Årsregnskabsmeddelelse 2012/13 Jelenia Góra, Polen 24.000 m 2
Indhold 1. Regnskabsåret 2012/13 Hovedtal 2012/13 i korte træk Revurdering af salgsstrategi, herunder foretagne nedskrivninger 2. Justering af strategi og markedsmæssigt fokus Forretningsområder Value drivers mod en bæredygtig forretningsmodel Ændret intern og ekstern rapportering Organisatorisk fokus på segmenter og risici Hvor er koncernen om 2 år? 3. Forretningsområde: Development 4. Forretningsområde: Asset management 5. Finansielle forhold 6. Forventninger til 2013/14 2
1. Regnskabsåret 2012/13 Futurum Hradec Králové, Tjekkiet 28.250 m² 3
Hovedtal 2012/13 Resultat før skat på DKK -326,0 mio. Heraf udgør værdireguleringer af investeringsejendomme og nedskrivninger af projekter DKK -341,3 mio. Nedskrivningerne har i sig selv ingen likviditetsmæssig effekt. Resultat efter skat på DKK -493,3 mio. Egenkapital på DKK 1.389,7 mio. Soliditetsgrad på 34,7 %, på en samlet balance på DKK 4.009,3 mio. 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 39,5 % 40,4 % 40,4 % 36,4 % 34,7 % 31.1.09 31.1.10 31.1.11 31.1.12 31.1.13 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Egenkapital Soliditet 4
2012/13 i korte træk Betinget aftale med Heitman effektueret i december 2012 omfatter salg af to polske projekter. Aflevering af anden etape af retailpark i Kristianstad, Sverige. Aflevering af 8.300 m² retailpark i Gävle, Sverige. Udvidelsen af Futurum Hradec Králové, Tjekkiet, åbnede 10. maj 2012. Honorar for udlejning og byggestyring fra joint venture. Revurdering af salgsstrategi. Accept af udvalgte projektsalg til reducerede priser. Værdireguleringer og nedskrivninger på DKK -341,3 mio. 5
DKK mio. 2012/13 i korte træk Omkostningstilpasning Omkostningsreduktion i 2012/13 på 22 % i forhold 2011/12. Yderligere omkostningsbeparelser på 20 %. 200 150 100 50 0 Udvikling i omkostninger 100% 50% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Nedskrivning af udskudte skatteaktiver med DKK 200,5 mio. Primært vedrørende Danmark hvor lovændring har medført nye regler for underskudsfremførsel. Længere tidshorisont og øget usikkerhed dermed nedskrivningsbehov. 6
Revurdering af salgsstrategi Ledelsen besluttede i december 2012 at revurdere salgsstrategien i koncernen med baggrund i: Træghed i investorernes beslutningsprocesser. Betydelig kapitalbinding i færdigopførte projekter hvilket har vanskeliggjort allokering af nødvendig kapital til sikring af fremdrift i nye projekter. Salgsstrategi revurderet for at muliggøre en hurtigere realisering af salg. Den ændrede salgsstrategi indebærer samlede nedskrivninger på projekter, investeringsejendomme og grunde på DKK 341,3 mio. 7
Revurdering af salgsstrategi Den ændrede salgsstrategi er: At gennemføre salg af udvalgte færdigopførte projekter og investeringsejendomme, også selv om det sker til reducerede priser. At gennemføre en nedbringelse af grundbeholdningen ved salg af udvalgte grunde. At der ved salg frigøres likviditet som vil sikre en vigtig styrkelse af koncernens finansielle beredskab. At der ved salg tilvejebringes finansielle ressourcer til fornyet fremdrift og dermed synliggørelse af det betydelige udviklingspotentiale som et antal af koncernens projekter indeholder. 8
