SKØNSERKLÆRING J.nr. 15155 Besigtigelsesdato: Den 18.12.2015 Ejendommen: xx Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.L.) xx Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som indklagede / B.S.) xx Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) xx Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Indklagedes tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): xx Ingen. Datering, navn og underskrift: xx Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: Ad. 1. Der er tale om en ejendom, der er væsentligt sætningsskadet, hvilket den bygningssagkyndige blot har bedømt med karakteren
2 K1 i tilstandsrapporten. Klagers påstand: Ad. 1. Der er umiddelbart efter overtagelsen konstateret omfattende sætningsskader og konstruktive udfordringer på ejendommen til trods for, at BS i sin tilstandsrapport oplyser om, at der blot er skævhed i murværk på facader K1, som er uden konstruktiv betydning. Sælger skulle have oplyst, at der tidligere er udbedret en sætningsskade på ejendommen. Det har dog åbenbart ikke foranlediget BS til nogen bekymring, uanset der var synlige skader andre steder, så som en større revne i loftsrummet og skævheder og revner indvendigt flere steder. Indervægge er nogen steder ude af lod. Carporten er opklodset på metalpæle i den ene side og uanset dette er der en synlig skævhed. Samlet set giver ejendommen et indtryk af, at være en sætningsplaget ejendom, hvilket er langt fra den situation, som BS tegnede for køber i tilstandsrapporten. Der vil blive tale om omfattende reparationsarbejde med at stabilisere ejendommen og reparere revnerne på grund af sætningerne, hvis det er muligt at reparere ejendommen. Der er også andre revner på ejendommen, der er beskrevet med K1 og uden konstruktiv betydning. Den omstændighed, at aktive sætningsskader beskrives med K1, er i sig selv en fejl. Når de oven i købet følges af en note om, at forholdet ikke har nogen konstruktiv betydning, er tilstandsrapporten efter KL s opfattelse fuldstændig forkert.
3 Skønsmandens erklæring Klagers påstand: Kravet er ikke endeligt opgjort, den er af en ikke uvæsentlig størrelse hensel til forsikringens afskrivningsregler, der bygger på bekendtgørelsen samt selvrisikoen. Den bygningssagkyndiges forklaring: Ad. 1. Ejendommen fremstod i flot stand og der var ingen visuelle tegn på udvikling i skader relateret til ejendommens skævhed, da BS besigtigede ejendommen. Når der ikke er synlige, aktuelle skader samt de forhold, at BS, 1: for oplyst, at det er en gammel skade, som er udbedret, og 2: at der ikke er sket udvikling i skaden, så har BS ingen grund til at være mistroisk og kan derfor ikke påtage sig yderligere ansvar. BS har besigtiget masser af skæve huse, herunder flere der er blevet udbedret, men som stadig bærer præg af skævheder. Det er ikke muligt at løfte et hus, der har sat sig, men der er til gengæld metoder til at understøbe og sikre fundament m.v. mod yderligere sætning. BS har ingen chance for at vurdere, om der vil ske fremtidige sætninger, hvis der på besigtigelsesdagen ikke er tegn på nyopståede skader eller udvikling i reparationer af tidligere skader. BS må forholde sig til, hvad BS har fået oplyst af sælger samt af, hvad BS kan konstatere visuelt og drage en konklusion ud fra dette. BS afviser klagen i sin helhed. Huset var ved besigtigelsen i 2014 overordnet set i god stand og fremstod fint velholdt. Murværk fremstår i god stand, herunder kun med en enkelt mindre revne i gavl mod nordvest. Ingen revner øvrige steder.
4 Skønsmandens erklæring Den bygningssagkyndiges forklaring: I soklen er der kun konstateret 1 mindre revne, også i galv mod nordvest. En sådan revne bliver normalt karakteriseret K1, hvilken den også er blevet i nærværende tilfælde. Sælger har ejet og beboet ejendommen siden den 01.05.1989 (ifølge sælgeroplysningsskemaet pkt. 1.1), dvs. 25 år. Ved huseftersynet forelå alene en simpel plantegning og en tilsvarende simpel snittegning. Ej heller er BS blevet inddraget i de undersøgelser m.v., der er foretaget på ejendommen. BS kan ikke forholde sig til det hele i bilag 7, da dette er specialviden. Dog vil BS kommentere rapport nr. 3 og citere nogle udpluk: Side 3, 4 og 5: Der kan ikke konstateres tegn på bevægelsesrevner, som følge af sætninger efter opførelse. Side 5: Der er ikke tegn på bevægelser efter tidligere reparation. Side 8: Det må dog forventes, at såfremt der på udskiftningstidspunktet kunne konstateres større synlige skader i samlinger, er disse forbedret. Side 9: Skævhederne af ejendommen har ikke udviklet sig siden 1985. Det vurderes derfor, at der ikke er unormal risiko for bevægelser og revnedannelser Side 9: De konstaterede skævheder i fundamentsbjælker og gulve vil ikke forværres
5 Skønsmandens erklæring Den bygningssagkyndiges forklaring: Ud fra ovenstående og rapportens konklusion generelt, er det BS opfattelse, at der netop ikke er sket en forværring i forholdene efter reparationen i 1985, hvilket understøtter det forhold, at der ikke var synlige skader på ejendommen ved Huseftersynet. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Skyet, 7 o C. Øvrige forhold: Ingen.
