Årsrapport 2011. Dan-Ejendomme as. CVR-nr. 20 28 34 16. Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling. 26.

Årsrapport 2011 Dan-Ejendomme as CVR-nr. 20 28 34 16 Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling 26. april 2012 Morten Østrup Møller dirigent

2 Selskabsoplysninger Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12 2900 Hellerup Telefon: 70 30 20 20 Telefax: 70 30 20 21 Hjemmeside: www.dan-ejendomme.dk www.dan-ejendomme.com (engelsk) E-mail: CVR-nr.: 20 28 34 16 Stiftet: 1989 Hjemsted: info@dan-ejendomme.dk Gentofte Kommune Bestyrelse Bo Heide-Ottosen, direktør (formand) Hasse Jørgensen, adm. direktør (næstformand) Christina Hvid, adm. direktør Per Uffe Godske, it-chef *) Charlotte Olsen, cand.jur. *) *) Valgt af medarbejderne i selskabet Direktion Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes torsdag, den 26. april 2012 på selskabets adresse. Indhold Ledelsesberetning 2 Selskabsoplysninger 3 Idégrundlag og mål 3 Året i hovedtræk 4 Hoved og nøgletal 5 Koncernoversigt 5 Beretning 8 Regnskabsberetning 9 Påtegninger Årsregnskab 11 Årsregnskab 12 Balance 14 Egenkapitalopgørelse 15 Pengestrømsopgørelse 16 Oversigt over noter 17 Noter

Ledelsesberetning 3 Idégrundlag og mål Idégrundlag Selskabets idégrundlag er at tilbyde alle service- og rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse, køb, ejerskab og salg af fast ejendom. Selskabet er totalleverandør inden for fast ejendom og tilbyder administration og drift af erhvervs- og boligejendomme samt butikscentre. Desuden tilbyder selskabet administration af andelsbolig- og ejerforeninger samt forretningsførelse og administration af almene boligforeninger, kollegier og ungdomsboliger. Hertil kommer bygherrerådgivning, byggeadministration, udlejning af erhvervslokaler, udlejning af boligbyggerier, investeringsrådgivning, energiledelse, formidling og anden rådgivning i forhold til fast ejendom. Mål Selskabets langsigtede mål er formuleret i visionen: Vi stræber efter at blive den foretrukne leverandør inden for forvaltning og drift af ejendomme og boliger. Vi ønsker at skabe samarbejdsrelationer med kunder og kunders kunder baseret på dialog og åbenhed, hvor nøgleordene er kvalitet og service. Vores væsentligste succeskriterier er tilfredse kunder og medarbejdere. Året i hovedtræk Drift Selskabet har som følge af koncerntilhørsforholdet frivilligt valgt at aflægge årsrapport efter de internationale regnskabsstandarder (IFRS), jf. afsnittet om anvendt regnskabspraksis. Selskabet øgede i 2011 omsætningen med cirka 28,7% fra 284,8 mio. kr. i 2010 til 366,4 mio. kr. i 2011. Årets resultat før skat udgjorde i 2011 34,3 mio. kr. mod 22,4 mio. kr. i 2010. Driftsaktiviteten i Kuben Ejendomsadministration A/S er overdraget til Dan-Ejendomme as i 2011 for at opnå yderligere synergi af købet af Kuben Ejendomsadministration A/S. Aktiviteterne føres videre under navnet Dan-Ejendomme as. Dan-Ejendomme as har yderligere overdraget erhvervsmægleraktiviteten JKE Estate Agents til det 100%-ejede datterselskab, Kuben Andelsboligmæglerselskab A/S. Begrundelsen for overdragelsen er et ønske om at samle koncernens ejendomsmægleraktivitet i et selskab. I forbindelse med overdragelsen skifter selskabet navn fra Kuben Andelsboligmæglerselskab A/S til Dan -Ejendomme Ejendomsmæglerselskab A/S. Pengestrømme Dan-Ejendomme as har i 2011 haft en positiv pengestrøm fra den primære drift. Investeringer Investeringer i driftsmidler og it-udstyr har været lidt højere end niveauet for de foregående år. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er ikke indtruffet begivenheder efter regnskabsårets udløb, som forrykker vurderingen af årsrapporten Forventninger til 2012 Dan-Ejendomme as forventer for 2012 en stigning i omsætningen. Resultat af primær drift og resultat før skat forventes på niveau eller lidt over 2011. Selskabet forventer fortsat positiv efterspørgsel på administration og drift af ejendomme. Kommercielt fastholdes navnene JKE Estate Agents og Andelsboligmæglerne.

