Tlf: 75 18 16 66 esbjerg@bdo.dk www.bdo.dk BOD Statsautoriseret Bavnehøjvej 6 OK-6700 Esbjerg CVR-nr. 20222670 revisionsaktieselskab KIS JYSK DETAIL, REMA 1000 IKAST ÅRSRAPPORT 2013 3. REGNSKABSÅR CVR-NR. 33 575831
1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Kommanditselskabsoplysninger Kommanditselskabsoplysninger. 2 Påtegninger Ledelsespåtegning.. 3 Den uafhængige revisors erklæringer. 4-5 Ledelsesberetning Ledelsesberetning. 6 Årsregnskab 1. januar - 31. december Anvendt regnskabspraksis. 7-B Resultatopgørelse. 9 Balance. 10 Noter. 11-12 800 Statsautoriseret revtstcnsaktieselskab, en danskejet revistons- og råd~lvnln~svlrksomhed. er medlem af BODInternational limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det Internationale 800 netværk bestående af uafhæn~l~e medlemsfirmaer.
2 KOMMANDITSELSKABSOPLYSNINGER Kommanditselskabet K/S Jysk Detail, Rema 1000 Ikast Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C CVR-nr.: Stiftet: Hjemsted: Regnskabsår: 33575831 8. marts 2011 Aarhus 1. januar - 31. december Bestyrelse Leif Rye Hauerslev Michael Myrhøj Morten Munk Friis Komplementar Jysk Detail, Rema1000 Ikast Komplementar ApS Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C Revision BOO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Bavnehøjvej 6 6700 Esbjerg
3 LEDELSESPÅ TEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar - 31. december 2013 for KIS Jysk Detail, Rema 1000 Ikast. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus, den 13. marts 2014 Bestyrelse ~f2_/~ LeiRYe Hauerslev Morten Munk Friis
4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORSERKLÆRINGER Til komplementaren og kommanditisterne j K/S Jysk Detail, Rema 1000 Ikast PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for KIS Jysk Detail, Rema 1000 Ikast for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henvise til omtale i årsregnskabets note om "oplysning om usikkerhed ved indregning og måling" og ledelsesberetningens afsnit 2. Det fremgår heraf, at der er usikkerhed forbundet med måling af ejendommens værdi.
5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Esbjerg, den 13. marts 2014 BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab iseret revisor
6 LEDELSESBERETNING Væsentligste aktiviteter Kommanditselskabets aktivitet er køb, salg, udlejning samt udvikling af ejendomme beliggende Marieniunds Alle 2, 7430 Ikast. Usikkerhed ved indregning og måling Kommanditselskabets erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommen til dagsværdi. Ejendommensværdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2013 er der anvendt et basis afkastkrav på 6,35%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 21,3 mio. kr. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 810 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 810 tkr. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen stige med 877 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 877 tkr. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Bruttoresultatet er tæt på det budgetterede med en positiv afvigelse. Der blev i 2012 vedtaget blandt kommanditisterne at sikre første prioriteten i 10 år ved optagelse af en renteswap. Renteswappen har for regnskabsåret haft en positiv værdi på kr. 478.940,-, hvilket har haft en positiv indvirkning på selskabets resultat. Såfremt renteswappens positive værdi tages ud af resultatopgørelsen, har selskabet opnået et resultat på kr. 1.059.227,-. På trods af en forhøjet bidragssats på selskabets realkreditlån i regnskabsårets 4. kvartal, har de finansielle omkostninger været mindre end budgetteret, hvor selskabet i 2013 har opnået en besparelse på over 30%. Selskabet har anvendt det forbedrede resultat til ekstraordinær afvikling af selskabets bankgæld. Selskabets lejer, Rema 1000 Danmark A/S, har i deres regnskab for år 2012 offentliggjort en flot stigning i både omsætning og indtjening, og egenkapitalen er steget fra ca. DKK 572 mio. til ca. DKK 701 mio. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for kommanditselskabets finansielle stilling.
7 ANVENDTREGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for K/S Jysk Detail, Rema 1000 Ikast for 2013 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde kommanditselskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå kommanditselskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning eller værdiregulering. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i tilgodehavender henholdsvis forpligtelser. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi i resultatopgørelsen løbende. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, som er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Nettoomsætning indregnes eksklusiv moms og afgifter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration, som er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb.
8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt gæld og transaktioner i fremmed valuta mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme indregnes ved anskaffelsen til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Den officielle ejendomsværdi med senere tilgang anvendes alene, såfremt denne værdi svarer til ejendommenes handelsværdi fastlagt på en af ovenstående måder. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, der svarer til lånets kontantværdi på årsafslutningstidspunktet. Kursreguleringen af gældsforpligtelserne indregnes i resultatopgørelsen. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.
