LOKALPLAN TILLÆG TIL LOKALPLAN

Transkript

1 Jammerbugten Pandrup Dronninglund Storskov Tylstrup Aabybro Sulsted Grindsted Hammer Bakker Uggerhalne Vestbjerg Hjallerup Dronninglund Vadum Vodskov Langholt Brovst Stae Ulsted Kølby Farstrup Stavn Barmer Valsted Sebbersund Store Ajstrup Limfjorden Bislev Nibe Klitgård Nørholm Sønderholm Frejlev Godthåb Egholm Svenstrup Hasseris AALBORG Skalborg Dall Villaby NØRRESUNDBY Rørdal Ellidshøj Ferslev Gug Visse Nørre Tranders Sønder Tranders Gistrup Nøvling Øster Uttrup Klarup Storvorde Sejlflod Lillevorde Gudum Vaarst Vester Hassing Gandrup Gudumholm Gudumlund Skelby Skellet Mou Egense Hou Koldkær Bisnap Hals Aalborg Bugt Volsted Fjellerad Nørre Kongerslev Dokkedal Støvring Kongerslev Skørping Lille Vildmose Aars Rold Skov Terndrup Øster Hurup Juni 2015 LOKALPLAN TILLÆG TIL LOKALPLAN Boliger, Ryesgade Vestbyen

2 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Hvad består lokalplanen af? Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Her redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvor dan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse. Desuden kan der være en illustration, der viser et eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illu strationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Hvornår laves der en lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan, offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlig hedsperioden er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter pro ce duren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har godkendt lokalplanen endeligt, og den er bekendtgjort på kommunens hjemmeside, er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnit 15. Retsvirkninger. Juni 2015 Side 2

3 Indhold og kontaktoplysninger Vejledning. Hvad er en lokalplan?...2 Oversigtskort...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanområdet...5 Lokalplanens indhold...6 Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning...7 Øvrige krav i medfør af anden lovgivning... 8 Servitutter...9 Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Lokalplan og byplanvedtægt Servitutter Retsvirkninger Bilag Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune By- og Landskabsforvaltningen Stigsborg Brygge Nørresundby Tlf Mail: plan.udvikling@aalborg.dk Juni 2015 Side 3

4 Oversigtskort Søs p ort sve j Både ha vnsvej am s Ga d e f Tr olle sg a de St ra Ka s t e tv nd ve je n ej 100 m 1:3.000 Luftfoto af lokalplanområdet og dets omgivelser. Luftfoto optaget Juni 2015 Side 4 sgade He lgola nd sga de Absalo n Dan ne brogsg a de Schlep p e gre lls gade He r lu S kr Rye sg Ped er ade Sku vej vns a h de

5 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanområdet omfatter den tidligere Ryesgade Skole, som i dag står delvist tom, da Nordjysk Musikkonservatorium er flyttet til Musikkens Hus. Det har vist sig vanskeligt at finde nye lejere til en erhvervmæssig anvendelse, hvorimod ejendommen har en attraktiv beliggenhed for boliger. Ejendommen er imidlertid omfattet af lokalplan , som ikke giver mulighed for etablering af boliger. Formålet med nærværende lokalplantillæg er derfor at supplere de nuværende anvendelsesmuligheder med også af omfatte boliger. Lokalplan vil fortsat være gældende for området, med undtagelse af anvendelsesbestemmelserne, der erstattes af nærværende lokalplantillæg for det område lokalplantillægget omfatter. Lokalplanområdet Lokalplantillægget forholder sig alene til anvendelsen af de eksisterende bygninger på ejendommen. Da bygningerne er fredede, skal Kulturstyrelsen godkende alle bygningsændringer. Lokalplanområdet er beliggende centralt i Aalborg Vestby tæt ved Kvickly og Fjordparken (se luftfoto på side 4). Lokalplanområdet har således en attraktiv placering for boliger, da det ligger tæt på midtbyens centerfunktioner og kulturliv, dagligvarebutikker og et stort grønt område, der strækker sig helt ud forbi friluftsbadet. Der vil i øvrigt være relativt kort afstand til nærbanen og den kommende letbane, hvilket giver gode muligheder for offentlig transport til universitetet, lufthavnen, det nye sygehus mm. Hovedbygningen af den tidligere Ryesgade Skole. Bygningen er fredet. Juni 2015 Side 5