4 Hoved og nøgletal Hoved og nøgletal mio. kr. 2011 2010 2009 2008 2007 Hovedtal Nettoomsætning 366,4 284,8 272,5 255,5 243,7 Resultat af primær drift (EBIT) 33,3 24,1 22,0 25,2 23,6 Resultat af primær drift inkl. særlige poster 33,3 20,2 22,0 25,2 23,6 Resultat af finansielle poster 0,3-0,1 0,3 0,8 2,4 Årets resultat 25,6 17,0 16,6 19,4 20,3 Totalindkomst 19,1 12,9 11,2 19,0 20,3 Investeret kapital inklusive goodwill 81,7 57,1 10,7 10,0 22,1 Investeret kapital eksklusive goodwill 26,8 36,8-9,5-12,6 10,7 Balancesum 157,6 125,7 96,1 107,6 111,6 Egenkapital 86,3 67,2 34,9 43,7 64,3 Langfristede forpligtelser 6,6 4,6 4,2 5,6 1,4 Kortfristede forpligtelser 64,7 53,8 57,0 58,3 45,9 Pengestrøm fra driften 20,2 5,1 23,5 53,9 12,2 Pengestrøm til investering, netto -23,7-32,5-9,0-10,0 28,9 Heraf investering i materielle aktiver -4,7-3,4-2,6-2,7-6,8 Pengestrøm fra finansiering 0,0 16,7-21,5 33,1-50,0 Pengestrøm i alt -3,5-10,7-7,1 10,9-8,9 Nøgletal Overskudsgrad 9,1% 8,5% * 8,1% 9,9% 9,7% Soliditetsgrad 33,3% 33,3% 42,3% 35,9% 25,6% Afkast af investeret kapital inklusive goodwill 48,0% 71,2% 212,3% 157,0% 182,1% Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill 104,7% 147,6% - - 977,2% Egenkapitalforrentning 33,3% 33,3% 33,6% 28,2% 29,6% Gearing af driftsaktiver 0,3 0,5-0,3-0,3 0,2 Gennemsnitligt antal ansatte (omregnet til fuldtid) 520 427 404 398 418 * Korrigeret for særlige poster

5 Koncernoversigt Dan-Ejendomme as er 100%-ejet af Dan-Ejendomme Holding as og indgår i koncernregnskabet for Dan-Ejendomme Holding-koncernen. Beretning Årets resultat og forventninger til fremtiden Dan-Ejendomme as realiserede i 2011 et resultat efter skat på 25,6 mio. kr. mod 17,0 mio. kr. i 2010. Resultat før skat udgjorde i 2011 34,3 mio. kr. I 2010 udgjorde resultat før skat 22,4 mio. kr. Årets resultat er på niveau med de senest udmeldte forventninger. Årets resultat betragtes som tilfredsstillende, dog vil der fremadrettet være øget fokus på udviklingen i selskabets omkostningsbase. Dan-Ejendomme as forretningsmæssige aktiviteter med ejendomsforvaltning for tredjemand er ikke påvirket. Uanset krisen forventes der fortsat at være efterspørgsel på administration og drift af ejendomme samt efter rådgivnings- og serviceydelser i tilknytning til fast ejendom. Den fortsatte uro på de finansielle markeder og på ejendomsmarkedet har ikke umiddelbart påvirket Dan -Ejendomme as i særligt omfang. Selskabets erhvervsmægleraktivitet og bygherrerådgivning har dog været lavere end forventet. Endvidere er omkostninger i forbindelse med udvidelsen af aktiviteter og forretningsområder højere end forventet.

