Vedligehold, drift og investeringer i 2015-2024 - For den nuværende svømmehal Udarbejdet af bestyrelsen for S/I Skanderborg Svømmehal 23. april 2015
Indholdsfortegnelse Sammenfatning...3 Bygningssyn...5 Klimaskærm...5 Indvendige overflader...5 Tekniske anlæg...5 Væsentligste vedligeholdsaktiviteter...6 Vedligeholdsplan...7 Det samlede vedligeholdelsesbehov...7 Andre investeringer...9 Bilag 1 Vedligeholdsplan og driftsplan...11
Sammenfatning Denne rapport er udarbejdet af bestyrelsen for S/I Skanderborg Svømmehal i relation til dialogen med Skanderborg Kommune om svømmehallens evt. udvidelse. Rapporten indeholder dels et bygningssyn til brug for udarbejdelse af en vedligeholdsplan og dels en oversigt over de årlige faste udgifter til bygningsdrift ekskl. energiforsyning og interne lønudgifter. Bygningssynet har omfattet et repræsentativt visuelt eftersyn af klimaskærm, indvendige overflader og tekniske installationer. Der er ikke foretaget adskillelser af bygningsdele. Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle skader er registreret. Rapporten beskriver svømmehallens vedligeholdsmæssige tilstand og det fremtidige vedligeholdsbehov over de kommende 10 år. Generelt er svømmehallen i rimelig god vedligeholdsstand og bærer præg af god håndværksmæssig kvalitet på opførelsestidspunktet i 1977. De registrerede vedligeholdsaktiviteter skyldes primært at en række bygningsdele har nået deres restlevetid. Rapporten konkluderer, at der er et vedligeholdsbehov, der ligger knap på udgiftsniveauet for de forudgående år set over en 10-årig periode. Forudsat at øvrige udgifter og indtægter holder samme udgiftsniveau, kan der evt. blive råd til mindre investeringer inden for budgettet i størrelsesorden 200.000 kr. pr. år, dvs. udover almindelig vedligehold. Forklaringen til et forventet lavere vedligeholdsbehov er, at der de seneste år er sket et tydeligt løft i kvaliteten fx med udskiftning til vedligeholdelsesfri alu-vinduer, belysningsanlæg og dele af vandbehandlingsanlægget. Vedligeholdsplanens omfang og prioritet De registrerede vedligeholdsaktiviteter omfatter perioden 2015-2024. Alle priser, der er opgivet i denne rapport, er inkl. moms. Følgende bygningsdele er gennemgået: SfB nr. Bygningsdel: 21 Facade 22 Indvendige vægge 27 Tagbelægning 31 Vinduer 40 Terræn 41 Overflader 43 Gulve 52 Afløb og sanitet 53 Brugsvandsinstallationer Side 3
56 Varmeinstallationer 57 Ventilation 63 El (lavspænding) 67 Øvrige anlæg (herunder brandslukningsudstyr) 73 Inventar Vedligeholdsaktiviteterne er prioriteret efter følgende system: Prioritet Beskrivelse: 1 Personsikkerhed og myndighedskrav 2 Risiko for væsentlige følgeskader 3 Risiko for begrænsede følgeskader 4 Risiko for komfortgener eller driftsstop Vedligeholdsareal Svømmehallen, der er beliggende Højvangens Torv 14, er opført i 1977 som en selvejende institution og ejer dermed både grund og bygning. Grunden har matrikelnr. er 1s Edelsborg, Skanderborg Jorder. Grundarealet er på 5.319 m 2. Der er tilbygget med motionscenter på ca. 350 m 2 i 2000. Nuværende erhvervsareal er 2.046 m 2 (BBR-registret) heraf et bebygget areal på 1.790 m 2, udnyttet tagetage 98 m 2 og kælderareal 158 m 2. Andre investeringer Vi forventer at de kommende års vedligeholdelse er på tilsvarende niveau som det nuværende, dog vil investeringerne skulle tilpasses svømmehallens fortsatte virke herunder at driftsøkonomien er en løbende udfordring. Det betyder, at hvis den nuværende svømmehal ikke skulle blive prioriteret og der i stedet satses på en ny svømmehal fx på Fælleden bliver det økonomiske råderum begrænset. Har svømmehallen et levetidsperspektiv på fx ca. 5 år vil investeringerne skulle lægges på et minimum og der vil ikke skulle foretages energiprojekter der først er rentable efter 5-10 år. Kommende investeringer/energispareprojekter kunne være at udskifte lys i omklædningsrum, termotæppe til bassiner, overvågning af vandbehandlingsanlæg og ventilationsanlæg. Hertil kunne der komme alternativer til energiforsyningen som solceller, solfanger og varmepumper etc. Har svømmehalen derimod en levetid på minimum på 10-15 år, vil investeringerne i bygningsvedligeholdelse og moderniseringer af de tekniske anlæg og evt. energisparprojekter være mere forsvarlige at lade gennemføre. Side 4