6 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad. 1 Der er tale om en ejendom, der er væsentligt sætningsskadet, hvilket den bygningssagkyndige blot har bedømt med karakteren K1 i tilstandsrapporten. Der kunne konstateres følgende: Ad. 1. Ved den udvendige besigtigelse fremstod soklen og facaden generelt uden væsentlige revnedannelser eller lignende. Der bemærkes dog en mindre, nu udbedret revne i sokkel, mod nordvest samt en skrå revne i murværk nordgavl. Der er imidlertid udskiftet vinduer (2012 jf. produktionsnummer i glassene og sælgeroplysningerne) og her ses det på fugen, at bygningen har sat sig mod sydgavlen siden opførelsen, idet vinduer er monteret vandrette. Dette ses både på øst- og vestsiden. Der er tale om flere cm, og forholdet er visuelt synligt uden brug af måleredskaber, se billede 3-10. På sydgavlen ses også her, at bl.a. kalfatningsfugen omkring dørpartier er varierende, og facaderne er ikke i lod. Billede 11 13. Ved den indvendige besigtigelse i huset er der foretaget ændringer siden BS besigtigede i 2014, bl.a. er huset tømt, og der er foretaget destruktive indgreb i bl.a. stuegulv og ved værelsesvægge. Syn- og skønsmanden kan dog se revnedannelser i gangen, det oprindelige klinkegulv, samt det ses nederst på entredør, at gulvet er skævt og hælder ind mod hovedskillevæggen, billede 14+15. I stuen bemærkes det, at gulvet hælder ind mod midten af huset, hvor både hovedskillevæggen og den indmurede pejseindsats er placeret.
7 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad. 1 Fortsat Der kunne konstateres følgende: Ad. 1. Væggen ved den murede pejs er ikke i lod, varierer 10-15 mm pr. meter, billede 16-17 og ved sydgavlen ses indvendig fuge omkring gavlpartier med varierende tykkelse. Billede 13. På det 1. badeværelse er opsat en afskærmning mod fyret m.m., og her ses ligeledes en varierende fugebredde på fra 1 cm til 3 cm, over 2 meter. Billede 19-20. Det lille loftsrum over gangen blev besigtiget fra bryggerslem, idet højden på lemmen kun er 42 cm, og adgang fra løs opsat stige ikke forsvarlig. Syn- og skønsmanden ved ikke, om der var effekter i loftrummet ved BS besigtigelse, men der er ikke nævnt noget under side 7, pkt. 2, forholdet i tilstandsrapporten. Fra lemme kan det ses, at hovedskillevæggen ikke er i lod, og at den bugter sig ned gennem loftrummet. Billede 21. Konklusion. Der er foretaget flere geotekniske undersøgelser og beregninger fra eksperter, og disse er p.t. ikke enige om, hvordan forholdene skal udbedres. De er dog enige om, at bygningen er statisk ustabil, men uenige om, hvorvidt den fortsat vil kunne sætte sig, uden væsentlige ændringer af konstruktionen og brug. Dette vil syn- og skønsmanden heller ikke kommentere, idet der er tale om ekspertviden, men blot forholde sig til BS bemærkninger i tilstandsrapporten. BS har kommenteret revner, sætninger og skævheder følgende steder i tilstandsrapporten på side 8 og 9 i tilstandsregistreringen.
