HOULBJERGGAARD A/S Hammelvej 269 8870 Langå Att.: Thomas Christensen Postadresse: Favrskov Kommune Byggesagsafdelingen Skovvej 20 8382 Hinnerup Tlf. 89 64 10 10 Lovliggørende landzonetilladelse, til om- og tilbygning på Hammelvej 269, 8870 Langå. Afgørelse Favrskov Kommune meddeler hermed lovliggørende landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1, til om- og tilbygning samt ændret anvendelse af landbrugsbygninger, på adressen, Hammelvej 269, 8870 Langå, matr.nr. 16 a Houlbjerg By, Houlbjerg. favrskov@favrskov.dk www.favrskov.dk Dato. 30. juni 2015 Sagsnr. 2012-0699-01 Sagsbehandler Tine Lysdahl Sørensen Personlig henvendelse: Favrskov Kommune Byggesagsafdelingen Torvegade 7 8450 Hammel byggesagsafdelingen@ favrskov.dk Den røde prik viser adressen Hammelvej 269, 8870 Langå Tilladelsen offentliggøres på kommunens hjemmeside d. 1. juli 2015. Du må først udnytte tilladelsen når klagefristen på 4 uger er udløbet. Du vil få besked hvis der indgives klage. Klagefristen er onsdag d. 29. juli 2015. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år efter den er meddelt. Note: 1) Landzonetilladelse: Planlovens 34-38
Andre tilladelser Der gøres opmærksom på at det ansøgte kun ved denne tilladelse er behandlet efter de i noten, (Note 1, side 1), nævnte lovområder. Det er ansøgers/ejers ansvar at indhente alle nødvendige tilladelser til projektet. Der gøres opmærksom på at det ansøgte kræver en byggetilladelse. Det fremgår at kommunen allerede har modtaget ansøgning herom. Byggesagsbehandlingen påbegyndes efter klagefristens udløb, under forudsætning af at sagen ikke påklages. Forudsætninger Tilladelsen er meddelt på grundlag oplysningerne i din ansøgning. Det forudsættes således at det ansøgte udføres som beskrevet i ansøgningsmaterialet og på følgende vilkår: Vilkår for tilladelsen Der stilles følgende vilkår for tilladelsen: 1. At tårnbygningen nedrives til en højde der ikke overstiger en totalhøjde på maksimum 9,00 meter, målt fra naturligt terræn. 2. Tårnbygningen skal være nedrevet til nævnte højde inden d. 1. oktober 2015. Sagsfremstilling Favrskov Kommune har tilbage i 2012 modtaget en henvendelse om at der blev foretaget ulovligt byggeri på ejendommen. Kommunen rettede henvendelse til ejer af ejendommen samt foretog besigtigelse af denne. Kommunen gjorde ejer opmærksom på at det omfattende byggeri der skete på ejendommen krævede både landzonesamt byggetilladelse. Efterfølgende har ejer kontaktet Arkitekt Leo Mortensen, til at udarbejde tegninger til projektet. Leo Mortensen har derefter, på vegne af ejer af ejendommen søgt om lovliggørende landzone- og byggetilladelse til den allerede etablerede om- og tilbygning på ejendommen. Ejeren af ejendommen har foretaget følgende ændringer på ejendommen: 1) Udvidelse af stuehusets boligareal til 308 m², ved inddragelse af tagetage samt markant ombygning af denne. 2) Etablering af institution for socialt udsatte børn i en overflødiggjort landbrugsbygning (Bygning nr. 2 i BBR-registret), ændret anvendelse af bygning, væsentlige ændringer af de bygningsmæssige rammer samt en tilbygning med spir. 3) Etablering af virksomheder i en overflødiggjort landbrugsbygning (Bygning 3 i BBR-registret), ændret anvendelse af bygning, tilbygning med spir, etablering og udnyttelse af tagetagen samt væsentlige ændringer af de bygningsmæssige rammer. 4) Der er opført en 3 etagers tårnbygning med tilhørende trappetårn til brug for boliger til børnene tilknyttet institutionen. side 2 af 10