Hoved-og nøgletal (DKK mio.) 2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 Hovedtal: Nettoomsætning 1.073,2 1.384,9 602,4 359,8 632,3 Bruttoresultat 375,0 200,5 256,0 195,8-139,5 Resultat af primær drift (EBIT) 201,7 57,5 127,2 65,5-241,1 Finansiering, m.v. -33,4-17,9-53,2-83,6-87,4 Resultat før skat 168,0 39,4 74,2 14,3-326,0 Aktionærernes andel af resultat 155,2 25,4 73,6 27,0-493,3 Samlet balance 3.816,1 4.377,3 4.622,0 4.639,5 4.009,3 Projektportefølje 2.541,3 3.253,5 3.424,7 3.498,1 3.030,9 Egenkapital 1.506,0 1.593,4 1.866,0 1.876,4 1.389,7 Pengestrøm fra driften -331,7-582,8-182,7-78,8 45,6 Netto rentebærende gæld, ultimo 1.509,5 2.178,9 2.170,2 2.244,9 2.206,1 Nøgletal: Egenkapitalforrentning (ROE) 10,5 % 1,6 % 4,3 % 1,4 % -30,2 % Overskudsgrad (EBIT margin) 18,8 % 4,2 % 21,1 % 18,2 % -38,1 % Soliditetsgrad (egenkapital) 39,5 % 36,4 % 40,4 % 40,4 % 34,7 % Kurs / indre værdi 0,4 0,5 0,5 0,3 0,4 9
1706 328 1.390 496 215 1.110 246 76 3.849 160 4.009 2.291 NAV pr. aktie pr. 31. januar 2013 DKK pr. aktie AKTIVER PASSIVER NAV 120 100 80 (26,4) (5,8) (1,8) (91,5) (3,8) (95,3) (-54,5) 60 (11,8) (5,1) 40 (40,6) (-7,8) (33,0) 20 0 10
2. Justering af strategi og markedsmæssigt fokus Sillebroen Frederikssund, Danmark 25.000 m² 11
Justering af strategi og markedsmæssigt fokus TK Development oplyste i december 2012 at ledelsen ville igangsætte en gennemgang af koncernens forretningsområder med henblik på at vurdere den fremtidige markedsplatform og muligheden for yderligere omkostningsbesparelser. Bestyrelsen har i marts 2013 vedtaget en justeret strategi og forretningsmodel. Koncernens idégrundlag fastholdes. Primært forretningsområde: Udvikling af fast ejendom (Development). Sekundært forretningsområde: Asset Management. Kan til tider være betydeligt i balanceomfang og resultateffekt. 12
Justering af strategi og markedsmæssigt fokus Primært forretningsområde: Udvikling af fast ejendom (Development). Udvikling af projekter fra idéfase til færdigopført projekt. Projekterne kan gennemføres efter en af flere modeller: a) Solgte projekter Forward funding Forward purchase b) Projekter med partner c) I eget regi med høj grad af tillid til udlejning og salgbarhed d) Serviceydelser for tredjemand. Sekundært forretningsområde: Asset Management. Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang driftsperiode hvor perioden relaterer sig til mulighederne for at kunne tilføre tilstrækkelig merværdi. Asset management kan udføres i eget regi og for tredjemand. 13
Value drivers mod en bæredygtig forretningsmodel Markedsmæssig fokusering på de lande der forventes at kunne bidrage med en langsigtet, profitabel drift: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet/Slovakiet. Udfasning af aktiviteterne i Tyskland, Baltikum, Finland og Rusland. Nedbringelse af jordbank fra DKK 1,1 mia. til ca. DKK 0,5 mia. over 2 år. Omkostningstilpasning: Reduktion af de faste omkostninger med ca. 20 % hvoraf halvdelen kommer som følge af nedlukning af aktiviteterne i Tyskland, Baltikum og Finland. Målsætning om at øge soliditeten fra 34,7 % pr. 31. januar 2013 til i niveauet 40 % og at opnå en billigere finansiering for koncernen. 14
Ændring i intern og ekstern rapportering Den interne og eksterne rapportering ændres med henblik på i højere grad end hidtil at skabe overblik og synliggøre værdier og værdiskabelsen i koncernens forretningsområder. De bærende og fremadrettede forretningsområder, der rapporteres på omfatter: Development-aktiviteter Asset management-aktiviteter Aktiviteterne i lande under afvikling vil blive benævnt afviklingsaktiviteter og der vil således blive rapporteret særskilt herpå. 15
Organisatorisk fokus på segmenter og risici Tilrettelæggelse af organisationen så den bedst muligt understøtter de to forretningsområder. Ledelsesmæssig fokusering på de to forretningsområder, herunder ansvarsdeling i direktionen. Øget fokus på asset management, herunder at udnytte koncernens kompetencer og erfarne medarbejdere for at sikre fortsat fremdrift i modningen af færdigopførte ejendomme. Koncernens risikostyring styrkes med fokus på: forventet indtjening i forhold til kompleksitet, gennemløbstid, kapitalbinding, ressourceindsats porteføljesammensætning og størrelsen af enkeltprojekter i forhold til samlet balance og selskabets egenkapital. 16
