Boligselskabet Danbo Råderetsregler gældende fra 1. juli 2005 Forbedring inden for boligen Lejeren har ret til at udføre enhver form for forbedring inde i boligen og få økonomisk godtgørelse ved fraflytning. Der skal være tale om forbedringer, som er kendetegnet ved, at de forøger boligens værdi og kan ikke kræves reetableret ved fraflytning. Eksempler på forbedringsarbejder er nævnt til sidst i regelsættet. Forandring inden for boligen Lejeren har også ret til at udføre arbejder inde i boligen, der blot ændrer og ikke forøger boligens værdi. Disse arbejder kaldes forandringsarbejder. Forandringsarbejder forbedrer ikke boligens værdi og giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning. Det er boligorganisationen, der vurderer om forandringsarbejdet skal reetableres ved fraflytning. Hvis der forlanges reetablering, skal lejeren betale et depositum som sikkerhed for udgiften til reetablering. Lejeren har dog ret til at opsætte, flytte eller fjerne skillevægge uden krav om reetablering. Retten til at fjerne eller flytte skillevægge gælder dog ikke for bærende skillevægge. Eksempler på forandringsarbejder er nævnt til sidst i regelsættet. Forbedrings- og forandringsarbejder skal være rimelige og hensigtsmæssige, og de må ikke fratage boligen dens karakter af almen bolig eller eventuelle karakter af handicapegnet bolig. Forbedring og forandring uden for boligen Lejerne kan beslutte på et afdelingsmøde, at der kan gennemføres forbedrings- og forandringsarbejder uden for selve boligen. Her tænkes på arbejder, som f.eks. opførelse af en udestue eller en garage. Det er kun de tilladte arbejder, som afdelingsmødet har besluttet, som lejeren har ret til at udføre. Afdelingsmødets beslutning skal godkendes af boligorganisationens bestyrelse. Bestyrelsens opgave er at sikre, af afdelingsmødets beslutninger falder inden for lovens rammer. Har afdelingen ikke besluttet hvilke arbejder, der skal være tilladt uden for boligen, kan den enkelte lejer indgå en aftale med boligorganisationen om 1/6
sådanne arbejder. Inden du går i gang Alle forbedrings- eller forandringsarbejder skal meddeles skriftligt til boligorganisationen før lejeren går i gang. Den skriftlige meddelelse skal indeholde følgende: Navn, adresse, afdelingsnummer og bolignummer Beskrivelse af forbedring eller forandring Tidspunkt for udførelse Liste over de materialer og det inventar, som skal anvendes (type, modeller, fabrikat m.v.) Eventuel tegning Prisoverslag (dokumenterede udgifter til momsregistrerede virksomheder) Boligorganisationen skal give svar skriftligt inden otte uger (der ses bort fra juli måned). Kræver arbejdet byggetilladelse eller anmeldelse til kommunen, må disse arbejder ikke sættes i gang før kommunen har givet tilladelsen. Gebyr for kommunens behandling af ansøgningen betales af lejer. Vedligeholdelse af råderetsarbejder Hvis et råderetsarbejde giver særlige vedligeholdelsesudgifter, skal disse udgifter betales af lejeren. Udgiften vil blive vurderet og udregnet af boligorganisationen og lagt på den månedlige husleje for boligen. Lejeren kan i visse tilfælde indgå en aftale om selv at vedligeholde visse råderetsarbejder uden for boligen, som f.eks. maling af garage, udestue m.v. Inden lejer går i gang med at forbedre eller forandre inde i eller uden for boligen, er det vigtigt at kontrollere afdelingens vedligeholdelsesreglement for at sikre hvorvidt der heri er særlige krav til materialer, udformning m.v. Godtgørelse ved fraflytning En lejer, der har udført forbedringer under råderetten, har ret til økonomisk godtgørelse ved fraflytning. Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte dokumenterede udgifter, når arbejdet er udført. Boligorganisationen skal besigtige arbejdet. Godtgørelsen kan i 2005 maksimalt udgøre 100.000 kr. Beløbet reguleres en gang om året. 2/6