6 Ledelsesberetning Usikkerheden på ejendomsmarkedet kan for nogle kunders vedkommende medføre en vis tilbageholdenhed med igangsætning af vedligeholdelses- og moderniseringsarbejder, hvilket kan medføre en nedgang i efterspørgslen efter Dan-Ejendomme as tekniske rådgivningsydelser. For regnskabsåret 2012 forventer selskabet en stigning i omsætningen. Resultat af primær drift og resultat før skat forventes på niveau eller lidt over 2011. Aktiviteter Aktiviteterne i Dan-Ejendomme as, der udfører serviceog rådgivningsopgaver, der er rettet mod forvaltning og drift, opførelse og ejerskab af fast ejendom, har været på et tilfredsstillende niveau. Omsætningen blev forøget med cirka 28,7% til 366,4 mio. kr. i 2011 mod 284,8 mio. kr. i 2010. Dan-Ejendomme as overtog pr. 1. januar 2011 den samlede driftsaktivitet i Kuben Ejendomsadministration A/S, hvilket er den primære årsag til omsætningsstigningen. Derudover har der været en tilfredsstillende organisk vækst. Resultatet af primær drift er steget med 64,9% til 33,3 mio. kr. i 2011 mod 20,2 mio. kr. i 2010, hvilket skyldes ovennævnte overtagelse, samt at der sidste år indgik engangsomkostninger fra integrationen med Kuben Ejendomsadministration A/S på 4,0 mio. kr. Der er anvendt betydelige ressourcer på at udbygge den teknologiske it-platform. It anses for at være en væsentlig konkurrenceparameter, og samtidig nøglen til fortsat øget produktivitet. Der er i 2011 præsenteret en udvidelse af den i 2010 lancerede udlejningsportal, Findbolig.nu, hvormed Dan-Ejendomme as yderligere kan tilbyde sine kunder at kunne forestå ventelisteadministration og tildeling af ledige lejligheder. Dan-Ejendomme as aktivitet er arbejdskraftintensiv, og dets resultater de senere år er påvirket af, at stigningen i lønomkostningerne er større end i honorarerne. Selskabets basisudfordring er at øge produktiviteten, samtidig med at produktkvaliteten forbedres. Opgave- og kundetilgangen kommer primært fra Dan- Ejendomme as investeringskunder, men også fra andelsbolig- og ejerforeninger. Som en naturlig del af investeringskundernes porteføljepleje er der også opgaveafgang i forbindelse med kunders ejendomssalg. UngesBoligService.dk I/S Interessentskabet UngesBoligService.dk I/S blev stiftet i 2003 med henblik på at skabe en solid og fremtidssikret administration og drift af kollegie- og ungdomsboliger. Stifterne bag interessentskabet er DISfonden og Dan- Ejendomme as. I opbygningen af UngesBoligService.dk I/S er der taget hensyn til brugernes ønske om indsigt og indflydelse. Repræsentanter fra kundegruppen og andre interessegrupper er samlet i UngesBoligForum, der sikrer et stabilt netværk og en løbende dialog mellem UngesBolig- Service.dk I/S og brugerne. UngesBoligService.dk I/S er forretningsfører for såvel selvejende kollegieinstitutioner som det almennyttige boligselskab DUAB. Herudover varetager interessentskabet CentralIndstillingsUdvalgets (CIU) indstilling til kollegie- og ungdomsboliger. UngesBoligService.dk I/S har i 2011 haft en aktivitet, som har ligget cirka 9% over 2010, og interessentskabets ledelse finder på denne baggrund resultatet tilfredsstillende. Der er i 2011 indregnet et resultat på 1,1 mio. kr. (2010: 0,3 mio. kr.). OPP-selskaberne Dan-Ejendomme as har i samarbejde med MT Højgaard A/S og DNB Bank ASA etableret fire projektsamarbejder om opførelse og drift af ejendomme som OPP-projekter (Offentlig Privat Partnerskab) samt et projektsamarbejde om opførelse og drift af ejendom som OPS-projekt (Offentlig Privat Samarbejde). Disse konsortiesamarbejder er organiseret i selvstændige selskaber, hvor Dan- Ejendomme Holding-koncernens aktieandel er ejet af Dan-Ejendomme as. Vildbjerg Skolen blev taget i brug i december 2006, og driften forløber tilfredsstillende. Tinglysningsretten i Hobro blev taget i brug 1. april 2009, og driften forløber tilfredsstillende. Ørstedskolen i Rudkøbing blev taget i brug 1. juni 2010, og driften forløber tilfredsstillende. Konsortiesamarbejdet er i 2011 tildelt en 30-årig OPPkontrakt vedrørende opførelse og drift af et p-hus ved Randers Regionshospital samt en 25-årig OPS-kontrakt vedrørende opførelse og drift af skole i Frederikshavn. Opførelse af ovennævnte ejendomme er igangsat og følger de lagte planer. Dan-Ejendomme as har i 2011 som følge af tildeling af ovennævnte kontrakter investeret 11,2 mio. kr. i forbindelse med stiftelse af to associerede selskaber, som skal drive disse kontrakter. Samarbejdet i konsortieregi og samarbejdet med brugerne tilfører en merværdi for alle parter, og det forventes, at der også i de kommende år vil kunne etableres nye projekter, baseret på de gode erfaringer, der allerede er høstet. Særlige risici Forretningsmæssige risici Selskabets væsentligste risiko er knyttet til evnen til at opfylde kundernes krav om kompetent rådgivning og god service. Det er væsentligt, at selskabet er parat til hurtigt at tilpasse omkostningsniveauet, hvis omsætningen ændrer sig. Finansielle risici Selskabet er som følge af sin soliditet og sit finansielle beredskab kun begrænset eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Selskabets værdipapirinvesteringer foretages inden for rammerne af en investeringsstrategi, hvorefter afkastet af selskabets finansielle potentiale søges optimeret uden at påføre selskabet væsentlige finansielle risici. Selskabets disponible likviditet kan placeres i likvide, danske børsnoterede obligationer samt i begrænset om-

Ledelsesberetning 7 fang i andre former for værdipapirer. Der anvendes ikke afledte finansielle instrumenter, og selskabet er kun begrænset eksponeret i andre valutaer end DKK. Kreditrisici Kreditrisici knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier. Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner. Likviditet Selskabets kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt, og der sikres løbende det fornødne likviditetsberedskab i form af overskuds-likviditet. Videnressourcer Selskabets væsentligste videnressourcer udgøres af medarbejdere, teknologi og processer. Medarbejderne med deres viden og kompetencer rummer sammen med satsningen på udvikling og udstrakt anvendelse af informationsteknologi nøglen til at sikre koncernens fortsatte udvikling. Evnen til at dele viden og forstå og udnytte informationsteknologien bliver af stadig større betydning for selskabet, kunderne og medarbejderne. Selskabet udvikler til stadighed sin rådgivning til kunderne både i omfang og i faglig dybde. Det stiller krav om uddannelse og udvikling af medarbejderne, ligesom det stiller krav om, at medarbejderne generelt har et højt kompetenceniveau. Cirka en fjerdedel af selskabets administrative medarbejdere har en længerevarende videregående uddannelse. Selskabet vælger nye medarbejdere ud fra både faglige kvalifikationer og personlige egenskaber. Der bliver lagt vægt på, at medarbejderen kan bidrage til og samarbejde om at udvikle arbejdspladsen, og selskabet ser mangfoldighed og individualisme som styrker. Det er også en styrke, at medarbejdersammensætning spænder vidt fra de unge nyudlærte til de ældre og erfarne medarbejdere. Selskabet efterlever Ejendomsforeningen Danmarks Etiske normer for ejendomsadministration, og det kræves, at alle medarbejdere gør sig bekendt med og efterlever disse normer i udførelsen af deres arbejde, hvilket medarbejderne bekræfter i ansættelsesaftalerne. Selskabet efterlever endvidere de i 2008 vedtagne Etiske regler for Servicebranchens Arbejdsgiverforening SBA. Selskabet ønsker til stadighed at kunne tilbyde medarbejderne gode og markedskonforme ansættelsesvilkår med det formål at fastholde og tiltrække kvalificerede medarbejdere. Selskabet anvender et program med fleksible lønpakker. medarbejdere (omregnet til fuldtid), heraf 346 administrative medarbejdere og 174 ejendomsfunktionærer. I 2010 beskæftigede selskabet gennemsnitligt 427 medarbejdere, heraf 262 administrative medarbejdere og 165 ejendomsfunktionærer. Ud over de medarbejdere, der er beskæftiget i selskabet, udøver selskabet på kundernes vegne arbejdsgiverfunktionen over for et større antal ejendomsfunktionærer, der er ansat af kunderne til opgaver på de ejendomme, selskabet administrerer. Miljø og sociale forhold Det er ledelsens vurdering, at der i selskabet til stadighed er fokus på at anvende ressourcerne så effektivt som muligt, og at der i det omfang, det er muligt, anskaffes produkter, som kan genanvendes. Målet med disse tiltag er at belaste det eksterne miljø mindst muligt. Der henvises i øvrigt til årsrapporten for Dan-Ejendomme Holding A/S vedrørende Corporate Social Responsibility (CSR) og lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse. Forskning og udvikling Selskabet har ingen egentlige forsknings- eller udviklingsaktiviteter ud over sædvanlig løbende proces- og produktudvikling. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. Dog henvises til Året i Hovedtræk Begivenheder efter regnskabsårets udløb, jf. årsrapportens side 3. Aktionærinformation Aktiekapital Dan-Ejendomme as aktiekapital udgør nominelt 6 mio. kr. udstedt på seks aktier a 1 mio. kr. Aktierne er uomsættelige og ejes af Dan-Ejendomme Holding as. Udbytte Bestyrelsen indstiller, at der til selskabets aktionær ikke udbetales udbytte. Aktionærer, kapital og stemmer Selskabets aktiekapital ejes 100% af Dan-Ejendomme Holding as, der ligeledes besidder alle stemmer. Generalforsamling Dan-Ejendomme as afholder ordinær generalforsamling torsdag den 26. april 2012 på selskabets adresse, Tuborg Boulevard 12, 2900 Hellerup. Selskabet har fokus på udviklings- og uddannelsesaktiviteter, og der gennemføres løbende en række faglige uddannelsesaktiviteter. Der er øget fokus på videndeling og kvalitetssikring der bidrager til at integrere og dygtiggøre medarbejderne. Endvidere gennemføres der løbende lederudviklingsprogrammer. Selskabet beskæftigede i 2011 gennemsnitligt 520

