Omverdenen Kapitel 9 9.1 Indledning Dette kapitel omhandler en række af de offentlige institutioner, der på væsentlig vis er relateret til den almene boligsektor. Beboerklagenævnet, dets sammensætning og arbejde beskrives. Der redegøres for, hvem der kan føre en sag ved et beboerklagenævn. Og det beskrives ikke mindst, hvilke typer af sager der hører under et beboerklagenævn set i forhold til, hvad der skal indbringes for domstolene. Endvidere beskrives det kommunale tilsyn med den almene sektor. Hvad går tilsynet ud på? Hvilke sanktionsmuligheder har kommunerne? Afslutningsvis beskrives Socialministeriets rolle i forhold til den almene sektor og Boligselskabernes Landsforening. Landsbyggefonden og Byggeskadefonden er ikke beskrevet i dette kapitel, men er derimod beskrevet i kapitel 7 Den almene boligsektors økonomi og fonde. 9.2 Beboerklagenævn En domstolsbehandling af en tvist er typisk både udgiftsog tidskrævende. Som konsekvens heraf blev der fra den 1. juli 1998 indført de såkaldte beboerklagenævn i kommunalt regi. Fordelen ved disse nævn er, at den enkelte beboer får mulighed for at få prøvet sin sag på en billig og nem måde. Specielt ved husordenssager har nævnene mulighed for at anvende andre og mildere sanktioner end at fratage beboerne deres lejemål. Rammerne for beboerklagenævnet og dets arbejde findes i lov om leje af almene boliger, kapitel 17. Beboerklagenævnet er obligatorisk i alle kommuner med almene boligafdelinger, hvilket i praksis betyder, at alle landets kommuner har oprettet et. De enkelte kommuner kan dog vælge at gå sammen om at oprette et beboerklagenævn på tværs af kommunegrænserne, hvilket kan være praktisk Sejlhuset i Ørestaden, Boligforeningen 3B og Samvirkende Boligselskaber. Foto: Thomas Brolyng Steen. 299
i kommuner med få almene boliger. Tilsvarende kan en kommune vælge at oprette mere end ét beboerklagenævn, hvis der er behov for det. Beboerklagenævnet kan ses som en pendant til huslejenævnene, som alene har kompetence mht. lejemål omfattet af den private lejelov. Beboerklagenævnene oprettes som nævnt i kommunalt regi. Det er således kommunen, der skal betale udgifterne til nævnets arbejde, herunder stille lokaler til rådighed og sørge for den fornødne medhjælp og sekretariatsbistand. Hvis kommunen i forvejen har et huslejenævn, som behandler sager om lejeforhold i privat udlejningsbyggeri, kan kommunen etablere et sekretariatsfællesskab mellem huslejenævnet og beboerklagenævnet. Selv om der er oprettet beboerklagenævn i kommunalt regi, er det stadigvæk kommunalbestyrelsen, der har den overordnede tilsynspligt med de almene boligorganisationer. Det kommunale tilsyn skal sikre, at boligorganisationerne drives forsvarligt og overholder de regelsæt, der gælder på området (se senere i dette kapitel). Langt de fleste sager med konkrete konflikter beboer og boligorganisation imellem kan dog afgøres af beboerklagenævnet og ligger således udenfor, hvad det kommunale tilsyn normalt beskæftiger sig med. Beboerklagenævnet er et organ, der både har teoretisk og praktisk indsigt i forholdene omkring almene boliger 9.2.1 Beboerklagenævnets virke 1) Beboerklagenævnets sammensætning Beboerklagenævnet er et organ, der både har teoretisk og praktisk indsigt i forholdene omkring almene boliger. Dette afspejler sig ikke mindst i sammensætningen af nævnets medlemmer. Ethvert beboerklagenævn skal bestå af tre personer: En formand og to sagkyndige medlemmer. Formanden skal være jurist og beskikkes af direktøren for statsforvaltningen. Der stilles yderligere det krav til formanden, at han eller hun ikke må have særlig tilknytning til grundejer-, bolig- eller 300
lejerorganisationer. Formanden må heller ikke have erhvervsmæssige interesser i ejendomshandler. Kommunalbestyrelsen udpeger de to sagkyndige medlemmer, der skal repræsentere henholdsvis udlejerne (boligorganisationerne) og lejerne. Udpegningen sker efter indstilling fra de almene boligorganisationer og de større lejerforeninger i kommunen. Hvis beboerklagenævnet skal træffe afgørelse i en sag, der drejer sig om husordenproblemer, udvides nævnet med yderligere ét medlem. Dette medlem skal have indsigt i sociale forhold og kan f.eks. være en socialrådgiver ansat i kommunen. Det ekstra sagkyndige medlem skal vurdere, om den pågældende husordenssag indeholder sociale elementer, der kan medføre, at der skal etableres kontakt til de sociale myndigheder for derved at finde den bedst egnede løsning på problemerne. Hvis den socialt sagkyndige har kendskab til beboeren fra andre sammenhænge, har det sagkyndige medlem tavshedspligt med hensyn til de oplysninger om beboeren, som han eller hun må sidde inde med 228. Det pågældende medlem har ikke stemmeret, men er ellers medlem af nævnet på samme vilkår som de øvrige deltagere. Udnævnelsen af beboerklagenævnets medlemmer sker for maksimalt 4 år ad gangen. Beboerklagenævnets medlemmer skal være myndige og uberygtede. 