20 November 2009 6 Farvel til glødepæren Europa-Kommissionen har besluttet, at glødepæren skal udfases inden 2012. 8 Bygningsgennemgang Læs mere om den årlige bygningsgennemgang med beboerrepræsentationen. 12 Forstå din varsling Læs mere om varsling af omkostningsbestemt leje.
Kære beboer Dette er det 20. nummer af vores beboermagasin Lejepladsen. Magasinet omdeler vi to gang årligt til beboerne i de udlejningsejendomme, vi administrerer på vegne af vores kunder. Idéen bag magasinet er at give dig indblik i nogle af de emner og områder, der direkte og indirekte berører dit lejeforhold og dermed samarbejdet med Dan-Ejendomme as. I dette nummer af Lejepladsen kan du blandt andet læse om den årlige bygningsgennemgang med ejendommens beboerrepræsentation, ligesom vi har forsøgt at sætte lidt fokus på den praktiske håndtering af kamp- og muskelhunde i ejendomme. Vi har desuden forsøgt at give et bedre indblik i, hvad der ligger bag, når vi varsler omkostningsbestemt husleje på nogle ejendomme. Mange af de udfordringer, vi møder i dialogen med vores beboere, tager afsæt i, at den lovgivning, der regulerer området lejeloven og boligreguleringsloven er kompliceret og svært tilgængeligt stof. Vi forsøger derfor løbende at gøre det svært tilgængelige stof lettere at forstå. Det giver en større tryghed, hvis man er bevidst om sine rettigheder og pligter som lejer. Jeg vil derfor opfordre alle beboere til at rekvirere og læse de informationspjecer, som vi udarbejder. Se nærmere på side 15. God læselyst. Claus Krag, afdelingsdirektør Dan-Ejendomme as kontaktoplysninger Her finder du os: Kontaktpersoner: Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup Telefonnummer 70 30 20 20 Telefaxnummer 70 30 20 21 www.dan-ejendomme.dk info@dan-ejendomme.dk Dan-Ejendomme as regionskontor Saralyst Allé 53, DK-8270 Højbjerg Telefonåbningstider: Mandag torsdag kl. 09.00 16.00 Fredag kl. 09.00 15.00 Almene boliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk Andelsboligforeninger Per Holm, pho@dan-ejendomme.dk Butikscentre Eva Handest Høyer, ehh@dan-ejendomme.dk Bygherrerådgivning Claus Møller Rasmussen, cmr@dan-ejendomme.dk Drift og Vedligehold Claus Møller Rasmussen, cmr@dan-ejendomme.dk Ejendomsservice Peter Blomgreen, pbl@dan-ejendomme.dk Ejerforeninger Per Holm, pho@dan-ejendomme.dk Erhvervs- og boligejendomme Claus Krag, ckr@dan-ejendomme.dk OPP/OPS Lars Olaf Larsen, lol@dan-ejendomme.dk Salg og udlejning af erhvervsejendomme JKE Estate Agents Jan Kristensen, jk@jke.dk Erik W. Bundesen, ewb@dan-ejendomme.dk Kollegie- og ungdomsboliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk Lejepladsen udsendes til lejere i private boligejendomme administreret af Dan-Ejendomme as. Lejepladsen udgives af Dan-Ejendomme as, Tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup, + 45 70 30 20 20 (tlf.), + 45 70 30 20 21 (fax) / Dan-Ejendomme as, Saralyst Allé 53, 8270 Højbjerg, info@dan-ejendomme.dk, www.dan-ejendomme.dk. Ansvarshavende redaktør: Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør. Redaktionsudvalg: Claus Krag, afdelingsdirektør og René Larsen, afdelingsdirektør. Illustration på side 4-5 udlånt af YouSee. Fotos: Carsten Andersen, istock, Colourbox, Steffen Roland og egne. Layout og produktion: meyer & bukdahl as. Tryk: Printdivision. Oplag: 29.000 stk. Eftertryk kun ifølge aftale og med kildeangivelse. Der tages forbehold for trykfejl.
