ÅRSRAPPORT 2014 Udviklingsselskabet By & Havn I/S CVR-nr. 30 82 37 02 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære interessentskabsmøde den 29. april 2015 Dirigent Britta Køster
Indholdsfortegnelse Ledelsesberetning Side Året i hovedtræk... 3 Arealudvikling... 5 Udlejning... 8 Parkering... 8 Havnedrift... 9 Samfundsansvar (CSR)... 10 God selskabsledelse... 12 Organisation og medarbejdere... 16 Selskabsmæssige forhold... 16 Risikofaktorer... 17 Regnskabsberetning... 24 Resultat... 24 Balance... 25 Forventninger til 2015 og kommende år... 26 Begivenheder efter regnskabsårets udløb... 27 Regnskab... 29 Resultatopgørelse... 29 Balance... 30 Pengestrømsopgørelse... 32 Egenkapitalopgørelse... 33 Noter... 34 Anvendt regnskabspraksis... 49 Ledelsespåtegning... 55 De uafhængige revisorers erklæringer... 56 2
Ledelsesberetning 1. Året i hovedtræk 2014 blev et godt år for By & Havn. På flere af selskabets forretningsområder har der været fremgang, og samtidig er der udsigt til en fortsat gunstig udvikling de kommende år. Det samlede resultat før værdiregulering af gæld blev et overskud på 722 mio. kr. Resultatet er bedre end forventet og 390 mio. kr. bedre end resultatet året før. Resultatfremgangen kan primært henføres til en god udvikling på markedet for salg af byggegrunde til brug for boligformål, hvilket har slået igennem på salgsavancen. Samtidig er værdien af de byggegrunde, der skal sælges de kommende år, øget. De samlede værdireguleringer inkl. salgsavance udgør 761 mio. kr. By & Havn har endvidere haft gavn af det faldende renteniveau. Renteudgifterne på selskabets gæld er således faldet med mere end 90 mio. kr. i forhold til året før. Resultatet af den primære drift ekskl. værdireguleringer af investeringsejendomme er uændret fra året før. Omsætningen har været stigende, hvilket dog er blevet modsvaret af øgede afskrivninger på de foregående års store investeringer i især havneindretninger til krydstogt og anlæg til modtagelse af overskudsjord fra primært københavnske byggepladser. De løbende omkostninger til personale, drift og administration ligger på samme niveau som i 2013. By & Havn indgik i 2014 endelige aftaler om salg af byggeretter for 740 mio. kr. Der er endvidere indgået betingede aftaler på næsten 1 mia. kr., som ventes endeligt afsluttet de kommende år. Interessen for køb af byggeretter har været størst i Indre Nordhavn i Århusgadekvarteret, hvor alle lokalplanlagte byggeretter til boligformål, bortset fra Kronløbsøen, er solgt eller disponeret til byggeplads. De øvrige aftaler vedrører Teglholmen og Ørestad. Den gunstige udvikling i salget af investeringsejendomme ventes at fortsætte de kommende år, bl.a. understøttet af befolkningsudviklingen i København. Det store salgsomfang indebærer et behov for, at selskabet har fortsat fokus på at planlægge og udbygge infrastrukturen i nye områder. I Ørestad er der gennemført en arkitektkonkurrence om en ny masterplan for den centrale del af Ørestad Syd. Masterplanen, der skal danne grundlag for en ændring af lokalplanen for området, indebærer en ændret bebyggelsesplan og en større andel boliger end i den gældende lokalplan. Omkring den kommende arena er selskabet godt i gang med at etablere infrastruktur, og i 2015 igangsættes etableringen af en stiforbindelse over motorvej og jernbane, der binder de enkelte kvarterer i Ørestad endnu tættere sammen. Endvidere vil arbejdet med at udvide Hannemanns Allé fra to til fire spor blive igangsat i starten af 2015. På Teglholmen i Sydhavnen er arbejdet med at etablere den endelige infrastruktur, i form af veje og kanaler, igangsat. Stort set alle byggefelter på Teglholmen er solgt, og bygherrerne vil i løbet af 2015 påbegynde etablering af deres boligprojekter. I løbet af 2014 er en stor del af infrastrukturen i Århusgadekvarteret blevet etableret. Arbejdet fortsætter i 2015. Kvarteret er første del af Indre Nordhavn, som i de kommende år ændres fra at være et havneområde til et moderne byområde. I august 2014 blev frihavnsgitteret flyttet, så området blev frit tilgængeligt. De første erhvervslejere flyttede ind i 2014, og medio 2015 ventes de første beboere at flytte ind i området. I Indre Nordhavn er en del eksisterende lagerbygninger blevet revet ned i løbet af 2014 for at gøre plads til den kommende byudvikling. Selskabet har dog også en del ældre ejendomme, som skal bevares og indgå i de nye byområder. Nogle af de ældre ejendomme er allerede blevet moderniseret, mens en modernisering endnu udestår for andre. Omdannelsen til moderne lejemål vil ske i takt med, at nye lejere viser interesse herfor. I 2015 færdiggør selskabet således indretningen af en etage i et ældre pakhus til et arkitektfirma. Reno- 3
vering og modernisering er med til at fremtidssikre værdien af selskabets portefølje af ejendomme. De samlede lejeindtægter udgør mere end 200 mio. kr. årligt. I maj 2014 blev en ny kaj med tilhørende terminaler til brug for de mange krydstogtskibe, der besøger København, indviet i Ydre Nordhavn. I 2015 fortsætter By & Havn planlægningen af udflytningen af den øvrige del af erhvervshavnen på Levantkaj for at gøre plads til de kommende års byudvikling. De første forberedelser til etablering af en skole i området er således i gang. Som en naturlig del af byudviklingen etablerer og driver By & Havn parkeringsanlæg samt terrænpladser til de mennesker, der bor og arbejder i selskabets områder. Som led i udviklingen af Nordhavn har By & Havn i 2014 etableret og ibrugtaget de første parkeringspladser i Århusgadekvarteret. Selskabet har dermed påbegyndt arbejdet med at drive parkering i endnu et udviklingsområde. En væsentlig forudsætning for at inddrage hele Nordhavn i de kommende års byudvikling er, at infrastrukturen til området forbedres. Staten og Københavns Kommune indgik i maj 2014 en principaftale om en ændring af den lovgivning, som selskabet arbejder under. Ifølge aftalen skal der etableres en Nordhavnstunnel under Svanemøllebugten og et antal yderligere metrostationer i forlængelse af den allerede vedtagne Nordhavnsmetro. Begge dele finansieres af By & Havn, der ifølge aftalen endvidere skal bidrage til finansiering af en metrolinje til Sydhavnen. Endelig indebærer aftalen, at Staten overdrager hovedparten af sin ejerandel (40 pct.) i By & Havn I/S til Københavns Kommune, hvorved Statens ejerandel vil blive reduceret fra 45 til 5 pct. De samlede regnskabsmæssige konsekvenser af aftalen er ikke indregnet i årsrapporten for 2014. Det vil blive gjort efter lovændringens vedtagelse i Folketinget. Aftalens realisering vil på kort sigt påvirke selskabets egenkapital i nedadgående retning. Selskabets ejerform og ejerkreds både før og efter aftalens indgåelse medfører, at den negative egenkapital ikke har konsekvenser for selskabets fortsatte drift. 4