Bygningssyn Klimaskærm Generelt I 2006 udskiftning af udvendige vinduer, teknikken til dampbadet og nye fuger udvendig. Den nuværende bygning bærer naturligvis præg af at være næsten 40 år gammel. Dette på trods af at der for ca. 9 år siden er skiftet vinduer i hele bygningen. Men på trods af dette vil der fortsat være muligheder for at optimere på svømmehallens klimaskærm. Taget vil skulle skiftes inden for 5-10 år og i samme forbindelse en evt. efterisolering. Indvendige overflader Generelt I 2011 etableres et nyt og større dampbad samtidig med at omklædnings- og bruserum totalrenoveres. I 2013 etableres wellnessområde med kneippbad og ismaskine i tilknytning til eksisterende spabad og dampbad. Bassiner Er som udgangspunkt af en fornuftig beskaffenhed, men den ubekendte faktor er flisernes fastgørelse i bassinerne. Skulle disse vise sig at gå løse, er der en omfattende renoveringsarbejde foran os, som vil få økonomiske konsekvenser da der er tale om en dyr renovering samt at vi ikke har mulighed for at holde svømmehallen åben under en eventuel renovering af bassinerne. Omklædningsfaciliteter Der er i dag nyrenoverede omklædningsrum som passer fint med den belægningen på de nuværende faciliteter, der er endog mulighed for at belastningen kan øges. Omklædning og baderummene er senest blevet renoveret for 3-4 år siden med nye brusere og skabe som kan låses af med kundernes egne hængelåse. Omklædning og badefaciliteter benyttes i dag af både svømmehallens og fitnesscenterets gæster. Tekniske anlæg Generelt I 1998 foretages en renovering af ventilation og vandbehandlingsanlæg. Nyt taghus lægges oven på kiosken og indgangsparti. I 2005 er der sket en renovering eltavler og ny loftbelysning i svømmehal og omklædningsrum I 2012 renoveres klor- og syre teknik samt ny vægbelysning i svømmehal. I 2014 udskiftes loftbelysningen igen i svømmehallen. Side 5
Vandbehandling Vandkvaliteten i bassinerne er høj og med den seneste modernisering af vandbehandlingsanlæggene, opfylder den gældende bekendtgørelse fra 2012. Samtidig er der gjort meget ud af sikkerheden både for besøgene og personale. Det tidligere saltsyreanlæg er udskiftet med svovlsyre, og der er sket en indkapsling af kemikalierne (klor og svovlsyre) således et evt. udspil ikke er til skade for hverken besøgene eller personale. De tekniske anlæg er driftsstabile. Svømmehallen har et fast samarbejde med Teknologisk Institut for at sikre, at gældende regler opfyldes. Væsentligste vedligeholdsaktiviteter Til udbedring i prioritet 1, personsikkerhed og myndighedskrav, er der registreret følgende aktiviteter: Udskiftning af nødbelysning Af kommende større, væsentlige vedligeholdsaktiviteter kan nævnes følgende: Udskiftning af kul i filtre Udskiftning af klorstyring Udskiftning af hovedtavle til vandstyring Udskift af diverse pumper (også et energispareprojekt) Nyt ventilationsanlæg (også et energispareprojekt) Ny tagpapbelægning (og evt. efterisolering af tag) Side 6
Vedligeholdsplan Vedligeholdsaktiviteterne over en 10-årig periode 2015-2024 fordeler sig på nedenstående hovedbygningsdele: SfB Bygningsdel 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 21 Facader 13.000 5.000 13.000 5.000 13.000 5.000 13.000 5.000 13.000 5.000 22 Indvendige vægge 22.000 0 3.000 60.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 27 Tagbelægning 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 1.000.000 0 31 Vinduer 0 35.000 0 0 0 0 0 0 0 0 40 Terræn 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 27.500 41 Overflader 34.500 16.000 4.500 16.000 4.500 16.000 4.500 16.000 4.500 16.000 43 Gulve 0 35.000 87.000 0 35.000 12.000 0 35.000 12.000 0 52 Afløb og sanitet 29.000 51.000 29.000 49.000 29.000 31.000 29.000 31.000 29.000 31.000 53 Brugsvandinstallationer 10.000 56.000 50.000 56.000 50.000 6.000 0 6.000 0 6.000 56 Varmeinstallationer 6.000 6.000 6.000 26.000 26.000 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 57 Ventilation 17.000 17.000 17.000 217.000 617.