2) Beboerklagenævnet er et nævn og ikke en domstol Beboerklagenævnet er et nævn og dermed ikke en domstol. Et nævn er et forvaltningsretligt organ. Nævnets arbejde er derfor underlagt forvaltningsloven og offentlighedslovens regler. Det betyder, at parterne i en sag, der kører ved beboerklagenævnet, har aktindsigt og dermed ret til at se de forskellige dokumenter i sagen. I sager om husorden, som be- 228 En overtrædelse af denne tavshedspligt kan være strafbar efter straffelovens regler. 301
handles af beboerklagenævnet, har den person, der klages over, således bl.a. ret til at få kopi af de klagebreve, de klagende beboere har sendt til boligorganisationen. At beboerklagenævnet ikke er en domstol indebærer, at nævnets afgørelser ikke er domme. Konsekvensen af dette beskrives nærmere nedenfor. Beboerklagenævnet skal ved behandlingen af en sag høre begge parter og har pligt til at få sagen oplyst så godt som muligt. Nævnet skal vejlede om fristerne for svar og mulighederne for at indbringe nævnets afgørelse for boligretten. Såvel beboeren som boligorganisationen kan indbringe en sag for beboerklagenævnet 3) Hvem kan indbringe en sag for beboerklagenævnet? Såvel beboeren som boligorganisationen kan indbringe en sag for beboerklagenævnet. Der er ikke noget krav om, at man skal have f.eks. en advokat til at varetage sine interesser, heller ikke selv om man på et tidspunkt i sagsforløbet skal møde i beboerklagenævnet og afgive forklaring. Begge parter kan vælge at lade sig repræsentere ved en advokat, men skal i givet fald være opmærksom på, at man som udgangspunkt selv kommer til at dække udgiften. Beboerklagenævnet har ikke mulighed for at pålægge den tabende part at betale modpartens sagsomkostninger. Den enkelte beboer kan få dækket udgifter 229 til advokat, hvis vedkommende har en familieforsikring med retshjælpsdækning, idet en sådan forsikring typisk også omfatter advokatomkostninger ved en beboerklagenævnssag. Boligorganisationen skal derimod altid selv betale. Hvis en beboer klager over en anden beboer, kan den klagende part kun indbringe sagen, hvis der først forgæves er rettet henvendelse til boligorganisationen, sådan at forstå at boligorganisationen enten ikke har reageret eller ikke mener at kunne gøre noget 230. Hvis sagen omhandler et spørgsmål i forhold til ventelister og udlejnings-/anvisningsspørgsmål, kan alle, der har en 229 Der gælder dog normalt en selvrisiko her. 230 Jf. lov om almene boliger 83, stk. 1. 302
retlig interesse i sagen, henvende sig til nævnet. I praksis betyder dette, at hvis man er opnoteret på venteliste til en almen bolig og føler sig forbigået ved udlejning af en ledig bolig, kan man få sin sag behandlet af nævnet. Højhuset i Boligselskabet Friheden i Hvidovre. Foto: Johnny Hundt. 4) Hvordan indbringer man en sag? Indbringelse af en sag skal ske skriftligt, og henvendelsen skal være vedlagt 133 kr. (2011-beløb), som er det gebyr, man skal betale for nævnets behandling. Gebyret reguleres hvert år efter nettoprisindekset. Ved indbringelsen af sagen kan man anføre sin holdning til, hvordan spørgsmålet bør løses. Nævnet kan dog altid vælge en anden løsning på konflikten, end den parterne selv foreslår 231. 5) Tidsfrister Der er i regelsættet for beboerklagenævn indsat en række frister for nævnets og parternes behandling af sagen. 231 En undtagelse hertil gælder dog, hvor boligorganisationen alene anmoder om, at beboeren får en advarsel. Her kan beboerklagenævnet ikke gøre lejemålet betinget, jf. lov om leje af almene boliger 83, stk. 1. 303
Nævnet skal senest 1 uge efter, at sagen er indbragt, give den anden part i sagen underretning om indbringelsen. Samtidig får parten 2 uger til at fremsætte sine synspunkter i sagen. Reagerer man ikke på nævnets henvendelser, risikerer man, at nævnet lægger modpartens forklaring til grund og træffer sin afgørelse på grundlag heraf. Beboerklagenævnet kan herefter undersøge sagen yderligere ved at stille supplerende spørgsmål med 2 ugers frist til besvarelse af spørgsmålene. Fristen kan forlænges, hvis nævnet mener, at der er særlige forhold, der nødvendiggør det. En stor del af sagsbehandlingen ved beboerklagenævnet vil foregå skriftligt, men nævnet kan kalde parterne ind for at høre deres respektive forklaringer. Nævnet kan også foretage besigtigelse af lejemålet, f.eks. i sager om mangler ved lejemålet, eller hvis der er tvist om istandsættelsen ved en fraflytning. Når beboerklagenævnet har modtaget de nødvendige oplysninger og eventuelt anvendt muligheden for at høre parternes forklaring eller foretage besigtigelse, skal nævnet træffe en afgørelse i sagen inden for 4 uger. Det er beboerklagenævnet selv, der afgør, hvornår sagen er belyst tilstrækkelig. I praksis kan der gå flere måneder, inden sagen er klar til afgørelse. 6) Beboerklagenævnets afgørelse Beboerklagenævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. Nævnet er kun beslutningsdygtigt, når samtlige medlemmer er til stede. Ved stemmelighed gør formandens stemme udslaget. 9.2.2 Beboerklagenævnets kompetence Beboerklagenævnets arbejdsområde er forhold vedrørende almene boliger. Inden for dette område har nævnet en ret vidtgående kompetence. Nævnets kompetence er dog alligevel begrænset af forskellige forhold. 304
1) Beboerdemokratiet Beboerklagenævnet skal respektere de beboerdemokratiske spilleregler. Det betyder grundlæggende, at nævnet ikke kan tilsidesætte en beslutning, som beboerdemokratiet har truffet på lovlig vis. Hvis afdelingsmødet f.eks. har vedtaget at lave en legeplads i afdelingen, kan beboerklagenævnet ikke tage stilling til indholdet af denne beslutning. Derimod kan beboerklagenævnet godt tage stilling til sagen (og sagens formalia), hvis en beboer mener, at der er sket fejl i forbindelse med indkaldelsen til mødet eller under selve mødets afholdelse, f.eks. fordi vedtægternes regler herom ikke er blevet overholdt. 2) Det kommunale tilsyn Kommunalbestyrelsen har som nævnt det overordnede tilsyn med de almene boligorganisationer. En række væsentlige spørgsmål henhører alene under dette tilsyn, herunder ikke mindst lejefastsættelse og lejefordeling, forbedringsforhøjelser samt den generelle vedligeholdelse af ejendommene. Herudover skal det kommunale tilsyn holde øje med, om boligorganisationens administration lever op til lovgivningens krav. Det kan betyde, at hvis en boligorganisation gentagne gange taber sager om de samme problemstillinger ved beboerklagenævnet, vil den kommunale tilsynsmyndighed have mulighed for at gribe ind og påtale dette forhold over for boligorganisationen Se videre afsnit 9.4 om det kommunale tilsyn. 3) Domstolene I forhold til boligretten er beboerklagenævnet nu 1. instans i en lang række sager, og i disse sager er domstolene således alene ankeinstans. Sager om huslejerestance indbringes dog stadigvæk normalt for fogedretten og altså ikke for beboerklagenævnet eller boligretten. Hvis en sag medfører, at der skal foretages egentlig vidneafhøring og/eller syn og skøn, vil beboerklagenævnet ikke anse sagen for egnet til behandling i nævnet. I stedet vil nævnet henvise parterne til at føre de fornødne beviser i boligretten. 305
Arbejdsfordelingen mellem beboerklagenævn, det kommunale tilsyn og domstolene er forholdsvis klar. Alligevel vil der kunne opstå grænsetilfælde, hvor man kan komme i tvivl om, hvem der er den kompetente myndighed. Der er derfor mulighed for, at boligretten kan henvise en sag til behandling hos et beboerklagenævn og vice versa. Nogle sager skal altid behandles af beboerklagenævnet som 1. instans 9.2.3 Hvornår er beboerklagenævnet 1. instans? Sager vedrørende nedenstående forhold skal altid behandles af beboerklagenævnet som 1. instans. Man kan altså som udgangspunkt ikke vælge i stedet at anlægge sag ved boligretten. Parterne kan dog aftale, at man springer beboerklagenævnet over og starter direkte i boligretten, jf. lejeloven for almene boliger 107, stk. 1. 1. Formalia i forbindelse med varslinger af huslejeforhøjelser Huslejestigninger skal varsles. Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om varslingen overholder lovens tidsfrister, og om udlejeren har husket at få årsagen og beregningen af stigningen med i brevet. Nævnet kan derimod ikke træffe afgørelse vedrørende spørgsmål om lejens størrelse og fordeling. 