SKØNSERKLÆRING J.nr. 8155 Oversigt over klagepunkter: Klagers påstand: Den bygningssagkyndiges forklaring: Vejret på besigtigelsestidspunktet: Øvrige forhold: 1): Kælder-etage med skjolder af fugt og skimmelsvamp. - Fejlagtigt beskrevet i TR med K0. 2): Skorstensfuger nedbrudt. - Ikke nævnt. 3): Tagrende/nedløb v/terrasse løber over i mur. - Ikke nævnt 4): Gulvklinke ved hoveddør og kælderdør revnede. - Ikke nævnt 5): Døre/vinduer lukker ikke tæt. - Ikke nævnt 6): Terrassekonstruktion med nedbrydninger. - Ikke nævnt. 7): Hoveddør og bagdør defekte. - Ikke nævnt 8): Sætningsskader i murværk. - Ikke nævnt. 9): Betongulv i stald/lagerrum revnet/defekt. - Ikke nævnt. 10): Kvistlemme defekte. - Ikke nævnt. TR er ikke udført omhyggeligt. Der er mange ikke-nævnte forhold, samt utilstrækkelige bemærkninger. Ejendommen fremtræder ikke, - som oplyst, - i en meget fin stand. Mener fortsat, TR er korrekt udført og beskriver, hvad der skal angives. Bl.a. var kælderen helt udtørret ved 2. besigtigelse samt at tapet sad fast. Tørt, let vind og solskin. Ejerskifteforsikring har givet tilsagn om dækning af de fleste anmeldte forhold med fradrag af selvrisiko; max. 20.000.- kr. Sælger (professionel) har givet tilsagn om dækning af alle udgifter vedrørende skadede og ulovlige el.installationer (iflg. Sikkerhedsstyrelsens påbud), derfor udgår emnet af klagesagen med KK s indforståelse. (El-installationer var under udførelse ved skønsforretningen).
Ad 1: Kælderplan i bygning A : Bolig A + udestue B og stald-garagebygning C er opført 1998 på skrånende grund med delvis beboelse i underetage (kælder); (foto 1-9). Underetage; (delvis godkendt bolig og delvis kælderrum) er udført med finérgulve på beton og malet glasvæv-tapet på vægge. Der er utilstrækkelig ventilation til det fri af underetagen. I bryggers, kontor, værelse, stort rum og disp. kælderrum er fodpaneler nu delvis aftaget og tapet har partielt sluppet vedhæftning, (foto 10+11 +12+13). På overflader ses partielt mørke pletter af mug-skjolder/folder (foto 11+12). På bagside af tapet; hvor det er gået fra, ses spor af skimmelsvamp. Generelt ses der spor af tidligere fugt fra gulv og ca. 30 50 cm op ad vægge i diverse rum i forskelligt omfang. Gulvbelægninger er uden tegn på fugtskader. Iflg. detailprojekt er der udført omfangsdræn med naturligt afløb ud til faskiner på grunden. Begivenhed: (oplyst af KK + BB): I juli 2007 blev underetage/kælder udsat for fugt/vand-skade pga. skybrud og forhøjet grundvand. Sælger fik ved husforsikringen igangsat afhjælpningsforanstaltninger: Oprydning og affugtning samt TV-undersøgelse af kloaksystemet, (som blev fundet ok). BB udførte 1.TR 19.09.07. Oplyser nu, at der dengang stadig pågik affugtning. Der kunne måles fugt i nederste ca. 20 cm af vægge (bilag 2). BB udførte 2. TR 17.03.08. BB oplyser nu, at han fugtmålte overalt og fandt alt udtørret og uden løst tapet; derfor gav han den bemærkning, som ses i TR side 8 pkt. 2.1. Ad 1. Konklusion: Spor af skimmelsvamp indikerer længere tids opfugtning i vægge. Det kan ikke her afklares, hvorvidt det alene er juli-begivenheden, der er årsag eller, om der også tidligere har været periodevis opfugtning. Professionel affugtning og forsikringssag forventes normalt afsluttet med en rapport, der oplyser om undersøgelser af tilstand på gulve/ vægge samt, at udtørring er tilfredsstillende udført. Såfremt udtørring var helt afsluttet d.17.03.08 må nuværende tilstand; -
mug/skjolder, folder og løsning af tapet - også have været synligt dengang. Ad 1. Fejl og Da der åbenbart ikke blev udbedret følgeskader på overflader, skønnes bemærkning ejendommen fremstræder i meget fin tilstand ikke retvisende. Synlige følgeskader burde være nævnt; evt. med K 1 og note om risiko for mug/skimmel. Ad. 1. Overslag over xx har udført undersøgelse 25.09.08 og i boligrum i underetage fundet skimmelsvamp i et omfang, der kan give sundhedsmæssige géner, (S+S bilag 2). Udbedring iflg. Goritas anvisning (side 5+6 ) skønnet indenfor kr. 60.000.- Ad 1. Forbedringer: Selve malerbehandling skønnes til 60% forbedring; ca. kr. 16.000.- Ad 1. Eventuelle Ad 1. Eventuelt: Ad 2.: Skorstenspibe: Flere fuger i skorstenspiben er udfaldet; evt. frostskadet. (foto 28 + 29). Ad 2. Konklusion: Ad 2. Fejl og Ad. 2. Overslag over Ad 2. Forbedringer: Ad 2. Eventuelle Ad 2. Eventuelt: Kan på sigt give større skade i murværket. Ikke nævnt i TR. Skaden bør angives med K 2. Fugning skønnes muligt at udføre fra specialstige max. kr. 10.000.-. Ejerskifteforsikring dækker undtagen selvrisiko kr. 5.000.-.
Ad 3. Tagrende/nedløb ved tagterrasse: Ad 3. Konklusion: Ad 3. Fejl og Ad. 3. Overslag over incl. moms: Ad 3. Forbedringer: Ad 3. Eventuelle Ad 3. Eventuelt: Tagrende langs træterrasse (del af bygn. B ) ved samling med afløb fra tag er fejlkonstrueret således, at vand løber over og ned i tagudhæng og murværk (foto 23). Overløb giver på sigt skade ind i murværk; (der ses grønalger) og i udhængsbrædder, hvor der er begyndende råd og fugtskader i synlige dele. TR har fejlagtigt undladt bygning B. Forhold skønnes også visuelt pr. 17.03.08. Skade med risiko for skade på andre bygningsdele er K 3. Ændring af rende/nedløb og reparation af udhængsbrædder Skønnes ca. kr. 10.000.- Ejerskifteforsikring dækker undtagen selvrisiko kr. 5.000.-. Reparation/opretning giver ikke forbedring. Ad 4. Gulvklinker revnet: Ad 4. Konklusion: Ad 4. Fejl og Ad 4. Overslag over udbedrings-udgifter Ad 4. Forbedringer: Ad 4. Eventuelle En klinke i kældergang revnet (foto 14). En klinke indenfor hoveddør revnet (foto 15). KK oplyser, at der findes reserveklinker. Ikke nævnt i TR. Skønnes at have været visuelt begge steder. Bør bemærkes med K 1 / K 2. Udskiftning af klinker med eksisterende reserveklinker ca. kr. 2.000.- Ejerskifteforsikring dækker. (Selvrisiko skønnes opbrugt).
Ad 5. Døre-vinduer: Ad 5. Konklusion: Ad 5. Fejl og Ad 5. Overslag over Ad 5. Forbedringer: Karmpartier (ukendt fabrikat) skønnes generelt udført med underdimensionerede tætningslister i forhold til anslag, hvilket giver mulighed for partiel utæthed. Uregelmæssighed i udførelse af døre vinduesrammer (foto 24). Terrasseyderdøre hænger I lukket tilstand ses lys enkelte steder (f. eks. foto 16). Manglende tætning skønnes fabrikationsfejl med varmetab til følge. Isætning/kalfatringsfuger kan være fejludført, men udgør ikke i sig selv skade. Ikke nævnt i TR; bortset fra fuger under vindueskarme. Umiddelbart kan det være tilfældigt, om man konstaterer lys ved tætningslister i lukkede vinduer/døre. Imidlertid fremstår karmpartier generelt med stærkt behov for opretning, justeringer og korrekte tætningslister. Ved efterprøvninger konstateres slaphed i lukke-mekanisme, samt at flere døre hænger. Skønnes funktionssvigt, der angives med K 2. Opretning, justering af døre-vinduer. Udskiftning af tætningslister skønnes muligt til afhjælpning af varmetab. (Evt. behov for totalt udskiftning er ikke vurderet). Groft skøn kr. 30.000.- Ejerskifteforsikring dækker excl. selvrisiko kr. 5.000.-. ud fra karmpartiers alder. Ad 5. Eventuelle Ad 5. Eventuelt: ingen
Ad 6. Træterrasse: Træterrasse giver efter ved normal betrædning; navnlig på midten og ud for trappe, (foto 17). (Står umøbleret). Årsag kan ikke fastslås, da det kræver destruktivt indgreb i adskillelse over udestue. Rækværk omkring terrasse (foto 3 + 4) har flere steder svækkelse og nedbrydning i balluste og tværbjælker (for 18+19+20). Ad 6. Konklusion: Nedbøjning kan skyldes nedbrydning i bærende konstruktion (tilsvarende rækværk), men det kan ikke p.t. påvises. Ad 6. Fejl og I TR er bygning B fejlagtigt helt udeladt. (BB oplyser: der stod haveborde/stole ca. på midten af terrasse. Der var ikke tegn på nedbrydning). Nedbøjning uden mulighed for vurdering af årsag bemærkes UN, da der kan være skade i bærende konstruktion. Rækværks tilstand skønnes synligt og bør bemærkes som skade med K 2. Ad. 6. Overslag over incl. moms: Ad 6. Forbedringer: Evt. udbedring af terrasse kendes ikke. Udbedring af rækværk i nødvendigt omfang ca. kr. 15.000.- Ejerskifteforsikring dækker undt. selvrisiko kr. 5.000.- Reparationsudgifter skønnes ikke at tilføre forbedring. Såfremt rækværk udskiftes helt - med trykimpr. - vil merudgiften vær forbedring. Ad 6. Eventuelle ingen
