N5 Bolig ApS Skovvejen 11, Aarhus C CVR No. 31 76 83 06 Årsrapport for perioden 1. oktober 2012-31. december 2013 (15 måneder) Annual report for the period 1 October 2012-31 December 2013 (15 months) Godkendt på selskabets ordinære generalforsamling, den 20. maj 2014 Approved at the annual general meeting of shareholders on 20 May 2014 Som dirigent: As chairman:... Thomas Windtberg
The English part of this parallel document in Danish and English is an unofficial translation of the original Danish text. In the event of disputes or misunderstandings arising from the interpretation of the translation, the Danish language version shall prevail.
Indholdsfortegnelse Contents Ledelsesberetning 1 Management's review Oplysninger om selskabet 1 Company details Beretning 1 Management's review Ledelsespåtegning 2 Statement by management on the annual report Den uafhængige revisors erklæringer 3 Independent auditor's reports Årsregnskab Financial statements Resultatopgørelse 5 Income statement Balance 6 Balance sheet Egenkapitalopgørelse 8 Statement of changes in equity Noter Anvendt regnskabspraksis 9 Accounting policies Usikkerhed om going concern 12 Uncertainty as to going concern Finansielle omkostninger 13 Financial expenses Skat af årets resultat 13 Tax for the year Materielle anlægsaktiver 14 Property, plant and equipment Investeringsaktiver 14 Investment property Anpartskapital 15 Share capital Langfristede gældsforpligtelser 15 Long-term liabilities Sikkerhedsstillelser 16 Security for loans Nærtstående parter 16 Related parties /
Ledelsesberetning Management's review Oplysninger om selskabet Company details Adresse, postnr., by Address, Postal code, City Skovvejen 11, Aarhus C CVR-nr./CVR No. 31 76 83 06 Hjemmeside/Home Page www.niam.se Bestyrelse/Supervisory board: Direktion/Executive board Revision/Auditors Bankforbindelse/Bankers Per Johan Bergman, formand/chairman Hans Rikard Henriksson Johan Anders Lundkvist Erik Bertil Rydström Ernst & Young, Godkendt Revisionspartnerselskab Gyngemose Parkvej 50, 2860 Søborg, Denmark Tel. +45 70 10 80 50 Telefax +45 35 87 22 00 Nykredit Bank Beretning Management's review Virksomhedens væsentligste aktiviteter Selskabets formål er udlejning af fast ejendom og dermed beslægtet virksomhed. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for 2012/13 udviser et underskud på t.kr. -25.408 mod t.kr. -12.617 sidste år, og selskabets balance pr. 31. december 2013 udviser en egenkapital på t.kr. 14.197. Der er i regnskabsåret 2012/13 foretaget en kapitalforhøjelse på t.kr. 223.970, som følge af at Niam V Residential Denmark AB erhvervede samtlige anparter i N5 Bolig ApS (tidligere Essex KBH Boliger ApS). I forbindelse med denne transaktion har N5 Bolig ApS opnået tilladelse til omlæggelse af regnskabsåret 2012/13 til 15 måneder. The company's business review The company s purpose is to make investments in property. Financial review The income statement for 2012/13 shows a loss of DKK -25,408 thousand against DKK -12,617 thousand last year, and the balance sheet at 31 December 2013 shows equity of DKK 14,197 thousand. In the financial period under review, a capital increase of DKK 223,970 thousand was carried through in consequence of at Niam V Residential Denmark AB takeover in 2013 of all shares in N5 Bolig ApS (formerly Essex KBH Boliger ApS). In this connection, N5 Bolig ApS was allowed to changes its financial year 2012/2013 to 15 months. Begivenheder efter balancedagen Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet betydningsfulde hændelser. Post balance sheet events No significant events have occurred subsequent to the financial year. 1
Ledelsespåtegning Statement by management on the annual report Ledelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2012-31. december 2013 for N5 Bolig ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2012-31. december 2013. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Today, management has discussed and approved the annual report of N5 Bolig ApS for the financial year 1 October 2012-31 December 2013. The annual report is prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act. In our opinion, the financial statements give a true and fair view of the company's financial position at 31 December 2013 and of the results of the company's operations for the financial year 1 October 2012-31 December 2013. In our opinion, the management's review includes a fair review of the matters dealt with in the management's review. We recommend the adoption of the annual report at the annual general meeting. Aarhus, den 31. marts 2014 Aarhus, 31 March 2014 Direktionen:/Executive board: Erik Bertil Rydström Bestyrelsen:/Supervisory board: Per Johan Bergman formand/chairman Hans Rikard Henriksson Johan Anders Lundkvist 2