Den beregnede godtgørelse afskrives over en periode, der svarer til forbedringens forventede holdbarhed. Perioden skal dog være mindst 10 år og højest 20 år. Efterhånden som godtgørelsen nedskrives, kan lejeren gennemføre nye forbedringer under råderetten med mulighed for godtgørelse, men den samlede godtgørelse kan ikke overstige maksimum grænsen. Ved beregning af godtgørelsen fragår værdien af eksisterende installationer, bygningsdele m.v. samt reduktion af for høje udgifter til håndværkere og materialer hvis de overstiger sædvanlige udgifter til den type arbejder. Der kan ikke ydes godtgørelse til arbejder uden moms eller særlige energiforbrugende arbejder og der kan ikke ydes godtgørelse for værdien af det arbejde, som lejeren selv udfører. Eksempel på beregning af godtgørelse Forbedring af et badeværelse Afholdte og dokumenterede udgifter Reduktion: Værdien af eksisterende badeværelse Særligt energiforbrugende installationer (spa-bad) For høje udgifter til håndværker Godtgørelse i alt 65.000 kr. -5.000 kr. -6.500 kr. -3.000 kr. 50.500 kr. Eksempel på beregning af nedskrivning Ved fraflytning 6 år efter arbejdet er udført og med en fastsat periode for afskrivning på 20 år. Oprindelig godtgørelse jfr. ovenfor 50.500 kr. Afskrivning over 6 år (6/20) Godtgørelse ved fraflytning -15.150 kr. 35.350 kr. Ny lejer betaler godtgørelsen Konflikter Den nye lejer, der flytter ind i boligen med råderetsforbedring, skal betale godtgørelsen. Den nye lejer kan vælge enten at betale kontant eller via en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen svarer til godtgørelsen incl. renter og tilbagebetalingen følger perioden for afskrivning af forbedringen. Hvis en lejer og boligorganisation bliver uenig om råderetsreglerne, kan 3/6
sagen indbringes for Beboerklagenævnet til afgørelse. Alternative muligheder Installationsretten Udover råderetten har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i boligen såsom installation af vaskemaskine, tørretumbler, opvaskemaskine, køleskab m.v., medmindre boligorganisationen vurderer, at ejendommens el-, vand- og afløbskapacitet ikke kan klare installationen. Lejeren skal give boligorganisationen besked om installationen, inden arbejdet udføres. De installationer, som lejeren installerer efter installationsretten, tilhører lejeren og skal vedligeholdes af lejeren. Lejeren har pligt til at reetablere ved fraflytning. Kollektive forbedring Kollektiv råderet Godkendelse Konflikter Afdelingen kan beslutte at gennemføre forbedringer i samtlige boliger i afdelingen det kaldes for kollektiv forbedringer. Finansiering af forbedringer sker ved låneoptagelse i afdelingen. Ydelserne på lånet dækkes ved lejeforhøjelse for hele afdelingen. Afdelingen kan også beslutte at gennemføre forbedringer efter den enkelte lejers ønske og eventuelt af ledige boliger det kaldes for kollektiv råderet. Finansiering af den kollektive råderet sker ved låneoptagelse i afdelingen. Lånet kan maksimalt have en løbetid på 20 år. Ydelserne på lånet dækkes ved lejeforhøjelse i de lejemål, der har gennemført forbedringen. Afdelingens beslutninger skal godkendes af boligorganisationen. Forbedringsarbejder, der medfører lejestigninger på over 1 % af lejen, kan ikke gennemføres uden kommunalbestyrelsens godkendelse. Uenighed mellem afdelingen og boligorganisationen om den kollektive råderet indbringes for kommunalbestyrelsen til afgørelse. Eksempler på forbedringer og forandringer 4/6
Eksempel på forbedringer Energi- og ressourcebesparende arbejder Forsatsvinduer Termostatventiler Indvendig efterisolering Vandbesparende blandingsbatterier Vandbesparende toilet Tekniske installationer Stikkontakter Afbryder Lysdæmper Lampeudtag Telefonstik Bredbåndstilslutning Ventilationsanlæg Køkken Bordplade Skabe/Inventar Vandafvisende vægbeklædning Køkkenvask Afløb Bad Fliser Vandafvisende vægbeklædning Toilet Håndvask Bruser Badekar Øvrige rum Radiator 5/6
Vindueskarme Loftbeklædning (brædder/gips) Gulvbeklædning Brændeovn Garderobeskabe Udnytte repos til nyt rum Uden for boligen Altanlukning Altanafskærmning Fliser i haven Markise Udestue Drivhus Hegn om egen have Carport Cykelskur Eksempel på forandringer Inde i boligen Skillevægge (fjerne, flytte, opsætte) Blænde dør Åbne til dør Tapet på malet væg Maling på væg i stedet for tapet Anden vægbeklædning Anden gulvbelægning Anden overfladebehandling af trægulve (lak, lud olie) Uden for boligen 15.2.2006 Male anden farve på altan Andre fliser i haven Andre planter i haven 6/6