Forbedring af ejendomsvurderingen Resultater og anbefalinger fra regeringens eksterne ekspertudvalg, september 2014
Velkomst og introduktion 2 Peter Engberg Jensen Tidligere koncernchef i Nykredit Lise Gronø Adm. direktør i FS Property Finance A/S datterselskab af Finansiel Stabilitet Preben Lund Hansen Bankdirektør i Sydbank indtil udgangen af oktober 2013 Søren Leth- Petersen Professor ved Københavns Universitet Vi har samarbejdet med: Et sekretariat, nedsat til formålet Interessenter på området Eksterne konsulenter
Kommissorium 3 Kvaliteten i ejendomsvurderingen forbedres Implementeres og er effektivt Reglerne om ejendomsbeskatning fastholdes uændret Datagrundlaget forbedres Vise konsekvenser
Hvad er opgaven? 4 Der er 1,7 mio. ejerboliger i Danmark
Hvad er opgaven? 5 Der blev i 2011 handlet i alt ca. 62.000 ejerboliger Det svarer til 3,8 pct. af den samlede ejerboligmasse
Et vurderingssystem ikke bare en regnemaskine 6 DATA BEREGNING KLAGE KOMMUNIKATION Ejendomsfakta Resultat Klar Korrektion Handelsdata Træfsikkerhed Åben Tidsfrist
Et system ikke bare en regnemaskine 7 Gennemsigtighed Subjektiv Objektiv = Ensartet Manuel Maskinel = Moderne beregning Administrativ regel Markedsnorm = Genkendelig Kilde: Tabel 7.5.1 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen
Ejerboliger vigtigste anbefalinger til forbedringer 8 En samlet database Identificer frie handler vha. datafilter Anvend geodata GPS Anvend statistisk beregningsmodel Oplys om usikkerhed ved beregning 1,7 mio. ejerboliger Der blev i 2011 handlet ca.62.000 ejerboliger Grundværdi som andel af ejendomsværdi Udsend forslag til vurdering til boligejer Berigtigelse og korrektion som en del af vurdering 100 variable er undersøgt Sæt mål for håndtering af klager
Handler og frie handler 9 Parcelhuse: Antal handler og antal frie handler pr. år DATA Antal 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Der blev i 2011 handlet ca. 36.000 parcelhuse 45 pct. af dem var ikke frie handler 0 Antal handler Antal frie handler Kilde: Tabel 8.2.3 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen
Vurderingssystem i dag 10 DATA Frie handler m 2 priser pr postnummer Det Fælleskommunale Ejendomsregister BBRregisteret
Anbefaling til forbedring : Anvendelse af GPS-data 11 DATA Den enkelte boligs geografiske placering Afstands- og udsigtsmål: Herlighedsværdi eller det modsatte - fx afstand til trafikeret vej eller jernbane i baghaven Afstand til havet og om en bolig har havudsigt
Anbefaling til forbedret datagrundlag 12 DATA Frie handler Afstand og evt. udsigt til sø m 2 priser pr postnummer Afstand og evt. udsigt til skov Afstand til veje Afstand og evt. udsigt til hav Det Det Fælleskommunale Fælleskom munale Ejendomsregister Ejendomsre gister Afstand til jernbaner Afstand til vindmøller Datafilter BBRregisteret
Tre led i statistisk estimeringsmodel 13 DATA 1 Fremskrivning 2 Priser i nærområdet 3 Den enkelte ejendom + 158.000 + 35.000 2001 2013-192.000 Kilde: Figur 8.3.1 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen
Sådan fungerer den statistiske estimeringsmodel 14 Havudsigt DATA Tilbygning 3 Den enkelte ejendom Bolig > 100 år Modellen skal ses som en helhed Tæt på motorvej De enkelte variable kan ikke ses uafhængigt af hinanden Model bliver løbende genberegnet
