NR. 7 SEPTEMBER 2014 Hvorfor ikke give en hjælpende hånd til landdistrikterne i Finansloven? Nedrivningspuljen og BoligJobordningen er oplagte Nedrivningspuljen er en betydelig hjælp til at reducere og forskønne trængte boligområder i landdistrikterne. Behovet for nedrivning ser ud til at fortsætte de kommende år, hvor befolkningsprognoser viser, at der bliver færre beboere i udkantskommunerne, således der også i fremtiden vil være for mange huse, hvoraf nogle vil være nedrivningsmodne. Som led i Vækstplan DK har regeringen afsat 200 mio. kr. i både 2014 og 2015. De sidste 200 mio. kr. bliver udmøntet i regeringens finanslovsudspil for 2015. Det er glædeligt, at der forventeligt vil blive bevilliget 200 mio. kr. på Statens budget til nedrivningspuljen, siger direktør i Realkreditforeningen Karsten Beltoft. Ifølge Karsten Beltoft bør der laves en samlet analyse på området, som dels kortlægger effekten af nedrivningspuljen og dels det faktiske behov for nedrivning af boliger i landdistrikterne. I den seneste vækstpakke fra juni i år, blev det aftalt, at der i perioden 2016-2020 afsættes 55 mio. kr. årligt til nedrivning i landdistrikterne. Det er et markant fald, og derfor bør man allerede nu afklare, om det beløb overhovedet står mål med behovets størrelse, forklarer Karsten Beltoft. Som udgangspunkt er det positivt, at nedrivningspuljen er gjort permanent frem til 2020. På den anden side er det vores opfattelse, at de 55 mio. kr. årligt er langt under det beløb, der skal til for at sikre, at der ikke kommer yderligere tilvækst i behovet for nedrivning i landdistrikterne. Nedrivningspuljen er en af løsningerne på de udfordringer, der er i landdistrikterne, og derfor bør man én gang for alle finde et passende beløb, siger Karsten Beltoft videre.
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2014 Så stort er behovet Statens Byggeforskningsinstitut skønnede, at behovet for nedrivninger i 2008 var 10.000 boliger. Fire år senere, i 2012, vurderede KL på baggrund af spørgeskemabesvarelser fra 77 af landets 95 kommuner til at være ca. 10.200. Her til skal man muligvis lægge yderligere 1-2.000 boliger placeret i de kommuner, der ikke svarede på undersøgelsen. Statens Byggeforskningsinstitut vurderer, at hele 50-60.000 boliger burde rives ned over de kommende år. Ministeriet for By-, Bolig og Landdistrikters midtvejsrapport fra 2012 opgjorde effekten efter cirka 80 pct. forbrug af de statslige midler fra den tidligere pulje (2010/2011). Resultatet var nedrivning af lidt over 2.000 boliger. Figur 1 Antal boliger 12.000 Udvikling i behovet for nedrevne boliger: Før og efter effekten af indsatspuljen fra 2010/2011 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Skøn fra 2008 (Statens Byggeforskningsinstitut) Nedrevne boliger vha. indsatspuljen 2010/2011 (Beregningen fra Realkreditforeningen) Kilde: Realkreditforeningens nyhedsbrev september 2013. Skøn fra 2012 (KL) * * Ikke alle kommunerne deltog. Tallet er nok 1-2.000 højere end KL s undersøgelse
