SKØNSERKLÆRING J.nr. 18/

Transkript

1 SKØNSERKLÆRING J.nr. 18/ Besigtigelsesdato: Tirsdag den 29. maj 2018 kl. 09:00 Ejendommen: Klager: (I det følgende betegnet som klager / K.K.) Beskikket bygningskyndig: (I det følgende betegnet som den bygningssagkyndige / B.B.) Ansvarsforsikringsselskab: (I det følgende betegnet som Forsikringsselskab / S.S.) Tilstede ved skønsmødet: (Hvis andre end sagens parter deltager anføres i hvilken relation de deltager). (I det følgende betegnet som klagers murermester xx Den bygningssagkyndiges tømrer yy) Bilag (herunder relevante tilbud): Datering, navn og underskrift:

2 Skønsmandens erklæring Oversigt over klagepunkter: 1. Etageadskillelse eftergiver kraftigt. 2. Massive fugtproblemer i indervægge. 3. Forkert udført gulvafløb i badeværelset. 4. Synlige tæringer på rør i bryggers. 5. Ydervægge er kraftigt opfugtede. 6. Fejl ved sokkelpuds. 7. Manglende befæstelse af radiatorer. 8. Mår i skunkrum. 9. Skævheder- og utætheder ved tagkonstruktion (nyt klagepunkt fremført under skønsforretningen). Klagers påstand: 1. KK oplever en kraftig nedbøjning på etageadskillelsen / bjælkelaget på 1. Sal, formentlig fordi der er fjernet bærende vægge i stueplan. Forholdet er ikke nævnt i tilstandsrapporten, hvilket KK mener er en fejl. 2. KK har flere steder konstateret massive fugtproblemer i de indvendige vægge, hvor der bl.a. kan måles forhøjet fugt, og konstateres bulet tapet. Forholdet er ikke nævnt i tilstandsrapporten, hvilket KK mener er en fejl. 3. Gulvafløbet i badeværelset er udført med forhøjerrammer, hvilket KK mener er forkert. Dette kan let konstateres ved at løfte afløbets rist, og mener at BB burde have set og nævnt dette i tilstandsrapporten, hvilket det ikke er. 2

3 4. Der er synlige tæringer på nogle rør i bryggers. Forholdet er ikke nævnt i tilstandsrapporten, hvilket KK mener er en fejl. 5. KK har konstateret at ydervæggene er kraftigt opfugtede flere steder, hvilket kan ses ved en visuel gennemgang. KK mener at den af BB nævnte sætningsrevne ikke dækker de generelle fugtproblemer der er i ydervæggene. 6. KK mener ikke at sokkelpuds er udført korrekt, idet det ikke er pudset ned under niveau på belægningen, og flere steder står åben, med risiko for fugtskader. KK mener ikke BB nævner forholdet i tilstrækkelig grad i tilstandsrapporten, der alene nævner afskalninger og mangelfuld vedhæftning. 7. KK har konstateret at flere radiatorer ikke hænger i nogle bæringer, men alene hænger i rørene. KK mener dette skulle have været nævnt i tilstandsrapporten. 8. KK har konstateret at der er husmår i skunkrum, hvor der bl.a. ses ekstrementer og ødelagt isolering. 9. KK fremførte under skønsforretningen, at tagkonstruktionen er nedsunket på husets nord- og sydside, i den østlige ende (over fyrrum). Hældningen på taget er ikke ensartet. Derudover har KK konstateret at der mangler fugleklodser på hele tagets nordside, samt flere steder mod syd. Ingen af disse forhold er nævnt i tilstandsrapporten, hvilket KK mener er en fejl. Den bygningssagkyndiges forklaring: 1. BB medgiver at etageadskillelsen har en ret omfattende nedbøjning, og at dette forhold burde have været anført med karakteren K2, og ikke kun med K1 som er tilfældet i tilstandsrapporten. BB henholder sig til husets alder, og mener ikke der er nærliggende risiko for svigt. 3

4 2. BB har ved sin besigtigelse ikke kunne konstatere tegn på opfugtninger i yder- eller indervægge, og har senere ved gennemgang med KK s forsikringsselskab heller ikke kunne måle unormale eller alarmerende fugtniveauer, hvorfor forholdet afvises i sin helhed. 3. BB mener ikke at brug af forhøjerrammer er en skade i sig selv, såfremt anvendelsen af rammerne forekommer korrekt. I dette tilfælde er der ikke tegn på at udførelsen er forkert, hvorfor det ikke er nævnt og afvises i sin helhed. 4. BB medgiver at der er korrosion på et synligt rør i fyrrum / bryggers. Da der alene er tale om overfladerust, mener BB at karakteren K1 er tilstrækkelig, idet der ikke er nærliggende risiko for svigt. 5. BB nævner flere skader med både K2 og K3 på facader / gavle, og specielt mod vest, hvor KK nu oplever fugtskader. Forholdet afvises i sin helhed. 6. BB nævner sokkelpudsen med karakteren K2, hvilket BB mener er tilstrækkelig i den aktuelle situation, og punktet afvises i sin helhed. 7. BB medgiver at radiatorernes manglende ophæng burde have været nævnt i tilstandsrapporten. 8. BB medgiver at ophold af husmår i skunkrum, burde have været nævnt i tilstandsrapporten. 9. Da klagepunktet først blev fremført under skønsforretningen, har BB ikke haft lejlighed til at kommentere på de fremførte forhold. Vejret på besigtigelsestidspunktet: Solskin og tørvejr ca. 20 grader. Vejret påvirkede ikke vurderingen af de aktuelle forhold. 4