Den uafhængige revisors erklæringer Independent auditor's reports Til anpartshaverne i N5 Bolig ApS Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for N5 Bolig ApS for regnskabsåret 1. oktober 2012-31. december 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder en vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere en vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. To the shareholders of N5 Bolig ApS Report on financial statements We have audited the financial statements of N5 Bolig ApS for the financial year 1 October 2012-31 December 2013, which comprise an income statement, balance sheet, statement of changes in equity and notes, including a summary of significant accounting policies. The financial statements are prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act. Management's responsibility for the financial statements Management is responsible for the preparation of financial statements that give a true and fair view in accordance with the Danish Financial Statements Act. Further, management is responsible for such internal control as it determines is necessary to enable the preparation of financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. Auditor's responsibility Our responsibility is to express an opinion on the financial statements based on our audit. We conducted our audit in accordance with international standards on auditing and additional requirements according to Danish audit regulations. This requires that we comply with ethical requirements and plan and perform the audit to obtain reasonable assurance about whether the financial statements are free from material misstatement. An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in the financial statements. The procedures selected depend on the auditor's judgement, including an assessment of the risks of material misstatement of the financial statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor considers internal control relevant to the entity's preparation of financial statements that give a true and fair view. The purpose is to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not to express an opinion on the effectiveness of the entity's internal control. An audit also includes evaluating the appropriateness of accounting policies used, the reasonableness of accounting estimates made by management as well as the overall presentation of the financial statements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. Our audit has not resulted in any qualification. 3
fortsat - Den uafhængige revisors erklæringer continued - Independent auditor's reports Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2012-31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Opinion In our opinion, the financial statements give a true and fair view of the company's financial position at 31 December 2013 and of the results of its operations for the financial year 1 October 2012-31 December 2013 in accordance with the Danish Financial Statements Act. Statement on the management's review In accordance with the Danish Financial Statements Act, we have read the management's review. We have not performed any further procedures in addition to the audit of the financial statements. On this basis, it is our opinion that the information provided in the management's review is consistent with the financial statements. København, den 31. marts 2014 Copenhagen, 31 March 2014 Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Henrik Reedtz statsautoriseret revisor state authorised public accountant 4
Resultatopgørelse for perioden 1. oktober 2012-31. december 2013 Income statement for the period 1 October 2012-31 December 2013 2012/13 15 mdr.(months) 2011/12 12 mdr.(months) Bruttofortjeneste Gross margin Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Fair value adjustments of investment property Dagsværdiregulering af gæld vedr. investeringsejendomme Fair value adjustment of debt relating to investment property Resultat af ordinær primær drift Operating profit/loss Finansielle indtægter Financial income 3 Finansielle omkostninger Financial expenses Resultat før skat Pre-tax profit/loss 4 Skat af årets resultat Tax for the year Årets resultat Profit/loss for the year 44.709 32.163 29.675-47 2.446 0 76.830 32.116 15 74 54.352 49.013 22.493-16.823 47.901-4.206-25.408-12.617 Forslag til resultatdisponering Recommended appropriation of the profit/loss for the year Overført resultat Retained earnings/accumulated loss -25.408-12.617-25.408-12.617 5
Balance pr. 31. december Balance sheet at 31 December 31/12 2013 30/9 2012 Aktiver Assets Anlægsaktiver Fixed assets 6 Investeringsejendomme Investment property 5 Materielle anlægsaktiver Property, plant and equipment Anlægsaktiver i alt Total fixed assets Omsætningsaktiver Current assets Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Trade receivables Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Receivables from group entities Tilgodehavende selskabsskat Income taxes receivable Udskudte skatteaktiver Deferred tax assets Tilgodehavender Receivables Likvide beholdninger Cash Omsætningsaktiver i alt Total current assets Aktiver i alt Total assets 965.444 929.499 965.444 929.499 965.444 929.499 581 1.866 887 0 0 1.736 0 47.901 1.468 51.503 8.729 5.852 10.197 57.355 975.641 986.854 6