2. Boligens stand ved indflytning og i boperioden En beboer kan få beboerklagenævnet til at tage stilling til, om boligen er i den stand, man kan forvente i forhold til afdelingens vedligeholdelsesreglement. 3. Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning, herunder tilbagebetaling af beboerindskud/depositum Når en beboer flytter, skal hele den formelle procedure omkring fraflytning overholdes (indkaldelse til syn, udfærdigelse af synsrapport osv.). Nævnet kan tage stilling til, om reglerne er overholdt og også bedømme, om boligorganisationens vurdering af, hvad der er misligholdelse og normalistandsættelse, er korrekt. 306
4. Fastsættelse af tidsfrist for udførelse af udlejers arbejder i det lejede Hvis boligorganisationen skal udføre f.eks. reparationseller forbedringsarbejder i et lejemål, kan beboerklagenævnet sætte en frist for, hvornår arbejderne skal være færdige. 5. Installationer og forbedringer af det lejede - spørgsmål om råderet Beboerklagenævnet kan tage stilling til, hvad en beboer må installere i sit lejemål og vurdere, om en godtgørelse i forbindelse med en råderetssag er beregnet korrekt. 6. Betaling af vand og varme Beboerklagenævnet kan tage stilling til, om vand- og varmeregnskaber er udfærdiget korrekt, og om tidsfristerne for fremsendelse af regnskaberne til beboeren er overholdt. 7. Beboernes betaling til fællesantenner m.v. Beboerklagenævnet kan vurdere, om det opkrævede beløb til fællesantenner m.v. er korrekt f.eks. ved at forlange dokumentation for, at de pågældende udgifter er afholdt. 8. Beboerens ret til fremleje, overtagelse eller bytte af lejemålet Nævnet kan tage stilling til, om boligorganisationens nej til fremleje i en konkret situation er korrekt, og om beboeren har ret til at bytte sit lejemål. 9. Overholdelse af de formelle spilleregler ved beslutninger, der er truffet i de beboerdemokratiske organer Beboerklagenævnet kan - som nævnt - ikke tage stilling til, om de beslutninger, som beboerdemokratiet træffer, er fornuftige og forsvarlige, men kan til gengæld vurdere, om f.eks. vedtægternes regler for indkaldelse til/ afholdelse af de forskellige typer af møder er overholdt. Nævnet kan også tage stilling til, om et organ (bestyrelse, afdelingsmøde, repræsentantskab) har haft kompetence (ret) til at træffe en konkret beslutning. 307
Hvis en organisationsbestyrelse har besluttet at iværksætte en aktivitet, som ikke er tilladt for en almen boligorganisation - en ulovlig sideaktivitet - kan beboerklagenævnet ligeledes tilsidesætte en sådan beslutning. Nævnet skal orientere kommunalbestyrelsen om sagen, da det er kommunalbestyrelsen, der almindeligvis skal påse, at boligorganisationerne overholder reglerne om sideaktiviteter. 10. Afslag på anvisning af ledige lejligheder Hvis man er skrevet op til en almen bolig, kan man få beboerklagenævnet til at vurdere, om udlejningen af et konkret lejemål er sket i overensstemmelse med udlejnings- og ventelistereglerne. Det er som udgangspunkt kun boligorganisationen, der kan indbringe en husordenssag for beboerklagenævnet 9.2.4 Specielt om husordensager Det er boligorganisationen, der har det overordnede og udførende ansvar for, at der hersker god skik og orden i boligafdelingen. Derfor er det også som udgangspunkt kun bolig organisationen, der kan indbringe en husordenssag for beboerklagenævnet. Beboeren kan dog selv indbringe en husordenssag for beboerklagenævnet, hvis boligorganisationen ikke vil gøre det f.eks. fordi boligorganisationen ikke mener, at klagen over en beboer er berettiget eller tilstrækkelig dokumenteret 232. Endvidere har boligorganisationen mulighed for i de grovere tilfælde at opsige eller ophæve lejemålet. I så fald skal beboerklagenævnet ikke involveres. Se nærmere om husordensager i afsnit 5.10. 9.2.5 Anke af beboerklagenævnets afgørelser Beboerklagenævnets afgørelser kan af hver af parterne indbringes for boligretten. Den part, der ønsker at indbringe sagen for boligretten, skal gøre dette senest 4 uger efter, at den pågældende part har fået underretning om beboerklagenævnets afgørelse. Ved beregning af denne frist ses der bort fra juli måned. 232 Se lejeloven for almene boliger 83, stk. 3. 308
