Vedligeholdelse, forbedringer og forandringer for lejere i Hellerup Strandpalæ Hvad må du som lejer i andelsboligforeningen Hellerup Strandpalæ gøre ved den lejede bolig? Hvis du ønsker at udføre arbejder i den lejede bolig, er der en række regler, som du skal være opmærksom på. Som altid må vi stærkt anbefale dig at læse nedenstående, da du ellers risikerer selv at skulle betale for udført arbejde, eller værre endnu: At skulle føre udført arbejde tilbage. Nedenstående er en vejledning. Gældende lovgivning og praksis på området skal altid overholdes. Den korte version I kort form kan dine muligheder udtrykkes sådan her: Hvis dit lejemål trænger til vedligeholdelse i form af maling, hvidtning, tapetsering eller behandling af gulvene, må du bruge dit indestående på din vedligeholdelseskonto til dette. Men altså kun til de nævnte formål. Du kan få oplyst dit indestående på din vedligeholdelseskonto hos Datea. Har du problemer med tag, loft, facader, vinduer, indgangsdør, port, opgange, trapper, kældre, faldstammer, rør, kabler, andre forsyningsinstallationer, indvendige døre, køkkenborde, faste skabe, gulvbelægning, indvendige låse og håndtag, stikkontakter, cisterner, toilet, vandhaner, så skal du tage kontakt til andelsboligforeningen. Læs mere i punkt 1 om, hvordan du skal forholde dig. Hvis du går med ønsker om at udskifte køkkenet, få nyt badeværelse eller rive en væg ned, så giver Lejeloven dig ret til selv at betale en forbedring af det lejede og få godtgørelse ved fraflytning inden 11 år. Retten gælder ikke for fremlejede lejemål eller tidsbegrænsede lejemål. Et forbedringsarbejde skal dog godkendes af andelsboligforeningen, læs meget mere i punkt 2 om, hvad du skal være opmærksom på. Hvis du skulle ønske at udføre en forandring i dit lejemål, fx sænke loftet eller rive en væg ned, skal du igen have godkendelse, inden udførelsen af arbejdet. Og du vil ikke have ret til godtgørelse ved fraflytning. Læs mere i punkt 3. Endelig har du ret til at indkøbe nye hvidevarer og tag dem med dig ved fraflytning. Igen skal du dog først lave en aftale om dette med andelsboligforeningen. Læs mere om installationsretten i punkt 4 nedenfor. I alle tilfælde gælder ét princip: Tag kontakt til andelsboligforeningen bestyrelsen inden du går i gang på bestyrelse@hellerupstrandpalae.dk Uddybende forklaring Når der skal udføres et stykke arbejde i et lejemål, skal du vide, at der skelnes mellem følgende begreber: 1: Vedligeholdelse - indvending og udvendig 2: Forbedring 3: Forandring (et stykke arbejde har dog ofte både en vedligeholdelsesdel og en
forbedringsdel) 4: Installationsretten, dvs retten til at udskifte fx hårde hvidevarer. Læs om punkt 1-4 herunder: 1: Vedligeholdelse er det arbejder, som udlejeren, dvs andelsboligforeningen, gennemfører for at opretholde ejendommen i den stand, som du som lejer efter lejeaftalen og lovgivningen har krav på. Inden for vedligeholdelsesbegrebet sondres der mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse af boligen omfatter: hvidtning maling tapetsering gulvbehandling (overfladebehandling, fx lakering) I AB Hellerup Strandpalæ har andelsboligforeningen den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse. Derfor har hver leje-lejlighed en vedligeholdelseskonto, hvor en del af lejen, som er øremærket vedligeholdelse i lejligheden, indsættes. Beløbet må kun bruges til de ovennævnte former for arbejde, og beløbet tilhører andelsboligforeningen og ikke dig som lejer. Du kan som lejer kun kræve arbejde i forhold til maling, hvidtning og tapetsering udført i det omfang, der er tilstrækkelige midler på vedligeholdelseskontoen. Ønsker du en højere standard, end det andelsboligforeningen planlægger, må du gerne betale for merudgiften for dette. I det omfang lejligheden er i god vedligeholdelsesstand i forhold til maling, hvidtning og tapetsering, og der på kontoen står mere end 3 års samlede hensættelser, har