Flere muligheder for selv at vælge måden du vil se tv på Det var givetvis meget lettere at se tv, dengang der kun var én dansk kanal. Meget har ændret sig siden. Skærmen har fået farve, lyden er blevet bedre, billederne skarpere, og danskerne kan vælge mellem mange kanaler fra ind- og udland, analoge og digitale signaler, formater og definitioner. Forvirret? Forståeligt! For hvad skete der egentlig i de danske tv-hjem efter 31. oktober 2009? Af projektleder (kommunikation) Mads Aude, YouSee 31. oktober 2009 blev de tv-signaler slukket, der hidtil har været sendt via luften, og som har kunnet hentes ned til skærmen med en almindelig stueantenne og intet andet. Disse signaler sendtes som det, der teknisk hedder analoge signaler, men fremover vil tv til almindelige stueantenner kun blive sendt som digitale signaler. En verden af muligheder Den del af de danske tv-forbrugere, der anvendte de analoge tv-signaler gennem luften, skulle derfor inden 1. november beslutte sig for, hvad de ville gøre, hvis de fortsat ville se tv. Og de havde rigtig mange muligheder at vælge imellem: De kunne fortsat vælge at bruge en antenne i stuen eller på loftet. Til denne løsning krævede det, at de anskaffede sig en digital boks eller et tv med digital DVB-T tuner. Digitale signaler stiller store krav til antenneforholdene, så en stueantenne vil ofte ikke kunne klare det. Hvor en tagantenne er nødvendig, er denne løsning ikke anvendelig i etagebyggeri, da den vil medføre en skov af antenner. 3
Teknisk tv-leksikon Analogt tv Analogt tv ligger i frekvensbånd, og man skal indstille sit tv på rette frekvens for at modtage den tv-kanal, man ønsker. Det analoge signal er mere følsomt over for forstyrrelser end digitalt tv. Hos blandt andet You- See og Stofa fortsætter distributionen af analogt tv. Digitalt tv Der findes fire forskellige typer af digitalmodtagere, som enten kan være integreret i tv et eller købes som en digital modtagerboks. De fleste skærme laves i dag med en DVB-T tuner, og oftest også med en DVB-C tuner. Derfor er det vigtigt, at du når du vælger din fladskærm sørger for at vælge en skærm, der understøtter det tv-signal, du modtager. Modtager du som langt de fleste danskere dit tv-signal via kabel, skal du altså købe en skærm med indbygget DVB-C tuner, hvis du vil slippe for at købe en digital modtagerboks. Dog er det kun med en digital modtagerboks, at du får adgang til de spændende digitale muligheder som Video On Demand, StartForfra og andre digitale tjenester. DVB-C: Digital Video Broadcasting, Cable. Det signal du får fra YouSee og Stofa. Her er tale om kabelbaseret digital tvudsendelse. DVB-T: Digital Video Broadcasting, Terrestial. Det signal som Boxer nu er udnævnt som gatekeeper for, når det gælder de kanaler, der ikke er gratis. Her er tale om digitale tv-udsendelser til antennemodtagelse. DVB-S: Digital Video Broadcasting, Satellite. Det signal man modtager fra Viasat eller Canal Digital. Her er tale om satellitbaseret digital tv-udsendelse. DVB-H: Digital Video Broadcasting, Handheld. Det signal du modtager på din mobiltelefon eller PDA, når du eksempelvis ser mobil-tv. Ønskede de kun at modtage de licensbetalte kanaler fra DR samt TV 2 s hovedkanal, skal de ikke betale for disse kanaler. Og ønskede de yderligere tvkanaler på dette net, skulle de tegne et abonnement hos Boxer. En anden løsning var at abonnere på enten kabel- eller parabol-tv hos eksempelvis YouSee eller Viasat. Eller vælge en IPTV-løsning, hvor signalet sendes over bredbåndsforbindelsen, eksempelvis TDC TV. Hvad ændrede sig for mig efter 31. oktober 2009? For langt de fleste danskere betød skiftet ingenting. De fleste modtager nemlig i dag tv enten via kabel, satellit eller bredbånd. Og de skulle ingenting foretage sig for stadig at kunne se fjernsyn, Deres signal fortsætter nemlig i bedste velgående efter oktober 2009. fortsætte dit abonnement, som du plejer, skulle du intet foretage dig. Har du flere tv-apparater i husstanden, vil du også her fortsat kunne se forskellige tvkanaler på forskellige skærme samtidigt, uden at du behøver at anskaffe dig en digital boks. Hos YouSee kan du se digitalt tv i alle rum på dit abonnement, men uden et kort eller en boks, som er nødvendigt hos de fleste andre udbydere. YouSee har siden 15. september 2009 sendt det digitale signal ukrypteret, så har du et eller flere fjernsyn med DVB-C-modtager, har du kunnet se digitalt tv fra denne dato. At langt de fleste danskere ikke behøvede gøre noget, er et vigtigt men også et svært budskab at få fortalt de mange hjem, der via deres boligforening eller fællesantenneanlæg abonnerer på eksempelvis kabel-tv. Frem til november blev der dagligt i medierne bredt orienteret om, at mange skulle gøre noget for at undgå sort skærm til november. En sandhed, der kun gjaldt, hvis du udelukkende brugte egen antenne og ikke allerede havde sørget for at anskaffe dig digitalt udstyr hertil. Digitalt tv en gammel nyhed Digitalt tv er jo ikke nyt i sig selv. Parabol-tv har længe næsten udelukkende været sendt digitalt, og YouSee har i mere end 10 år tilbudt danskerne valgmuligheden mellem den traditionelle analoge løsning og så de noget skarpere digitale muligheder. Den digitale teknik De store kabel-tv-udbydere som YouSee og Stofa har begge meldt ud, at de fortsat vil distribuere de mest sete tv-kanaler både analogt og digitalt. Så er du allerede kabel-tv-kunde, og ønsker du at 4