8 Ledelsesberetning Regnskabsberetning Årsrapporten 2011 for Dan-Ejendomme as er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (International Financial Reporting Standards - IFRS) som er godkendt af EU, og øvrige oplysningskrav til årsrapporter for danske aktieselskaber, jf. afsnittet Anvendt regnskabspraksis. Resultatopgørelse Nettoomsætning Omsætningen udgjorde i 2011 366,4 mio. kr. mod 284,8 mio. kr. i 2010. Omkostninger De samlede omkostninger inkl. særlige poster hidrørende fra integration er øget fra 264,6 mio. kr. i 2010 til 333,1 mio. kr. i 2011, heraf er personaleomkostningerne øget fra 191,9 mio. kr. i 2010 til 242,6 mio. kr. i 2011. Balancen De samlede aktiver udgjorde ultimo 2011 157,6 mio. kr. mod 125,7 mio. kr. ultimo 2010. Pengestrømsopgørelse Årets pengestrøm udgjorde 3,5 mio. kr. mod 10,7 mio. kr. i 2010. Pengestrømme fra driftsaktiviteterne udgjorde 20,2 mio. kr. mod 5,1 mio. kr. i 2010. Ændringerne hidrørte overvejende fra forskydninger i driftskapitalen. Egenkapital Egenkapitalen ultimo 2011 udgør 86,3 mio. kr. mod 67,2 mio. kr. ultimo 2010. Der er ikke foreslået udbytte i 2011. Det gennemsnitlige antal medarbejdere er ændret fra 427 i 2010 til 520 i 2011. Ændringen kan særligt henføres til en stigning i antallet af ejendomsadministratorer samt tilført driftsaktivitet fra Kuben Ejendomsadministration A/S. Særlige poster Særlige poster vedrører omstruktureringsomkostninger i forbindelse med integration af Kuben Ejendomsadministration A/S. Særlige poster udgjorde i 2010 4,0 mio. kr. og vedrørte hovedsageligt transaktionsomkostninger og medarbejderrelaterede omkostninger. Der har ikke været særlige poster i 2011. Finansielle poster De finansielle poster udviser samlet en fremgang fra -0,1 mio. kr. i 2010 til 0,3 mio. kr. i 2011. Skat af årets resultat Skat af årets resultat udgjorde 8,8 mio. kr. i 2011 mod 5,4 mio. kr. i 2010. Årets resultat Årets resultat udgjorde i 2011 25,6 mio. kr. mod 17,0 mio. kr. i 2010.