du mulighed for at kræve, at pengene/det overskydende beløb bruges på andre vedligeholdelsesarbejder i lejligheden, eksempelvis udskiftning af en køkkenbordplade. Andelsboligforeningen kan selv beslutte, om lejeren selv kan udføre vedligeholdelsesarbejderne, eller om der skal anvendes faglærte håndværkere (til drøftelse) Du har ikke krav på, at andelsboligforeningen refunderer udgifter til indvendig vedligeholdelse, som du har udført, med mindre det er aftalt mellem dig og andelsboligforeningen. Når en af parterne har opsagt lejemålet, kan du ikke kræve lejligheden istandsat. Udvendig vedligeholdelse Andelsboligforeningen skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige. Udvendig vedligeholdelse omfatter tag, loft, facader, vinduer, indgangsdør, port, opgange, trapper, kældre, faldstammer, rør, kabler, andre forsyningsinstallationer mv. Ud over disse punkter hører til udvendig vedligeholdelse i lejelovgivningens forstand også vedligeholdelse af indvendige døre, køkkenbord, skabe, gulvafslibning/afhøvling,
indvendige låse og håndtag, stikkontakter, cisterner, toilet, vandhaner, etc. 2: Forbedringsarbejde forøger det lejedes værdi. Lejeloven giver dig som lejer ret til selv at betale en forbedring af det lejede og få godtgørelse ved fraflytning inden 11 år. Der kan ikke kræves reetablering ved fraflytning. Retten gælder ikke for fremlejede lejemål eller tidsbegrænsede lejemål. Forbedringerne skal være rimelige og hensigtsmæssige og have en acceptabel kvalitet. Andelsboligforeningen kan kræve sikkerhed for, at du kan dække eventuel skade, fx ved at tegne ansvarsforsikring. Hvis arbejderne er skyld i en skade, er du erstatningsansvarlig. Du har ret til lave følgende forbedringer: Nyt eller forbedret bad, wc og køkken, herunder ændringer af skillevægge, der er en følge af arbejderne. Lejeren må også skifte de hårde hvidevarer, der i forvejen hører til lejligheden Energibesparende foranstaltninger, for eksempel forsatsruder og termostatventiler Ressourcebesparende arbejder i øvrigt, for eksempel blandingsbatterier Tekniske installationer, herunder el-installationer Anmeldelse til andelsboligforeningen Andelsboligforeningen skal have skriftlig besked, før du går i gang. Du skal beskrive forbedringsarbejderne, og hvad de vil koste. Hvis du ikke har fået skriftlig besked fra andelsboligforeningen senest seks uger efter, at andelsboligforeningen har fået alle de nødvendige oplysninger i din anmeldelse, kan du gå i gang. Dit ansvar som lejer Det er dit ansvar, at andelsboligforeningen rent faktisk har fået din anmeldelse. Derfor bør du sikre sig en eller anden form for bevis. Hvis du ikke overholder pligten til at på forhånd at anmelde installationen til andelsboligforeningen, mister du retten til at få godtgørelse. Byggetilladelse eller melde ændringer til bygningsmyndighederne Du skal, før arbejdet går i gang, sørge for at få nødvendige byggetilladelser eller anmelde ændringerne til bygningsmyndighederne, hvor det kræves. Regninger herfor betales af dig. Andelsboligforeningen kan fratrække værdien af de eksisterende installationer, bygningsdele, som du skifter ud, i godtgørelsen. Du bør derfor forinden aftale med andelsboligforeningen, hvor meget der skal trækkes fra. Afslag fra andelsboligforeningen Andelsboligforeningen kan kun nægte at give dig lov til at udføre arbejdet, hvis der er særligt vægtige grunde. Det kan være luksusprægende eller særligt energiforbrugende arbejder samt arbejder, som ejendommen el- og afløbskapacitet ikke kan klare. Også arbejder der ikke står i et rimeligt forhold til værdien af lejemålet, eller som efter et samlet skøn vil blive af for ringe kvalitet. Andelsboligforeningens afslag er skriftligt og vil oplyse, hvilke arbejder der gøres indsigelse imod og grunden til det. Et evt. afslag vil blive givet senest seks uger efter at andelsboligforeningen har fået alle de nødvendige oplysninger i din anmeldelse.