Fremtidens MPEG I dag komprimeres mange tv-kanaler i den standard, der hedder MPEG-2. Men en mere effektiv komprimeringsstandard, der hedder MPEG-4 benyttes også. De fleste digitale HD-bokse kan afkode begge standarder. MPEG-2 standarden udfases dog i 2012, og derfor er det mere fremtidssikkert at købe en digital modtagerboks i MPEG-4 standard. MPEG-2 En standard, der komprimerer lyd- og billedsignal, når det transmitteres. MPEG-2 bruges i dag til at sende digitalt tv. MPEG-4 En standard, der komprimerer lyd- og billedsignal, når det transmitteres. MPEG-4 er mere effektiv end MPEG-2, så der kan sendes flere tv-kanaler over samme båndbredde. Den nye HD-kanal fra DR, som lanceres 1. november, kræver MPEG-4. SDTV Standard Definition. De fleste digitale kanaler sendes i dag i SD-billedkvalitet. Signalet kan sende både 4:3 og 16:9 format. HDTV High Definition TV. Høj billedkvalitet med mange flere billedpunkter. Det giver et meget detaljeret billede, der er op til fem gange bedre end det analoge signal. giver både plads til flere tv-kanaler, nye muligheder og tjenester og markant bedre billed- og lydkvalitet. En væsentlig grund til, at interessen for digitalt tv vokser så kraftigt lige nu, er at der er godt gang i salget af større og større tv-skærme. Jo større skærm, jo bedre tv-signal er der brug for. Mens det analoge signal fint kan benyttes til de mindre tv-skærme i hjemmet, forudsætter de store skærme digitale signaler for at få den optimale billedkvalitet. Hos kabel-tv-udbyderne vil du, selv om du skulle vælge en digital løsning, også kunne se det analoge signal. Selv om du vælger at koble din fladskærm i stuen op til lækre digitale billeder, vil børnene på deres værelse stadig kunne se det helt almindelige analoge signal uafhængigt af, hvad skærmen i stuen er indstillet til. Det skarpeste billede Digitalt tv kan sendes i to forskellige kvaliteter. Den ene hedder SD (Standard Definition), den anden HD (High Definition). HD har en langt højere opløsning, som giver skarpere billede med mange flere detaljer. På den større skærm føles det næsten som selv at være til stede i tv-udsendelsen. Den rigtige skærm vil i dette tilfælde være en skærm, der er HD ready eller Full HD, hvilket betyder, at skærmen kan modtage den høje opløsning, som HD-formatet kræver. Derudover kræver det en HD-boks at kunne modtage HDTV. At et tv er mærket som HD ready eller Full HD betyder alene, at tv et er i stand til at vise billeder i HDkvalitet. Og lige præcis den slags tv kommer der mere og mere af, bortset fra Boxer satser de fleste operatører nemlig på HD-indhold. Hvad så nu? Alle med kabel-, parabol- eller bredbånds-tv kan uden problemer fortsætte med at se tv på både deres billedrørs-tv og på deres fladskærm i mange år endnu. 5
Farvel til glødepæren goddag til sparepæren Glødepæren slutter inden 2012. Allerede i september var det slut med 100 W-pæren. Af Aksel Brinck, BEDREHJEM Udskift tre almindelige 60 watts pærer, der er tændt i 4 timer om dagen, med elsparepærer Reduktion i kg CO 2 pr. år 110 Besparelse i kr. 405 Se flere spareråd på www.1tonmindre.dk. Kilde: www.1tonmindre.dk Det er ved at være slut med den gode, gamle men meget energislugende glødepære. Europa-Kommissionen har besluttet, at glødepæren skal udfases inden 2012, og allerede fra september var det slut med 100 W-pærer. Hvad skal man så købe? Ja, hvis du vil spare rigtig mange penge på elregningen, skal du udskifte dine glødepærer med sparepærer, også kaldet A-pærer. 6
Spar 70 kr. årligt ved at skifte én glødepære Ifølge projektleder Poul Erik Pedersen fra Elsparefonden bruger sparepæren fire til otte gange mindre strøm end glødepæren. Samtidig lyser sparepæren i 6.000 15.000 timer mod typisk 1.000 timer for en glødepære. Så det er endnu et stort plus ved at skifte, også selv om sparepæren i indkøb er dyrere end glødepæren. For hver glødepære, du udskifter til en sparepære, får du ifølge Elsparefonden en årlig besparelse på cirka 70 kr. på elregningen, hvis du har pæren tændt tre timer om dagen. Desværre er lyskvaliteten fra de fleste energisparepærer ikke optimal. Mange mennesker opfatter lyset fra sparepæren som koldt, blåligt eller gråt, hvor glødepæren giver et varmt og behageligt lys. Sparepæren egner sig da heller ikke til at læse ved, ligesom det heller ikke er godt at bruge den over køkkenbordet eller andre steder, hvor du er virksom længe. Lysekspert og arkitekt Asger Bay Christiansen, der hyppigt i medierne har kritiseret sparepærens lyskvalitet, bruger i dag selv 90 procent sparepærer, når han installerer lys. Brug dem ikke, hvor du laver mad, ved dit arbejds- og spisebord, og hvor børnene leger og skal indlære farver, råder han. På de kritiske steder kan man i stedet vælge halogenpærer eller de nye LED-lamper, som begge har et mere behageligt lys end de fleste sparepærer. Asger Bay Christiansen peger dog på, at der i dag findes en række sparepærer med acceptabelt lys, nemlig pærer, som Elsparefonden har testet og givet et Elsparemærke. Her får man det mest naturtro lys og den bedste udnyttelse af strømforbruget. Sådan sammenligner du effekten Hvis du er vant til en 40 W- glødepære, skal du ikke have en 40 W-sparepære, 40 W-glødepære men en sparepære med 7 W sådan angives det på pakningen. 