Påtegninger 9 Påtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2011 for Dan-Ejendomme as. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, så årsrapporten giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2011. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af selskabets finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet står overfor. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Hellerup, den 15. marts 2012 Direktion: Henrik Dahl Jeppesen (administrerende direktør) Bestyrelse: Bo Heide-Ottosen (formand) Hasse Jørgensen (næstformand) Christina Hvid Per Uffe Godske Charlotte Olsen

10 Påtegninger Påtegninger (fortsat) Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i Dan-Ejendomme as Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Dan-Ejendomme as for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter for selskabet samt pengestrømsopgørelse. Årsregnskabet udarbejdes efter Internationale Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med Internationale Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2011 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2011 i overensstemmelse med Internationale Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. København, den 15. marts 2012 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Tim Kjær-Hansen statsautoriseret revisor John Ladekarl statsautoriseret revisor

Årsregnskab 1. januar - 31. december 11 Årsregnskab 1. januar - 31. december Resultatopgørelse tkr. Note 2011 2010 Nettoomsætning 3 366.442 284.767 Direkte omkostninger -17.407-15.527 Eksterne omkostninger 4-69.105-49.343 Personaleomkostninger 5-242.625-191.946 Af- og nedskrivninger 6-3.984-3.805 Resultat af primær drift 33.321 24.146 Særlige poster 7 0-3.977 Resultat af primær drift inkl. særlige poster 33.321 20.169 Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder 8 741 2.328 Indtægt af kapitalandele tilknyttede virksomheder 14 0 0 Finansielle indtægter 9 940 534 Finansielle omkostninger 10-656 -657 Resultat før skat 34.346 22.374 Skat af årets resultat 11-8.791-5.376 Årets resultat 25.555 16.998 Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie 4.259 2.833 Totalindkomstopgørelse Årets resultat 25.555 16.998 Anden totalindkomst i associerede selskaber -6.497-4.053 Anden totalindkomst i alt -6.497-4.053

12 Årsregnskab 1. januar - 31. december Balance Aktiver tkr. Note 2011 2010 Langfristede aktiver Immaterielle aktiver Goodwill 12 34.926 20.253 Øvrige immaterielle anlægsaktiver 12 19.985 0 54.911 20.253 Materielle aktiver Driftsmidler 13 6.861 6.155 6.861 6.155 Andre langfristede aktiver Kapitalandele i dattervirksomheder 14 1.147 36.487 Kapitalandele i associerede virksomheder 8 1.002 612 Ansvarlig indskudskapital i associerede virksomheder 13.067 7.124 15.216 44.223 Langfristede aktiver i alt 76.988 70.631 Kortfristede aktiver Tilgodehavender hos kunder 15 31.817 20.181 Mellemregning med kunder 12.950 9.577 Huslejedeposita 10.554 3.117 Andre tilgodehavender 14.130 7.468 Likvide beholdninger 16 11.187 14.720 Kortfristede aktiver i alt 80.637 55.063 Aktiver i alt 157.625 125.694

Årsregnskab 1. januar - 31. december 13 Balance Passiver tkr. Note 2011 2010 Egenkapital Selskabskapital 17 6.000 6.000 Overført resultat 80.271 61.213 Egenkapital i alt 86.271 67.213 Forpligtelser Langfristede forpligtelser Udskudt skat 18 3.869 1.825 Lån 19 2.765 2.765 6.634 4.590 Kortfristede forpligtelser Mellemregning med kunder 9.719 7.564 Gæld til tilknyttede virksomheder 20 10.829 10.994 Anden gæld 21 44.172 35.333 64.720 53.891 Forpligtelser i alt 71.354 58.481 Passiver i alt 157.625 125.694 Operationelle leasingforpligtelser 22 Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 23 Noter uden henvisning 25, 27-30

14 Årsregnskab 1. januar - 31. december Egenkapitalopgørelse tkr. Note Aktiekapital Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital 1. januar 2010 5.000 29.868 0 34.868 Egenkapitalbevægelser i 2010 Årets resultat 0 16.998 0 16.998 Anden totalindkomst efter skat 0-4.053-4.053 Totalindkomst i alt 0 12.945 0 12.945 Kontant kapital forhøjelse 1.000 18.400 0 19.400 Egenkapital 31. december 2010 6.000 61.213 0 67.213 Egenkapital 1. januar 2011 6.000 61.213 0 67.213 Egenkapitalbevægelser i 2011 Årets resultat 0 25.555 0 25.555 Anden totalindkomst efter skat 0-6.497 0-6.497 Totalindkomst i alt 0 19.058 0 19.058 Egenkapital 31. december 2011 6.000 80.271 0 86.271 I alt

Årsregnskab 1. januar - 31. december 15 Pengestrømsopgørelse tkr. Note 2011 2010 Årets resultat 25.555 16.998 Regulering for ikke-likvide driftsposter: Af- og nedskrivninger 3.984 3.812 Årets skat 8.791 5.376 Finansielle indtægter -940-534 Finansielle omkostninger 656 657 Resultat i associerede selskaber -741-2.691 Pengestrøm fra primær drift før ændring i driftskapital 37.305 23.618 Ændring i driftskapital 24-10.691-13.414 Pengestrøm fra primær drift 26.614 10.204 Finansielle indtægter, betalte 940 503 Finansielle omkostninger, betalte -656-657 Betalt selskabsskat -6.747-4.946 Pengestrøm fra driftsaktivitet 20.151 5.104 Køb af aktivitet 26 0-34.500 Regulering af købesum for aktivitet 26 0-1.987 Investering i OPP-selskaber -11.190 0 Koncerninterne mellemværender -745 4.514 Køb af materielle aktiver -4.704-3.443 Salg af materielle aktiver 392 21 Salg af værdipapirer 0 2.940 Køb af finansielle anlægsaktiver -7.437-37 Pengestrøm fra investeringsaktivitet -23.684-32.492 Fremmedfinansiering: Afdrag på lån 0-2.667 Aktionærerne: Kapitalforhøjelse 0 19.400 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet 0 16.733 Årets pengestrøm -3.533-10.655 Likvider, primo 14.720 25.375 Likvider, ultimo 11.187 14.720