6 Redegørelse Lokalplanens indhold Lokalplanområdet omfatter en enkelt matrikel på m². De eksisterende bygninger på matriklen er oprindeligt opført som Ryesgade Skole, og er i dag fredede, da de udgør et unikt og velbevaret eksempel på en pavillon skole. Bebyggelsen består af 5 selvstændige bygninger, en hovedbygning og 4 cottager, der samler sig om et fælles gårdrum - den tidligere skolegård. Området omgives af veje på 3 sider, hvoraf Strandvejen mod nord er den mest trafikerede. Lokalplantillægget giver mulighed for, at bygningerne, der tidligere udgjorde Ryesgade Skole (som vist på bilag 2), kan anvendes til boligformål. Områdets fremtidige anvendelse kan således blive: Boliger, klinikker (ikke dyreklinikker), kontorer, kulturelle formål, institutioner, undervisning samt tekniske anlæg til områdets lokale forsyning. Herudover gælder fortsat de bestemmelser, der er fastlagt for området i lokalplan En anvendelsesændring til boliger har nogle følgevirkninger så som krav til udendørs opholdsarealer, nye støjkrav osv., hvilket reguleres af lokalplan Da bygningerne er fredet kan det imidlertid blive en udfordring at imødekomme disse krav, da Kulturstyrelsen ikke nødvendigvis er indstillet på at godkende de typisk anvendte støjdæmpende løsninger eller indretning af et grønt gårdmiljø i "skolegården". Dette beskrives nærmere på side 8. To af cottagerne fra den tidligere Ryesgade Skole med hovedbygningen til højre. Både cottager og hovedbygning er fredet. Juni 2015 Side 6

7 Redegørelse Lokalplanens sammenhæng med anden fysisk planlægning MV - Miljøvurdering af planer og programmer Lov om "Miljøvurdering af planer og programmer" opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering med det formål at fremme bæredygtig udvikling. For at danne et overblik over, om lokalplanen kan få en væsentlig miljømæssig betydning, er der foretaget en screening af planforslaget. I forbindelse med screeningen er berørte myndigheder hørt. Resultatet er, at planforslaget ikke skal miljøvurderes, da planen alene fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Screeningen findes i dokumentet "Lokalplan , Screening/scoping efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer", som kan ses sammen med lokalplanen på kommunens hjemmeside i planens høringsperiode. VVM - Vurdering af visse offentlige og private anlægs Virkning på Miljøet Fredning I Bekendtgørelsen om VVM: "Vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet" er det på bilag 1 og bilag 2 defineret, hvilke anlægsarbejder mv., der kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Planen omfatter ikke projekter eller anlæg opført på bilag 1 eller bilag 2 i ovennævnte bekendtgørelse. Derfor skal der ikke udarbejdes en VVM-screening eller en VVM-redegørelse. Når det endelige bygge- eller anlægsprojektet er kendt, kan det dog vise sig at udløse en VVMscreening. Bygningerne mv., der tidligere rummede Ryesgade Skole, er fredede. Fredningen omfatter de bygninger, der tidligere indeholdt administrations- og gymnastikbygningen, de fire pavilloner med to forbindende toiletbygninger samt skolegården. Bygningerne er opført i 1911 og udvidet 1917, og arkitekten var Oscar Beck. Kulturstyrelsen H.C. Andersens Boulevard 2, 1553 København V., skal skriftligt give tilladelse til alle ændringer af de fredede bygninger og den tidligere skolegård. (se Miljø- og Energiministeriets bekendtgørelse nr af ). Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.3.D4 Ryesgade Skole m.m. og er i overensstemmelse hermed. Juni 2015 Side 7