Balance pr. 31. december Balance sheet at 31 December 31/12 2013 30/9 2012 Passiver Equity and liabilities Egenkapital Equity 7 Anpartskapital Share capital Overført resultat Retained earnings Egenkapital i alt Total equity Gældsforpligtelser Liabilities Gæld til realkreditinstitutter Mortgage debt Gæld til banker Bank debt Ansvarlig lånekapital Subordinate loan capital 8 Langfristede gældsforpligtelser Long-term liabilities 8 Kortfristet del af langfristet gæld Current portion of long-term liabilities Gæld til tilknyttede virksomheder Payables to group entities Anden gæld Other payables Kortfristede gældsforpligtelser Short-term liabilities Gældsforpligtelser i alt Total liabilities Passiver i alt Total equity and liabilities 501 500 13.696-184.865 14.197-184.365 690.394 0 0 678.876 227.450 0 917.844 678.876 9.773 0 11.145 458.247 22.682 34.096 43.600 492.343 961.444 1.171.219 975.641 986.854 7
Egenkapitalopgørelse Statement of changes in equity (t.kr.) Anpartskapital Overført resultat I alt () Share capital Retained earnings/accumulated loss Total Egenkapital pr. 1/10 2012 Equity at 1/10 2012 Kapitalforhøjelse Capital increase Årets resultat, jf. resultatdisponering Profit/loss for the year, cf. appropriation of profit/loss Egenkapital pr. 31/12 2013 Equity at 31/12 2013 500-184.865-184.365 1 223.969 223.970-25.408-25.408 501 13.696 14.197 8
Noter 1. Anvendt regnskabspraksis Accounting policies Årsrapporten for N5 Bolig ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Der er i årsregnskabet foretaget ændringer til præsentation og klassifikation af regnskabsposter som følge af overgangen til elektronisk indberetning af årsrapporten i XBRL-format og de ændringer, XBRLtaksonomien medfører. Sammenligningstallene er tilpasset den ændrede præsentation og klassifikation. Ændringerne har ikke påvirket resultat, egenkapital eller balancesum. Rapporteringsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner. Valutaomregning Transaktioner i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære aktiver og forpligtelser i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter balancedagens valutakurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles afledte finansielle instrumenter til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld. Investeringsejendomme og gæld vedrørende investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres på baggrund af de forventede fremtidige pengestrømme for investeringsejendommen. Gæld vedrørende investeringsejendomme indregnes ligeledes til dagsværdi med indregning af værdireguleringen i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme. The annual report of N5 Bolig ApS has been presented in accordance with the provisions of the Danish Financial Statements Act as regards reporting class B enterprises. The accounting policies applied by the company are consistent with those of last year. Changes have been made in the financial statements regarding the presentation and classification of items due to the transition to electronic reporting of the annual report in XBRL format as well as the changes prompted by the XBRL taxonomy. Comparatives have been restated so as to reflect the presentation and classification. The changes have not affected the results of operations, equity or balance sheet total. Reporting currency The financial statements are presented in Danish kroner. Currency translation Transactions denominated in foreign currencies are translated into Danish kroner at the exchange rate at the date of the transaction. Receivables, payables and other monetary items denominated in foreign currencies are translated into Danish kroner at the exchange rate at the balance sheet date. Realised and unrealised exchange gains and losses are recognised in the income statement as financial income/expenses. Derivative financial instruments On initial recognition, derivative financial instruments are measured at cost. On subsequent recognition, derivative financial instruments are measured at fair value. Positive and negative fair values are recognised as other receivables and other payables, respectively. Investment property and relating debt On initial recognition, investment property is measured at cost. Investment property is subsequently measured at fair value, and the value adjustment for the year is recognised in the income statement under 'Fair value adjustment of investment property'. The fair value is made up based on the expected future cash flows for the investment property. Debt relating to investment property is also measured at fair value, and the value adjustment for the year is recognised in the income statement under 'Fair value adjustment of debt relating to investment property'. 9
