Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Transkript

1 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

2 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte i kraft den 1. juli Det har været intentionen, at lovændringerne bl.a. skulle gøre boliglejelovgivningen mindre kompliceret og reducere antallet af konflikter mellem lejere og udlejere. Lovændringerne skulle eksempelvis sikre lejerne mod urimelige økonomiske udgifter ved fraflytning og give udlejerne administrative lettelser. Det er dog tvivlsomt om lovændringerne vil få den tilsigtede konsekvens om forenkling og reduktion af antal tvister. Dertil kommer, at ændringerne indebærer en stigning af både lejernes og udlejerens udgifter. Nedenfor gennemgås de væsentligste lovændringer og konsekvensen af disse. Obligatorisk ind- og fraflytningssyn Hidtil har der ikke været krav om afholdelse af hverken ind- eller fraflytningssyn. Med den nye lejelov er dette gjort obligatorisk for udlejere, der lejer mere end én bolig ud. Hvis udlejer ikke overholder pligten, mister udlejer sin ret til at fremsætte krav om almindelig istandsættelse ved lejers fraflytning. Udlejer mister endvidere sin ret til at fremsætte krav, hvis udlejer ikke sørger for enten at udlevere den fysiske rapport til lejer i forbindelse med det obligatoriske ind- og fraflytningssyn hvis lejer er mødt op eller fremsende rapporten til lejer senest 2 uger efter synet, hvis lejer ikke møder op ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen. Udlejer kan dog fortsat gøre krav på udbedring og istandsættelse, hvis lejer har misligholdt lejemålet det vil sige påført lejemålet skader som han er ansvarlig for og som ikke knytter sig den almindelige indvendige vedligeholdelse af lejemålet. Vedligeholdelse De nye regler præciserer udlejers vedligeholdelsespligt, der gælder uanset om der er indestående på hensættelseskonti omfattet af boligreguleringslovens 18 og 18b. Herudover defineres den indvendige vedligeholdelse nu udtømmende som maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling. Der er altså ikke længere tvivl om, hvorvidt gulvbehandling er omfattet af den indvendige vedligeholdelsespligt. Vedligeholdelse der ikke er omfattet af ovennævnte definition er udvendig vedligeholdelse. F.s.v.a. omkostningsbestemte lejemål kan lejer efter de nye regler ikke påtage sig andet end den indvendige vedligeholdelse. Det kan således ikke længere aftales, at lejer f.eks. skal vedligeholde hårde hvidevarer eller ruder, men nok at lejer skal passe en tilhørende have. For omkostningsbestemte lejemål er der yderligere sket følgende ændringer: Udlejer vil fremover skulle udarbejde årlige vedligeholdelsesregnskaber og indberette dem til Grundejernes Investeringsfond, så lejer har mulighed for at få adgang til regnskaberne via internettet. Desuden skal udlejer i samarbejde med ejendommens eventuelle beboerrepræsentation udføre rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner, der skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder, som bl.a. udskiftning af tag. Hvis udlejer ikke udfører planen, kan udlejer miste retten til at opkræve vedligeholdelseshensættelser. For uregulerede ejendomme har de nye regler afskaffet ordningen med hensættelser til forbedringer i Grundejernes Investeringsfond.

3 Istandsættelse ved fraflytning Der er fastsat nye bestemmelser for lejekontrakter, der indgås d. 1. juli 2015 og derefter. Udlejer har ikke længere ret til at kræve, at lejer skal nyistandsætte lejemålet ved fraflytning uanset om lejemålet var nymalet ved overtagelsen eller ej. De krav udlejer kan fremsætte følger og forudsætter, at lejer har påtaget sig pligten til indvendig vedligeholdelse. Hvis lejer har påtaget sig den indvendige vedligeholdelsespligt, kan lejer således kun tilpligtes at istandsætte lejemålet i det omfang det er nødvendigt af hensyn til ejendommen og det lejedes karakter. Det vil sige en form for normalistandsættelse afstemt efter, hvad der er behov for. Udlejer er derfor i praksis nødt til at foretage et skøn. Standen ved indflytning tillægges en hvis betydning. De nye og noget mere diffuse regler betyder, at det fremover vil være sværere at vurdere, hvad lejer hæfter for ved fraflytningen, og det forventes, at de nye regler vil medføre et øget antal konflikter om istandsættelsespligten i forbindelse med lejers fraflytning. Lovændringen ændrer ikke på den hidtidige regel om, at lejer ikke kan tilpligtes at sætte lejemålet i bedre stand end lejer overtog det i ved indflytningen. Varslingsregler for omkostningsbestemt leje Ved varsling af omkostningsbestemt leje skal udlejere ikke længere sende et opdateret vedligeholdelsesregnskab samt meddelelse fra Grundejernes Investeringsfond om saldoen på hensættelseskontoen. Lejere har efter de nye regler adgang til oplysninger om hensættelseskontoen på Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside. Det er i de nye regler præciseret, at lejer sammen med varslingen skal have oplysning om det gældende og nye budget samt ejendommens driftsudgifter og -indtægter, og at varslingen skal indeholde en beregning af forhøjelsen, forhøjelsens størrelsen, den nuværende leje og den fremtidige leje. Opfylder varslingen ikke formkravene, er varslingen ugyldig, og udlejer er nødt til at varsle på ny. Ved ejendomme med beboerrepræsentation er det også en gyldighedsbetingelse, at udlejer sender varslingen til høring hos beboerrepræsentationen syv dage før varslingen sendes til lejerne. Nærmere om beboerrepræsentationer Hidtil har der i lejeloven været en række usanktionerede rettigheder og pligter for hhv. beboerrepræsentationen og udlejer. Beboerrepræsentationen har haft ret til at rådgive, føre tilsyn og få indsigt i relevant materiale og informationer. Udlejer har bl.a. haft pligt til sende varslinger om hhv. lejeforhøjelse og iværksættelse af forbedringer i høring hos beboerrepræsentationen.

4 Med lovændringen indføres en ny formålsbestemmelse, der beskriver beboerrepræsentationens kompetence og samarbejdet med udlejer. De nye skærpede regler har til hensigt at sikre et mere konstruktivt samarbejde mellem beboerrepræsentationen og udlejer. Fremover er det en gyldighedsbetingelse, at beboerrepræsentationen inddrages ved større forbedringsarbejder på ejendommen og i visse tilfælde når forbedringsarbejderne udbydes i begrænset licitation. Disse regler træder dog først i kraft den 1. januar Hvis forbedringsarbejder vil medføre en forbedringsforhøjelse, der sammen med forbedringsforhøjelser inden for de sidste tre år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal (2015 niveau), skal beboerrepræsentationen med et rimeligt varsel indkaldes til et møde. Overholder udlejer ikke pligten til at inddrage beboerrepræsentationen, vil udlejer ikke kunne kræve den varslede forbedringsforhøjelse for den del der overstiger grænsebeløbet på 60 kr. pr. m2. Tilsvarende vil forbedringsforhøjelsen ikke kunne opkræves, hvis beboerrepræsentationen ikke bliver opfordret til at pege på en bydende i tilfælde af, at forbedringsarbejderne udbydes i begrænset licitation. Nettoprisindeksering og afskaffelse af trappeleje Men den nye lov afskaffes muligheden for at aftale trappelejeregulering. Tidligere aftaler om trappeleje kan dog fortsætte til de udløber. Til gengæld kan det nu aftales, at lejen reguleres én gang årligt efter udviklingen i nettoprisindekset, hvis der er tale om lejemål, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi. For lejemål hvor der opkræves omkostningsbestemt leje, kan udlejer uden behov for aftale med lejer fremover nettoprisindeksregulere den omkostningsbestemte leje i perioder af to år af gangen, dog kun f.s.v.a. driftsudgifter bortset fra skatter og afgifter. Det er et gyldighedskrav, at udlejer overholder formkravene i de nye regler, herunder at lejer oplyses om, at udlejer ønsker at benytte reglerne om nettoprisindeksregulering. Yderligere væsentlige ændringer i boliglejelovgivningen Foruden de ændringer der er beskrevet ovenfor, medfører de nye regler også følgende ændringer: Lejeloven gælder ikke længere for beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål, herunder bl.a. sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger. Huslejenævnene kan fremover for alle ejendomme tage stilling til, om udlejer har overholdt sin pligt til vedligeholdelse. I tvister vedrørende fraflytning har huslejenævnene nu adgang til at tage stilling til bl.a. omkostningerne til istandsættelse, og ikke som tidligere alene tilbagebetaling af depositum. De såkaldte dusørregler skærpes. Hvis udlejer kræver eller modtager et beløb fra lejer ved udlejning eller formidling af lejeforhold, vil udlejer kunne frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme.

5 Reglerne om forbrugsregnskaber (varme, vand og køling) er nu sammenskrevet i ét kapital, der indeholder to ændringer. Udgifterne til ejendommens energimærke skal nu fordeles med lige dele over det antal år, som energimærket gælder. Herudover kan udlejer ikke længere rette fordelingsfejl i regnskabet, medmindre det sker inden for den ordinære frist for fremsendelse af regnskabet. Udlejere der alene udlejer én ejer- eller andelsbolig kan fremover ubetinget opsige en lejer med 1 års varsel, hvis udlejer selv ønsker at benytte boligen, og den pågældende udlejer selv har indgået den eksisterende lejeaftale med lejeren. Muligheden gælder således ikke, hvis udlejer har købt ejendommen med lejeren boende. Som følge af de mangle ændringer i boliglejelovgivningen er der pr. 1. juli 2015 udfærdiget en ny autoriseret standardblanket (typeformular) til boliglejekontrakter. LETT bistår med rådgivning, tvisteløsning og kontraktudarbejdelse inden for lejeret, det være sig boliglejeret for udlejere og erhvervslejeret for såvel lejere som udlejere. Du er velkommen til at kontakt en af os, hvis du har spørgsmål til ovenstående: Michael Holsting Partner Dir. tlf.: mho@lett.dk John Bjerre Andersen Partner Dir. tlf.: joh@lett.dk Troels Kjersgaard Advokat Dir. tlf.: tkj@lett.dk Glenn Schmidt-Hansen Advokat Dir. tlf.: gsh@lett.dk Mikala Berg Dueholm Advokat Dir. tlf.: msb@lett.dk

6 LETT Advokatpartnerselskab København Aarhus lett.dk CVR