I særlige tilfælde kan boligretten give tilladelse til, at en sag alligevel indbringes, selv om fristen er overskredet. En sådan tilladelse kan gives, hvis man søger herom inden 1 år efter beboerklagenævnets afgørelse. For at få tilladelsen kræves det, at man har en særlig god forklaring på, hvorfor man ikke overholdt 4-ugers fristen. Bliver sagen ikke indbragt rettidigt for domstolene, står beboerklagenævnets afgørelse ved magt og kan ikke ændres. 9.3 Boligretten Boligretten er en del af byretten. Boligretten er karakteriseret ved, at den ud over en juridisk dommer også har to sagkyndige lægdommere, som ikke er jurister. Boligretten kan være ankeinstans for beboerklagenævnet, men kan også være det sted, hvor en sag starter i 1. instans. Det afgørende er, om beboerklagenævnet efter loven har kompetencen, og det gælder langt de fleste sagstyper. Boligretten er så ankeinstans i disse sager. Figur 37 Retssystemets opbygning Højesteret Østre Landsret Vestre Landsret Byretten Boligretten (2 lægdommere) Beboerklagenævn i kommunerne Fogedretten Skifteretten Tinglysningsretten 309
Den gamle Niverødgård er ombygget til 19 almene boliger for Fredensborg Boligselskab. Foto: Peter Weidich. I visse former for husordensager kan man dog starte direkte i boligretten, hvilket er hensigtsmæssigt i f.eks. alvorlige husordensager, der handler om vold mod andre beboere, brandstiftelse i boligafdelingen e.l., og hvor boligorganisationen vælger at opsige eller ophæve lejemålet. Boligrettens afgørelser kan normalt indbringes for en højere retslig instans, Landsretten, idet hovedreglen er, at man har ret til at få sin sag prøvet ved to domstolsinstanser. Dette gælder dog ikke sager, der alene vedrører beløb under 10.000 kr. Her kan man efter retsplejelovens 368 kun anke til Landsretten med særlig tilladelse fra Procesbevillingsnævnet. Den øverste retsinstans i Danmark er Højesteret. Hvis sagen er startet i Boligretten, er det kun i helt ekstraordinære tilfælde muligt at anke sagen til Højesteret. Det kræver en såkaldt 3. instans bevilling, som kun gives, hvis sagen er af meget principiel karakter. Når der foreligger en dom fra Boligretten, der ikke er anket rettidigt, kan boligorganisationen om nødvendigt få fogedrettens hjælp til at føre afgørelsen ud i livet. 310
Fogedretten kan f.eks. udsætte en beboer af boligen på grund af huslejerestance eller overtrædelse af husorden 233. Fogedretten kan også skaffe adgang til et lejemål, når boligorganisationen har ret til at komme ind, og endelig kan fogedretten hjælpe med at inddrive gæld, som beboeren måtte have til boligorganisationen f.eks. som følge af en fraflytningsregning. 9.4 Det kommunale tilsyn Almene boligorganisationer, herunder almene administrationsorganisationer, er omfattet af kommunalt tilsyn. Det indebærer, at kommunalbestyrelsen på en række områder skal godkende eller orienteres om forskellige forhold 234. Reglerne findes i lov om almene boliger m.v. kapitel 13 og i driftsbekendtgørelsen kapitel 21. Det er kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligorganisationen har sit hjemsted, der fører tilsyn 235. Tilsynet med de enkelte afdelinger udføres af den kommune, hvor afdelingerne ligger. Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, at lovgivningen overholdes Hvis boligorganisationen senere flytter forretningssted eller får et større antal boliger i en anden kommune, kan organisationen bevare den hidtidige hjemstedskommune 236. 9.4.1 Hvad går tilsynet ud på? Med ændringerne i lov om almene boliger fra den 1. januar 2010 har man gennemført en styringsreform i forholdet mellem kommunen og de enkelte boligorganisationer. 233 Hvis der er tale om en restancesag, er det ikke nødvendigt at have en dom først her er det lejekontrakten og rykkerskrivelsen (påkravet), der danner grundlag for udsættelsen. 234 Kommunernes Landsforening har udgivet Håndbog om tilsyn med drift af støttet boligbyggeri. 235 Det fremgår af boligorganisationens vedtægter, hvor boligorganisationen har hjemsted, jf. driftsbekendtgørelsen 108, stk. 1. Hjemstedet er i den kommune, hvor boligorganisationen har en væsentlig tilknytning, da boligorganisationen har sit forretningssted dér, jf. driftsbekendtgørelsens 109, stk. 2. 236 Jf. driftsbekendtgørelsens 109, stk. 2. 311