Noter 1. Anvendt regnskabspraksis - fortsat Accounting policies - continued Resultatopgørelsen Nettoomsætning Lejeindtægter omfatter opkrævet leje i udlejning af ej-endommen. Opkrævede bidrag til dækning af fællesom-kostninger mv. optages i balancen. Nettoomsætning måles efter fradrag af alle former for afgivne rabatter. Ligeledes fratrækkes moms og afgifter mv. opkrævet på vegne af tredjemand. Bruttofortjeneste Posterne nettoomsætning, vareforbrug, andre eksterne omkostninger og andre driftsindtægter er med henvisning til årsregnskabslovens 32 sammendraget til en regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter og -omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktiviteter, herunder fortjeneste eller tab ved salg af anlægsaktiver. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til reklame, administration. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Skat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og i egenkapitalen med den del, som kan henføres transaktioner indregnet i egenkapitalen. Selskabet og de danske tilknyttede virksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Income statement Revenue Rental income includes rent charged in the rental of the property. Collected contributions to cover the common costs, etc. are recorded in the balance sheet. Revenue is measured net of all types of discounts/rebates granted. Also, revenue is measured net of VAT and other indirect taxes charged on behalf of third parties. Gross margin With reference to section 32 of the Danish Financial Statements Act, the items 'Revenue', 'Cost of sale', 'Other external expenses' and 'Other operating income' are consolidated into one item designated 'Gross margin'. Other operating income Other operating income and operating expenses comprise items of a secondary nature relative to the entity's core activities, including gains or losses on the sale of fixed assets. Other external expenses Other external expenses include the year's expenses relating to the entity's core activities, including expenses relating to advertising, administration etc. Financial income and expenses Financial income and expenses are recognised in the income statements at the amounts that concern the financial year. Net financials include interest income and expenses as well as allowances and surcharges under the advance-payment-of-tax scheme, etc. Tax Tax for the year includes current tax on the year's expected taxable income and the year's deferred tax adjustments. The portion of the tax for the year that relates to the profit/loss for the year is recognised in the income statement, whereas the portion that relates to transactions taken to equity is recognised in equity. The entity and its Danish group entities are taxed on a joint basis. The Danish income tax charge is allocated between profit-making and loss-making Danish entities in proportion to their taxable income (full allocation method). 10
Noter 1. Anvendt regnskabspraksis - fortsat Accounting policies - continued Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Balancen Materielle anlægsaktiver Investeringsejendom værdiansættes til dagsværdi. Værdiregulering foretages over resultatopgørelsen. Opgørelsen af dagsværdien foretages af ledelsen i samarbejde med rådgivere indenfor ejendomsbranchen. Målingen sker på baggrund af en afkastbaseret markedsværdi. Nettoindtægten - beregnet som mulige lejeindtægter inklusive tomgang fratrukket driftsomkostninger - kapitaliseres med et fastsat markedsbaseret afkastkrav. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab baseret på en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en gruppe af tilgodehavender er værdiforringet. Nedskrivning foretages til nettorealisationsværdi, såfremt denne er lavere end regnskabsmæssig værdi. Likvider Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender. Egenkapital Foreslået udbytte Udbytte, som foreslås deklareret for regnskabsåret, præsenteres som en særskilt post under egenkapitalen. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Jointly taxed companies entitled to a tax refund are, as a minimum, reimbursed by the management company according to the current rates applicable to interest allowances, and jointly taxed companies having paid too little tax pay, as a maximum, a surcharge according to the current rates applicable to interest surcharges to the management company. Balance sheet Property, plant and equipment Investment properties are measured at fair value. Value adjustments are recognised in the income statement. The fair value is made up by management together with real property advisors. The property is measured by reference to a yield-based market value. The net income calculated as possible rental income including loss on non-occupation less operating expenses - is capitalised using a fixed market-based yield requirement. Receivables Receivables are measured at amortised cost, which usually corresponds to the nominal value. Provisions are made for bad debts on the basis of objective evidence that a receivable or a group of receivables are impaired. Provisions are made to the lower of the net realisable value and the carrying amount. Cash and cash equivalents Cash comprises cash balances and bank balances. Equity Proposed dividend Dividends proposed for the financial year are presented as a separate item under Equity'. Income tax Current tax payables and receivables are recognised in the balance sheet as the estimated tax charge in respect of the taxable income for the year, adjusted for tax on prior years' taxable income and tax paid on account. 11