8 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad. 1 Fortsat Konklusion. Der kunne konstateres følgende: Ad. 1. 2. Ydervægge 2.1 Facader/gavle Karakteren K1 Revne i galv mod nordvest (carport). 2. Ydervægge 2.1 Facader/gavle Karakteren K1 Der ses skævhed i murværk på begge facader (øst og vest), som falder mod syd. Note: Skaden skønnes uden konstruktiv betydning. Sælger oplyser, at der var sætningsskade, som er udbedret før nuværende ejers overtagelse i 1989. Tagfladen forekommer dog rimelig jævn. 4. Fundament/sokler 4.2 Sokkel Karakteren K1 Revne i sokkel mod carport. Note: Skaden skønnes uden konstruktiv betydning, men skaden bør udbedres ved ilægning af armering for at undgå yderligere forværring af skaden. 7. Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner Karakteren K1 Trægulve knirker/klaprer lidt, og der er skævhed i gulv i stue. 7.2 Belægninger Karakteren K1 Enkelte hultlydende klinker samt flere revnede i gang. Syn- og skønsmanden savner dog flere skadesregistreringer med henvisning til fuger/inddækninger, vægge og gulve som følgende:
9 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad. 1 Fortsat Konklusion fortsat Der kunne konstateres følgende: Ad. 1. Pkt. 7.1 Gulve - UN Gulve er flere steder ikke i vatter og hælder bl.a. ind mod midten af bygningen, bl.a. i gang (ses ved dørblad). Note: Ejer har oplyst, at der er udbedret en tidligere sætningsskade for 25 år siden, før de overtog ejendommen. Gulve m.m. ses ikke rettet op, og det vides ikke, hvorledes forholdet er udbedret, hvilket kun kan afklares af en geotekniker, se også pkt. 2.1 og 8.1. Pkt. 8.1 Indvendige vægge Flere indvendige vægge er ikke i lod, bl.a. stuevæg ved brændeovn, samt der ses flere varierende fugetykkelser ved facade og gavlpartier, samt fuge ved glasparti på det 1. badeværelse. I tagrum ses midterskillevæg ikke i lod, samt den bugter sig i flugten. Note: Der ses ikke nyere revnedannelser, men idet de fleste samlinger er udbedret med silikonefuger, hvor de nyeste er fra 2012 (vinduespartier) og evt. fortsat bevægelse ikke kan registreres, henvises til den tidligere anbefalede geotekniske eftersyn for en vurdering af, om huset er endelig i ro og skader er udbedret. Fejl og forsømmelser. BS har registreret de skæve facader og givet dem karakteren K1 og en note om, at de skønnes uden konstruktiv betydning, med henvisning til sælgers oplysning om, at der er udbedret en sætningsskade for 25 år siden. Den kan principielt godt være korrekt og karakteren i orden, men når BS får oplyst, at der har været sætningsmæssige problemer med en ejendom, skal han have fokus på det ved sin gennemgang, og herunder registrere/vurdere alle de skævheder m.m., der kan ses, herunder gang/entrégulve, varierende fugetykkelser m.m.
10 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: Ad. 1 Fortsat Fejl og forsømmelser fortsat Der kunne konstateres følgende: Ad. 1. Ud fra den samlede registrering ville syn- og skønsmanden spørge ind til sælgeroplysningerne, og såfremt de kan dokumentere, at skaderne er udbedret af professionelle firmaer og der har været geotekniker inden om m.m., så kan dette lægges til grund for BS skøn. I nærværende sag er der ingen nyere visuelle revner, men sælgeroplysninger nævner blot under pkt. 4.3, side 13: 4.3 Er der sætningsskader, som er udbedret? Ja. Gavl, før vi købte i 1989. Dette fortæller ikke syn- og skønsmanden, hvorledes eller hvor meget der er udbedret, hvorfor syn- og skønsmanden henviser til pkt. 7.1 m.m. hvor han skriver karakteren burde være UN, undersøges nærmere, med henvisning til, hvad der kan opspores om sagen og en evt. geoteknisk gennemgang. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms. Med henvisning til bilagsmaterialerne i sagen, herunder geotekniske- og statiske rapporter, er eksperterne i tvivl om, hvorledes forholdet skal udbedres. Syn- og skønsmanden kan derfor ikke komme med et skøn, når udbedring af forholdene ikke er anvist. Forbedringer. Eventuelle forligsdrøftelser. Det vil være afhængigt af udbedringen. Ingen.
11 FOTOS J. nr. 15155 1. Huset set fra øst Vejen 2. Huset set fra vest Haven
12 3. Huset set fra vest Haven 4. Skæve kalfatningsfuger (hvid fuge) under vinduesbånd
13 5. Fugetykkelse 5,5 cm tv. i 3 meterparti øst 6. Fugetykkelse 3,5 cm th. i 3 meterparti øst
14 7. Fugetykkelse 3,5 cm tv. i nordøstparti øst 8. Fugetykkelse 1,0 cm th. i nordøstparti
15 9. Fugetykkelse 2,5 cm tv. Vestfacadeparti 10. Fugetykkelse 5,0 cm th. Vestfacadeparti
16 11. Sydgavl 12. Sydgavl Varierende hvid kalfatningsfuge th.
17 13. Sydgavl Indvendig hvid skæv fuge mod midterhovedskillevæg 14. Revnet klinke i opr. klinkegulv, gang
18 15. Skævt entré/ganggulv under dør 16. Stuen Pejsevæg til venstre Hovedmidterskillevæg til højre
19 17. Pejseskillevæg skæv. 10 mm pr. meter 18. Hovedskillevæg hælder mod midten af bygning, 10 mm pr. meter
20 19. Tyk fuge foroven ved glasskillevæg 1. badeværelse 20. Tynd fuge forneden ved glasskillevæg 1. badeværelse
21 21. Hovedskillevæg (til højre) i loftrum bugter sig og er ikke i lod