5 Øvrige forhold: Ejendommen er et ældre stuehus, opført i Der er i ca indrettet en overetage. Efterfølgende er huset renoveret, bl.a. er der opsat forsatsvægge. Ukendt årstal for opsætning af disse forsatsvægge, dog vurdere KK at det er sket i ca. 1997, da forrige ejer køber huset. Ydervæggene er massive, med en indvendig pladebeklædning. Taget er udført som traditionelt sadeltag belagt med eternitbølgeplader. KK besigtiger og køber ejendommen ca. 2 måneder efter BB s besigtigelse. KK har endnu ikke beboet ejendommen, men har dog holdt varme i alle rum. KK s forsikringsselskab har endnu ikke fastlagt dækning på de enkelte klagepunkter. 5

6 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 1. Etageadskillelse eftergiver kraftigt. Ad 1. Der kunne konstateres følgende: I det østlige værelse på 1. Sal har gulvkonstruktionen (etageadskillelsen) en ret tydelig og mærkbar eftergivenhed, ved gang på gulvet. Ligeledes fremkommer gulvet med en tydelig skævhed, der bl.a. kan ses langs et garderobeskab (foto 5). Ved måling med vaterpas, er der ca. 2,5 cm. skævhed, over 1,0 meter. I det vestlige værelse, fornemmes der en let eftergivenhed ved gang, og en let knirken samt mindre skævheder. På trapperepos er der udlagt nyere plankegulve. Disse fremkommer i en god stand, uden mærkbar eftergivenhed eller lign. I opholdsstuen, kan der under det østlige værelse ses en mindre nedbøjning på etagebjælkerne (måles til ca. 2 cm). Det skal dog bemærkes at der er opsat inddækningskasser, hvoraf dele af disse er demonterede (af KK) (foto 6). Der kan måles ca. 185 cm. mellem de synlige etagebjælker. Ad 1. Konklusion: Der er tale om en ældre etageadskillelse (ca. 120 år), der formentlig oprindelig ikke var tiltænkt, som en decideret boligadskillende bygningsdel, men mere som et etagedæk mellem et uudnyttet loft og boligen i stueetagen. Der er i ca. 1975, foretaget en udnyttelse af loftet, hvor de nuværende værelser og repos, formentlig er blevet etableret. 6

7 Skævheden i værelset mod øst, ses at være tilpasset i skabenes bund, formentlig i forbindelse med montagen i Nedbøjningerne er dels synlige, men også mærkbare, dog mest udpræget i det østlige værelse. Henset til husets alder, vurderes der dog ikke at være nogen nærliggende risiko for sammenstyrtning, eller svigt i konstruktionen. Ad 1. Fejl og forsømmelser: I forbindelse med undersøgelse af lofter og etageadskillelser, forventes det at den bygningssagkyndige er særlig opmærksom på bl.a. unaturlige deformationer og nedbøjninger. I tilstandsrapporten er der under pkt. 7.1 Gulvkonstruktioner anført: (K1) Trægulve knirker / fjedrer / er eftergivende ved belastning. Note: Let ujævne, knirkende og fjedrende gulve, er almindeligt forekommende i ældre bygninger. Da der ikke er risiko for svigt, er karakteren K1 tilstrækkelig. Såfremt der ville være risiko for at etageadskillelsen ville give efter, og derved svigte, skulle karakteren være K3. Skadesteksten er lidt upræcis, da der ikke tydeligt fremgår at det er gulvene på 1. Sal, men da alle gulve i stueplan er udlagt på beton, bør der ikke være tvivl om hvor skaderne er. Det kunne overvejes om skaden skulle nævnes under afsnit 9.1 Lofter / etageadskillelser, hvor BS bør nævne den lille nedbøjning der er i de synlige bjælker. Det vurderes at forholdene har været synlige i stort set samme grad, da BS besigtiger ejendommen, dog forventes det at de synlige bjælker i opholdsstuen, har været pakket ind. Det vurderes ikke at BB har lavet fejl eller forsømmelser. 7