9 RESULTATOPGØRELSE1.JANUAR-31. DECEMBER Note 2013 2012 kr. kr. BRUTTOFORTJENESTE. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme. DRIFTSRESULTAT. Finansielle indtægter. Finansielle omkostninger. 1.225.746 1.197.588 419.437 546.014 17.140 O 1.662.323 1.743.602 478.940 99-603.096-1.572.604 ÅRETS RESULTAT. 1.538.167 171.097 FORSLAG TIL RESULTATDISPONERING Overført resultat. I ALT. 1.538.167 171.097 1.538.167 171.097
10 BALANCE31. DECEMBER AKTIVER Note 2013 2012 kr. kr. Investeringsejendomme. Materielle an lægsaktiver. 2 ANLÆGSAKTIVER. Periodeafgrænsningsposter.. Tilgodehavender. OMSÆTNINGSAKTIVER.. AKTIVER. 21.391.280 20.971.843 21.391.280 20.971.843 21.391.280 20.971.843 5.919 6.492 5.919 6.492 5.919 6.492 21.397.199 20.978.335 PASSIVER Kommanditselskabskapital. Overført overskud. EGENKAPITAL... 3 Banklån.. Realkreditlån.. Langfristede gældsforpligtelser... 4 Kortfristet del af langfristet gæld... 4 Gæld til tilknyttede virksomheder. Anden gæld... Kortfristede gældsforpligtelser. GÆLDSFORPLIGTELSER.. PASSIVER. 3.500.000 3.500.000 1.634.252 96.085 5.134.252 3.596.085 3.604.593 3.782.460 11.806.935 11.846.392 15.411.528 15.628.852 260.000 302.870 78.700 80.617 512.719 1.369.911 851.419 1.753.398 16.262.947 17.382.250 21.397.199 20.978.335 Eventualposter Pantsætninger mv. og sikkerhedsstillelser 5 6 Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 7
11 NOTER 2013 2012 Note kr. kr. Finansielle omkostninger Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder. Finansielle omkostninger i øvrigt. 3.083 4.742 600.013 1.567.862 603.096 1.572.604 1 Materielle anlægsaktiver 2 Kostpris 1. januar 2013. Kostpris 31. december 2013 '" Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2013.. Årets værdi reguleringer. Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2013. 20.198.490 20.198.490 773.353 419.437 1.192.790 Regnskabsmæssigværdi 31. december 2013. 21.391.280 Investeringsejendommen er værdiansat med udgangspunkt i en afkastbaseret model. Investeringsejendommen er målt således, at der på baggrund af ejendommens forventede resultat før finansielle poster opnås et afkast på 6,35%. Egenkapital 3 InvesterIngsejendomme Kommanditselskabs- Overført kapital overskud I alt Egenkapital 1. januar 2013. Forslag til årets resultatdisponering. Egenkapital 31. december 2013.. 3.500.000 96.085 3.596.085 1.538.167 1.538.167 3.500.000 1.634.252 5.134.252 Kommanditselskabskapitalen har ikke været ændret siden stiftelsen. Langfristede gældsforpligtelser 4 1/1 2013 31/122013 Afdrag Restgæld gæld I alt gældialt næste år efter 5 år Banklån (max 4.560.000)... 4.053.722 3.834.593 230.000 2.479.750 Realkreditlån... 11.878.000 11.836.935 30.000 11.560.000 15.931.722 15.671.528 260.000 14.039.750
12 NOTER Eventualposter mv. 5 Kommanditselskabet har indgået en ejendomsadministrationsaftale med advokatfirmaet Abel a SkovgaardLarsen. Denne kan opsiges med 6 måneders varsel, dog tidligst i 2013 svarende til to år fra aftalens indgåelse. Der er ligeledes indgået en selskabsadministrationsaftale med Blue Capital A/S. Denne kan opsiges med 6 måneders varsel, dog tidligst i 2013 svarende til to år fra aftalens indgåelse. Note Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 6 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut er der udstedt 2 realkreditpantebreve på hhv. 9.051 tkr. og 2.827 tkr., med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssigeværdi pr. 31. december 2013 udgør 21.391 tkr. Dagsværdienfor gæld til realkreditinstitut pr. 31. december 2013 udgør 11.837 tkr og restgælden pr. 31. december 2013 udgør 11.854 tkr. For gæld til pengeinstitut er der stillet følgende sikkerheder: - ejerpantebreve på 5.700 tkr., med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2013 udgør 21.391 tkr. Gæld til pengeinstitut pr. 31. december 2013 udgør 3.835 tkr. - anparter i Jysk Detail, Rema1000 Ikast Komplementar ApS, nom. 80 tkr. Egenkapitalen i Jysk Detail, Rema1000Ikast Komplementar ApS pr. 31. december 2013 udgør 77 tkr. -Transport i alle kommanditselskabets rettigheder, nuværende og fremtidige, til at opkræve yderligere kontante indskud. - Uigenkaldelig transport og indtrædelsesret i lejekontrakter og lejebetalinger med Rema1000 DanmarkA/S som lejer. - i gæld til pengeinstitut indgår rente-swap. Gæld af renteswap pr. 31. december 2013 udgør 393 tkr. Renten er swappet fra fast rente 2,54%til variabel rente, cibor 3M. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 7 Kommanditselskabets erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommenes brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommene til dagsværdi. Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2013 er der anvendt et basis afkastkrav på 6,35%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 21,3 mio. kr. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 810 tkr. Således påvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 810 tkr. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen stige med 877 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 877 tkr.