyttede virksomheder/associerede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder og associerede virksomheder måles efter den indre værdis metode til den forholdsmæssigt ejede andel af virksomhedernes egenkapital med fradrag af urealiserede koncerninterne fortjenester. Tilknyttede virksomheder med negativ indre værdi er målt til 0 kr. Herudover er tilgodehavender hos disse tilknyttede virksomheder nedskrevet med moderselskabets andel af den negative indre værdi. En eventuel forpligtelse optages i balancen under anden gæld. Tilgodehavender Tilgodehavender er optaget til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivningerne er foretaget på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Egenkapital udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen for koncernen opgøres efter den såkaldte indirekte metode. Pengestrømmen opdeles i hovedområderne drift, investering og finansiering. Opgørelsen viser koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrømsopgørelsen for koncernen reguleres for til- og afgange af aktiver og passiver samt for køb og salg af virksomheder. Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat inkl. avance ved salg af ejendomme, men før afskrivninger, og reguleres for ikke-kontante poster samt ændring i driftskapitalen. Der foretages fradrag for betalte skatter. Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af anlægsaktiver samt værdipapirer henført til investeringsaktivitet. Endvidere indgår modtaget udbytte fra associerede virksomheder samt nettoinvestering ved køb og salg af virksomheder. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger til og fra aktionærer samt optagelse af og afdrag på prioritetsgæld og anden langfristet gæld. Likviditet omfatter likvide beholdninger samt andre poster, som indgår i koncernens kortfristede likviditetsstyring, herunder børsnoterede værdipapirer samt bankgæld. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser, som omfatter gæld til kreditinstitutter, leverandørgæld og gæld til tilknyttede virksomheder, indregnes ved lånoptagelse til kostpris, svarende til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris, dog måles gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.

12 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 Nøgletal De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er. beregnet således: Driftsafkast: Driftsresultat x 100 Huslejeindtægter Rentedækning: Driftsresultat Finansielle poster, netto Egenkapitalandel: Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo Egenkapitalforrentning: Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital

Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 13 Resultatopgørelse Koncern Moderselskab Note (tkr.) 2013 2012 2013 2012.... Huslejeindtægter 270.768 239.616 251.965 221.014 Andre indtægter 11.370 6.477 10.881 5.992 Ejendomsomkostninger -61.065-58.300-58.443-55.649 1 Andre omkostninger -24.757-21.743-23.682-20.688 Driftsresultat 196.316 166.050 180.721 150.669 2 Værdiregulering af investeringsejendomme og prioritetsgæld til dagsværdi 29.852 59.268 19.360 55.539 7 Resultatandele fra tilknyttede virksomheder 0 0 13.021 8.234 7 Resultatandele fra associerede virksomheder 9.153 6.620 9.153 6.620 3 Finansielle indtægter 1.864 2.296 1.667 1.592 3 Finansielle udgifter -81.618-80.659-72.673-71.824 Resultat af ordinær drift før skat 155.567 153.575 151.249 150.830 4 Skat af årets resultat -25.816-36.718-21.498-33.973 Årets resultat 129.751 116.857 129.751 116.857 Forslag til resultatdisponering Foreslået udbytte.. 0 0 Overført resultat.. 129.751 116.857 Overført til næste år 129.751 116.857

14 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 Balance pr. 31. december 2013 Koncern Moderselskab Note (tkr.) 2013 2012 2013 2012 Aktiver: Anlægsaktiver: Materielle anlægsaktiver: 5 Investeringsejendomme 4.801.273 4.334.089 4.379.731 3.923.590 6 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 2.349 2.708 2.349 2.708.. 4.803.622 4.336.797 4.382.080 3.926.298 Finansielle anlægsaktiver: 7 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 123.867 93.398 7 Kapitalandele i associerede virksomheder 179.565 161.882 179.565 161.882.. 179.565 161.882 303.432 255.280 Anlægsaktiver i alt 4.983.187 4.498.679 4.685.512 4.181.578 Omsætningsaktiver: Varebeholdninger mv.: Ejendomme til videresalg 46.906 0 46.906 0.. 46.906 0 46.906 0 Tilgodehavender: Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 26.560 6.367 26.065 6.367 Andre tilgodehavender 12.249 11.180 11.812 10.212 4 Tilgodehavende selskabsskat 0 225 0 0 Tilgodehavender i alt 38.809 17.772 37.877 16.579 Likvide beholdninger: Øvrige likvide beholdninger 36 35 36 35 Likvide beholdninger i alt 36 35 36 35 Omsætningsaktiver i alt 85.751 17.807 84.819 16.614 Aktiver i alt 5.068.938 4.516.486 4.770.331 4.198.192

Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 15 Balance pr. 31. december 2013 Koncern Moderselskab Note (tkr.) 2013 2012 2013 2012 Passiver: 8 Egenkapital: Aktiekapital 130.000 120.000 130.000 120.000 Reserve for opskrivning efter indre værdis metode 14.565 0 14.565 0 Overført overskud 1.615.984 1.204.071 1.615.984 1.204.071 Egenkapital i alt 1.760.549 1.324.071 1.760.549 1.324.071 Hensættelser: 4 Udskudt skat 188.094 139.127 176.732 139.669 Hensættelser i alt 188.094 139.127 176.732 139.669 Gældsforpligtelser: Langfristet gæld: 9 Prioritetsgæld 2.579.302 2.225.939 2.395.388 2.042.291 Deposita fra lejere 87.427 89.927 84.511 87.068 Langfristet gæld i alt 2.666.729 2.315.866 2.479.899 2.129.359 Kortfristet gæld: 9 Kortfristet del af langfristet gæld 12.661 5.029 12.661 5.029 Leverandører af varer og tjenesteydelser 8.798 5.598 8.730 5.112 Gæld til tilknyttede virksomheder 95.341 231.672 20.750 151.250 Anden gæld 283.558 454.854 270.643 426.551 4 Skyldig selskabsskat 19.676 14.195 20.052 12.924 10 Periodeafgrænsningsposter 33.532 26.074 20.315 4.227 Kortfristet gæld i alt 453.566 737.422 353.151 605.093 Gældsforpligtelser i alt 3.120.295 3.053.288 2.833.050 2.734.452 Passiver i alt 5.068.938 4.516.486 4.770.331 4.198.192 11 Pantsætninger 12 Eventual og øvrige forpligtelser 13 Nærtstående parter

16 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 Pengestrømsopgørelse Note (tkr.) 2013 2012 Pengestrøm fra driftsaktivitet: Årets driftsresultat....196.316 166.050 6 Årets afskrivninger....1.038 941 Finansielle poster, netto.. -79.754-78.640 4 Betalte skatter.. -17.209-2 I alt før ændring i driftskapital 100.391 88.349 Ændring i kortfristede tilgodehavender.. -1.069 951 Ændring i kortfristet gæld m.v... 21.125 4.117 Ændring i driftskapital 20.056 5.068 Pengestrøm fra driften i alt 120.447 93.417 Pengestrøm fra investeringsaktivitet: 7 Udbytte fra associerede virksomheder.. 10.000-5, 6 Køb og salg af materielle anlægsaktiver.. -482.203-208.265 Investering i finansielle anlægsaktiver.. - -75.000 Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -472.203-283.265 Pengestrøm før finansieringsaktivitet -351.756-189.848 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet: 8 Kapitalforhøjelse.. 150.000 - Ændring af langfristede lån.. 350.215 96.168 Ændring af kortfristede lån.. -121.679-4.543 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 378.536 91.625 Samlet pengestrøm i alt: 26.780-98.223 Likviditet primo året.. -75.270 22.953 Likviditet ultimo året -48.490-75.270 som består af: Likvide midler.. 36 35 Tilgodehavender tilknyttede virksomheder (cash pool).. 26.065 6.367 Gæld til tilknyttede virksomheder (cash pool).. -74.591-81.672 I alt -48.490-75.270

Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 17 Noter Koncern Moderselskab (tkr.) 2013 2012 2013 2012 1. Andre omkostninger Beløbet indeholder personaleudgifter, der sammensætter sig således: Løn og gage 20.855 17.927 20.855 17.927 Pensioner og pensionsbidrag 1.462 1.387 1.462 1.387 Omkostninger til social sikring 233 192 233 192 Lønudgifter overført til ejendomsomkostninger -4.916-4.361-4.916-4.361 Videredebiterede udgifter -2.281-2.278-2.281-2.278.. 15.353 12.867 15.353 12.867 Vederlag til bestyrelse og direktion udgør 7.709 t.kr. Gennemsnitligt antal fuldtidsbeskæftigede medarbejdere 30 28 30 28 Honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer Honorar for lovpligtig revision 319 243 253 179 Andre ydelser end revision 7 1 0 1 2. Værdiregulering af investeringsejendomme og prioritetsgæld til dagsværdi Investeringsejendomme 32.566 62.817 21.966 58.893 Prioritetsgæld -2.714-3.549-2.606-3.354.. 29.852 59.268 19.360 55.539 3. Finansielle indtægter og udgifter Renteindtægter 1.864 2.296 1.667 1.592 Renteudgifter 81.618 80.659 72.673 71.824. heraf vedrørende tilknyttede virksomheder 294 1.768 294 1.768