Hoved- og nøgletal 2. Arealudvikling Tabel 1. Nøgletal for Arealudvikling Mio. kr. 2014 2013 Nettoomsætning 132 97 Værdiregulering af investeringsejendomme 690 543 Andre indtægter 1 2 Indtægter i alt 823 642 Omkostninger -136-115 Resultat af primær drift 687 527 Balance 2014 2013 Investeringer 1 93 Anlægsaktiver 7.592 7.859 Gældsforpligtelser 13.572 13.230 5
Salg af byggeretter Salget af byggeretter var i 2014 præget af, at der ikke er blevet frigivet større områder til salg. Derfor har salget i 2014 været koncentreret om mindre delområder og inden for eksisterende lokalplanområder, hvilket har medført, at mængden af nyindgåede aftaler har været mindre end det foregående år. Til gengæld er betingelserne i en lang række af de aftaler, som blev indgået i 2013, opfyldt, således at aftalerne nu er endelige. I Århusgadekvarteret har By & Havn solgt det sidste byggefelt til boligformål, ligesom selskabet har påbegyndt udvikling og salg af de første arealer i Den Røde By. Desuden har selskabet reserveret et byggefelt i Århusgadekvarteret til brug for almene boliger, hvor Københavns Kommune i 2014 har gennemført et udbud af grundkapitallån. Dermed opfylder selskabet byudviklingsaftalen mellem Københavns Kommune og By & Havn. På Sundmolen har selskabet indgået en aftale om køb af samlet op til 20.000 etagemeter bebyggelse, heraf 14.000 etagemeter på en kortfristet optionsaftale. Den samlede aftale er betinget af, at der vedtages en lokalplan for Sundmolen. Med denne aftale udnyttes alle umiddelbart tilgængelige byggefelter på Sundmolen, hvorfor der kun i beskedent omgang forventes at kunne afsættes yderligere byggefelter i 2015. I August Schade Kvarteret i Ørestad Nord har der været stor interesse for boligbyggeretter, siden lokalplanen blev vedtaget ultimo 2013. I 2014 har By & Havn således solgt to byggeretter til boligformål, hvilket efterlader ganske få byggefelter i området, der alene sælges til erhvervsformål. Samtidig skrider byggeriet af Nordeas store hovedkvarter hurtigt fremad. På Teglholmen har selskabet solgt fire ud af fem byggefelter med en samlet rummelighed på ca. 64.000 etagemeter. Alle aftaler er endelige, og byggerierne forventes påbegyndt i løbet af 2015. Der er desuden indgået hensigtserklæring om salg af yderligere et byggefelt samt salg af pierer, der er små opfyldte moler, på østsiden af Teglholmen. Dermed er alle arealer på Teglholmen disponeret. Ørestad Udviklingen af Ørestads kvarterer er stadig i fuld gang. I Ørestad City er Copenhagen Towers erhvervstårn kommet op i fuld højde, mens anlæg af infrastrukturen i Ørestad Syd er blevet igangsat. Samtidig er en række private og offentlige byggerier under opførelse i særligt Arenakvarteret i Ørestad Syd. By & Havn har i 2014 taget store skridt i arbejdet med at udvikle Ørestad Syd. Hen over sommeren og efteråret gennemførte By & Havn en konkurrence om en ny masterplan for den centrale del af Ørestad Syd. Masterplanen omfatter ca. 325.000 etagemeter, hvoraf størstedelen er til boligbebyggelse. I masterplanen er der fokus på, at bydelen får en særlig aktiv profil, hvor sundhed, fritid, leg og bevægelse er fremtrædende elementer. Lokalplanen forventes behandlet af Københavns Kommune i løbet af 2015. I Arenakvarteret i Ørestad Syd er der i årets løb påbegyndt flere infrastrukturarbejder. Selskabet har bl.a. indgået en totalentrepriseaftale for den første etape af infrastrukturen, ligesom selskabet har indgået aftale med Københavns Kommune vedrørende etablering af en ny stibro over Øresundsforbindelsen til brug for cyklister og gående. Endvidere har selskabet sendt udvidelsen af Hannemanns Allé fra to til fire spor i udbud med henblik på forventet ibrugtagning i juni 2016. Nordhavn I Indre Nordhavn har By & Havn nået en milepæl. I sommeren 2014 blev frihavnsgitteret flyttet længere mod nord, hvilket har givet offentlig adgang til Indre Nordhavn. Samtidig er den første virksomhed flyttet ind i Århusgadekvarteret, efter at Aalborg Portland Siloerne blev ibrugtaget i sommeren 2014. 6
I Århusgadekvarteret er gader, stræder og pladser for alvor ved at tage form. Selskabet har samtidig færdiggjort etableringen af Redmolekanalen og kanalens vej- og stibro, ligesom selskabet har anlagt størstedelen af alle forsyningsledninger. Endvidere har Metroselskabet påbegyndt arbejdet med at anlægge den første metrostrækning i Nordhavn. I Århusgadekvarteret har selskabet derudover igangsat arbejdet med at etablere det første parkeringshus i Indre Nordhavn, hvor der vil blive plads til ca. 500 biler. Endvidere er der i 2014 vedtaget et lokalplantillæg, der muliggør, at den eksisterende Hva Drikker Mølr -silo kan indrettes til boliger frem for offentlige funktioner og erhverv. Århusgadekvarteret er dermed ved at udvikle sig til det første store bykvarter i Indre Nordhavn. På Marmormolen er der i sensommeren 2015 udsigt til, at de første beboere flytter ind i Marmorbyen. Beboerne bliver samtidig de allerførste til at bo i Nordhavn. For at fortsætte udviklingen på Marmormolen har By & Havn i 2014 indgået en aftale med Pensam om at opføre yderligere 128 boliger på nabobyggefeltet. Boligerne bliver identiske med den første etape af Marmorbyen og forventes ibrugtaget ultimo 2016. For så vidt angår etableringen af parkeringskælderen på Marmormolen forventes den ibrugtaget medio 2015. For at markere udviklingen af Indre Nordhavn inviterede selskabet den 31. august 2014 til åbning af Nordhavn samt åbning af udstillingen Himmel & Hav!. Udstillingen har til formål at formidle, hvordan byudviklingen skrider frem i Nordhavn. Samtidig blev den af selskabet anlagte robådsforpost indviet til glæde for områdets roklubber. Sundmolen udgør næste etape af udviklingen af Nordhavn, og med forventet vedtagelse af lokalplanen for Sundmolen i 1. halvår af 2015 er der vedtaget lokalplaner for alle bykvarterer i Indre Nordhavn. Med lokalplanen tages der udgangspunkt i at skabe kontraster mellem de fire eksisterende pakhuse og de nye boligbyggerier, idet området struktureres omkring et forløb af grønne byrum og lokale stræder med forhaver. For at igangsætte udviklingen af Kronløbsøen forventer By & Havn at udsende udbudsmateriale primo 2015. Der er på Kronløbsøen mulighed for at opføre ca. 25.000 etagemeter byggeri, der kan anvendes til både bolig og erhverv. Samtidig rummer øen et parkeringsanlæg med ca. 800-1.000 parkeringspladser. By & Havn har siden juli 2012 modtaget jord til udvidelse af Nordhavn. By & Havn driver jordmodtagelsen i samarbejde med KMC Nordhavn, der modtager forurenet jord, mens By & Havn håndterer den rene jord. Jorden stammer fra byggeprojekter i hovedstadsområdet, herunder også fra etableringen af metroen. I 2014 er der leveret næsten 3 mio. ton jord, hvilket er 20 pct. mere end i 2013. 60 pct. var ren jord og 40 pct. forurenet. Der er i gennemsnit modtaget jord fra 350 lastbiler pr. dag. I 2015 var omsætningen 199 mio. kr. Øvrige udviklingsarealer Realisering af Teglholmen er i 2014 rykket betydelig nærmere, efter at selskabet har indgået en totalentrepriseaftale med CG Jensen A/S om byggemodningen i området, der bl.a. omfatter anlæg af veje, pladser, broer, træbrygger og pierer samt etablering af nye forsyningsledninger og udgravning af kanaler. De mange bygge- og infrastrukturelle arbejder komme til at præge området i de kommende år. Selskabet har i samarbejde med Københavns Kommune og Christiansholms Ø ApS påbegyndt forberedelser til en planproces for Christiansholm, også kaldet Papirøen, med henblik på at muliggøre en blanding af boliger og en offentlig kultur- og fritidsfunktion. Selskabet vil forud for planprocessen gennemføre en arkitektkonkurrence. I arbejdet med at tilvejebringe en ny lokalplan for øen har selskabet Christiansholms Ø ApS, bestående af Union Holding A/S og Nordkranen A/S, inddraget Danica som medejer af selskabet, hvormed selskabet har skiftet navn til Udviklingsselskabet CØ P/S. 7