Noter 1. Anvendt regnskabspraksis - fortsat Accounting policies - continued Hensættelse til udskudt skat beregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra midlertidige forskelle, som opstår på anskaffelsestidspunktet for aktiver og forpligtelser, og som hverken påvirker resultatet eller den skattepligtige indkomst, samt midlertidige forskelle på skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes på stiftelsestidspunktet til kostpris. Efterfølgende måles gældsforpligtelser til en vurderet kursværdi, og årets værdiregulering medtages i resultatopgørelsen. Andre gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Ansvarlig lånekapital Gældsforpligtelser, hvor kreditor har tilkendegivet at træde tilbage til fordel for alle virksomhedens andre kreditorer præsenteres som ansvarlig lånekapital. Indregningen foretages efter samme metode som gældsforpligtelser. Provisions for deferred tax are calculated, based on the liability method, of all temporary differences between carrying amounts and tax values, with the exception of temporary differences occurring at the time of acquisition of assets and liabilities neither affecting the results of operations nor the taxable income, as well as temporary differences on nonamortisable goodwill. Deferred tax is measured according to the taxation rules and taxation rates in the respective countries applicable at the balance sheet date when the deferred tax is expected to crystallise as current tax. Deferred tax assets are recognised at the value at which they are expected to be utilised, either through elimination against tax on future earnings or through a set-off against deferred tax liabilities within the same jurisdiction. Liabilities On initial recognition, financial liabilities are measured at cost. Subsequently, financial liabilities are measured at an estimated market value, and the year s value adjustment is recognised in the income statement. Other liabilities are measured at net realisable value. Subordinate loan capital Liabilities where the creditors have stated they are willing to subordinate their claim to rank after all the entity's other creditors are presented as subordinate loan capital. Recognition is made according to the same method as applies to liabilities. 2. Usikkerhed om going concern Uncertainty as to going concern Der har i forbindelse med aflæggelse af årsrapporten for 2011/12 været usikkerhed omkring going concern samt selskabet finansieringsforhold. N5 Bolig ApS blev som beskrevet i ledelsesberetningen solgt til Niam V Denmark Residential AB, som i regnskabsåret 2012/13 har foretaget kapitalforhøjelse samt foretaget refinansiering af selskabets ejendomsportefølje med låneserier med en løbetid på 10 15 år. Ydermere har NIAM Fund V foretaget udlån på 223 mio. kr. i form af et ansvarligt lån. Det er derfor direktionens vurdering, at årsrapporten for N5 Bolig ApS kan aflægges efter going concern. In connection with the presentation of the annual report for 2011/2012, uncertainty existed with respect to going concern and the company s financing arrangements. As described in the management s review, N5 Bolig ApS was sold to Niam V Denmark Residential AB, which in 2012/2013 carried through a capital increase and refinanced the company s property portfolio with loan series with a term to maturity of 10-15 years. In addition, NIAM Fund V advanced a subordinate loan totalling DKK 223 million. On this basis, the executive board finds that the annual report for N5 Bolig ApS can be presented on a going concern basis. 12
Noter 2012/13 15 mdr.(months) 2011/12 12 mdr.(months) 3. Finansielle omkostninger Financial expenses Nedskrivning af finansielle aktiver Impairment of financial assets Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder Interest expenses, group entities Andre finansielle omkostninger Other financial expenses 2.428 0 23.308 17.477 28.616 31.536 54.352 49.013 4. Skat af årets resultat Tax for the year Årets regulering af udskudt skat Deferred tax adjustments in the year Der er i regnskabsåret 2012/2013 foretaget nedskrivning på selskabets skatteaktiv, som følge af ændring i ejerstrukturen. 47.901-4.206 47.901-4.206 In 2012/2013, the company s tax asset was written down due to a change in the ownership structure. 13