8 Ad 1. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport, kunne forholdet, have været anført således: Pkt. 9.1 Lofter/etageadskillelser: (K1) Gulvene på 1. Sal, i de 2 gavlværelser, fremkommer generelt med skævheder, en let knirken, og er eftergivende ved gang endvidere ses der lidt nedbøjninger på de synlige bjælker i opholdsstuen. Note: Der opleves ofte disse skader på ældre etagedæk, men set i forhold til at tagetagen har været udnyttet i over 40 år, skønnes der ikke at være nærliggende risiko for svigt, hvorfor forholdet primært har en praktisk betydning. Ad 1. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Da der ikke er konstateret skader, eller fejl fra BB, er der ikke foretaget en beregning af eventuelle udbedringsomkostninger. Ad 1. Forbedringer: Ad 1. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 1. Eventuelt: 8

9 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 2. Massive fugtproblemer i indervægge Ad 2. Der kunne konstateres følgende: Der er flere steder i værelse og opholdsstue mod syd foretaget diverse ændringer på indervægge, bl.a. er der fjernet tapet, og i opholdsstuen er der fjernet en større del af de indvendige forsatsvægge (foto 7+8). Sporadisk kan der dog på flere inder- og skillevægge måles forhøjet fugt i såvel pudsede overflader, som på de pladebeklædte vægge. Udvendigt fremstår facaderne i en meget ringe forfatning, med større skader, som f.eks. afskalninger og revner (foto 9). Derudover fremstår soklen flere steder med mangelfuld sokkelpuds (foto 10). I hjørnet mod sydøst (udfor værelse) og sydvest (udfor opholdsstue), er tagnedløbene ført direkte ud på terræn, tæt ved soklen (foto 3+4). I badeværelset mod nord, er der i brusenichen (bag glasvægge) kun bemalede vægge (på glasvæv) (foto 11). Umiddelbart udenfor brusenichen, kan der dels konstateres løstsiddende puds/væv, og ydermere måles forhøjet fugt Ad 2. Konklusion: På en sokkel fra 1900 tallet, kan der ikke forventes indlagt en fugtspærre, hvorfor der vil være stor risiko for opstigende fugt i såvel yder- som indervægge. Denne risiko forværres hvis pudslaget på murværk og sokkel ikke er intakt, og yderligere hvis tagvandet ledes ud tæt ved konstruktionerne alle disse forhold er tilfældet her. 9

10 Når ovennævnte forhold er tilstede, vil der med stor sandsynlighed, danne sig fugt mellem de indvendige forsatsvægge og bagsiden af ydervæggen. Denne fugt vil typisk udvikle sig til skimmel. Ad 2. Fejl og forsømmelser: Jf. håndbogen forventes det at den bygningssagkyndige, i forbindelse med undersøgelse af inder- og skillevægge, er særlig opmærksom på bl.a. Fugt (synlig og målbar) i vægge som følge af opstigende grundfugt, defekte installationer og vægbeklædninger. I tilstandsrapporten er der under pkt. 1.6 Tagrender/tagnedløb anført: (K2) Tagvand bliver ledt ud på terræn ved nedløb. Note: Dette kan medføre uhensigtsmæssige opfugtninger i sokkel/fundament. Skadestekst og note er dækkende, dog burde karakteren være K3. Under pkt. 2.1 Facader/gavle anføres: (K3) Tegloverligger / fuger over vindue mod vest er revnet. Note: Der er risiko for svigt i murværket og dermed skader på tilstødende konstruktioner. (K2) Der kan ses flere mindre revner i ydervægge, f.eks. mod vest. Note: Mindre revnedannelser i murværk er almindelig forekommende og giver kun sjældent anledning til større byggetekniske problemer. Sidste del af noten her, er misvisende, idet den reelt taler skaden ned. Karakteren er dog korrekt. (K3) Der kan ses en større åben sætningsrevne mod øst. Revne kan også ses på inderside af ydervæg. Note: Der er risiko for fugtindtrængen og skader på de underliggende/bagvedliggende konstruktioner. 10

11 (K2) Der er områder med løs og afskallet overfladebehandling på ydermure, se f.eks. mod vest. Note: Afskalningerne er formentlig forårsaget af manglende bæredygtighed i underlag. Der kan forekomme yderligere afskalning. Under pkt. 4.2 Sokkel anføres: Sokkelpuds er i områder revnet og afskallet og har mangelfuld vedhæftning til underlaget, f.eks. mod vest. Note: Revner og afskalninger i sokkelpuds kan skyldes for hurtig udtørring efter oppudsning. Sokkelpuds skal være intakt af hensyn til tæthed. Skadestekster karakterer og noter, er generelt dækkende. Da BB har registreret flere alvorlige skader på dels, ydervægge og sokkel, men også på tagvand der udledes tæt ved disse, skal BS opmærksomhed falde på de indvendige forsatsvægge, som er opsat i både værelse og opholdsstue. BB nævner intet om de opsatte forsatsvægge, udover i materialeoplysningerne, hvilket er en fejl. I forbindelse med undersøgelse af vådrum, forventes det ligeledes at BB er særlig opmærksom på vægoverflader, og især deres egenskab (tæthed) i vandbelastede områder. I tilstandsrapporten er der under pkt. 6.3 Fuger anført: (K3) Elastiske fuge/hjørnefuger har fugeslip i bruser. Note: Der er tale om et område med vandbelastning, hvorfor der er risiko for opfugtninger og skader i underliggende konstruktioner. 11