7 W-sparepære I praksis skal du dog gå et hak op og vælge en 11 W-sparepære. 11 W-sparepære Seks sparepærer med god lyskvalitet Disse pærer er alle anbefalet af Elsparefonden, som også har udregnet elbesparelsen. Dæmpbar Dæmpbar Produkt: Philips Genie 8 år Produkt: Philips Softone 8 år Produkt: Megaman CTO 109i/Softlight Produkt: Megaman GK 715 S Produkt: Megaman WL 218d Produkt: Osram Dulux Superstar Form: Stavformet, lille fatning Form: Pæreformet, stor fatning Form: Pæreformet, lille fatning Form: Pæreformet, stor fatning, dæmpbar Form: Stavformet, stor fatning, dæmpbar Form: Stavformet, stor sokkel Levetid: 8.000 timer Levetid: 8.000 timer Levetid: 15.000 timer Levetid: 10.000 timer Levetid: 10.000 timer Levetid: 10.000 timer Effekt: 5 watt Effekt: 12 watt Effekt: 9 watt Effekt: 15 watt Effekt: 18 watt Effekt: 24 watt Pris: 39,95 kr. Pris: 69,95 kr. Pris: 94,95 kr. Pris: 149,95 kr. Pris: 169,95 kr. Pris: 79,95 kr. Forhandler: Superbest, Silvan Forhandler: Superbest, Silvan Forhandler: XL Byg og Lysmesteren Forhandler: Lysmesteren Forhandler: XL Byg og Lysmesteren Forhandler: XL Byg, Bauhaus, Bilka Spar: 238 kr. på elregningen i pærens levetid Spar: 595 kr. på elregningen i pærens levetid Spar: 372 kr. på elregningen i pærens levetid Spar: 698 kr. på elregningen i pærens levetid Spar: 884 kr. på elregningen i pærens levetid Spar: 1.178 kr. på elregningen i pærens levetid 7
Bygningsgennemgang i dialog med beboerrepræsentationen Hvert år indkalder vi beboerrepræsentationen til bygningsgennemgang. Formålet med dette møde er at orientere om vedligeholdelsesplanen for ejendommen. Af teknisk direktør Claus Møller Rasmussen På langt hovedparten af de ejendomme, vi administrerer, udarbejder vi 10-årige drifts- og vedligeholdelsesbudgetter for ejendommene. Planerne ajourføres typisk en gang årligt. Endvidere gennemfører vi årligt en bygningsgennemgang sammen med bebo- errepræsentationen, hvis der er etableret en sådan på ejendommen. Ved bygningsgennemgangen orienterer vi om vores planer og forventning samt giver information, hvis der er ændringer i planerne. Der kan for eksempel være opstået nye muligheder eller behov, som vi skal have indført i vedligeholdelsesplanen. 8
Til bygningsgennemgangen taler vi om, hvordan man vedligeholder ejendommen, og hvad der er sat af på næste års budget. Ofte har beboerne ønsker. Det kan for eksempel være nye bænke, at få ordnet kælderen eller et nyt cykelskur. Vi tilstræber at afholde gennemgangen inden sommerferien, så eventuelle nye budgetforslag kan medtages ved budgetindstillingen til ejendommens ejer, som typisk finder sted umiddelbart efter sommerferien. Det primære formål med bygningsgennemgangen er at få et positivt og konstruktivt samarbejde med den siddende beboerrepræsentation på ejendommen. Vi oplever, at bygningsgennemgangen stimulerer en sund dialog mellem udlejer og beboerrepræsentationen, siger Lars Hay Schmidt, som er gruppeleder i Drift & Vedligehold hos Dan-Ejendomme as. Hvordan foregår bygningsgennemgangen? I bygningsgennemgangen deltager repræsentanter fra beboerrepræsentationen og repræsentanter for Dan-Ejendomme as. Vi er ofte repræsenteret af varmemesteren, en projektleder eller en anden bygningskyndig. Selve bygningsgennemgangen finder naturligvis altid sted ude på ejendommen. Her medbringer projektlederen ejendommens gældende vedligeholdelsesplan, som beskriver de forventede aktiviteter på ejendommen. Drifts- og vedligeholdelsesplanerne er ikke til eksternt brug, men er et internt arbejdsredskab for os. Planerne er dynamiske og ajourføres årligt, og vi udleverer dem derfor aldrig til beboerne, men vælger i stedet at informere om de større tiltag på ejendommene, fortæller Lars Hay Schmidt. Det er vedligeholdelsesplanerne, der danner grundlag for de endelige budgetter. Med udgangspunkt i bygningsgennemgangen holdes efterfølgende et møde mellem beboerrepræsentationen og projektlederen. Til bygningsgennemgangen taler vi om, hvordan man vedligeholder ejendommen, og hvad der er sat af på næste års budget. Ofte har beboerne ønsker. Det kan for eksempel være nye bænke, at få ordnet kælderen eller et nyt cykelskur. Disse ønsker tager vi med i vores overvejelser og eventuelle indstilling til ejendommens ejere ved budgetindstillingen, siger Lars Hay Schmidt. Han fortæller også, at gennemgangen er ment som en orientering, men at den samtidig er med til at sikre en direkte kommunikation med lejer og udlejer. Mange idéer fra beboere Selv om det er vores opgave som ejendomsadministrator at udarbejde vedligeholdelsesplaner, er vi meget interesserede i at få input fra beboerne. Beboerne er derfor altid velkomne til at komme med forslag til vedligeholdelsesarbejde, ændringer eller forbedringer. Alle den enkelte beboers forslag og idéer skal videregives til beboerrepræsentanterne, som til bygningsgennemgangen vil drøfte dem med os, fortæller Lars Hay Schmidt. 9