3. Udlejning Tabel 2. Nøgletal for Udlejning Mio. kr. 2014 2013 Nettoomsætning 207 231 Værdiregulering af investeringsejendomme 70-159 Andre indtægter 0 0 Indtægter i alt 277 72 Omkostninger -111-112 Resultat af primær drift 166-40 Balance 2014 2013 Investeringer 5 8 Anlægsaktiver 2.515 2.434 Gældsforpligtelser 1.661 1.727 Forretningsområdet omfatter udlejning og drift af 687 bygnings-, areal- og vandareallejemål, hvoraf de fleste ligger i Nordhavn. Omsætningen fra udlejning ligger i 2014 på 207 mio. kr. hvilket er ca. 24 mio. kr. lavere end i 2013. Faldet i omsætningen er primært en konsekvens af, at udlejningen af kontorer til FN (FN Byen) er blevet solgt. Resultatet af den primære drift udgør 166 mio. kr., hvilket er 206 mio. kr. bedre end i 2013. Fremgangen vedrører værdiregulering af investeringsejendomme. Udlejningen af kontorlejemål mv. er faldet i løbet af året, så kontortomgangen ultimo 2014 ligger over markedsniveauet i København generelt. Den højere tomgang kan primært tilskrives, at Unicef Danmark valgte at forlade deres lejemål i Pakhus 48 til fordel for at flytte ind i FN-Byen. Tomgangsprocenten for rene lagerfaciliteter ligger ved årets udgang på samme niveau som ved starten af året, hvilket svarer til markedsniveau. Selskabet varetager selv bygningsrenoveringer og lejemålsindretninger. Der har i årets løb været to større projekter. I Pakhus 48 på Sundmolen er der indrettet 1.800 m 2 kontorer til Vilhelm Lauritzen Arkitekter, og i Århusgade 120 er der indrettet 600 m 2 showroom til Anker & Co., der sælger boliginteriør. Begge renoveringsopgaver har været led i strategien, hvor lagerlejemål omdannes til kontorer og showroom. 4. Parkering Tabel 3. Nøgletal for Parkering Mio. kr. 2014 2013 Nettoomsætning 49 41 Værdireguleringer 1 0 Andre indtægter 0 0 Indtægter i alt 50 41 Omkostninger -21-17 Resultat af primær drift 29 24 8
Balance 2014 2013 Investeringer 9 0 Anlægsaktiver 1.399 1.067 Gældsforpligtelser 1.401 1.070 By & Havn opfører, driver og vedligeholder parkeringsanlæg i Ørestad City, Ørestad Syd, Nordre Toldbod, Søndre Frihavn og Nordhavn. Selskabet har ansvaret for ca. 5.700 pladser enten i parkeringshuse eller på terræn. I løbet af året har selskabet etableret næsten 300 midlertidige terrænparkeringspladser i Århusgadekvarteret i forbindelse med byudviklingen i dette område. By & Havn ejer parkeringsanlæggene, ligesom driften af parkeringspladserne hovedsageligt varetages af selskabet selv. Endvidere driver By & Havn et parkeringsanlæg på Amerika Plads med mere end 800 parkeringspladser. Dette anlæg ejes af DanLink-Udvikling, som ejes sammen med TK Development. Omsætningen på parkering ligger i 2014 på 49 mio. kr., hvilket er 8 mio. kr. højere end i 2013. Den stigende omsætning er et resultat af vækst i antallet af kunder på ca. 7 pct. samt en højere indtjening pr. kunde. Resultatet af den primære drift (ekskl. værdiregulering af investeringsejendomme) er øget med 4 mio. kr. Parkeringsfaciliteterne udbygges i takt med udviklingen af Ørestad og Nordhavn. I løbet af 2015 er parkeringskælderen på Marmormolen klar til ibrugtagning, ligesom det første parkeringshus i Århusgadekvarteret er under opførelse. Endvidere forventes der anlagt en midlertidig terrænparkeringsplads i Ørestad Syd til betjening af den kommende multiarena. 5. Havnedrift Tabel 4. Nøgletal for Havnedrift Mio. kr. 2014 2013 Nettoomsætning Værdiregulering af investeringsejendomme 55 0 50 0 Andre indtægter 0 0 Indtægter i alt 55 50 Omkostninger -36-30 Resultat af primær drift 19 20 Balance 2014 2013 Investeringer 1 1 Anlægsaktiver 1.188 1.108 Gældsforpligtelser 611 498 Størstedelen af By & Havns havneanlæg til kommerciel havnedrift er udlejet til det 50 pct. ejede joint venture Copenhagen Malmö Port AB (CMP). Den øvrige del af CMP ejes af Malmø Kommune og af private investorer. CMP lejer på tilsvarende vis havneanlæg i Malmø af Malmø Kommune. Lejeaftalerne i både København og Malmø løber frem til 2035. Tabel 5. CMP s økonomiske omsætning og resultat 2010-2014 (mio. SEK) 2010 2011 2012 2013 2014 Omsætning 675 727 725 718 755 Resultat af primær drift 112 101 102 89 90 De faste havneanlæg i København, udlejet til CMP, består primært af en containerterminal i Nordhavn, en olie- og bulkterminal på Prøvestenen samt kajer og modtagerfaciliteter til færge- og krydstogttrafikken. 9
I maj 2014 blev en ny krydstogtkaj med tilhørende terminalbygninger indviet i Nordhavn. Anlægget, der kan tage imod tre store krydstogtskibe på én gang, vil sammen med Langelinie fremover være de primære kajer til modtagelse af krydstogtskibe i København. Andre kajer vil kun blive anvendt på enkelte dage med mange anløb. I forbindelse med anløb af flere store krydstogtskibe på én gang vil selskabet have fokus på den trafikmæssige situation i Nordhavn. By & Havns resultat af den primære drift af havnedriftsaktiviteterne var i 2014 på 19 mio. kr., hvilket er 1 mio. kr. lavere end resultatet i 2013. En øget omsætning i form af lejebetaling fra CMP er blevet modsvaret af øgede afskrivninger på havneanlæg. CMP opnåede i 2014 en stigning i omsætningen på 5 pct., så den samlede omsætning kom op på 755 mio. SEK. Derved nærmer omsætningen sig rekordniveauet, før finanskrisen slog igennem for alvor. De samlede godsmængder er steget næsten 2 pct., hvilket primært vedrører bulkgods og færgegods, mens mængderne via olieterminalerne i både København og Malmø er faldet. Nedgangen har primært ramt transitolie. Omsætningen fra krydstogt er stagneret, hvilket bl.a. skyldes en stigende konkurrence inden for et segment, som igennem mange år har vist høje vækstrater. Det samlede resultat i CMP blev i 2014 på 90 mio. kr., hvilket er på niveau med året før. Resultatet skal ses i lyset af, at CMP har haft stigende udgifter til leje af havneanlæg i såvel Malmø som København. I 2015 ventes af samme årsag en mindre nedgang i resultatet. 