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2014 Evalueringen af den tidligere statslige pulje for mindre byer, viser, at cirka 20 pct. af de nedrivningsmodne boliger er fjernet, men problemet er i dag endnu større, så forslag til finanslov for 2015 falder på et tørt sted. Problemet bliver dog ikke mindre frem til 2020, så man skal nok adressere problemstillingen i tide, så vi får en langsigtet løsning med nedrivningspuljen, siger Karsten Beltoft. BoligJobordningen bør fortsætte BoligJobordningen har igennem nogle år givet private mulighed for at fradrage håndværkerudgifter på op til 15.000 kr. årligt pr. voksen i husstanden, svarende til en nettoværdi på 5.000 kr. Ordningen finder sig i en form for politisk slægtskab med bl. a. Nedrivningspuljen, der som nævnt tænkes videreført. Det er på den baggrund uforklarligt, at regeringen med finanslovsforslaget afviser at videreføre den populære BoligJobordning. Status er, at ca. 550.000 personer i 2013 benyttede BoligJobordningen, der på en række politiske fokusområder bidrager positivt: Fradragsretten på op til 15.000 kr. for arbejdsløn til håndværkere betyder at efterspørgslen på sort arbejde mindskes. De øgede skatteindtægter modgår udgiften til ordningen for statskassen. Borgere uden håndværksmæssige kompetencer køber sig fri af det uproduktive gørdet-selv arbejde, og får i stedet tid til at påtage sig mere lønarbejde, altså øget udbud af arbejdskraft. Samtidigt øges værdien af den private boligmasse. Regeringen har desuden store ambitioner om at bl.a. den private boligmasse skal energioptimeres, sådan at Danmark kan opretholde sin grønne energipolitik og nå sine klimamål. Det er jo ikke gratis for den enkelte boligejer at gå i gang med at energioptimere på boliger, hvis friværdi er skrumpet sådan at renovering ikke uden videre kan realkredit eller bankfinansieres, og ej heller helt finansieres med sparede energiudgifter. Her giver BoligJobordningen boligejerne et incitament til at gå i gang et meget lille incitament, ganske vist, men dog bedre end ingenting. Det vurderes endeligt, at ordningen har skabt nye jobs svarende til ca. 5.000 årsværk. Byggeriets organisationer vurderer, at disse jobs for en stor dels vedkommende er
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2014 oprettet i landets yderområder, hvor det i forvejen ligger tungt med jobskabelsen. Her spiller ordningen godt sammen med Nedrivningspuljen, der både forskønner, renoverer og øger beskæftigelsen. I dette perspektiv undrer det Realkreditforeningen, at BoligJobordningen skal afskaffes. Her kunne regeringen give landdistrikterne en hjælpende hånd. Beliggenhed beliggenhed beliggenhed Kvadratmeterprisen for en gennemsnitlig lejlighed i Danmark var i første kvartal 2014 på 19.363 kr. Det er 75 pct. mere den gennemsnitlige kvadratmeterpris i et parcel- eller rækkehus. Er det ikke mere attraktivt at bo i sit eget hus med have og luft til naboerne end at bo i en lejlighed? Ikke hvis man alene ser på kvadratmeterprisen. For sammenligner man kvadratmeterprisen for henholdsvis en lejlighed og et hus i Danmark, er prisen for lejligheder væsentlig højere end kvadratmeterprisen for et hus. Forskellen er stigende, og det skyldes fremfor alt, at lejlighederne har en mere gunstig beliggenhed. 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Kvadratmeterpriser i hele landet 1. kvt. 1992 1. kvt. 1993 1. kvt. 1994 1. kvt. 1995 1. kvt. 1996 1. kvt. 1997 1. kvt. 1998 1. kvt. 1999 1. kvt. 2000 1. kvt. 2001 1. kvt. 2002 1. kvt. 2003 1. kvt. 2004 1. kvt. 2005 1. kvt. 2006 1. kvt. 2007 1. kvt. 2008 1. kvt. 2009 1. kvt. 2010 1. kvt. 2011 1. kvt. 2012 1. kvt. 2013 1. kvt. 2014 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2014 At beliggenheden er den vigtigste årsag til prisforskellen, kan man se ved at betragte prisudviklingen for huse og lejligheder i de områder (postnumre), hvor begge boligtyper findes. Her viser det sig, at udviklingen i kvadratmeterpriserne for huse og lejligheder har fulgt hinanden tæt. Hvis et hus ligger samme sted som en lejlighed, dvs. centralt, har det omtrent samme kvadratmeterpris som en lejlighed i dette område. I nogle perioder er lejligheder en smule dyrere, i andre perioder er det husene, der er lidt dyrere. Siden 1992 har prisforskellen i gennemsnit været på 5 pct. 