Lars Hay Schmidt, gruppeleder i Drift & Vedligehold, Dan-Ejendomme as Ved bygningsgennemgangen drøftes derfor ofte forhold og idéer, som beboerne har bemærket i deres dagligdag på ejendommen, og som den bygningssagkyndige måske ikke har haft mulighed for at lægge mærke til ved kontrolbesøg på ejendommen beboerne har trods alt deres daglige gang på ejendommen. Hvis udlejer godkender forslagene, vil vi indarbejde dem i ejendommens vedligeholdelsesplan for fremtiden. Generelt er vi rigtig glade for at modtage forslag og idéer fra beboerrepræsentationen. Derfor vælger Dan-Ejen- domme as også som regel at rådføre sig med beboerrepræsentationen, inden der fx vælges farve ved maling af opgange, fortæller Lars Hay Schmidt og bemærker til slut: Men naturligvis opstår der altid en vis snak om prioritering af de midler, der er til rådighed. Man skal tænke på, at vi altid opprioriterer ejendommens klimaskærm mv., og beboerne er forståeligt nok oftest mere interesseret i at tale om de synlige ting i opgangen og lignende forhold på ejendommen. I ni ud af ti tilfælde ender vi dog med at få klaret tingene ved almindelig dialog. I bygningsgennemgangen deltager repræsentanter fra beboerrepræsentationen og repræsentanter for Dan-Ejendomme as. 10
Flyt ind i dag... Tinghaven, Søborg Dan-Ejendomme as står for udlejning af PKA A/S byggeri, Tinghaven, i Søborg. Tinghaven ligger på Tinghøjvej, som er centralt beliggende i forhold til transport- og indkøbsmuligheder. Bebyggelsen består af 82 boliger på mellem 77 og 104 m 2. Hver bolig har altan og er udstyret med alle hårde hvidevarer og skabe. Hvis du vil vide mere om lejlighederne, så klik ind på www.tinghaven-soeborg.dk. Revyhaven, Frederiksberg Dan-Ejendomme as står for udlejning af PensionDanmarks nybyggeri, Revyhaven, på Frederiksberg med en beliggenhed tæt på Metroen og gode indkøbsmuligheder. Byggeriet består af 97 boliger fordelt med 19 forskellige typer, der varierer i størrelse fra 62 134 m 2, og fordelt på 1, 2, 3 eller 4 værelser. Alle lejligheder har store altaner, god rumopdeling og diverse moderne installationer. Hvis du vil vide mere, så besøg www.revyhaven.dk. Flintholm Have, Frederiksberg Dan-Ejendomme as står for udlejningen af PBU, Pædagogernes Pensionskasses ejendomme, herunder Flintholm Have, der består af 86 unikke boliger, som varierer i størrelsen 82 162 m 2 fordelt på 2-4 værelser. Flintholm Have er et kvalitetsbyggeri med mange muligheder. Alle lejligheder har optimale lysforhold, og der er anvendt de bedste materialer. Der er stor parkeringskælder under bebyggelse, hvor man kan leje en parkeringsplads pr. bolig. Du kan læse mere om Flintholm Have på www.flintholmhave.dk. 11
Forstå din varsling Varsling af omkostningsbestemt leje sker typisk i september, så lejeforhøjelsen kan træde i kraft den 1. januar. Af cand.jur. Pernille Husen Hvad er omkostningsbestemt leje? Omkostningsbestemt leje bygger på et princip om, at udlejer skal fastsætte lejen i forhold til de udgifter, der er ved at drive ejendommen. Udlejer kan ifølge boligreguleringslovens 7 varsle lejeforhøjelse, hvis den leje, der opkræves, ikke kan dække driftsudgifterne og afkastet af ejendommen. Udgifterne omfatter skatter, afgifter, renholdelse, administration, forsikring og lignende. Renholdelse omfatter bl.a. udgifter til vicevært, vinduespudsning og snerydning. Afkastet er forrentning af udlejers investeringer i ejendomme. En del af den omkostningsbestemte leje er vedligeholdelseshensættelser. Udlejer har pligt til at hensætte nogle bestemte beløb pr. m 2 pr. år til vedligeholdelse af ejendommen. På alle ejendomme bliver der hensat til en såkaldt 18 konto. Hvis den ejendom, du bor i, er opført før 1970, bliver der også hensat til en 18 b-konto hos Grundejernes Investeringsfond. Vedligeholdelseshensættelserne reguleres hvert år med stigningen i nettoprisindekset. Hvis dit lejemål har en indvendig vedligeholdelseskonto, vil beløbet hertil også blive reguleret i forbindelse med varslingen af omkostningsbestemt leje. Selve varslingen Når vi varsler omkostningsbestemt leje, er der forskel på varslingen, afhængigt af, om der er beboerrepræsentation i din ejendom eller ikke. I ejendomme uden beboerrepræsentation får du flere oplysninger sammen med din varsling, end hvis der er beboerrepræsentation. I ejendomme med beboerrepræsentation får beboerrepræsentationen på vegne af alle lejere i ejendommen de nødvendige oplysninger for at kunne tage stilling til varslingen. Vi beskriver her det materiale, du får, og i de tilfælde, hvor der er forskel på materialet afhængigt af om der er beboerrepræsentation på din ejendom eller ej har vi beskrevet begge situationer. Det omkostningsbestemte budget Sammen med varslingen får du ejendommens omkostningsbestemte budget. Det er vigtigt at holde sig for øje, at et omkostningsbestemt budget ikke er et almindeligt budget. Det er bl.a. ikke alle udlejers udgifter på ejendommen, der må tages med på budgettet. Udgifterne skal vedrøre den daglige drift af ejendommen det vil sige ikke vedligeholdelsesudgifter. Udlejer skal også kunne dokumentere de udgifter, der er taget med på budgettet. Derfor er det som udgangspunkt udlejers udgifter i året før varslingen (det vil sige cirka fra 1. september foregående