6. Samfundsansvar (CSR) By & Havns CSR-politik er fra 2010 og omfatter tre fokusområder: Byudviklingsaktiviteter, miljø og bæredygtighed samt trivsel og arbejdsmiljø. I 2014 vedtog selskabet en politik for ligelig kønsfordeling i ledelsen, der er vedlagt som bilag til CSR-politikken. Der er ikke foretaget ændringer i CSR-politikken i 2014, men den forventes revideret i 2015. By & Havn har siden 2010 været medlem af UN Global Compacts Communications on Progress (COP) og vil i marts 2015 offentliggøre sin fjerde rapport. By & Havns COP-rapport er tilgængelig på By & Havns hjemmeside: www.byoghavn.dk/csr. Bylivsaktiviteter By & Havn har en stor forpligtelse til at integrere bæredygtighed i selskabet og i selskabets udviklingsområder. Som byudviklingsselskab og grundejer anerkender By & Havn at have en særlig position i markedet. De beslutninger, som selskabet træffer, rækker flere årtier ud i fremtiden. Derfor arbejder By & Havn ud fra en vision om at skabe levende bydele af international klasse, som er attraktive at bo og arbejde i, og som er spændende at besøge. By & Havns bylivsaktiviteter afspejler selskabets overordnede mission om at tage et medansvar for den langsigtede byudvikling ved bl.a. at skabe et fundament for et rigt kultur- og foreningsliv. Gennem forskellige byudviklingsaktiviteter har By & Havn fokus på at støtte de lokale kræfter og ildsjæle, som er en fundamental del af hverdagslivet i selskabets udviklingsområder. For at udvikle et rigt idrætsliv i Ørestad har By & Havn igen i år bidraget til Ørestad Idrætsfestival, som selskabet har været initiativtager til sammen med idrætsforeningen Ørestad IF og brugergruppen på Plug n Play. Ørestad Idrætsfestival blev i 2014 afviklet for anden gang med det formål at styrke netværket af idrætsforeninger og idrætslivet i Ørestad samt at opbygge en platform for samarbejde og markedsføring af idrætten. Siden åbningen af Plug n Play i 2009 har det midlertidige urbane idrætsområde i Ørestad Syd været flittigt brugt af både foreninger, skoler, institutioner, beboere m.fl. Derfor ønsker 10
By & Havn at videreføre erfaringerne fra anlægget til det nye lokalplanområde i Ørestad Syd med henblik på at give bydelen en særlig aktiv profil med muligheder for leg og bevægelse. Foruden selskabets direkte bylivsaktiviteter har By & Havn i 2014 støttet en række forskellige arrangementer, der foregår i selskabets udviklingsområder. By & Havn har f.eks. været en af hovedbidragsyderne til Kulturhavn samt støttet arrangementer og initiativer såsom svømmestævnet Christiansborg Rundt, Søsportens Sikkerhedsråd, Danish Maritime Days og Copenhagen Harbour Race. Formålet hermed er at varetage et samfundsmæssigt ansvar for og synliggøre foreningslivet i København og aktiviteter langs havnearealerne. By & Havn afholdt den 31. august 2014 et stort åbningsevent for Århusgadekvarteret med henblik på at markere Københavns nye byområde. I den forbindelse indviede By & Havn bl.a. den midlertidige kajak- og robådsforpost, som har til formål at styrke vandsporten og idrætslivet i Nordhavn, imens byen bygges. Endvidere præsenterede By & Havn den såkaldte Drømmeby, hvor 150 elever fra Strandvejsskolen på Østerbro har arbejdet sammen med lærere, kunstnere og arkitekter på at skabe et Nordhavn ud fra elevernes egne forestillinger om den gode by ved havnen. Gennem projektet har selskabet medvirket til at sætte arkitektur og byudvikling på skoleskemaet. I forbindelse med åbningen af Nordhavn indviede By & Havn udstillingen Himmel & Hav! i en af de gamle DLG-Siloer i Århusgadekvarteret. By & Havn har etableret udstillingen med henblik på at formidle byudviklingen i Nordhavn ved at give beboere og besøgende et indblik i planerne og visionerne for bydelen. Siden åbningsdagen har udstillingen haft ca. 4.000 eksterne besøgende, hvilket i gennemsnit svarer til 1.000 besøgende om måneden. Miljø og bæredygtighed Ansvarlighed og bæredygtighed er en naturlig del af By & Havns arbejde og er baseret på en ambition om at bruge selskabets forretningsområder til at fremme en bæredygtig udvikling. By & Havn har i 2014 arbejdet med flere miljøtiltag med henblik på at reducere klimapåvirkninger ved selskabets aktiviteter. Selskabet har i 2014 indgået et samarbejde med bl.a. DTU, forsyningsselskaber og leverandører om projektet EnergyLab Nordhavn. Projektet har til formål at undersøge og demonstrere, hvordan el, varme, energieffektive bygninger og elektrisk transport kan samtænkes i et intelligent og optimeret energisystem. Ved at deltage i samarbejdet vil selskabet give bygherrerne i Nordhavn mulighed for at komme med i front i forhold til den nyeste teknologi inden for bæredygtig udvikling med henblik på at reducere forbruget af energi i bydelen. Resultaterne af projektet forventes udstillet i udstillingen Himmel & Hav! i Århusgadekvarteret. By & Havn ønsker desuden at bidrage til Københavns Kommunes og Statens udvikling af bæredygtige transportformer i selskabets udviklingsområder. I sommeren 2014 indgik Staten v/transportministeriet og Københavns Kommune en principaftale om at sikre metroafgrening til Sydhavnen samt et yderligere antal metrostationer i Nordhavn, hvormed der sikres en forbedring af de kollektive transportmuligheder i selskabets udviklingsområder. De gode kollektive transportmuligheder i Ørestad var en del af temaet Green Living, da Ørestad Kulturdage for ottende gang blev afholdt i 2014, med støtte fra bl.a. By & Havn. Temaet understreger, hvordan By & Havn arbejder på at styrke de bæredygtige løsninger i Ørestad i form af gode cykelstier, let adgang til metroen samt grønne omgivelser. For i endnu højere grad at udnytte Ørestads særlige placering tæt på naturen indgår By & Havn i et samarbejde med bl.a. Naturstyrelsen og Københavns Kommune om projektet Naturpark Amager. Projektet har til formål at udvikle natur- og friluftsliv i naturparken. På initiativ af Miljøministeriet er der desuden opstartet en tænketank bestående af projektets parter og fire fonde. Tænketankens resultater skal udmønte sig i et katalog indeholdende projekter, der efterfølgende kan realiseres. 11
På de interne linjer har By & Havn i 2014 valgt at håndtere affald på en miljømæssig mere forsvarlig måde ved at sortere papir- og papaffald. Endvidere har By & Havn udskiftet kildevandsflasker med vandkølere med henblik på at skåne miljøet såvel som medarbejdere for tunge løft. Trivsel og arbejdsmiljø I forhold til menneskerettigheder har By & Havn i forlængelse af selskabets CSR-politik valgt at lægge ressourcer i medarbejdertrivsel og arbejdsmiljø. En decideret politik for menneskerettigheder er ikke udarbejdet i 2014. Dog er selskabet som underskriver af UN Global Compacts Communications on Progress forpligtet til at arbejde med menneskerettigheder og rapportere om arbejdet. Rapporten kan ultimo marts 2015 findes på selskabets hjemmeside www.byoghavn.dk/csr. By & Havn lægger vægt på at være en attraktiv arbejdsplads, hvor medarbejderne har høj trivsel og er engagerede i deres opgaver. Et godt samarbejde og en god omgangstone mellem medarbejderne er vigtig, og medarbejderne skal have en god balance mellem arbejdsliv og privatliv, der tager afsæt i den enkelte medarbejders ønsker og behov. Som en social ansvarlig virksomhed har By & Havn i 2014 deltaget i projektet Cykling uden alder, hvor selskabets medarbejdere har tilbudt de ældre på plejecenteret i Ørestad at komme ud og opleve byen fra cykelstien. I forsøgsperioden har By & Havns medarbejdere fået mulighed for at engagere sig i frivilligt arbejde i 15 timer om året, samtidig med at medarbejderne udvikler nye kompetencer. By & Havn er bevidst om at bidrage til opkvalificering af arbejdsstyrken. I 2014 har selskabet indgået aftale om midlertidig ansættelse for tre virksomhedspraktikanter samt ansat én medarbejder i fleksjob. Endvidere har selskabet i 2014 ansat en teknisk designer-elev og stillet krav om beskæftigelse af elever/praktikanter i alle relevante udbud i forbindelse med byggeog anlægsprojekter. I alle By & Havns relevante udbud af bygge- og anlægsprojekter indarbejder selskabet sociale og arbejdsklausuler med henblik på at stille krav om beskæftigelse af elever/praktikanter samt at sikre løn- og arbejdsforhold. 