Tlf.: 75 18 16 66 esbjerg@bdo.dk www.bdo.dk BOO Statsautoriseret Bavnehøjvej 6 OK 6700 Esbjerg CVR nr. 20222670 revisionsaktieselskab KIS FAXE ALLE-VINKELVEJ ÅRSRAPPORT 2014 2. REGNSKABSÅR Årsrapporten er fremlagt og godkendt på virksomhedens ordinære generalforsamling, den 23. marts 2015 DI~ CVR-NR. 35 25 40 99
1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Virksomhedsoplysninger Virksomhedsoplysninger. 2 Erklæringer Ledelsespåtegning. 3 Den uafhængige revisors erklæringer. 4-5 Ledelsesberetning Ledelsesberetning. 6 Årsregnskab 1. januar - 31. december Anvendt regnskabspraksis. 7-8 Resultatopgørelse. 9 Balance............ 10 Noter. 11-12 BOD Statsautoriseret revisionsaktieselskab, en danskejet revisions- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BOD Internatfanal LImited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det Internatfanale BOD netværk bestående af uafhængige medlemsfirmaer.
2 VIRKSOMHEOSOPLYSNINGER Virksomheden K/S Faxe Alle-Vinkelvej Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C CVR-nr.: Stiftet: Hjemsted: Regnskabsår: 35254099 15. maj 2013 Aarhus 1. januar - 31. december Bestyrelse Søren Hjortebjerg Theil Hansen, Formand Kim Pauly Thomsen Søren Kamaric Riis Komplementar Faxe Alle-Vinkelvej Komplementar ApS Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C Revision BOO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Bavnehøjvej 6 6700 Esbjerg
3 LEDELSESPÅ TEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar - 31. december 2014 for K/S Faxe Alle-Yinkelvej. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus, den 23. marts 2015 Bestyrelse ~!/ søre~hj()rtei)jel"gt1(eilhäf1sen Formand ~ Kim Pauly Thomsen
4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER Til komplementaren og kommanditisterne i KIS Faxe AIIe-Vinkelvej PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for K/S Faxe Alle-Vinkelvej for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis,resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksiser passende, om ledelsens regnskabsmæssigeskøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt konklusion. og egnet som grundlag for vores Revisionenhar ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henvise til omtale i årsregnskabets note om "oplysning om usikkerhed ved indregning og måling" og ledelsesberetningens afsnit 2. Det fremgår heraf, at der er usikkerhed forbundet med måling af ejendommens værdi.
5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Esbjerg, den 23. marts 2015 sautoriseret revisionsaktieselskab oriseret revisor
6 LEDELSESBERETNING Væsentligste aktiviteter Virksomhedensaktivitet er køb, salg, udlejning samt udvikling af ejendommen beliggende Vinkelvej 17, 4640 Faxe. Usikkerhed ved indregning og måling Virksomhedens erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommen til dagsværdi. Ejendommensværdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2014, er der anvendt et basis afkastkrav på 7,25%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 10.383 tkr. Ændringer af afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 346 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 346 tkr. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen stige med 371 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 371 tkr. UdvikUng i aktiviteter Selskabetsaktiviteter og økonomiske forhold har forløbet tilfredsstillende. Regnskabsåret er selskabets første hele driftsår, og selskabets aktiviteter har samlet set, siden ejendommens overtagelse, forløbet bedre end budgetteret. Primært på baggrund af en tidligere overtagelse af ejendommen og en besparelse på de samlede erhvervelsesomkostninger. Selskabet har i juni 2014, med tilfredsstillende resultat, fået foretaget 1 års byggeteknisk gennemgang. Selskabets lejer, Jem ft Fix AIS, har offentliggjort i deres regnskab fra 2013 et positivt resultat og en stigning i egenkapital. Egenkapitalen i 2013 lød på DKK412 mio. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling.
7 ANVENDTREGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for K/S Faxe Alle-Vinkelvej for 2014 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovsbestemmelser for virksomheder i regnskabsklasseb. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksissom sidste år. Sammenligningstal Sammenligningstallene i resultatopgørelsen kan ikke sammenholdes med indeværende år, da sidste år er første regnskabsår, med en periode på 8 måneder, mens indeværende år dækker 12 måneder. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. økonomiske fordele vil tilflyde Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspostnedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssigeværdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, som er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Nettoomsætning indregnes eksklusiv moms og afgifter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration, således, at de dækker perioden frem til regnskabsåretsudløb. som er periodiseret Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssigeværdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende gæld, og transaktioner i fremmed valuta mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Investeringsejendom indregnes ved anskaffelsen til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, der svarer til lånets kontantværdi på årsafslutningstidspunktet. Kursreguleringen af gældsforpligtelserne indregnes i resultatopgørelsen. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.