Styringsreformen af den almene sektor lægger op til, at det fremtidige samarbejde mellem kommune og boligorganisationer skal være baseret på aftaler om fælles mål og rammer. Med en tættere dialog mellem kommune og boligorganisationer er der mulighed for i fællesskab at formulere målsætningerne for boligområderne. Det er et krav, at kommune og boligorganisation mindst én gang årligt holder et såkaldt dialogmøde. Boligorganisationerne skal årligt indlevere en dokumentationspakke til kommunalbestyrelsen, der skal danne grundlag for dialogen. Det samlede dokumentationsmateriale udgø res af en styringsrapport og boligorganisationens regnskabsmateriale, herunder et regnskabsspørgeskema og årsberetning samt resultater af eventuelle relevante analyser. Styringsrapporten er et nyt element i boligorganisationernes dokumentation til kommunen. Formålet med rapporten er, at den enkelte boligorganisation i spørgeskemaform foretager en dokumentation og selv-evaluering af sin virksomhed og tilkendegiver ønsker om aftaler med kommunen eller evt. andre parter. Hvis styringsdialogen skal have en god effekt, kræver det forberedelse af kommunen såvel som boligorganisationen. Kommunen skal fortsat føre tilsyn med, at lovgivningen overholdes. Lov om almene boliger beskriver en lang række situationer, hvor kommunen konkret skal orienteres eller godkende forskellige dispositioner. Derudover har kommunen altid ret til at kræve en hvilken som helst oplysning fra boligorganisationen, som skal bruges til at føre tilsynet. Loven anvender begrebet påse, som betyder, at kommunen skal se efter, om reglerne følges. Ifølge loven skal kommunen påse, at nye eller ændrede vedtægter opfylder reglerne i loven og driftsbekendtgørelsen. Kommunalbestyrelsen (i praksis tilsynet) skal også påse, at regnskabsmaterialet indsendes som det skal og desuden gennemgå det. 312
Kommunalbestyrelsen skal også påse, at ejendommenes vedligeholdelsestilstand er forsvarlig, og at udlejningen foregår efter reglerne i lovgivningen eller de aftaler, der f.eks. er lavet om fleksibel udlejning. Kommunalbestyrelsen skal herudover godkende forskellige forhold ifølge reglerne i lov om almene boliger m.v. Der kan f.eks. ikke uden kommunalbestyrelsens godkendelse foretages nedennævnte dispositioner: 1) Afhændelse af ejendomme, hvor samtykke hertil i medfør af 27 i lov om almene boliger m.v. er henlagt til kommunalbestyrelsen. 2) Erhvervelse af ejendomme, jf. 26 i lov om almene boliger m.v. 3) Væsentlig forandring af ejendomme, herunder nedlæggelse af boliger, jf. 28, stk. 1, i lov om almene boliger m.v. 4) Udstedelse af pantebreve, jf. 29, stk. 1, i lov om almene boliger m.v. 5) Foreløbig og endelig fastsættelse af lejen samt fastsættelse af fordelingen af lejen på de enkelte boliglejemål efter lov om almene boliger 9, stk. 3, og driftsbekendtgørelsens 76, stk. 2 og 3. 6) Forhøjelse af lejen efter driftsbekendtgørelsens 76, stk. 4. Frederiksholm, karré 4, Boligselskabet AKB, København. Foto: Svend Erik Andersen. 313
7) Forhøjet ydelse af samlet årligt vederlag til boligorganisationens bestyrelse efter driftsbekendtgørelsens 13, stk. 2. 8) Opkrævning af byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter i forbindelse med særligt omfattende og komplicerede vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, jf. driftsbekendtgørelsens 31, stk. 3, 2. pkt. 9) Forhøjelse af beboerindskud og depositum, jf. lov om leje af almene boliger 48. 10) Overdragelse eller pantsætning af garantibeviser i garantiorganisationer, jf. driftsbekendtgørelsens 8, stk. 3. 11) I garantiorganisationer udbetaling af udbytte til garanterne på mere end 5 % af garantikapitalen, jf. driftsbekendtgørelsens 8, stk. 2. 12) Dækning af tab ved lejeledighed med en afdelings egne midler eller en selvejende institutions indtægter eller henlagte midler til lejeledighed, jf. driftsbekendtgørelsens 41, stk. 1, 43, stk. 8, og 44, stk. 7. 13) Godkendelse af lejen ved første udlejning og forhøjelse af lejen som følge af forbedringer, ombygninger og moderniseringer, jf. lov om leje af almene boliger 9, stk. 3, og 10, stk. 3. Kommunalbestyrelsen er ikke en egentlig klageinstans, men når kommunalbestyrelsen har denne lange række af tilsynsopgaver, indebærer det, at beboere kan rejse sager hos tilsynsmyndigheden - og på denne måde få vurderet en given sag. Ellers er beboeren henvist til at indbringe en sag for beboerklagenævnet eller for domstolene. 9.4.2 Kommunens sanktionsmuligheder Kommunen har en bred vifte af reaktionsmuligheder, hvis der skal gribes ind. En given sanktion tilpasses situationen. En boligorganisation kan således ikke sættes under administration, fordi nogle småting ikke er på plads. Normalt vil der være en løbende og velfungerende dialog mellem kommune og boligorganisation, og de fleste problemstillinger løses på denne måde. 314