Træfsikkerhed 15 Pct. BEREGNING 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Parcelhuse, SKAT 2011 Parcelhuse, ny prototype Rækkehuse, SKAT 2011 Rækkehuse, ny prototype Ejerlejligheder, SKAT 2011 Ejerlejligheder, ny prototype Andel af ejendomme, der rammer inden for +/- 20 pct. af handelspris Kilde: Tabel 8.3.4 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen
Usikkerhed ved vurderinger 16 BEREGNING Størst usikkerhed i boligtyper, der er atypiske Antal SKATs model Additiv model med nærområdepriser Fx meget dyre ejendomme og ejendomme i tyndt befolkede områder Tendens til, at billigere ejendomme overvurderes, mens dyrere ejendomme undervurderes. Det gælder samtlige modeller og gælder også i dag Træfsikkerhed vil gradvist stige med nye og bedre data Handelspris (kr.) Under 0,5 mio. 0,5 mio. - 1 mio. 1 mio. 2 mio. 2 mio. 3 mio. 3 mio. 4 mio. 4 mio. 5 mio. Over 5 mio. Mere end 20 pct. under Mere end 20 pct. over Mere end 20 pct. under Mere end 20 pct. over 209 1 73 9 76 1.277 13 33 10 45 3.338 21 8 12 17 1.637 30 3 12 9 597 44 1 14 8 245 56 2 20 7 178 54 2 31 4 Kilde: Tabel 8.3.8 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen
Grunde ejerboliger ekskl. ejerlejligheder 17 Der handles kun 1.500 grunde om året
Grunde ejerboliger ekskl. ejerlejligheder 18 Der handles kun 1.500 grunde om året Ca. 0,1 pct. af det samlede antal grunde
Grunde ejerboliger ekskl. ejerlejligheder 19 Anbefalinger: Pct. af ejendomsværdi Grundværdi sættes til fast 100 90 andel af ejendomsværdi 80 70 Forskel på andelen fra 60 50 kommune til kommune og 40 på by- og landzoner 30 20 10 Justeres over tid for den enkelte kommune 0 Grundvurderinger for parcelhuse i Frederiksberg Kommune Grundvurderinger for parcelhuse i Norddjurs Kommune Kilde: Figur 8.7.3 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen
Jo dyrere kommune, jo større andel udgør grunden 20 BEREGNING Kommuner fordelt efter ejendomsværdi og grundværdi som andel af samlet ejendomsværdi Tal henviser til kommunenumre Kilde: Figur 8.7.3 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen
Kommunikation 21 Kommunikation til borgere og virksomheder forbedres KOMMUNIKATION Åbenhed og gennemsigtighed. Alle data og modeller offentligt tilgængelige Klar kommunikation om begrænsninger i modeller fx usikkerhed Beskatningsværdi for ejendom i stedet for ejendomsværdi Ny og mere klar vurderingsmeddelelse selvangivelse
Berigtigelse 22 KLAGE SKAT sender vurderingsmeddelelse til boligejer selvangivelse Boligejer retter evt. fejl i data SKAT genberegner og sender ny vurderingsmeddelelse
Klagemuligheder 23 KLAGE 3 instanser i klagesystemet 1. SKAT 2. Vurderingsankenævn eller Landsskatteretten 3. Domstole
Et system erhverv 24 DATA BEREGNING KLAGE KOMMUNIKATION Ejendomsfakta Resultat Klar Korrektion Handelsdata Træfsikkerhed Åben Tidsfrist
Erhvervsejendomme vigtigste anbefalinger til forbedringer 25 Vurdering fastsættes efter markedsnorm ved anvendelse af lejeindtægter, udgifter og forrentningskrav Nyt offentligt tilgængeligt register med standardiserede markedsdata Væsentlig forbedring af BBR-register nødvendig Anvendte faktorer og BBR-data oplyses af SKAT på vurderingsmeddelelsen 520.000 erhvervsejendomme 32 forskellige ejendomskategorier Der eksisterer ingen prisstatistik Forbedret håndtering af klager Uændret model for vurdering af grunde