8 Redegørelse Øvrige krav i medfør af anden lovgivning mv. Lokalplan Boliger og erhverv mv. Ryesgade, Vestbyen Støj Lokalplan vil fortsat være gældende for området efter vedtagelsen af nærværende lokalplantillæg. Dog erstattes anvendelsesbestemmelserne af nærværende lokalplantillæg for det område lokalplantillægget omfatter. Ved anvendelsesændring til boliger skal der redegøres nærmere for overholdelse af kommuneplanens retningslinje 13.3 mht. støj fra vejtrafik. Støjkravene vil stille store krav til indretning af boliger. Der vil være behov for at tænke i kreative støjdæmpende løsninger, der ikke går ud over bevaringen af facaderne. Der bør også arbejdes med at orientere de mest støjfølsomme rum mod gården. Udendørs opholdsarealer Parkering Når der etableres nye boliger skal der også etableres udendørs opholdsarealer. De udendørs opholdsarealer skal etableres i "skolegården" med mindre det kan dokumenteres, at andre udendørs arealer kan overholde støjkravene. Alle øvrige udendørs arealer er imidlertid beliggende mod vejareal, og er derfor belastet af støj fra trafik. "Skolegården" er fredet, og skal opretholdes som et åbent befæstet areal. Indretning af udendørs opholdsarealer i "skolegården" skal derfor udføres med flytbart inventar. Der forventes ikke et væsentligt forøget parkeringsbehov ved anvendelsesændring til boliger. Der er pt. parkering i "skolegården" og det vil der fortsat være mulighed for i en vis udstrækning. Der skal imidlertid frigives areal til udendørs opholdsarealer svarende til 10 % af grundarealet jf. lokalplan Dette areal skal formodentligt primært hentes i "skolegården", da de øvrige udendørs arealer er belastet af støj fra trafik. Etablering af nye parkeringsarealer uden for "skolegården" skal godkendes af Aalborg Kommune. Renovation og affald Bygas Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald i overensstemmelse med Aalborg Forsyning, Renovations regulativer, som findes på Området er forsynet med bygas, der kan anvendes til f.eks. komfurer i køkkener, tørre-tumblere i fællesvaskerier og rekreative formål ( f.eks. gasgrill s på fællesarealer eller gaspejse i de enkelte boliger). Aalborg forsyning, Gas yder bistand i forbindelse med dimensionering af anlæg. Juni 2015 Side 8

9 Redegørelse Servitutter Der opkræves ikke tilslutningsafgift ved etablering af nyt stik. Installering af bygas er ikke et krav. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandled ninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsynings selskaber, der dækker det pågældende område. Juni 2015 Side 9

10 Planbestemmelser Indledning 1. Formål 2. Område og zonestatus 3. Arealanvendelse 13. Lokalplan og byplanvedtægt 14. Servitutter Lokalplanens bestemmelser er bindende for de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at der gives mulighed for etablering af boliger. 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på Bilag 1, Matrikelkort. Lokalplanen omfatter nuværende og fremtidige ejendomme, dele af e- jendomme, ejerlejligheder, umatrikulerede arealer og vejarealer inden for lokalplanens afgrænsning. 3.1 Anvendelse Boliger Klinikker (ikke dyreklinik) Kontorer Kulturelle formål Institutioner Undervisning Tekniske anlæg til områdets lokale forsyning, fx interne veje, transformatorstationer, telefonskabe og andre tekniske anlæg til områdets lokale forsyning Lokalplan Boliger og erhverv mv. Ryesgade, Vestbyen Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af lokalplantillæg ophæves anvendelsesbestemmelserne i gældende Lokalplan Boliger og erhverv mv. Ryesgade, Vestbyen, for det område som er omfattet af lokalplan Boliger, Ryesgade 52-60, Tillæg til lokalplan , Vestbyen. Der ophæves ingen servitutter. Juni 2015 Side 10

11 Planbestemmelser 15. Retsvirkninger Den endeligt godkendte lokalplan 15.1 Endelig godkendelse og bekendtgørelse Når lokalplanen er endeligt godkendt og offent ligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, be bygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Eksisterende lovlige forhold Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lo kalplan om rådet kan fortsætte som hidtil Handlepligt Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Dispensationer Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Byrådet har pligt til at dispensere fra bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når en bygning opføres som lavenergibyggeri Naboorientering Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Ny lokalplan Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdel se af en ny lokalplan Ekspropriation Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere Bevaring af bebyggelse Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan han under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Godkendelse Lokalplanen er endeligt godkendt af Aalborg Byråd den 22. juni Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 1. juli Fra denne dato gælder lokalplanens retsvirkninger. Juni 2015 Side 11

12 Matrikelkort 959a "p" 959ak Peder Skrams Gade 959ab 959aa 959u 959ai 959ah 959t Strandvejen "gu" 959s 959r "gt" 959h 959e Aalborg Bygrunde 959g Ryesgade Dannebrogsgade "gv" Ejerlav: Aalborg Bygrunde 959am 959d 961a Signatur Lokalplangrænse 959f 969c Kastetvej m "z" "q" Mål 1:1.000 i A4-format 1190a 969b 969a 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm Bilag 1

13 Arealanvendelse Peder Skrams Gade Strandvejen Ryesgade m Dannebrogsgade 64 50E 50C 50D 50F 50G 50H 50K 50L 50M 50N 50A 50B Signatur 57 Lokalplangrænse 50 Fredet bygninger Kastetvej m Mål 1:1.000 i A4-format 42B 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm Bilag 2