Hvis man ikke kan løse sagerne ved almindelig drøftelse, kan kommunen give boligorganisationen en henstilling. Dette kan have karakter af et godt råd eller en varsling om, at hvis forholdet ikke ændres, vil kommunen give et påbud. Er der et påbud på vej, er det vigtigt, at kommunen orienterer om dette, så boligorganisationen har mulighed for at rette op på tingene. Kommunen kan give et påbud, jf. 165 i lov om almene boliger m.v. 237. Et påbud skal være skriftligt og begrundet og der skal være henvisning til de regler, som danner grundlag for påbuddet. Hvis påbuddet til boligorganisationen ikke hjælper, kan kommunen anvende mere omfattende indgreb som f.eks. at iværksætte økonomiske eller juridiske undersøgelser. I meget alvorlige tilfælde kan kommunen udpege en midlertidig administrator til at rette op på forholdene, jf. lov om almene boliger m.v. 165. Der kan enten være tale om, at den midlertidige forretningsfører skal tage sig af administrationen af enkelte forhold, eller at vedkommende skal overtage hele ledelsen af boligorganisationen. Som hovedregel er det den pågældende boligorganisation, der skal betale udgiften til den midlertidige administrator og eventuelle undersøgelser, hvis undersøgelserne skyldes fejl eller problemer hos boligorganisationen selv. Figur 38 Kommunalbestyrelsens sanktionsmuligheder Henstilling Rådgivning Varsling Påbud Juridisk eller økonomisk undersøgelse Midlertidig indsættelse af administrator 237 Hvis kommunen giver et påbud, kan boligorganisationens bestyrelse uden samtykke fra afdelingen iværksætte vedligeholdelsesarbejder m.m., jf. 41 i lov om almene boliger m.v. 315
Som betegnelsen siger, er der kun tale om et midlertidigt administrationsforhold, som ophører, når der er rettet op på de kritisable forhold. Kommunen skal løbende vurdere, om det fortsat er nødvendigt, at boligorganisationen er under administration. Hvis man ikke er enig i kommunens beslutning, kan både den enkelte beboer og boligorganisationen indbringe en given afgørelse for byretten. Endvidere kan afgørelser alt efter omstændighederne indbringes for tilsynet med kommunerne efter reglerne i den kommunale styrelseslov eller for Folketingets Ombudsmand. Svigter et kommunalt tilsyn, kan socialministeren intervenere og overtage tilsynsrollen. 9.4.3 Specielt om kommunale repræsentanter i boligorganisationens bestyrelse Boligorganisationen kan via sine vedtægter vælge at give kommunen mulighed for at have repræsentanter i organisationsbestyrelsen. Det er således boligorganisationens egen beslutning. Det eller de medlemmer, der er udpeget af kommunalbestyrelsen, indtræder som almindelige medlemmer af bestyrelsen på linje med de bestyrelsesmedlemmer, der er valgt på anden vis. De medlemmer, som kommunen har udpeget, har dog alligevel en dobbeltrolle. De skal både varetage boligorganisationens og tilsynskommunens interesser. Og selv om de på den måde har en særstilling i bestyrelsen, har de helt samme pligter og rettigheder som de øvrige bestyrelsesmedlemmer. Disse forhold kan så videre medføre spørgsmål om interessekonflikter og inhabilitet for disse bestyrelsesmedlemmer, idet de jo som medlemmer af organisationsbestyrelsen ofte deltager i behandlingen af sager, som senere kan blive forelagt for kommunalbestyrelsen til udtalelse eller afgørelse. Problemet var tidligere større, da en borgmester tillige kunne være medlem af organisationsbestyrelsen - og ofte var 316
formand. Denne konstruktion blev forbudt med ikrafttrædelsen af lov om almene boliger m.v. den 1. januar 1997, så en borgmester samt visse rådmænd og udvalgsformænd i tilsynskommunen ikke længere kan sidde i en boligorganisations bestyrelse 238. Reglerne findes nu i 14 i lov om almene boliger m.v. 9.5 Socialministeriets rolle Før 1947 var det Indenrigsministeriet, der regulerede almennyttige lejeboliger. Fra 1947 til 2001 var det Boligministeriet (og Bolig- og Byministeriet og senest By- og Boligministeriet). Efter 2001 har det været Økonomi- og Erhvervsministeriet, Socialministeriet, Velfærdsministeriet og Indenrigsog Socialministeriet. Nu er Socialministeriet ressortministerium