16 Årsregnskab 1. januar - 31. december Oversigt over noter 1 Anvendt regnskabspraksis 2 Regnskabsmæssige skøn og vurderinger 3 Nettoomsætning 4 Eksterne omkostninger 5 Personaleomkostninger 6 Af- og nedskrivninger 7 Særlige poster 8 Kapitalandele i associerede og fællesledede virksomheder 9 Finansielle indtægter 10 Finansielle omkostninger 11 Skat 12 Immaterielle anlægsaktiver 13 Materielle anlægsaktiver 14 Kapitalandele i dattervirksomheder 15 Tilgodehavender 16 Likvide beholdninger 17 Selskabskapital 18 Udskudt skat 19 Lån 20 Gæld til tilknyttede virksomheder under sambeskatning 21 Anden gæld 22 Operationelle leasingforpligtelser 23 Eventualaktiver, -forpligtelser og sikkerhedsstillelser 24 Ændring i driftskapital 25 Finansielle risici og finansielle instrumenter 26 Køb af aktivitet 27 Nærtstående parter 28 Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv 29 Begivenheder efter balancedagen 30 Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse

Årsregnskab 1. januar - 31. december 17 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Årsregnskabet 2011 for Dan-Ejendomme as er aflagt i overensstemmelse med internationale regnskabsstandarder (IFRS), som er godkendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter, herunder IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Dan-Ejendomme as udarbejder ikke koncernregnskab, da selskabet indgår i Dan-Ejendomme Holding as koncernen, som udarbejder koncernregnskab. Grundlag for udarbejdelse Årsrapporten aflægges i DKK, der er præsentationsvaluta for selskabets aktiviteter og den funktionelle valuta for selskabets aktiviteter. Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser bortset fra værdipapirer, der måles til dagsværdi. Ændring af anvendt regnskabspraksis Der har ikke været fortaget ændring af anvendt regnskabspraksis. Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag Årsrapporten for 2011 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2011 eller senere. Dan-Ejendomme as har fortaget en gennemgang, som viser, at anvendelsen af de nye IFRS er ikke har væsentlig indflydelse på årsrapporten i 2011, og anvendelsen af disse nye IFRS er forventes heller ikke at få nogen væsentlig effekt på fremtidige perioder. Standarder og fortolkninger, der ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er følgende nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag udsendt. IFRS 9, ændringer til IAS 19 Medarbejderforpligtelser. Det er ledelsens vurdering, at anvendelse af de ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke får væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår. Afledte finansielle instrumenter Selskabet har ikke anvendt afledte finansielle instrumenter. Reklassifikationer Der er ikke foretaget reklassifikationer. Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder bliver indregnet i årsregnskabet fra overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Sammenligningstal bliver ikke korrigeret for nyerhvervede virksomheder. Ved køb af nye virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Ved køb af nye virksomheder, hvor selskabet opnår bestemmende indflydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nye tilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i købsvederlaget, såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på købsvederlaget kan opgøres pålideligt. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem købsvederlaget for den erhvervede virksomhed og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver og testes minimum en gang årligt for værdiforringelse. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) foretages en revurdering af de opgjorte dagsværdier og den opgjorte kostpris for virksomheden. Hvis dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser efter revurderingen fortsat overstiger kostprisen, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatopgørelsen. Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identifikation eller måling af overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbige opgjorte værdier. De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, såfremt der er fremkommet ny information vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som ville have påvirket opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, hvis informationen havde været kendt. Koncerninterne virksomhedsovertagelse I forbindelse med den koncerninterne overtagelse af aktiviteten i Kuben Ejendomsadministration A/S pr. 1. januar 2011 er aktiviteten indregnet til bogført værdi reguleret for at overtagelsen af aktiviteten var en skattepligtig transaktion.

18 Årsregnskab 1. januar - 31. december Omregning af anden valuta Transaktioner i anden valuta end selskabets funktionelle valuta bliver omregnet ved første indregning efter transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Administrationsindtægter består af administrationshonorarer, servicering af ejendomme, bruttoomsætning fra ejendomsservice samt af honorarer for enkeltstående opgaver i forbindelse hermed. Nettoomsætningen måles eksklusive eventuel moms og indregnes, efterhånden som den aftalte ydelse kan færdigmeldes, og indtægten kan opgøres pålideligt. Eksterne omkostninger I eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til kontorlokaler, kontorhold og it. Personaleomkostninger I personaleomkostninger bliver udgifter til det administrative personale, ledelsen samt ejendomsservicepersonale indregnet. Særlige poster Omkostninger under særlige poster er væsentligt omkostninger i forbindelse med akkvisition, der ikke er direkte henførbare til selskabets normale drift og/eller, som kan henføres til en væsentlig omstrukturering af selskabet. Indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder i regnskabet I selskabets resultatopgørelse bliver den forholdsmæssige andel af de associerede virksomheders resultat efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance/tab indregnet. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab samt nedskrivninger vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse i det regnskabsår, hvor udbytte deklareres. I det omfang, udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, indtægtsføres udbyttet dog ikke i resultatopgørelsen, men indregnes som nedskrivning på kapitalandelens kostpris. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet, Dan-Ejendomme Holding as, og dettes datterselskab, Dan-Ejendomsinvestering as. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Moderselskabet er administrationsselskab i forhold til skattemyndighederne. Balancen Goodwill Goodwill bliver indregnet ved første indregning i balancen til kostpris som beskrevet under Virksomhedssammenslutninger. Efterfølgende måles goodwill til kostpris med fradrag af eventuelle nedskrivninger. Der foretages ikke amortisering af goodwill. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill allokeres til selskabets pengestrømsfrembringende enheder på overtagelsestidspunktet. Fastlæggelsen af pengestrømsfrembringende enheder følger den ledelsesmæssige struktur og interne økonomistyring og henføres til organisatoriske enheder eller grupper af administrationsaftaler. Den regnskabsmæssige værdi af goodwill testes minimum én gang årligt for værdiforringelse sammen med de øvrige langfristede aktiver i den pengestrømsfrembringende enhed eller gruppe, hvortil goodwill er allokeret og nedskrives til genindvindingsværdi over resultatopgørelsen, såfremt den regnskabsmæssige værdi er højere. Genindvindingsværdien bliver som hovedregel opgjort som nutidsværdien af de forventede, fremtidige nettopengestrømme fra den virksomhed eller aktivitet (pengestrømsfrembringende enhed), som goodwill er knyttet til. Nedskrivning af goodwill indregnes på en separat linje i resultatopgørelsen. Øvrige immaterielle anlægsaktiver Øvrige immaterielle anlægsaktiver vedrører kundeaftaler erhvervet i forbindelse med koncerninterne virksomhedssammenslutninger. Øvrige immaterielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afog nedskrivninger. Øvrige immaterielle anlægsaktiver afskrives lineært over den forventede brugstid på 20 år, hvilket er i overensstemmelse med den meget beskedne afgang i kundeforhold.