12 BB nævner intet om at der ikke er en intakt og egnet overflade i bruseområdet, evt. i form af vægfliser, hvilket er en fejl. Det kan dog ikke udelukkes at de utætte fuger, kan have medført den fugtskade, der kan konstateres umiddelbart uden for brusenichen. Idet KK har foretaget en række ændringer på væggene i værelse og opholdsstue, vurderes forholdene ikke at have været på samme niveau som nu. Dog vurderes det at de opsatte forsatsvægge, og vægoverfladerne i badeværelset, også har været synlige for BB, i forbindelse med besigtigelsen. Ad 2. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport, burde forholdet, have været anført således: Pkt. 2.6 Indvendig efterisolering: (K3) Der er flere steder i de sydlige opholdsrum, opsat indvendige forsatsvægge. Note: Da der ikke kan forventes sikret mod opstigende grundfugt, og ydermere er flere kritiske skader på facader og sokkel, vil der være stor risiko for fugtskader bag ved disse vægge. Pkt. 6.2 Vægkonstruktioner/ -beklædning: (K3) Der er alene udført en bemalet overflade (glasvæv) i brusenichen. Note: Overfladen er ikke egnet eller godkendt i vandbelastede områder, og kan medføre fugtskader i de bagvedliggende konstruktioner og rørdele. Ad 2. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: De opsatte forsatsvægge i opholdsstuen samt det sydvestlige værelse skal fjernes, således de eksisterende yder- og indervægge er frie. Hvis der skal opsættes nye forsatsvægge (langs ydervægge), bør skaderne på facader sokkel mv. udbedres (se også klagepunkt 5). 12

13 Væggenes overflade pudses og malerbehandles med en egnet maling. Samlet omkostning hertil vurderes at koste ca kr. inkl. moms. De nuværende overflader i brusenichen, skal afrenses, pudses, og påføres vådrumsmembran. Der skal opsættes vægfliser, fra gulv til loft, på begge vægge. Samlet omkostning hertil vurderes at koste ca kr. inkl. moms. Ad 2. Forbedringer: Udbedringen skønnes ikke at påføre forbedringer, bl.a. med baggrund i, at det medfører en manglende isolering langs ydervæggene. Ad 2. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 2. Eventuelt: 13

14 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 3. Forkert udført gulvafløb i badeværelset. Ad 3. Der kunne konstateres følgende: I badeværelsets bruseniche, er der monteret et 15 x 15 cm. PVC gulvafløb producent er ukendt. Når risten til afløbet løftes af, ses der anvendt 3 stk. 10 mm forhøjerrammer (foto 12). Gulvet i brusenichen, er belagt med klinker, og alle fuger mellem disse er intakte, herunder også fugen rundt om gulvafløbet. Det vurderes at gulvafløbet er udført i forbindelse med en renovering i Ad 3. Konklusion: De her anvendte forhøjerrammer anvendes kun, såfremt selve afløbsskålen, ikke er placeret i korrekt højde, set i forhold til gulvhøjden. Flere forskellige producenter beskriver dog at der kan anvendes forhøjerrammer, dog er det typisk max. 30 mm eller 3 stk. rammer. Da rammerne også fås i 30 mm højde, anbefales det at der kun bruges en enkelt af disse, hvis man skal udligne 30 mm forskel. Løsningen her er altså ikke 100 % efter forskrifterne, men synes dog intakt og tæt, hvorfor der ikke skønnes at være nogen risiko for følgeskader. Ad 3. Fejl og forsømmelser: Jf. håndbogen forventes det at den bygningssagkyndige, i forbindelse med undersøgelse af vådrum, er særlig opmærksom på bl.a. Gulvafløbsskålens overkant og tæthed i sammenbygning med gulvbelægning, samt om gulvafløbet er udført i henhold til gældende forskrifter og tilgængeligt for rensning. 14