år til 31. august indeværende år) inklusive dokumenterede stigninger, der er grundlaget for de enkelte poster. Af budgettet kan du se, hvad de enkelte udgifter var sidst, der blev varslet omkostningsbestemt leje, og hvad de er nu. I forlængelse af budgettet kan du se den samlede stigning for ejendommen, og nederst kan du se beregningen af din del af ejendommens samlede stigning. Varslingsbrevet I varslingsbrevet får du oplyst, at ejendommens driftsudgifter og/eller afkast er steget. Du får også oplyst den samlede lejeindtægt for de lejemål i ejendommen, der har omkostningsbestemt leje. Hvis dit lejemål har en indvendig vedligeholdelseskonto, vil beløbet hertil blive reguleret i forbindelse med varslingen af omkostningsbestemt leje. I brevet er der herefter en specifikation af din samlede leje med en sammenligning af din nuværende leje og din fremtidige leje. Den samlede leje, du betaler for din lejlighed, kan indeholde flere poster ud over den omkostningsbestemte leje. Der vil typisk være tale om lejetillæg på grund af forbedringer enten af ejendom- 12
men (fx nye vinduer) eller af din egen lejlighed (fx nyt køkken). Ejendomme med beboerrepræsentation Hvis beboerrepræsentationen har haft bemærkninger til varslingen, får du det oplyst i varslingsbrevet. Hvis beboerrepræsentationen allerede på varslingstidspunktet har godkendt varslingen, får du det også at vide. Hvis ikke der har stået noget i varslingen, vil du omkring 7 uger efter, du har modtaget din varsling, få et brev, som fortæller dig, om beboerrepræsentationen har godkendt varslingen. Du har som lejer ikke i første omgang mulighed for at gøre indsigelse mod varslingen. Det er beboerrepræsentationen, der kan gøre det. Dog er det sådan, at hvis beboerrepræsentationen ikke ønsker at gøre indsigelse mod varslingen, så får du som lejer selv mulighed for at gøre det. Det vil du få nærmere oplysninger om i det brev, du får cirka 7 uger efter varslingen. Ejendomme uden beboerrepræsentation Du får sammen med varslingen og budgettet også regnskabet for vedligeholdelseskontoen ( 18-kontoen). Regnskabet er opgjort for et år. Hvis der er en 18 b- konto, får du en opgørelse fra Grundejernes Investeringsfond med varslingen. I varslingsbrevet får du at vide, hvordan du skal gøre, hvis du ikke kan godkende varslingen og derfor vil gøre indsigelse. Når vi varsler omkostningsbestemt leje, er der forskel på varslingen, afhængigt af, om der er beboerrepræsentation i din ejendom eller ikke. Fakta Hvis du har spørgsmål til din varsling, er du altid velkommen til at kontakte din ejendomsadministrator. 13
www.findbolig.nu vi moderniserer... I 2004 lancerede vi et webbaseret ventelistesystem, FindBolig.nu. Vi har oplevet en stor og meget positiv interesse for portalen og kan primo 2010 præsentere en langt mere brugervenlig version, hvor især de ledige boliger eksponeres i en mere moderne portal. FindBolig.nu har hidtil været en boligportal, hvor vores nuværende kunders kunder har haft mulighed for at skrive sig på venteliste til udvalgte boliger. Med den nye version har vi ønsket at udvide systemet, så der også er mulighed for, at andre udlejere kan eksponere og markedsføre deres ledige lejeboliger, fortæller udviklingschef Dorte Hovgård Hansen. I den nye version har vi også lagt vægt på at gøre systemet mere brugervenligt. Den boligsøgende vil i søgeprocessen få mulighed for at afgrænse søgekriterierne mere præcist, og skærmbillederne vil være mere brugervenlige. Selve præsentationen af det ledige lejemål vil være mere detaljeret, og man vil desuden kunne finde mange relevante oplysninger om både lejemålet, ejendommen og nærområdet. Vi ser frem til at lancere den nye version af FindBolig.nu, og i næste nummer af Lejepladsen vil vi komme mere ind på de mange muligheder, den nye version af FindBolig.nu tilbyder, slutter Dorte Hovgård Hansen. Fakta Modernisering af FindBolig.nu sker i to etaper. Første fase lanceres primo 2010 og vil udelukkende være målrettet eksponering af ledige lejemål. Anden fase vil være målrettet mod det webbaserede venteliste- og indstillingssystem. Vil du vide mere om det nye FindBolig.nu, kontakt udviklingschef Dorte Hovgård Hansen, 39 46 60 85 / dhh@dan-ejendomme.dk. 14
Informationspjecer din adgang til nyttig information om at bo til leje Dan-Ejendomme as udgiver tre pjecer om det at bo til leje i privat udlejningsbyggeri. Pjecerne indeholder nyttig information og orientering om de vigtigste emner vedrørende det at bo til leje i privat udlejningsbyggeri. De tre pjecer indeholder emnerne: Indflytning og vedligeholdelse Ændring af lejen Fraflytning. Bo bedre i din bolig Ud over disse tre pjecer har vi også udgivet informationspjecen Sundt miljø i boligen. Pjecen kommer med gode råd til, hvordan du selv kan medvirke til at skabe gode rammer for et godt og sundt miljø i boligen. Fakta Du kan rekvirere informationspjecerne hos ejendommens vicevært, du kan ringe/maile til din kontaktperson i Dan- Ejendomme as, eller du kan downloade pjecerne fra vores hjemmeside www.dan-ejendomme.dk. Tag korte brusebade på 5 minutter hver dag i stedet for 10 minutter (besparelse pr. person i huset) Reduktion i kg CO 2 pr. år 155 Besparelse i kr. 975 Se flere spareråd på www.1tonmindre.dk. Kilde: www.1tonmindre.dk 15