Ad 7: Yderdøre i stald: Ad 7. Konklusion: Ad 7. Fejl og Bygning C: Hovedør og Bagdør (foto 9). Hoveddør er flækket i bagkarm med løsnet hængselbeslag (foto 25). (Evt. pga. kraftigt vindstød). Bagdøren hænger meget og kan ikke lukkes/låses korrekt. Funktionssvigt. TR har fejlagtigt undladt bygningsdel 4. Der er ikke side 6 anført bemærkning om oplag i bygn. C. Skade på hoveddør er K 2. Skade på bagdør kan evt. angives K 1, da der skønnes mindre funktionssvigt. Ad. 7. Overslag over Ad 7. Forbedringer: Ad 7. Eventuelle Ad 7. Eventuelt: Reparation/udskift af karmtræ, retablering af lukkemekanisme på begge døre ca. kr. 7.000.- Ejerskifteforsikring dækker (evt. 2 x kr. 5.000.- i selvrisiko). forbedring. ingen Ad 8: Murværk i C : Ad 8. Konklusion: Ad 8. Fejl og Bygning C (Staldafd.): Murværk fra bagdør til gavl har sætningsrevne gennem fuger ca. fra over døren til ca. det 18. skifte tæt på gavlen. (foto 26 + 27). Der spores ikke andre revner i sokkel, gavlmur eller indvendigt. Skaden skønnes alene lokalt. Årsag er ikke afklaret. Ikke nævnt i TR, der kun nævner revne i indv. væg i garage.
Skaden er synlig og burde være anført som UN, da årsag er ukendt. Ad. 8. Overslag over Ad 8. Forbedringer: Ad 8. Eventuelle Ad 8. Eventuelt: Da årsag ikke kendes anføres alene reparation af fugerevner ca. kr. 4.000.- Ejerskifteforsikring dækker undt. selvrisiko kr. 5.000.- ingen Ad 9: Betongulv revnet i bygn. C : Ad 9:Konklusion: Ad 9. Fejl og Ad. 9. Overslag over Ad 9:. Forbedringer: Ad 9: Eventuelle Ad 9: Eventuelt: Bygn. C : Betonklaplag i staldafd. fremstår med revner på tværs og langs i gulvfladen (Foto mangler). Ved bankeprøve konstateres hulhed og, at betonlaget partielt har løftet sig. (BB oplyser: har ikke haft tegning af bygning eller andet kendskab til konstruktionen). (KK oplyser: har fået opfattelse af et stabilt gulv til brug som værksted). TR har fejlagtigt undladt bygningsdele: 1 + 2. Skaden skønnes muligt at konstatere selv ved almindeligt oplagring, og bør angives K2. Opbankning og udskift af betonklaplag; (ukendt tilstand af drænlag). Skønnes ca. kr. 22.000.- Ejerskifteforsikring dækker undt. selvrisiko kr. 5.000.- Afhængigt af opbygning af gulvkonstruktionen. Umiddelbart max.forbedring på 20%.
Ad 10: Kvistlemme: Ad 10: Konklusion: Ad 10:Fejl og Ad 10: Overslag over Lemme i kvist (bygn. C) fremstår krumme/deforme med funktionssvigt (foto 30). Lemme er udført i simpel konstruktion af vandfaste finérplader og har vejrmæssigt udsat placering. TR nævner ikke k. Det kan ses fra terræn, at lemme krummer og må have svigt i lukkefunktion. K 2 pga. af funktionssvigt. Udskiftning af lemme i solid konstruktion; evt. med genanvendelse af beslag skønnes kr. 6.000.- Ejerskifteforsikring dækker undt. selvrisiko kr. 5.000.- Ad 10: Forbedringer: Forbedring skønnes ca. 50 %. Ad 10: Eventuelle Ad 10: Eventuelt: Generelt: Det foreligger ikke oplyst, hvorledes max-summen kr. 20.000.- i selvrisiko fordeles på de enkelte klagepunkter.