Hvor er koncernen om 2 år? Transformationsprocessen forventes at vare 2 år hvorefter TK Development forventes at have opnået følgende: Klar segmentering mellem Development og Asset management. Aktiviteter beror alene i Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Porteføljen af ikke-igangsatte projekter er nedbragt til i niveauet DKK 500 mio. Balancen er tilpasset, og soliditeten udgør ca. 40 %. Finansieringsomkostninger er normaliseret som følge af gennemførte tiltag. Den ændrede rapportering har skabt bedre overblik over TK Developments aktiviteter, værdier, værdiskabelse og forventet udvikling. Der er skabt grundlag for en normaliseret indtjening. 17
3. Development Citycenter BROEN Esbjerg, Danmark 29.800 m² BROENshopping.dk Facebook.com/BROENshopping.dk 18
Forretningsområde: Development Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Udviklingspotentiale på 452.000 m². Samlet værdi af porteføljen udgør DKK 1.175 mio. Udviklingspotentiale i m² Danmark Sverige Polen Tjekkiet 19
Færdigopførte/under opførelse = DKKm 268 Færdigopført Residential Park, Bielany, etape I Warszawa, Polen Under opførelse Amerika Plads København, Danmark Enebyängen, Danderyd, Sverige Boliger 7.850 m 2 P-kælder 32.000 m 2 Retailpark 1.800 m 2 20
Ikke påbegyndte = DKKm 907 Udvalgte Citycenter BROEN, Esbjerg, Danmark Amerika Plads (felt A og C) København, Danmark Stuhrs Brygge Aalborg, Danmark Østre Teglgade København, Danmark Handelskvarteret Kulan Gøteborg, Sverige Shoppingcenter Kontor/boliger Mix Kontor/boliger Shoppingcenter/service 29.800 m 2 24.800 m 2 72.000 m 2 32.700 m 2 45.000 m 2 Udvalgte, fortsat Barkarby Gate Stockholm, Sverige Residential Park, Bielany Warszawa, Polen Bytom Retail Park Bytom, Polen Jelenia Góra Jelenia Góra, Polen Frýdek Místek Frýdek Místek, Tjekkiet Retailpark 20.000 m 2 Boliger/service Retailpark 31.000 m 2 25.800 m 2 Shoppingcenter 24.000 m 2 Shoppingcenter 14.800 m 2 21
4. Asset Management Galeria Tarnovia Tarnów, Polen 16.500 m² 22
Forretningsområde: Asset Management Strategi for forretningsområdet: Ejerskab, drift, modning og optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang driftsperiode hvor perioden relaterer sig til mulighederne for at kunne tilføre merværdi. Asset management kan udføres i eget regi og for tredjemand. Omfatter følgende markeder: Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet. Samlet værdi af porteføljen udgør DKK 1.932 mio. Fokus på salg af færdigopførte projekter frigøre likviditet genskabe det finansielle beredskab kapital til opstart af nye projekter. DKK mio. Danmark Polen Tjekkiet 23
Asset management = DKKm 1.932 F P T Futurum Hradec Králové Tjekkiet 120 110 100 90 80 70 60 50 Indeks-tal (2010=100) (Udvidelse åbnet i maj 2012) 2011 2012 Galeria Tarnovia Tarnów Polen 120 110 100 90 80 70 60 50 Indeks-tal (2010=100) 2011 2012 28.250 m², 20 % ejerandel 16.500 m², 30 % ejerandel Sillebroen Frederikssund Danmark 25.000 m², 100 % ejerandel 120 110 100 90 80 70 60 50 Indeks-tal (2010=100) (Centret åbnede i marts 2010) 2011 2012 Ejendommene forrentes med 6,7 % i forhold til bogført værdi - forventet 7,9 % ved fuld udlejning. 24
Asset management = DKKm 1.932 Fashion Arena Prag Tjekkiet Indeks-tal (2010=100) (Etape 2 åbnede i oktober 2010) 160 150 140 130 120 110 100 90 2011 2012 Galeria Sandecja Nowy Sącz Polen Indeks-tal (2010=100) 120 110 100 90 80 70 60 50 2011 2012 25.000 m², 75 % ejerandel 17.300 m², 100 % ejerandel Retail Park, Most, Tjekkiet Retailpark, Aabenraa, Danmark Strøgejendom, Brønderslev, Danmark Ringsted Outlet, Danmark Uddrag af større lejere: H&M, New Yorker, Reserved, Adidas, Intersport, Tommy Hilfiger, Euro RTV AGD, Deichmann, Douglas, Rossman, Stradivarius, Hugo Boss, Nike, Puma, Diesel, Gina Tricot, Levi Strauss & Co. m.fl. 25
Udlejningsgrader 2011 2012 2013 Futurum Hradec Králové, SC, Tjekkiet 84 % *) 97 % *) 100 % Galeria Tarnovia, SC, 16.500 m 2, Polen 98 % 96 % 96 % Sillebroen, SC, 25.000 m 2, Danmark 93 % 89 % 91 % Fashion Arena Outlet Center, OC, 25.000 m 2, Tjekkiet 85 % 90 % 97 % Galeria Sandecja, SC, 17.300 m 2, Polen 98 % 95 % 96 % Ringsted Outlet, OC, 13.200 m 2, Danmark 61 % 59 % 61 % Most, RP, 6.400 m 2, Tjekkiet 84 % 84 % 91 % Aabenraa, RP, 4.200 m 2, Danmark 82 % 100 % 100 % Brønderslev, Strøgejendom, 2.400 m 2, Danmark 43 % 43 % 93 % *) alene for udvidelsen 26
Projekter med cashflow Projektportefølje og gæld DKK mio. 4.000 Projektportefølje, investeringsejendomme og netto rentebærende gæld 3.500 1.110 3.000 Ikke påbegyndte 2.500 2.000 2.206 285 479 Under opførelse Investeringsejendomme 1.500 1.653 1.000 Færdigopførte 500 0 31.1.13 31.1.13 27
5. Finansielle forhold Fashion Arena Outlet Center, Prag, Tjekkiet 25.000 m² 28
Kapitaludvidelse På den ordinære generalforsamling i maj 2013 søges en bemyndigelse til en kapitaludvidelse som fortegningsretsemission. Fakta omkring emissionen: Antal aktier, aktuelt : 42.065.715 stk. Aktuel markedsværdi : DKK 534,2 mio. (baseret på kurs 12,7 den 16.04.2013). Bruttoprovenu : DKK 210-231 mio. Antal nye aktier og kurs : Endnu ikke fastlagt. Tegnings- og garantitilsagn : Den samlede kapitaludvidelse er garanteret af større aktionærer og en række institutionelle investorer. Effektuering : August 2013. 29
Kapitaludvidelse Baggrund for emissionen: Styrke det finansielle beredskab for at kunne agere effektivt i det aktuelle marked. Styrke soliditet. Nedbringe gæld, herunder aktionærlån og bankgæld. Muliggøre fremdrift i nye projekter. Finansiering på mere attraktive vilkår. Udvalgte projekter Citycenter BROEN Esbjerg, Danmark Barkarby Gate Barkarby, Sverige Strædet Køge, Danmark Jelenia Gora Jelenia Gora, Polen Esbjerg Shoppingcenter Retail Retail/kontor/boliger Shoppingcenter 29.800 m 2 20.000 m 2 36.000 m 2 24.000 m 2 30
Finansielle forhold Koncernens hovedbankforbindelse har tilkendegivet at ville forlænge sit engagement med TK Development. Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2013 har DKK 1,5 mia. udløb i 2013/14. DKK 0,2 mia. forlænget efter regnskabsåret udløb. Tilkendegivelser om forlængelser på DKK 0,9 mia. Forventning om refinansiering af øvrige projektkreditter i det omfang de ikke afdrages eller indfries i forbindelse med salg. 31
6. Forventninger til 2013/14 Udvikling af centrum Køge, Danmark 27.500 m² 32
Forventninger til 2013/14 Ledelsen forventer for 2013/14 et positivt resultat før skat af de fortsættende aktiviteter. Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed, og resultatet heraf indgår dermed ikke i forventningerne. Ledelsen har ændret salgsstrategien for koncernens projekter og valgt at acceptere udvalgte projektsalg til reducerede priser. Ledelsen tillægger det således betydning at der foretages salg af flere færdigopførte projekter og grunde i 2013/14. 33
Disclaimer De forventninger der er omtalt i denne præsentation, herunder forventninger til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet Risikoforhold i koncernens årsregnskabsmeddelelse 2012/13, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje. 34