7. God selskabsledelse Kodeks for god selskabsledelse By & Havn efterlever generelt anbefalinger fra Komitéen for God Selskabsledelse. Selskabet har forholdt og forholder sig løbende til anbefalingerne, og der foreligger en opdateret oversigt over selskabets efterlevelse af samtlige anbefalinger. Oversigten er tilgængelig på selskabets hjemmeside www.byoghavn.dk i hvilken der redegøres for hver enkelt af de anbefalinger, Komitéen for God Selskabsledelse giver, hvorvidt selskabet efterlever anbefalingen og en kort bemærkning/forklaring til visse af anbefalingerne. Selskabet har på baggrund af Komitéen for God Selskabsledelses anbefalinger i 2014 særligt haft fokus på indførelse af en whistleblowerordning, og selskabets bestyrelse godkendte på sit møde i juni 2014, at selskabet indfører en intern ordning, hvor selskabets medarbejdere, direktion og bestyrelse fortroligt og anonymt kan indberette mistanker om uregelmæssigheder gennem en IT-portal. Modellen for ordningen er kort beskrevet, at indberetninger vil blive modtaget og screenet af en ekstern administrator, der endvidere vil foretage undersøgelser vedrørende eventuelle indberetninger om selskabets bestyrelsesformand. Eventuelle indberetninger vedrørende selskabets medarbejdere, chefer og direktion vil blive håndteret af en intern administrator ansat i By & Havn. By & Havns whistleblowerordning vil kun blive anvendt til at behandle alvorlige forseelser som f.eks. økonomisk kriminalitet, brud på god selskabsledelse, overtrædelse af arbejdssikkerhed, forurening af miljøet samt fysisk vold eller seksuelle krænkelser. 12
I afklaring af daglige problemer skal selskabets almindelige praksis fortsat være, at medarbejdere fører dialog med afdelingschefer og benytter sig af f.eks. kolleganetværk ved håndtering af problemer såsom mobning på arbejdspladsen, overtrædelse af personalemæssige retningslinjer mv. Implementeringen af selskabets whistleblowerordning forventes indsendt til Datatilsynet i løbet af 1. halvår af 2015. Herudover kan det generelt oplyses, at selskabet følger langt de fleste af anbefalingerne, men at der er anbefalinger, som enten er fravalgt, eller som ikke kan efterleves qua selskabets på visse områder særlige konstruktion og ejerskab mv. Da By & Havn er et offentligt ejet interessentskab med egen stiftelseslovgivning, er en række af anbefalingerne ikke relevante for selskabet og kan derfor ikke følges. Dette gælder anbefalinger om f.eks. vederlagspolitik, overvejelser ift. udpegning og sammensætning af bestyrelse samt dens uafhængighed, periode for bestyrelsesmedlemmer samt valg af revisorer. Sammensætningen af virksomhedens ledelsesorganer Der har i regnskabsåret ikke været nedsat udvalg eller lignende, og den samlede bestyrelse har således ageret i henhold til hele selskabets forretningsområde, og ingen medlemmer er i regnskabsåret tillagt særligt ansvar. Bestyrelsens revisionsudvalg, bestående af den samlede bestyrelse og med bestyrelsens næstformand som formand, har i 2014 afholdt to møder med deltagelse af selskabets revisorer, hvor bl.a. revisionsplan, regnskabspraksis samt revisionsprotokollater er behandlet. Revisionsudvalgets kommissorium kan findes på www.byoghavn.dk. Bestyrelsens opgaver fremgår af selskabets vedtægter, der forefindes på selskabets hjemmeside www.byoghavn.dk. Selskabets bestyrelse udgør otte medlemmer pt. fem mænd og tre kvinder. Bestyrelsesmedlemmerne udpeges i henhold til selskabets vedtægter for en 4-årig periode, og perioden for bestyrelsen løber fra 2014-2017. Tre medlemmer udpeges af Københavns Kommune og tre udpeges af Den Danske Stat. Endvidere er to medlemmer medarbejdervalgte repræsentanter. Valgprocedure herfor fremgår af selskabets hjemmeside. For så vidt angår den kønsmæssige sammensætning af bestyrelsen har selskabet ikke udarbejdet nogen politik herfor, idet seks ud af otte bestyrelsesmedlemmer alene udpeges af selskabets ejere, ligesom de resterende to vælges direkte af medarbejderne. Det bemærkes, at der med vedtagelse af Principaftale om metro til Ny Ellebjerg via Sydhavnen samt udbygning af Nordhavn af den 14. maj 2014 mellem selskabets ejere samt lov om en Cityring og lov om Metroselskabet I/S og Udviklingsselskabet By & Havn I/S, bekendtgjort den 18. februar 2015, vil ske ændringer i såvel den ejermæssige fordeling som i bestyrelsessammensætningen. Disse ændringer vil blive effektueret i løbet af 2015. Bestyrelsen afholdt i 2014 seks bestyrelsesmøder, og der blev afholdt én skriftlig votering. Herudover er der i én sag givet formandsgodkendelse, der efterfølgende er rapporteret til bestyrelsen. Bestyrelsesmøder samt møder i revisionsudvalget fastlægges forud ved årets begyndelse. Honorar til bestyrelsen fastsættes på det årlige interessentskabsmøde af selskabets ejere. Honoraret for 2014 udgjorde: Bestyrelsesformand 400.000 Bestyrelsens næstformand 300.000 Ordinære bestyrelsesmedlemmer 125.000 Honoraret er i øvrigt uændret for 2015. 13
Der udbetales ikke honorar til revisionsudvalget. Der har i lighed med tidligere år været gennemført bestyrelsesevaluering. Evalueringen sker ved, at de enkelte medlemmer, gennem udfyldelse af et spørgeskema i anonymiseret form, tilkendegiver deres holdning til bl.a. bestyrelsens såvel som revisionsudvalgets møders og materialers form, metoder i bestyrelsen og revisionsudvalget, opfølgning og implementering af trufne beslutninger, formandens arbejde, samarbejdet mellem bestyrelse, revisionsudvalg og direktion mv. Ligeledes gennemgås forretningsordenen i forbindelse med evalueringen. Bestyrelsen, der ligeledes udgør det samlede revisionsudvalg, har følgende sammensætning: Carsten Koch Direktør (formand for bestyrelsen) Ledelseshverv: Formand for Københavns Havns Pensionskasse, Arealudviklingsselskabet FredericiaC P/S, Forca A/S, Vækstfonden samt Professionshøjskolen UCC. Næstformand i Sund & Bælt Holding A/S samt Femern A/S. Bestyrelsesmedlem i Øresundsbro Konsortiet I/S, Dades A/S, Investeringsforeningen Maj Invest, Nordgroup A/S samt Copenhagen Malmö Port AB. Endvidere formand for Beskæftigelsesrådet Født 