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 Kvadratmeterpriser i blandede områder 1. kvt. 1992 1. kvt. 1993 1. kvt. 1994 1. kvt. 1995 1. kvt. 1996 1. kvt. 1997 1. kvt. 1998 1. kvt. 1999 1. kvt. 2000 1. kvt. 2001 1. kvt. 2002 1. kvt. 2003 1. kvt. 2004 1. kvt. 2005 1. kvt. 2006 1. kvt. 2007 1. kvt. 2008 1. kvt. 2009 1. kvt. 2010 1. kvt. 2011 1. kvt. 2012 1. kvt. 2013 1. kvt. 2014 Parcel- og rækkehuse Lejligheder Der er væsentlige forskelle med hensyn til udbuddet af lejligheder og huse i forskellige områder. Den meget ensartede prisudvikling kan derfor overraske, men den viser, at beliggenhedsværdien slår igennem med omtrent samme styrke på kvadratmeterpriserne, uanset om der er tale om lejligheder eller huse, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Det med at bo centralt er noget mange købere efterspørger og gerne vil betale for. Det gælder uanset om budgettet er beskedent og kun rækker til en lille lejlighed, eller om det er en stor villa, man går efter. Beliggenhedsværdi slår ens igennem alle steder, siger Karsten Beltoft videre. Områderne i analysen er udvalgt blandt landets 594 postnumre. Et postnummer medtages, hvis der i gennemsnit pr. kvartal i perioden 2004-14 er solgt både mindst
6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2014 fem lejligheder og mindst fem parcel- og rækkehuse. Der er i alt 84 postnumre, der opfylder dette kriterium. 503 postnumre udgår fordi der ikke sælges tilstrækkelig mange lejligheder, mens 7 udgår fordi der ikke sælges tilstrækkelig mange huse (fx København K, der tæller med som ét postnummer). De tilbageværende postnumre er hovedsagelig i større byer, listen ses nedenfor. Områder med både ejerlejligheder og huse 2000 Frederiksberg 2900 Hellerup 6400 Sønderborg 2100 København Ø 2920 Charlottenlund 6700 Esbjerg 2300 København S 2970 Hørsholm 7000 Fredericia 2400 København NV 2980 Kokkedal 7100 Vejle 2500 Valby 3000 Helsingør 7400 Herning 2600 Glostrup 3050 Humlebæk 7430 Ikast 2610 Rødovre 3060 Espergærde 7500 Holstebro 2620 Albertslund 3400 Hillerød 8000 Århus C 2630 Taastrup 3460 Birkerød 8200 Århus N 2635 Ishøj 3480 Fredensborg 8210 Århus V 2640 Hedehusene 3500 Værløse 8220 Brabrand 2650 Hvidovre 3520 Farum 8230 Åbyhøj 2665 Vallensbæk Strand 3600 Frederikssund 8240 Risskov 2670 Greve 4000 Roskilde 8250 Egå 2680 Solrød Strand 4100 Ringsted 8260 Viby J 2700 Brønshøj 4200 Slagelse 8270 Højbjerg 2720 Vanløse 4220 Korsør 8300 Odder 2730 Herlev 4300 Holbæk 8600 Silkeborg 2750 Ballerup 4600 Køge 8660 Skanderborg 2770 Kastrup 4700 Næstved 8700 Horsens 2800 Kongens Lyngby 4760 Vordingborg 8800 Viborg 2820 Gentofte 4800 Nykøbing F 8920 Randers NV 2830 Virum 5000 Odense C 8930 Randers NØ 2840 Holte 5230 Odense M 8940 Randers SV 2850 Nærum 5250 Odense SV 9000 Aalborg 2860 Søborg 5700 Svendborg 9210 Aalborg SØ 2870 Dyssegård 6000 Kolding 9400 Nørresundby 2880 Bagsværd 6100 Haderslev 9900 Frederikshavn
7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 7 SEPTEMBER 2014 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Martin Kjeldsen-Kragh Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk