5. maj 2015 Friværdierne stiger men store forskelle på tværs af landet Den gradvise bedring på boligmarkedet sætter sine tydelige aftryk på boligejernes friværdier. Siden stabiliseringen på boligmarkedet satte ind tilbage i starten af 2012, er friværdierne steget med 156 mia. kroner til nu i alt 1.084 mia. kroner. Over det seneste år er friværdierne steget med 33 mia. kroner. Den gennemsnitlige ejerbolig har dermed en friværdi på omtrent 640.000 kroner mod 622.000 kroner året før. Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Der er store forskelle i udviklingen i friværdierne på tværs af boligsegmenter og på tværs af landet. Det er ikke overraskende, at de største stigninger i friværdierne har været på markedet for ejerlejligheder, mens friværdierne stadig er under pres på sommerhusmarkedet. Ligeledes har de største stigninger i friværdierne fundet sted i hovedstadsområdet, mens der fortsat er kommuner i Danmark, hvor friværdierne falder. Når det er sagt, har bedringen på boligmarkedet bredt sig ud til flere og flere kommuner, og cirka syv ud af ti kommuner har oplevet stabile til stigende friværdier på parcelhuse over det seneste års tid. Fremgangen i friværdierne drives af stigende boligpriser, mens boliggælden har været omtrent uændret til svagt stigende over de senere år. Det er en tydelig indikation på, at der ikke er nogen generel boligboble under opbygning i øjeblikket. Der er mere tale om lokale lommer af boligmarkedet, hvor der kan være en risiko for prisbobler over de kommende år. Her tænkes især på det københavnske marked for ejerlejligheder. Tallene for boliggælden understreger endvidere, at danskerne fortsat er tilbageholdende med at optage tillægslån i friværdien til øget forbrug eller investeringer i boligen. Når det er sagt, har de seneste kvartaler dog budt på en lidt øget appetit på gældssætning i boligen men aktiviteten er fortsat afdæmpet i en historisk kontekst. Udgiver Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring Den afdæmpede udvikling i boliggælden trods de historisk lave renter og en høj forbrugertillid gennem flere kvartaler skal ses i lyset af, at belåningsgraden i de danske ejerboliger fortsat er relativ høj sammenlignet med udviklingen over de seneste godt 60 år. Det betyder også, at der ikke synes at være lagt op til en større lånefinansieret fremgang i det private forbrug over de kommende år. Ansvarshavende Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk 1 For en del boligejere vil der endda fortsat være et behov for at konsolidere den private økonomi, og her giver de historisk lave renter en hjælpende hånd, da de alt andet lige gør det nemmere at sætte turbo på nedbringelsen af sin gæld.
Friværdierne er stigende og appetitten på øget gældssætning er stadig beskeden Friværdierne har så småt været i bedring gennem de seneste år i takt med, at boligmarkedet har stabiliseret sig. Friværdierne i de danske ejerboliger bundede i starten af 2012 på 928 mia. kroner, og ved udgangen af 2014 lå de på 1.084 mia. kroner. Det er en stigning på 156 mia. kroner. Zoomer vi ind på udviklingen gennem 2014, lå friværdierne ved udgangen af året 33 mia. kroner højere end året før. Den gennemsnitlige ejerbolig har dermed en friværdi på omtrent 640.000 kroner mod 622.000 kroner året før. Fremgangen i friværdierne er ikke overraskende drevet af stigende boligpriser. Værdien af ejerboligerne er over det seneste års tid vokset med 46 mia. kroner, mens højere boliggæld trækker i modsat retning med en stigning på 13 mia. kroner. Langt hovedparten af denne kan tilskrives større boliggæld til banken, mens realkreditgælden var nogenlunde uændret. Figur 1:Friværdien har løftet sig en smule siden bunden i starten af 2012 3.500 Mia. kroner 3.000 Værdi af ejerboligerne 2.500 2.000 Samlet boliggæld 1.500 1.000 Samlet friværdi 500 0 