15 BB nævner ikke gulvafløbets udførelse, herunder anvendelsen af flere forhøjerrammer, hvilket er en fejl. Det vurderes at forholdet har været synlige i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen. Ad 3. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport burde forholdet, som en forbrugeroplysning, have været anført således: Pkt. 6.4 Gulvafløb: (K1) I brusenichens gulvafløb, er der anvendt 3 stk. forhøjerrammer. Note: Disse forhøjerrammer anvendes normalt kun, hvis selve afløbet ikke er placeret i korrekt højde. Flere producenter har dog en godkendelse til løsningen, der her synes tæt, hvorfor der ikke skønnes risiko for følgeskader. Ad 3. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Såfremt gulvafløbet skal skiftes, vil det kræve, at gulvet i brusenichen, hakkes op. Derefter skal der foretages en ændring af kloakrør, og der skal formentlig monteres et nyt gulvafløb. Efterfølgende skal der påføres vådrumsmembran, og lægges nye klinker (kvadratmeterpris på 200 kr.). Arbejdet forventes udført for ca kr. inkl. moms. Ad 3. Forbedringer: Idet afløbet vurderes at være ca. 20 år gammelt, fastsættes restværdien til 68 %, jf. Skafor s Levetidstabeller, Forsikring og Pension, oktober % x kr. = kr. Ad 3. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 3. Eventuelt: 15

16 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 4. Synlige tæringer på rør i bryggers. Ad 4. Der kunne konstateres følgende: I baggang / fyrrum, ses der et enkelt rør, ca. 50 mm i diameter, at være angrebet af rust. Umiddelbart synes der dog ikke at være nogle utætheder (foto 13). Ad 4. Konklusion: Røret synes tæt, men det kan ikke udelukkes at der er en risiko for at rusten vil kunne udvikle sig til en decideret utæthed. Ad 4. Fejl og forsømmelser: Jf. håndbogen forventes det at den bygningssagkyndige, i forbindelse med undersøgelse af VVS-installationer, er særlig opmærksom på bl.a. synlige tegn på lækage, f.eks. rust eller udfældninger. BB nævner intet om det rustangrebne rør, hvilket er en fejl. Det vurderes at forholdet har været synlige i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen. Ad 4. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport burde forholdet, have været anført således: Pkt Varmeinstallationer: (K1) Et enkelt rør / fitting ved varmeinstallationen i baggang / fyrrum, ses med kraftigt rustangreb. Note: Der synes ikke at være nogle utætheder, hvorfor der pt. ikke skønnes at være risiko for følgeskader. Ad 4. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Røret skal skiftes til et nyt. Arbejdet forventes at kunne udføres for ca kr. 16

17 Ad 4. Forbedringer: Idet røret vurderes at være mere end 50 år gammelt, fastsættes restværdien til 20 %, jf. Skafor s Levetidstabeller, Forsikring og Pension, oktober % x kr. = 400 kr. Ad 4. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 4. Eventuelt: 17

18 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 5. Ydervægge er kraftigt opfugtede. Ad 5. Der kunne konstateres følgende: Udvendigt fremstår facaderne i en meget ringe forfatning, med større skader, som f.eks. afskalninger og revner (foto 9). Derudover fremstår soklen flere steder med mangelfuld sokkelpuds (foto 10). I hjørnet mod sydøst (udfor værelse) og sydvest (udfor opholdsstue), er tagnedløbene ført direkte ud på terræn, tæt ved sokkel / ydervæg (foto 3+4). Ad 5. Konklusion: De konstaterede skader i såvel ydervægge som sokkel, vil på denne type ejendom, medføre større risiko for opfugtning, og en yderligere udvikling, såfremt skaderne ikke udbedres. Da der ikke kan forventes indlagt fugtspærre mellem sokkel og ydervæggen, vil skader i soklen, bl.a. revner og mangelfuld puds, ligeledes kunne trække op i facaderne, og medføre fugtskader. Ad 5. Fejl og forsømmelser: Jf. håndbogen forventes det at den bygningssagkyndige, i forbindelse med undersøgelse af facader og gavle, er særlig opmærksom på bl.a. facadebehandlinger, som medfører synlig eller målbar fugtophobning og efterfølgende frostskader I tilstandsrapporten er der under pkt. 1.6 Tagrender/tagnedløb anført: (K2) Tagvand bliver ledt ud på terræn ved nedløb. Note: Dette kan medføre uhensigtsmæssige opfugtninger i sokkel/fundament. 18

19 Skadestekst og note er dækkende, dog burde karakteren være K3. Under pkt. 2.1 Facader/gavle anføres: (K3) Tegloverligger / fuger over vindue mod vest er revnet. Note: Der er risiko for svigt i murværket og dermed skader på tilstødende konstruktioner. (K2) Der kan ses flere mindre revner i ydervægge, f.eks. mod vest. Note: Mindre revnedannelser i murværk er almindelig forekommende og giver kun sjældent anledning til større byggetekniske problemer. Sidste del af noten her, er misvisende, idet den reelt taler skaden ned. Karakteren er dog korrekt. (K3) Der kan ses en større åben sætningsrevne mod øst. Revne kan også ses på inderside af ydervæg. Note: Der er risiko for fugtindtrængen og skader på de underliggende/bagvedliggende konstruktioner. (K2) Der er områder med løs og afskallet overfladebehandling på ydermure, se f.eks. mod vest. Note: Afskalningerne er formentlig forårsaget af manglende bæredygtighed i underlag. Der kan forekomme yderligere afskalning. Under pkt. 4.2 Sokkel anføres: Sokkelpuds er i områder revnet og afskallet og har mangelfuld vedhæftning til underlaget, f.eks. mod vest. Note: Revner og afskalninger i sokkelpuds kan skyldes for hurtig udtørring efter oppudsning. Sokkelpuds skal være intakt af hensyn til tæthed. Skadestekster karakterer og noter, er generelt dækkende. 19