1945 Udpeget 2008, genudpeget 2010 og 2014 Mads Lebech Adm. direktør i Industriens Fond (næstformand for bestyrelsen, formand for revisionsudvalget) Ledelseshverv: Formand for Copenhagen Malmö Port AB, Byudviklingsselskabet NærHeden Fremtidens forstad, Turismens Vækstråd samt Ordrupgaards Advisory Board, Næstformand i Tivoli A/S, samt tillige bestyrelsesmedlem i bl.a. FrederiksbergFonden og Claus Meyers Melting Pot Fond Født 1967 Udpeget 2010, genudpeget 2014 Lars Berg Dueholm - Advokat Ledelseshverv: Medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentation for Liberal Alliance Født 1977 Udpeget 2014 Morten Kabell Teknik- og Miljøborgmester Ledelseshverv: Medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentation for Enhedslisten, formand for Centralkommunernes Transmissionsselskab samt bestyrelsesmedlem i Gate 21 Født 1970 Udpeget 2015 Dorte Krak Adm. direktør i Arp-Hansen Hotel Group Ledelseshverv: Formand for regeringens vækstteam for Turisme og Oplevelsesøkonomi. Bestyrelsesmedlem i Danske Færger A/S, Gigtforeningen samt Ruths Hotel A/S, medlem af Nordea Bankråd København Nord, Zonta København I, Turismens Vækstråd samt Københavns Erhvervsråd Født 1967 Udpeget 2014 Ledelseshverv: Tillidsmand 3F John Becher Krommes (medarbejderrepræsentant) Specialarbejder Født 1964 Valgt 2008, genvalgt 2010 og 2014 14
Nina Dahle Rasmussen (medarbejderrepræsentant) Regnskabschef Født 1975 Valgt 2010, genvalgt 2014 Lars Weiss Næstformand i Borgerrepræsentationen Ledelseshverv: Medlem af Københavns Kommunes Borgerrepræsentationen for Socialdemokraterne, bestyrelsesmedlem i Copenhagen Malmö Port AB samt bestyrelsesformand i ARC I/S Født 1971 Udpeget september 2011, genudpeget 2014 Selskabets direktion udgøres af: Kontrol- og risikostyring Jens Kramer Mikkelsen Administrerende direktør Ledelseshverv: Formand for Dansk Fitness & Helse Organisation, Sankt Annæ Gymnasium, Copenhagen Goodwill Ambassadors Corps Advisory Board, Fonden til Vitskøl Klosters Bevarelse, Københavns Lufthavns Vækstkomité, Projektselskabet FN-Byen P/S samt Komplementarselskabet FN-Byen ApS. Bestyrelsesmedlem i Københavns Havns Pensionskasse samt DGI-Byen Født 1951. By & Havn forholder sig aktivt til de risici, der er forbundet med selskabets aktiviteter, og til en prioritering af de tiltag, som selskabet kan iværksætte for at minimere risiciene. En del risici kan påvirkes af By & Havns egne beslutninger, mens andre primært vil være forårsaget af udefra kommende forhold, som selskabet kun i begrænset omfang kan påvirke eller mindske effekterne af. Risiciene omfatter både risici, der er knyttet til selskabets forretningsområder, og øvrige risici. Identifikation og prioritering af indsats vedrørende risici sker på overordnet niveau i forbindelse med bestyrelsens strategiarbejde. På bestyrelsesniveau er der endvidere særligt fokus på forretningsmæssige risici, finansielle risici samt forsikringsforhold. Direktionen har etableret processer og procedurer, der tilsikrer, at identifikation og prioritering af risici er indarbejdet i den daglige arbejdstilrettelæggelse i selskabet. De konkrete risikoforhold er beskrevet yderligere i afsnit 10. Foruden de nævnte risikoområder behandler bestyrelsen specifikt risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen. Risikoforhold i forbindelse med regnskabsaflæggelsen By & Havns risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaflæggelsen er tilrettelagt med henblik på at minimere risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet og på at sikre, at aflæggelse af eksterne års- og delårsrapporter sker i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Forud for regnskabsaflæggelsen er de væsentligste poster, processer og forretningsgange i forbindelse med regnskabsaflæggelsen gennemgået med henblik på at afdække risiciene. I By & Havn er de væsentligste risici vedrørende enkeltposter i regnskabet knyttet til dels værdiansættelse af investeringsejendomme, dels selskabets gældsportefølje. Bestyrelsen godkender efter indstilling fra direktionen principperne for værdiansættelse af selskabets investeringsejendomme. Principperne forelægges mindst én gang årligt. Hertil kommer, at bestyrelsen fra den løbende rapportering om salg af investeringsejendomme kan overvåge, om værdiansættelsen af konkrete ejendomme følger markedsudviklingen. Bestyrelsen har endvidere besluttet, at der ca. hvert 5. år skal indhentes eksterne 15
vurderinger af værdien af investeringsejendommene fra en uafhængig part til støtte for værdiansættelsen i årsregnskabet. Bestyrelsen godkender årligt en finansstrategi inden for hvilken den daglige forvaltning af gældsporteføljen varetages og rapporteres. Gældsporteføljen forvaltes af en ekstern part, der har stor ekspertise og erfaring på området. Der modtages specialerklæring fra den eksterne parts revisor om den praktiske udførelse af finansforvaltningen. Det fremgår heraf, at de etablerede forretningsgange og interne kontroller er forsvarlige, og at risiciene for væsentlige fejl eller uregelmæssigheder i regnskabet derigennem er minimerede. Der er etableret specifikke kontroller for regnskabsposter vedrørende gældsporteføljen, der er modtaget fra porteføljeforvalteren. I øvrigt er identificerede risici ved regnskabsaflæggelsen imødegået ved udarbejdelse af en række ledelsesgodkendte politikker og andre styrende dokumenter såsom forretningsgange, attestationsregler, kontroller og rapporteringsinstrukser. Ledelsens holdning til god risikostyring og intern kontrol er udtrykt i og kommunikeret via disse dokumenter. Dokumenterne er tilgængelige via selskabets interne informationssystemer. Formålet er bl.a. at tilsikre, at medarbejderne kender deres ansvar og beføjelser i organisationen. Selskabets økonomiske udvikling følges tæt af bestyrelse, direktion og ledelsen i øvrigt. Der udarbejdes kvartalsregnskaber, som forelægges til bestyrelsens godkendelse sammen med en intern gennemgang, hvor resultatudviklingen sammenholdes med det bestyrelsesgodkendte budget. Til direktion og øvrig ledelse udarbejdes månedlige rapporteringer om den økonomiske udvikling. Rapporteringerne omfatter såvel drifts- som investeringsaktiviteter. Der er etableret en proces vedrørende udarbejdelse af års- og delårsrapporter med bl.a. tjeklister til sikring af tilvejebringelse af korrekt information og dokumentation for opfyldelse af årsregnskabsloven. 8. Organisation og medarbejdere Med udgangen af 2014 beskæftigede By & Havn 114 medarbejdere. Selskabets gennemsnitsalder er 47 år, og der er 47 kvinder og 67 mænd ansat. Medarbejdergrupperne fordeler sig på 87 funktionærer og 27 specialarbejdere. Funktionærerne består bl.a. af økonomer, jurister, byplanlæggere, ingeniører, maritime medarbejdere, ejendomsinspektører, kontormedarbejdere etc. Specialarbejderne udfører drift og vedligehold i selskabets udviklingsområder og i Københavns havn. I selskabets chefgruppe, som består af 13 personer, er der seks kvinder og syv mænd. 9. Selskabsmæssige forhold Udviklingsselskabet By & Havn I/S blev stiftet den 26. oktober 2007 med regnskabsmæssig virkning pr. 1. januar 2007 i henhold til Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S, der blev vedtaget i juni 2007. Selskabet er et interessentskab, der ejes af Københavns Kommune (55 pct.) og Den Danske Stat (45 pct.). Interessenterne hæfter ubegrænset og solidarisk for selskabets forpligtelser. Selskabets formål er på et forretningsmæssigt grundlag at udvikle arealerne i Ørestad og Københavns havn, samt forestå havnedrift i Københavns havn. Den operationelle del af havnedriften varetages af Copenhagen Malmö Port AB (CMP), der er et svensk aktieselskab, hvor By & Havns ejerandel er 50 pct. Den øvrige del ejes af Malmø Kommune og en række private aktionærer. By & Havn har endvidere ejerandele i følgende selskaber: FN-Byen P/S med tilhørende komplementarselskab. FN-Byen P/S ejes 100 pct. af By & Havn. Selskabet har til formål at opføre FN-Byen Campus 1 på Marmormolen. 16
Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 90 pct. af By & Havn og 10 pct. af N&S P/S. Selskabet har til formål at opføre parkeringskælderen på Marmormolen samt første etape af Marmorbyen. Harbour P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 8,5 pct. af By & Havn, 45,75 pct. af ATP Ejendomme og 45,75 pct. af PensionDanmark. Selskabet, der blev etableret i 2011, har til formål at eje og udleje FN-Byen samt udvikle arealer på Marmormolen og Langelinie. DanLink-Udvikling P/S samt tilhørende komplementarselskab. By & Havn og TK Development ejer hver 50 pct. af kommanditaktieselskabet. Selskabets formål er at udvikle Amerika Plads. Projektselskabet Marmorbyen P/S samt tilhørende komplementar. Selskabet ejes 49,99 pct. af Byggemodningsselskabet Marmormolen P/S og 50,01 pct. af Pensam. Selskabet er etableret i 2013 og har til formål at eje og udleje boliger på Marmormolen. Ørestad Down Town P/S samt tilhørende komplementarselskab. Selskabet ejes 40 pct. af By & Havn og 60 pct. af NCC Property Development A/S. Selskabet, der blev etableret i 2011, har til formål at udvikle området Ørestad Down Town. Selskabsstruktur pr. 31. december 2014 10. Risikofaktorer Risikoforhold for forretningsområder Arealudvikling De anlægsaktiver, der anvendes til arealudviklingsaktiviteter, udgør pr. 31. december 2014 7.158 mio. kr. og udgør dermed den væsentligste del (59 pct.) af By & Havns samlede materielle anlægsaktiver og indtjeningsgrundlag på længere sigt. 17
By & Havns salg af arealer (byggeretter) i byudviklingsområder til bolig- og erhvervsformål afhænger af efterspørgslen til bolig- eller erhvervsformål. Efterspørgslen afhænger primært af de økonomiske konjunkturer, men også af konkurrencen med andre byudviklingsområder samt den demografiske udvikling i København. Ejendomsmarkedets afhængighed af konjunkturudviklingen indebærer store udsving i salg mellem de enkelte år, ligesom konjunkturforløbet også påvirker prissætningen. Konjunkturforholdene vil derfor have stor indflydelse på grundlaget for værdiskabelsen i selskabet både på kort og langt sigt. Selskabets tidshorisont er meget langsigtet, idet de nuværende arealbesiddelser ventes at skulle afsættes over de næste ca. 50 år. Over en så lang periode vil der naturligvis være perioder med lave salgstal og perioder med høje salgstal afhængig af konjunkturudviklingen. Efter begrænset salg i årene efter finanskrisen har der fra 2013 været et tilfredsstillende salg på niveau med det forventede. Der er indgået betingede salgsaftaler i et omfang, der indikerer, at salgsniveauet i de kommende to-tre år vil være på et tilsvarende niveau. Der er naturligvis større usikkerhed omkring salgsomfanget i de efterfølgende år. Det er selskabets strategi at fortsætte udviklingen af nye byområder, således at efterspørgslen kan imødekommes, når efterspørgslen er til stede. Det er endvidere strategien så vidt muligt at have et varieret udbud af arealer til rådighed for markedet inden for selskabets udviklingsområder, hvilket minimerer udsving i salgstakten. Der udbydes således arealer til både bolig- og erhvervsformål i forskellige dele af byen, ligesom der udbydes arealer med forskellige karakteristika og i forskellige prisniveauer. Udviklingstakten tilpasses løbende den forventede markedsudvikling, så nye investeringer i byudvikling afpasses med salgstakten. En væsentlig forudsætning for at kunne udvikle arealerne i takt med markedets efterspørgsel er, at det nødvendige plangrundlag tilvejebringes med forudsætninger, som tilgodeser markedets behov, hvilket alt andet lige er med til at mindske risikoen for svigtende salg. Der arbejdes løbende med at indsamle viden herom og udvikle byområderne i tråd hermed, ligesom selskabet løbende har en tæt og konstruktiv dialog med Københavns Kommune herom. I 2014 blev eksempelvis igangsat en proces med at tilpasse plangrundlaget for dele af Ørestad Syd, så selskabets resterende byggeretter i området vil komme mere i overensstemmelse med markedets forventninger. Udlejning Værdien af de aktiver, der anvendes til udlejning, er pr. 31. december 2014 opgjort til 2.515 mio. kr., hvilket svarer til 21 pct. af de materielle anlægsaktiver. Den største risiko for By & Havns omsætning og indtjening fra udlejningsaktiviteter er økonomisk afmatning. Risikoen består i, at markedslejen falder, at tomgangsprocenten øges, eller at der opstår deciderede tab på lejemål som følge af manglende betaling. Den samlede portefølje udgør næsten 700 forskellige lejemål, der består af en bred vifte af forskellige lejemål, hvilket er med til at begrænse risikoen for at blive ramt hårdt af faldende efterspørgsel efter bestemte typer af lejemål. Lejemålene fordeler sig indtægtsmæssigt på følgende hovedområder: Type Bygninger, kontor Bygninger, lager/showroom Arealer Øvrige Investeringsejendomme i alt Andre udlejningsindtægter Total Årlig lejeindtægt 27 mio. kr. 76 mio. kr. 57 mio. kr. 12 mio. kr. 172 mio. kr. 26 mio. kr. 198 mio. kr. De øvrige lejeindtægter består bl.a. af udlejning til restauranter, butikker og bolig. 18