1.kvt.1998 1.kvt.2001 1.kvt.2004 1.kvt.2007 1.kvt.2010 1. kvt. 2013 Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger Selv om boliggælden var stigende gennem 2014, er der dog stadig tale om en tæt ved historisk lav appetit på at optage ny gæld i boligen. Zoomer vi lidt ud, har den samlede boliggæld været nærmest uændret over de senere år, som set af figur 1. Den kvartalsvise vækst i boliggælden har således i gennemsnit været på kun godt 0,1 % siden sommeren 2012, og det står i skarp kontrast til tiden op til opbygningen af boligboblen i nullerne, og da boligboblen var på sit højeste. I årene fra 2002-2004 steg boliggælden med i omegnen af 2-2,5 % i kvartalet, og i 2005 nåede vi op på kvartalsvise vækstrater i omegnen af hele 4 %, jf. figur 2. Det er en tydelig indikation på, at der ikke er nogen generel boligboble under opbygning i øjeblikket der er mere tale om lokale lommer af boligmarkedet, hvor der kan være en risiko for, at der kan opstå prisbobler over de kommende år. Her tænkes især på det københavnske marked for ejerlejligheder. Tallene for boliggælden understreger endvidere, at de rekordlave renter heller ikke har givet anledning til en markant adfærdsændring i forhold til at optage tillægslån i friværdien til forbrug eller investeringer i forbedring af boligen. Når det er sagt, har de seneste kvartaler dog budt på en lidt øget appetit på gældssætning i boligen men aktiviteten er som nævnt afdæmpet i en historisk kontekst. Denne udvikling afspejler sig også i det private forbrug. Gennem 2014 og i starten af 2
1951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 har vi været vidne til en afdæmpet forbrugsfremgang efter flere års forbrugstørke. Forbrugsfremgangen drives netop af stigende disponibel indkomst i husholdningerne og altså ikke af øget gældssætning. Figur 2:Stadig tæt ved historisk lav vækst i den samlede boliggæld 4,5% Udvikling i boliggælden 4,0% 3,5% Gns. over fire kvartaler 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% Pr. kvartal 0,0% -0,5% Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger Historisk lave renter, fremgang på boligmarkedet og stor økonomisk optimisme i form af særdeles høj forbrugertillid burde ellers normalt tilsige en øget lyst til at optage lån i friværdien. Der er dog ingen tvivl om, at en generel høj gældssætning hos boligejerne trækker i modsat retning. Opgør vi i dag den samlede belåningsgrad for de danske ejerboliger og fritidshuse, er vi oppe på i omegnen af 61 % af boligernes værdi, jf. figur 3. Figur 3:Gældssætningen i de danske ejerboliger stadig tæt ved historisk høj 70 65 %, gennemsnitlig belåningsgrad, ejerboliger og fritidshuse 60 55 50 45 40 35 30 25 20 Kilde: Realkreditforeningen, Danmarks Statistik, Nationalbanken og egne beregninger Note: Egne LTV-beregninger i perioden fra 1998-2014, og disse tal er kædet sammen med Nationalbankens historiske tal for LTV fra deres working paper nr. 92: Skøn over Danmarks nationalformue 1845-2013 3
Selv om belåningsgraden er faldet lidt over de seneste par år, befinder vi os fortsat på historisk høje niveauer. Den gennemsnitlige belåningsgrad har i perioden over de seneste godt 60 år været på i omegnen af 43 %, og lige før boligkrisens afslutning i 1992/1993 toppede belåningsgraderne på kun cirka 57 %. Den høje gældssætning hos boligejerne vil med vores øjne også lægge en dæmper på forbrugslysten over de kommende år, og der synes under alle omstændigheder ikke at være lagt op til en større lånefinansieret fremgang i det private forbrug. For en del boligejere vil der endda fortsat være et behov for at konsolidere den private økonomi, og her giver de historisk lave renter en hjælpende hånd, da de alt andet lige gør det nemmere at sætte turbo på nedbringelsen af sin gæld. Friværdierne på ejerlejligheder stikker af fra resten af feltet De