Der er herefter meddelt tilladelse til: Ad 1. Stuehus Stuehuset er blevet væsentligt ombygget. Stuehuset var oprindelig på 213 m 2. Efter omfattende ombygning, samt udnyttelse af hele tagetagen, udgør det samlede boligareal nu 308 m². Stuehuset er ombygget med Mansardtag og store udbygninger i hjørnerne. Vurdering af stuehus: Der gives normalt tilladelse til udvidelse af stuehuse på op til 300 m² (NMKN s praksis). Der er i dette tilfælde tale om en minimal overskridelse af den grænse, hvorfor overskridelsen ikke vurderes at have indvirkning på planlægningsmæssige eller landskabelige forhold. Stuehuset er ikke beliggende indenfor områder, som er udpeget som bevaringsværdigt landskab eller værdifuldt kulturmiljø i kommuneplanen. Arkitekturen der er valgt for stuehuset, er særpræget, men det vurderes til at ville være omfattet af NMKN s praksis om spillerum for individuelle arkitektoniske muligheder for huse.. Billede af stuehus side 3 af 10
Ad 2. Landbrugsbygning på 160 m² - institution Etablering af institution Ændret anvendelse af bygning fra landbrugsbygning til boliger for institutionen Opførelse af tilbygning med spir Omfattende istandsættelser Vurdering: Der er her lagt vægt på, at institutionen er etableret indenfor de eksisterende bygningsmæssige rammer. Desuden er der lagt vægt på at afstanden til nærmeste nabobygning er ca. 200 meter og at etableringen af institutionen ikke vurderes til at give øget trafik til og fra ejendommen, sammenlignet med de eksisterende virksomheder der findes på ejendommen. Det er oplyst af ejer, at institutionen har 7 børn og unge samt at der er 8 medarbejdere tilknyttet stedet. Den ændrede anvendelse af bygningen vurderes ikke at påvirke hverken landskabet eller den omkringliggende bebyggelse. Planmæssigt er der ikke forhold, som taler mod den ændrede anvendelse af bygningen. Den omfattende istandsættelse af den eksisterende nedslidte bygning har fordret, at der er sket en forbedring af den bygningsmæssige kvalitet. Tilbygningen vil ikke kunne ses fra de omkringliggende naboer, da den er placeret inde ved gårdspladsen. Der er tale om en mindre tilbygning, som bruges til institution samt erhverv. Bygningen er forsøgt tilpasset den øvrige bebyggelse på ejendommen. Billede af landbrugsbygning institution side 4 af 10
Ad 3. Landbrugsbygning på 200 - erhverv Etableret erhverv Ændret anvendelse af bygning fra landbrugsbygning til erhverv Opførelse af tilbygning med spir Omfattende istandsættelser Etablering og udnyttelse af tagetage til erhverv Vurdering: Det er Byggesagsafdelingens vurdering, at der ville være givet tilladelse efter planlovens 37 til etablering af erhverv i de overflødiggjorte landbrugsbygninger, såfremt der var sket anmeldelse førend etableringen. Der er lagt vægt på, at der sker en udnyttelse af eksisterende landbrugsbygninger i landzone. Der er i forvejen lovligt etableret en stor virksomhedshal på ejendommen, og det vurderes ikke, at etablering af erhvervskontorer vil ændre på belastningen af området. Den ændrede anvendelse af bygningen vurderes ikke at påvirke hverken landskabet eller den omkringliggende bebyggelse. Planmæssigt er der ikke forhold, som taler mod den ændrede anvendelse. Den omfattende istandsættelse af den eksisterende nedslidte bygning har fordret, at der er sket en forbedring af den bygningsmæssige kvalitet. Tilbygningen vil ikke kunne ses fra de omkringliggende naboer, da den er placeret inde ved gårdspladsen. Der er tale om en mindre tilbygning, som bruges til erhverv, med optil 5 ansatte. Bygningen er forsøgt tilpasset den øvrige bebyggelse på ejendommen. Der er etableret to ens tilbygninger med spir på gårdspladsen og der er søgt at skabe en symmetri i byggeriet. Det er Byggesagsafdelingen vurdering, at opførelsen af de to ens tilbygninger med spir skaber et harmonisk udtryk for ejendommen. Der er etableret og udnyttet en tagetage over både bygning 2 og bygning 3. Den udnyttede tagetage benyttes til erhverv. Der er lagt vægt på, at udvidelsen sker indenfor eksisterende bygningsrammer. Der sker ikke en udvidelse af bygningsmassen som følge af udnyttelse af tagetagen. Indretning af erhverv i en overflødiggjort landbrugsbygning følger overordnet Favrskov Kommunes retningslinjer for administration af landzonebestemmelserne i forhold til erhvervsbyggeri og ændret anvendelse af eksisterende bygninger. side 5 af 10