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 63 Elinstallationer 26.000 11.000 155.300 25.000 5.300 21.000 5.300 110.000 5.300 1.000 67 Øvrige anlæg 119.000 131.000 80.000 40.000 40.000 76.000 40.000 75.000 40.000 40.000 73 Inventar 54.000 0 31.000 25.000 6.000 0 6.000 0 6.000 0 I alt - 360.500 393.000 505.800 549.000 858.800 223.000 153.800 334.000 1.163.300 152.500 Note: I tabellen er medtaget udgifter til vedligehold, lovpligtig og anbefalede service men ikke faste udgifter til drift og nye investeringer. Prisen er i kr. og inkl. moms Det samlede vedligeholdelsesbehov I perioden 2004-2013 (seneste 10 år) har der været udgifter samlet til bygningsvedligehold, bygningsdrift og bygningsinvesteringer på samlet ca. 12,6 mio. kr. (gennemsnitlig 1,3 mio. kr. pr. år). Tallene er hentet fra svømmehallens årsregnskab under posten med Direkte omkostninger for svømmehal. Driftsudgiften er ekskl. energiforbrug (vand, varme og el) og svømmehallen er desuden fritaget for at betale ejendomsskatter (grundskyld og dækningsafgift). Faktiske udgifter til vedligehold, drift og investeringer 2004-2013 kr. 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 År Heraf udgør de faste udgifter til drift fx indkøb af kemikalier, rengøringsartikler, div. nyanskaffelser og bygningsforsikringer 0,4-0,5 mio. kr. pr. år. Uden de faste udgifter til drift, har der således været et udgiftsniveau til vedligehold og investeringer på ca. 8,1 mio. kr. over de seneste 10 år. Side 7
Fremadrettet over en 10-årig periode er der registeret et vedligeholdsbehov ekskl. faste udgifter til drift for ca. 4,7 mio. kr. Set over en periode på 10 år er der således gennemsnitligt et årligt vedligeholdsbehov på ca. 0,5 mio. kr. hvilket svarer til 230 kr. pr. m 2 etageareal. Hertil kan komme evt. nye mindre investeringer. Skønnede vedligeholdsudgifter 2015-2024 1.500.000 Kr. 1.000.000 500.000 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 År Oversigten viser udgifter til vedligehold og er ekskl. udgifter til driften fx indkøb af kemikalier, rengøringsartikler og bygningsforsikringer samt nye investeringer. Side 8
Andre investeringer Der vurderes at være en række andre investeringer foruden vedligehold - afhængig af svømmehallens fremtid, der med fordel kan realiseres. Dette er primært energispareprojekter med tilbagebetalingstid i form af sparet energiforbrug over en vis årrække samt driftsbesparende forhold. Svømmehallen har selv peget på følgende energispareprojekter: Udskifte lys i omklædningsrum skønnet pris kr. 65.000 Termotæppe til bassiner skønnet pris kr. 500.000 Overvågning af vandbehandlingsanlæg - skønnet pris kr. 65.000 Overvågning af ventilationsanlæg skønnet pris kr. 165.000 Efterisolering af tag skønnet pris kr. 500.000 Alternativer til energiforsyning som solceller, solfanger og varmepumper Desuden har firmaet VS-Automatic, den 20. april 2015 gennemgået svømmehallen med henblik på at beskrive energispareprojekter herunder alternativer til energiforsyning fx vedvarende energi. Gennemgangen har været overordnet i form af en pre-energiscreening med deltagelse af energirådgiver/installatør fra VS-Automatic og en energikonsulent fra TS-gruppen. I beregningen er indregnet evt. tilskud, der kan søges fra forsyningsselskaberne. Evt. finansieringsudgifter er ikke medtaget i beregningen og kan betyde at tilbagebetalingstiden fx kan stige med 1 år Forventet tilbagebetalingstid under 5 år: Ombygning af ventilationsanlæg Skifte køleanlæg til motionscenter Cirkulationspumper Termotæpper til bassiner LED-belysning i omklædningsrum og i møderum/forhal Forventet tilbagebetalingstid 5-10 år: LED belysning i motionscenter Forventet tilbagebetalingstid 10-15 år Solcelleanlæg Andre opmærksomhedspunkter: Skifte flugtvejslamper til LED når de alligevel skal skiftes Slukke automater i forhal uden for åbningstid Skifte lamper i toiletter mm. til LED når de alligevel skal skiftes Sætte LED lys i isfryser samt lægge isoleringsmåtte over denne uden for åbningstid Side 9
Det er vores vurdering, at der samlet er relevante energispareprojekter for i størrelsesorden 2,5 mio. kr. inkl. teknisk rådgivning, dog vil tilbagebetalingstiden være forskellig hvor fx termotæpper til bassiner vil have tilbagebetalingstid på under 5 år mens et solcelleanlæg vil have mellem 10-15 år. Nogle af de foreslåede investeringer ligger også i 10-års vedligeholdsplanen fx efterisolering af tag - og en fremrykning af energispareprojekter, vil betyde en blivende besparelse i driften til energiforsyninger. Alle priser er overslag og inkl. moms Side 10
Bilag 1 Vedligeholdsplan og driftsplan Side 11