senere års prisfest på ejerlejligheder sætter sine tydelige spor på udviklingen i friværdierne. Siden slutningen af 2011 er friværdien pr. ejerlejlighed steget med næsten 285.000 kroner svarende til en fremgang på godt 35 %. Gennemsnitligt set har friværdien på markedet for ejerlejligheder rundet mere end 1 mio. kroner. Ser vi isoleret set på 4. kvartal 2014 var der dog tale om et marginalt fald i friværdierne på ejerlejligheder - det første fald registreret i tre år - men umiddelbart er der tale om en enlig svale og ikke nogen ny tendens, da de forskellige månedlige prisstatistikker peger på pæne prisstigninger på ejerlejligheder i årets første kvartal. Figur 4:Stor forskel på udviklingen i friværdier på tværs af boligsegmenterne 1.600.000 Gennemsnitlig friværdi, kroner Pr. ejerlejlighed 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 Pr. parcelhus 600.000 400.000 Pr. sommerhus 200.000 1.kvt.1998 1.kvt.2002 1.kvt.2006 1.kvt.2010 1. kvt. 2014 Kilde: Realkreditforeningen og egne beregninger Figur 4 illustrerer med al tydelighed, at friværdierne på ejerlejligheder er sprunget markant mere i vejret end på andre segmenter på ejerboligmarkedet. Siden bunden er friværdierne "kun" steget med 12 % på parcelhuse, og vender vi blikket mod sommerhusmarkedet, er friværdierne stadig under pres, og er i dag 14 % lavere end tilbage mod slutningen af 2011. Det afspejler, at 4
sommerhusmarkedet endnu ikke for alvor har stabiliseret sig og stadig befinder sig i en skrøbelig stabiliseringsfase. Den gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus er nu i omegnen af 530.000 kroner. Den beskedne fremgang i friværdierne over de senere år, ændrer derfor heller ikke ved billedet af, at friværdierne stadig er langt fra tidligere tider. Da friværdierne toppede tilbage i sommeren 2006, var den gennemsnitlige parcelhusejer millionær målt på friværdien - i sagens natur med betydelige udsving omkring dette beløb. Friværdien på parcelhuse er blevet mere end halveret målt i forhold til dengang. Ser vi på de samlede friværdier på hele ejerboligmarkedet, er friværdierne faldet med godt 40 % i forhold til friværditoppen. Det svarer til et fald på lidt mere end 800 mia. kroner - eller cirka 535.000 kroner pr. ejerbolig. Store friværdistigninger i hovedstadsområdet Det er ikke så overraskende, at friværdierne er steget mest på markedet for ejerlejligheder, og det er heller ikke så overraskende, at hovedstadsområdet sætter sig tungt i toppen af listen over regionale friværdistigninger. Der har gennem de senere år været en tydelig polarisering på boligmarkedet, hvor landets dyreste boligområder har oplevet størst fremgang i både boligpriser og efterspørgsel efter boliger. I nedenstående tabel 1 er vist ændringerne i den gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus på kommunebasis samt selve niveauet for den gennemsnitlige friværdi. Frederiksberg topper listen over både den største fremgang i parcelhusejernes friværdi og selve friværdiniveauet. Fremgangen over det seneste år har været på godt 520.000 kroner og det gennemsnitlige parcelhus på Frederiksberg har nu en friværdi på 3,64 mio. kroner. Der er i sagens natur tilknyttet en vis usikkerhed om tallene på Frederiksberg, da parcelhusmarkedet er relativt smalt med få handler til følge. Nummer to på listen er Gentofte, hvor friværdien er steget med små 340.000 kroner over det seneste år til et niveau på i omegnen af 2,64 mio. kroner pr. parcelhus. Den laveste gennemsnitlige friværdi pr. parcelhus finder vi i Lolland Kommune, hvor friværdien nu er på små 60.000 kroner. På de næste par pladser ovenover finder vi Guldborgsund og Ærø med en gennemsnitlig friværdi på henholdsvis 84.000 kroner og 95.000 kroner. Ellers understreger listen over ændringer i friværdien på kommunebasis, at bedringen på boligmarkedet breder sig ud - helt som de toneangivende prisstatistikker for boligmarkedet også indikerer. Således har friværdierne været stabile til stigende i 68 ud af landets 98 kommuner. Det svarer til næsten 70 % af landets kommuner. Tilbage i slutningen af 2011 var der ingen af landets kommuner, der kunne registrere en fremgang i friværdien gennem året. 5