Links Som hundeejer har du ansvaret for, at din hund ikke generer andre. Nedenfor har vi anført en række hjemmesider, hvor du kan finde flere oplysninger og inspiration til, hvordan du undgår, at din hund generer andre. www.dogtraining.dk Artikler og links til en lang række hundetrænere og terapeuter. www.hunde-info.dk Masser af links og nyttige informationer om hunde, herunder blandt andet adfærdsproblemer. www.netdyredoktor.dk Generelt om dyreadfærd. 16
René Larsen, afdelingsdirektør i Kunder & Kunderapportering, Dan-Ejendomme as Kamp- og muskelhunde i din ejendom Hen over sommeren har der været en del medieomtale om kamp- og muskelhunde, som har overfaldet både hunde og mennesker. I den forbindelse er vi blevet kontaktet af nogle lejere, der spørger, hvorfor vi ikke bare forbyder kamp-/muskelhunde i de ejendomme, vi administrerer? Det lyder ret enkelt, at man vedtager et forbud med bestemte hunderacer i de ejendomme, vi administrerer, fortæller afdelingsdirektør René Larsen, Dan-Ejendomme as. Men så enkelt er det desværre ikke. Vi kan ikke sætte os over loven. Er det lovligt at eje et givent husdyr fx en hund og har man i henhold til ejendommens husorden lov til at holde husdyr, ja så er man i sin gode ret. Husdyr på ejendommen er ofte noget, der skiller vandene i en boligejendom. Blandt andet fordi hundene fra tid til anden gør. Det gode naboskab kommer ofte på en prøve. Vi henstiller derfor altid til, at den enkelte hundeejer uanset hunderace har et personligt ansvar for, at ens hund ikke generer andre lejere i ejendommen, fortæller afdelingsdirektøren. Hunde, der generer omgivelserne, kan vi forlange fjernet og i sidste ende opsige/ophæve ejerens lejekontrakt med os. Problemet er blot, at det ofte er meget vanskeligt at føre bevis, hvornår en hund er til gene, så det er en meget lang vej at gå. Overordnet er det hundeloven, der regulerer hundehold i Danmark, ligesom der naturligvis i de fleste ejendomme er en husorden, som lejerne er omfattet af. Denne husorden beskriver også, hvilke forhold der gælder i forbindelse med hundehold på den specifikke ejendom. Hvis du føler dig generet? Har din nabo en hund, der er til gene for dig, er det altid en god idé, at du retter henvendelse direkte til hundeejeren for herigennem af få løst problemet. Hundeejeren er formentlig lige så interesseret i et godt naboskab, som du er. Men tal sammen om de problemer, der er. Mange gange er dialogen med din nabo den bedste vej til en acceptabel løsning. Der skal være plads til alle, fortæller René Larsen. Hvis hundeejeren ikke kan eller ikke vil gøre noget ved problemet, kan det blive nødvendigt at gå videre med problemet. Det kan for eksempel ske ved, at du kontakter beboerrepræsentationen i din ejendom. Du kan også vælge at sende en skriftlig klage. Vi vil naturligvis behandle klagen seriøst. Den beboer, der er blevet klaget over, vil naturligvis blive orienteret, så han/hun også får mulighed for at komme med sin version af sagen. Bliver det nødvendigt, kan vi i sidste ende give påbud om, hvordan problemet skal løses. Hundeloven I Danmark har vi en Bekendtgørelse af lov om hunde i daglig tale kaldet hundeloven. Denne lov angiver, hvad der er tilladt og ikke tilladt i forhold til at holde hund. Det er denne lov, der danner grundlag for eventuel håndhævelse af lovovertrædelser i forhold til hundehold. Læs hele bekendtgørelsen om lov om hunde på www.retsinfo.dk. 17
Spørgehjørnet af cand.jur. Pernille Husen send dit spørgsmål til info@dan-ejendomme.dk Spørgsmål: Jeg har lige fået en varsling af lejeforhøjelse og har fået at vide, at jeg ikke kan gøre indsigelse mod den, fordi der er beboerrepræsentation i min ejendom. Hvorfor det, og hvad nu hvis beboerrepræsentationen ikke gør indsigelse, men jeg gerne vil? Svar: Hvis en ejendom er omfattet af boligreguleringsloven, det vil sige, hvis lejen er sammensat af en budgetleje og hensættelser til vedligeholdelse og evt. forbedringsforhøjelser, og ejendommen samtidig har en beboerrepræsentation, så er det beboerrepræsentationen, der har mulighed for at gøre indsigelse mod den. Den enkelte lejer kan ikke selv gøre indsigelse. Du har til gengæld som lejer altid mulighed for at indbringe en sag for huslejenævnet om lejens størrelse for dit lejemål, og hvis du er ude for, at beboerrepræsentationen ikke gør indsigelse, men gerne selv vil have prøvet en lejeforhøjelse, så kan du selv indbringe en sag for huslejenævnet. Når vi varsler lejeforhøjelse på grund af stigning i budgetlejen (omkostningsbestemt lejeforhøjelse), så vil du altid få et brev fra os, hvis beboerrepræsentationen ikke gør indsigelse mod budgettet, hvor vi fortæller, at du nu selv kan indbringe en sag for huslejenævnet. Der er en enkelt undtagelse til dette, og det er, når vi varsler regulering af skatter og afgifter. Her har du som lejer også selv mulighed for at gøre indsigelse mod forhøjelsen. Spørgsmål: Må jeg have kæledyr i min lejlighed? Svar: Som udgangspunkt er der ikke i lovgivningen noget forbud mod at holde kæledyr/husdyr, men det er i langt de fleste lejekontrakter direkte reguleret, om du må holde husdyr. Det betyder, at hvis det står i din