Tlf: 75 18 16 66 esbjerg@bdo.dk www.bdo.dk BOD Statsautoriseret Bavnehøjvej 6 DK 6700 Esbjerg CVR nr. 20222670 revisionsaktieselskab KIS JYSK DETAIL, SKJERN-TARM ÅRSRAPPORT 2013 4. REGNSKABSÅR Årsrapporten er fremlagt og godkendt på virksomhedens ordinære generalforsamling, den CVR-NR. 33 38 01 19
1 INDHOLDSFORTEGNELSE Side Kommanditselskabsoplysninger Kommanditselskabsoplysninger. 2 Påtegninger Ledelsespåtegni ng.. 3 Den uafhængige revisors erklæringer. 4-5 Ledelsesberetning Ledelsesberetning. 6 Årsregnskab 1. januar - 31. december Anvendt regnskabspraksis. 7-9 Resultatopgørelse. 10 Balance. 11 Noter. 12-14 BOO Statsautoriseret revisfonsaktleselskab, en danskejet revlstens- og rådgivningsvirksomhed, er medlem af BOO International Limited - et UK-baseret selskab med begrænset hæftelse - og en del af det Internationale BOO netværk bestående af uafhængige rnedternsflrmaer.
2 KOMMANDITSELSKABSOPLYSNINGER Kommanditselskabet K/S Jysk Detail, Skjern-Tarm Sønder Alle 9 8000 Aarhus C CVR-nr.: Stiftet: Hjemsted: Regnskabsår: 33 3801 19 14. december 2010 Aarhus 1. januar - 31. december Bestyrelse Martin Barn Martin Kibsgaard Jensen Jan Porsdal Komplementar Jysk Detail, Skjern-Tarm, Komplementar ApS Marselis Tværvej 4 8000 Aarhus C Revision BOO Statsautoriseret revisionsaktieselskab Bavnehøjvej 6 6700 Esbjerg
3 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar - 31. december 2013 for K/S Jysk Detail, Skjern-Tarm. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus, den 13. marts 2014 Martin Barn Jan Porsdal
4 DENUAFHÆNGIGEREVISORSERKLÆRINGER Til komplementaren og kommanditisterne i KIS Jysk Detail, Skjern- Tarm PÅTEGNINGPÅ ÅRSREGNSKABET Vi har revideret årsregnskabet for KIS Jysk Detail, Skjern-Tarm for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksiser passende, om ledelsens regnskabsmæssigeskøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt konklusion. og egnet som grundlag for vores Revisionenhar ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henvise til omtale i årsregnskabets note om "oplysning om usikkerhed ved indregning og måling" og ledelsesberetningens afsnit 2. Det fremgår heraf, at der er usikkerhed forbundet med måling af ejendommens værdi.
5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS ERKLÆRINGER UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Esbjerg, den 13. marts 2014
6 LEDELSESBERETNING Væsentligste aktiviteter Kommanditselskabets aktivitet er køb, salg, udlejning samt udvikling af ejendomme beliggende Åboulevarden63, 6880 Tarm. Usikkerhed ved indregning og måling Kommanditselskabets erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommen til dagsværdi. Ejendommensværdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2013 er der anvendt et basis afkastkrav på 7%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 26,3 mio. kr. Ændringer af afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 908 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 908 tkr. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen stige med 976 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 976 tkr. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets bruttoresultat er tæt på det budgetterede med en positiv afvigelse. Bruttoresultatet er positivt påvirket af et reduceret bidrag til Ejerforening Skjernvej 51, og at selskabets ejerandel af egenkapitalen i ejerforeningen er medtaget i nærværende regnskab. Bruttoresultatet har ligeledes været negativt påvirket af ekstra udgiftsposter, hvorfor det ligger tæt på budgetteret. Efter indregning af renteudgifter for regnskabsåret, er selskabets aktiviteter forløbet væsentligt bedre end budgetteret. Selskabet har i 2013 opnået en besparelse på finansielle omkostninger på over 60%i forhold til det oprindeligt budgetterede i prospektet. Selskabet har anvendt det forbedrede resultat til ekstraordinær afvikling af selskabets bankgæld lamt udlodning. Selskabets lejer, Løvbjerg Supermarked AIS, har offentliggjort i deres regnskab fra 2012 en lille tilbagegang i indtjening og egenkapital i forhold til året før. Det er dog opfattelsen, at lejer af butikken på Åboulevarden63, Tarm har en god drift. Resultatet anses som tilfredsstillende for selskabets ledelse, og der forventes fortsat en betydelig gældsafvikling ud over budgetteret i det kommende regnskabsår på baggrund af en lavere rente end budgetteret. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for kommanditselskabets finansielle stilling.