Tabel 1:Gennemsnitlige friværdier pr. parcelhus aktuelt og udviklingen over det seneste år Aktuelt Ændring over året Aktuelt Ændring over året Kommune Friværdi pr. parcelhus Kommune Friværdi pr. parcelhus 1 Frederiksberg 3.640.499 523.341 50 Ikast-Brande 376.108 29.731 2 Gentofte 2.641.122 337.186 51 Nyborg 374.019 103.621 3 København 1.709.988 274.486 52 Viborg 367.271 18.683 4 Lyngby-Taarbæk 1.610.017 119.733 53 Svendborg 366.623-31.659 5 Rudersdal 1.609.493 51.700 54 Hedensted 366.157-3.680 6 Dragør 1.250.026 207.024 55 Skive 349.597 37.557 7 Hørsholm 1.222.269 138.739 56 Fredericia 348.450-25.031 8 Furesø 1.202.285 897 57 Jammerbugt 328.208-21.547 9 Gladsaxe 1.169.475 103.523 58 Brønderslev 326.213 23.565 10 Århus 1.051.059 25.582 59 Vesthimmerlands 325.778 49.503 11 Ballerup 978.201 267.408 60 Randers 323.736-108 12 Tårnby 963.368 172.409 61 Billund 318.296 56.372 13 Rødovre 961.141 215.455 62 Sønderborg 316.765-11.783 14 Hvidovre 954.506 208.871 63 Fanø 312.854-88.963 15 Herlev 942.708 187.944 64 Frederikshavn 310.800-53.475 16 Vallensbæk 940.248 93.455 65 Hjørring 308.061-27.727 17 Glostrup 926.711 262.733 66 Struer 307.884-41.076 18 Brøndby 897.513 208.775 67 Ringkøbing-Skjern 299.910-21.541 19 Allerød 864.225 124.463 68 Morsø 293.152 77.352 20 Albertslund 784.277 182.448 69 Varde 292.178-45.608 21 Ishøj 757.396 153.173 70 Ringsted 287.849 50.825 22 Høje-Taastrup 740.248 128.693 71 Thisted 284.550 38.253 23 Greve 727.249 130.278 72 Faaborg-Midtfyn 281.123-34.387 24 Roskilde 726.572 53.486 73 Nordfyns 274.277 61.673 25 Helsingør 715.121 145.260 74 Halsnæs 269.062 919 26 Fredensborg 709.369 92.594 75 Stevns 264.908 67.474 27 Aalborg 671.649 31.547 76 Mariagerfjord 258.822-52.374 28 Odense 670.563 36.573 77 Norddjurs 254.112 19.796 29 Solrød 668.112 56.950 78 Assens 253.571-2.555 30 Hillerød 665.528 85.068 79 Aabenraa 251.470-50.422 31 Skanderborg 640.535-12.841 80 Lemvig 247.171 56.120 32 Egedal 626.775 94.195 81 Vejen 240.078 149 33 Esbjerg 603.944 41.968 82 Haderslev 230.043-40.604 34 Silkeborg 534.064 44.441 83 Sorø 222.950 54.726 35 Køge 521.947 74.959 84 Holbæk 213.262-19.239 36 Herning 511.117 77.992 85 Tønder 207.799 9.347 37 Lejre 503.007 165.200 86 Faxe 199.164 44.995 38 Kolding 483.654 57.354 87 Slagelse 199.085-41.235 39 Rebild 472.613 56.808 88 Næstved 189.112-32.030 40 Frederikssund 463.980 75.299 89 Samsø 183.557-24.632 41 Vejle 462.261 78.362 90 Læsø 179.745-50.097 42 Favrskov 455.832-18.493 91 Langeland 145.043-23.990 43 Odder 443.152 15.198 92 Kalundborg 134.861-20.675 44 Syddjurs 439.366 24.928 93 Odsherred 133.925 20.174 45 Holstebro 438.680-18.521 94 Bornholm 128.629-55.795 46 Horsens 431.229 33.357 95 Vordingborg 109.670-93 47 Middelfart 416.625 35.541 96 Ærø 95.308-134.438 48 Kerteminde 398.067 17.834 97 Guldborgsund 84.106-41.714 49 Gribskov 393.158 36.716 98 Lolland 56.698-23.167 6
Realkredit Danmark har udarbejdet publikationen alene til orientering. Publikationen er ikke et tilbud om eller en opfordring til at købe eller sælge obligationer eller i øvrigt optage realkreditlån. Publikationens informationer, beregninger, vurderinger og skøn træder ikke i stedet for kundens egen vurdering af, hvorledes der skal disponeres. Efter Realkredit Danmarks opfattelse er publikationen korrekt og retvisende. Realkredit Danmark påtager sig dog ikke noget ansvar for publikationens nøjagtighed og fuldkommenhed eller for eventuelle tab, der følger af dispositioner foretaget på baggrund af publikationen. 7