lejekontrakt, at du må holde husdyr, så er det tilladt, og modsat hvis der står, det ikke er tilladt, så må du ikke. Husdyrhold kan være yderligere reguleret i husordenen, hvis der findes en sådan for ejendommen. Kæledyr/husdyr omfatter som udgangspunkt hunde, katte, fugle, insekter, krybdyr og lignende. Mindre dyr som hamstere, akvariefisk og småfugle er som udgangspunkt tilladt, men kan være forbudt, hvis det står specifikt i kontrakten eller husordenen. Det gælder dog altid, at kæledyret ligesom den enkelte lejer skal overholde god skik og orden i ejendommen. Hvis kæledyret medfører overtrædelse af reglerne om god skik og orden, og lejer ikke kan sætte skik på dyret efter en påmindelse fra udlejer, vil lejer blive bedt om at afskaffe dyret, og i grove tilfælde kan lejemålet blive opsagt eller ophævet. Spørgsmål: Jeg har lige fået en varsling om lejeforhøjelse på grund af opsætning af postkasser i opgangen. Hvordan kan det være en forbedring, når nu jeg skal ned i stuen for at hente min post i stedet for at få den ind ad døren? Svar: Der er vedtaget nye regler for postbudenes arbejdsmiljø. Disse regler medfører, at postbudene pr. 1. januar 2010 ikke længere skal aflevere posten ind ad brevsprækken i etageejendomme, der er opført før 1974. Derfor er det nødvendigt at opsætte postkasseanlæg i opgangen ved indgangsdøren. Der er tale om en forbedring af lejemålet, fordi du ellers ikke vil modtage din post pr. 1. januar 2010. Hvis du er ældre, gangbesværet eller handicappet, har du mulighed for at søge dispensation hos postmesteren og stadig modtage din post gennem brevsprækken. En sådan dispensation har dog ikke indflydelse på lejeforhøjelsen for postkassen i opgangen, fordi dispensationen kun gælder dig personligt og ikke lejemålet, som stadig vil blive betragtet som forbedret, fordi der er opsat postkasse. Sluk helt for tv, stereoanlæg og DVD frem for at lade dem stå på standby Reduktion i kg CO 2 pr. år 30 Besparelse i kr. 115 Se flere spareråd på www.1tonmindre.dk. Kilde: www.1tonmindre.dk 18
Kort nyt Personalenyt John Krøger økonomidirektør /CFO 1. august startede John Krøger som økonomidirektør/cfo i Dan-Ejendomme as. John kommer fra en tilsvarende stilling hos HCS A/S Transport & Spedition. Peter Blomgreen driftschef i Ejendomsservice 1. september 2009 startede Peter Blomgreen som driftschef i Dan-Ejendomme as Ejendomsservice. Peter kommer fra en stilling som facility manager hos Flügger A/S. Lasse Rüsz statsaut. ejendomsmægler For at styrke kompetencerne yderligere i boligudlejningsafdelingen har vi pr. 15. april 2009 ansat statsaut. ejendomsmægler Lasse Rüsz. Lasse vil blandt andet være ansvarlig for projektudlejning/-salg, ligesom han med henblik på at mindske tomgang skal optimere udlejning af boliger i de ejendomme, vi administrerer. Lukket mellem jul og nytår Efter sommer kommer vinter og dermed også juletiden. Vi gør allerede nu opmærksom på, at Dan-Ejendomme as holder lukket mellem jul og nytår. Der er lukket for personlig og telefonisk betjening mandag, den 28. december, tirsdag, den 29. december og onsdag, den 30. december. På den enkelte ejendom sørger viceværten for en nødplan, ligesom du kan bruge vores akutnummer 70 30 20 90. Har du mistet din adgangskode Hvis du har mistet din adgangskode, der giver dig mulighed for at logge på www.danejendomme.dk eller på din ejendoms hjemmeside, kan du finde koden på din huslejeopkrævning eller PBS-oversigt. Du kan også få koden sendt ved at trykke på knappen Glemt adgangskode i log-in-boksen på vores hjemmeside. Velkommen til 1. september 2009 har vi indgået samarbejdsaftale med ejendomsselskabet Rosk Ejendomme A/S. Aftalen omfatter administration og drift af de ejendomme, som Rosk Ejendomme overtager som et led i afviklingen af Roskilde Bank. Rosk Ejendomme A/S er 100% ejet af Roskilde Bank. Læs mere på www.roskejendomme.dk. Nedenfor har vi angivet nogle links til sparesider på internettet: www.1tonmindre.dk www.elsparefonden.dk www.sparenergi.dk www.energiguiden.dk Input til Lejepladsen Har du en god historie fra din ejendom, eller har du emner, du mener, vi skal behandle i Lejepladsen, hører vi meget gerne fra dig. Kontakt direktionssekretær Gitte Jacobsen på gja@dan-ejendomme.dk eller ring på 39 46 60 95. 19
Akutnummer 70 30 20 90 Uden for normal åbningstid Hvis der opstår en akutskade på ejendommen eller i lejemålet uden for viceværtens træffetid eller uden for Dan-Ejendomme as normale kontortid, kan akutnummeret benyttes. En akutskade er En skade, der ikke kan afvente en udbedring. En skade, hvor der er fare for beboernes eller naboernes sikkerhed. En skade, som vil vokse i omfang og udgift, hvis den ikke udbedres her og nu. Servicemedarbejderen, der besvarer opkaldet, kan ikke svare på henvendelser om husleje, varmeregnskab eller andet. Det er kun ved akutte skader og i nødsituationer, at nummeret skal benyttes. Dan-Ejendomme as kontaktoplysninger telefon 70 30 20 20, telefax 70 30 20 21 Du træffer os på følgende adresser: Dan-Ejendomme as Regionskontor Telefonåbningstider Tuborg Boulevard 12 Saralyst Allé 53 mandag torsdag, kl. 09.00 16.00 DK-2900 Hellerup DK-8270 Højbjerg Fredag, kl. 09.00 15.00 www.dan-ejendomme.dk info@dan-ejendomme.dk