7 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten for K/S Jysk Detail, Skjern-Tarm for 2013 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde kommanditselskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå kommanditselskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer in den årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, som er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Nettoomsætning indregnes eksklusiv moms, afgifter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration, som er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS BALANCEN Materielle anlægsaktiver Investeringsejendom indregnes ved anskaffelsen til kostpris med tillæg af omkostninger direkte foranlediget af anskaffelsen. Investeringsejendom måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommens handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Den officielle ejendomsværdi med senere tilgang anvendes alene, såfremt denne værdi svarer til ejendommens handelsværdi fastlagt på en af ovenstående måder. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommen, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle anlægsaktiver Kapitalandele i tilknyttede metode. virksomheder måles i kommanditselskabets balance efter den indre værdis Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes regnskabsmæssigeindre værdi opgjort efter kommanditselskabets regnskabspraksis. Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder indtægtsføres under administrationsomkostninger i tilknytning til betaling af grundejerforeningsbidrag. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Udbytte Udbytte, som er udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, der svarer til lånets kontantværdi på årsafslutningstidspunktet. Kursreguleringen af gældsforpligtelserne indregnes i resultatopgørelsen. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.
9 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.
10 RESULTATOPGØRELSE1.JANUAR-31. DECEMBER Note 2013 2012 kr. kr. BRUTTOFORTJENESTE. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdiregulering af gæld. DRIFTSRESULTAT. Finansielle omkostninger... 1 ÅRETS RESULTAT. 1.646.336 1.607.826-144.973 1.513.007-36.255 O 1.465.108 3.120.833-384.553-636.406 1.080.555 2.484.427 FORSLAGTIL RESULTATDISPONERING Overført resultat. IALT. 1.080.555 2.484.427 1.080.555 2.484.427
11 BALANCE 31. DECEMBER AKTIVER Note 2013 2012 kr. kr. Investeringsejendomme. Materielle anlægsaktiver 2 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder. Finansielle anlægsaktiver 3 ANLÆGSAKTIVER. Periodeafgrænsningsposter. Tilgodehavender. OMSÆTNINGSAKTIVER.. AKTIVER. 26.337.000 26.481.973 26.337.000 26.481.973 50.470 O 50.470 O 26.387.470 26.481.973 4.213 4.227 4.213 4.227 4.213 4.227 26.391.683 26.486.200 PASSIVER Indskudskapital.. Overført overskud. Udbetalt udbytte i året.. EGENKAPITAL... 4 Banklån. Realkreditlån. Langfristede gældsforpligtelser. 5 Kortfristet del af langfristet gæld... 5 Gæld til tilknyttede virksomheder. Anden gæld.. Kortfristede gældsforpligtelser. GÆLDSFORPLIGTELSER. PASSIVER. 4.200.000 4.200.000 3.949.406 2.968.851-500.000-100.000 7.649.406 7.068.851 1.526.627 2.256.191 16.541.255 16.505.000 18.067.882 18.761.191 458.897 431.984 74.322 78.359 141.176 145.815 674.395 656.158 18.742.277 19.417.349 26.391.683 26.486.200 Eventualposter Pantsætninger mv. og sikkerhedsstillelser 6 7 Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 8