for de almene boligorganisationer. Socialministeriet har flere forskellige funktioner i forhold til boligorganisationerne. Først og fremmest er det ministeriet, der udarbejder det almene regelsæt, dvs. lovene, bekendtgørelserne og vejledningerne. Derudover har Socialministeriet de samme beføjelser som kommunalbestyrelsen har, jf. lov om almene boliger m.v. 168. Ministeriet kan således f.eks. udstede dagbøder for at få kritisable forhold bragt til ophør. Socialministeriets tilsynsbeføjelse bruges meget sjældent og er først og fremmest indsat i loven for det tilfælde, at det kommunale tilsyn svigter. Socialministeriet udarbejder det almene regelsæt, dvs. love, bekendt gørelser og vejled ninger Herudover skal Socialministeriet godkende forskellige forhold. Det drejer sig bl.a. om: Ansøgninger om forsøg fra almene boligorganisationer og kommuner efter lov om almene boliger m.v. 144. Det kan være forsøg om nybyggeri, udlejning, drift, råderet m.v. 238 Ombudsmandens j. nr. 1977-563-15: En beboer klagede over behandlingen af et grundkøb, hvor boligorganisationen havde købt et areal af kommunen. Beboeren mente, at det kommunalbestyrelsesmedlem, der var indvalgt af kommunen i selskabets bestyrelse, måtte være inhabil ved behandlingen af en sådan sag. Ombudsmanden fandt ikke, at der var tale om inhabilitet. 317
Salg eller nedrivning af almene boliger i øvrigt, medmindre salg sker inden for samme boligorganisation, til en afdeling i en anden almen boligorganisation eller til en selvejende almen institution, jf. lov om almene boliger 27 og 28. 9.6 Boligselskabernes Landsforening Boligselskabernes Landsforening ( BL) er interesse- og brancheorganisation for de cirka 700 almene boligorganisationer, der er i Danmark. Næsten samtlige almene boligorganisationer er medlem af BL. Der er stor forskel på medlemsorganisationerne. De største administrerer omkring 50.000 boliger, og der findes organisationer med færre end 10 boliger. Boligselskabernes Landsforening arbejder for sine medlemmers og beboernes interesser ved at øve indflydelse på den almene boligsektors udvikling både økonomisk, teknisk og socialt BL arbejder for sine medlemmers og beboernes interesser ved at øve indflydelse på den almene boligsektors udvikling både økonomisk, teknisk og socialt. I praksis foregår det ved at repræsentere de almene boligorganisationer i forhold til de offentlige myndigheder, ved at servicere og rådgive de almene boligorganisationer og ved at uddanne beboere og personale i beboerdemokrati, ledelse og administration. BL s repræsentantskab er BL s øverste myndighed. Det består af BL s bestyrelse og et antal kredsrepræsentanter, der vælges i BL s 11 kredse. Der er i alt ca. 220 medlemmer af repræsentantskabet. Antallet af medlemmer kan ændres, da antallet af repræsentanter fra kredsene justeres ved ændringer i antallet af almene boliger hos BL s medlemmer i kredsen. Repræsentantskabet holder normalt to årlige møder. BL er opdelt i 11 kredse. I ulige år vælges kredsbestyrelse, herunder formand og næstformand, der indgår i BL s bestyrelse. Enten formanden eller næstformanden skal være beboerrepræsentant i en almen boligorganisations bestyrelse eller være medlem af en afdelingsbestyrelse. Kredsene vælger repræsentanter til BL s repræsentantskab. 318
BL s bestyrelse består af en formand og en næstformand, der er valgt af BL s repræsentantskab, formændene og næstformændene for alle 11 kredse, 5 repræsentanter for medlemmer af BL med mere end 10.000 boliger i administration og en medarbejderrepræsentant. Boligselskabernes Hus med Boligselskabernes Landsforening, Landsbyggefonden og Byggeskadefonden på hjørnet af Studiestræde og H.C. Andersens Boulevard i København. Foto: Peter Weidich. BL udgiver Boligen, der er et gratis fagblad for alle ansatte og folkevalgte hos medlemmer af BL, og udsendes 11 gange om året i 30.000 eksemplarer. BL udgiver også Beboerbladet, der udsendes fire gange årligt til alle beboere og ansatte i almene boligorganisationer. BL udsender hyppigt BL Informerer med en række lovfortolkninger, cirkulæreskrivelser m.v. BL har også en ganske omfattende pjeceproduktion og en udviklingsafdeling, der tilbyder konsulentydelser mod betaling til de almene boligorganisationer, der er medlem af BL. Både bladene, BL Informerer og en lang række andre nyttige oplysninger kan findes på BL s hjemmeside (www.bl.dk). 319