Årsregnskab 1. januar - 31. december 19 Driftsmidler Tekniske anlæg og maskiner, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Tekniske anlæg og maskiner 3-10 år Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-10 år Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver bliver opgjort som forskellen mellem salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab bliver indregnet i resultatopgørelsen under afskrivninger. Kapitalandele i associerede og fællesledede virksomheder herunder OPP-selskaber Kapitalandele i associerede virksomheder bliver indregnet og målt efter den indre værdis metode (equitymetoden). Dette indebærer, at kapitalandelene måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes opgjorte regnskabsmæssige, indre værdi, opgjort efter selskabets regnskabspraksis, med henholdsvis fradrag og tillæg af forholdsmæssige interne fortjenester og tab og med tillæg af regnskabsmæssig værdi af goodwill. Andele i fællesledede virksomheder indregnes i balancen og resultatopgørelsen med den forholdsmæssige andel af aktivitetens aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger opgjort efter selskabets regnskabspraksis. (prorata-konsolidering) Ved køb af associerede virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Virksomheder, der er etableret i joint ventures med fælles ledelse, prorata konsolideres, hvilket indebærer, at andel af posteringer i resultatopgørelse og balance, medtages i tilsvarende poster i årsregnskabet. Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder bliver målt til kostpris. Hvor kostprisen overstiger genindvindingsværdien, bliver den nedskrevet til denne lavere værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser og andre tilgodehavender. Tilgodehavender indgår i kategorien udlån og tilgodehavender, der er finansielle aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er noteret på et aktivt marked, og som ikke er afledte finansielle instrumenter. Tilgodehavender bliver ved første indregning målt til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi fratrukket tab ved værdiforringelse. Nedskrivninger foretages på såvel individuelt niveau som på porteføljeniveau ved anvendelse af en hensættelseskonto. Værdipapirer Aktier og obligationer bliver indregnet under kortfristede aktiver til dagsværdi på handelsdatoen og bliver efterfølgende målt til dagsværdi, svarende til børskurs for børsnoterede papirer og til en skønnet dagsværdi opgjort på grundlag af markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder for unoterede værdipapirer. Ændringer i dagsværdien bliver løbende indregnet i resultatopgørelsen under finansielle poster, da investeringerne foretages inden for rammerne af en vedtaget investeringsstrategi. Værdiforringelse af aktiver Goodwill bliver testet årligt for værdiforringelse første gang inden udgangen af overtagelsesåret. Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle langfristede aktiver bortset fra goodwill udskudte skatteaktiver og finansielle aktiver bliver vurderet årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, bliver aktivets genindvindingsværdi beregnet. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi. Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv henholdsvis en pengestrømsfrembringende enhed overstiger aktivets eller den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi. Tab ved værdiforringelse indregnes i resultatopgørelsen. Nedskrivninger på goodwill bliver ikke tilbageført. Nedskrivninger på andre aktiver tilbageføres i det omfang, der er sket ændringer i de forudsætninger og skøn, der førte til nedskrivningen. Nedskrivninger bliver kun tilbageført i det omfang, aktivets nye regnskabsmæssige værdi ikke overstiger den regnskabsmæssige værdi, aktivet ville have haft efter afskrivninger, såfremt aktivet ikke havde været nedskrevet. Egenkapital udbytte Foreslået udbytte bliver indregnet som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Medarbejderydelser Selskabet har indgået pensionsaftaler og lignende aftaler med en del af selskabets ansatte.