Billede af landbrugsbygning - erhverv Ad 4. Landbrugsbygning på 125 m 2 - På det sted, hvor tårnbygningen og trappetårnet er placeret, var der registreret en landbrugsbygning med et areal på 125 m². Denne landbrugsbygning er blevet nedrevet og der er opført en tårnbygning, i stedet. Etableret 3 etagers tårnbygning, til brug som bolig for institutionens børn. Tårnbygningen har tilhørende trappetårn. Vurdering: Tårnbygningen har en højde på 10,5 meter og består af tre etager med værelser til børnene på institutionen. Det har hvidpudsede facadevægge og en takket murkrone. Det tilhørende trappetårn er lidt mindre i højden, men med samme udseende. Tårnene fremstår arkitektonisk som middelaldertårn. Såfremt der havde været søgt om tilladelse før opførelse af tårnene, ville Byggesagsafdelingen, ikke efter en konkret vurdering, have meddelt landzonetilladelse til tårnene. Byggestilen adskiller sig ikke kun markant fra den øvrige bebyggelse på ejendommen men også fra den øvrige bebyggelse i landsbyen Houlbjerg. Ejendommen er beliggende lige uden for landsbyafgrænsningen for Houlbjerg. Byggesagsafdelingen finder ikke, at tårnbygningen falder naturligt ind i landskabet og bebyggelsen vurderes at være fjernt fra lokal byggeskik. Bygningens højde er også et problem, da tårnene kommer til at fremstå meget markante i forhold til den øvrige be- side 6 af 10
byggelse. Det er desuden i strid med byggelovens bestemmelse angående bygningshøjde, der fastsætter en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter. Samlet vurderes det, at tårnbygningen med tilhørende trappetårn ikke skaber et harmonisk helhedsindtryk. Ligesom det samtidig vurderes, at ville skabe en uheldig præcedens med hensyn til fremtidigt byggeri i det åbne land. Af Favrskov Kommunes retningslinjer for administration af landzonebestemmelserne fremgår det, at der normalt ikke gives tilladelse til opførelse af nye boliger i det åbne land. Tårnene repræsenterer en ny boligenhed beliggende 20 meter fra den oprindelige institution, som er etableret i eksisterende landbrugsbygninger. Byggesagsafdelingen har dog vurderet at der kan meddeles landzonetilladelse til bygningen på vilkåret om at tårnet med middelaldertakkerne nedrives til en totalhøjde på 9 meter, så det harmonerer bedre med øvrige bygninger og falder mere naturlig ind på ejendommen. Billede af tårnbygning boliger til institutionens børn side 7 af 10
Kommuneplan Ejendommen er hverken omfattet af kommuneplanramme eller lokalplan og ligger udenfor landsbyafgrænsningen (Houlbjerg). Ligesom den ligger udenfor grønne områder og idrætsanlæg - arealer som ikke må bebygges. Naboorientering Naboorientering er udeladt da Byggesagsafdelingen vurderer, at det ansøgte, er af underordnet betydning for naboerne jf. Planlovens 35, stk. 5. Nedenstående vurdering er lagt til grundlag for den udeladte naboorientering. Vurdering af hele projektet Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at det ansøgte ikke strider mod kommuneplanens retningslinjer samt de hensyn som landzonebestemmelserne og planloven i øvrigt varetager. Det er vurderet at om- og tilbygningen ikke vil være til gene for, eller medføre væsentlige ændringer på de omkringliggende ejendomme og naboer. Der er ingen beskyttelsesinteresser eller landskabelige, og miljømæssige hensyn der kunne tale imod projektet. Kommunen har