20 Det vurderes at forholdene har været synlige i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen. Det vurderes ikke at BB har lavet fejl eller forsømmelser. Ad 5. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: Der findes ikke anledning til, at punktet burde have været anført anderledes i rapporten. Ad 5. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 5. Forbedringer: Ad 5. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 5. Eventuelt: 20

21 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 6. Fejl ved sokkelpuds Ad 6. Der kunne konstateres følgende: Huset rundt er der løst, mangelfuld og afskallet sokkelpuds (foto 14+15). Flere steder har pudslaget ikke fuld vedhæftning til underlaget. Enkelte steder når sokkelpudsen ikke helt ned til terræn og belægning, hvilket bl.a. kan ses mod nord og øst (foto 16+17). Ad 6. Konklusion: En ældre sokkel som denne, vil, idet den ikke er sikret mod grundfugt, ofte kunne fremstå med afskalninger og evt. revner. Ydermere vil der også tit være områder, hvor pudslaget ikke har fuld vedhæftning til underlaget. Såfremt en sokkel ikke er intakt og lukket med puds, vil der være større risiko for fugtskader i ydervæggene, samt evt. andre bagvedliggende konstruktioner. Ad 6. Fejl og forsømmelser: Jf. håndbogen forventes det at den bygningssagkyndige, i forbindelse med undersøgelse af fundamenter og sokler, er særlig opmærksom på bl.a. revner og eventuelle sætninger, herunder en evt. mulig årsag til revnerne. I tilstandsrapporten er der under pkt. 4.2 Sokkel anført: (K2) Sokkelpuds er i områder revner og afskallet og har mangelfuld vedhæftning til underlaget, f.eks. mod vest. Note: Revner og afskalninger i sokkelpuds kan skyldes for hurtig udtørring efter oppudsning. Sokkelpuds skal være intakt af hensyn til tæthed. 21

22 Karakter, skadestekst og note, er præcis og dækkende. BB har ikke lavet fejl eller forsømmelser. Det vurderes at forholdene har været synlige i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen. Det kan dog ikke udelukkes at der er ændret på jordlaget mod øst, idet der fornemmes en mindre lunke der hvor sokkelpudsen ikke når helt ned. Ad 6. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: Der findes ikke anledning til, at punktet burde have været anført anderledes i rapporten. Ad 6. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Ad 6. Forbedringer: Ad 6. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 6. Eventuelt: 22

23 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 7. Manglende befæstelse af radiatorer. Ad 7. Der kunne konstateres følgende: Enkelte radiatorer har ikke korrekt fastgørelse til væggene, men hænger alene i tilslutningsrørene. Dette opleves bl.a. i et sydvestvendt værelse i stueplan samt i et vestvendt værelse på 1. sal, hvor radiatoren bl.a. er understøttet med en træklods (foto 18). Ad 7. Konklusion: Såfremt en radiator ikke er korrekt fastmonteret til væggen, eller via anden korrekt metode (evt. gulvbeslag) vil der være risiko for at rørene på længere sigt, kan blive utætte. Der er dog ikke tegn på dette, og risikoen herfor, vurderes at være yderst begrænsede, hvorfor forholdet primært har en praktisk betydning. Ad 7. Fejl og forsømmelser: Jf. håndbogen forventes det at den bygningssagkyndige, i forbindelse med undersøgelse af VVS-installationer, er særlig opmærksom på bl.a. installationernes udførelse i forhold til den forventelige standard for hustypen. Det må forventes at radiatorerne hænger fast, dog vil der være tale om en stikprøvevis gennemgang, og det vil flere steder kræve, at man reelt kigger bag ved radiatorerne. På 1. sal er det dog tydeligt at montagen er forkert, idet radiatoren her er understøttet af en træklods. Med denne viden, bør de resterende radiatorer i huset undersøges. BB nævner intet om de manglende befæstelser, hvilket er en fejl. 23

