SKØNSERKLÆRING J.nr. 15159 Besigtigelsesdato: xx Ejendommen: xx Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.K.) xx Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som den bygningssagkyndige / B.B.) xx Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) xx Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Den bygningssagkyndiges tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): xx xx Datering, navn og underskrift: xx
Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Tagsten på boligen fremstår med afskalninger. 2. Ulovlig bygning på ejendommen. Klagers påstand: 1. Tagstenene fremstår med afskalninger, både ud- og indvendigt, og i en sådan grad at der kommer vand ind til de underliggende spær, lægter mv. Tagstenene er i tilstandsrapporten angivet med karakteren K1, men burde have været angivet med K3, idet der vil være risiko for utætheder. Karakteren er derfor forkert. KK mener at utæthederne har været så tydelige ved gennemgangen i 2010, at BB ikke kunne undgå at se dem. Bl.a. er der flere skjolder på lofterne. KK oplyser at der har regnet ind over en længere periode, helt tilbage fra indflytning i 2010. Det er særligt i husets vestlige side. Tagstenene er så skadede at en udskiftning af disse er nødvendige og der er indhentet et tilbud på 353.668,04 inkl. moms. Kravet er en udskiftning af taget jf. dette tilbud. 2. Skuret er ifølge BBR opført med ydervægge af mursten, og tagdækning af tegl, hvilket ikke stemmer med de faktiske forhold. Disse afvigelser fremgår ikke af tilstandsrapporten. Skuret er opført med ydervægge af træ, men som dog ikke er tilladt jf. lokalplanen for området. 2
KK mener derfor at bygningen er ulovlig, og ser sig nødsaget til at søge en dispensation ved bygningsmyndigheden. Såfremt denne ikke kan opnås, er kravet at BB betaler for opførelsen af et nyt skur, jf. gældende regler. Den bygningssagkyndiges forklaring: 1. BB understreger at det er ca. 5,5 år siden ejendommen blev besigtiget, og BB har derved svært ved at huske hvordan tagets stand konkret var på besigtigelsestidspunktet. Karakteren K1 er givet ud fra at der ikke var utætheder, men mener i øvrigt at skaden er beskrevet fuldt ud. Der er givet K3 til enkelte tagsten, som var revnede, men BB mener ikke at hele taget skulle færdigdømmes grundet disse. Klagepunktet afvises. 2. Klagepunktet afvises. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Solskin, tørt, ca. 6 grader. Vejret påvirkede ikke vurderingen af de aktuelle forhold. Øvrige forhold: Ejendommen er et parcelhus opført i 1997, med en integreret carport. Boligarealet udgør 139 m² og den integrerede carport udgør 32 m². Huset er opført med murede facader, taget er med afvalmede gavle og belagt med teglsten af Typen K21, Romerfalstagsten, med skumbånd i falserne. Tagstenene er oplagt på 38 x 56 mm lægter, uden undertag. 3
Tagkonstruktionen er udført af præfabrikerede gitterspær med afvalmede gavle. Taghældningen er ca. 27 grader. Der er gangbro i hele tagrummet, således en fuld inspektion er mulig. Adgangen til loftrummet sker fra carporten, via loftlem. Der er særskilt opført et udhus på grunden. Dette er opført i træ med tagbelægning af tegl (som på bolig/carport). Udhusets areal udgør 27 m². 4
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 1. Tagsten på boligen fremstår med afskalninger. Ad 1. Der kunne konstateres følgende: På de udvendige tagflader ses der flere afskalninger, primært nederst på de enkelte tagsten, hvor store stykker er løse, og flere steder direkte skallet af (foto 5). Langs rygninger ses der generelt løstsiddende kit og revner i denne. Enkelte steder er der også revnede sten (foto 6+7). Der forekommer i nogen grad mosbegroning på enkelte tagflader, dog primært på den nordvendte (foto 8). Ved den sydvestvendte skotrende ses der lidt udfalden kit, og indvendigt ses der lysindfald, og fugtaftegn, hvilket indikerer utætheder (foto 9). Omkring skorstenen mod vest (fra opholdsstuen) er der udvendigt foretaget tætning med mørtel mellem tagstenene og selve inddækningen (foto 10). Ventilationen i tagrummet sker dels via tagfod og via isatte tudsten (foto 11). Under flere tudsten, er der indvendigt på loftet opsat spande / baljer. Lægter i tagrummet er generelt opfugtede, særligt mod syd og vest, hvor der er målt ca. 45 % fugtighed (foto 12). Omkring den vestvendte skorsten er lægterne stærkt opfugtede og meget mørke. Der er ved flere tagsten forsøgt tætnet med mineraluld (foto 13). 5
Spærhovederne fremstår også generelt med fugtaftegn, ca. på de øverste 3-5 cm (op mod lægterne). Her er der målt ca. 27 % fugtighed (foto 14). Der er ikke (stikprøvevis) fundet angreb af råd, i hverken spær eller lægter. På tagstenenes underside, er der flere afskalninger / forvitringer, dog særligt på den nordvendte tagflade. Afskalningerne ses liggende på isoleringen (foto 15+16). I selve boligen, er der sporadiske fugtskjolder på loftbrædderne, det forekommer dog kun i boligens vestlige ende, altså omfattende baggang, entre, badeværelse, køkken/all-rum og opholdsstue (foto 17). Skjolderne er dog værst i området omkring skorstenen, hvor der er målt fugt på ca. 26 % (foto 18). Ved de andre områder med skjolder, måles der mellem 5-10 % fugtighed. Ad 1. Konklusion: Ifølge Randers Tegl, som i dag producerer K21 Romerfalstagstenen (RT 808), er de ældre tagsten med ilagte skumbånd, produceret af Lysbro Teglværk, som i slutningen af 1980 erne havde store problemer med afskalninger og forvitringer af deres Romerfalstagsten. Randers Tegl har aldrig i deres model, fra Højslev Teglværk, leveres sten med disse skumbånd. Det må derfor med stor sandsynlighed, konkluderes at stenene er fra Lysbro Teglværk. Kombinationen af en dårlig brænding, og disse skumbånd, gav problemer med indtrængen af fugt, delamineringer, og efterfølgende afskalninger, både ind- og udvendigt. 6
Problemerne var alment kendt i branchen i 2010, året hvor BB besigtiger ejendommen. Alle disse indikationer er til stede, dels på tagfladerne, men også i tagrummet, og har dermed været stærkt medvirkende til den tydelige opfugtning der er på spær og lægter. Samme indikationer, vurderes at have været til stede, da BB besigtiger ejendommen i 2010, dog vil forholdene naturligvis være blevet forværret i de seneste ca. 5,5 år. Den løse og revnede kit langs rygninger og grater, samt ved skotrender, medfører ligeledes stor risiko for indslag af slagregn, og vil medføre en forøget opfugtning af de underliggende trækonstruktioner. Det vurderes at disse forhold i nogen grad har været synlige ved BB s besigtigelse i 2010, dog vil forholdene være blevet forværret i de seneste ca. 5,5 år. Samlet set vurderes tagets teoretiske levetid at være overskredet, og vil løbende påføre tag- og loftkonstruktion fugtskader. De konstaterede fugtskjolder på lofterne i boligen, vurderes dog ikke kun at stamme fra indslag af vand ved tagstenene. Her tilskrives de forholdsvis store tudsten også en del af årsagen, idet der ved kraftig slagren og fygesne, forholdsvis let vil kunne komme vand og sne ind i tagrummet, og dermed videre ned på lofterne. Det må derfor antages at fugtskjolderne på lofterne, i nogen grad har været synlige ved BB s besigtigelse i 2010, men ligeledes er blevet forværret i de seneste 5,5 år. Fugtskjolder omkring skorstenen, både i tagrummet, og i selve boligen, vurderes ligeledes at have været til stede ved BB s besigtigelse. Det skal dog bemærkes at dette er anmeldt og dækket i en tidligere skade, men endnu ikke udbedret af KK. 7
Ad 1. Fejl og forsømmelser: I tilstandsrapporten er boligen litreret som Bygning A, og carporten som Bygning B. Da carporten er integreret, burde denne være litreret sammen med boligen, altså Bygning A som Beboelse/carport. I tilstandsrapporten er der, for bygning A, under pkt. 8.1 Tagbelægning anført: (K1) Tagsten er med mindre afskalninger på tagfladerne. Rygningskit ved teglsten/rygning er med revnedannelser, og med mindre udfald. Note: Teglsten med begyndende afskalninger afskalninger er med til at nedbryde teglstenene. Den oplagte sten er en Højslev af typen K- 21. Der vil være risiko for ødelæggelser. Der ses dog ikke utætheder. Skadesteksten indikerer tydeligt at der er risiko for skader, også selvom der ikke ses utætheder (rapporten er udarbejdet i julimåned). Karakteren K1 svarer dog ikke til skadesteksten. Her skal der gives K3. Ydermere anføres i samme punkt: (K3) Enkelt tagsten er slået i stykker, oplyst af sælger. Note: Teglsten der er i stykker kan give vandindtrængen på underliggende konstruktioner. Punktet er fyldestgørende og præcis. I tilstandsrapporten er der, for bygning B, under pkt. 8.1 Tagbelægning anført: (K3) Tagbelægning er af typen K-21, hvor der findes en del afskalninger. Tagrygningskit er revnet og har mindre udfald. Note: Se i øvrigt under tagbelægning litra A. Skadesteksten er fyldestgørende, dog bør noten ikke henvise til en anden litrering, men mere beskrive risikoen ved skaden. 8
Samlet set beskriver BB risikoen ved den oplagte tagsten, ud fra de synlige skader og indikationer, men giver dog en forkert karakter for så vidt angår den del der vedrører taget over boligen. BB tillægger ikke de anvendte tudsten nogen særlig betydning, hvilket er en fejl. De vil med stor sandsynlighed, medvirke til indslag af slagregn og fygesne. BB nævner ikke de formodentlig synlige fugtskjolder på lofterne i boligen, hvilket er en fejl. Ad. 1. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport skal beboelse og carport være litreret under samme bygning og følgende skader burde fremgå: (K3) Tagsten fremstår generelt med forvitringer og afskalninger, både ud- og indvendigt, og er under begyndende nedbrydning. Note: Den oplagte tagsten er af typen K21, der erfaringsmæssigt nedbrydes hurtigere end andre teglsten. Delamineringerne og afskalningerne vil medføre forøget risiko for indtrængen af fugt til spær, lægter mv. (K3) Der er løst, revnet og udfalden kit langs rygninger og grater. Note: Der vil være risiko for indslag af slagregn og fygesne, som kan medføre fugtskader på spær, lægter mv. (K3) De anvendte tudsten / ventilationssten, har en meget stor åbning Note: Ved slagregn og fygesne kan det ikke udelukkes at der kan komme indslag i tagrummet, der kan medføre fugtskader på spær, lægter mv. (K1) Der ses flere fugtaftegn på spær og lægter. Note: Skyldes primært de nævnte skader på tagstenene, som forårsager en kraftig opfugtning. Indslag fra tudstenene kan også have en medvirkende årsag. 9
(K0) Der ses fugtskjolder på loftbrædderne, dog kun i den vestlige del af boligen. Note: Skyldes formentlig de nævnte utætheder ved hhv. tagsten og tudsten. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: En udskiftning af tagsten og lægter vil være nødvendigt. De nuværende tagsten og lægter skal fjernes og bortskaffes. Lægterne kan ikke genbruges, dels grundet opfugtning men også deres dimension, som ikke længere må anvendes. Der skal oplægges et undertag, eks. af banevare, dog egnet og godkendt til den valgte tagbelægning. Efterfølgende skal der monteres afstandslister, nye lægter, og fodplader. Det forventes at de nuværende tagrender, rendejern og tagnedløb kan genbruges. Der oplægges nye Højslev K-21 Teglsten fra Randers Tegl med tilhørende rygninger, inddækninger, hætter mv. Det i sagen fremlagte tilbud på 316.168,04 kr. inkl. moms (ex. stillads) vurderes at være fornuftigt. Udgiften over carporten udgør ca. 65.000 kr. inkl. moms. Stilladsomkostningen på 37.500 inkl. moms vurderes at være alt for høj, og bør kun koste ca. 12.000 inkl. moms. Heraf udgør udgiften over carporten ca. 2.500 kr. inkl. moms. Lofterne i baggang, entré, badeværelse, køkken/all-rum samt opholdsstue kan ludbehandles for ca. 7.500 kr. inkl. moms. Ad 1. Forbedringer: I det taget er ca. 19 år gammel, fastsættes restværdien på tagstenene til 79,6 %, jf. Skafor s Levetidstabeller, Forsikring og Pension, oktober 2001. 10
Der er anvendt tabellen for mangelfuldt vedligehold/udsat miljø idet der er tale om en uhensigtsmæssig konstruktion (materiale). Samlet: 79,6 % x 316.168,04 kr. = 251.669,76 kr. Carport: 79,6 % x 65.000 kr. = 51.740 kr. Der beregnes ikke forbedringsværdi af omkostningen til stillads. Ludbehandling af lofter vurderes ikke at påføre forbedringer. Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: KK oplyser at der tidligere har været anmeldt en skade omkring skorstenen som BB / EBAS har dækket med 3.800 kr. Denne skade er ikke udbedret, og KK er indstillet på at beløbet fratrækkes en evt. erstatning i nærværende sag. Ad 1. Eventuelt: Ingen bemærkninger. 11
Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 2. Ulovlig bygning på ejendommen. Ad 2. Der kunne konstateres følgende: I grundens sydvestlige hjørne er der opført et udhus på ca. 27 m². Ydervæggene er af træ, og tagdækningen er af tegl, samme type som på bolig/carport. På BBR-meddelelse af 2. februar 2016, fremgår bygningen som værende opført med ydervægge af mursten (tegl, kalksten, cementsten) og tagdækning af tegl. Bemærkninger for bygningen er anført med redskabshus. Ad 2. Konklusion: De på BBR-meddelelsen oplysninger om ydervæggene, svarer ikke til de faktiske forhold, idet disse er af træ. I tilstandsrapporten er der under afsnittet bemærkninger ikke markeret afvigelser i forhold til BBR. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Jf. Håndbogen for Huseftersynsordningen fremgår der følgende i afsnit 5.02.1: Det er ikke et krav, men det kan dog anbefales, at den bygningssagkyndige oplyser om eventuelle åbenlyse afvigelser i forhold til BBR-ejermeddelelsen i tilstandsrapporten. Dette gælder både antallet af bygninger, deres arealer samt oplysninger om de enkelte bygninger, så tilstandsrapporten bliver så retvisende som muligt. Dette gøres praktisk ved at sætte kryds under "Bemærkninger" i punktet: "5. Er der afvigelser i forhold til BBR?" Det skal skrives med ja/nej og angivelse af litra på bygningen. 12
Da gennemgangen er visuel, skal der ikke foretages en egentlig opmåling af ejendommen, eller en detaljeret gennemgang af oplysningerne i BBRejermeddelelsen sammenholdt med bygningernes indretning på stedet. Det kan i en tilstandsrapport ikke forventes oplyst at bygningens materialer afviger i forhold til de faktuelle forhold. Det kan ydermere ikke forventes at BB har kendskab til gældende lokalplaner, hvori det skulle fremgå at udhuse i området, skal opføres med murede facader. BB har således ikke lavet fejl eller forsømmelser. Ad. 2. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: Under afsnittet bemærkninger i pkt. 5 kunne BB have markeret en afvigelse med følgende bemærkning: Udhusets ydervægge ses at være opført i træ, og ikke i mursten, som angivet i BBR. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ingen bemærkninger. Ad 2. Forbedringer: Ingen bemærkninger. Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Ingen bemærkninger. Ad 2. Eventuelt: 13
FOTOBILAG / J.nr. 15159 Foto 1 Oversigtsbillede set fra nordvest den integrerede carport ses til venstre. Foto 2 Oversigtsbillede set fra sydvest 14
Foto 3 Oversigtsbillede set fra nordøst. Foto 4 Udhuset i den sydvestlige ende af grunden bemærk træfacaderne. 15
Foto 5 Tydelige større afskalninger nederst på tagstenene. Foto 6 Eksempel på løst og revnet kit langs rygninger / grater. 16
Foto 7 Eksempel på en revnet sten ved en grat. Foto 8 Mos på den nordvendte tagflade bemærk også her både afskalninger, samt en enkelt udskiftet tagsten. 17
Foto 9 Ved skotrenden mod sydvest, ses der utætheder og fugtskjolder. Foto 10 Tætning med mørtel mellem tagsten og skorstensinddækning bemærk tudstenen. 18
Foto 11 Eksempel på den anvendte tudsten med en opsat balje under denne (dog uden vand i ved besigtigelsen). Foto 12 Fugtmåling på lægter mod vest ca. 45 % 19
Foto 13 Stærkt opfugtede lægter ved skorstenen bemærk tætningen med mineraluld. Foto 14 Fugtmåling på spærhoved mod vest ca. 27 %. 20
Foto 15 Afskalninger på tagstenenes underside bemærk skumbåndet. Foto 16 Kraftige afskalninger liggende på isoleringen her mod nord. 21
Foto 17 Fugtskjolder på loftbrædderne i boligen. Foto 18 Større opfugtning af loftet i området omkring skorstenen. 22