Andre udlejningsindtægter omfatter udlejning af vandarealer og udlejning til havneformål ekskl. lejen fra CMP, jf. afsnittet Havnedrift. Vandareallejemål omfatter bl.a. udlejning til sejlklubber mv. Værdien af disse lejemål indgår ikke som investeringsejendomme i regnskabet, men er optaget til kostpris. Bygningslejemål omfatter både ældre pakhuse, der stadig anvendes til lager, ældre bygninger, der er renoveret til moderne kontorformål, samt nyere bygninger. Tomgangsprocenten for kontorlejemål er pr. 31. december 2014 opgjort til 12,0 pct. og for lagerlejemål opgjort til 6,1 pct. Udviklingen i tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål følger nogenlunde markedsudviklingen i Storkøbenhavn. Dog lå selskabets kontortomgang ultimo 2014 højere end markedsudviklingen i Storkøbenhavn som følge af Unicef Danmarks flytning fra Pakhus 48. Tomgangsprocenten for selskabets bygningslejemål er generelt set højest for lejemål med en lav markedsleje. Der er udarbejdet vedligeholdelsesplaner for de enkelte bygninger. Lejemålene søges løbende forbedret, men større forbedringsarbejder igangsættes først, når der er indgået en lejeaftale, som på langt sigt kan finansiere omkostningerne Areallejemålene vedrører primært arealer i Nordhavn og Sydhavnen. På en del af arealerne har lejer investeret i egne bygninger og anlæg, hvilket er med til at mindske risikoen for fraflytning. Selskabet arbejder endvidere aktivt med at reducere risikoen for tomgang fremadrettet ved primært at indgå lejeaftaler med forholdsvis lange uopsigelighedsperioder. Der foretages kreditvurdering af større nye lejere, og opkrævning af forudbetalt leje (depositum) mindsker risikoen for direkte tab. I de foregående år har de direkte tab på debitorer fra lejemål været meget begrænset set i forhold til selskabets lejeindtægter (under 1 pct. af lejeindtægterne). Parkering Værdien af By & Havns parkeringsanlæg er pr. 31. december 2014 opgjort til godt 1.399 mio. kr., svarende til ca. 12 pct. af de materielle anlægsaktiver. Den største risiko for værdiskabelse inden for parkeringssegmentet er, at byudviklingen spredes over for store områder, og at det derigennem bliver vanskeligt at få udnyttet parkeringskapaciteten effektivt. Endvidere er økonomien i parkeringsanlæggene afhængig af, at der i lokalområdet bygges både til bolig- og erhvervsformål. En dobbeltudnyttelse af parkeringspladserne til både bolig- og erhvervsformål vil således øge kapacitetsudnyttelsen, hvilket er afgørende for en tilstrækkelig forrentning af investeringen i parkeringsanlæggene. Investering i nye parkeringsanlæg afpasses med udbygningstakten i de nye byudviklingsområder. I de nye udviklingsområder investeres i første omgang i midlertidige parkeringsanlæg på terræn, mens store investeringer i parkeringsanlæg i konstruktion først gennemføres, når efterspørgslen er tilstrækkelig. Efterspørgslen efter parkeringspladser i de forskellige områder påvirkes primært af antallet af boliger og arbejdspladser i nærområdet samt af prisniveauet for parkering, mens generelle konjunkturforhold kun i begrænset omfang påvirker omsætningen i parkeringsanlæggene. By & Havn ejer og driver i alt mere end 4.900 parkeringspladser i anlæg eller på terræn. Hertil kommer 800 parkeringspladser i joint venture-selskabet DanLink-Udvikling P/S. Der er indgået aftale om fast abonnementsbetaling med godt 3.300 kunder, hvoraf knap 2.200 er erhvervskunder og godt 1.100 er kort til private. De faste kunder står for ca. 74 pct. af omsætningen. Den resterende del udgøres af kontantbetalende kunder. Resultatet på parkeringsområdet er således i meget begrænset omfang afhængigt af enkelte parkeringsanlæg eller af enkeltkunder. Selskabets parkeringsanlæg er i flere områder udsat for konkurrence fra tilsvarende anlæg eller fra gratisparkering i gadeplan i nærområdet. Den overordnede udvikling på parkerings- 19
området med større grad af betaling for parkering i byområder gavner alt andet lige selskabets parkeringsaktiviteter. Parkeringsanlæggenes resultatudvikling kan endvidere påvirkes af det overordnede konkurrenceforhold mellem forskellige transportformer, men det vurderes, at større ændringer heri kun på meget langt sigt kan påvirke indtjeningsniveauet. Havnedrift Værdien af de materielle anlægsaktiver, der anvendes til havnedrift, udgør 1.021 mio. kr., svarende til ca. 8 pct. af de samlede materielle anlægsaktiver. Anlægsaktiverne består primært af bygninger, kajer, bolværker og andre havneanlæg, der anvendes i den kommercielle havnedrift. Hovedparten af anlæggene lejes ud til det 50 pct. ejede joint venture CMP, der varetager selskabets havnedriftsaktiviteter i København. CMP varetager på lignende vis driften af erhvervshavnen i Malmø. Den samlede lejebetaling fra CMP til By & Havn udgjorde i 2014 ca. 50 mio. kr. Lejebetalingen vil i henhold til aftalen med CMP være stigende i de kommende år. Foruden lejen har By & Havn andel i overskuddet fra CMP, der i 2014 udgjorde ca. 29 mio. kr. Værdien af ejerandelen i CMP er efter indre værdis metode indregnet til 166 mio. kr. Havnedriften påvirkes af de generelle økonomiske konjunkturer, og CMP s omsætning og resultat har således også været ramt af den økonomiske afmatning, der fulgte finanskrisen. CMP s aktiviteter er spredt over flere forskellige forretningsområder og er endvidere fordelt på aktiviteter i Malmø og København, der ikke nødvendigvis har samme konjunkturforløb. CMP s omsætning er fordelt på mange forskellige kunder, hvoraf mange har en relativt stærk finansiel baggrund. De samlede havnedriftsaktiviteter har således en afbalanceret risikoprofil, hvilket har været med til at reducere indtægtsnedgangen i de seneste års lavkonjunktur. En del af CMP s indtjening opnås i SEK. By & Havn afdækker ikke den valutarisiko, der opstår som følge heraf, idet den på langt sigt skønnes at være begrænset i forhold til By & Havns samlede indtjening. By & Havn investerer i nye havneanlæg, når udviklingen i havneomsætningen eller byudviklingen gør det nødvendigt. De primære havneanlæg lejes ud til CMP, og nye investeringer i havneanlæg igangsættes som regel kun, hvis der er indgået aftale med CMP om lejebetaling herfor. Den i 2014 afsluttede investering i en ny krydstogtkaj med tilhørende terminalbygninger i Nordhavn er et eksempel herpå. Finansielle risici Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde for By & Havn. Ved udgangen af 2014 havde By & Havn samlede gældsforpligtelser på 17,2 mia. kr. (16,3 mia. kr. pr. 31. december 2013). Med de nuværende forventninger til driftsindtjening, salg og investeringer ventes gælden svagt faldende set over de kommende fire-fem år, hvorefter der forventes en nedbringelse af gældsniveauet. Der er i denne vurdering ikke taget højde for den udbetaling i 2015 på knap 2 mia. kr. til metro til Sydhavn, der er vedtaget af Folketinget primo 2015. I henhold til den særlige stiftelseslov for selskabet (Lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S) kan selskabet finansiere sine aktiviteter via statslån, hvorved der opnås gunstige vilkår. Selskabets låneoptagelse er reguleret ved en trepartsaftale mellem Danmarks Nationalbank, Finansministeriet og Transportministeriet. Aftalen indeholder retningslinjer for, hvilke typer af finansielle instrumenter og låneaftaler selskabet kan lade indgå i låneporteføljen. Lånene optages typisk som genudlån fra Nationalbanken, der med anvendelse af bl.a. rente-swaps evt. omlægges, så der opnås den ønskede risikoprofil for så vidt angår rentetype og løbetid. Målsætningen for finansforvaltningen er at opnå de lavest mulige reale finansieringsomkostninger set over en længere tidshorisont, dog under hensyntagen til et acceptabelt niveau for udsving mellem de enkelte års resultater. Målet er at holde de reale finansieringsomkostninger under 3 pct. p.a., hvilket har været opfyldt i alle år siden selskabets stiftelse. 20