24 Det vurderes at forholdene har været synlige i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen. Ad 7. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport burde forholdene, have været anført således: Pkt Varmeinstallationer: (K1) Enkelte radiatorer er ikke korrekt fastholdt, bl.a. er en radiator i værelset mod vest på 1. sal, understøttet af en træklods. I værelset mod sydvest i stueplan, hænger radiatoren alene i tilslutningsrørene. Note: Det er ikke hensigtsmæssigt at radiatorerne mangler korrekt fastgørelse. Der skønnes dog ikke nærliggende risiko for at de vil falde ned, og forholdet har primært en praktisk betydning. Ad 7. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Radiatorerne skal demonteres, og der skal monteres nye korrekte bæringer. Der må påregnes en hvis tilpasning af tilslutningsrør og fittings. Arbejdet forventes at kunne udføres for ca kr. inkl. moms. Ad 7. Forbedringer: Udbedringen skønnes ikke at påføre forbedringer. Ad 7. Eventuelle forligsdrøftelser: BB s repræsentant har medgivet at dette forhold burde have været nævnt. Ad 7. Eventuelt: 24

25 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 8. Mår i skunkrum. Ad 8. Der kunne konstateres følgende: I skunken mod sydvest ses der en del rodet og ødelagt isolering. Ydermere ses der ekskrementer, som kan være fra en husmår (foto 19+20). Der ses opsat en fælde denne er opsat af KK s forsikringsselskab. Langs den sydlige tagfod, ses der manglende tætning, i form af evt. fugleklodser eller lign. Umiddelbart er der ikke mange tegn på ophold af en evt. husmår i den nordlige skunk, men der ses dog stadig lidt rodet isolering i den nordøstlige ende (som ikke har direkte adgang via skunklem), hvorfor det ikke kan udelukkes at den også har ophold her. Ad 8. Konklusion: Den rodede isolering tyder på ophold af dyr, og med stor sandsynlighed en husmår. Hvorvidt den stadig har ophold kunne ikke konstateres. Såfremt en husmår har ophold i en tagkonstruktion, kan det være svært at fastlægge et samlet skadesomfang, men typisk ødelægger den isolering, og en evt, dampspærre. Årsagen til at der kommer en husmår ind i et tagrum, skal ofte findes ved utætheder i taget, eller langs tagfoden, i form af manglende tætning. Nogle tætninger (bl.a. fuglegitre, vil en husmår dog ofte let kunne komme igennem. En husmår skal som regel fjernes af en skadedyrsbekæmper. 25

26 Ad 8. Fejl og forsømmelser: Der er, især ved den sydlige skunk, ret så tydelige tegn på ophold af en husmår, bl.a. i form af ødelagt isolering og ekskrementer. Den manglende tætning langs tagfod, som er mest udpræget mod syd, er formentlig en årsag til at den kan komme ind. BB nævner hverken de synlige tegn på ophold af husmår, eller en mulig årsag hertil altså den manglende tætning ved tagfoden, hvilket er en fejl. Det vurderes at forholdene har været synlige i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen. Ad 8. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport burde forholdet, have været anført således: Pkt Isolering: (K2) Isoleringen i skunkrum, især den sydvestlige, fremkommer ødelagt og rodet. Note: Forholdet indikerer at der er ophold af en evt. husmår, idet der også ses ekskrementer. Den ødelagte isolering vil medføre en nedsat isoleringsevne. Ad 8. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Der kan umiddelbart ikke fastlægges et samlet omfang af skaderne, idet dette vil kræve et destruktivt indgreb, f.eks. ved at demontere en række tagplader. Ad 8. Forbedringer: Ad 8. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 8. Eventuelt: 26

27 Skønsmandens erklæring Klagepunkter: 9. Skævheder- og utætheder ved tagkonstruktion. Ad 9. Der kunne konstateres følgende: I den østlige ende af ejendommen, ses tagfladen mod henholdsvis nordøst og sydøst, at have en mindre nedbøjning (foto 21+22). Fra skunken mod nord og syd, ses der monteret brædder på siden af de oprindelige spærhoveder (foto 20). Tagrummet og den østlige del af skunkene, kan ikke besigtiges, grundet manglende adgang. Tagpladerne fremstår generelt i en god stand, og er ifølge sælgers oplysninger, renset og malet i 2010, men skønnes at være oplagt i forbindelse med indretning Af tagetagen i En enkelt tagplade mod nordvest, fremstår med et afknækket hjørne, umiddelbart over gavludhænget (foto 1). Langs den nordlige tagfod er der flere steder tætnet med skumbølgeklodser, og mod syd mangler der flere steder tætning (foto 23). Generelt er der meget begrænset ventilationsspalte langs udhængene, dog er det værst mod nord (foto 24). I såvel skunken mod nord, som mod syd, ses der en del tegn på borebiller. Disse vurderes at være aktive, idet der ses frist boremel (foto 25). 27

