CVR-nr. 31 87 31 85 Årsrapport for 2013 Årsrapporten er godkendt på den ordinære generalforsamling, d. 31.03.14 Kasper Nielsen Dirigent STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKAB BEIERHOLM medlem af HLB International - et verdensomspændende netværk af uafhængige revisionsfirmaer og virksomhedsrådgivere Viborg Gl. Skivevej 73 8800 Viborg Tel.: 86 61 18 11 www.beierholm.dk CVR-nr. 32 89 54 68
Indholdsfortegnelse Selskabsoplysninger m.v. 3 Ledelsespåtegning 4 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 5-6 Resultatopgørelse 7 Balance 8-9 Anvendt regnskabspraksis 10-13 Noter 14-17 2
Selskabsoplysninger m.v. Selskabet E&H Ejendomsinvest ApS Asmildklostervej 11, 1D 8800 Viborg Hjemsted: Viborg CVR-nr.: 31 87 31 85 Bestyrelse Asger Enggaard Karsten Resen Holm Poul Arne Jensen Anders Mejlholm Larsen Direktion Karsten Resen Holm Revision Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 3
Ledelsespåtegning Vi har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.13-31.12.13 for E&H Ejendomsinvest ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver, finansielle stilling og resultat. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Viborg, den 31. marts 2014 Direktionen Karsten Resen Holm Bestyrelsen Asger Enggaard Karsten Resen Holm Poul Arne Jensen Anders Mejlholm Larsen 4
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til kapitalejeren i E&H Ejendomsinvest ApS Vi har revideret årsregnskabet for E&H Ejendomsinvest ApS for regnskabsåret 01.01.13-31.12.13, der omfatter resultatopgørelse, balance, anvendt regnskabspraksis og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 5
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.13 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.13-31.12.13 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Viborg, den 31. marts 2014 Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Flemming Laigaard Statsaut. revisor 6
Resultatopgørelse 2013 2012 Note DKK DKK Bruttofortjeneste 53.685-2.144.563 2 Personaleomkostninger 0-150.428 Resultat før af- og nedskrivninger 53.685-2.294.991 Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver 0-200.000 Resultat af primær drift 53.685-2.494.991 3 Andre finansielle indtægter 9.883 36.978 4 Andre finansielle omkostninger -77.397-411.637 Finansielle poster i alt -67.514-374.659 Resultat før skat -13.829-2.869.650 5 Skat af årets resultat -12.540 717.387 Årets resultat -26.369-2.152.263 Forslag til resultatdisponering Overført resultat -26.369-2.152.263 I alt -26.369-2.152.263 7
Balance AKTIVER 31.12.13 31.12.12 Note DKK DKK Investeringsejendomme 629.819 3.621.890 Materielle anlægsaktiver under udførelse og forudbetalinger for materielle anlægsaktiver 10.862.403 10.873.163 Materielle anlægsaktiver i alt 11.492.222 14.495.053 Anlægsaktiver i alt 11.492.222 14.495.053 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 68.495 434.533 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 631.964 277.193 Udskudt skatteaktiv 778.678 791.217 Andre tilgodehavender 84.586 525.686 Periodeafgrænsningsposter 0 37.015 Tilgodehavender i alt 1.563.723 2.065.644 Likvide beholdninger 228.035 4.609.716 Omsætningsaktiver i alt 1.791.758 6.675.360 Aktiver i alt 13.283.980 21.170.413 8
Balance PASSIVER 31.12.13 31.12.12 Note DKK DKK Selskabskapital 1.249.500 1.249.500 Overført resultat 8.284.529 8.310.898 6 Egenkapital i alt 9.534.029 9.560.398 Andre hensatte forpligtelser 100.000 100.000 Hensatte forpligtelser i alt 100.000 100.000 Gæld til realkreditinstitutter 3.177.000 3.177.000 7 Langfristede gældsforpligtelser i alt 3.177.000 3.177.000 Gæld til kreditinstitutter 0 18.578 Modtagne forudbetalinger fra kunder 0 7.031 Leverandører af varer og tjenesteydelser 265.492 3.401.108 Gæld til tilknyttede virksomheder 29.706 4.745.404 Anden gæld 177.753 160.894 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 472.951 8.333.015 Gældsforpligtelser i alt 3.649.951 11.510.015 Passiver i alt 13.283.980 21.170.413 8 Eventualaktiver 9 Eventualforpligtelser 10 Sikkerhedsstillelser 9
Anvendt regnskabspraksis GENERELT Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til foregående år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. I balancen indregnes aktiver, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. RESULTATOPGØRELSE Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder lejeindtægter, ejendomsomkostninger samt andre eksterne omkostninger. Indtægter ved salg af varer indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har fundet sted inden udgangen af regnskabsåret. Nettoomsætning måles til dagsværdi og opgøres ekskl. moms og rabatter. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. 10