konstateret at lokalbyggestil ikke er fulgt og at arkitekturen der er valgt specielt for stuehuset er særpræget. Ligeledes er takkerne på tårnbygningen fundet meget særprægede, hvorfor kommunen har stillet vilkår om at nedrive toppen af beboelsestårnet, således at takkerne forsvinder og højden på tårnet reduceres tilligemed. Kommunen har dog vurderet at på netop denne ejendom, hvor der er god plads og naboer ikke ligger lige op ad ejendommen, ville det være at afskære noget spræl i arkitekturen, ved at give afslag til byggeriet. Desuden er det vurderet at det vil være omfattet af NMKN s praksis om spillerum for individuelle arkitektoniske muligheder for huse. Risikovurdering iht. habitatbekendtgørelsen Ifølge bekendtgørelse nr. 408 af 1. maj 2007 skal der foretages en foreløbig konsekvensvurdering af det ansøgte projekts eventuelle indvirkning på en række internationale naturbeskyttelsesområder samt visse beskyttede arter og deres levesteder. Det ansøgte ligger udenfor internationale naturbeskyttelsesområder, og vurderes derfor at være uden betydning for disse. Klage Kommunens afgørelse kan inden 4 uger fra offentliggørelsesdatoen ankes til Naturog Miljøklagenævnet jf. vedlagte klagevejledning. Det er Nævnets afgørelse hvornår en klage er indkommet rettidigt. Tilladelsen må ikke udnyttes, før klagefristen er udløbet. Hvis der er klaget, må tilladelsen ikke udnyttes, medmindre Natur- og Miljøklagenævnet opretholder tilladelsen. side 8 af 10
Med venlig hilsen Mogens Kjeldsen / Tine Lysdahl Sørensen Afdelingsleder Landzonesagsbehandler Kopi til: Friluftsrådet v/ Thorkild Danielsen, Duevej 3, 8382 Hinnerup, frfavrskov@gmail.com Danmarks Naturfredningsforening, dn@dn.dk Naturstyrelsen, nst@nst.dk Dansk Ornitologisk Forening, natur@dof.dk Moesgård Museum, moesgaard@moesmus.dk Energinet, ledningsinfo@energinet.dk Arkitekt Leo Mortensen, Hårup Skovvej 2, 8600 Silkeborg, ltm@ltm.dk side 9 af 10
Klagevejledning Lov om planlægning I henhold til planlovens 58, (jf. Lovbekendtgørelse af lov om planlægning nr. 587 af 27/05/2013) kan du påklage Kommunens afgørelse til Natur- og Miljøklagenævnet. Klageberettigede er: 1. adressaten for afgørelsen 2. ejeren af den ejendom, som afgørelsen berører 3. offentlige myndigheder 4. enhver med retlig interesse i afgørelsen 5. lokale foreninger og organisationer, som har en væsentlig interesse i afgørelsen 6. landsdækkende foreninger og organisationer som efter deres formål varetager væsentlige rekreative interesser, når afgørelsen berører sådanne interesser Du klager via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af www.nmkn.dk. Klageportalen ligger på www.borger.dk og www.virk.dk. Du logger på www.borger.dk eller www.virk.dk, ligesom du plejer, typisk med NEM-ID. Klagen sendes gennem Klageportalen til den myndighed, der har truffet afgørelsen. En klage er indgivet, når den er tilgængelig for myndigheden i Klageportalen. Når du klager, skal du betale et gebyr på kr.500.-. Du betaler gebyret med betalingskort i Klageportalen. Gebyret tilbagebetales, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage. Natur- og Miljøklagenævnet skal som udgangspunkt afvise en klage, der kommer uden om Klageportalen, hvis der ikke er særlige grunde til det. Hvis du ønsker at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du sende en begrundet anmodning til den myndighed, der har truffet afgørelse i sagen. Myndigheden Videresender herefter anmodningen til Natur- og Miljøklagenævnet, som træffer afgørelse om, hvorvidt din anmodning kan imødekommes. Rettidig klage har den virkning, at tilladelsen ikke må udnyttes, med mindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet. Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. side 10 af 10