18 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 Koncern Moderselskab (tkr.) 2013 2012 2013 2012 4. Skat Årets skat Aktuel skat 19.676 0 20.052 0 Regulering vedr. tidligere år 771 0 452 0 Regulering udskudt skat vedr. ændring af skatteprocent -12.005 0-11.280 0 Regulering udskudt skat vedr. året 17.374 36.718 12.274 33.973 25.816 36.718 21.498 33.973 Udskudt skat Udskudt skat 1. januar 2013 139.127 147.477 139.669 147.371 Regulering vedr. tidligere år -2.468-13.972-4.181-12.924 Regulering udskudt skat vedr. ændring af skatteprocent -12.005 0-11.280 0 Regulering udskudt skat vedr. egenkapitalposteringer 46.066-31.096 40.250-28.751 Regulering udskudt skat vedr. året 17.374 36.718 12.274 33.973 Udskudt skat 31. december 2013 188.094 139.127 176.732 139.669 Skyldig selskabsskat Skyldig selskabsskat 1. januar 2013 13.970 0 12.924 0 Regulering vedr. tidligere år 3.239 13.972 4.633 12.924 Årets aktuelle skat 19.676 0 20.052 0 Betalt selskabsskat i året -17.209-2 -17.557 0 Skyldig selskabsskat 31. december 2013 19.676 13.970 20.052 12.924 Indregning i balancen: Tilgodehavender 0 225 Kortfristet gæld -19.676-14.195... -19.676-13.970. Udskudt skat pr. 31. december 2013 hviler på følgende: Materielle anlægsaktiver 249.847 221.718 228.370 209.890 Omsætningsaktiver 1.949 1.503 0 0 Gældsforpligtelser -9.689-5.276-5.790-4.359 Fremførbart underskud -54.013-78.818-45.848-65.862.. 188.094 139.127 176.732 139.669

Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 19 (tkr.) Koncern Moderselskab 5. Ejendomme... Investerings-. Investerings-... ejendomme. ejendomme Anskaffelsessum 1. januar 2013. 3.722.808. 3.316.233 Årets tilgang. 486.118. 485.675 Overført til Ejendomme til videresalg. -45.507. -45.507 Årets afgang. -4.594. -4.594 Anskaffelsessum 31. december 2013. 4.158.825. 3.751.807 Dagsværdireguleringer 1. januar 2013. 611.281. 607.357 Årets dagsværdireguleringer. 32.566. 21.966 Overført til Ejendomme til videresalg. -1.399. -1.399 Dagsværdireguleringer 31. december 2013. 642.448. 627.924 Bogført værdi 31. december 2013 4.801.273 4.379.731 Bogført værdi 1. januar 2013 4.334.089 3.923.590..Selskabets ejendomme er pr. 31. december 2013 værdiansat ud fra et afkastkrav på mellem 5,25 % og 7,0 %. En enkelt ejendom er dog værdiansat til 4,6 %. Ejendommen består for en større dels vedkommende af boliger. Hele porteføljen er værdiansat til et gennemsnitligt afkastkrav på 5,7 %.

20 Årsregnskab 1. januar 31. december 2013 (tkr.) Koncern Moderselskab 6. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Anskaffelsessum 1. januar 2013. 6.221. 6.221 Årets tilgang. 679. 679 Årets afgang. 0. 0 Anskaffelsessum 31. december 2013. 6.900. 6.900..... Afskrivninger 1. januar 2013. 3.513. 3.513 Årets afgang. 0. 0 Årets afskrivninger. 1.038. 1.038 Afskrivninger 31. december 2013. 4.551. 4.551 Bogført værdi 31. december 2013 2.349 2.349 Bogført værdi 1. januar 2013 2.708 2.708 Årets afskrivninger er fordelt således i resultatopgørelsen: Ejendomsomkostninger. 571. 571 Andre omkostninger. 467. 467... 1.038. 1.038 7. Kapitalandele virksomheder... Associeret Tilknyttede Associeret... virksomhed virksomheder virksomhed Anskaffelsessum 1. januar 2013. 165.000 168.930 165.000 Årets tilgang. 0 0 0 Årets afgang. 0 0 0 Anskaffelsessum 31. december 2013. 165.000 168.930 165.000 Værdiregulering 1. januar 2013. -3.118-75.532-3.118 Udlodning af udbytte. -10.000 0-10.000 Årets værdiregulering, resultat. 9.153 13.021 9.153 Årets værdiregulering, egenkapital. 18.530 17.448 18.530 Værdiregulering 31. december 2013. 14.565-45.063 14.565 Bogført værdi 31. dcember 2013 179.565 123.867 179.565 Bogført værdi 1. januar 2013 161.882 93.398 161.882