28 Ad 9. Konklusion: Det vurderes at nedbøjningerne er af ældre dato, og formentlig skyldes en dårlig håndværksmæssig udførelse, i forbindelse med udnyttelse af tagetagen i Der skønnes ikke at være nogen nærliggende risiko for skade, eller sammenstyrtning, og forholdet har dermed primært en kosmetisk betydning. Meget tyder dog på at tagkonstruktionen, generelt er utilstrækkelig ventileret. Dels fordi der er begrænset ventilationsmulighed langs udhænget, men også fordi der flere steder er lukket med skumbølgeklodser, hvilket ikke tillader nogen luft mellem lægterne og tagpladerne. Der er i skunkene tydelige indikationer på en utilstrækkelig ventilation (bl.a. synlige borebillemel), og hvorvidt der også er tegn på det samme i tagrummet, kan kun konstateres hvis der skabes adgang hertil. Forventningen er dog, at det også her er i underkanten. Mod syd er ventilationen (de steder hvor der er adgang til skunkene) dog bedre, idet der her mangler tætning mellem den nederste lægte, og tagpladerne. Denne manglende tætning medfører dog både at der kan komme fygesne mv. ind, men også at der er god adgang for skadedyr, som bl.a. er omtalt i klagepunkt 8. Ad 9. Fejl og forsømmelser: Jf. håndbogen forventes det at den bygningssagkyndige, i forbindelse med undersøgelse af tagkonstruktioner, er særlig opmærksom på bl.a. nedbøjninger og deformationer, når det vurderes, at der er tegn på skade eller der er nærliggende risiko for, at der opstår en skade. Dette gælder ikke forventelige aldersbetingede nedbøjninger, der er rent slid og ælde, som lidt pilhøjde på gamle bjælkelag, let nedbøjning af gamle lægter og bjælker i ældre huse og lignende. 28

29 Ydermere forventes det også at den bygningssagkyndige er særlig opmærksom på utilstrækkelig eller manglende ventilation i konstruktionen, når det vurderes, at der er tegn på skade, eller der er nærliggende risiko for, at der opstår en skade, samt på insektangreb i trækonstruktionen. BB nævner hverken, nedbøjningen, den manglende tætning langs tagfod, den utilstrækkelige ventilation eller de synlige borebilleangreb hvilket er en fejl. Det vurderes at forholdene har været synlige i stort set samme grad, da BB besigtiger ejendommen Ad 9. Punktet burde være anført som følgende i rapporten: I en retvisende tilstandsrapport burde forholdene, have været anført således: Pkt. 1.1 Tagbelægning / rygning: (K3) En enkelt tagplade nederst mod nordvest, ses at være knækket i område over gavludhæng. Note: Der er risiko for fugtskader på de underliggende trækostruktioner. Pkt. 1.3 Skotrender / inddækninger: (K3) Der mangler flere steder mod syd, tætning langs de nederste tagplader. Ydermere er der mod nord, flere steder foretaget tætning med skumbølgeklodser, langs de nederste tagplader. Note: Den manglende tætning medfører bl.a. risiko for indslag af fygesne, samt eventuelle skadedyr. De anvendte skumbølgeklodser medvirker til en utilstrækkelig tagrumsventilation. Samlet set er der risiko for følgeskader se pkt Pkt. 1.8 Spær og lægter: (K1) Tagfladen fremstår med mindre nedbøjninger i den østlige ende, mod både nord og syd. Note: Det vurderes at nedbøjningen er opstået i forbindelse med en ny tagetage i ca. 1976, evt. som følge af manglende håndværksmæssig omhu. Der skønnes ikke at være risiko for sammenstyrtning. 29

30 (K1) Fra den sydlige og nordlige skunk, ses der en del borebilleangreb, på flere spær, brædder mv. Note: Det vurderes at angrebene er aktive, formentlig som følge af en utilstrækkelig ventilation af konstruktionen, men dog ikke på et omfang hvor der er risiko for sammenstyrtning se også pkt Pkt Ventilation: (K3) Ventilation af tagkonstruktionen vurderes samlet set at være utilstrækkelig. Note: Langs tagfod er der kun begrænset mulighed for ventilation, og flere steder er der synlige tegn på, at konstruktionen ikke ventileres korrekt, bl.a. ses der flere steder aktive borebilleangreb. Ad 9. Overslag over udbedringsudgifter inkl. moms: Idet der ikke er fuld adgang til dels hele tagrummet, og dele af skunkene, kan der ikke fastsættes et forsvarligt overslag, idet et samlet omfang af eventuelle følgeskader ikke kendes. Såfremt den enkelte knækkede tagplade i det nederste hjørne mod nordvest skal skiftes, vurderes dette at kunne gøres for ca kr. inkl. moms. Ad 9. Forbedringer: Idet tagpladerne vurderes at være fra 1975, og dermed ca. 43 år gamle, fastsættes restværdien til 52 %, jf. Skafor s Levetidstabeller, Forsikring og Pension, oktober % x kr. = 520 kr. Ad 9. Eventuelle forligsdrøftelser: Ad 9. Eventuelt: Det skal bemærkes at den manglende tætning langs tagfod, også er omtalt som en fejl i klagepunkt 8. 30