Anvendt regnskabspraksis Finansielle poster Under finansielle poster indregnes renteindtægter og renteomkostninger. Skatter Årets aktuelle og udskudte skatter indregnes i resultatopgørelsen som årets skatter med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer foretaget direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernforbundne virksomheder. BALANCE Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles i balancen til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger eller til genindvindingsværdien, hvor denne er lavere. Investeringsejendomme omfatter investering i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme indregnes på erhvervelsestidspunktet til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdien ved at regulere regnskabsmæssig værdi ved op- eller nedregulering over resultatopgørelsen. Ved beregning af dagsværdien anvendes en individuelt fastsat diskonteringsfaktor ved en kapitalisering af det forventede, fremtidige løbende driftsafkast af ejendommen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. I tilfælde, hvor nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Værdiforringelse af aktiver Den regnskabsmæssige værdi af anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. 11
Anvendt regnskabspraksis Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis hver gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen samt forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivning til imødegåelse af tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, der er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital Forslag til udbytte for regnskabsåret indregnes som særlig post under egenkapitalen. Hensatte forpligtelser Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til garantiforpligtelser, omstruktureringer m.v. og indregnes, når selskabet på balancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af selskabets økonomiske ressourcer. Hensættelsen måles ud fra et skøn over dagsværdien af forpligtelsen. Aktuelle og udskudte skatter Skyldig og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalte acontoskatter. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som selskabsskat under tilgodehavender eller gældsforpligtelser. 12
Anvendt regnskabspraksis Udskudte skatteforpligtelser og udskudte skatteaktiver beregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, de efter vurdering forventes at kunne realiseres til ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller ved udligning i skat af fremtidig indtjening. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser til finansiering af investeringsejendomme måles til kostpris på tidspunktet for stiftelse af gældsforholdet (låneoptagelsen). Gældsforpligtelserne måles efterfølgende til dagsværdi, der fastsættes ud fra kursværdien på balancedagen. Dagsværdiregulering af gælden indregnes i resultatopgørelsen. Kortfristede gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. 13
Noter 1. Selskabets hovedaktivitet Hovedaktiviteten har i lighed med tidligere år bestået af udlejning og projektudvikling af ejendomme. 2013 2012 DKK DKK 2. Personaleomkostninger Lønninger 0 150.000 Andre omkostninger til social sikring 0 428 I alt 0 150.428 3. Andre finansielle indtægter Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder 7.194 0 Øvrige finansielle indtægter 2.689 36.978 I alt 9.883 36.978 4. Andre finansielle omkostninger Finansielle omkostninger til tilknyttede virksomheder 14.010 98.951 Øvrige finansielle omkostninger 63.387 312.686 I alt 77.397 411.637 14
Noter 2013 2012 DKK DKK 5. Skatter Årets udskudte skat 12.540-672.219 Regulering af tidligere års skat 0-45.168 I alt 12.540-717.387 6. Egenkapital Beløb i DKK Selskabskapital Overført resultat Egenkapitalopgørelse 01.01.12-31.12.12 Saldo pr. 01.01.12 249.900 67.321 Kapitalforhøjelse 999.600 10.395.840 Forslag til resultatdisponering 0-2.152.263 Saldo pr. 31.12.12 1.249.500 8.310.898 Egenkapitalopgørelse 01.01.13-31.12.13 Saldo pr. 01.01.13 1.249.500 8.310.898 Forslag til resultatdisponering 0-26.369 Saldo pr. 31.12.13 1.249.500 8.284.529 15
Noter Bevægelser på selskabskapitalen i de 4 foregående regnskabsår: 30.11.08 2012 2011 2010 31.12.09 DKK DKK DKK DKK Saldo, primo 249.900 249.900 125.000 125.000 Kapitalforhøjelse 999.600 0 124.900 0 Saldo, ultimo 1.249.500 249.900 249.900 125.000 7. Gældsforpligtelser Beløb i DKK Restgæld efter 5 år Gæld i alt 31.12.13 Gæld i alt 31.12.12 Gæld til realkreditinstitutter 2.415.882 3.177.000 3.177.000 8. Eventualaktiver Ingen. 9. Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med øvrige selskaber i koncernen og hæfter fra og med regnskabsåret 2013 med de øvrige sambeskattede selskaber for den samlede selskabsskat og eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. Der er tinglyst servitut på visse af selskabets ejendomme vedrørende eventuel efterbetaling til tidligere ejer. Almindelige mangelsgarantier på solgte ejendomme. 16
Noter 10. Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter t.dkk 3.177 er der givet pant i ejendomme præsenteret under materielle anlægsaktiver. Den regnskabsmæssige værdi af disse ejendomme udgør t.dkk 11.492. Der er udstedt ejerpantebreve på t.dkk 500 i en af selsskabets ejendomme. Ejerpantebrevene er i selskabets egen besiddelse. 17