Landbrug anbefalinger til forbedringer 26 Bondegårdsregel betyder, at landbrugsjord får fastsat grundværdi væsentligt under handelsprisen Reglerne er komplicerede og uigennemsigtige Bondegårdsreglen afskaffes Der er ca. 84.000 landbrugsejendomme Ca. 30.000 store over 30 ha Ca. 6.000 små under 5,5 ha Vurdering af grundværdien for landbrugsjord beregnes efter et gennemsnitligt handelsværdiprincip Stuehuse beskattes efter regler for ejerboliger med standardgrund i landzone
Økonomiske effekter 27 Beregningerne tyder ikke på, at SKAT har vurderet for højt Vurderingerne stiger med den nye model SKATs vurderinger lavere af forsigtighedsgrunde Ejendomsværdi i 2011 fra parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder pba. af 2011-vurderingen og den anbefalede model Mio. kr. (årets niveau) 2011-vurdering Anbefalet model Ændring i Antal ejendomme 1.082.028 1.082.028 0 Ejendomsværdi 1.753.256 1.916.917 9,3 pct. Kilde: Tabel 8.3.29 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen Forbedring Ny model af for ejendomsvurderingen - 2014
Økonomiske effekter, parcel- og rækkehuse, 2011 28 Ejendomsværdi, mio. kr. (2011- vurdering) Ændrede ejendomsskatter (ejendomsværdiskat i 2011 og grundskyld i 2013) Forhøjet mere end 2,5 pct. Antal Mio. kr. Gns. kr. (2013-niveau) Ændret mindre end 2,5 pct. Antal Reduceret mere end 2,5 pct. Antal Mio. kr. Gns. kr. (2013-niveau) Under 0,5 5.200 3 500 9.898 9.631-10 -1.100 Over tid vil grundskylden ændres i takt med, at grundskatteloftet indhenter den aktuelle vurdering Den umiddelbare effekt på ejendomsskatterne er for langt de fleste meget begrænset pga. skattestoppet Kun 1,3 pct. får en stigning på mere end 100 kr. pr. måned 0,5-1,0 32.257 18 600 135.869 55.955-73 -1.300 1,0-1,5 13.496 11 800 213.984 49.973-86 -1.700 1,5-2,0 4.356 5 1.100 165.122 19.865-47 -2.400 9,8% 1,3% 2,0-2,5 2.153 3 1.500 106.467 8.388-28 -3.300 2,5-3,0 808 2 2.000 55.003 3.812-16 -4.300 3,0-3,5 232 1 2.300 27.797 1.793-10 -5.500 3,5-4,0 86 0 3.800 15.330 1.146-9 -7.500 4,0-4,5 35 0 4.300 8.635 813-7 -9.100 4,5-5,0 13 0 6.400 5.278 636-7 -10.500 Over 5,0 41 0 6.200 13.253 1.661-25 -15.300 I alt 58.677 43 700 756.636 153.673-318 -2.100 Ingen stigning i ejendomsskatter Stigning mindre end 100 kr. pr måned Stigning mere end 100 kr. pr måned Kilde: Tabel 9.2.2 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen Bemærk: Tabellen viser ændringer i ejendomsskatterne i 2011 inkl. Skattestop og grundskatteloft. For en gennemgang af de økonomiske konsekvenser ekskl. ejendomsværdiskattestop og grundskatteloft, se tabel 9.2.3 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen. Anm: Beregninger foretaget pba. 968.986 parcel- og rækkehuse. 88,9% Kilde: Tabel 9.2.5 fra udvalgets rapport om forbedring af ejendomsvurderingen Anm: Beregning foretaget pba. 968.986 parcel- og rækkehuse Forbedring Ny model af for ejendomsvurderingen - 2014
Konklusion 29 Anbefalinger er ikke kun en regnemaskine Samlet vurderingssystem Nuværende system kan ubetinget forbedres Nyt system vil være mere præcist, men stadig med usikkerheder Usikkerheder bør beregnes, og der skal være åbenhed om dem Nyt system vil blive mere ensartet og forudsigeligt