Beregning af godtgørelse Når forbedringerne er lavet, skal du med en kopi af regningerne dokumentere betalingen over for at andelsboligforeningen har fået alle de nødvendige oplysninger i lejerens anmeldelse. Beløbene skal også skrives på lejekontrakten. Der kan kun medregnes dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder, som driver bygge- og anlægsvirksomhed. Værdien af eget arbejde og udgifter til materialer i den forbindelse bliver ikke regnet med. Andelsboligforeningen kan trække uforholdsmæssigt høje udgifter og værdien af ekstra installationer fra. Endelig trækkes tilskud efter anden lovgivning fra. De udgifter, der herefter danner grundlaget for at beregne godtgørelsen (beregningsgrundlaget), skrives på lejekontrakten. Godtgørelsen udgør den del af beregningsgrundlaget, som overstiger et bundfradrag på 14.924 kr. (2014-sats). Du kan højst få 44.771 kr. (2014-sats) af de udgifter, der ligger over 14.924 kr. (2014-sats). Godtgørelse under 2.985 kr. (2014-sats) bortfalder. Beløbsgrænserne reguleres hvert år. Nedskrivning af godtgørelse Den beregnede godtgørelse nedskrives over 11 år fra det tidspunkt, forbedringen er taget i brug. Godtgørelsen nedskrives således med 10 pct. hvert år, først gang to år efter, forbedringen er taget i brug. Efter 11 år har du ikke længere krav på at få godtgørelse for din investering. Såvel datoen, hvor forbedringen er taget i brug, som en eventuel særlig aftale om nedskrivning af godtgørelsen skrives på lejekontrakten. Flere forbedringsarbejder Du kan udføre flere forbedringsarbejder efter hinanden inden for det samlede maksimum på 44.771 kr. (2014-sats). Udbetaling af godtgørelse Hvis du flytter, inden der er gået 11 år fra den dato, hvor forbedringen er taget i brug, skal andelsboligforeningen betale restgodtgørelsen til dig. Arbejderne skal være gjort færdige på det tidspunkt hvor du flytter. Er de ikke det, kan andelsboligforeningen kræve dem gjort færdige for din regning eller evt. kræve at lejemålet bliver ført tilbage, som den var før, hvis det er den billigste løsning for dig. Ved den sidste løsning har du ikke krav på godtgørelse. Andelsboligforeningen kan også vælge selve at betale for at få gjort forbedringerne færdige, og så har du ikke krav på at få godtgørelse. 3: Forandringsarbejder forbedrer ikke det lejedes værdi og giver dig ikke ret til godtgørelse ved fraflytning.
Forandringsarbejder kan være permanente eller arbejder, der kan kræves reetableret ved fraflytning. Det er andelsboligforeningens bestyrelse, der vurderer, om arbejdet kun har interesse for den enkelte lejer og dermed kan kræves reetableret. Hvis der forlanges reetablering, skal du betale et depositum som sikkerhed for udgiften til reetablering. Forbedrings- og forandringsarbejderne skal være rimelige og hensigtsmæssige, og de må ikke fratage boligen dens karakter af bolig. 4: Lejerens installationsret Du har nogle yderligere muligheder for selv at forbedre boligen. Ønsker du for eksempel et nyt køleskab, kan du bruge installationsretten. Du betaler selv og kan tage det med ved fraflytning. Det er afgørende, at der er tale om sædvanlige installationer som for eksempel: komfur køleskab vaskemaskine emhætte el-sug termostatventiler ressourcebesparende installationer, der for eksempler sparer på vandet Besked til andelsboligforeningen Du skal give andelsboligforeningen besked, før installationen foretages. Hvis du laver installationen uden først at underrette andelsboligforeningen eller gør det, selvom andelsboligforeningen har gjort indsigelse, risikerer du at måtte fjerne det for egen regning. Andelsboligforeningen kan kræve, at arbejdet udføres håndværksmæssigt forsvarligt, og en sikkerhed for, at du kan dække en eventuel skade for eksempel ved at tegne en forsikring. Hvis installationerne er skyld i en skade, er du erstatningsansvarlig. Andelsboligforeningen kan modsætte sig installationen, hvis det kan bevises, at ejendommen ikke har kapacitet nok til installationen. Det kan for eksempel være strøm eller afløb. Hvad sker der med installationen ved fraflytning? Tager du installationen med sig ved fraflytning, kan andelsboligforeningen kræve, at du bringer lejligheden tilbage til den stand, den var i, da du flyttede ind. Det kan være mest praktisk, at du på forhånd aftaler med andelsboligforeningen, hvad der skal ske med installationerne ved fraflytning. Kilder: http://mbbl.dk/bolig/private-udlejningsboliger/vedligeholdelse-ogforbedringer/forbedringer http://www.lejerneslo.dk/asp/startaz.asp