Bilag 1 Vedligeholdsplan og driftsplan Den nuværende Skanderborg Svømmehal, periode 2015-2024 Dato 23.04.2015 SfB Kort beskrivelse af aktivitet Fag Prioritet 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2014 Sum 21 Facade MU 3 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 25.000 21 Rep. af fortrappe MU 2 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 40.000 21 Udvendige elastiske fuger FU 3 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 25.000 22 Maling af indvendige vægge MA 4 22.000 3.000 60.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 103.000 27 Tagbelægning TA 2 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 500.000 520.000 27 Efterisolering af tag TA 3 500.000 500.000 63 Halbelysning EL 4 1.000 1.000 1.000 25.000 1.000 1.000 1.000 110.000 1.000 1.000 143.000 73 Rep. af skabe i omklædning TØ 4 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 30.000 31 Udskiftning af vinduer i hal TØ 3 35.000 35.000 41 Rep. af guvle MU 2 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 45.000 41 Fliser i stort bassin MU 3 5.500 5.500 5.500 5.500 5.500 27.500 57 Ventilation i hal VVS 3 600.000 600.000 57 Ventilation i motionscenter VVS 3 200.000 200.000 53 Rep. af brusere VVS 4 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 30.000 63 Udskftning af nødbelysning EL 1 5.500 2.300 2.300 2.300 2.300 14.700 43 Udskiftning af elastiske fuger i omklædning EL 3 35.000 35.000 35.000 105.000 43 Udskiftning af elastiske fuger i hal EL 3 12.000 12.000 12.000 36.000 67 Udskiftning af kul i filter VANDB 2 15.000 15.000 30.000 67 Udskiftning af klorstyring VANDB 1 40.000 40.000 80.000 63 Udskiftning af hovedtavle til vandstyring EL 3 150.000 150.000 56 Saunaovn 2 stk EL 4 20.000 20.000 40.000 56 Dampbadskedlen EL 4 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 2.500 25.000 52 Udskiftning af spabad VANDB 4 20.000 20.000 67 Sandfilter VANDB 2 15.000 15.000 63 Videoovervågning EL 4 7.500 7.500 67 Gulvvasker 2 34.000 35.000 69.000 63 Hårde hvidevarer EL 4 10.000 10.000 20.000 53 Diverse pumper til teknik vandbehandling VANDB 2 10.000 50.000 50.000 50.000 50.000 210.000 41 Renovering af disponible rum 4 30.000 30.000 67 Svømmeudstyr 1/3 del 4 25.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 115.000 41 Bassinreparationer MU 2 6.000 6.000 6.000 6.000 6.000 30.000 67 Vipper VANDB 4 36.000 36.000 72.000 63 It-installationer og it-udstyr EL 3 10.000 10.000 20.000 43 Gulvbelægning i teknikkældre MA 3 75.000 75.000 73 Skabe til hal TØ 4 48.000 48.000 52 Udvendig kloak KLOAK 2 2.000 20.000 2.000 2.000 2.000 28.000 73 Div. inventar TØ 4 25.000 25.000 50.000 67 Div. vandbehandling VANDB 2 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 8.000 80.000 Fast udgift til drift: Kemikalier 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 500.000 Renovation 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 150.000 Rengøringsartikler, vinduespudsning mv. 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000 1.400.000 Div. nyanskaffelser 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 80.000 800.000 Bygningsforsikringer 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 500.000 Diverse 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 50.000 500.000 Lovpligtig service: 52 Miljøgodkendelse/prøver 29.000 29.000 29.000 29.000 29.000 29.000 29.000 29.000 29.000 29.000 290.000 63 El-eftersyn 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 10.000 67 Brandeftersyn 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 20.000 Anbefalet service: 57 Ventilation + køleanlæg motionscenter 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 170.000 56 Dampmaskine 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 3.500 35.000 40 Terræn 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 200.000 40 Skadedyrbekæmpelse 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 75.000 67 Teknologisk Institut 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000 200.000 I alt Skønnede udgifter 2015-2024 - - 745.500 778.000 890.800 934.000 1.243.800 608.000 538.800 719.000 1.548.300 537.500 8.543.700 Note Kontrol 8.543.700 Fag: MU, MA, TØ, TA, FU, VVS, EL, KLOAK, GAR, VANDB Prioritet: 1: Personsikkerhed og myndighedskrav, 2: Risiko for væsentlige følgeskader, 3: Risiko for begrænsede følgeskader, 4: Risiko for komfortgener eller driftsstop Priserne er inkl. moms