9 RESULTATOPGØRELSE1. JANUAR - 31. DECEMBER Note 2014 2013 kr. kr. BRUTTOFORTJENESTE...... Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. DRIFTSRESULTAT........... Finansielle indtægter. Finansielle omkostninger. ÅRETS RESULTAT. 566.109-73.373 25.036 O 591.145-73.373 O 1.181-293.208-101.201 297.937-173.393 FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Overført resultat. IALT.......... 297.937-173.393 297.937-173.393
10 BALANCE31. DECEMBER AKTIVER Note 2014 2013 kr. kr. Grunde og bygninger. Materielle anlægsaktiver 1 ANLÆGSAKTIVER. Andre tilgodehavender. Periodeafgrænsningsposter. Tilgodehavender. OMSÆTNINGSAKTIVER.. AKTIVER. 10.383.000 10.357.964 10.383.000 10.357.964 10.383.000 10.357.964 O 56.766 6.596 O 6.596 56.766 6.596 56.766 10.389.596 10.414.730 PASSIVER Indskudskapital.. Overført overskud. EGENKAPITAL... 2 Ejendomslån pengeinstitut. Banklån. EUR-lån pengeinstitut. Langfristede gældsforpligtelser... 3 Kortfristet del af langfristet gæld... 3 Gæld til pengeinstitutter. Gæld til tilknyttede virksomheder. Anden gæld.. Kortfristede gældsforpligtelser. GÆLDSFORPLIGTELSER. PASSIVER. 3.100.000 3.100.000 124.544-173.393 3.224.544 2.926.607 5.869.000 5.869.000 277.694 O O 876.482 6.146.694 6.745.482 440.650 312.503 363.480 295.388 82.278 79.438 131.950 55.312 1.018.358 742.641 7.165.052 7.488.123 10.389.596 10.414.730 Eventualposter Pantsætninger mv. og sikkerhedsstillelser 4 5 Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 6
11 NOTER Note Materielle anlægsaktiver 1 Grunde og bygninger Kostpris 1. januar 2014... 10.357.964 Kostpris 31. december 2014... 10.357.964 Årets værdireguleringer.. 25.036 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2014... 25.036 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2014... 10.383.000 Investeringsejendommen er værdiansat med udgangspunkt i en afkastbaseret model. Investeringsejendommen er målt således, at der på baggrund af ejendommens forventede resultat før finansielle poster opnås et afkast på 7,25%. Egenkapital 2 Indskuds- Overført kapital overskud I alt Egenkapital 1. januar 2014. Forslag til årets resultatdisponering. Egenkapital31. december 2014, 3.100.000-173.393 2.926.607 297.937 297.937 3.100.000 124.544 3.224.544 Indskudskapitalen har ikke været ændret siden stiftelsen. Langfristede gældsforpligtelser 3 1/1 2014 31/12 2014 Afdrag Restgæld gæld i alt gæld i alt næste år efter 5 år Ejendomslån pengeinstitut... 5.869.000 5.869.000 O 5.037.388 Banklån.... O 718.344 440.650 O EUR-lån pengeinstitut... 1.188.985 O O O 7.057.985 6.587.344 440.650 5.037.388 Eventualposter mv. 4 Kommanditselskabet har indgået en ejendomsadministrationsaftale med Ejendomsadministrationsfirmaet Salling Ejendomsadministration AIS. Denne kan opsiges med 6 måneders varsel, dog tidligst i 2015 svarende til to år fra aftalens indgåelse. I tilfælde af ejendommens salg kan ejer opsige aftalen med 3 måneders varsel til den 1. i en måned. Der er ligeledes indgået en selskabsadministrationsaftale med Blue Capital A/S. Denne er uopsigelig frem til udgangen af 2018, og kan herefter opsiges med 6 måneders varsel, til et regnskabsårs udløb.
12 NOTER Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 5 Til sikkerhed for gæld til pengeinstitut, er der udstedt ejerpantebrev på 7.481 tkr., med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssigeværdi pr. 31. december 2014 udgør 10.383 tkr. Gæld til pengeinstitut pr. 31. december 2014 udgør 6.587 tkr. For gæld til pengeinstitut er der stillet sikkerheder ved at pengeinstitut skal meddele accept af nuværende og fremtidige udlodning af udbytte fra K/S-et. Der er endvidere givet transport i tilgodehavender hos samt lejeindtægt fra Jem ft Fix A/S. Note Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 6 Kommanditselskabets erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommenes brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommene til dagsværdi. Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2014 er der anvendt et basis afkastkrav på 7,25%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 10.383 tkr. Ændringer af afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 346 tkr. Således påvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 346 tkr. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investerigsejendommen stige med 371 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 371 tkr.