Noter 5. Materielle anlægsaktiver Property, plant and equipment (t.kr.) () Kostpris Cost Saldo pr. 1/10 2012 Balance at 1/10 2012 Tilgang i årets løb Additions in the year Kostpris pr. 31/12 2013 Cost at 31/12 2013 Investeringsejendomme Investment property 1.099.185 6.270 1.105.455 Værdiregulering til dagsværdi Fair value adjustment Saldo pr. 1/10 2012 Balance at 1/10 2012 Årets værdiregulering til dagsværdi Fair value adjustment in the year Værdiregulering til dagsværdi pr. 31/12 2013 Fair value adjustment at 31/12 2013-169.685 29.674-140.011 Regnskabsmæssig værdi pr. 31/12 2013 Carrying amount at 31/12 2013 965.444 For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til 9. Note 9 provides more details on security for loans, etc. as regards property, plant and equipment. 6. Investeringsaktiver Investment property Virksomheden udøver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet gennem investering i udlejningsejendomme. Investeringsaktiverne og de tilhørende forpligtelser indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens 38. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. The company's main activity is to invest in rental property. The investment assets and the relating liabilities are recognised at fair value with fair value adjustments being made over the income statement, cf. section 38 of the Danish Financial Statements Act. The fair value of investment property is estimated for every single property on the basis of the budget for the coming year, adjusted for fluctuations of a one-off nature. This, adjusted budget reflects normalised results of operations and is used in combination with a relevant yield requirement to estimate the fair value based on a yield-based model. 14
Noter 6. Investeringsaktiver - fortsat Investment property - continued Væsentlige forudsætninger for den opgjorte dagsværdi Den væsentligste forudsætning for dagsværdien er det gennemsnitlige afkastkrav 4,0-5,5%. The most significant fair value assumption is the average yield requirement 4,0% - 5,5%. 31/12 2013 30/9 2012 7. Anpartskapital Share capital Anpartskapitalen t.kr. 501, sammensættes således: Analysis of the company's share capital, DKK 501 thousand: 501 anpart(er) a kr. 1.000 501 share(s) of DKK 1,000 each 501 500 501 500 2012/13 2011/12 2010/11 2009/10 2008/09 Anpartskapitalen har udviklet sig således de seneste 5 år: Analysis of changes in the share capital over the past 5 years: Saldo primo Opening balance Kapitalforhøjelse Capital increase Saldo ultimo Closing balance 500 500 500 500 500 1 0 0 0 0 501 500 500 500 500 Det har ikke været muligt for ledelsen at opgøre omkostningerne til den foretagne kapitalforhøjelse, da kapitalforhøjelsen var en del af NIAM Fund V's køb af anparterne i N5 Bolig ApS. Ledelsen skønner, at omkostningerne til kapitalforhøjelsen er t.kr. 30. Management has not been able to make up the expenses relating to the capital increase, as the capital increase was part of NIAM Fund V s takeover of the shares in N5 Bolig ApS. Management estimates that expenses total DKK 30 thousand. 8. Langfristede gældsforpligtelser Long-term liabilities Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder DKK 650 mio. senere end 5 år fra balancedagen. Of the long-term liabilities, DKK 650 mio. falls due for payment after more than 5 years after the balance sheet date. 15
Noter 9. Sikkerhedsstillelser Security for loans 31/12 2013 30/9 2012 Sikkerhedsstillelse for tilknyttede virksomheder: Security for loans, group entities Andre tilknyttede virksomheder Other group entities 1.016.523 0 Til sikkerhed for datterselskabers gæld over for kreditinstitutter har virksomheden stillet sikkerhed i grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2013 på t.kr. 960. Sikkerhedsstillelsen er i form af selvskyldnerkaution. Der er stillet selvskyldnerkaution over for selskaber ejet af NIAM V Denmark Residential AB for alt mellemværende med Nykredit. Selvskyldnerkautionerne omfatter følgende enheder: As security for subsidiaries debt to credit institutions, the company has put up security in land and buildings with a carrying amount at 31 December 2013 of DKK 960 thousand. The security is in the form of a surety. A surety has been put up vis-à-vis entities owned by NIAM V Denmark Residential AB for all balances with Nykredit. The surety comprises the following entities K/S Bøgholm K/S Bøgholm K/S Teglværkshavnen K/S Teglværkshavnen K/S Vallensbæk Bolig K/S Vallensbæk Bolig K/S Åkandehusene K/S Åkandehusene K/S Hjortholm Bolig K/S Hjortholm Bolig K/S Musicon Kollegiet K/S Musicon Kollegiet K/S Lindholm K/S Lindholm 10. Nærtstående parter Related parties Oplysning om koncernregnskaber: Information about consolidated financial statements: Modervirksomhed Parent Hjemsted Domicile Rekvirering af modervirksomhedens koncernregnskab Requisitioning of the parent's consolidated financial statements Niam V Bolig Holding ApS Stockholm, Sweden www.niam.se Oplysninger om sikkerhedsstillelse for tilknyttede virksomheder Information about security for loans relating to group entities Oplysning om sikkerhedsstillelser for tilknyttede virksomheder fremgår af note 9, Sikkerhedsstillelser. Information about security for loans relating to group entities appears from 9, 'Security for loans, etc.'. 16
Ernst & Young P/S - Gyngemose Parkvej 50-2860 Søborg, Denmark - ey.copenhagen@dk.ey.com