12 NOTER 2013 kr. 2012 Note kr. Finansielle omkostninger Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder. Finansielle omkostninger i øvrigt. 2.963 381.590 4.609 631.797 1 384.553 636.406 Materielle anlægsaktiver 2 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2013.. Kostpris 31. december 2013. Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2013. Årets værdi reguleringer. Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2013. Regnskabsmæssigværdi 31. decem ber 2013. 24.551.200 24.551.200 1.930.773-144.973 1.785.800 26.337.000 Investeringsejendommen er værdiansat med udgangspunkt i en afkastbaseret model. Investeringsejendommen er målt således, at der på baggrund af ejendommens forventede resultat før finansielle poster opnås et afkast på 7%. Finansielle anlægsaktiver 3 Kapitalandele tilknyttede virksomheder i Tilgang. Kostpris 31. december 2013. Regnskabsmæssigværdi 31. december 2013. 50.470 50.470 50.470 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder (kr.) Virksomhed Egenkapital Resultat Ejerforeningen Skjernvej 51 C-F. 71.314 20.738 Ejerandel % 71 71.314 20.738
13 NOTER Egenkapital 4 Note Indskudskapital Overført Udbetalt overskud udbytte I året l alt Egenkapital 1. januar 2013... 4.200.000 2.868.851 Betalt udbytte. Forslag til årets resultatdisponering... 1.080.555 o 7.068.851-500.000-500.000 1.080.555 Egenkapital 31. december 2013 4.200.000 3.949.406-500.000 7.649.406 Indskudskapitalen har ikke været ændret siden stiftelsen. Langfristede gældsforpligtelser 5 1/1 2013 31/122013 Afdrag Restgæld gæld i alt gæld i alt næste år efter 5 år Banklån (maks 3.275.000)... 2.688.175 1.985.524 458.897 O Realkreditlån... 16.505.000 16.541.255 O 16.505.000 19.193.175 18.526.779 458.897 16.505.000 Eventualposter mv. 6 Kommanditselskabet har indgået en ejendomsadministrationsaftale med advokatfirmaet Abel &. Skovgård Larsen. Denne kan opsiges med 6 måneders varsel, dog tidligst i 2013, svarende til to år fra aftalens indgåelse. Der er ligeledes indgået en selskabsadministrationsattale med Blue Capital A/S. Denne kan opsiges med 6 måneders varsel, dog tidligst i 2013, svarende til to år fra aftalens indgåelse. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 7 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut er der udstedt realkreditpantebrev på 16.505 tkr., med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2013 udgør 26.337 tkr. Gæld til realkreditinstitut pr. 31. december 2013 udgør 16.541 tkr. For gæld til pengeinstitut er der stillet følgende sikkerheder: - ejerpantebreve på 7.300 tkr., med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2013 udgør 26.337 tkr. Gæld til pengeinstitut pr. 31. december 2013 udgør 1.986 tkr. - anparter i Jysk Detail, Skjern-Tarm Komplementar ApS, nom. 80 tkr. Egenkapitalen i Jysk Detail, Skjern-Tarm Komplementar ApS pr. 31. december 2013 udgør 74 tkr. -Transport i investorernes hæftelse, huslejegaranti, investorernes stamkapital, nuværende og fremtidige forsikringssummer på policer på ejendommen samt husleje fra Løvbjerg Supermarked A/S Til sikkerhed for gæld til grundejerforening ligger anden hæftelse på 50 tkr. til sikkerhed i ejendom.
14 NOTER Oplysning om usikkerhed ved indregning og målfng 8 Kommanditselskabets erhvervsejendom indregnes til dagsværdi efter reglerne om investeringsejendomme. Der foretages således løbende værdireguleringer til dagsværdi, hvorfor der ikke skal foretages systematiske afskrivninger over ejendommens brugstid. Tilsvarende måles prioritetsgæld og anden gæld vedrørende investeringsejendommen til dagsværdi. Ejendommens værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ved vurdering af markedsværdi for ejendommen pr. 31. december 2013 er der anvendt et basis afkastkrav på 7%. Ved anvendelse af dette afkastkrav er investeringsejendommen opgjort til 26,3 mio. kr. Ændringer af afkastkrav for investeringsejendommen vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendommen i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. såfremt afkastkravet forhøjes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen falde med 908 tkr. Således påvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen negativt med 908 tkr. Såfremt afkastkravet sænkes med 0,25, vil den opgjorte værdi af investeringsejendommen stige med 976 tkr. Såledespåvirkes resultatopgørelsen og egenkapitalen positivt med 976 tkr. Note