BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/ Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

Transkript

1 BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/ Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1

2 Tidsplan Før pausen Generelle bemærkninger, love, nyheder om love og begreber BRL 5, stk. 1 (- forbedringer) Pause Efter pausen BRL 5, stk. 2 (+ forbedringer) Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 2

3 Lovmæssig baggrund Lejeloven (1937/1979) Boligreguleringsloven (1979) Erhvervslejereguleringsloven Erhvervslejeloven (Ikrafttræden ) Nye ændringer på vej? Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 3

4 Nye regler - ny lejelov Lovændring 1. juni/juli 2014 Energisparepakke Udgifter til køling Lejeforhøjelse for udgifter der medfører energibesparelser for lejerne BRL 5, stk. 3 (krav om energiforbedringer, hvis BRL 5, stk.2) Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 4

5 Nye regler - ny lejelov Politisk forlig om lovændring pr. 1. januar 2015 Obligatorisk ind- og fraflytningsyn Normalistandsættelse ved fraflytning Vedligeholdelsesregler Vedligeholdelsesregnskab Oplysning om saldo på vedligeholdelseskonto Regler om varsling af omkostningsbestemt leje forenkles Mulighed for nettoprisindeksregulering af omkostningsbestemt leje (i en 2 årig periode) Ophævelse af dobbeltbestemmelser, sammenlægning af LL og BRL Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 5

6 Lejefastsættelsesbegreber Det lejedes værdi (LL 47) Fri lejefastsættelse (LL 53, stk. 3-5 og BRL 15a) taget i brug efter den 31. december 1991 Omkostningsbestemt leje (BRL 5, stk. 1) Markedsleje (EL 9, stk. 2 (og 13)) Afvigelser ikke væsentlig overstiger Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 6

7 Lejen Hvad kan man kræve særskilt ved siden af lejen? Vand, varme, el, antenne Højesterets dom (U H) Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 7

8 Lejen Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække udlejerens driftsudgifter ved refusion, jf. herved lejelovens kapitel VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i 53, stk. 1 og 2, samt boligreguleringslovens kapitel II om omkostningsbestemt leje. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. lejelovens kapitel VII om varmebetaling mv., hvorefter udlejerens udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen. Konsekvens: Udlejer kan ikke opkræve alt muligt ud over lejen. (gælder måske ikke fri lejefastsættelse) Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 8

9 BRL 5, stk. 1 ctr. stk. 2 Hvorfor er det, at udlejere gerne vil i stk. 2 fremfor stk. 1? Fra omkostningsbestemt regulering til regulering i forhold til det lejedes værdi. Højere husleje = højere indtjening. Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 9

10 Boligreguleringslovens 5, stk. 1 Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. 8, og afkastningen af ejendommens værdi jf. 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2. (= omkostningsbestemt leje) Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 10

11 BRL 5, stk. 1 Udgifter BRL 8 Skatter og afgifter Renholdelse, vicevært Administration Forsikring Hensættelser til vedligeholdelse BRL 9 Afkast af ejendommens værdi Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 11

12 Omkostningsbestemt leje TBB VLK Lejer under boligretssag ikke bundet af Huslejenævnets fastsættelse af grundlejen NB Huslejenævnsafgørelse ikke sikkerhed for minimumsresultat Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 12

13 Omkostningsbestemt leje Småhusejendom eller ej De facto antal lejemål uanset ulovlig beboelse, ØL juni TBB (dog TBB Ø, opsigelse to-familiehus med 3 lejligheder ok) Varslingstidspunktet afgørende for om småhus, ØL ultimo 2012, Efterfølgende (ift. 1. januar 1995) status afgørende (andelsboliger), TBB (Mon Højesteret ændrer dem?) Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 13

14 Omkostningsbestemt leje Energitilsyn, energistyring En sådan udgift ikke omtalt i LL 36, derfor en almindelig driftsudgift ikke på varmeregnskabet Energimærkning TBB så længe udlejer ikke er forpligtet til at udarbejde energimærkning, kan udgiften ikke opkræves hos lejerne Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 14

15 PAUSE Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 15

16 Boligreguleringslovens 5, stk. 2 Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og 73, stk. 3 i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemålet, hvor forbedringer efter principperne i 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger kr. pr. m2 eller et samlet beløb på kr.. Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 16

17 Regulerede beløb 2014-beløb kr. pr. m2 = kr kr. = kr. Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 17

18 Eksempler Høring af beboerrepræsentation = gyldighedskrav TBB lejeforhøjelse på baggrund af renovering af badeværelse afvist Ugyldig varsling, utilstrækkelige regnskaber for vedligeholdelseskonto TBB uden betydning, at ny ejer ikke havde oplysninger fra tidligere lejer Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 18

19 Forbedring ctr. vedligeholdelse Hvad er vedligeholdelse? Og hvad er forbedring? Er der en grænse? og hvor går den? Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 19

20 Eksempler Værdispild Modernisering af 7 år gammelt køkken værdispild forbedring ikke accepteret, Ankenævnet ultimo 2012 Grundbestanddele TBB erhvervslejemål omdannet til boliglejemål, forbedringsforhøjelse godkendt for køkken, bad, trægulve mv. Sammenligningslejemål TBB alt kan bruges men med forskellig bevisværdi Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 20

21 Eksempler Vinduer TBB forbedringsandel på 1/3 Køkken Forbedringsandel på 75% Toilet/bad Forbedringsandel på 75 %, TBB tidligere gammelt men funktionelt bad og toilet BS juli 2013 kun udskiftning toilet og kumme, 50%, dissens 0% Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 21

22 Eksempler Varmeinstallation BS 20. juni 2013, udskiftning gaskedler, brugsværdiforøgelse 1/3 Teknikerbistand Ankenævn 15% af udgifter, hvis dokumenteret ellers kun 10% Altan BS juli 2013, brugsværdiforøgelse på 50% Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 22

23 Spørgsmål Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 23

24 Kontaktinformation Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret og Råd Scheibel I/S Torvet Hillerød hro@scheibel.dk Ret & Råd Scheibel I/S Slide nr. 24