20 Årsregnskab 1. januar - 31. december Forpligtelserne vedrører alene bidragsbaserede pensionsordninger. Selskabets løbende indbetaling af faste pensionsbidrag til uafhængige pensionsselskaber, indregnes i resultatopgørelsen i den periode, de optjenes, og skyldige indbetalinger indregnes i balancen under anden gæld. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende, aktuel skat bliver indregnet i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af reguleringer i tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelsen af skatteværdi kan foretages efter forskellige beskatningsregler, bliver udskudt skat målt på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, bliver indregnet under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed og jurisdiktion. Udskudt skat bliver målt på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning er gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser bliver indregnet i resultatopgørelsen. Finansielle forpligtelser Gæld til kreditinstitutter mv. bliver ved låneoptagelsen indregnet til dagsværdi med fradrag af eventuelt afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder bliver de finansielle forpligtelser målt til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi bliver indregnet i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger over låneperioden. Gæld til medarbejdere, der som led i en medarbejderobligationsordning har erhvervet andele af en fem-årig partialobligation, udstedt af Dan-Ejendomme as, bliver målt til amortiseret kostpris. Øvrige finansielle forpligtelser bliver målt til amortiseret kostpris. Leasing En leasingaftale klassificeres som finansiel, når den i al væsentlighed overfører risici og fordele ved at eje det leasede aktiv. Andre leasingaftaler klassificeres som operationelle. Selskabet har alene indgået aftaler om operationel leasing. Leasingydelserne indregnes lineært i resultatopgørelsen over leasingperioden. Pengestrømsopgørelse Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat før skat reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte renter samt betalt selskabsskat. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af materielle og andre langfristede aktiver samt køb og salg af værdipapirer, der ikke medregnes som likvider. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt betaling af udbytte til selskabsdeltagere. Likvider Likvider omfatter likvide beholdninger. Segmentoplysninger Segmentoplysninger er udarbejdet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis i den overliggende koncern, Dan-Ejendomme Holding as, og følger den interne ledelsesrapportering. Hele Dan-Ejendomme as indgår i koncernregnskabet under segmentet ejendomsforvaltning. På denne baggrund vises der ikke segmentoplysninger. Nøgletal Nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings Anbefalinger & Nøgletal 2010. De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Investeret kapital er defineret som summen af driftsmæssige immaterielle og materielle langfristede aktiver samt nettoarbejdskapital. Nettoarbejdskapital er defineret som varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftsmæssige omsætningsaktiver fratrukket leverandørgæld og andre gældsforpligtelser samt øvrige driftsmæssige kortfristede forpligtelser.

Årsregnskab 1. januar - 31. december 21 Hoved-/nøgletal Overskudsgrad: Soliditetsgrad: Egenkapitalforrentning: Afkast af investeret kapital inklusive goodwill: Afkast af investeret kapital eksklusive goodwill: Gearing af driftsaktiver: Beregning Resultat af primær drift x 100 Nettoomsætning Egenkapital x 100 Balancesum Resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital EBIT x 100 Gennemsnitlig investeret kapital inkl. goodwill EBITA ekskl. goodwillnedskrivninger x 100 Gennemsnitlig investeret kapital ekskl. goodwill Investeret kapital eksklusive goodwill Egenkapital i alt 2 Regnskabsmæssige skøn og vurderinger Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begivenheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. Skøn, der er væsentlige for regnskabsaflæggelsen, foretages bl.a. ved opgørelse af af- og nedskrivninger samt eventualforpligtelser og -aktiver. en rimelig diskonteringsfaktor. Kapitalværdien af goodwill kan påvirkes betydeligt af væsentlige ændringer i skøn og forudsætninger, der ligger til grund for beregningerne af værdierne. Der er i 2011 ikke fundet indikationer på værdiforringelse. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Endvidere er virksomheden underlagt risici og usikkerheder, som kan føre til, at de faktiske resultater afviger fra disse skøn. Særlige risici er omtalt i ledelsesberetningen. I noterne er oplyst forudsætningerne om fremtiden og andre skønsmæssige usikkerheder på balancedagen, hvor der er betydelig risiko for ændringer, der kan føre til en væsentlig regulering af den regnskabsmæssige værdi af aktiver eller forpligtelsen inden for det næste regnskabsår. Vurdering af nedskrivningsbehov på indregnede goodwillbeløb, 54,9 mio. kr., (2010: 20,3 mio. kr.) kræver opgørelse af kapitalværdier for de pengestrømsfrembringende enheder, hvortil goodwillbeløb er fordelt. Opgørelse af kapitalværdien fordrer et skøn over forventede fremtidige pengestrømme samt fastlæggelse af

22 Årsregnskab 1. januar - 31. december 3 Nettoomsætning tkr. 2011 2010 Refusion af administrationsomkostninger fra moderselskab 75 75 Ejendomsadministrationshonorar, søsterselskab 1.868 1.514 Ejendomsadministrationshonorar mv. andre 364.499 283.178 366.442 284.767 Hele Dan-Ejendomme as indgår i koncernregnskabet for Dan-Ejendomme Holding as under segmentet ejendomsforvaltning. På denne baggrund vises der ikke segmentoplysninger. 4 Eksterne omkostninger tkr. 2011 2010 Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab: Lovpligtig revision 468 283 Andre erklæringer med sikkerhed 63 107 Skatte- og momsmæssig assistance 13 313 Andre revisionsrelaterede ydelser 965 143 1.509 846 5 Personaleomkostninger tkr. 2011 2010 Personaleomkostninger Honorar til selskabets bestyrelse 315 350 Lønninger 211.306 165.351 Bidrag til pensionsordninger 23.144 17.036 Andre omkostninger til social sikring 4.864 3.633 Øvrige personaleomkostninger 2.997 5.576 242.626 191.946 Gennemsnitligt antal medarbejdere Administrative medarbejdere 346 262 Ejendomsfunktionærer 174 165 520 427 Aflønning af bestyrelse og direktion Honorar til bestyrelsesmedlemmer og aflønning af direktion 2.627 3.957 2.627 3.957 Der er ikke incitamentsordninger i form af bonus eller lignende for bestyrelse og direktion.